Các nhân tố Ảnh hưởng Đến thẩm Định giá tài sản bảo Đảm bất Động sản của khách hàng vay cá nhân tại ngân hàng tmcp phát triển tp hồ chí minh chi nhánh hoàn kiếm

Hồ Chí Minh - Chi nhánh Hoàn Kiếm nâng cao năng lực công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân, thì HDBank Hoàn Kiếm cần đánh giá được các yếu tố có liên quan và ảnh hưởng

Lý do lựa chọn đề tài

Nền kinh tế Việt Nam trong thế kỉ 21 đang hoà nhập ngày một rộng rãi với thế giới Đây không chỉ là thời cơ giúp doanh nghiệp Việt Nam tăng trưởng trong và ngoài nước, còn là thử thách khi phải cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại, đặc biệt là lĩnh vực tài chính ngân hàng còn rất mới mẻ so với thế giới Ngành ngân hàng cũng không nằm ngoài khả năng đó khi phải chia sẻ thị phần với các đối thủ nước ngoài có quy mô lớn Hiện nay, các hoạt động mua bán, giao dịch và các dự án liên quan đến bất động sản diễn ra trên thị trường ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp Do đó, việc định giá, thẩm định các dự án bất động sản đất đóng vai trò ngày càng quan trọng và trở nên cấp thiết đối với xã hội

Cùng với dư nợ có chiều hướng tăng nhẹ trong giai đoạn 2019 - 2022, chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam đang có dấu hiệu giảm sút, tỷ lệ nợ xấu duy trì ở mức cao, rất nhiều hình thức lừa đảo, gian lận tín dụng, mất khả năng thanh toán với quy mô ngày càng lớn lần lượt xảy ra trên toàn hệ thống Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với tính thanh khoản và các chỉ số kinh tế của khối ngành ngân hàng và các ngân hàng thương mại Hiện nay, hoạt động cho vay khách hàng cá nhân của các ngân hàng phần lớn là cho vay có TSBĐ Mặc dù các khoản vay này được ngân hàng bảo đảo bằng tài sản có khả năng thanh khoản, nhưng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như rủi ro trong việc sử dụng vốn, khả năng thanh toán của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo cho khoản vay đó Do đó, vai trò của công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) của khách hàng cá nhân tại ngân hàng là rất quan trọng, nhằm đảm bảo sự an toàn cần thiết và xem như một công cụ phòng ngừa rủi ro Tuy nhiên, thực tế tại các ngân hàng, hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo chưa được hoàn thiện cả về quy trình và nguồn nhân lực, đặc biệt là quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo cho khách hàng cá nhân, đặc biệt là trong trường hợp tài sản là bất động sản

Công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh - HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm trong giai đoạn 2020 – 2022 vẫn còn rời rạc, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận Do đó để Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh - Chi nhánh Hoàn Kiếm nâng cao năng lực công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân, thì HDBank Hoàn Kiếm cần đánh giá được các yếu tố có liên quan và ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định Với lý do đó, em chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh - Chi nhánh Hoàn Kiếm” làm đề tài tốt nghiệp.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm trong phạm vi địa bàn Thành phố Hà Nội, từ đó đưa ra nhận định về công tác quản trị góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ và quy trình thực hiện hoạt động thẩm định Tài sản bảo đảm là bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm trong thời gian tới.

Kết quả nghiên cứu của đề tài

Về mặt lý luận: Giúp xác định các nguyên tắc lý luận căn bản trong công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân trong Ngân hàng thương mại nói chung

Về mặt pháp lý: Giúp đưa ra và xác định các yếu tố liên quan trong việc thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại HDBank Hoàn Kiếm Trên cơ sở đó, nghiên cứu khuyến nghị và bổ sung những điều cần thiết nhằm giúp nâng cao thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại HDBank Hoàn Kiếm.”

Tính mới của đề tài

Cho tới hiện tại thì không có nghiên cứu nào đánh giá cụ thể mức tác động của các nhân tố trong việc xác định giá trị Tài sản đảm bảo là BĐS của khách hàng cá nhân ở HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm Do đó nghiên cứu của tác giả bảo đảm tính mới và tính duy nhất của nghiên cứu.

Kết cấu của đề tài

Khoá luận phần nội dung chính gồm 4 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu

Chương 2: Số liệu sử dụng và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Kết quả nghiên cứu

Chương 4: Kết luận và đề xuất giải pháp

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý luận về bất động sản thế chấp

1.1.1 Tổng quan về bất động sản thế chấp

Trong giai đoạn hội nhập kinh tế hiện nay, nhu cầu vay vốn đề mở rộng sản xuất, kinh doanh ngày càng nhiều Người thiếu vốn tìm đến ngân hàng hay các tổ chức tín dụng để vay vốn cần phải có tải sản đảm bảo để đảm bảo cho khoản vay và phần lớn tài sản đảm bảo là BĐS

Theo Điều 342, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”

Thế chấp BĐS là việc dùng BĐS thuộc quyển sở hữu hoặc sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay Tại Việt Nam, đất đai được quy định thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Do đó, việc thế chấp BĐS ở nước ta thực chất là việc thế chấp quyền sử dụng đẩt và quyền sở hữu nhà ờ, tài sản trên đất

BĐS để sử dụng cho mục đích thế chấp phải đáp ứng đủ yêu cầu về pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng BĐS đó Từ đó, có thể định nghĩa BĐS thế chấp như sau: “BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu BĐS”

1.1.2 Đặc điểm và hình thái bất động sản thế chấp

Ngoài những đặc điểm của BĐS nói chung, BĐS thế chấp còn mang những đặc điểm khác như sau:

BĐS không những là tài sản có giá trị lớn mà còn chịu tác động tương đối lớn của thị trường Vì vậy trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Giá trị BĐS thế chấp thường được ước lượng tương đương với giá trị thị trường của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất nhằm giảm thiểu rủi ro

BĐS thế chấp không phải là thực thể vật chất mà là các quyền liên quan đến BĐS như quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Trong khi tài sản cầm cố là hiện vật thì tài sản đảm bảo là BĐS thế chấp chỉ là các quyền về BĐS Do đó BĐS thế chấp cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên vay Đối với đất đai phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai Đối với BĐS thế chấp đã được sử dụng cho mục đích thế chấp, chủ sở hữu của BĐS chi còn quyền sử dụng mà không còn quyền định đoạt hay chiếm hữu Chủ sở hữu của BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó trong thời gian thế chấp mà không có quyền trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường hay kê khai làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào

BĐS thế chấp không được có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý tại thời điểm vay

BĐS được phép giao dịch và có khả năng bán được là BĐS mà pháp luật cho phép hay không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

Dựa vào những đặc điểm trên có thể thấy BĐS thế chấp có những hình thái sau:

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất khác

Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp Trong trường hợp trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Nếu thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì tài sản thế chấp bao gồm cả vật phụ đó Trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận

Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng như hoa lợi, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận

1.1.3 Vai trò của bất động sản thế chấp

- Đối với chủ sỡ hữu bất động sản:

Việc thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Đây là hình thức huy động vốn nhanh chóng, hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Hơn nữa điều này còn rất thuận lợi cho chủ sở hữu BĐS vì trong thời gian vay vốn thế chấp vẫn có thể sử dụng BĐS của mình, lại có thêm vốn để phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh của bản thân

- Đối với các tổ chức tín dụng:

Hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất đối với các tổ chức tín dụng Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của khách hàng, các tổ chức tín dụng luôn kỳ vọng sẽ có được những khách hàng với dự án kinh doanh tốt Để tránh rủi ro do biến động kinh tế bên cho vay thường yêu cầu khácth hàng phải có tài sản thế chấp có giá trị để đảm bảo cho khoản vay, đồng thời nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay Những tài sản có giá trị lớn có tính thanh khoản cao sẽ đảm bảo cho việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng Hơn nữa việc nhận BĐS thế chấp có thể giúp các tổ chức tín dụng tăng lợi nhuận (thông qua lãi vay) và tăng vốn dự trữ bằng tài sản của tổ chức tín dụng (thông qua BĐS) Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính, luân chuyển tiền tệ là một hoạt động chủ yếu Do đó việc nhận thế chấp là BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động hỗ trợ các tổ chức đó hoạt động bình thường

Hình 1.2 Tỷ lệ bất động sản trên tổng thế chấp khách hàng

- Đối với nền kinh tế:

Sự phát triển của nền kinh tế cũng chịu tác động của sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính Những cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh cần vốn mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ bị gián đoạn đến hoạt động của họ Do đó hoạt động thế chấp BĐS có vai trò rất lớn, quyết định việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng, thông qua đó tác động đến sự phát triển của nền kinh tế

1.1.4 Định giá và quy trình định giá bất động sản thế chấp

1.1.4.1 Định giá bất động sản thế chấp

Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp

Cơ sở luận về các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp

1.2.1 Lý luận chung về các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp, tuy nhiên có thể chia làm 2 nhóm chính: Nhóm yếu tố vĩ mô và nhóm yếu tố vi mô

Nhóm yếu tố vĩ mô

- Chính sách của Nhà nước: Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

+ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản

+ Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất )

+ Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực

- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương:

+ Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản

+ Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương

+ Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư

- Cung cầu bất động sản: Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bao gồm: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển, Thu nhập, Việc làm và nghề nghiệp, Đô thị hóa, Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bao gồm: Giá cả BĐS, Quỹ đất quy hoạch,

Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS, Chính sách và pháp luật của Nhà nước…

Nhóm yếu tố vi mô

- Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản

- Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích, xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

- Các yếu tố vật chất:

+ Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc

+ Quy mô, kích thước của lô đất

+ Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản

+ Môi trường Để đánh giá chất lượng và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá BĐS thế chấp, ngoài sử dụng các phương pháp định giá bất động sản theo các chỉ tiêu định lượng có trong Thông tư số 145/2016/TT - BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính, cần gắn liền với đánh giá các chỉ tiêu định tính dựa trên quy định tại Phụ lục 01 (Thông tư số 323/2016/TT - BTC ngày 16/12/2016 Quy định về kiểm tra, giám sát chất lượng hoạt động thẩm định giá)

Một là, số lượng hồ sơ BĐS được định giá Đây là chỉ tiêu phản ánh số lượng hồ sơ BĐS thế chấp được chấp nhận tại NHTM Thông qua số lượng hồ sơ có thể đánh giá bước đầu về năng lực trong hoạt động định giá cũng như kiến thức chuyên môn của thẩm định viên trong từng hồ sơ thẩm định

Hai là, thời gian và chi phí thực hiện hồ sơ Công tác định giá được coi là hiệu quả khi cán bộ định giá thực hiện hồ sơ có khối lượng đủ lớn với quy trình đầy đủ trong thời gian và chi phí hợp lý

Ba là, tỷ lệ hồ sơ định giá BĐS phải điều chỉnh Công tác định giá là hiệu quả khi những sai sót của cán bộ định giá xảy ra ít nhất, từ đó, đáp ứng được yêu cầu hợp lý của khách hàng Tỷ lệ không đáp ứng yêu cầu hợp lý của khách hàng càng cao, chứng tỏ công tác định giá của NHTM không đảm bảo

Bốn là, gia tăng thị phần trong cho vay Chất lượng công tác định giá được cải thiện, đáp ứng nhu cầu tệp khách hàng mục tiêu với hạn mức tín dụng hợp lý sẽ giúp NHTM khẳng định vị thế trên thương trường

Năm là, tỷ lệ nợ xấu Tỷ lệ nợ xấu ở mức cao thể hiện nguyên nhân có thể là do chất lượng trong công tác thẩm định giá chưa tốt khi cán bộ chưa phân tích đúngvà đủ về tài sản, khách hàng

Một là, sự hài lòng của khách hàng Sự đáp ứng của ngân hàng càng nhanh chóng thì sự hài lòng của khách hàng càng cao Để đáp ứng được khách hàng trong công tác định giá, NHTM phải hoàn thiện qua từng khía cạnh như thái độ phục vụ, quy trình, thủ tục, thời gian, chi phí

Hai là, sự tin cậy của khách hàng về công tác định giá Khi cán bộ ngân hàng thực hiện tốt nhất từng công đoạn sẽ đem lại cho khách hàng sự tin tưởng càng cao

Ba là sự bảo mật thông tin của khách hàng Cán bộ định giá và NHTM có nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng cung cấp, thông tin nội bộ Điều này thể hiện sự chuyên nghiệp, cũng như xây dựng niềm tin của khách hàng

Nghiên cứu thực nghiệm

1.3.1 Các nghiên cứu ngoài nước

EPY Muhondwa (2019) đã thực hiện một cuộc điều tra khảo sát bằng phiếu điều tra điện tử với sự tham gia của 300 khách hàng tại ngân hàng TMCP HSBC

Trong mô hình nghiên cứu của tác giả, có 4 biến độc lập được xác định có ảnh hưởng đến dịch vụ của khách hàng, gồm nhân sự, phương pháp đánh giá, nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG Trong nghiên cứu này, tác giả đã áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng và sử dụng phần mềm SPSS để phân tích mô hình nghiên cứu, với mục tiêu đánh giá hồi qui của mô hình Kết quả từ mô hình cho thấy rằng trong số 4 yếu tố được xem xét, biến Nguồn thông tin có ảnh hưởng lớn nhất đến sự hài lòng của khách hàng tại ngân hàng HSBC, với mức độ ảnh hưởng đạt 0,23 Để đánh giá sự khác nhau giữa các đặc điểm mẫu trong nghiên cứu, tác giả cũng đã sử dụng phương pháp đánh giá ANOVA Điều này nhằm xác định xem có sự khác biệt đáng kể giữa nhóm người có trình độ học vấn khác nhau và cũng xác định xem liệu sự khác biệt trong việc thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân giữa các nhóm đối tượng trong nghiên cứu.”

“Chen Y & Hsieh (2015) đã thực hiện một nghiên cứu với sự tham gia của 410 khách hàng tại ngân hàng Bank of China thông qua việc tiến hành điều tra khảo sát trực tuyến bằng phiếu điều tra Trong mô hình nghiên cứu, tác giả đã xem xét 5 biến để tìm hiểu sự ảnh hưởng của chúng đối với khách hàng Phương pháp nghiên cứu định lượng đã được áp dụng và mô hình nghiên cứu đã được phân tích bằng phần mềm SPSS để đánh giá hồi qui đa biến của mô hình Kết quả từ mô hình hồi qui cho thấy rằng trong số 5 biến được quan sát, biến "Chất lượng nhân lực" có ảnh hưởng đáng kể đến khách hàng khi sử dụng dịch vụ tại ngân hàng với mức độ ảnh hưởng là 0,21 Tác giả cũng dùng phương pháp đánh giá ANOVA để đánh giá xem có sự khác nhau giữa đặc điểm của mẫu nghiên cứu thì có sự khác nhau giữa những người có thu nhập khác tới, còn các nhóm đối tượng khác thì không có sự khác biệt

Nghiên cứu của Chen J S, Gursoy D (2020) và cộng sự thông qua việc điều tra khảo sát 258 khách hàng trong khoảng thời gian từ tháng 1/2020 đến tháng 5/2020 Tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra bằng bảng hỏi để thu thập dữ liệu sơ cấp từ mẫu khách hàng Các số liệu thu thập được đã được tác giả sử dụng phần mềm SPSS để phân tích và đánh giá tác động của từng yếu tố đến khách hàng khi sử dụng thẩm định giá Tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản được thế chấp Mô hình nghiên cứu của tác giả gồm 6 biến ảnh hưởng tới dịch vụ của khách hàng đó là:

Quy trình TĐG tại ngân hàng; Nguồn nhân lực thực hiện TĐG; Thành phần chính sách; Thành phần chất lượng tiến sĩ; Thành phần Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG; Thành phần chính sách ngân hàng Mô hình hồi quy đa biến được sử dụng trong nghiên cứu và có được kết quả: Trong số 6 biến quan sát thì biến Thành phần chính sách ngân hàng có ảnh hưởng lớn nhất với chỉ số là 0,26 Biến có độ ảnh hưởng lớn thứ hai là Thành phần Quy trình TĐG với mức độ ảnh hưởng là 0,22 Tương tự, tác giả cũng dùng kiểm định ANOVA xem xét sự khác nhau giữa thu nhập và độ tuổi trong tệp khách hàng quan sát, tuy vậy, không có sự khác biệt đáng kể được tìm thấy trong các nhóm đối tượng khác.”

1.3.2 Các nghiên cứu trong nước

Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân tại các Ngân hàng thương mại tại Hà Nội” (Nguyễn Văn Thành, 2019) đã xây dựng mô hình nghiên cứu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến của khách hàng đối với hoạt động thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân bao gồm 4 yếu tố: Chính sách ngân hàng, nhân lực, Quy trình TĐG tại ngân hàng, các thông tin hỗ trợ TĐG Trong nghiên cứu này, tác giả đã lựa chọn phương pháp nghiên cứu bằng thống kê mô tả để phân tích số liệu sơ cấp, thu thập từ một mẫu gồm 600 khách hàng đại diện cho 5 ngân hàng TMCP tại Hà Nội Quá trình phân tích dữ liệu sơ cấp đã được thực hiện bằng công cụ phân tích thống kê SPSS 23.0 Kết quả nghiên cứu tiếp tục cho thấy yếu tố "các thông tin hỗ trợ TĐG" có tác động mạnh nhất đến mức độ hài lòng của khách hàng, với hệ số tương quan là 0,2729 Ngoài ra, yếu tố "cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG" cũng có tác động đáng kể đứng thứ hai, với hệ số tương quan là 0,2499.Từ kết luận trên, tác giả đã đưa ra khuyến nghị để thu hút khách hàng sử dụng công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân tại ngân hàng bao gồm: Cải tiến phương pháp thu thập thông tin, nâng cao nguồn nhân lực TĐG

Luận văn Thạc sĩ kinh tế “Đánh giá yếu tố tác động đến thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Vietinbank – Chi nhánh Thủ Đức” (Trần Thị Hằng, 2020), tác giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng, điều tra bảng hỏi thông qua việc khảo sát 370 nhân viên và khách hàng trong khoảng thời gian từ tháng 4/2019 đến tháng 8/2019 Mô hình nghiên cứu của tác giả gồm 4 biến tố độc lập và phân tích hồi qui đa biến thu được kết quả: trong 4 biến quan sát ảnh hưởng đến khách hàng khi sử dụng dịch vụ tại ngân hàng thì biến “Cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG” là có ảnh hưởng lớn nhất với hằng số tương quan là 0,288 Xếp thứ hai là ‘Các thông tin hỗ trợ TĐG’ với hệ số là 0,22 Biến

‘Thành phần đáp ứng’ và ‘Thành phần đồng cảm’ có trị số lần lượt là 0,195 và 0,178.“Qua đó, tác giả đưa ra một số giải pháp nhằm cải thiện độ hài lòng của khách hàng tại Vietinbank Thủ Đức Luận văn đã nghiên cứu tổng quát việc về khả năng đáp ứng của khách hàng đối với chất lượng thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Vietinbank – Chi nhánh Thủ Đức Tuy nhiên trong luận văn của tác giả chưa đánh giá được các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến thẩm định giá tài sản bảo đảm

Nguyễn Thị Hoa (2021) đã trình bày một số vấn đề lý luận cụ thể về xác định yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng cá nhân Nghiên cứu này xác định tổng cộng 5 yếu tố gồm: Nguồn nhân lực thực hiện TĐG, chính sách của Ngân hàng, Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng, Đặc tính của tài sản được thẩm định, và các thông tin hỗ trợ TĐG dịch vụ Tác giả tiến hành thu thập dữ liệu sơ cấp từ tháng 04/2021 đến 06/2021 tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Lâm Đồng Tổng cộng thu thập được 260 mẫu nghiên cứu để phân tích Sau khi thu thập dữ liệu, tác giả đã sử dụng phần mềm SPSS 23.0 để đánh giá và phân tích, kết quả hồi qui đa biến cho thấy trong 5”biến ảnh hưởng đến thì biến “Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng” có tác động mạnh nhất với chỉ số 0,265, sau đó là biến “Các thông tin hỗ trợ TĐG dịch vụ” có ảnh hưởng lớn thứ hai với hệ số tương quan 0,258, nhân tố tác động xếp thứ ba là “Nguồn nhân lực thực hiện TĐG” với trị số 0,202 Các biện pháp đề xuất để hút khách hàng với hoạt động thẩm định giá Tài sản đảm bảo bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Lâm Đồng gồm: Nâng cao quy trình khảo sát và nâng cao Chất lượng nhân sự thực hiện khảo sát Tuy nhiên, nghiên cứu vẫn có thiếu sót là không đánh giá mức độ khác của từng nhóm khách hàng tham gia khảo sát với công tác thẩm định giá Tài sản đảm bảo là bất động sản của khách hàng vay cá nhân ở Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Lâm Đồng

Đánh giá yếu tố trong mô hình các nghiên cứu

Dưới đây là tổng hợp các nghiên cứu của các tác giả liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng, như được trình bày trong bảng sau:

Bảng 2.1 Tổng hợp nhân tố của các nghiên cứu đi trước

Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG x x x x x x x 7

2 Nguồn nhân lực thực hiện TĐG x x x x x 5

3 Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng x x x x x x x 7

4 Quy trình TĐG tại ngân hàng x x x x x x x 4

6 Đặc tính của tài sản thẩm định x x 2

7 Chính sách, quy định của ngân hàng x x x x 4

8 Các thông tin hỗ trợ

9 Quy định của ngân hàng x x x 3

(Nguồn: đánh giá từ khảo sát tác giả làm, 2023)

Khoảng trống nghiên cứu

Trong lĩnh vực nghiên cứu về thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng cá nhân, các nghiên cứu trong và ngoài nước đã đem tới sự hiểu biết chung về những yếu tố ảnh hưởng đối với công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm, cụ thể là đối với loại bất động sản là tài sản bảo đảm các khoản tín dụng khách hàng cá nhân và cũng đã từng thực hiện ở các ngân hàng khác nhau Tuy nhiên, qua thời gian nghiên cứu, tác giả chưa thấy bất cứ đề tài nghiên cứu nào đã tiến hành đánh giá đối với những yếu tố liên quan trong việc thẩm định giá trị Tài sản bảo đảm là bất động sản của khách hàng tín dụng cá nhân ở HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm

Do đó, kết quả nghiên cứu đã không bị trùng với những nghiên cứu khác và có tính chất độc lập về lĩnh vực nghiên cứu.

Đề xuất mô hình và giả thiết nghiên cứu

Mô hình và giả thuyết nghiên cứu “

Từ các nghiên cứu lý luận phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá TSĐB là bất động sản của khách hàng vay cá nhân trong và ngoài nước, tác giả đề xuất mô hình phân tích các nhân tố ảnh hưởng đối với hoạt động thẩm định giá TSĐB là bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm như sau:”

Hình 2.1 Các Giả thiết nghiên cứu đề xuất

(Nguồn: Tác giả tổng hợp, 2023)

Ta có quan hệ giữa các nhân tố giả thuyết như sau: Quy trình TĐG tại ngân hàng, Nguồn nhân lực thực hiện TĐG, Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng, Chính sách, quy định của ngân hàng, Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG với công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân

H1: Nhân tố “Nguồn nhân lực thực hiện TĐG” có mối tương quan dương với

“thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân”

H2: Nhân tố “Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG” có mối tương quan dương với “thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân”

H3: Nhân tố “Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng” có mối tương quan dương với “thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân”

H4: Nhân tố “Quy trình TĐG tại ngân hàng” có mối tương quan dương với

“thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân”

H5: Nhân tố “Chính sách, quy định của ngân hàng” có mối tương quan dương với “thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân”

Khung nghiên cứu

Tổng thể mục tiêu của nghiên cứu là khách hàng tại HDBank- Chi nhánh Hoàn Kiếm Do đó đối tượng chính là khách hàng trong HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm và một số cán bộ nhân viên công tác tại chi nhánh, vì vậy, hầu hết những phiếu khảo sát đã phải áp dụng phương pháp điều tra trực tiếp Mẫu được lựa chọn theo nguyên tắc lấy mẫu từ những khách hàng mà chi nhánh đã tiếp xúc và thực hiện việc xác định giá trị Để bảo vệ khách hàng cá nhân Trong nghiên cứu, các phương pháp chính để phân tích dữ liệu bao gồm phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA), kết hợp với kiếm định thang đo bằng hệ số KMO (Kaiser-Meyer- Olkin) và phân tích hồi quy bội Phương pháp EFA đã giúp khám phá các yếu tố ẩn và tương quan giữa các biến trong mô hình nghiên cứu Kiếm định thang đo KMO đã đánh giá độ phù hợp của dữ liệu cho phân tích nhân tố, trong khi phân tích hồi quy bội giúp xác định mức độ tác động của các yếu tố đến biến phụ thuộc Quy trình thực hiện nghiên cứu như sau:

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Chương 1 của khóa luận đã nêu lên cơ sở lý luận tổng quát về bất động sản thế chấp và các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh – HDBank chi nhánh Hoàn Kiếm, đồng thời thông qua khảo nghiệm và phân tích nghiên cứu đã xây dựng mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Phát triển

TP Hồ Chí Minh – HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm

SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Số liệu nghiên cứu

2.1.1 Tổng thể mẫu nghiên cứu

Nghiên cứu này được tiến hành tại HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm, với mẫu nghiên cứu bao gồm cả khách hàng và cán bộ nhân viên làm việc tại chi nhánh Mẫu nghiên cứu được tác giả thực hiện bằng việc sử dụng phiếu điều tra khảo sát khách hàng trong ngân hàng, nhằm đánh giá đánh giá ý kiến của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân, đặc biệt là bất động sản, tại HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm

Quá trình thu thập dữ liệu được làm trực tiếp tại HDBank chi nhánh Hoàn Kiếm qua phương pháp phỏng vấn trực tiếp trên bảng hỏi để tương tác với khách hàng và cán bộ nhân viên trong ngân hàng, nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá TSĐB là BĐS của khách hàng vay cá nhân Quá trình cung cấp phải đảm bảo tiến hành một cách thận trọng, chính xác, công bằng, khách quan và đủ điều kiện yêu cầu của nghiên cứu

Sau khi hoàn thành quá trình lấy số liệu sẽ được kiểm tra lại một lần nhằm tránh các sai sót Các phiếu trả lời không đáp ứng yêu cầu hoặc không hợp lý về mặt logic sẽ được loại bỏ Tiếp theo, tác giả tiến hành nhập liệu và làm sạch để đảm bảo rằng dữ liệu được xử lý một cách chính xác và đáng tin cậy trước quá trình phân tích.

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả đã thực hiện nghiên cứu định tính để khảo sát và trao đổi với khách hàng thông qua hình thức khảo sát trực tiếp Các khảo sát được tiến hành căn cứ trên bảng câu hỏi dựa theo kết quả nghiên cứu, được tác giả chỉnh sửa và thêm vào dữ liệu nếu cần Sau khi bảng câu hỏi được hoàn thiện, tác giả thực hiện một cuộc thử khảo sát trên phạm vi toàn quốc với 50 phiếu khảo sát ngẫu nhiên của HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm

Nội dung của kết quả khảo sát sẽ được dùng làm căn cứ chính nhằm chỉnh sửa cách đo và cùng với góp ý của đồng nghiệp, nhằm cập nhật ngày càng hoàn chỉnh để đáp ứng với nhiệm vụ nghiên cứu Tiếp theo, tác giả đã xây dựng một bảng câu hỏi nhằm xây dựng đề tài nghiên cứu chính thức

2.2.2 Thu thập dữ liệu, xây dựng và xử lý thang đo

+ Thảo luận chuyên gia: Phỏng vấn 06 cán bộ quản lý làm việc tại Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm

Cụ thể: 1 trưởng và 2 phó phòng tín dụng; 1 trưởng và 2 phó phòng kinh doanh

+ Khảo sát các khách hàng đến làm việc tại HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm Với hình thức phát phiếu bảng hỏi trực tiếp

Xây dựng và xử lí thang đo

“Dự trên mô hình của nhóm tác giả Chen Y & Hsieh (2015), Chen J S & Gursoy D (2020), nghiên cứu của Nguyễn Văn Thành (2019), Nguyễn Thị Hoa

(2021), Nguyễn Hà Lê (2020) và của Trần Thị Hằng (2019) tác giả thiết kế thang đo Likert năm bậc:

Thang đo của mô hình nghiên cứu về các yếu tố tác động đến thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân là bất động sản của HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm được tác giả xây dựng như bảng sau:

Bảng 2.2 Thang đo nhân tố ảnh hưởng công tác thẩm định giá TSĐB là bất động sản của KHVCN tại Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm

NTT Biến quan sát Mã hóa Nguồn tài liệu

I Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG

1 Có nhiều kênh thông tin hỗ trợ TĐG NTT1 Chen, Y & Hsieh

2 Có phương pháp thu thâp thông tin hỗ trợ TĐG linh hoạt NTT2 Chen, Y & Hsieh

3 Có xin ý kiến đánh giá của các chuyên gia hỗ trợ TĐG NTT3 Chen, Y & Hsieh

4 Có nguồn thông tin bổ trợ từ các tổ chức định giá chuyên nghiệp NTT4 Chen, Y & Hsieh

5 Có hệ thống hỗ trợ tìm kiếm thông tin hỗ trợ

TĐG chuyên biệt NTT5 Chen, Y & Hsieh

II Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng

6 Có hệ thống kỹ thuật hỗ trợ TĐG đầy đủ KTT1 Nguyễn Thị Hoa

7 Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp KTT2 Nguyễn Thị Hoa

8 Sử dụng phương pháp chi phí KTT3 Nguyễn Thị Hoa

9 Phương pháp chiết trừ KTT4 Nguyễn Thị Hoa

III Nguồn nhân lực thực hiện TĐG

10 Có nhân sự được đào tào về TĐG NNL1 Trần Thị Hằng

11 Các nhân sự luôn đảm bảo tính minh bạch và đạo đức trong việc TĐG NNL2 Trần Thị Hằng

12 Các nhân sự luôn tuân thủ tuyệt đối các nguyên tắc TĐG của ngân hàng NNL3 Trần Thị Hằng

13 Các nhân sự TĐG của ngân hàng có kinh nghiệm NNL4 Trần Thị Hằng

IV Quy trình TĐG tại ngân hàng

14 Các bước trong quy trình TĐG của ngân hàng chi tiết cụ thể QTT1 Chen, J S.,

15 Quy định rõ trách nhiệm của các thẩm định viên QTT2 Chen, J S.,

16 Mọi bước tiến hành trong quy trình TĐG đều được ngân hàng kiểm tra chặt chẽ QTT3 Chen, J S.,

17 Có quy trình TĐG phù hợp và linh hoạt với các

V Chính sách, quy định của ngân hàng

19 Có chính sách về TĐG phù hợp CSQ1 Nguyễn Văn

20 Các quy định về TĐG nghiêm ngặt và chặt chẽ CSQ2 Nguyễn Văn

21 Mọi nhân viên đều phải tuân thủ các quy định về TĐG của ngân hàng CSQ3 Nguyễn Văn

22 Các chính sách về TĐG của ngân hàng được cập nhật thường xuyên CSQ4 Nguyễn Văn

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Bảng 2.3 Biến phụ thuộc Công tác thẩm định giá TSĐB là bất động sản của KHVCN

23 Công tác thẩm định giá TSĐB khách hàng cá nhân được triển khai hiệu quả CTĐ1 Nguyễn Hà Lê

24 Công tác thẩm định giá TSĐB khách hàng cá nhân được thực hiện thường xuyên

25 Công tác thẩm định giá TSĐB khách hàng cá nhân được khách hàng chấp nhận CTĐ3 Nguyễn Hà Lê

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Kích thước mẫu tính theo công thức: n = Σ số biến x 5 (Hair & ctg, 1998)

Mô hình tác giả nghiên cứu với 25 biến quan sát, nếu theo tiêu chuẩn 7 quan sát cho một biến thì cỡ mẫu tối thiểu cần thiết là: n % x 5 5 Nhằm tăng tính chính xác của mẫu nghiên cứu tác giả lấy bảng câu hỏi từ 165 phiếu phát đi điều tra

Tác giả thực hiện nghiên cứu chính thức sử dụng các nghiên cứu định lượng để điều chỉnh lại và đánh giá những mức điểm theo phương pháp nghiên cứu, lấy bảng câu hỏi của khách từ Chi nhánh Hoàn Kiếm của HDBank Dữ liệu trên bảng câu hỏi do tác giả thu thập và xử lý qua chương trình SPSS 23.0

2.2.2.1 Đánh giá bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha Để xác định sơ bộ thang đo lường có hệ số ổn định Cronbach ‘ s Alpha thì yếu tố tiếp theo để có thang đo lường là cần có hệ số ổn định Nhiều người đồng ý với quan điểm hệ số Cronbach alpha ở mức từ 0.8 - 1 trên thang đo là bình thường và trên 0.7 - 0.8 mới có thể sử dụng được Tuy nhiên, một số nhà nghiên cứu tin rằng trừ trường hợp lý thuyết đang nghiên cứu có tính chất mới thì hệ số Cronbach alpha cao trên 0.6 mới có thể sử dụng được (Nunnally và Burnstein, 1994) Trong thực tế, hệ số Cronbach alpha đang sử dụng có giá trị là 0.7 với mức độ giá trị alpha bằng 0.05, do đó, những biến quan sát có trị số thấp hơn 0.3 sẽ bị lược bỏ

2.2.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Trong nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá để đánh giá thang đo Phân tích nhân tố được thực hiện nhằm trả lời câu hỏi xem liệu các biến quan sát được sử dụng để đo lường sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá TSĐB là bất động sản của khách hàng vay cá nhân có mức độ liên quan cao hay không, và có thể tổng hợp lại thành một số nhân tố ít hơn để tiện cho việc xem xét Các biến không đạt độ tin cậy sẽ bị loại khỏi thang đo.Các tham số thống kê trong phân tích nhân tố khám phá (EFA) bao gồm:

Theo Nguyễn Đình Thọ (2011), chỉ số KMO để kiểm tra sự phù hợp của nhân tố EFA nếu thấp hơn 0.5 sẽ loại trừ, còn việc kiểm tra Bartlett chỉ có giá trị trung bình (Sig ≥ 0.05) nhằm đảm bảo tất cả các biến không có sự tương tác với nhau trong mẫu Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo sự tương quan của các biến và nếu giá trị nhân tố (factor loading) thấp hơn 0.5 trong EFA sẽ phải lược bỏ Phương pháp trích được áp dụng là principal components, điểm kết thúc để trích là nhân tố có eigenvalue lớn hơn 1 và tổng phương sai trích bằng không hoặc lớn hơn 50%

2.2.2.3 Phân tích hồi quy tuyến tính Đầu tiên, tác giả sẽ phân tích mối quan hệ giữa việc thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân và những yếu tố ảnh hưởng đối với việc thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân ở Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm Tiếp theo, tác giả tiến hành kiểm tra mô hình tuyến tính đa biến với phương pháp biên độ bé nhất (ordinary Least Square

- OLS) nhằm kiểm định và đánh giá mức độ khác biệt của các yếu tố ảnh hưởng đối với công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân

Kiểm định sự chênh lệch giữa mức độ của những yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân theo từng đặc trưng cá nhân với kiểm định M - test và Anova Phương pháp kiểm định Samples T- test có thể dùng khi xác định giá trị trung bình của một kết quả khảo sát giữa hai nhóm khách khác Phân tích phương sai ANOVA (Analysis of Variance) là một phương pháp mới của kiểm định T-test, có thể so sánh giá trị trung bình của ba yếu tố trở lên Phương pháp mở rộng cho phép tác giả đánh giá những thay đổi trong mức độ của từng yếu tố giữa những đối tượng có đặc tính khác biệt nhau

Trong nghiên cứu ANOVA, nếu số liệu tính toán từ biểu đồ trên cho ra giá trị Sig ≤ 0.05 thì điều này cho biết có sự chênh lệch trong mức độ xếp hạng từng cá nhân trong những nhóm khách có đặc trưng cá thể khác nhau Sau đó, họ áp dụng kỹ thuật nghiên cứu chuyên sâu ANOVA nhằm đánh giá sự chênh lệch rõ ràng trong mức độ xếp hạng theo các nhóm

Chương 2 thông qua việc khảo nghiệm thực tế và phỏng vấn trực tiếp, tác giả đã thu thập dữ liệu, xử lí và xây dựng thang đo cững như phương pháp nghiên cứu phù hợp cho mô hình những yếu tố ảnh hưởng đối với việc thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân ở Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Giới thiệu Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh – HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm

3.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Năm 2006 với sự bùng nổ của các ngân hàng trong nước khi Việt Nam chính thức gia vào WTO, Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh (gọi tắt là HDBank) cũng không nằm ngoài ngoại lệ Tính đến tháng 12 năm 2006, HDBank đã xây dựng mạng lưới rộng khắp cả nước với 56 điểm giao dịch và có mặt ở hầu hết các trung tâm kinh tế lớn như Tp Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Bình Dương, Nghệ An… Sự phủ sóng này không những góp phần đáp ứng được nhu cầu giao dịch, sự tiện lợi cho người dân mà còn đóng góp chung vào việc thúc đẩy nền kinh tế

Tất cả các đơn vị trực thuộc HDBank đều hoạt động một cách quy củ, tuân thủ chặt chẽ các quy định của nhà nước, các chỉ đạo của cấp lãnh đạo, từ đó tạo ra một bước phát triển vượt bậc nhưng lành mạnh của HDBank Nhận thấy cơ hội của ngành ngân hàng nói chung và HDBank nói riêng, các cấp lãnh đạo đã ra quyết định thành lập Chi Nhánh Hoàn Kiếm Chi nhánh Hoàn Kiếm chính thức đi vào hoạt động từ ngày 31 tháng 07 năm 2007 với trụ sở đặt tại vị trí 14 – 16 Hàm Long, Quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội Đây là vị trí trung tâm của thành phố Hà Nội, có tiềm năng lớn về việc thu hút khách hàng trong nước và cả khách hàng nước ngoài đến Việt Nam công tác, du lịch Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và mong muốn phục vụ khách hàng với chất lượng tốt nhất, ngày 16/02/2023, HDBank đã chuyển đổi địa điểm sang vị trí mới với cơ sở hạ tầng khang trang hơn tại số 32 Trần Hưng Đạo, phường Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội

Sau gần 13 năm từ khi được thành lập, Chi nhánh Hoàn Kiếm đã chứng tỏ sự đáng kể của mình thông qua nỗ lực không ngừng của toàn bộ cán bộ công nhân viên cũng như sự hỗ trợ và chính sách đúng đắn từ các cấp lãnh đạo Điều này đã dẫn đến sự phát triển vững chắc và mạnh mẽ của Chi nhánh, góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng liên tục của toàn hệ thống ngân hàng Cùng với sự hướng dẫn và quan tâm từ các cấp lãnh đạo, Chi nhánh Hoàn Kiếm đã áp dụng các chính sách hợp lý và đúng đắn, luôn đạt được thành tích đáng nể với không ít lần đạt được danh hiệu đơn vị xuất sắc, trở thành một môi trường làm việc đáng mơ ước của các cán bộ trong hệ thống ngân hàng

Hình 3.1 Thông tin xếp hạng các Ngân hàng thương mại uy tín nhất

Nguồn: Vietnamnet 3.1.2 Cơ cấu tổ chức của HDBank- Chi nhánh Hoàn Kiếm

Hình 3.2: Cơ cấu tổ chức của HDBank- Chi nhánh Hoàn Kiếm

(Nguồn: Phòng kinh doanh) Đặc điểm, chức năng và nhiệm vụ các phòng ban a Phòng kinh doanh: Đối tượng dịch vụ: Bộ phận kinh doanh ngân hàng cho cả khách hàng cá nhân, công ty và định chế tài chính khác, tuỳ theo yêu cầu và điều kiện của các nhóm khách hàng

Chức năng và công việc cụ thể: Bộ phận kinh doanh có nhiệm vụ tổ chức triển khai thực hiện những hoạt động kinh doanh và cung ứng những sản phẩm dịch vụ của HDBank và của Chi nhánh Hoàn Kiếm Hà Nội phục vụ các khách hàng Là nơi tiếp cận, tư vấn và giải quyết yêu cầu vốn của khách hàng và tổ chức hoạt động cho những nhóm hỗ trợ

Kết nối, chăm sóc khách hàng nhằm tạo dựng mối liên kết đầu tư lâu dài, nghiên cứu dự báo các cơ hội đầu tư và nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền các sản phẩm, dịch vụ không phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng trên thị trường hiện nay b Phòng ban đặc tính của tài sản thẩm định doanh nghiệp (DVKH DN)

Cho vay trung và dài hạn với lãi suất ưu đãi cho khách hàng doanh nghiệp Trực tiếp giao dịch với khách hàng để tiếp nhận vốn vay và kiểm tra, đánh giá khả năng vay của doanh nghiệp và quản lý tài sản bảo đảm nhằm từ chối vốn vay nếu không có chỉ đạo của Giám đốc Theo dõi hoạt động sử dụng vốn và quản lý doanh nghiệp nhằm thu đủ vốn cùng lãi suất để giải quyết dư nợ theo quy định

Phòng DVKH DN sẽ có nghĩa vụ bảo lãnh cho doanh nghiệp vay nếu đã xác định lãi suất theo nhu cầu của khách hàng với giá cả hợp lý theo biểu phí với các nhóm sản phẩm gồm bảo lãnh tín dụng vốn, bảo lãnh lãi suất, bảo lãnh thuế và bảo lãnh đảm bảo Hoạt động của Tổ tư vấn tín dụng c Phòng ban đặc tính của tài sản thẩm định cá nhân (DVKH CN)

Phòng giao dịch của tài sản thẩm định cá nhân có nhiệm vụ quan trọng về công tác chăm sóc khách hàng, là nơi cung cấp dịch vụ của ngân hàng cho KHCN

Các chuyên viên của phòng có nhiệm vụ củng cố, xây dựng và tiếp tục giữ chân những khách hàng cũ, đồng thời tìm nguồn khách hàng mới

Ngoài ra, phòng cũng hợp tác với những phòng ban có chức năng tại Trung tâm của ngân hàng để làm việc Đáp ứng những yêu cầu mở rộng và triển khai dịch vụ mới trong dịch vụ ngân hàng điện tử của HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm d Ban kiểm soát viên

Có nhiệm vụ kiểm tra, đánh giá việc tuân thủ những quy định về tài chính và hoạt động kinh doanh tại ngân hàng cũng như kiểm tra những sai sót trong quá trình thẩm định phê duyệt hồ sơ để thu hồi những hợp đồng tín dụng đã phê duyệt cho khách hàng; là cầu nối hợp tác với những đoàn kiểm tra của các cơ quan khác, kể cả cơ quan thuế thực hiện công tác thanh, kiểm tra và giám sát tất cả những hoạt động của nhân viên ngân hàng

Kiểm soát: Cán bộ kiểm soát tiếp nhận và xem xét hồ sơ từ CVQHKH hàng sau khi đã duyệt và đề nghị sửa đổi, thay thế các hồ sơ chưa được phê duyệt trước khi gửi đến các thành viên hội đồng kiểm soát lần cuối cùng

Hệ thống giao dịch viên

Có trách nhiệm thực hiện các nghiệp vụ gửi tiền thanh toán, cung ứng dịch vụ vãng lai trên thị trường và những nghiệp vụ liên quan đối với các tài khoản của khách hàng từ tổ chức tín dụng

Trực tiếp giao dịch với khách hàng và thực hiện những nghiệp vụ liên quan như lập tài khoản số cho khách hàng và thực hiện giao dịch trong ngày với hình thức nạp tiền mặt trực tiếp bằng lệnh thu và chuyển khoản hoặc thực hiện thanh toán, đổi ngoại tệ giao nhận ngay, cung cấp đến khách hàng các thông tin cơ bản và nhận những thông tin phẩn hồi từ khách hàng e Phòng hành chính tổng hợp và kho quỹ

Cung cấp số liệu về báo cáo tài chính và tình hình sử dụng vốn của ngân hàng Đồng thời, trích nộp thuế công ty và các khoản thuế thu nhập doanh nghiệp và tham gia góp vốn để thực thiện quy chế tài chính doanh nghiệp

Thống kê mô tả mẫu khảo sát

Bảng dữ liệu sau đây là kết quả của quá trình thu thập thông tin từ việc gửi phiếu điều tra đến 165 khách hàng và cán bộ trong Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm Sau khi thu thập và làm sạch sẽ thông tin thì những phiếu điều tra không thành thật đã được loại trừ, kể cả khi người lựa chọn một hoặc toàn bộ những người trả lời đầy đủ số câu hỏi hoặc không trả lời những câu họ đã dùng trong phân tích:

Bảng 3.3 Kết quả khảo sát phiếu điều tra yếu tố ảnh hưởng công tác thẩm định giá

Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân

(Đơn vị: phiếu khảo sát)

(Nguồn: Số liệu thu thập do tác giả tổng hợp, 2023)

− Thống kê mô tả mẫu

Phân tích mẫu theo giới tính: Theo số liệu thu được, Số lượng nam giới là 78 người, ứng với 52%, số nữ là 72 người, tỷ lệ là 48% trên tổng số 150 người được phỏng vấn

Bảng 3.4 Bảng mẫu điều tra phân chia theo giới tính

Giới tính Số lượng Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Số liệu thu thập do tác giả tổng hợp, 2023) Phân tích mẫu theo độ tuổi: Kết quả thống kê trong bảng 3.4 dưới đây: Có tất cả 60 mẫu dưới 25 tuổi, tỷ lệ ứng với 40%, có 52 phiếu từ 25-35 tuổi chiếm 35%, có

23 phiếu tuổi 35 - 45 tỷ trọng 15%, và 15 phiếu tuổi trên 45 chiếm 10% trên 150 phiếu được khảo sát

Bảng 3.5 Bảng phân chia mẫu khảo sát theo độ tuổi

(Đơn vị: Người) Độ tuổi Số lượng Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Số liệu thu thập do tác giả tổng hợp, 2023)

Bảng 3.6 Bảng phân chia mẫu khảo sát theo trình độ

Trình độ Số lượng Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu khảo sát, 2023) Phân tích mẫu theo trình độ: Bảng 3.6 chỉ ra rằng: Không có ai có trình độ lao động phổ thông, có 8 người có trình độ trung cấp ứng với 5%, có 74 người với học lực đại học có tỷ lệ là 49%, và 41 người có trình độ trên đại học có % ứng với 27% trên 150 nhân viên được khảo sát

Bảng 3.7 Bảng phân chia các mẫu khảo sát theo thu nhập

Thu nhập Số lượng Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu khảo sát, 2023) Phân tích mẫu theo thu nhập: mẫu khảo sát có thu nhập cao nhất trong khoảng từ 5 – 10 triệu là 79 người tương đương 52%, thấp nhất là lớn hơn 15 triệu với 9 người tỷ lệ đạt 6% so với tổng số các nhân viên được khảo sát Đứng thứ hai là số lượng người có thu nhập từ 0 – 5 triệu đạt 35%.

Phân tích kết quả nghiên cứu

Kết quả phân tích lần một cho thấy hệ số Cronbach's Alpha của tất cả các biến (items) đều đạt mức đáng tin cậy, với giá trị lớn hơn 0.6 Điều này cho thấy độ tin cậy của thang đo đáng tin cậy và phù hợp trong nghiên cứu

Tuy nhiên, trong quá trình phân tích, một số biến có trị số tưởng quan của tổng thể nhỏ hơn 0.3 Theo quyết định của tác giả, những biến này sẽ bị loại bỏ khỏi phân tích các nhân tố Việc loại bỏ các biến này giúp tăng tính chính xác và đảm bảo tính nhất quán của kết quả phân tích các nhân tố

Bảng 3.8 Phân tích Cronbach’s Alpha các biến độc lập trong mô hình nghiên cứu

(Nguồn: Tổng hợp từ chạy phần mềm thống kê SPSS, 2023)

Biến Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG

Biến được mã hóa gồm NTT1; NTT2; NTT3; NTT4; NTT5 được kiểm định như sau:

Hệ số Cronbach’s Alpha của Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG là 0,896 và thuộc khoảng cho phép và các chỉ số của tương quan biến tổng đều lớn hơn 0,4 Do đó, kết luận các biến Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG có thế sử dụng vì có độ tin cậy cao

Biến Nguồn nhân lực thực hiện TĐG

Biến được mã hóa gồm NNL1; NNL2; NNL3; NNL4 được kiểm định như sau:

Hệ số Cronbach’s Alpha của Nguồn nhân lực thực hiện TĐG là 0,889 thuộc khoảng cho phép, bên cạnh đó các chỉ số của tương quan biến tổng lớn hơn 0,4 Do đó, kết luận biến Nguồn nhân lực thực hiện TĐG có thể được sử dụng

Biến Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng

Biến được mã hóa gồm KTT1; KTT2; KTT3;KTT4 được kiểm định như sau:

Hệ số Cronbach’s Alpha của là 0,669 nằm trong khoảng tin cậy và hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0,4 Do đó, trông mô hình nghiên cứu các biến này đều có thể được sử dụng

Biến Chính sách, quy định của ngân hàng

Biến được mã hóa gồm CSQ1; CSQ2; CSQ3; CSQ4 được kiểm định như sau:

Hệ số Cronbach’s Alpha của Nguồn nhân lực thực hiện TĐG là 0,866 thuộc khoảng tin cậy, đồng thời trị số tương quan biến tổng lớn hơn 0,4 Do đó, kết luận các biến Nguồn nhân lực thực hiện TĐG được sử dụng vì có độ tin cậy lớn

Biến Quy trình TĐG tại ngân hàng

Biến được mã hóa gồm QTT1, QTT2, QTT3, QTT4 được kiểm định như sau:

Hệ số Cronbach’s Alpha của Nguồn nhân lực thực hiện TĐG là 0,844 trong khoảng tin cậy, và trị số biến tổng lớn hơn 0,4 Vì vậy, các biến Nguồn nhân lực thực hiện TĐG có thể áp dụng vào mô hình

Hệ số Cronbach ‘ s Alpha của biến thẩm định giá Tài sản đảm bảo là BĐS của khách hàng tín dụng cá nhân là 0,843 trong mức tin tưởng và bên cạnh đó hệ số các biến tổng lớn hơn 0,4 Vì vậy có thể kết luận rằng biến Công tác thẩm định giá Tài sản đảm bảo khách hàng cá nhân có mức độ tin tưởng cao và có khả năng áp dụng theo phương pháp nghiên cứu

Bảng 3.9 Phân tích Cronbach’s Alpha biến phụ thuộc

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu khảo sát, 2023) Phân tích nhân tố khám phá EFA

Bảng 3.10 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ SPSS)

Qua bảng 3.11 Ta có nhận xét:

Mô hình nghiên cứu có ý nghĩa thống kê do Hệ số KMO là 0,876 > 0,5 Trong đó Sig = 0,000< 5% cho thấy các biến có tương quan với nhau và đủ điều kiện để phân tích nhân tố khám phá EFA 70,018% là tổng phương sai trích, nó đã đạt yêu cầu cho biết 6 yếu tố tương ứng giải thích được 70,018% sự thay đổi dữ liệu tại hệ số eigenvalue = 1,290

Kết quả số liệu tại ma trận xoay Varimax cho thấy các biến độc lập: Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG;Nguồn nhân lực thực hiện TĐG; Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng; Quy trình TĐG tại ngân hàng; Chính sách, quy định của ngân hàng đều đảm bảo giá trị hội tụ và phân biệt

Bảng 3.11 Kết quả số liệu ma trận xoay Varimax kiểm định EFA

NTT Thang đo Nhân tố

Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG

7 Nguồn nhân lực thực hiện TĐG

16 Quy trình TĐG tại ngân hàng

21 Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng

26 Chính sách, quy định của ngân hàng

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ SPSS) Biến phụ thuộc

Bảng 3.12 Phân tích hệ số KMO cho biến phụ thuộc

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Các thông số trên bảng 3.13 đều đạt yêu cầu Trong đó tổng phương sai trích là 86,506% lớn hơn 50% nên cũng đạt yêu cầu

− Phân tích hồi quy đa biến

Bảng 3.13 Đặt tên đại diện trung bình các nhân tố

TT Tên Yếu tố Số biến quan sát Đặt tên đại diện trung bình

1 Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG 5 NTT

2 Kỹ thuật sử dụng TĐG 4 KTT

3 Nguồn nhân lực thực hiện TĐG 3 NNL

4 Chính sách, quy định của ngân hàng 4 CSQ

5 Quy trình TĐG tại ngân hàng 4 QTT

6 Chấp nhận sử dụng dịch vụ 2 CTĐ

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Bảng 3.14 Phân tích tương quan biến trong mô hình nghiên cứu

CTĐ KTT NNL NTT QTT CSQ

** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ phần mềm SPSS, 2023)

Mô hình cứu yếu tố ảnh hưởng Công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm là:

CTĐ = X1 * CSQ + X2*KTT + X3*NNL + X4*NTT + X5*QTT

Bảng 3.15 Kết quả phân tích hồi quy công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân của HDBank- Chi nhánh Hoàn Kiếm

Biến độc lập: Predictors: (Constant), CSQ, KTT, NTT, QTT, NNL

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ phần mềm SPSS)

Qua bảng 3.16 chỉ ra rằng: R 2 điều chỉnh là 0,830 ứng với biến độc lập giải thích được 83% thay đổi của biến phụ thuộc là công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm, các biến độc lập có thể ứng dụng được và đạt tiêu chuẩn

Bảng 3.16 Thống kê đa cộng tuyến thông qua kiểm định phần dư VIF của mô hình nghiên cứu

Hệ số chuẩn hóa Hệ số chuẩn hóa Beta t Hệ số

Correlations Thống kê đa cộng tuyến

Giá trị B Phương sai Zero-order Partial Part Tolera nce

(Nguồn: Chạy dữ liệu và kết quả từ Phần mềm SPSS )

Qua bảng 3.17 Ta có nhận xét: Hệ số VIF của các biến < 2 và hệ số Sig của các biến < 5% do đó trong mô hình nghiên cứu, các biến đều có thể sử dụng

Ta có phương trình hồi quy có dạng:

CTĐ = -0,781 + 0,329*KTT + 0,140 NNL +0,178*NTT+ 0,275*QTT + 0,318*CSQ

Nhận định kết quả nghiên cứu: Các hệ số Beta phản ánh tỷ lệ thuận với Công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh - HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm β1 = 0,329: phản ánh thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân sẽ tăng 0,329 đơn vị khi yếu tố Thang đo Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng tăng lên 1 đơn vị β2 = 0,140: phản ánh thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân = sẽ tăng 0,140 đơn vị khi yếu tố Nguồn nhân lực thực hiện TĐG tăng lên 1 đơn vị β3 = 0,178: phản ánh thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tăng 0,178 đơn vị khi yếu tố Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG của HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm tăng lên 1 đơn vị β4= 0,275: phản ánh thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tăng 0,275 đơn vị khi yếu tố Quy trình TĐG tại ngân hàng của HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm tăng lên 1 đơn vị β5 = 0,318: phản ánh thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tăng 0,318 đơn vị khi yếu tố Chính sách, quy định của ngân hàng của HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm tăng lên 1 đơn vị

Trong mô hình, có thể thấy được yếu tố Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng và Chính sách, quy định của ngân hàng là 2 yếu tố có tác động mạnh nhất tới Công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm bất động sản của khách hàng vay cá nhân tại Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm và đúng với xu thế hiện tại, thông qua phỏng vấn sâu, tác giả có thể thu thập thông tin về các quy trình, phương pháp, tiêu chí và yếu tố quan trọng trong công tác thẩm định giá Các chuyên gia và nhân viên đưa ra thông tin chính xác và giá trị về các khía cạnh quan trọng của công việc cho thấy khách hàng luôn quan tâm tới Chính sách, quy định của ngân hàng trong công tác thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân bởi tâm lý lo ngại xuất hiện rủi ro trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân, do đó mà khách hàng cũng luôn quan tâm tới các chính sách và phương pháp, kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng để khi không may rủi ro xảy ra, khách hàng sẽ được ngân hàng bảo vệ và hỗ trợ tận tình Đây cũng là điều mà Ngân hàng HDBank Chi nhánh Hoàn Kiếm cần khai thác trong thời gian tới để tăng cường thẩm định giá Tài sản bảo đảm khách hàng cá nhân là bất động sản thế chấp

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP