Mặc dù chỉ được trải nghiệm thực tập khoảng thời gian gần 3 tháng, nhưng qua quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Phương Đông, em đã được hướng dẫn, tiếp cận tìm hiểu rất nhiều những ki
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay
1.1.1.1 Khái niệm của bất động sản
Hiện nay, pháp luật nước ta không có quy định đưa ra khái niệm về bất động sản Tuy nhiên theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:
Bất động sản bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Bất động sản là các tài sản không di dời được Bất động sản được nhìn nhận rõ ràng nhất là đất đai, các tài sản gắn liền với đất Để được xác định là bất động sản, các tài sản đó không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Pháp luật còn quy định nhóm tài sản khác để có căn cứ xác định bất động sản trong trường hợp không thuộc các đặc điểm nhận diện trên
Không giống với nhiều loại tài sản hữu hình khác, BĐS có những sự khác biệt nhất định về đặc điểm và tính chất vật lý Do đó để có thể đưa ra được giá trị hợp lý trong quá trình thẩm định giá BĐS, TĐV/ĐGV cần hiểu rõ về những đặc điểm của loại hình tài sản này, bao gồm: a Tính cố định về vị trí:
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế Khi những yếu tố này
6 thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng
Trong quá trình thẩm định giá BĐS sử dụng phương pháp so sánh, giá đất giữa các vùng sẽ có sự khác biệt TĐV/ĐGV sẽ phải điều chỉnh các yếu tố so sánh của từng BĐS đầu vào một cách phù hợp để có thể đưa ra mức giá trị hợp lý b Tính bền vững:
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.Trong quá trình định giá BĐS, cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý đều phải được xem xét đến bởi TĐV/ĐGV và đưa ra quyết định về sự tồn tại của BĐS đó dựa trên tuổi thọ ngắn hơn c Tính khác biệt:
Mỗi bất động sản đều có sự khác biệt với các bất động sản khác về các yếu tố: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, môi trường, cảnh quan Trong quá trình thẩm định giá TĐV/ĐGV cần xem xét kỹ đến những sự khác biệt vì sẽ không có hai bất động sản nào là giống nhau hoàn toàn Đây là đặc điểm quan trọng mà các TĐV/ĐGV cần chú ý, tránh tình trạng gắn sự tương đồng một cách không hợp lý giữa các BĐS d Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Tính ảnh hưởng lẫn nhau là một đặc điểm quan trọng của BĐS Khi có quy hoạch về giao thông trong một khu vực, các hệ thống tuyến đường được xây dựng trở nên thuận lợi hơn làm thay đổi cảnh quan của khu vực, từ đó kéo theo sự tăng giá trị của các bất động sản nằm trong khu vực đó Ngoài ra khi một BĐS mới xây dựng cũng có thể gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh, ví dụ như làm lún móng, mất một mặt thoáng, chắn cửa sổ, che ánh sáng của các BĐS liền kề Khi thẩm định TĐV/ĐGV cần nghiên cứu tổng quan mọi thứ xung quanh BĐS cần thẩm
7 định, dự đoán những BĐS xung quanh BĐS thẩm định sẽ thay đổi ra sao trong tương lai và những sự thay đổi đó sẽ tác động thế nào đến BĐS định giá e Tính khan hiếm:
BĐS là loại hình tài sản có tính khan hiếm cao Giống như các loại tài nguyên khác như vàng, bạc, kim cương, Diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và làm cho giá trị của bất động sản luôn ở mức cao Ngày nay, khi tốc độ tăng trưởng dân số vẫn chưa có dấu hiệu giảm, kéo theo nhu cầu về việc sở hữu bất động sản vẫn không ngừng tăng qua các năm gây nên hiện tượng mất cân bằng cung cầu lớn kết hợp với hiện tượng thao túng giá BĐS, gây sóng và làm nhiễu loạn thị trường vẫn thường xuyên xảy ra đã đẩy giá thị trường của BĐS mức ngày càng cao
Do đó, thách thức đối với các TĐV/ĐGV ngày càng tăng, đòi hỏi sự tỉnh táo, khách quan, thận trọng trong việc xác định giá trị hợp lý của BĐS, tránh trường hợp sử dụng những BĐS đã bị làm giá để xác định giá trị BĐS thẩm định f Có giá trị lớn:
BĐS là loại hình tài sản có giá trị rất cao, điều này là xuất phát từ tính khan hiếm của loại hình tài sản này đi với nhu cầu sở hữu bất động sản của người dân ngày càng cao Vì vậy, TĐV/ĐGV luôn phải có sự cẩn trọng cao trong quá trình thực hiện thẩm định BĐS do mức giá trong các giao dịch BĐS thường lớn và có xu hướng xuất hiện quan hệ vay vốn để thanh toán g Khả năng co giãn của cung BĐS kém:
Do tính khan hiếm cao, khả năng co giãn cung của BĐS tương đối kém với sự thay đổi về giá cả trong thị trường, sự hạn chế về tính đàn hồi của cung được thể hiện qua một số điểm sau:
- Tổng cung về đất đai là cố định và diện tích tổng quỹ đất luôn không đổi
- Nguồn cung BĐS còn được phân chia làm các nguồn nguồn cung nhỏ khác ứng với từng mục đích sử dụng riêng, và mỗi nguồn cung này đều có giới hạn Đối với từng thời kỳ khác nhau, luôn có những quy định về quy hoạch riêng trong việc phân bổ đất đai ứng với từng mục đích sử dụng cụ thể và thường rất khó
8 để có thể chuyển mục đích sử dụng đất đi ngược với quy hoạch Thậm chí, quy hoạch ở các địa phương một số nơi còn quy định rõ về diện tích xây dựng, chiều cao được xây dựng đối với BĐS Những hạn chế về quy hoạch nêu trên, đi với những hạn chế về mặt tự nhiên đã làm cho tính khan hiếm của BĐS được đẩy lên ngày một cao h Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao:
Cơ sở lý luận cơ bản về thẩm định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay
- Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp
- Theo Điều 4, Luật Giá: “Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”
- Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn
- Thẩm định giá bất động sản là hoạt động “ước tính” nên mức độ chính xác về mặt giá trị ước tính phụ thuộc nhiều vào các nhân tố chủ quan và khách quan trong quá trình định giá
- Thẩm định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Ví dụ như để mua, bán, cho thuê, bảo hiểm, vay vốn Ngân hàng…Vai trò của thẩm định giá BĐS không chỉ quan trọng trong việc ước tính giá trị BĐS của các cá nhân, tổ chức mà còn giúp Ngân hàng đảm bảo sự an toàn, hạn chế rủi ro tín dụng Thuật ngữ thẩm định giá TSBĐ là BĐS là việc ước tính giá trị TSBĐ là BĐS tại một thời điểm xác định có tính đến đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường bất động sản trong trường hợp BĐS dùng làm TSBĐ cho khoản vay tại Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng khác
1.2.1.2 Sự cần thiết phải thẩm định giá TSBĐ là BĐS Đối với hoạt động tín dụng của Ngân hàng thì thẩm định giá TSBĐ là BĐS không thể thiếu Tất cả các khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần có TSBĐ Việc định giá cần cẩn thận, chuyên nghiệp để xác định mức cho vay an toàn đối với từng yêu cầu của các khách hàng khác nhau Việc làm này tránh được rủi ro cao cho Ngân hàng Trong trường hợp người vay không thể trả được khoản nợ đã vay từ
Ngân hàng thì Ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp của khách hàng nhằm thu hồi lại vốn Định giá càng chính xác bao nhiêu thì việc thu hồi nợ sẽ dễ dàng bấy nhiêu tránh thua lỗ cho Ngân hàng
1.2.2 Các căn cứ thẩm định giá bất động sản đảm bảo
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản + Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
+ Quy mô và vị trí của bất động sản
- Căn cứ chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
+ Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc các lựa chọn bị bỏ qua
+ Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ
+ Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau Xác định chi phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất động sản
+ Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh vực cạnh tranh nhau trên thị trường
- Sự thay đổi trong nền kinh tế
+ Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở
+ Sự biến động của thị trường bất động sản
+ Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân
+ Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng
- Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
+ Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
+ Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với bất động sản xung quanh
+ Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh
- Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
+ Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản
+ Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
+ Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu
- Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại
+ Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính đến trong định giá
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản đảm bảo
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản
● Nội dung của nguyên tắc:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
Các nhân tố ảnh hưởng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
- Trình độ cán bộ thẩm định giá
Trình độ cán bộ thẩm định giá là cơ sở, nền tảng tổ chức hoạt động thẩm định giá Thực hiện công tác đào tạo nhân sự là cần thiết để nhân viên được trau dồi, tiếp thu được nhiều kỹ năng vận dụng trong công việc, nâng cao hiệu quả làm việc một cách cao nhất Đây là yếu tố quan trọng trọng và cần phải có để các doanh nghiệp nói chung cũng như ngân hàng nói riêng tồn tại và phát triển lâu dài khi có những đội ngũ nhân viên chất lượng, nhạy và đáp ứng được các tiêu chí của công việc đã đặt ra Đặc biệt khi công tác thẩm định giá là một công việc có tính chuyên môn cao cần nhiều kinh nghiệm trong nghề và kết hợp nhiều kỹ năng để hoàn thành công việc
- Các quy định, điều luật về TĐG của NHTM
Tại mỗi tổ chức, doanh nghiệp đều ban hành các quy định, nội quy và văn bản pháp luật theo quy định của nhà nước để quản trị cũng như vận hành công ty Mỗi phòng ban cũng có các quy định riêng biệt, đây là cơ sở vận hành, hành lang pháp lý để điều chỉnh hành vi, quá trình thực hiện công việc, công tác của nhân viên đảm bảo duy trì sự ổn định, kỷ luật, nâng cao hiệu quả quản lý Với công việc cần có tính chính xác cao, ảnh hưởng đến nhiều hoạt động khác của ngân hàng, các văn bản này cần được hoàn thiện, quản lý chặt chẽ và thực hiện nghiêm túc
Trong một tổ chức, doanh nghiệp có nhiều nhân viên kinh nghiệm, kiến thức đa dạng, sẽ có nhiều cách làm việc và dẫn đến hiệu quả hoàn thành công việc khác nhau Do vậy, quy trình làm việc sẽ đưa ra cách thực hiện công việc chung nhất để dễ dàng quản lý và tráng trình trạng hoàn thành chậm công việc, hay thực hiện các công việc không cần thiết gây lãng phí thời gian Đối với phòng thẩm định giá của ngân hàng một quy trình hoàn thiện, đầy đủ sẽ giúp cho TĐV/ĐGV có phương hướng chính xác, xác định được công việc phải làm và các bước tiến hành công việc đưa ra kết quả một cách nhanh chóng và chính xác nhất Đối với ban quản lý cũng sẽ dễ dàng kiểm soát tiến độ và chất lượng công việc của nhân viên
- Những quy định pháp lý của nhà nước về hoạt động thẩm định giá BĐS
Cũng giống như quy định của ngân hàng, quy định nhà nước là cơ sở để ngân hàng dựa vào để ban hành các quy định riêng phù hợp với ngân hàng đó
Khách hàng được coi là “nguồn sống” của doanh nghiệp Khách hàng luôn tỷ lệ thuận với hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh chỉ hiệu quả thật sự khi có được niềm tin, tin cậy và sự ủng hộ của khách hàng Khi sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng được khách hàng đón nhận nồng nhiệt, ngân hàng có thể có vị thế vững chắc, phát triển quy mô hoạt động để cạnh tranh với các ngân hàng khác Nếu chưa đạt được kết quả như mong đợi, ngân hàng cần tập trung cải thiện chất lượng sản, dịch vụ phục vụ cho khách hàng
- Thị trường giao dịch BĐS
Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng rất nhiều bởi thị trường Hiện nay, biến động thị trường bất động sản là một trong những vấn đề rất được quan tâm Nền kinh tế thị trường hiện nay bị ảnh hưởng rất nhiều bởi chiến tranh, đại dịch… gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản Ngoài nguyên nhân khách quan, còn tồn tại những nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng đến giá bất động sản nhưng yếu tố con người khi quản lý, tổ chức hoạt động trên thị trường Kết quả định giá của ngân hàng phụ thuộc khá nhiều vào giá trị BĐS trên thị trường BĐS khi
TĐV/ĐGV sử dụng phương pháp so sánh các tài sản khác để xác định giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng
- Cung cầu của tài sản
Cung tài sản tăng, cầu lại giảm sẽ kiến cho giá của tài sản giảm và ngược lại
Mặc dù vẫn còn những sự ảnh hưởng và trường hợp đặc biệt khác, nhưng yếu tố cung – cầu là một yếu tổ có sự ảnh hưởng rất lớn đến giá cả của nhiều loại hàng hóa
Trong chương 1, đã đưa ra những thông tin sơ lược về công tác thẩm định
TSBĐ tại các ngân hàng thương mại, khái quát nội dung, các nguyên tắc, phương pháp và quy trình cơ bản trong công tác thẩm định giá TSBĐ Qua đó, xác định được các nhân tố ảnh hưởng để có cơ sở, nền tảng phân tích thực trạng công tác tổ chức hoạt động định giá BĐS tại hội sở Ngân hàng TMCP Phương Đông - OCB
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TSBĐ BĐS PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI PHÒNG THẨM ĐỊNH GIÁ - NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG - OCB
Khái quát về Ngân hàng TMCP Phương Đông
2.1.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Phương Đông
2.1.1.1 Thông tin chung về Ngân hàng TMCP Phương Đông
- Tên đầy đủ: Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông
- Tên tiếng Anh: Orient Commercial Joint Stock Bank
- Loại hình hoạt động: Doanh nghiệp cổ phần
- Ngành nghề kinh doanh: Ngân hàng
- Sản phẩm dịch vụ: Dịch vụ tài chính
- Ngày thành lập: 10 tháng 6 năm 1996
- “Giấy phép hoạt động số 0061/NH-GP ngày 13/04/1996” do NHNN Việt Nam cấp “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 059700” do Sở Kế hoạch Đầu tư Tp HCM cấp
Ngân hàng được thành lập với số vốn ban đầu là 70 tỷ đồng Hội sở chính ngân hàng đặt tại số 45 Lê Duẩn, Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh Sau 20 năm xây dựng và phát triển, OCB đã đạt được nhiều thành công trong việc mang đến cho khách hàng nhiều sản phẩm, dịch vụ chất lượng, nâng cao uy tín của ngân hàng Đến nay OCB có khoảng 200 đơn vị kinh doanh trên toàn quốc, hiện diện ở tất cả các thành phố và vùng kinh tế trọng điểm trên cả nước
Những năm gần đây, Ngân hàng Phương Đông được các tổ chức trong và ngoài nước đánh giá cao về uy tín, tốc độ tăng trưởng ổn định và đang tiến gần đến tiêu chuẩn ngân hàng số quốc tế OCB đã lần lượt được các tổ chức uy tín trong nước và quốc tế công nhận, trao tặng danh hiệu Những giải thưởng nổi bật như:
- Giải thưởng Sao vàng Đất Việt năm 2008 và năm 2015
- Doanh nghiệp xuất sắc khu vực Châu Á Thái Bình Dương năm 2019
- Ngân hàng chuyển đổi số tốt nhất năm 2020
- Top 100 công ty đại chúng lớn nhất do Forbes Việt Nam công bố
- Top 10 ngân hàng thương mại uy tín 2020
- Top 10 doanh nghiệp có thương vụ M&A và đầu tư tiêu biểu 2019-2020
- Thương hiệu quốc gia “VIETNAM VALUE 2020”
Ngân hàng TMCP Phương Đông đang từng bước hoàn thiện và cố gắng trở thành một trong top các ngân hàng đứng đầu hiện nay tại Việt Nam Với sứ mệnh tạo ra những giải pháp tối ưu đem lại giá trị cao nhất cho khách hàng và nhà đầu tư, đóng góp tích cực cho sự phát triển chung của cộng đồng và xã hội qua việc xây dựng đội ngũ nhân viên năng động, tâm huyết với nghề, nắm bắt tốt nhu cầu của khách hàng
Ngân hàng luôn đi theo 5 giá trị cốt lõi sau:
- “Khách hàng là trọng tâm: Thấu hiểu và thân thiện Thoả mãn khách hàng là động lực tăng trưởng Cam kết mang lại giải pháp phù hợp nhu cầu
- Chuyên nghiệp: Thể chế minh bạch Chuyên môn nghiệp vụ vững vàng
Văn hoá ứng xử chuẩn mực
- Tốc độ: Khát vọng tiên phong và dẫn đầu Quy trình đơn giản và nhanh chóng Tác nghiệp chính xác và hiệu quả
- Sáng tạo: Chủ động nắm bắt cơ hội và đối phó nguy cơ Sản phẩm, dịch vụ khác biệt Liên tục cải tiến
- Thân thiện: Hợp tác và chia sẻ Cam kết lâu dài Môi trường làm việc thân thiện và lành mạnh.”
- “Tháng 10/1996: Ngân hàng TMCP Phương Đông thành lập tại Thành phố
- Năm 2003: Sáp nhập vào ngân hàng Tây Đô OCB
- Năm 2007: Hợp tác chiến lược với BNP Paribas - Tổng tài sản đạt trên
- Năm 2008: Triển khai ngân hàng T4
- Năm 2013: Triển khai đề tài tự tái cơ cấu giai đoạn 2012-2015 - công bố hệ thống nhận diện thương hiệu mới - tổng tài sản đạt gần 33.000 tỷ đồng
- Năm 2014: Nâng hệ thống quản lý rủi ro theo chuẩn mực quốc tế
- Năm 2015: Khởi động dự án Basel II dưới sự tư vấn DBS Singapore
- Năm 2016: Tốc độ tăng trưởng thuộc nhóm 3 ngân hàng dẫn đầu thị trường - Moody’s công bố mức xếp hạng B2 trong lần đầu xếp hạng - Tổng tài sản đạt dần 65.000 tỷ đồng
- Năm 2017: Ra mắt thương hiệu riêng “Com-B” tài chính tiêu dùng OCB -
NH đầu tiên công bố hoàn thành dự án triển khai Basel II, đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế và quản lý rủi ro - Tổng tài sản đạt gần 85.000 tỷ đồng
- Năm 2018: Chính thức được công nhận hoàn thành Basel II - Moody's tăng mức tín nhiệm và xếp hạng lên B1 đối với xếp hạng rủi ro đối tác (CRR) & xếp hạng tiền gửi - tháng 3, ra mắt OCB OMNI
- Năm 2019: Moody's tăng bậc xếp hạng đánh giá rủi ro đối tác (CRA) và xếp hạng rủi ro đối tác (CRR) lên mức Ba3
- Năm 2020: Đạt chứng nhận Thương hiệu quốc gia - Top 4 trong 10 Ngân hàng TMCP kinh doanh hiệu quả nhất trên thị trường
- Năm 2021: OCB niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HoSE) ngày 28/1/2021”
Nguồn: www.ocb.com.vn
2.1.2 Giới thiệu về Hội sở chính Ngân hàng TMCP Phương Đông
Hội sở chính của Ngân hàng TMCP Phương Đông được đặt tại địa chỉ: số 41-45 Lê Duẩn, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Nhiều phòng ban hội sở hiện nay được chia ra hoạt động tại Hà Nội như: phòng Kiểm soát tuân thủ, phòng Thẩm định giá, phòng Quản trị rủi ro… Các phòng ban hội sở ngoài Bắc hiện đang ngồi tại một vài đơn vị kinh doanh như tại chi nhánh Hà Nội, chi nhánh Thăng Long Trong nửa cuối năm 2023, các phòng ban hội sở ngoài Bắc được tập trung tại số
265 đường Cầu Giấy, Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội
Cơ cấu tổ chức tại hội sở chính OCB như sau:
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Phương Đông
2.1.3 Giới thiệu phòng thẩm định giá tại Hội sở ngân hàng TMCP
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tổ chức của Khối Quản lý tín dụng
Phòng thẩm định giá tại OCB là phòng ban trực thuộc Khối quản lý tín dụng, với 4 chức năng chính như sau:
- Thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSBĐ)
- Giám sát việc nhận TSBĐ là hàng hóa
- Xây dựng và quản lý chính sách về giá đối với TSBĐ
- Nhận dạng, kiểm soát và giảm thiểu rủi ro liên quan đến hoạt động của Phòng
Với chức năng thẩm định giá đối với TSBĐ, phòng thẩm định cần thực hiện các nhiệm vụ như: thực hiện thẩm định giá đối với TSBĐ; kiểm tra, phê duyệt kết quả khảo sát hiện trường, thông tin thu thập của TSBĐ và giá trị TSBĐ do ĐVKD thực hiện; khuyến nghị, cảnh báo rủi ro đối với TSBĐ tại OCB và xác định giá trị tài sản trong hệ thống OCB theo yêu cầu
● Phòng thẩm định giá gồm 6 bộ phận:
- Bộ phận thẩm định giá hội sở
- Bộ phận thẩm định giá miền Bắc
- Bộ phận thẩm định giá miền Trung
- Bộ phận thẩm định giá miền Tây
- Bộ phận phê duyệt kết quả khảo sát của ĐVKD
- Bộ phận thẩm định giá cổ phiếu, hàng hóa và quản lý hàng hóa
Tổng số nhân viên tại phòng Thẩm định giá là 92 người, trong đó tại bộ phận thẩm định giá hộ sở có 35 người, 17 cán bộ thuộc bộ phần thẩm định giá miền Bắc,
15 nhân viên thuộc bộ phận thẩm định giá miền Nam, ở bộ phận thẩm định giá miền Tây có 14 người, và hai bộ phận còn lại số lượng nhân viên đều có 5 người
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng TMCP Phương Đông năm 2020-2022
Bảng 2.1: Tổng quan tình hình tài chính từ năm 2020 đến 2022
Các tiêu chí tài chính Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022
Cân đối kế toán Tổng tài sản 152,528,879 184,491,035 193,994,238
Kết quả hoạt động kinh doanh Thu nhập lãi thuần 4,981,711 5,765,585 6,947,583
Tổng thu nhập trước thuế 4,419,309 5,518,553 4,389,308
Tổng lợi nhuận sau thuế 3,534,772 4,404,959 3,509,718
(Nguồn: https://finance.vietstock.vn/OCB-ngan-hang-tmcp-phuong-dong.htm)
Sau đại dịch Covid-19 cùng với chiến tranh Nga - Ukraine, nền kinh tế thế giới gặp nhiều biến động, áp lực tỷ, mặt bằng lãi suất tăng nhanh… gây ảnh hướng
40 lớn đến hoạt động của ngành ngân hàng ở Việt Nam nói riêng và trên toàn thế giới nói chung
Dù vậy, các hoạt động cốt lõi của OCB vẫn luôn duy trì tăng trưởng tốt Tăng trưởng tín dụng năm 2022 cao hơn trung bình ngành đạt 18.5%, thu nhập lãi thuần tăng trưởng ổn định trong 4 năm gần đây Thu nhập lãi thuần cuối năm 2022 tăng khoảng 20.5% so với cùng kỳ năm trước, đạt gần 6.950 tỷ đồng Ngân hàng cũng luôn chú trọng việc tối ưu hóa cấu trúc tài sản sinh lời, tính đến hết năm 2022, tổng tài sản tăng 5% so với năm 2021 đạt 193.994 tỷ đồng Dư nợ tín dụng thị trường 1 trong cơ cấu tài sản của OCB tăng mạnh trong năm 2022 từ 56% (năm
Theo chuyên trang của báo đầu tư cho biết “Sau 5 năm liên tiếp (2016 -
2021) tăng trưởng cao với CAGR 63%, lợi nhuận trước thuế của OCB năm 2022 ghi nhận gần 4.400 tỷ đồng Đây là năm đầu tiên không đạt kế hoạch.” Lý giải cho việc này, vì ngân hàng đã tăng cường quản lý và kiểm soát các danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động đầu tư và kinh doanh trái phiếu chính phủ Trong khi đó, tình trạng nợ xấu của OCB tăng vọt đặc biệt là nhóm nợ có khả năng mất vốn Lợi nhuận sau thuế năm 2022 ghi nhận giảm 895 tỷ đồng so với năm 2021 trương đương với 20.3% Nợ xấu tính đến cuối năm 2022 của OCB lên đến 2,671 tỷ đồng, nhóm nợ có khả năng mất vốn lên đến 1,375 tỷ đồng, dù vậy chi phí dự phòng tín dụng chỉ có 1,067 tỷ đồng Tình trang nợ xấu báo động như vậy của OCB có liên quan không nhỏ đến Tập đoàn Đại Nam và doanh nghiệp FLC…
Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại phòng Thẩm định giá - Ngân hàng TMCP Phương Đông
2.2.1 Cơ sở pháp lý OCB áp dụng trong hoạt động thẩm định giá BĐS
2.2.1.1 Các văn bản, quy trình về thẩm định giá của nhà nước
- “Luật dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 24/11/2015”
- “Nghị định số 44.2014.NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất”
- “Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất”
- “Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ tài chính vv Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04”
- “Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2014 của Bộ Tài chính v/v Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07”
- “Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính v/v Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10”
- “Thông tư số 145/145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Thông tư ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 11”
- “Thông tư 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính v/v Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12”
- “Thông tư 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính v/v Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13”
2.2.1.2 Các văn bản, quy trình về thẩm định giá tại OCB
- “Quyết định số 17/2020/QĐ-TGĐ v/v ban hành quy trình thẩm định giá ngày 14/01/2020”
- “Quyết định 514/2021/QĐ-TĐG v/v ban hành quy định phân loại tài sản đảm bảo ngày 18/06/2021”
- “Quyết định 814/2021/QĐ-TĐG v/v sửa đổi bổ sung quy định phân loại tài sản bảo đảm ban hành theo QĐ 514”
- Các bảng giá nhà đất của OCB tại các tỉnh, thành phố
- “Quyết định số 30/2023/QĐ-TĐG v/v ban hành quy định nghiệp vụ bảo đảm ngày 11/01/2023” Để kiểm soát quá trình, chất lượng thẩm định, OCB đưa ra một số quy định để kiểm soát như:
- Quyết định 168/2022/QĐ-TĐG v/v ban hành quy định nghiệp vụ kiểm soát chất lượng thẩm định giá ngày 16/03/2022
- Quyết định 422/2022/QĐ-TGĐ v/v quy định điều kiện ĐVKD thuộc khối bán lẻ được thực hiện Khảo sát hiện trường - thu thập thông tin với tài sản bảo đảm là BĐS và sử dụng kết quả thẩm định giá của Công ty thẩm định giá độc lập
- Thông báo số 60/2020/P.TĐG-QLTD v/v phân công công việc tại phòng
2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại phòng thẩm định giá
Bảng 2.2: Quy trình thẩm định giá trực tiếp tại phòng TĐG
- Bước 1: Gửi đề nghị thẩm định giá tài sản
Khi khách hàng có nhu cầu vay bằng thế chấp bất động sản, CBKD sẽ tư vấn cho khách hàng hoặc bên bảo lãnh hiểu các trách nhiệm và nghĩa vụ của bên vay đối với BĐS đảm bảo Sau khi thu thập hồ sơ tài sản của khách hàng, CBKD kiểm tra tính đầy đủ và pháp lý của hồ sơ tài sản theo đúng quy định danh mục hồ sơ tín dụng tại từng thời kỳ Như số lượng các loại giấy tờ, chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan có chức năng, nội dung giữa các tài liệu với nhau…
CBKD lập đề nghị về việc thẩm định giá TSBĐ và chuyển cho người được phân công/ủy quyền phê duyệt trước khi gửi phòng TĐG
- Bước 2: Phân công hồ sơ
Trưởng phòng TĐG hoặc nhân sự được phân công, ủy quyền tiếp nhận đề nghị, kiểm tra và thực hiện phân công cho cán bộ TĐG thực hiện
- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
Cán bộ TĐG lên kế hoạch và thực hiện khảo sát hiện trường tài sản, thu thập thông tin, phối hợp với chủ tài sản/người hướng dẫn khảo sát, thu thập thông tin tại hiện trường Sau khi khảo sát, cán bộ TĐG lập phiếu khảo sát hiện trạng có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan
CBKD tại ĐVKD có thể hoặc không khảo sát cùng lúc với cán bộ TĐG, nhưng phải gửi hình ảnh chụp cùng tài sản (có hiện ngày giờ chụp lên phần mềm quản lý công việc) trước khi cán bộ TĐG trả kết quả TĐG
Hướng dẫn khảo sát BĐS của OCB như sau:
● “Khảo sát và thu thập số liệu:
- Vị trí của BĐS: khả năng tiếp cận, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, các đặc điểm pháp lý liên quan đến BĐS
- Căn cứ trên hồ sơ pháp lý các định được tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với TS tại thời điểm TĐG
- Diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất: đặc điểm hình học của BĐS, loại kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì
- Kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh
- Mục đích sử dụng của BĐS tại thời điểm TĐG
- Các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của BĐS, những đặc trưng của thị trường BĐS để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận
- Thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác)
● Tại vị trí thửa đất CBTĐG/CBKD định vị vị trí TS bằng phần mềm định vị bản đồ google map/ các thiết bị định vị các công cụ hỗ trợ
● Chụp ảnh TS thẩm định: ảnh toàn cảnh có tiếp giáp với đường đi công cộng và CTXD trên đất(nếu có); mặt tiền; bên trong/ngoài/bên cạnh tài sản; đường/ngõ/hẻm/kiệt; đặc điểm nhận biết/ dị biệt của tài sản; trên hình chụp phải thể hiện ngày giờ chụp ảnh
● Làm rõ các đặc điểm chưa phù hợp giữa HSPL và thực tế khảo sát:
- Trường hợp khi khảo sát thực tế BĐS CBKD/CBTĐG nhận thấy: kích thước, hình dạng, hướng chính hoặc yếu tố khác chưa phù hợp với HSPL; không có số nhà, hoặc địa chỉ không rõ ràng, khó xác định tài sản thực tế đúng là tài sản ghi trên GCN thì CBKD phải đề nghị KH/CSH liên hệ cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền xác minh chính xác BĐS bằng văn bản
- Trường hợp có cơ sở thông tin quy hoạch (có quyết định của cơ quan Nhà nước hoặc chủ tài sản xác nhận có quy hoạch, hoặc tham khảo thông tin tại địa phương) những trong GCN không thể hiện thì CBKD phải yêu cầu KH bổ sung bằng văn bản xác minh quy hoạch của cơ quan chức năng.”
(Nguồn: Theo “quyết định số 17/2020/QĐ-TGĐ v/v ban hành quy trình thẩm định giá ngày 14/01/2020”)
- Bước 4: Lập báo cáo TĐG và thông báo kết quả TĐG
CBTĐG lập báo cáo TĐG và thông báo kết quả TĐG
+ Tại bước này, nếu hồ sơ, chứng từ, thông tin không đầy đủ và không đạt điều kiện thẩm định giá tài sản: CBTĐG nêu rõ không đồng ý và chuyển lên cấp phê duyệt để xem xét
+ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: CBTĐG yêu cầu ĐVKD chỉnh sửa, bổ sung thông tin
+ Nếu hồ sơ đầy đủ: CBTĐG hoàn thiện báo cáo TĐG và thông báo kết quả TĐG chuyển lên cấp thẩm quyền phê duyệt giá trị tài sản
Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại phòng Thẩm định giá - Ngân hàng TMCP Phương Đông
2.4.1.1 Công tác tổ chức thẩm định giá
Công tác tổ chức thẩm định tại ngân hàng TMCP Phương Đông được thực hiện đầy đủ và nghiêm túc theo quy định của nhà nước và ngân hàng Tại phòng thẩm định giá, ban quản lý đã phân công công việc, nhiệm vụ của từng bộ phận, cán bộ một cách cụ thể, chi tiết để thực hiện và dễ dàng theo dõi công việc OCB đã và đang ngày càng hoàn thiện công tác tổ chức định giá nhằm tăng hiệu quả làm việc cũng như nâng cao chất lượng hoạt động kinh doanh của ngân hàng
Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông đã thường xuyên theo dõi, cập nhập và sửa đổi các thông tin về quy trình định giá theo quy định pháp luật và tình hình thực tế của ngân hàng Số lượng các quyết định, thông báo và công văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm nói chung và bất động sản nói riêng là rất lớn và có xu hướng liên tục sửa đổi Đi cùng với việc cập nhập quy trình định giá thường xuyên, các phương tiện thông báo, truyền thông đến các phòng ban liên quan cũng được ngân hàng chú trọng Việc này giúp kết quả định giá và quản lý quy trình định giá ngày càng được chuẩn hóa, chính xác và đầy đủ hơn
2.4.1.3 Vận dụng các phương pháp định giá
CBTĐG luôn vận dụng các phương pháp thẩm định linh hoạt, phù hợp cho từng loại BĐS, từng khu vực… Ngoài ra, OCB còn xây dựng các khu giá đất cho một số khu vực gồm các khu vực trọng điểm, các thành phố lớn, khu có nhiều BĐS được thế chấp tại ngân hàng như thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Nội… Từ đó, giúp việc định giá được chính xác, nhanh chóng và tiết kiệm
2.4.1.4 Cán bộ phòng thẩm định giá
Việc chia phòng thẩm định giá thành các bộ phận nhỏ theo quy định đã giúp cho việc quản lý, kiểm tra, thẩm định tài sản được hoàn thành nhanh chóng và tiết kiệm chi phí Chia các khu vực phụ trách giúp cho cấp trên phân công công việc hợp lý và nhân viên thực hiện tốt công việc mà không phải di chuyển quá xa
Nhân viên trong phòng thẩm định giá luôn cố gắng chủ động học hỏi, tiếp thu kiến thức mới, cố gắng hoàn thành công việc một cách chính xác và nhanh chóng Ban lãnh đạo cũng thường xuyên tìm hiểu, mở rộng kiến thức, trực tiếp chỉ đạo, giám sát và kiểm tra hoạt động của nhân viên Ngân hàng cũng thường xuyên tạo điều kiện mở các chương trình, các khóa học đào tạo nghiệp vụ giúp những nhân viên mới nắm bắt và hiểu sâu về nghiệp vụ liên quan đến định giá tài sản
Thái độ làm việc của nhân viên với khách hàng đã và đang được khách hàng đánh giá tốt và có thiện cảm rất lớn Đây là điểm nổi bật và phải tiếp tục thực hiện tốt hơn trong tương lai
Công tác thẩm định tại Phòng thẩm định giá, Ngân hàng TMCP Phương Đông đang được hoàn thiện từng ngày và mang lại nhiều kết quá tốt tới việc kiểm soát rủi ro, nâng cao kết quả kinh doanh Song vẫn còn nhiều hạn chế cần phải khắc phục như sau:
Thứ nhất, trong quá trình tìm kiếm thông tin tham khảo giá BĐS, các cán bộ thẩm định có tìm kiếm thông qua các trang mạng về BĐS, các diễn đàn, các sản giao dịch… Nhưng các kết quả chỉ được tìm thấy hay chính xác một mức nhất định khi tài sản là các BĐS tại các thành phố lớn, các khu đô thị, các BĐS được giao
70 dịch công khai… Với các BĐS thuộc vùng, những khu vực ít tiếp xúc với mạng internet thì việc tìm kiếm thông tin gặp rất nhiều khó khăn Vừa khó xác định được giá trị của BĐS đó, vừa tốn thời gian đi lại và tìm kiếm thông tin về các BĐS tương tự để so sánh
Thứ hai, quy trình thẩm định còn đơn giản và chưa được chi tiết Quy trình đầy đủ và chi tiết giúp cho người thực hiện cũng như người giám sát nắm bắt rõ các công việc phải làm và đưa ra được kết quả đúng nhất Với quy trình hiện nay tại OCB còn chưa đưa ra các bước nhập liệu thông tin, hồ sơ trên cơ sở dữ liệu của ngân hàng Điều này sẽ khiến cho cán bộ thẩm định mới chưa nắm được chính xác các công việc và thứ tự thực hiện các công việc đó Dẫn đến thời gian làm việc kéo dài, một vài trường hợp vẫn còn thiếu sót dữ liệu của khách hàng trên cơ sở dữ liệu của ngân hàng
Thứ ba, nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá còn hạn chế Để làm một thẩm định viên, người đó cần phải học qua chuyên ngành thẩm định giá hoặc hoàn thành lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại các trường, cơ sở được sự ủy quyền của hội thẩm định giá Khi hành nghề, cần có đủ chứng chỉ, thẻ thẩm định giá Vì vậy, đối với quy trình tuyển dụng thực tế tại phòng, các TĐV/ĐGV chưa đạt đủ yêu cầu đối với một người thẩm định dẫn tới kinh nghiệm còn nhiều hạn chế và thiếu sót Đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến thời gian hoàn thành công việc bị kéo dài
Thứ tư, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá còn chưa cao Vẫn còn tồn tại một số trường hợp chưa chấp hành đúng nội quy định giá tài sản Đã có các trường hợp định giá cao hơn giá trị thực nhằm trục lợi khiến cho khoản vay có rủi ro cao gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng
Thứ năm, chưa kịp thời trong việc định giá lại tài sản Với thị trường nhiều biến động như hiện nay, việc định giá định kỳ 12 tháng còn chưa nhiều rủi ro Với các BĐS tại các khu vực quy hoạch hay giá đất lên xuống thất thường, không tiến hành định giá kịp thời sẽ không phản ánh chính xác giá trị hiện tại của BĐS đó là gia tăng rủi ro khi xử lý TSBĐ để thu hồi nợ Cùng với đó, cũng ảnh hưởng đến giá
71 trị định giá khi cấp tín dụng cho khách hàng khi sử dụng lịch sử giá các BĐS trước đó làm cơ sở định giá cho BĐS mới
Thứ sáu, cơ cấu tổ chức công tác chưa hoàn thiện Phòng Thẩm định giá hiện nay thực hiện phân hồ sơ theo thẩm quyền phê duyệt dựa vào giá trị của BĐS thẩm định mà không phân loại theo đối tượng khách hàng như khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp Điều này dẫn đến thời gian thẩm định giá diễn ra lâu hơn khi thực hiện tập trung theo phân công
2.4.3 Nguyên nhân của hạn chế trong hoạt động định giá
Thứ nhất, BĐS rất khó để xác định giá trị thị trường một cách chính xác Bất động sản tại từng địa điểm, khu vực và từng thời điểm khác nhau sẽ có một mức giá khác nhau mà giá của nó có thể thay đổi liên tục với mức giao động lớn Giá BĐS được tham khảo tại nhiều nguồn và có một số nguồn chưa chính thống có ít thông tin, thông tin chưa có độ chính xác cao Vì vậy, trong quá trình thu thập thông tin dễ xảy ra thiếu sót, bỏ lỡ những thông tin quan trọng
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI PHÒNG THẨM ĐỊNH GIÁ - NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG
Định hướng của Ngân hàng TMCP Phương Đông
3.1.1 Định hướng chung của Ngân hàng TMCP Phương Đông
Tháng 4 năm 2023, Ngân hàng TMCP Phương Đông tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2023 đã đưa ra kế hoạch kinh doanh và định hướng pháp triển ngân hàng trong các năm tiếp theo
- Ngân hàng đề ra mục tiêu năm 2023 lợi nhuận trước thuế đạt 6000 tỷ đồng, dự kiến tăng khoảng 37% so với năm 2022
- Dự kiến giá trị tổng tài sản đến hết năm 2023 đạt 242.152 tỷ đồng tăng 25%
- Tỷ lệ nợ xấu được kiểm soát dưới mức 3% Để đạt được mục tiêu đề ra, Ngân hàng thực hiện theo những định hướng sau:
- Tiếp tục phát triển quy mô, hiệu quả hoạt động: tập trung nâng cao hoạt động bán lẻ
- Tập trung đầu tư, phát triển các dự án chuyển đổi số
- Thực hiện các ý tưởng mới trên các nền tảng công nghệ, cung cấp thêm các sản phẩm chuyên biệt đối với từng khách hàng
- Tuân thủ đúng các quy định của ngân hàng nhà nước
- Duy trì xếp hạng tín dụng của ngân hàng ở mức cao
- Đẩy mạnh tiếp thị, tăng cường tương tác với người dùng
- Tiếp tục thực hiện theo tiêu chuẩn Basel II và cố gắng xây dựng và áp dụng tiêu chuẩn Basel III
3.1.2 Định hướng đối với công tác thẩm định giá
Trong lĩnh vực ngân hàng, không chỉ có ngân hàng trong nước cạnh tranh với nhau mà còn phải cạnh tranh với các ngân hàng nước ngoài, đây là cuộc cạnh
75 tranh khốc liệt, đòi hỏi ban quản lý phải có các định hướng hợp lý và nhanh nhạy để mang lại hiệu quả tốt nhất Ngân hàng TMCP Phương Đông cũng có những định hướng cho công tác thẩm định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay như sau:
- Tiếp tục hoàn thiện những văn bản nghiệp vụ, quy trình, quy định liên quan đến thẩm định giá BĐS tại OCB, bám sát theo quy định của nhà nước
- Thường xuyên mở lớp tập huấn, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ nhân viên toàn hàng Ngoài các TĐV, các cán bộ tín dụng, cán bộ tại các phòng ban liên quan đều phải nắm rõ quy trình hoạt động định giá giúp công tác thu thập tài liệu, kiểm soát, kiểm tra được nhanh chóng và chính xác
- Gia tăng số lượng nhân sự đáp ứng khối lượng công việc lớn hơn khi
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá phục vụ hoạt động cho vay tại
3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB
Tất cả các hoạt động thẩm định đều được thực hiện theo quy trình, chính vì vậy, quy trình càng đẩy đủ, chính xác thì thời gian thực hiện càng nhanh và kết quả đưa ra càng chính xác
Thứ nhất, bước đầu tiên khi tiếp nhận hồ sơ khách hàng, nhân viên tín dụng cần phải hỗ trợ, tư vấn khách hàng đầy đủ, chính xác về nội dung, thủ tục và hồ sơ cần phải cung cấp Hạn chế trường hợp phòng thẩm định giá khi tiếp nhận hồ sơ tài sản thiếu thông tin, chứng từ Trường hợp thiếu phải yêu cầu ĐVKD bổ sung đầy đủ, điều này dẫn đến thời gian hoàn thiện hồ sơ kéo dài Hoàn thiện bước này giúp ngân hàng và khách hàng tiết kiệm thời gian, nâng cao chất lượng công việc và hình ảnh chuyên nghiệp của ngân hàng
Thứ hai, xây dựng hội đồng định giá đưa ra các quyết định chung chính xác
Trong quá trình định giá tài sản, kết quả ảnh hưởng nhiều bởi tính ý kiến chủ quan của TĐV, giá trị thẩm định của mỗi TĐV là khác nhau Vì vậy, cần có một hội đồng quyết định và đưa ra ý kiến chung về giá trị BĐS thẩm định chính xác nhất
Thứ ba, xây dựng thêm các bước, các hướng dẫn nhập hồ sơ, thông tin trên cơ sở dữ liệu Quy trình thẩm định giá hiện tại chưa thể hiện rõ các bước về nhập
76 thông tin, hồ sơ trên cơ sở dữ liệu theo dõi chung (tại OCB sử dụng T24, BPM… để lưu trữ và quản lý tiến độ thực hiện và hồ sơ của khách hàng) Các bước thực hiện thể hiện trên quy trình giúp người thực hiện dễ dàng nắm bắt được công việc phải làm, thời gian hoàn thiện, cũng như giúp các lãnh đạo, phòng ban kiểm tra, kiểm soát theo dõi được tiến độ công việc và tính chính xác của nó
3.2.2 Nâng cao trình độ chuyên môn của định giá viên, thẩm định viên
Chất lượng đội ngũ nhân viên luôn là điều tất cả doanh nghiệp quan tâm và đặt lên hàng đầu Việc thực hiện tốt quy trình và vận dụng các phương pháp thẩm định còn phải cải thiện, do một số nhân viên định giá còn ít kinh nghiệm thực tế Vì vậy, để nâng cao chất lượng dịch vụ thì việc nâng cao chuyên môn, kỹ năng làm việc của nhân viên là việc phải làm
Yêu cầu đối với nhân sự mới cần phải nâng cao và chặt chẽ hơn Nhân viên thẩm định cần phải có thẻ thẩm định giá theo đúng yêu cầu của hội Thẩm định giá Việt Nam, có kinh nghiệm lâu năm trong nghề
Ngoài ra, tại OCB, đã có các buổi đào tạo nghiệp vụ chuyên môn chủ yếu bằng hình thức online nhưng chưa nhiều và toàn diện, còn xảy ra tình trạng nhân viên không tập trung lắng nghe và thực hành Để cải thiện các hạn chế, ngân hàng cần thực hiện tốt các công việc như sau:
- Tổ chức các buổi đào tạo trực tiếp và được giảng bởi các TĐV có thâm niên lâu năm, có nhiều kinh nghiệm trong nghề Việc đào tạo trực tiếp giúp họ tập trung hơn vào bài giảng, hạn chế ảnh hưởng bởi công việc, môi trường xung quanh Các TĐV có thâm niên sẽ đưa ra những kiến thức, kinh nghiệm mà họ đúc kết được sau một quá trình làm việc dài, đây là kiến thức đặc biệt, dễ gây hứng thú mà người tham gia muốn nghe và có tính ứng dụng cao
- Xây dựng môi trường làm việc công bằng, lành mạnh Môi trường làm việc công bằng giúp nhân viên thoải mái làm việc, phát huy hết khả năng của họ Tránh tình trạng phân công công việc không đều giữa các thành viên với nhau
- Xây dựng chính xác phúc lợi cho nhân viên Một chính sách phúc lợi tốt sẽ làm cho nhân viên muốn gắn bó với ngân hàng lâu dài và làm việc hết mình đúng với lợi ích mà họ có được
- Đưa ra nhiều chính sách nhằm thu hút các nhân viên, chuyên gia trong lĩnh vực định giá Số lượng công việc rất lớn, cần nhiều người thực hiện thì các chính sách thu hút nhân lực là vô cùng quan trọng Khối lượng công việc của các thành viên được giảm nhẹ, có nhiều thời gian tập trung cho từng công việc họ chịu trách nhiệm và nâng cao hiệu quả công việc
3.2.3 Nâng cao tiêu chuẩn, trách nhiệm và công tác xử lý các hành vi vi phạm của nhân viên định giá
Hoạt động thẩm định tài sản thế chấp chịu ảnh hưởng rất lớn từ đánh giá chủ quan của TĐV Bộ tài chính đã đưa ra những quy tắc về “đạo đức hành nghề thẩm định giá” tại quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Để phù hợp với tình hình hoạt động của ngân hàng, OCB cần hoàn thiện, bổ sung các tiêu chuẩn đối với chuyên viên thẩm định giá tại ngân hàng Cùng với đó là công tác xử lý các trường hợp vi phạm nhằm răn đe, cảnh cáo những người thực hiện không đúng quy định
TĐV cần thực hiện theo tiêu chuẩn của nhà nước về tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn Tiêu chuẩn đạo được của nhân viên thẩm định gồm 5 tiêu chuẩn như sau: độc lập; chính trực; khách quan; bí mật và công khai, minh bạch Song song với việc tuân thủ các tiêu chuẩn trên, TĐV cần phải thường xuyên học hỏi, nâng cao năng trình độ, hiểu biết và kiến thức liên quan đến công việc
Thực hiện công tác thu thập thông tin và định giá tài sản theo đúng quy định của phòng và ngân hàng như sau:
- Mỗi tổ thực hiện định giá gồm có 2 cán bộ, ít nhất 1 cán bộ có thẻ, chứng chỉ hành nghề theo quy định của nhà nước
- Thực hiện đúng quy trình thẩm định giá của ngân hàng
- Người ký xác nhận kết quả thẩm định phải trực tiếp thực hiện định giá BĐS Qua đó, xác định được trách nhiệm của các cán bộ, nhân viên khi vi phạm các nội dung sau:
- Tính khách quan, công bằng và thận trọng khi định giá
- Không tuân theo các tiêu chuẩn, quy tắc thẩm định và quy định của pháp luật
- Không thường xuyên tham gia học hỏi, tìm hiểu thông tin nhằm nâng cao trình độ
- Không thực hiện tốt công tác giữ bí mật thông tin
Từ những quy định, tiêu chuẩn và các vi phạm trên đưa ra các mức phạt cho từng trường hợp, mức độ cụ thể có thể như sau:
- Hành vi gây ra rủi ro thấp: xử phạt hành chính
- Hành vi gây ra rủi ro trung bình: xử phạt hành chính, kỷ luật
