Ước tính chi phí vốn của các công ty bất Động sản niêm yết tại việt nam Ước tính chi phí vốn của các công ty bất Động sản niêm yết tại việt nam
Vốn và các loại vốn trong doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam
Các đặc trưng cơ bản của vốn
− Vốn phải đại diện cho một lượng tài sản nhất định Có nghĩa là vốn phải được biểu hiện bằng giá trị tài sản hữu hình và tài sản vô hình của doanh nghiệp
− Vốn phải vận động và sinh lời, đạt được mục tiêu trong kinh doanh
− Vốn phải được tích tụ và tập trung một lượng nhất định thì mớicó khả năng phát huy tác dụng khi đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh
− Vốn có giá trị về mặt thời gian Điều này có thể có vai trò quan trọng khi bỏ vốn vào đầu tư và tính hiệu quả khi sử dụng đồng vốn
− Vốn phải gắn liền với chủ sở hữu nhất định, vốn sẽ không được đưa ra để đầu tư khi mà người chủ của nó nghĩ về một sự đầu tư không có lợi nhuận
− Vốn được quan niệm như một thứ hàng hoá và có thể được coi là thứ hàng hoá đặc biệt vì nó có khả năng được mua bán quyền sở hữu trên thị trường vốn, trên thị trường tài chính
− Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền hay các giá trị hiện vật (tài sản cố định của doanh nghiệp: máy móc, trang thiết bị vật tư dùng cho hoạt động quản lý .) của các tài sản hữu hình (các bí quyết trong kinh doanh, các phát minh sáng chế, .).
Phân loại vốn trong doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, mỗi doanh nghiệp đều có một phương thức và hình thức kinh doanh khác nhau Nhưng mục tiêu của họ vẫn là tạo ra được lợi nhuận cho mình Nhưng điều đó chỉ đạt được khi vốn của doanh nghiệp được quản lý và sử dụng một cách hợp lý Vốn được phân ra và sử dụng tuỳ thuộc vào mục đích và loại hình doanh nghiệp
Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là số vốn của các chủ sở hữu, các nhà đầu tư góp vốn liên doanh, liên kết và thông qua đó doanh nghiệp không
16 phải cam kết thanh toán Do vậy vốn chủ sở hữu không phải là một khoản nợ
- Vốn pháp định: Là số vốn tối thiểu mà doanh nghiệp phải có khi muốn hình thành doanh nghiệp và số vốn này được nhà nước quy định tuỳ thuộc vào từng loại hình kinh doanh của doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp Nhà Nước, số vốn này được ngân sách nhà nước cấp
- Vốn tự bổ sung: Thực chất loại vốn này là số lợi nhuận chưa phân phối (lợi nhuận lưu trữ ) và các khoản trích hàng năm của doanh nghiệp như các quỹ xí nghiệp (Quỹ phúc lợi, quỹ đầu tư phát triển )
- Vốn chủ sở hữu khác: Đây là loại vốn mà số lượng của nó luôn có sự thay đổi bởi vì do đánh giá lại tài sản, do chênh lệch tỷ giá ngoại tệ, do được ngân sách cấp kinh phí, do các đơn vị thành viên nộp kinh phí quản lý và vốn chuyên dùng cơ bản
Vốn huy động của doanh nghiệp: Ngoài các hình thức vốn do nhà nước cấp thì doanh nghiệp còn một loại vốn mà vai trò của nó khá quan trọng, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường đó là vốn huy động Để đạt được số vốn cần thiết cho một dự án, công trình hay một nhu cầu thiết yếu của doanh nghiệp mà đòi hỏi trong một thời gian ngắn nhất mà doanh nghiệp không đủ số vốn còn lại trong doanh nghiệp thì đòi hỏi doanh nghiệp phải có sự liên doanh liên kết, phát hành trái phiếu hay huy động các nguồn vốn khác dưới hình thức vay nợ hay các hình thức khác
- Vốn vay: Doanh nghiệp có thể vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các cá nhân hay các đơn vị kinh tế độc lập nhằm tạo lập và tăng thêm nguồn vốn Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng là rất quan trọng đối với doanh nghiệp Nguồn vốn này đáp ứng đúng thời điểm các khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tuỳ theo nhu cầu của doanh
17 nghiệp trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp Vốn vay trên thị trường chứng khoán Tại các nền kinh tế có thị trường chứng khoán phát triển, vay vốn trên thị trường chứng khoán là một hình thức huy động vốn cho doanh nghiệp Thông qua hình thức này thì doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu, đây là một hình thức quan trọng để sử dụng vào mục đích vay dài hạn để đáp ứng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Việc phát hành trái phiếu giúp cho doanh nghiệp có thể huy động số vốn nhàn rỗi trong xã hội để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của mình
- Vốn liên doanh liên kết: Doanh nghiệp có thể kinh doanh liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác nhằm huy động và mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh Đây là hình thức huy động vốn quan trọng vì hoạt động tham gia góp vốn liên doanh, liên kết gắn liền với việc chuyển giao công nghệ thiết bị giữa các bên tham gia nhằm đổi mới sản phẩm, tăng khả năng cạnh tranh của sản phẩm điều này cũng có nghĩa là uy tín của công ty sẽ được thị trường chấp nhận Doanh nghiệp cũng có thể tiếp nhận máy móc và thiết bị nếu như trong hợp đồng liên doanh chấp nhận việc góp vốn bằng hình thức này
- Vốn tín dụng thương mại: Tín dụng thương mại là khoản mua chịu từ người cung cấp hoặc ứng trước của khách hàng mà doanh nghiệp tạm thời chiếm dụng Tín dụng thương mại luôn gắn với một lượng hàng hoá cụ thể, gắn với một hệ thống thanh toán cụ thể nên nó chịu tác động của hệ thống thanh toán, cuả chính sách tín dụng khác hàng mà doanh nghiệp được hưởng Đây là một phương thức tài trợ tiện lợi, linh hoạt trong kinh doanh và nó còn tạo khả năng mở rộng cơ hội hợp tác làm ăn của doanh nghiệp trong tương lai Tuy nhiên khoản tín dụng thương mại thường có thời hạn ngắn nhưng nếu doanh nghiệp
18 biết quản lý một cách có hiệu quả thì nó sẽ góp phần rất lớn vào nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp
- Vốn tín dụng thuê mua: Trong hoạt động kinh doanh, tín dụng thuê mua là một phương thức giúp cho các doanh nghiệp thiếu vốn vẫn có được tài sản cần thiết sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh của mình Đây là phương thức tài trợ thông qua hợp đồng thuê giữa người cho thuê và doanh nghiệp Người thuê sử dụng tài sản và phải trả tiền thuê cho người thuê theo thời hạn mà hai bên đã thoả thuận, người cho thuê là người sở hữu tài sản Tín dụng thuê mua có hai phương thức giao dịch chủ yếu là thuê vận hành và thuê tài chính: o Thuê vận hành: Phương thức thuê vận hành (thuê hoạt động) là phương thức thuê ngắn hạn tài sản Hình thức này có các đặc trưng sau:
▪ Thời hạn thuê ngắn so với toàn bộ thời gian tồn tại hữu ích của tài sản, điều kiện chấm dứt hợp đồng chỉ cần báo trước trong thời gian ngắn
▪ Người thuê chỉ việc việc trả tiền theo thỏa thuận, người cho thuê phải đảm bảo mọi chi phí vận hành của tài sản như phí bảo trì, bảo hiểm thuế tài sản cùng với mọi rủi ro vô hình của tài sản
▪ Hình thức này hoàn toàn phù hợp đối với những hoạt động có tính chất thời vụ và nó đem lại cho bên thuê lợi thế là không phải phản ánh loại tài sản này vào sổ sách kế toán o Thuê tài chính: Thuê tài chính là một phương thức tài trợ tín dụng thưong mại trung hạn và dài hạn theo hợp đồng Theo phương thức này, người cho thuê thường mua tài sản, thiết bị
19 mà người cần thuê và đã thương lượng từ truớc các điều kiện mua tài sản từ người cho thuê và đã thương lượng từ trước các điều kiện mua tài sản từ người cho thuê Thuê tài chính có hai đặc trưng sau:
Chi phí vốn thành phần
Chi phí của nợ, rd(1-T)
Chi phí của nợ sau thuế, rd(1-T) là chi phí hợp lý của nợ mới, đã tính đến việc khấu trừ thuế của lãi vay, được sử dụng để tính chi phí trung bình, WACC, là lãi suất trên khoản nợ, rd, trừ tiết kiệm thuế do lãi vay được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế
Chi phí nợ sau thuế = Lãi suất – Tiết kiệm thuế
= rd(1-T) (1-1) Theo công thức trên thì có thể thấy chính phủ trả một phần chi phí nợ bởi vì lãi vay được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế Sử dụng chi phí nợ sau thuế trong tính toán WACC vì việc tối đa hóa giá trị cổ phần của doanh nghiệp và giá cổ phần phụ thuộc vào dòng tiền sau thuế Và vì dòng tiền và tỷ suất lợi nhuận phải được tính trên cùng một cơ sở tương ứng nên cần điều chỉnh lãi suất xuống để tính đến cách xử lý thuế ưu đãi trên nợ 1
Lưu ý chi phí của nợ là lãi suất trên nợ mới chứ không phải những khoản nợ đang tồn tại vì quan tâm đầu tiên của doanh nghiệp về chi phí vốn là để cho quyết định đầu tư Chẳng hạn như một thiết bị mới có tạo ra được một tỷ suất lợi nhuận cao hơn chi phí của khoản vốn cần thiết để mua thiết bị đó? Lãi suất vay mượn trong quá khứ của doanh nghiệp không hợp lý khi trả lời câu hỏi nay do đó, cần sử dụng chi phí của vốn mới.
Chi phí cổ phần ưu đãi, rp
Chi phí vốn cổ phần ưu đãi, rp, tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu trên cổ phần ưu đãi của công ty, rp được tính bằng cách lấy cổ tức cổ phần ưu đãi, Dp, chia cho giá hiện tại, Pp
Chi phí vốn cổ phần ưu đãi = rp = Dp/Pp (1-2)
Theo công thức trên thì thấy việc tính chi phí vốn cổ phần ưu đãi khá đơn giản Điều này đúng cho cổ phần ưu đãi “thuần thúy”, trả cổ tức cố định vĩnh viễn Tuy nhiên, đối với cổ phần ưu đãi có thời hạn thì cần phải điều chỉnh theo tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng theo từng giai đoạn Cổ phiếu ưu đãi
1 Thuế suất là zero cho công ty bị lỗ Do đó, đối với công ty không trả thuế, chi phí nợ không được giảm xuống, nghĩa là trong công thức (1-1), thuế suất bằng zero, do vậy, chi phí nợ sau thuế bằng lãi suất
21 cũng có thể bao gồm một lựa chọn chuyển đổi thành cổ phiếu thường và điều đó làm tăng thêm sự phức tạp trong tính toán chi phí vốn cổ phần ưu đãi
Nếu cổ tức có thể được loại trừ khỏi thu nhập chịu thế của các nhà đầu tư tổ chức, cổ phiếu ưu đãi này sẽ thật sự là một thương vụ hiệu quả Công ty muốn huy động vốn, công ty mẹ lập nên một quỹ tín thác, quỹ này phát hành cổ phiếu ưu đãi cổ tức cố định Công ty mẹ sau đó bán trái phiếu (hay một dạng nợ nào đó) cho quỹ tín thác trả tiền mua trái phiếu cho công ty mẹ mà nó huy động được từ bán cổ phiếu ưu đãi Với cách đó, công ty mẹ có được số tiền cần, quỹ tín thác nắm giữ nợ do công ty mẹ phát hành và công chúng đầu tư nắm giữ cổ phiếu ưu đãi phát hành bởi quỹ tín thác Công ty mẹ trả tiền lãi cho quỹ tín thác, quỹ tín thác dùng tiền này trả cổ tức ưu đãi Bởi vì công ty mẹ phát hành nợ, chi phí lãi vay của nó được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế Qua đó, công ty phát hành có thể giảm được lãi vay, các nhà đầu tư tổ chức có thể loại trừ hầu hết cổ tức khỏi thu nhập chịu thế và cơ quan thuế là người tổn thất Công ty mẹ có thể giảm được tiền lãi cho quỹ tín thác, nhưng những quy định của cơ quan thuế không cho phép cổ tức trên các chứng khoán này được loại trừ khỏi thu nhập chịu thuế của người nhận
Do có một sự khấu trừ nên:
− Công ty mẹ sẽ lấy được phần khấu trừ thuế, chi phí của nguồn quỹ huy động từ cổ phần ưu đãi là rp(1-T), cũng giống như chi phí của nợ nếu công ty sử dụng nợ
− Công ty mẹ tạo ra một tài khoản tiết kiệm thuế, và do đó có thể trả được cổ tức với tỷ suất cao tương đối trên cổ phần ưu đãi của quỹ tín thác, nghĩa là nó có thể chuyển một phần tiết kiệm thuế của nó sang nhà đầu tư để thuyết phục họ mua chứng khoán mới
− Người mua cổ phiếu ưu đãi đầu tiên là những cá nhân chịu thuế thấp và các tổ chức được miễn thuế như quỹ lương hưu Đối với những người mua này, việc không thể loại cổ tức ra khỏi thu nhập chịu thuế là không quan trọng
− Thuế suất thuế thu nhập khác nhau, việc sắp xếp này tạo ra một khoản tiết kiệm thuế ròng Cạnh tranh trên thị trường vốn tạo ra một sự chia sẻ khoản tiết kiệm giữa nhà đầu tư và công ty.
Chi phí của lợi nhuận giữ lại, rs
Chi phí của lợi nhuận giữ lại, rs, tỷ suất lợi nhuận yêu cầu bởi các nhà đầu tư trên cổ phiếu thường của công ty
Lợi nhuận giữ lại không miễn phí vì nó thể hiện khoản tiền còn lại sau khi chi trả cổ tức Trong khi việc không có chi phí trực tiếp gắn liền với vốn huy động từ lợi nhuận giữ lại, loại vốn này vẫn có chi phí Lý do ở đây liên quan đến nguyên tắc chi phí cơ hội Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp thuộc sở hữu của cổ đông Các trái chủ được đền đáp bằng tiền lãi và cổ đông ưu đãi thì được hưởng cổ tức ưu đãi Tất cả lợi nhuận còn lại sau lãi vay và cổ tức ưu đãi là của cổ đông thường, và lợi nhuận này dùng để đền bù cho cổ đông vì đã sử dụng vốn của họ Ban quản lý có thể trả khoản lợi nhuận này cho cổ đông dưới dạng cổ tức hay giữ lại lợi nhuận để tái đầu tư vào doanh nghiệp Nếu ban quản lý quyết định giữ lại lợi nhuận, có một chi phí cơ hội liên quan – Cổ đông có thể nhận được thu nhập dưới dạng cổ tức và đầu tư tiền nay vào một cổ phiếu khác, vào trái phiếu, vào bất động sản, hay vào bất cứ cái gì Do đó, công ty cần kiếm lời trên khoản lợi nhuận giữ lại tối thiểu là bằng với mức mà tự bản thân các cổ đông có thể kiếm được trên các khoản đầu tư thay thế với rủi ro tương đương
Sử dụng mô hình CAPM để tính rs:
23 rs = rRF + β(rM – rRF) (1-3) hoặc theo mô hình tăng trưởng cổ tức: rs = + tỷ lệ tăng trưởng dự kiến (1-4)
Chi phí vốn cổ phần mới, re
Các công ty thường sử dụng một ngân hàng đầu tư khi họ phát hành cổ phiếu thường hoặc cổ phiếu ưu đãi, và thỉnh thoảng khi họ phát hành trái phiếu Các ngân hàng đầu tư giúp các công ty xây dựng các điều khoản và định giá cho cuộc phát hành, sau đó bán chứng khoán cho nhà đầu tư, và nhận phí từ công ty Phí trả cho ngân hàng đầu tư được gọi là chi phí phát hành và tổng chi phí vốn cổ phần được huy động phản ánh tỷ suất sinh lời yêu cầu của nhà đầu tư cộng chi phí phát hành
Với cách tiếp cận cộng khoản chi phí phát hành bằng tiền khế ước cho mỗi dự án vào chi phí ban đầu của dự án Dự án thông thường bao gồm một khoản tiền chi ra ban đầu và theo sau đó là một chuỗi dòng tiền vào
Với cách tiếp cận liên quan đến điều chỉnh chi phí vốn thay vì chi phí đầu tư của dự án Nếu doanh nghiệp dự định tiếp tục sử dụng số vốn huy động trong tương lai, nói chung điều này là đúng đối với vốn cổ phần thương, khi đó cách tiếp cận này hợp logic hơn Nếu có chi phí phát hành, công ty phát hành chỉ nhận một phần của số vốn được cung cấp bởi các nhà đầu tư, phần còn lại trả cho nhà bảo lãnh phát hành Để cung cấp cho nhà đầu tư tỷ suất lợi nhuận mà họ yêu cầu, dựa trên số tiền có sẵn cho doanh nghiệp ít hơn số tiền mà nhà đầu tư cung cấp, một đồng vốn công ty nhận được phải “làm việc vất vả hơn”, nghĩa là nó phải tạo ra được tỷ suất lợi nhuận cao hơn tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu trên số vốn họ cung cấp
Chi phí vốn trung bình trọng số, WACC
Chi vốn vốn của một doanh nghiệp là chi phí trung bình của nhiều loại vốn mà doanh nghiệp sử dụng Trong bảng cân đối kế toán, mục bên phải bao gồm các loại nợ, cổ phần ưu đãi, và vốn cổ phần thường – được gọi là các thành vốn đã trình bày ở trên Bất kỳ một sự tăng lên nào trong tổng tài sản phải được tài trợ bởi sự tăng lên trong một hoặc nhiều thành phần vốn này
Chi phí vốn bình quân WACC là trung bình trọng số của các chi phí vốn thành phần nợ, cổ phần ưu đãi và cổ phần thường
WACC = wdrd(1–T) + wprp + wsrs + were (1-6) re = rs + một hệ số thể hiện chi phí phát hành cổ phiếu mới
Ước lượng chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam – Tình huống tại tập đoàn Vingroup – VIC
Phương pháp trực tiếp
1.1 Ước tính chi phí vốn cổ phần
Việc ước lượng chi phí vốn cổ phần thường được dựa vào mô hình định giá tài sản vốn (CAPM), trong đó thể hiện quan hệ giữa suất sinh lợi kỳ vọng của một tài sản so với rủi ro hệ thống của tài sản đó Đối với một công ty cổ phần có cổ phiếu được niêm yết trên một thị trường tài chính phát triển với thông tin đầy đủ, thì chi phí vốn cổ phần của công ty đó có thể được ước lượng một cách trực tiếp từ số liệu của thị trường
Theo mô hình CAPM, chi phí vốn cổ phần của một doanh nghiệp phụ thuộc vào 3 yếu tố: (1) suất sinh lợi của một tài sản phi rủi ro; (2) mức bù rủi ro của thị trường; và (3) hệ số beta của cổ phiếu k VIC = ErVIC = rf + βVIC (ErM – rf) với k VIC = chi phí vốn cổ phần của VIC
ErVIC = suất sinh lợi kỳ vọng của cổ phiếu VIC rf = suất sinh lợi phi rủi ro βVIC = Hệ số beta của VIC
ErM = Suất sinh lợi kỳ vọng của chỉ số chứng khoán thị trường
ErM – rf = Mức bù rủi ro thị trường
Về mặt lý thuyết, mỗi thành phần trên phải được ước lượng dựa vào giá trị kỳ vọng trong tương lai Tuy nhiên, trên thực tế, số liệu hiện hành và lịch sử được sử dụng để ước lượng
Suất sinh lợi phi rủi ro
Suất sinh lợi phi rủi ro phải là một suất sinh lợi mà nhà đầu tư chắc chắn sẽ nhận được trong một giai đoạn đầu tư nhất định của mình Một thước đo suất sinh lợi phi rủi ro phải thỏa mãn hai điều kiện Thứ nhất, thước đo suất sinh lợi này phải từ một tài sản không có rủi ro vỡ nợ Vì có quyền đánh thuế và có khả năng kiểm soát mức cung tiền tệ, chỉ có chính phủ mới có thể phát hành các trái phiếu không có rủi ro vỡ nợ Do vậy, thước đo suất sinh lợi phi rủi ro thường là suất sinh lợi của một chứng khoán chính phủ Tuy nhiên, trong các thị trường tài chính mà chứng khoán chính phủ không được giao dịch nhiều thì số liệu về suất sinh lợi sẽ không có hoặc có độ tin cậy không cao Trong trường hợp này, suất sinh lợi của các công cụ nợ do các tổ chức tài chính được chính phủ bảo lãnh (chính thức hay ngầm), ví dụ như lãi suất tiền gửi của ngân hàng thương mại quốc doanh hay lãi suất liên ngân hàng, có thể được sử dụng làm lãi suất phi rủi ro
Thứ hai, kỳ hạn của thước đo suất sinh lợi phi rủi ro phải trùng với kỳ hạn đầu tư của nhà đầu tư để rủi ro tái đầu tư không phát sinh Tín phiếu kho bạc (ví dụ tín phiếu kho bạc kỳ hạn 3 tháng) thường được coi là tài sản tài chính không có rủi ro Tính chất ngắn hạn của loại phiếu này làm cho giá trị của nó không bị tác động nhiều bởi biến động lãi suất Tuy nhiên, nếu kỳ hạn đầu tư của nhà đầu tư là 1 năm thì việc sử dụng tín phiếu kho bạc 3 tháng sẽ không phải là không rủi ro vì khoản lãi sau 3 tháng đầu sẽ phải được tái đầu tư cho đến hết 1 năm và suất sinh lợi khi đó có thể biến đổi Ngược lại, nếu nhà đầu tư chọn trái phiếu chính phủ kỳ hạn 1 năm trả lãi cố
27 định 1 lần vào cuối kỳ thì suất sinh lợi (danh nghĩa) mà nhà đầu tư được hưởng sẽ là chắc chắn 2
Với tình hình kinh tế diễn biến phức tạp như hiện nay thì kỳ hạn thích hợp để phân tích Công ty VIC là một năm Như vậy, thước đo lãi suất phi rủi ro sẽ là lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn một năm Tuy nhiên, nếu việc sử dụng mô hình CAPM để nhằm định giá công ty trong dài hạn thì lãi suất phi rủi ro với kỳ hạn dài, ví dụ như 10 năm, phải được sử dụng Số lãi suất phi rủi ro phải là số liệu gần sát thời điểm phân tích nhất Phụ lục 3 trình bày số liệu lợi suất/lãi suất có thể dùng làm thước đó lãi suất phi rủi ro vào thời điểm cuối tháng 6 năm 2015 Vào ngày 30/6/2015, trái phiếu chính phủ kỳ hạn 1 năm được giao dịch với lợi suất đến khi đáo hạn bằng 5.029%/năm
Mức bù rủi ro thị trường
Mức bù rủi ro thị trường phản ánh suất sinh lợi tăng thêm mà nhà đầu tư đòi hỏi khi chuyển từ việc đầu tư vào một tài sản phi rủi ro sang đầu tư vào một danh mục thị trường có mức rủi ro trung bình Mức bù rủi ro thị trường, vì vậy, được đo bằng chênh lệch giữa suất sinh lợi của danh mục thị trường và suất sinh lợi phi rủi ro Để nhất quán, thước đo suất sinh lợi phi rủi ro sử dụng để tính mức bù rủi ro thị trường cũng chính là thước đo sử dụng ở phần trên Đối với trường hợp VIC thì đó là lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn một năm
Theo đúng mô hình CAPM, danh mục thị trường phải là danh mục chứa tất cả các tài sản tài chính trong nền kinh tế Tuy nhiên, về mặt thực tiễn thì ta không thể nào thiết lập được một danh mục như thế này Cách làm
2 Để chặt chẽ, ngoài việc khớp về kỳ hạn, tài sản tài chính phải không trả lãi trong kỳ mà chỉ trả lãi vào cuối kỳ vì nếu trả lãi trong khi thì khoản lãi này phải được tái đầu tư nhưng không có gì đảm bảo lãi suất tài đầu tư sẽ bằng với lãi suất cam kết chắc chắn ban đầu
28 phổ biến là chọn một chỉ số chứng khoán có tính đại diện cho cả thị trường để làm danh mục thị trường và tỷ lệ thay đổi chi số chứng khoán này là thước đo suất sinh lợi của danh mục thị trường Đối với Việt Nam, VN- Index (chỉ số chứng khoán tổng hợp của Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM) được sử dụng làm danh mục thị trường 3
Khác với việc sử dụng số liệu hiện hành để ước tính lãi suất phi rủi ro ở phần trên, mức bù rủi ro thị trường được ước lượng dựa vào số liệu của một giai đoạn nhất định trong lịch sử Lý do căn bản là nếu sử dụng số liệu hiện hành thì ước lượng mức bù rủi ro hiện hành sẽ không phản ánh tốt giá trị trong tương lai Đặc biệt, thời điểm hiện hành có thể là lúc thị trường đang đi xuống và suất sinh lợi của danh mục thị trường sẽ nhỏ hơn lãi suất phi rủi ro, từ đó đưa đến một mức bù rủi ro thị trường âm Điều này không thực tế vì danh mục thị trường là có rủi ro nên kỳ vọng trong tương lai là mức bù rủi ro thị trường phải dương
Một khi đã quyết định sử dụng số liệu lịch sử thì ta phải xác định giai đoạn cụ thể để lấy số liệu Việc sử dụng giai đoạn ước lượng dài sẽ cho kết quả có độ tin cậy cao vì số quan sát sẽ nhiều từ đó hạ thấp sai số chuẩn của ước lượng 4 Tuy nhiên, giai đoạn dài sẽ có thể bao gồm những thông tin quá khứ không còn phù hợp với hiện tại và tương lai Ngược lại, việc sử dụng giai đoạn ước lượng ngắn sẽ có độ tin cậy không cao, nhưng phản ánh được những thông tin sát thực với tình hình hiện tại nhất Tại Việt Nam, do thị trường chứng khoán tập trung mới chỉ đi vào hoạt động được gần 15 năm và nhiều cổ phiếu mới chỉ được niêm yết gần đây, nên giai đoạn ước lượng đối
3 Một chỉ số có tính đại diện hơn là chi số kết hợp cả VN-Index và HASTC-Index (Chỉ số chứng khoán tổng hợp của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội)
4 Về mặt thống kê, nếu là ước lượng độ lệch chuẩn hành năm của suất sinh lợi của danh mục thị trường thì sai số chuẩn của ước lượng mức bù rủi thị trường dựa vào số liệu lịch sử trong n năm sẽ là /n.
29 với hầu hết cổ phiếu cần có độ dài tối đa để bao trùm tất cả các quan sát có thể có được Phụ lục 4 trình bày số liệu lịch sử từ khi chỉ số VN-Index từ tháng 1 năm 2010 đến tháng 6 năm nay
Phương pháp gián tiếp
2.1 Ước tính chi phí vốn cổ phần
Theo như phương pháp trực tiếp, việc áp dụng mô hình CAPM đòi hỏi ta phải ước lượng được hệ số beta của cổ phiếu từ số liệu lịch sử chuỗi thời gian về giá cổ phiếu công ty và chỉ số thị trường cổ phiếu Việc tính hệ số beta cho các công ty ở Việt Nam có thể bị thiếu chính xác do các yếu tố sau:
Chỉ số VN-Index thiếu tính đại diện cho danh mục thị trường
Không có số liệu về giá cổ phiếu của một công ty cổ phần nếu công ty đó không niêm yết trên sàn giao dịch chính thức hay giá giao dịch trên thị trường OTC không được công bố
Một số công ty niêm yết nhưng thời gian niêm yết không đủ lớn thì số liệu chuỗi thời gian cũng không đủ để ước lượng hệ số beta
Giao dịch cổ phiếu diễn ra không liên tục và biến động giá bị giới hạn bởi quy định về biên độ cũng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy của số liệu
Do những khó khăn trong việc ước lượng beta của các công ty cổ phần hoạt động ở Việt Nam một cách trực tiếp từ số liệu cổ phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoán cũng như việc tính suất sinh lợi kỳ vọng của danh mục đầu tư thị trường, phương thức tính chi phí vốn cổ phần có độ tin cậy cao hơn là dựa vào những thước đo chuẩn trên một thị trường chứng khoán phát triển ví dụ như Hoa Kỳ
Nguyên tắc căn bản là chi phí vốn cổ phần của một công ty hoạt động ở Việt Nam bằng chi phí vốn cổ phần của một công ty tương tự hoạt động ở Hoa Kỳ cộng với mức bù rủi ro quốc gia
Nếu chi phí vốn cổ phần của công ty Việt Nam tính bằng VND, còn chi phí vốn cổ phần của công ty Hoa Kỳ tính bằng USD, thì một khoản bù rủi ro ngoại hối (tương đương với chênh lệch lãi suất giữa hai đồng tiền) phải được cộng thêm
E[R VIC ] VN = E[R Cùng ngành] US + RP c + RP e với E[R VIC ] VN = suất sinh lợi kỳ vọng vốn cổ phần của VIC hoạt động ở Việt Nam
E[R Cùng ngành] US = suất sinh lợi kỳ vọng vốn cổ phần của một công ty tương tự như VIC hoạt động ở Hoa Kỳ
RP c = mức bù rủi ro quốc gia
RP e = mức bù rủi ro hối đoái
Như vậy, phương pháp gián tiếp đòi hỏi việc tính toán ba thành phần:
(1) chi phí vốn cổ phần của một công ty tương tự ở Hoa Kỳ; (2) mức bù rủi ro quốc gia; và (3) mức bù rủi ro hối đoái
Chi phí vốn cổ phần trên thị trường tài chính Hoa Kỳ
Ta có thể áp dụng trực tiếp mô hình CAPM để tính chi phí vốn cổ phần ở Hoa Kỳ với thông tin sẵn có về suất sinh lợi phi rủi ro và mức bù rủi ro thị trường
Phụ lục 5 trình bày số liệu suất sinh lợi của chứng khoán chính phủ Hoa Kỳ trong thời gian gần đây
Phụ lục 6 trình bày số liệu lịch sử về suất sinh lợi hàng năm từ 1928 đến 2015 của thị trường cổ phiếu, tín phiếu kho bạc và trái phiếu kho bạc ở Hoa Kỳ
Việc xác định hệ số beta phức tạp hơn do hầu như không thể tìm được một công ty tương tự như VIC nhưng hoạt động ở thị trường Hoa Kỳ Để khả thi, ta cần tìm hệ số beta bình quân ở Hoa Kỳ của ngành kinh doanh mà VIC đang hoạt động Thông tin về hệ số beta trong các lĩnh vực kinh doanh khác nhau ở Hoa Kỳ được trình bày trong Phụ lục 10
Chi phí vốn cổ phần của Công ty VIC Phụ lục 1c thuyết minh BCTC hợp nhất niên độ 6/2015 cho thấy VIC hoạt động trong rất nhiều lĩnh vực Tuy nhiên, hoạt động chính của VIC là (1) Kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê và các dịch vụ liên quan tới bất động sản, (2) Kinh doanh dịch vụ khách
37 sạn du lịch và vui chơi giải trí, (3)Kinh doanh bệnh viện và các dịch vụ liên quan, (4) Kinh doanh dịch vụ giáo dục và các dịch vụ liên quan, (5) Kinh doanh dịch vụ bán lẻ và hoạt động khác Hệ số beta áp dụng cho VIC sẽ là hệ số beta bình quân của 5 lĩnh vực trên ở Hoa Kỳ 5
Mức bù rủi ro quốc gia
Phần bù rủi ro quốc gia phản ánh mức rủi ro phụ trội ở thị trường tài chính Việt Nam so với thị trường tài chính ở Hoa Kỳ Dựa vào khái niệm trên, nguyên tắc ước lượng phần bù rủi ro quốc gia là tính chênh lệch giữa lãi suất mà Chính phủ Việt Nam phải trả khi đi vay nợ USD trên thị trường quốc tế và lãi suất mà chính phủ Hoa Kỳ phải trả khi đi vay nợ USD
Việt Nam được S&P’s và Moody’s đánh giá hạng mức tín nhiệm vay nợ Hạng mức tín nhiệm này sẽ ứng với một mức lợi suất trái phiếu cụ thể tại một thời điểm cụ thể Phần bù rủi ro quốc gia sẽ bằng chênh lệch giữa lợi suất tương ứng với mức tín nhiệm vay nợ và lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ
Ví dụ, hạng mức tín nhiệm vay nợ dài hạn của Việt Nam theo đánh giá của Moody’s hiện là B2 Hạng mức này được Moody’s nâng lên từ mức B1 vào tháng 7 năm 2005 và được duy trì từ đó cho đến nay Một công ty Hoa Kỳ có hạng mức tín nhiệm vay nợ B1 sẽ phải chịu lãi suất cao hơn lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ là 450 điểm cơ bản (tức là 4,50%) Vậy,
5 Để tính chính xác, hệ số beta còn phải được hiệu chỉnh cho sự khác biệt về cơ cấu vốn và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp giữa VIC và mức bình quân ngành ở Hoa Kỳ Trong tình huống này, ta bỏ qua sự hiệu chỉnh này
So sánh chi phí vốn với một số tỷ số về khả năng sinh lợi để đánh giá kết quả hoạt động của doanh nghiệp - Trường hợp tại tập đoàn VinGroup
2.1 Hệ thống các tiêu chí đánh giá:
Dựa vào việc đánh giá kết quả hoạt động (thành tích), doanh nghiệp có thể hiểu rõ được thực trạng tình hình hoạt động kinh doanh và tiềm lực tài chính của mình, biết mình đang ở vị thế nào trong ngành và thực hiện các điều chỉnh cần thiết, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động trong tương lai Tuy nhiên, việc đánh giá kết quả hoạt động lại phụ thuộc nhiều vào các thước đo phù hợp được lựa chọn Các thước đo truyền thống thường được sử dụng trong việc đánh giá kết quả hoạt động của doan nghiệp là bộ số tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROC)
Theo số liệu thu thập được ta có: Đơn vị: Triệu đồng
LN trước thuế và lãi vay (EBIT)
Lợi nhuận ròng 2,306,899 821,286 1,571,312 6,779,512 3,158,583 305,445 Tổng tài sản 26,146,849 35,512,635 55,824,876 75,772,648 90,485,307 110,629,641
Nợ dài hạn 11,343,057 5,630,260 19,307,122 30,480,840 38,596,873 40,150,840 Vốn chủ sở hữu 9,553,640 8,252,177 10,873,631 18,616,543 27,284,633 30,742,270
Tính toán ta có được bảng kết quả sau:
ROE ROC β L ke WACC βu ke(u) ke( L ) WACC
Theo kết quả tính toán ở trên thì thấy:
Theo phương pháp CAPM trực tiếp:
Theo phương pháp kết hợp CAPM và M&M:
Kết quả hoạt động của công ty chưa đạt hiệu quả tốt Một câu hỏi đặt ra là liệu chúng ta chỉ có thể chọn một trong các hệ số trên và dung nó như là một chỉ tiêu toàn năng để đánh giá về kết quả hoạt động của doanh
44 nghiệp hay không? Câu trả lời là không, vì một số lý do liên quan đến các điểm hạn chế của các hệ số này
Một ưu điểm rõ ràng của các hệ số này là dễ dàng tính toán Tuy nhiên, cũng cần lưu ý một số vấn đề khi sử dụng các hệ số này, đó là:
− Các hệ số về khả năng sinh lợi không tính đến rủi ro mà công ty phải đối mặt
− Khi tính toán các hệ số, số liệu trong quá khứ được sử dụng và không thể hiện được dự báo về lợi ích trong tương lai
− Các hệ số này đơn thuần chỉ thể hiện kết quả dựa trên giá trị ghi sổ mà chưa tính đến giá trị thị trường
− Trong một số trường hợp, các nhà quản lý do áp lực thành tích sẽ có xu hướng chỉ quan tâm đến việc làm tang ROA, ROE trong ngắn hạn mà không quan tâm đến lợi ích dài hạn
Kết luận Đánh giá kết quả hoạt động của doanh nghiệp phải dựa trên các thước đo phù hợp được chọn lựa Tuy nhiên, không có một chỉ tiêu toàn năng hoặc duy nhất để đo lường và đánh giá kết quả hoạt động Các thước đo truyền thống được sử dụng trong đánh giá là hệ số về khả năng sinh lợi ROE, ROE, ROC Ngoài các thước đo này, dựa vào các báo cáo tài chính, cũng cần xem xét them các hệ số như khả năng thanh toán, hiệu quả sử dụng tài sản, đòn bẩy tài chính và tốc độ tăng trưởng vì khả năng sinh lợi cũng chịu tác động từ sự biến động của các hệ số này
Phần 3 – Vận dụng kết quả ước lượng chi phí vốn trong đo lường kết quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam Áp dụng phương pháp CAPM trực tiếp và phương pháp kết hợp CAPM và M&M ta có bảng số liệu sau:
LN hoạt động ròng sau thuế
TN ròng Tổng nợ VCSH Nợ dài hạn kd β
ROE ROC βL ke WACC βu ke(u) ke(L) WACC
ASM 29247.200 15684 918,231 1,301,307 469,975 7% 1.198 1.132 5.407% 6.066% 0.723555 5.275% 4.301% 4.839% 1.205% 1.651% BCI 13152.800 16,341 1,511,706 1,861,839 1,083,459 7% 0.757 0.838 5.312% 6.068% 0.508016 5.206% 4.040% 4.739% 0.878% 0.447% CCL 1137.600 522 273,177 278,323 169,430 7% 0.553 0.702 5.268% 6.126% 0.393231 5.169% 3.731% 4.657% 0.188% 0.254% CLG 18612.800 83 754,796 170,647 267,339 7% 0.716 0.811 5.303% 6.687% 0.178619 5.100% -1.625% 4.268% 0.049% 4.250% D2D 15270.400 5,489 733,110 379,234 552,920 7% 0.661 0.774 5.291% 6.417% 0.303946 5.140% 2.263% 4.462% 1.447% 1.638% D11 487.200 283 78,825 76,949 11,772 7% 0.22 0.48 5.197% 6.109% 0.263808 5.127% 3.592% 4.608% 0.368% 0.549% DIG 37192.800 14,057 2,432,275 2,436,880 1,554,778 7% 1.357 1.238 5.441% 6.220% 0.688356 5.264% 3.877% 4.738% 0.577% 0.932% UIC 13236.000 7,163 220,620 180,977 1,250 7% 0.646 0.764 5.288% 6.229% 0.386788 5.167% 3.378% 4.599% 3.958% 7.263% VIC 1705513.600 335,267 79,887,371 30,742,270 40,150,840 6.20% 0.575 0.717 5.273% 5.942% 0.232768 5.117% 2.865% 4.378% 1.091% 2.406%
1 Nguyễn Minh Kiều: Tài chính doanh nghiệp căn bản, NXB Thống kê, 2011;
2 Nguyễn Thế Hùng, Về một số tiêu chí đánh giá kết quả hoat động của doanh nghiệp, tạp chí công nghiệp, kỳ 1 tháng 11/2012;
3 Nguyễn Xuân Thành: Bài tập tình huống về chi phí vốn cổ phần FPT, 2012;
4 Website: http://www.cophieu68.vn/ http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Thi-truong-bat- dong-san-o-Viet-Nam-nam-2013-va-trien-vong-nam-2014/39842.tctc http://thoibaotaichinhvietnam.vn http://vneconomy.vn/bat-dong-san/ http://vietstock.vn
1 Alireza Eskandari, Farahnaz Orojali Zadeh: A case Study of examining and analyzing weighted average cost of capital in traditional and new approach for calculating the value of firm, International Journal of Business and Social Science, Vol.3 No.19, October 2012;
2 Brealey, Myers: Fundamentals of Corporate Finance, 7 ed;
3 Brigham: Fundamentals of Finacial Managerment, 9 ed.;
4 Higgins: Analysis of Finacial Managerment, 7 th ed;
5 Ross: Fundamentals of Corporate Finance, 10 th ed;
6 Roger Lister: Casestudy: Cost of Capital: The case for the Prosecution, Investment Management and Financial Innovations, 2/2015;
7 Website: http://econpapers.repec.org/scripts/search.pf?ft=Estimated+cost+of+re al+estate+companies http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ http://databank.worldbank.org/data https://asianbondsonline.adb.org/vietnam http://www.bloomberg.com/markets/rates-bonds/government- bonds/us http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/total beta.html
1 Phụ lục 1a: Báo cáo kết quả kinh doanh củ VIC giai đoạn 2010-
Nguồn: truy cập ngày 09/10/2015 theo địa chỉ: http://www.cophieu68.vn/
Phụ lục 1b: Báo cáo Kết quả kinh doanh của VIC tháng 06/2015
Nguồn: truy cập ngày 09/10/2015 theo địa chỉ: http://www.cophieu68.vn/
Phụ lục 1c: Thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất niên độ ngày 30/06/2015 – phần Thông tin theo bộ phận
Phụ lục 1d: BCKQKD hợp nhất niên độ ngày 30/06/2015
Phụ lục 2: Các lĩnh vực kinh doanh của VIC
- Kinh doanh bất động sản;
- Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở, máy móc, thiết bị công trình;
- Dịch vụ vui chơi, giải trí: bi-a, trò chơi điện tử, trò chơi dưới nước, trò chơi trên cạn, bơi lội;
- Dịch vụ làm đẹp thẩm mỹ (không bao gồm xăm mắt và các công việc gây chảy máu);
- Dịch vụ ăn uống, giải khát;
- Xây dựng dân dụng và công nghiệp;
- Buôn bán hàng công, nông nghiệp, xây dựng, phương tiện vận tải, hàng điện tử, tin học, điện lạnh, dân dụng, tự động hóa, thiết bị bảo vệ phòng chống trộm tự động, hàng nông, lâm, thuỷ hải sản;
- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa;
- Cho thuê nhà có trang thiết bị kỹ thuật đặc biệt (phòng hòa nhạc, nhà hát, hội trường, phòng cưới, trường quay, rạp chiếu phim);
- Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo
- Sản xuất, truyền tải và phân phối điện
- Khai thác, xử lý và cung cấp nước
Nguồn: truy cập ngày 09/10/2015 theo địa chỉ: http://www.cophieu68.vn/
Phụ lục 3: Lãi suất vào ngày 30/06/2015 ở Việt Nam có thể sử dụng làm lãi suất phi rủi ro hiện hành (%/năm)
Lãi suất/lợi suất Tỷ lệ %
Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6.5
Lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 1 năm 5.029
Lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 2 năm 5.429
Lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm 6.714
Lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm 7.136
Nguồn: The World Bank đối với tỷ lệ lạm phát – truy cập ngày 09/10/2015 tại địa chỉ: http://databank.worldbank.org/data , Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đối với lãi suất tiển gửi và ABD – AsianBondsOnline đối với các dữ liệu còn lại – truy cập ngày 09/10/2015 tại địa chỉ: https://asianbondsonline.adb.org/vietnam
Phụ lục 4: Suất sinh lợi hàng tháng của cổ phiếu VIC(*) và VN-Index 55 8 Phụ lục 5: Đường lợi suất chứng khoán chính phủ Hoa Kỳ cuối tháng 6/2015
Tháng VIC VNINDEX Tháng VIC VNINDEX
09/10/2015 theo địa chỉ: http://www.cophieu68.vn/
8 Phụ lục 5: Đường lợi suất chứng khoán chính phủ Hoa Kỳ cuối tháng 6/2015
Phụ lục 6: Số liệu lịch sử về suất sinh lợi của chỉ số cổ phiếu, tín phiếu (1 năm) và trái phiếu (10 năm) kho bạc Hoa Kỳ, 1928-1968
Năm Cổ phiếu Tín phiếu Trái phiếu Năm Cổ phiếu Tín phiếu Trái phiếu
Nguồn Damodaran Online, truy cập ngày 09/10/2015 tại địa chỉ http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
Phụ lục 7: Hệ số beta của các lĩnh vực kinh doanh ở Hoa Kỳ
Financial Svcs (Non-bank & Insurance) 288 0.06 0.67 20.32% 0.31 3.29
Oil/Gas (Production and Exploration) 392 0.91 1.27 21.65% 4.22 5.85
Nguồn NYU, truy cập ngày 09/10/2015 tại địa chỉ http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/totalbeta.html
Phụ lục 8: Mức bù rủi ro ứng với hệ số tín nhiệm vay nợ Moody’s 63 12 Phụ lục 9: Lãi suất chính phủ Việt Nam
Hệ số tín nhiệm Mức bù rủi ro tương ứng (điểm cơ bản – 0,01%)
Nguồn Damodaran Online, truy cập ngày 09/10/2015 tại địa chỉ http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
12 Phụ lục 9: Lãi suất chính phủ Việt Nam
Nguồn AsianBondOnline, truy cập ngày 26/10/2015 theo địa chỉ: https://asianbondsonline.adb.org/vietnam/data/marketwatch.php?code=gov ernment_bond_yields
BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI NCKH CỦA ĐHQGHN
(Tiếng Việt) Đề tài: Ước tính chi phí vốn của các công ty bất động sản niêm yết ở Việt Nam
Chủ nhiệm đề tài: Tô Lan Phương Đơn vị chủ trì: Khoa TCNH Trường Đại học Kinh tế - ĐHQGHN
Tóm tắt kết quả thực hiện:
1 Đặt vấn đề: Đàm phán hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) kết thúc hôm 5/10 vừa qua, giới đầu tư bất động sản trong nước đang đặt nhiều kỳ vọng vào sự bứt phá của thị trường “Chắc chắn sẽ có một bước ngoặt về thanh khoản” là nhận định của hầu hết các chủ đầu tư cũng như các đơn vị phân phối bất động sản khi được hỏi về ảnh hưởng của việc hoàn tất đàm phán TPP, mà Việt Nam là một trong 12 nước tham gia hiệp định
Khi hiệp định được ký kết và thông qua, hàng loạt các điều khoản vốn được xem là rào cản trước đây về thủ tục, hồ sơ cho doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam cũng như những nhà đầu tư bất động sản ngoại quốc sẽ trở nên thông thoáng hơn rất nhiều Việt Nam sẽ phải cắt giảm hoặc huỷ bỏ hoàn toàn không ít các quy định đối với 11 đối tác còn lại, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp, công dân các nước được thuận lợi trong kinh doanh, mua bán Riêng với bất động sản, so với các quốc gia phát triển trong khu vực, giá nhà tại Việt Nam vẫn được đánh giá là “khá mềm” nếu so với GDP và mặt bằng thu nhập của các nước đó Chính vì vậy, cùng với việc cho luật phép người nước ngoài mua nhà, một sự tăng tốc về nhu cầu nhà ở, bao gồm cả mua để đầu tư, đầu cơ được dự báo chỉ là vấn đề thời gian và đây chính là cơ hội cho địa ốc
Việc ước tính chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam sẽ giúp cho các nhà đầu tư có thêm một công cụ để kiểm định trước khi đưa ra quyết định đầu tư, giúp cho hoạt động đầu tư trong ngành bất động sản tại Việt Nam trở nên có hiệu quả hơn trong bối cảnh ngành bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá là thị trường tiềm năng thời gian tới
2 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu:
Theo nghiên cứu: “Bất động sản nóng, sao cổ phiếu không tăng?” của tác giả Lê Thuận đăng trên tạp chí Tài chính ngày 14 tháng 04 năm 2015 thì có thể thấy thị trường bất động sản ở Việt Nam đang có dấu hiệu sốt cục bộ khi nhiều dự án mới liên tục được chủ đầu tư bung ra thị trường Các phân khúc đều có dấu hiệu ấm lên, nên doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn đã đặt kế hoạch kinh doanh rất lạc quan, tự tin và tăng vốn mạnh Tuy nhiên, các cổ phiếu bất động sản có lẽ do đã tăng vốn quá nóng nên vẫn trong xu hướng giảm mà chưa thể tăng lên Nguyên nhân ở đây là việc sử dụng vốn chưa hiệu quả, số vốn điều lệ tăng vọt, liên tục phát hành kể cả lúc thị trường tốt hay xấu khiến cho giá cổ phiếu không thể tăng nổi Vì vậy, muốn có lợi nhuận, DN BĐS vẫn phải nỗ lực rất nhiều thì mới đảm bảo lợi ích của những người đang nắm giữ cổ phiếu
Trong nghiên cứu: “An Empirical Estimation of Default Risk of the
UK RealEstate Companies”của Kanak Patel và Prodromos Vlamis đăng trên The Journal of Real Estate Finance and Economics, năm 2006, số 32, bản 1, trang 21-40 đã ước tính hệ số β của 112 công ty bất động sản ở Anh từ đó đánh giá ảnh hưởng của việc sử dụng đòn bảy tài chính tới chi phí vốn của doanh nghiệp, cũng từ đó có thể đánh giá, xếp hạng và phân loại doanh nghiệp
3 Mục tiêu và Nội dung nghiên cứu của Đề tài:
Mục tiêu: Sử dụng mô hình hồi qui để ước lượng hệ số β tiếp đó sử dụng mô hình CAPM ước tính chi phí vốn của các doanh nghiệp niêm yết ở Việt Nam thông qua sử dụng bộ số liệu của các công ty bất động sản niêm yết ở Việt Nam Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng làm một công cụ hữu
01/QT-NCKH/BM12-01 3 19/8/2011 ích giúp cho các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư đưa ra những quyết định đầu tư hiệu quả trên thị trường chứng khoán Việt Nam
4 Địa điểm, thời gian và phương pháp nghiên cứu: Các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, thời gian nghiên cứu trong khoảng thời gian từ 2008 đến 2015 và sử dụng phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Sử dụng các dữ liệu báo cáo tài chính công khai từ các công ty chứng khoán cũng như dữ liệu của Tổng cục thống kê …, và các nguồn thông tin khai thác từ sách, báo, internet, phối hợp tài liệu sẵn có Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý dữ liệu: Sử dụng mô hình CAPM để ước tính chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam
5 Kết quả nghiên cứu (gồm các phần)
- Chương 1: Lý luận chung về chi phí vốn của doanh nghiệp
- Chương 2: Ước lượng chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam
- Chương 3: Vận dụng kết quả ước lượng chi phí vốn trong đo lường kết quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở Việt Nam
6 Các công bố liên quan đến kết quả của đề tài : Bài báo Ước lượng chi phí vốn cổ phần của các doanh nghiệp niêm yết ở Việt Nam – Áp dụng tại tập đoàn VinGroup Số Tạp chí Kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương
7 Kết quả đào tạo của Đề tài
8 Kết quả ứng dụng của Đề tài
9 Kết luận và kiến nghị: Sử dụng kết quả nghiên cứu của đề tài để ứng dụng thành casestudy trong một số môn học tài chính như: Phương pháp định lượng ứng dụng trong tài chính; Các thị trường và định chế tài chính…
(Mẫu)BÁO CÁO TÓM TẮT KẾT QUẢ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI KHCN CỦA ĐHQGHN BẰNG TIẾNG ANH
Project Title: Estimation of cost of capital of real estate companies listed in Vietnam
Implementing Institution: Falcuty of Finance and Banking
Using regression models to estimate the coefficient β then use the CAPM estimates capital costs of the companies listed in Vietnam through the use of data from real estate companies listed in Vietnam The research results of the research can be applied as a useful tool for businesses and investors to make effective investment decisions on the Vietnam stock market
The estimated capital cost of real estate enterprises listed in Vietnam will help investors with an additional tool to test before making any investment decision, make investments in the sector Vietnam real estate becomes more effective in the context of the real estate industry in Vietnam is being evaluated as a potential market next time
- Chapter 1: General theory of corporate capital expenditure
- Chapter 2: Estimating the cost of real estate enterprises listed in Vietnam
- Chapter 3: Applying the results to estimate the cost of capital in measuring the performance of real estate enterprises listed in Vietnam
1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ĐỀ CƯƠNG ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
Tiếng Việt: Ước tính chi phí vốn của các công ty bất động sản niêm yết ở Việt Nam
Tiếng Anh: Estimation of cost of capital of real estate companies listed in Vietnam
2 Thời gian thực hiện: 09 tháng
Bắt đầu từ tháng 05 năm 2015 đến tháng 02 năm 2016
3 Đề tài thuộc lĩnh vực ưu tiên
4 Đề tài có trùng với một đề tài đã hoặc đang tiến hành không? nếu có, nêu lý do
5 Chủ trì đề tài ( Kèm theo Lý lịch khoa học theo biểu mẫu 02/KHCN/ĐHQGHN)
- Họ và tên: Tô Lan Phương Nam Nữ
- Chuyên môn đào tạo: Tài chính – Ngân hàng
- Học hàm, học vị: Thạc sĩ
- Đơn vị công tác: Trường Đại học Kinh tế - ĐH QG HN
- Địa chỉ liên hệ: Phòng 512 nhà E4 – Trường Đại học Kinh tế - ĐH QG HN
- Số điện thoại: 0919471896 Fax: Email: phuongtl@vnu.edu.vn
Tóm tắt hoạt động nghiên cứu của chủ trì đề tài (Các chương trình, đề tài nghiên cứu khoa học đã tham gia, các công trình đã công bố liên quan tới phương hướng của đề tài)
Thời gian Tên đề tài/công trình Tư cách tham gia
Cấp quản lý/nơi công bố
Tóm tắt hoạt động đào tạo sau đại học của chủ trì đề tài trong 5 năm trở lại đây
Thời gian Tên nghiên cứu sinh Tên học viên cao học
6 Cơ quan phối hợp và cộng tác viên chính của đề tài (ghi rõ các đơn vị và cá nhân đã được mời và nhận lời mời tham gia đề tài, mỗi cá nhân tham gia Đề tài phải có bản Lý lịch khoa học theo biểu mẫu BM 02/2008/ĐHKT-NCKH, và ý kiến xác nhận đồng ý tham gia đồng thực hiện đề tài
TT Cơ quan phối hợp Cộng tác viên
Họ và tên Chuyên ngành
7 Thuyết minh sự cần thiết hình thành dự án
- Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan tới vấn đề nghiên cứu của đề tài (trích dẫn những tài liệu mới nhất trong và ngoài nước)