Quy trình Định giá bất Động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập tại công ty thẩm Định giá và Đại lý thuế việt nam vta

Sau đó việc định giá BDS phục vụ nhu cầu của các chủ sở hữu BDS và những người được hưởng các lợi ích do BDS mang lại cần biết giá trị thực của BDS để thực hiện các hoạt động như cho thu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM VTA

Họ và tên sinh viên : Hoàng Quốc Huy

Mã sinh viên : 11152021

Giảng viên hướng dẫn : ThS.Nguyễn Thị Tùng Phương

Mục lục

1.1 Khái niệm về bất động sản và bất động sản thương mại 6

1.1.4 Giá trị và giá cả của bất động sản thương mại 11 1.2 Khái niệm về định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập 12 1.2.2 Mục đích của định giá BĐS thương mại 14

1.2.4 Các nguyên tắc trong định giá BĐS thương mại bằng phương pháp thu nhập

1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới quy trình định giá bất đọng sản thương mại 38

Chương 2 Quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu

2.1 Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá VTA 42

2.3.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản thương mại tại công

ty VTA 48

2.3.2 Thực trạng quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp

2.4 Ví dụ về công tác định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập

2.5 Đánh giá quy trình định giá tại công ty thẩm định giá VTA 63

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thương mại

3.1 Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin 68

3.2 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 69 3.3 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá 69 3.4 Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng 70

Mở đầu

Lý do chọn đề tài

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản bao gồm đất đai và những vật

tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các tòa nhà, công trình xây dựng Đây là nguồn tài sản lớn đối với mỗi quốc gia nói chung

và mỗi cá nhân nói riêng Do đó nên chúng ta cần có một tổ chức trung gian, độc lập, khách quan để đưa ra những giá trị thị trường của bất động sản nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: mua, bán, thanh lý, góp vốn, liên doanh, thế chấp,…

Do hiện nay công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn phát triển nên nó vẫn còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của thị trường bất động sản Bởi vậy, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá

ở nước ta là rất quan trọng và cấp thiết để từ đó có thể đưa ra những giải pháp khắc phục những hạn chế và khó khăn đó.Công ty thẩm định giá VTA có đội ngũ chuyên viên thẩm định được đào tạo chuyên nghiệp Do vậy, Công ty Thẩm định giá VTA là một trong những công ty có uy tín, dẫn đầu về chất lượng cũng như tổng doanh thu trong hoạt động thẩm định giá Trong quá trình học tập tại trường Đại học Kinh tế quốc dân cùng với thời gian đi thực tập tại Công ty thẩm định giá VTA, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại Công ty nói riêng Do vậy, em đã chọn đề tài: “Quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập tại công ty thẩm định giá và đại lý thuế Việt Nam VTA” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình

Mục tiêu nghiên cứu

Trình bày các cơ sở lý thuyết khoa học có liên quan đến các công tác định giá bđs cùng các khái niệm, vài trò, quy định và phương pháp để định giá cũng như kinh nghiệm rút ra của một số nước trong khu vực

Đánh giá chung về thực trạng quy trình định giá bđs tại các doanh nghiệp tổ chức

và nắm bắt các hoạt động triển khai thực hiện định giá BDS.Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp với mục đích nâng cao chất lượng quy trình định giá bđs tại cty thẩm định giá VTA

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiêm cứu sâu vào quy trình thẩm định giá BDS tại cty thẩm định giá VTA trên khu vực cả nước Số liệu nghiên cứu tham khảo trong 3 năm gần nhất

2017 – 2019

Phương i pháp i nghiên i cứu

Trong iquá itrình ihoàn ithiện iđề itài, icác iphương ipháp iđược isử idung ilà iphuơng ipháp

ithống ikê, iphân itích itổng ihợp, iso isánh, ithu ithập isố iliệu, iduy ivật ibiện ichứng i iCác

iphương ipháp inày iđược isử idụng imột icách ilinh iđộng itrong itoàn ibộ ichuyên iđề. i

Kết cấu đề tài

Luận văn được bố cục thành 3 chương:

Chương i I. iCơ isở ilý iluận ivề iquy itrình iđịnh igiá ibất iđộng isản ivà phương pháp thu nhập

Chương II Quy trình định giá BDS thương mại bằng phương pháp thu nhập tại cty

VTA

Chương III giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản tại Cty thẩm

định giá và đại lý thuế Việt Nam VTA

Chương 1 Cơ sở lý luận về qui trình định giá bất động sản thương mại

1.1 Khái niệm về bất động sản và bất động sản thương mại

1.1.1 Khái quát về bất động sản

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được

Dựa trên điều 174/ Bộ Luật Dân Sự 2005 của nước CHXHXCN Việt Nam có quy định rằng: BĐS là những tài sản mà không thể di dời được như: đất đai, nhà cửa, các công trình xây dựng gắn liền với đất, cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng

và một số tài sản khác mà được pháp luật quy định

Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

• Phân loại bất động sản

Bất động sản là loại tài sản đặc biệt và vô cùng quan trọng chiếm khoảng 40% tài sản của một quốc gia Bất động sản có nhiều loại và có những đặc thù khác nhau Nhưng theo luật pháp của nước CHXHCN Việt Nam, BĐS được phân ra thành 4 nhóm chính:

- Đất đai: là tài sản không thể di chuyển được và phỉa được chứng nhận từ nhà nước CHXHCN Việt Nam

- Nhà ở và các công trình được gắn liền với đất: Nhà, cửa, trường học, các công trình về giao thông và các TS gắn liền với các CTXD như hệ thống điều hòa,

vệ sinh, điều khiển và các tài sản này phải đo lường được và xác định được giá trị

- Tài sản khác gắn liền với đất: cây cối trồng lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy hải sản, cánh đồng tạo muối, công trình thể thao, khu du lịch

- Tài sản khác được quy định theo luật pháp

Ngoài ra BĐS còn có thể phân chia làm 3 loại theo bách khoa toàn thư mở (

Wikipedia ) bao gồm:

- Bất động sản có đầu tư xây dựng: Gồm những bất động sản chính như sau:

Bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai ).Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v v Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phưc tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước

- BĐS không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất

làm muối; Đất hiếm; Đất chưa sử dụng

- BĐS đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia; Di sản văn hóa vật thể; Nhà

thờ họ, đình chùa, miếu mạo; Nghĩa trang, v v…

• Điều kiện để công nhận một tài sản là BĐS:

- Bất động sản có tính chất ko di dời được, trong trường hợp có thể di dời nhưng ảnh hưởng đến hình dạng, công năng của nó

- Có tính chất lâu dài: BĐS đã tồn tại được khổng thời gian dài nhất định

- Được sở hữu bởi một người hay nhiều người

- Đo lường được: Có thể lượng hóa được giá trị BĐS

Bên cạnh đó, chúng ta cần chú ý rằng BĐS còn tồn tại dưới 2 dạng đó là: BĐS

vô hình và BĐS hữu hình để định giá giá trị của một BĐS một cách chính xác nhất

- BĐS hữu hình: là những hiện vật có thể nhìn thấy được như nhà cửa, đất đai, cácCTXD

- BĐS vô hình: là những giá trị không thể thấy được bằng mắt như công nghệ quản lý, dịch vụ marketing, và các giá trị về tinh thần/ văn hóa

1.1.2 Khái niệm bất động sản thương mại

“Bất động sản thương mại là loại hình BĐS kinh doanh thương mại lấy lợi thế về

vị trí, hạ tầng, tiện ích để cung cấp dịch vụ cho cộng đồng Do đặc thù này nên các

dự án bất động sản thương mại thường tọa lạc trên các con đường lớn, ngã tư và giữa các khu dân cư đông đúc ”

Các loại hình bất động sản khai thác thương mại phổ biến nhất hiện nay là khách sạn, nhà hàng, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại ,nhà xưởng,…

Bất động sản thương mại có thể sinh lời qua hoạt động kinh doanh nên được nhiều nhà đầu tư săn tìm và xem như một tài sản để dành, giá trị tăng theo thời gian cũng như dễ dàng cho thuê lại để có nguồn thu nhập ổn định Khi có nhu cầu bán lại, tính thanh khoản của bất động sản thương mại cũng tốt hơn so với các sản phẩm khác

Có thể nói hiện nay ở nước ta chưa có cụ thể một khái niệm để bao quát được đầy

đủ và thống nhất về BĐS nhưng các khái niệm trên đã khái quát đầy đủ các vấn đề

có liên quan đến BĐS giúp mọi người nhìn nhận một cách rõ ràng và nhà nước có thể quản lý, xây dựng một hệ thống lành mạnh và thúc đẩy thị trường BĐS ngày một phát triển

• Phân loại bđs thương mại

Bất động sản thương mại là bất động sản sản sinh ra thu nhập thường xuyên, được xây dựng và sử dụng chỉ cho mục đích kinh doanh cho thuê Đó là phân hạng bất động sản lớn nhất dành cho mục đích đầu tư Bất động sản thương mại bao gồm: Các

khu chung cư, nhà ở thương mại với mục đích chủ yếu là cho thuê lại; văn phòng cho thuê; bất động sản công nghiệp như nhà xưởng, kho hàng; bất động sản cho thuê để

mở dịch vụ bán lẻ như các cửa hàng kinh doanh quần áo, đồ điện tử, đồ ăn uống …;

và bất động sản khách sạn như nhà nghỉ, khách sạn, resort

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản thương mại

Ngoài những đặc điểm chung của bđs như:

- Tính cố định về vị trí: do BDS luôn gắn với đất đai, mà đất đất thì không thể di

dời được Vì thế, mỗi BDS lại mang tính chất,đặc điểm khác nhau và yếu tố này cũng quyết định về giá trị và lợi ích mà BDS mang đến

- Chịu sự tác động của yếu tố vùng,khu vực: “Đó gồm các yếu tố như điều kiện

về tự nhiên, trình độ của phát triển kinh tế/xã hội, điều kiện chính trị, môi trường sống Các yếu tố này mang tính cố định hay tạm thời, tích cực hay là tiêu cực đều tác động rất lớn đến giá trị và lợi ích của BDS Vì thế BDS khu vực này thì sẽ không giống BDS khu vực khác và được thể hiện rõ ràng nhất qua khung giá đất Ví dụ như giá đất ở đô thị thì đắt hơn nhiều so với giá ở nông thôn ”

- Mang tính khan hiếm: “Diện tích trái đất là không đổi, do đó diện tích đất đai không thể mở rộng thêm được nữa cùng sự phát triển mạnh của kinh tế/xã hội và sự gia tăng của dân số loài người làm cho đất đai dần trở lên khan hiếm, các quỹ đất dành cho mỗi lĩnh vực hoặt động là giới hạn và dành cho các lĩnh vực trong tương lai càng giới hạn hơn nữa Dấn đến mất tình trạng cung cầu, luôn trong trạng thái cung không đủ cho cầu xảy ra những hiện tượng về đầu cơ BDS, giá đất tăng cao người thì không đủ dùng, người thì dùng không hết.”

- Tính cá biệt : Mỗi BDS luôn không giống với 1 BDS nào khác Trước tiên là

về vị trí địa lí, do BDS mang tính cố định, khác nhau vềvị trí lô đất, ngoại cảnh và các công trinh xây dựng Ngay cả trong một chung cư thì các căn phòng khác nhau đều mang những giá trị khác nhau

- Tính lâu bền: Đất đai là một TS mà do thiên nhiên tặng có tuổi thị vĩnh viễn ngoài trừ các trường hợp như sạt lở, lũ lụt, sói mòn Bên cạnh đó các CTXD gắn liền với đất luôn rất chắc chắn và có tuổi thọ cao Nếu thường xuyên bao trì, bảo dưỡng thì các công trình xây dựng có thể có tuổi thọ cả trăm năm và lâu hơn nữa Ngay cả các TS khác gằn liền với đất như: cây cổ thụ, công trình để nuôi trồng thủy/hải sản cũng có những tuổi thọ cao hàng chục hàng trăm năm Lợi ích kinh tế thường giảm dần theo mỗi chu kỳ vì vậy cần có những chiến lược kinh doanh, định giá giá trị sao cho phù hợp

- Chịu ảnh hưởng lẫn nhau: “Sự hoàn thiện, sự ra đời hay cải tạo của BDS này

sẽ là tác động tích cựch hay là tiêu cực lên BDS kia về giá trị, công năng hay lợi ích

sử dụng Sự ảnh hưởng mạnh mẽ nhất có thể nhìn thấy thường xuyên đó là sự ảnh hưởng của BDS liền kề với các công trình dự án chung của nhà nước như đường xá, trường học, bệnh viện Vì vậy khi định giá một BDS cần chú ý về quy hoạch của nhà nước cũng như các BDS hình thành trong tương lai có ảnh hưởng đến BDS cần định giá.”

- Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý: Các yếu tố này chi phối mạnh mẽ lên BDS thương mại Tùy mỗi quốc gia, khu vực, lãnh thổ, …khác nhau thì nhu cầu

về BDS khác nhau Cùng với các yếu tố như tôn giáo, tín ngưỡng, hay tâm lý đều chi phối về nhu cầu hay giá trị của một BDS

- Mang giá trị lớn: “Do BDS thương mại luôn luôn gắn với đất, và đất đai là một tài sản có giá trị lớn, cùng với việc đầu tư công trình xây dựng với chi phí cao và khả năng sinh lời lớn làm cho BDS là một hàng hóa thu hút với nhà đầu tư Vì thế các hoạt động về việc kinh doanh BDS thương mại luôn có dự can thiệp của NHTM và các tổ chức về tín dụng khác.”

- Chịu sự chi phối của Pháp luật và chính sách nhà nước một cách mạnh mẽ:

Do BDS thương mại là một tài sản quan trọng, chiếm khoản 40% tài sản của một quốc gia cho nên các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS thương mại ảnh hưởng

mạnh mẽ đến những hoạt động kinh tế/xã hội khác Đất đai thuộc sự sở hữu của toàn dânvới dại diện chủ sở hữu là Nhà nước, vì thế để quản lý một cách chặt chẽ và có hiệu quả hơn, nhà nước đã ban hành các luật pháp cũng như chính sách liên quan đến BĐS thương mại cũng như thị trường bất động sản để sự quản lý và chi phối của pháp luật về BĐS thương mại là vô cùng chặt chẽ và hiệu quả

- Giá trị BĐS thương mại có phụ thuộc bởi năng lực của người quản lý:Do BĐS là tài sản mang giá trị rất lớn, có nhiều loại khác nhau và chịu sự ảnh hưởng của

vô số các tác động bên trong và bên ngoài nên yêu cầu người quản lý cần có những kiến thức, kinh nghiệm để điều hành và quản lý BĐS một cách hiệu quả Tuổi thọ của một BĐS phụ thuộc lớn và công tác bảo trì, bảo dưỡng của người quản lý và các công tác quản lý có đúng hay không

1.1.4 Giá trị và giá cả của bất động sản thương mại

Giá trị BDS thương mại

“Quan điểm cố về giá trị BDS thương mại là hao phí của lao động được kết tinh trong BDS đó Trong các lĩnh vực khác nhau thì giá thị BDS là khác nhau, trong nông nghiệp giá trị một BDS đó là chi phí canh tác và chi phí để đưa vào sản xuất, thể hiện trong phi nông nghiệp thì tương ứng với giá trị đất nông nghiệp chuyển sang mục đích là phi nông nghiệp, trong lĩnh vực đầu tư thì giá trị BDS dựa trên những thông

số và các giả định về BDS của các nhà đầu tư Giá trị của BDS được tính trên các linh vực như: giá trị TTBDS, giá trị đầu tư, giá trị sử dụng, giá trị bảo hiểm(các chi phí phải bỏ ra để nâng cấp hay tu sửa BDS) Vì vậy trong BDS thương mại giá trị BDS những kết tinh từ các hoạt động trực tiếp/ gián tiếp liên quan đến BDS.”

Giá cả BDS thương mại

Giống như một hàng hóa nào đó, giá cả đất đai được tạo lập từ các quan hệ trên TTBDS thương mại( cung-cầu) Đất đai không tốn chi phí sản xuất, mà giá trị của đất được thành lập bởi một phần do sự ban tặng của tự nhiên, một phần do việc khai ithác

ivà sự dụng đất đau của con người tạo thành Lợi ích có từ đất đai lớn nghĩa là giá trị của đất đai đó cao

Giá của một ngôi nhà được tính dựa trêm chi phí của nguyên vật liệu, lao động và vài chi phí khác để dựng lên

Giá cả BDS thương mại có những đắc trưng riêng, do BDS thương mại bản thân nó

là một hàng hóa rất đặc biệt có phụ thuộc vào thị trường cung cầu, lợi ích và sự khan hiếm của BDS Được phân loại thành:

- “Giá mua bán, chuyển nhượng: Giá thỏa thuận theo thị trường có sự chấp thuận củangười mua BDS và người bán BDS

- Giá BDS = giá QSDD + giá căn nhà

- Giá thuê: Số tiền người thuê phải trả định kỳ

- Giá bảo hiểm: Giá phải bỏ ra để trả cho các hoạt động tu sửa, bảo trì BDS cũng như xây lại BDS trong trường hợp rủi ro khi hoạt động

- Giá hạch toán: nhằm mục đích cân đối tài sản, được tiến hành 1 năm 1 lần dựa trên phần giá trị còn lại của BDS Trường hợp là BDS kinh doanh cần tính giá trị kinh doanh của BDS

- Giá đất bởi nhà nước quy định: giá được UBND của tỉnh thành phố đề ra dựa trên khung giá mà nhà nước ban hành với sự phát triển của địa phương, được ban hành theo từng thời kỳ

- Giá công trình xây dựng: dựa trên các chi phí bỏ ra cho nhân công, vật liệu để xây dựng, giá đất, để tính được

- Giá đất thị trường: giá việc chuyển nhượng, bán mảnh đất với sự thỏa thuận của người mua BDS và người bán BDS trong một thời gian của thị trường có tác đọng bảo những nguyên nhân hữu hình: trình độ dân trí, giáo dục, cơ sở y tế, đường xá và những nguyên nhân vô hình: phong tục, tập quán, phong thủy ”

1.2 Khái niệm về định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập

1.2.1 Khái niệm về định giá BĐS thương mại

BĐS thương mại bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất Vì vậy, công tác tẩm định giá BĐS thương mại là việc thẩm định giá của đất và thẩm định giá BĐS gắn liền đất Hai việc này luôn đi đôi và song hành với nhau để thẩm định chích xác một BĐS

Theo Pháp lệnh số 40, tại điều 4 có quy định rằng: “ Việc thẩm định giá là các hoạt động định giá cũng như định giá lại giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định và luôn luôn phải phù hợp với thị trường dựa trên các quy định và tiêu chuẩn của VN hay Quốc tế” Vì vậy, công tác thẩm định giá được hiểu đơn giản là xác định

giá trị của TS tại thời gian nhất định bằng phương pháp phù hợp và tuân theo luật pháp

Theo luật KDBĐS: “Định giá BĐS một hoạt động để tư vấn, đó là xác định giá một BDS tại thời điểm cụ thể Các tiêu chuẩn mà công tác định giá luôn phải tuên theo: về vị trí, quy mô, tính chất,kỹ thuật và thực trạng của BĐS cũng như giá cả trị trường thời điểm định giá Hoạt động định giá buộc phải độc lập, trung thực, khách quan và phù hợp với luật pháp”

Vì vậy, các nội dung để định giá 1 BDS bao gồm:

- Ước tính giá của BDS

- Trên 1 thị trường và thời điểm nhất định

- Với mục đích xác định

- Kết hợp với các tiêu chuẩn về vị trí, quy mô, tính chất, kỹ thuật, thực trạng BDS

- Theo phương pháp phù hợp

- Dựa trên những tiêu chuẩn nhất định

Chú ý rằng: DGBDS là ước tính giá của một BDS, kết quả định giá là mức giá BDS nhưng mức giá này không phải giá cả được giao dịch trên TTBDS Mức giá do định igiá ichỉ ilà ichủ iquan icó ithể ithấp, icao ihơn ihay ibằng ivới igiá iđược itrao iđổi itrên

iTTBDS. iĐộ ichênh ilệch ichịu isự iphụ ithuộc ivào ikinh inghiệm ivà ikỹ inăng icủa ingười

iđịnh igiá icũng inhư iuy itín icủa itổ ichức iđịnh igiá ivà iđặc ibiệt iđó ilà isự ithay iđổi ivề icác iđiều

ikiện ikinh itế/xã ihội. i

1.2.2 Mục đích của định giá BĐS thương mại

“Mục đích của DGBDS có nhiều loại khác nhau, nhưng đầu tiên vấn là phục vụ các lựoi ích của nhà nước, kết quả định giá là căn cứ để thu thể, phí và lệ phí thông qua các hoạt động của cá nhân và tổ chức về đất đai Sau đó việc định giá BDS phục

vụ nhu cầu của các chủ sở hữu BDS và những người được hưởng các lợi ích do BDS mang lại cần biết giá trị thực của BDS để thực hiện các hoạt động như cho thuê, giá

để chuyển nhượng, chuyển đổi, giá trị thừ kế, thế chấp BDS…”

Mục iđích icủa iđịnh igiá iBDS irất iđa idạng ivà icó ichia ira ithành icác iloại inhư: iBảo

itoàn itài isản, imua ibán iBDS, ithế ichấp, itính ithuế, ichuyển iđổi iquyền isở ihữu, ithanh

ilý,tính igiá iđền ibù iBDS

- Bảo toàn tài sản đượng sử dụng trong:

+ Định giá BDS trong việc tính khấu hao BDS

+ Định giá BDS là cơ sở việc thực hiện bồi thường, đánh giá BDS và bảo hiểm BDS

+ Định igiá iBDS iđể ilàm itiền iđề iviệc imua ibán iBDS, ichuyển inhượng iBDS: ixác

iđịnh igiá itrị icủa iBDS iđể iđưa ira ithị itrường

- Chuyển đổi quyền sở hữu BDS dùng trong các trường hợp:

+ Góp ivốn iđầu itư, ikinh idoanh iBDS icủa idoanh inghiệp

+ iHợp inhất, igiải ithể ihoặc ixác inhập

+ iCho ithuê iBDS

+ iBán idoanh inghiệp icó iBDS i

+ iChuyển inhường iquyền isở ihữu iBDS

- Là icơ isở icho ibồi ithường iở icác itrường ihợp: i

+ iĐền ibù ivà igiải iphóng imặt imặc icho ixây idựng và đầu tư các công trình hạ tầng về giao thông, công trình công cộng

+ Bồi thường đến những người thiệt hại do sự cố với sự gây ra bởi người khác(gây nứt, sập, lún, hỏng công trình liền kề )

- Phục ivụ icho iviệc ivay ivốn ibằng ithế icháp iBDS: iBDS iphải iđược iđịnh igiá icẩn ithận iđể

iNH ixác iđịnh ihạn imức iđể icho ivay( itrong iluật ichung icủa iNH, ihạn imức icho ivay iluôn

ilớn ihơn imức icho ivay ithực itế) iđây ilà imột icách iđể ibảo ivệ icác ilựoi iích icủa ingân ihàng

itrong irủi iro ikhách ihàng ikhông icó ikhả inăng iđể itrả inợ

- Là icơ isở icho imục iđích ibảo ihiểm: iViệc iký ikết icác ihợp iđồng ibảo ihiểm iluôn idưa itrên

iKQDG icủa iBDS ivà iđưa ira igiá ibồi ithường ihợp ilý ikhi iBDS isảy ira irủi iro. iĐây icũng

ilà imột icách ibảo ivệ icong ity ibảo ihiểm ivề icác ilợi iích ivà iquyền ilợi icung inhư ikhách

ihàng iđược ihưởng ibảo ihiểm

- Là itiền iđề iđể ihạch itoán ivà ilập icác ibáo icáo itài ichính: iĐịnh igiá iBDS iđể ikê ikhai igiá itrị

iTS icủa idoanh inghiệp itại icác ibáo icáo ivề itài ichính ivà inộp ithuế ihằng inăm

- Cơ isở icho iviệc ithanh ilý iTS: iĐịnh igiá iđể itính ira igiá isàn, ilấy igiá isàn ilàm icơ isở icho

icác ihoạt iđộng iđấu igiá ihay ithanh ilý iBDS

1.2.3 Vai trò của định giá bđs thương mại

Vai trò của định giá bđs thương mại với cá nhân

- Thị itrường iBDS ichịu isự iảnh ihưởng icủa irất inhiều icác inhân itố, iđó ilà icác inhân

itố ichủ- ikhách iquan. iCùng imột ibất iđộng isản inhưng itại ithời iđiểm ivà ivị itrí ikhác inhau

ithìkhác inhau, inhư igiá iBDS inăm i2000 irẻ irất inhiều iso ivới i2018, ihay igiá iBDS inông

ithôn icũng irẻ ihơn igiá iBDS ithành iphố. iChưa ikể iđến imột iBDS ichịu iảnh ihưởng ibởi icác

iyếu itố: ixây idựng, ikiến itrúc, iphát itriển ikỹ ithuật…. iTuy inhiên itất icả icác icá inhân itham

igiá iTTBDS iđều iam ihiểu irõ ihết ivề icác ivấn iđề inày. iVì ithế iviệc iđánh igiá igiá itrị icủa

iBDS ikhông ichính ixác ilà iviệc isẽ isảy ira ivà imang ilại icác ithiệt ihại iđói ivới icác icá inhân

iđó. iĐể ikhông ixảy ira ibất ikể isự ithiệt ihại inào ikhi itham igia ithị itrường icần isự igiúp iđỡ, tư vấn từ chuyên viên, tư vấn iđịnh igiá iđể icó iKQDG ichính ixác inhất, itránh inhững itrường

ihợp ibất ilợi itrong icác ihoạt iđộng imua ibán iBDS, itrao iđổi iBDS, ithế ichâp iBDS

- Hoạt iđộng iđịnh igiá iBDS ilàm icho iquá itrình ichuyển iđổi iBDS ihàng ihóa ithuận

ilợi ihơn ivà imang ilại icho iBDS itính ithanh ikhoản icao iđể thúc đẩy việc giao dịch BDS trên TTBDS Việc định giá và itư ivấn igiá iBDS idiễn ira idễ idàng itên inhiều ithành iphần

icủa ikinh itế, igiúp icho iviệc ithị itrường icạnh itranh icông ibằng ivà iminh ibạch imang iđến

ilợi iích iđến itất icả icác ibên iđã itham igia ivào ithị itrường i

Vai trò DGBDS đối với nhà nước

Đối ivới inhà inước icông itác ithẩm iđịnh igiá ivô icùng iquan itrọng. iĐại idiện ichủ isở ihữu

icủa iBDS ilà inhà inước, itrường ihợp iđịnh igiá ikhông iđúng iBDS imang ilại ihậu iquả ikhổng

ilồ icho ingân isách icũng inhư ikinh itế icủa icả imột inước Vì thế, việc sử dụng các dịch vụ

và tư vấn về định giá BDS là công việc tất yếu Các iBDS imà inhà inước icần icó ihoạt

iđộng iđịnh igiá igồm:

- Định igiá iBDS ilàm itiền iđề iđể ithu ithuế, iphí, ilệ iphí icho icác imục iđích ilàm isổ

iđỏ,thuế iQSDD, ithuế itrước ibạ

- Định igiá iBDS iphục ivụ imục iđích isáp inhập, ibán, ikhoán, iđể icho ithuê… với các doanh nghiệp của nhà nước

- BDS icần ithanh ilý

- Định igiá iđể ixác iđịnh igiá isàn icho iviệc ithanh ilý, iđấu igiá

- Định igiá idành icho imục iđích ithế ichấp, ibảo ihiểm

- Để itham igia ivào iliên ikết ivà iliên idoanh…

Việc iđịnh igiá iđúng igiá itrị iBDS iphù ihợp ivới ikhông igian, ithời igian, ithị itrường igiúp

imang ilại ilợi iích iđảm ibảo itài ichính icủa inhà inước icũng inhư icông ibằng icủa ixã ihội

1.2.4 Các nguyên tắc trong định giá BĐS thương mại bằng phương pháp thu

nhập

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành bao gồm 11 nguyên tắc đó là:

“Nguyên tắc 1: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc này rất quan trọng trong công tác thẩm định giá Tại thời điểm định giá, BDS đã được khai thác và sử dụng một cách hiệu quả mang lại các lợi ích thu nhập ròng ở hiện tại và trong tương lai là lớn nhất, có xác định tồn tại lâu dài thì BDS này được đánh giá là BDS được sử dụng một cách tốt nhất, cao nhất

Nội dung của nguyên tắc này thể hiện qua 4 mặt sau đây:

- Vật chất: khi BDS đáp ứng những nhu cầu, sự lựa chọn sử dụng nhất của một

- Thời gian: Có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất là dài nhất

Nguyên tăc 2: Nguyên tắc cung cầu

Theo nguyên tăc snày giá trị BDs chịu sự tác động mạnh mẽ bởi mối quan hệ giữa cung, cầu

Giá thị trường của BDS tăng lên trong trường hợp cầu tăng mà cung không tăng, hay giảm đi, trường hợp này mang lại nhiều lợi ích và lợi cho người bán Trường hợp mang lại lợi ích cho người mua là lúc giá thị trường BDS giảm: cung tăng mà cầu không tăng mà ngược lại có chiều hướng giảm đi làm thị trường mất cân bằng

Nguyên tắc 3: Nguyên tắc phù hợp

Sự đồng đều và phù hợp về kinh tế vã xã hội ở trong tương lai hoặc dự kiến trong tương lai, với các yếu tố tác động đều không có sự ảnh hưởng quá lớn đối với thị trường thị lúc này thị trường sẽ là tốt nhất và giá thị trường BDS sẽ được tối đa., Với nguyên tắc này, giá BDS phù hợp với:

- Cầu trên thị trường( về phong tục, thị hiếu, xu hướng đám đông…)

- Đạt được mục đích cap nhất cho các yếu tố cấu thành nên BDS ( kinh tế, pháp luật, kỹ thuật…)

- Dựa trên các yếu tố ngoại: yếu tố ngoại ứng, thiết kế…

Áp dụng phương pháp này đòi hỏi tính linh hoạt như: áp dụng với khu dân cư

nó có ý nghĩa rằng sự đồng đều về thu nhập, nhận thức hay cơ sở hạ tầng

Nguyên tắc 4: Nguyên tắc thay thế

Các BDS có những tính chấp và đặc điểm cùng với mục đích giống nhau thì có thể thay thế được cho nhau

Nguyên tắc này là một nguyên tắc cơ bản và là cơ sở cho các phương pháp dùng đêt DGBDS như phương pháp so sánh trực tiếp Yêu cầu CVĐG cần thu thập và nắm bắt đầy đủ các thông tin về BDS tương tự để đưa ra những điều chỉnh hợp lý.”

Nguyên i tắc i 5: i Nguyên i tắc i thay i đổi

Trên iTTBDS igiá icủa imột iBDS ikhông ibao igiờ igiữ inguyên imà inó iluôn iluôn ithay

iđổi itheo icác iyếu itố itác iđộng inên inó inhư:

- Thay iđổi ivề icông inăng icủa ibất iđộng isản;

- Thay iđổi ivề icác iyếu itố itạo ithành ibất iđộng isản; i

- Thay iđổi ivề iđiều ikiện iđể isử idụng iBDS;

- Thay iđổi ivề icác iđiều ikiện itrên ithị itrường;

- Thay iđổi ivề ilợi iích imang ilại itrong itương ilai…

Vì iviệc ithay iđổi imột iyếu itố iđều itác iđộng imạnh ilên igiá iBDS, icho inên iCVDG

icần inắm ichắc isự itahy iđổ icủa icác iyếu itố itrên ithị itrường iđể iđịnh igiá iBDS imột icách

iphù ihợp inhất

Nguyên i tắc i 6: i Nguyên i tắc i cân i bằng

Khi icác iyêu itố itác iđộng ilên iBDS iở icác ivấn iđề ikhác inhau icân ibằng ithì igiá itrị

iBDS ilúc iđó ilà ibền ivững

Đây ilà isự icân iđối itừ ichính iBDS ivới icác iyêu itố itừ ibên itrong ivà icác iyếu itố iở ibên

ingoài inhư: igiữa iđất iđai ivà iCTXD( ithiết ikế, inguyên iliệu…)

Nguyên i tắc i 7: i Nguyên i tắc i đóng i góp

Nguyên itắc inày ilà isự iđóng igóp icủa iBDS ivào itổng icác ithu inhập imang ilại itừ

iBDS, iđể igiá itrị iBDS iđạt icao inhất icần itổng ihợp iđẻ icác iyếu itố iđóng igóp itừ iBDS imột

icách icẩn ithận ivà ichi itiết inhất

Đặc ibiệt ivới icác iBDS iđem ilại ilợi inhuận ithì inguyên itắc inày iluôn iluôn iphải iđể

ilên ihàng iđầu. iGiá itrị iBDS ilúc inày icó ithể itính iđuowcj idựa itrên icác ilợi inhuận imà inó

iđem ilại icho ithu inhập iròng, ivì ithu inhập inày ibằng icách ivốn ihóa icó ithể iđưa ira igiá itrị. i

Nguyên i tắc i 8: i Nguyên i tắc i cạnh i tranh

Trong ithực itế, ivới icác ihàng ihóa ilợi inhuận icàng icao ithì isự icạnh itranh icả imặt

ihàng iđó icàng ilớn, ivì ivậy icho ithể icho irằng ilợi inhuận isẽ ikhuyến ikhích isự icạnh itranh Ngày inay, icác icông inghệ ivà ikỹ ithuật ixây idựng ingày icàng itiến ibộ icho iphép

ingười ita ikhông ingừng icải itiến icác ibất iđộng isản ivới ichất ilượng icao. iĐiều inày ilàm icho

icạnh itranh idiễn ira itrên icác itính ichất ivà iquy imô idiện irộng: icạnh itranh itrong ivùng ivà

ikhu ivực, icạnh itranh icủa icung ivà icầu…

Nguyên i tắc i 9: i Nguyên i tắc i dự i báo

Trường ihợp inày iCVĐG ikhông iđược isử idụng iý ikiến ichủ iquan icủa icá inhân iđể

itính iđược iKQĐG, ivì iBDS ilúc inày icó ithể itính iđược igiá itrị ibằng iviệc idự itính icác ikhả

inăng isinh ilời ivà icác ilợi iích itrong itương ilai imà iBDS iđó imang ilại

Nguyên i tắc i 10: i Nguyên i tắc i nhất i quán

Mỗi iBDS ivà icác ibộ iphận icâí ithành inên iBDS icó imột iục iđích iriêng imà ikhông ithể

itách irời ikhi iđịnh igiá iBDS. iVì ivậy iviệc ixem ixét ikỹ ilưỡng icác imối iquan ihệ igiữa icác

iyếu itố inày ivới iyếu itố ikhác, ibộ iphận inày ivới ibộ iphận ikhác ikhi iđịnh igiá. iNguyên itắc

inày iáp idụng ivới itrường ihợp iĐGBDS idựa itrên imột imục iđích ivà igiá itrị isử idụng ivới

iBDS

Với iphương ipháp inày icần ixác iđịnh irõ iđược imục iđích isử idụng ichính icủa iBDS ilà

igì iđể idựa ivào iđó iđưa ira iKQĐG ihợp ilý inhất. iVì itrong ithực itế itì iBDS iluôn iluôn iđược

isử idụng ivới inhiều imục iđích ikhác inhau

Nguyên i tắc i 11: i Nguyên i tắc i phân i phối i thu i nhập

Giá itrị icủa iBDS iđược itính imột icách ihiệu iquả ibằng itổng icác ithu inhập icòn ilại isau

ikhi iđã iphân iphối iđầy iđủ icác ichi iphí icho inhiều iyếu itố inhư ivốn, ilao iđộng, ivật iliệu,

iquản ilý… i( iTổng ithu inhập imang ilại itừ icác iyếu itố icủa iquá itrình itạo ithành iBDS inhư

ivớn, iđất, ilao iđộng… )

1.2.5 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản thương mại theo

phương pháp thu nhập

Cách itiếp icận itừ ithu inhập icó ithể iđược isử idụng iđể ixác iđịnh igiá itrị itài isản

ithẩm iđịnh igiá itheo icơ isở igiá itrị ithị itrường ihoặc iphi ithị itrường

Để ixác iđịnh igiá itrị ithị itrường, iviệc iáp idụng icách itiếp icận ithu inhập icần iphản

iánh iđược iđặc iđiểm icủa iđa isố iđối itượng itham igia ithị itrường itài isản ithẩm iđịnh igiá

iCụ ithể: ithu inhập ithuần, ichi iphí ihoạt iđộng, itỷ isuất ivốn ihóa, itỷ isuất ichiết ikhấu ivà icác

idữ iliệu iđầu ivào ikhác icần iđược iđánh igiá itrên icơ isở ikhảo isát ithị itrường itrong iquá ikhứ

icủa itài isản ithẩm iđịnh, idự iđoán itương ilai, ixem ixét itình ihình icung i- icầu, itriển ivọng

iphát itriển icủa ithị itrường ingành, ilĩnh ivực ivà icác iyếu itố ikhác iảnh ihưởng iđến iviệc idự

ibáo. iThẩm iđịnh iviên icũng icần ixác iđịnh imục iđích isử idụng itài isản iđể iđáp iứng

inguyên itắc isử idụng itốt inhất ivà ihiệu iquả inhất

Để ixác iđịnh igiá itrị iphi ithị itrường, iviệc iáp idụng icách itiếp icận ithu inhập icần

iphản iánh iđược icác iđặc iđiểm iđặc ithù icủa iđối itượng isử idụng iđặc ibiệt ihoặc itính inăng

isử idụng iđặc ibiệt icủa itài isản ithẩm iđịnh. iVí idụ: iThẩm iđịnh iviên icó ithể iáp idụng itỷ

isuất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư

Cách itiếp icận ithu inhập idựa itrên inguyên itắc itài isản icó igiá itrị ivì itạo ira ithu

inhập icho ingười ichủ isở ihữu. iGiữa igiá itrị itài isản ivà ithu inhập imang ilại itừ iviệc isử

idụng itài isản icó imối iquan ihệ itrực itiếp, ivì ivậy inếu inhững iyếu itố ikhác ikhông iđổi, ithu

inhập imang ilại itừ itài isản icho ingười isở ihữu icàng ilớn ithì igiá itrị icủa itài isản icàng icao

iCách itiếp icận ithu inhập iđược iáp idụng iđối ivới icác itài isản itạo ira ithu inhập icho ingười

isở ihữu, icó ithể idự ibáo iđược ithu inhập itừ itài isản itrong itương ilai ivà itính iđược itỷ isuất

ivốn ihóa ihoặc itỷ isuất ichiết ikhấu iphù ihợp

Cách itiếp icận ithu inhập igồm ihai iphương ipháp ichính: iPhương ipháp ivốn ihóa

itrực itiếp ivà iPhương ipháp idòng itiền ichiết ikhấu. iTrong iđó:

- iPhương ipháp ivốn ihóa itrực itiếp iđược iáp idụng itrong itrường ihợp ithu inhập itừ

itài isản ilà itương iđối iổn iđịnh i(không iđổi ihoặc ithay iđổi itheo imột itỷ ilệ inhất iđịnh) itrong

isuốt ithời igian isử idụng ihữu iích icòn ilại i(được itính ibằng ituổi iđời ikinh itế icòn ilại) icủa

itài isản ihoặc ivĩnh iviễn

- iPhương ipháp idòng itiền ichiết ikhấu iđược iáp idụng itrong itrường ihợp ithu inhập

itừ itài isản ibiến iđổi iqua icác igiai iđoạn ikhác inhau i(không iổn iđịnh), iví idụ inhư itrường

ihợp imột idoanh inghiệp ivừa ibắt iđầu ihoạt iđộng ihoặc imột icông itrình imới ibắt iđầu ixây

idựng

1.2.5.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

• Công thức: V= RI

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

• Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán – chi phí hoạt động

“Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.”

- Tổng thu nhập tiềm năng

Tổng ithu inhập itiềm inăng ilà itổng isố icác ikhoản ithu inhập iổn iđịnh, ihàng inăm icó

iđược itừ iviệc ikhai ithác ihết icông isuất itài isản. iVí idụ: iĐối ivới imột itòa inhà ivăn iphòng

icho ithuê, icác ikhoản ithu inhập itiềm inăng icó ithể icó iđược itừ iviệc icho ithuê ivăn iphòng,

ikho ibãi, itrông igiữ ixe ivà icác ikhoản ithu inhập itiềm inăng ikhác. iĐối ivới imột ithiết ibị icụ

ithể, icác ikhoản ithu inhập itiềm inăng icó ithể icó iđược itừ iviệc icho inhà iđầu itư ikhác ithuê,

ibán icác isản iphẩm iđược itạo ira itừ ithiết ibị iđó ihoặc icác ikhoản ithu inhập itiềm inăng

Tỷ ilệ ithất ithu iđược iước itính itừ iviệc ithu ithập ivà iphân itích ithông itin icủa icác itài isản

itương itự itrên ithị itrường

- iChi iphí ihoạt iđộng: ilà inhững ichi iphí ihàng inăm icần ithiết icho iviệc iduy itrì idòng ithu

inhập itừ itài isản, ibao igồm icác ichi iphí iphải itrả idù icó inhận iđược ihay ikhông inhận iđược

ithu inhập itừ itài isản, ichi iphí iphải itrả itùy ithuộc imức iđộ ithu inhập inhận được và một số chi phí khác Chi phí hoạt động không bao gồm khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có)

Đối ivới ibất iđộng isản, icác ikhoản ichi iphí ihoạt iđộng icó ithể ibao igồm ichi iphí ivề ithuế isử

idụng iđất iphi inông inghiệp; ichi iphí ivề ibảo ihiểm inhà icửa; ichi iphí iquản ilý; ichi iphí

iđiện, inước, igas, idọn ivệ isinh; ichi iphí iduy itu; ichi iphí itrông icoi; ikhoản iphí ibảo idưỡng

iđịnh ikỳ; ichi iphí ihoạt iđộng ikhác. iTrong iđó ikhoản iphí ibảo idưỡng iđịnh ikỳ ilà ikhoản

ichi iphí ibình iquân ihàng inăm i(định ikỳ) icho iviệc isửa ichữa, ithay ithế icác ibộ iphận icấu

ithành itrong itoàn ibộ ituổi iđời icủa itài isản. iVí idụ: imái inhà icủa imột ngôi nhà cần được thay thế sau 20 năm sử dụng thì khoản phí thay thế định kỳ là 1/20 chi phí thay mái nhà, trong đó chi phí thay mái nhà iđược iước itính itại ithời iđiểm isau i20 inăm ivà ichiết

ikhấu ivề ihiện itại

Đối ivới imáy, ithiết ibị, icác ikhoản ichi iphí ihoạt iđộng ibao igồm ichi iphí ibán ihàng, ichi

iphí iquản ilý ichung, ichi iphí itiền ithuê, ichi iphí ibảo ihiểm, ichi iphí ihoạt iđộng ikhác

• Bước i2: iXác iđịnh itỉ isuất ivốn ihóa i(R)

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp

so sánh, iPhương ipháp iphân itích ivốn ivay i- ivốn iđầu itư ivà iPhương ipháp iphân itích ikhả

inăng ithanh itoán inợ

➢ Phương pháp so sánh:

Phương ipháp iso isánh ixác iđịnh itỷ isuất ivốn ihóa iáp idụng icho itài isản icần ithẩm iđịnh

igiá ibằng icách iso isánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường

“Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người mua, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất, rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.”

Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá

Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa theo 02 cách:

- Cách 1: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh

Tỷ suất vốn hóa R = Thu nhập hoạt động thuần/ Giá bán

- Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh

Tỷ suất vốn hóa (R) =(1 - Tỷ lệ chi phí hoạt động) / (Số nhân thu nhập hiệu quả)

Trong đó:

-Tỷ ilệ ichi iphí ihoạt iđộng i= i(Chi iphí ihoạt iđộng) i/ i(Tổng ithu inhập ihiệu iquả)

-Số inhân ithu inhập ihiệu iquả= i(Giá ibán icủa itài isản iso isánh) i/ i(Tổng ithu inhập

ihiệu iquả icủa itài isản iso isánh)

-Tổng ithu inhập ihiệu iquả=Tổng ithu inhập itiềm inăng i- iThất ithu ido ikhông isử

idụng ihết i100% icông isuất ivà ido irủi iro ithanh itoán

Tỷ ilệ ichi iphí ihoạt iđộng icó ithể ixác iđịnh iđược ithông iqua ikhảo isát iđiều itra icác

itài isản itương itự itrên ithị itrường. iThẩm iđịnh iviên icó ithể ixác iđịnh itỷ ilệ ichi iphí

ihoạt iđộng ivà isố inhân ithu inhập ihiệu iquả ithông iqua iđiều itra iít inhất i03 itài isản

itương itự itrên ithị itrường iđể itổng ihợp, irút ira itỷ isuất ivốn ihóa iáp idụng icho itài

isản ithẩm iđịnh igiá

Phương ipháp iso isánh itheo iCách i2 ithường iđược iáp idụng itrong itrường ihợp

ikhông ithu ithập iđược icác idữ iliệu iyêu icầu inhư icách itính itrên, ithẩm iđịnh iviên

icó ithể ixác iđịnh itỷ isuất ivốn ihóa idựa itrên imối iquan ihệ itỷ ilệ igiữa itỷ ilệ ichi iphí

ihoạt iđộng ivà isố inhân ithu inhập

➢ Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu

Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay Rm và Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu

Re, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản

Phương ipháp inày iáp idụng iđối ivới icác itài isản iđược iđầu itư ibởi inguồn ivốn isở ihữu

ivà inguồn ivốn ivay, ithẩm iđịnh iviên iphải ithu ithập iđược inhững ithông itin iliên iquan iđến

i02 inguồn inày ibao igồm: itỷ ilệ ivốn isở ihữu, itỷ ilệ ivốn ivay, ikỳ ihạn ithanh itoán, isố ikỳ

ithanh itoán, ilãi ivay, isự ikỳ ivọng icủa inhà iđầu itư itừ ikhoản iđầu itư, ikhả inăng ithu ihồi

ivốn iđầu itư ivà icác iyếu itố ikhác iliên iquan

R = M x Rm + (1-M) x Re R: tỷ suất vốn hóa

M: itỷ ilệ i% ivốn ivay itrên itổng ivốn iđầu itư

(1-M): itỷ ilệ i% ivốn isở ihữu itrên itổng ivốn iđầu itư

Rm: ihệ isố ivốn ihóa itiền ivay

Re: itỷ isuất ivốn ihóa ivốn isở ihữu

Trong đó:

- Hệ i số i vốn i hóa i tiền i vay i Rm ilà itỷ ilệ ikhoản ithanh itoán inợ ihàng inăm i(bao igồm icả

ivốn ivà ilãi) itrên ivốn ivay igốc. iHệ isố ivốn ihóa itiền ivay iđược itính ibằng icách inhân

ikhoản ithanh itoán imỗi ikỳ i(bao igồm icả igốc ivà ilãi) ivới số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc

- Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re là itỷ isuất idùng iđể ivốn ihóa ithu inhập itừ ivốn isở

ihữu. iTỷ isuất ivốn ihóa ivốn isở ihữu iRe iđược itính ibằng icách ichia ilợi inhuận ivốn ichủ isở

ihữu ihàng inăm ichia icho itổng isố ivốn isở ihữu. iCách ixác iđịnh itỷ isuất ivốn ihóa ivốn isở

ihữu ithường iđược ixác iđịnh ithông iqua ikhảo isát itrên ithị itrường, iphân itích ithông itin

icủa icác itài isản iso isánh

➢ Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

Phương ipháp iphân itích ikhả inăng ithanh itoán inợ ixác iđịnh itỷ isuất ivốn ihóa icăn icứ

ivào itỷ ilệ i% ivốn ivay itrên itổng ivốn iđầu itư iM, ihệ isố ivốn ihóa itiền ivay iRm ivà itỷ ilệ ikhả

inăng ihoàn itrả inợ iDCR

Phương pháp này iáp idụng iđối ivới icác itài isản iđược iđầu itư ibởi inguồn ivốn isở ihữu

ivà inguồn ivốn ivay, ithẩm iđịnh iviên iphải ithu ithập iđược icác ithông itin iliên iquan iđến

ikhả inăng ithanh itoán icủa inhà iđầu itư, iđiều ikiện/điều ikhoản icho ivay, itỷ ilệ icho ivay, ikỳ

ihạn ithanh itoán, isố ikỳ ithanh itoán, ilãi ivay, ithu inhập ihoạt iđộng ithuần ivà icác iyếu itố

ikhác iliên iquan

Tỷ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR

Trong iđó:

- DCR i= iThu inhập ihoạt iđộng ithuần i/ iKhoản ithanh itoán inợ ihàng inăm

- Khoản ithanh itoán inợ ihàng inăm i= iKhoản ithanh itoán imỗi ikỳ ix iSố ikỳ iphải

ithanh itoán itrong inăm

- Khoản ithanh itoán imỗi ikỳ ibao igồm icả iphần igốc ivà ilãi iphải itrả imỗi ikỳ

1.2.5.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

a) Công thức

● Trường hợp dòng tiền không đều:

• Trường hợp dòng tiền đều:

Trong iđó:

V: iGiá itrị ithị itrường icủa itài isản CFt: iDòng itiền inăm ithứ it CF: iDòng itiền iphát isinh iđều iđặn ihàng inăm CFO: iDòng itiền iphát isinh itại ithời iđiểm ibắt iđầu igiai iđoạn idự ibáo

idòng itiền. i(Tại ithời iđiểm inày icó ithể ichưa iphát isinh ithu inhập itừ itài

isản inhưng icó ithể iđã iphát isinh ichi iphí iđầu itư iban iđầu) Vn: iGiá itrị itài isản icuối ikỳ idự ibáo

n: iGiai iđoạn idự ibáo idòng itiền itrong itương ilai

r: iTỷ isuất ichiết ikhấu t: iNăm idự ibáo b) iCác ibước itiến ihành: i(bao igồm i5 ibước)

• Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

Giai iđoạn idự ibáo idòng itiền itrong itương ilai iđược ixác iđịnh itrên icơ isở icân inhắc icác

iyếu itố isau:

- iTrong itrường ihợp idòng itiền ibiến iđộng ikhông iổn iđịnh, igiai iđoạn idự ibáo idòng itiền

itrong itương ilai ikhông inên iquá idài iđể icó ithể iước itính itương iđối ichính ixác icác

ibiến iđộng icủa idòng itiền itrong itương ilai

- iGiai iđoạn idự ibáo idòng itiền itrong itương ilai icần iđủ idài iđể idoanh inghiệp ihoặc itài

isản icần ithẩm iđịnh igiá iđạt iđến imức ithu inhập itương iđối iổn iđịnh

- iTuổi iđời ikinh itế icủa itài isản ithẩm iđịnh igiá

- iGiai iđoạn idự iđịnh inắm igiữ itài isản ithẩm iđịnh igiá

“Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được

và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai Trường hợp tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn

dự báo dòng tiền có thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.”

• Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và

ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản

Thu inhập itừ itài isản ilà icác ikhoản itiền imà inhà iđầu itư inhận iđược itừ iviệc iđầu itư

ivào itài isản. iViệc iước itính ithu inhập iđược idựa itrên icơ isở: iĐặc iđiểm ikinh itế i- ikỹ ithuật

icủa itài isản ithẩm iđịnh; ithu inhập itrong iquá ikhứ icủa itài isản ithẩm iđịnh ivà/hoặc ithu

inhập icủa itài isản itương itự; ithị itrường ingành, ilĩnh ivực ivà icác iyếu itố ikhác iảnh ihưởng

iđến iviệc idự ibáo itổng ithu inhập

Chi iphí iliên iquan iđến iviệc ikhai ithác itài isản ibao igồm icác iloại ichi iphí icần ithiết

icho iviệc iduy itrì ithu inhập itừ iviệc ikhai ithác itài isản. iViệc iước itính ichi iphí iđược idựa

itrên icơ isở: iĐặc iđiểm ikinh itế i- ikỹ ithuật icủa itài isản ithẩm iđịnh; ichi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí

Thông itin ithu ithập iđược iđể ixác iđịnh idòng itiền icó ithể ilà ithu inhập ihoạt iđộng

ithuần, itổng ithu inhập itiềm inăng, itổng ithu inhập ihiệu iquả, itùy ithuộc ivào ithông itin, idữ

iliệu ithu ithập iđược

Trong itrường ihợp itài isản ithẩm iđịnh igiá iđược isử idụng ibởi idoanh

inghiệp ithì idòng itiền ithuần ilà idòng itiền itrước ikhi ikhấu itrừ ithuế ithu inhập idoanh

inghiệp. iTrong itrường ihợp ithẩm iđịnh igiá itrị idoanh inghiệp ithì igiá itrị idoanh inghiệp

iđược ixác iđịnh itrên icơ isở idòng ithu inhập isau ithuế

• Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.(Vₙ)

Trong itrường ihợp itài isản ithẩm iđịnh igiá iđược itiếp itục isử idụng ihoặc idoanh

inghiệp iđược ikỳ ivọng isẽ itiếp itục ihoạt iđộng isau ikhi ikết ithúc igiai iđoạn idự ibáo i(hay ikỳ

idự ibáo), ithẩm iđịnh iviên icần ixác iđịnh iphần igiá itrị itại ithời iđiểm inày icủa itài isản ihoặc

idoanh inghiệp. iGiá itrị icuối ikỳ idự ibáo icó ithể icoi ilà igiá itrị ithị itrường icủa itài isản ihoặc

idoanh inghiệp icuối ikỳ idự ibáo. iTrong itrường ihợp igiá itrị iđầu itư, igiá itrị icuối ikỳ idự ibáo

icần iphản iánh igiá itrị icòn ilại iđối ivới inhà iđầu itư icụ ithể itiếp itục inắm igiữ itài isản isau

igiai iđoạn idự ibáo

Giá itrị itài isản icuối ikỳ idự ibáo icó ithể ilà igiá itrị ithanh ilý itài isản itại ithời iđiểm icuối

ikỳ idự ibáo; itrong itrường ihợp itài isản iđược itiếp itục isử idụng itrong icác inăm itiếp itheo

icủa inăm icuối ikỳ idự ibáo ithì igiá itrị itài isản icuối ikỳ idự ibáo iđược ixác iđịnh ibằng icách

isử idụng itỷ isuất ivốn ihóa ithích ihợp iđể ivốn ihóa isố itiền idự ikiến icó iđược itừ iviệc itiếp

itục isử idụng inày. iTỷ isuất ivốn ihóa inày iđược icăn icứ itrên itỷ isuất ichiết ikhấu icủa itài isản

itại ithời iđiểm icuối ikỳ idự ibáo, iđặc iđiểm icủa itài isản ivà idự ibáo itriển ivọng icủa ithị

itrường itại ithời iđiểm iđó

Tuy inhiên, iđối ivới imột isố itài isản icụ ithể icó ithể icó itrường ihợp igiá itrị itài isản icuối

ikỳ idự ibáo icó iít ihoặc ikhông icó imối iliên ihệ ivới idòng itiền itrước ithời iđiểm icuối ikỳ idự

ibáo, iví idụ imột igiếng idầu isau ikhi ihết igiai iđoạn ikhai ithác icó ithể ikhông icòn ihoặc icó

irất iít igiá itrị isử idụng

Trong ithẩm iđịnh igiá idoanh inghiệp, iviệc iước itính igiá itrị itài isản icuối ikỳ idự ibáo

iđược ixác iđịnh idựa ivào imô ihình ităng itrưởng icủa idoanh inghiệp. iTrong itrường ihợp

idoanh inghiệp icó itốc iđộ ităng itrưởng iđều iđặn ilà ig itrong icác inăm itiếp itheo icủa ikỳ idự

ibáo, itỷ isuất ichiết ikhấu itrong igiai iđoạn icuối icủa ikỳ idự ibáo ilà ir, icông ithức itính igiá itrị

icu iối ikỳ idự ibáo ilà:

Trong đó:

CFn: Dòng tiền năm thứ n Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo n: Thời gian đầu tư dự kiến r: Tỷ suất chiết khấu

g: Tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự báo

• Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.(r)

Tỷ suất ichiết ikhấu icần iphản iánh iđược igiá itrị ibiến iđổi itheo ithời igian icủa itiền itệ ivà

icác irủi iro iliên iquan iđến idòng ithu inhập idự ikiến icó iđược itrong itương ilai itừ iviệc isử

idụng itài isản ithẩm iđịnh igiá

Việc ixác iđịnh itỷ isuất ichiết ikhấu iphụ ithuộc ivào icơ isở igiá itrị, iloại itài isản ithẩm iđịnh

igiá ivà icác idòng itiền iđược ixem ixét. iTrong itrường ihợp iước itính igiá itrị ithị itrường, itỷ

isuất ichiết ikhấu icần iphản iánh irủi iro iđối ivới iđa isố iđối itượng itham igia ithị itrường

iTrong itrường ihợp iước itính igiá itrị iđầu itư, itỷ isuất ichiết ikhấu icần iphản iánh itỷ ilệ ilợi

inhuận ikỳ ivọng icủa inhà iđầu itư icụ ithể ivà irủi iro icủa ikhoản iđầu itư inày

Tỷ isuất ichiết ikhấu iđược iước ilượng ithông iqua icác ithông itin itừ ithị itrường icủa icác

itài isản itương itự, icó ithể ilà itỷ isuất isinh ilời itrung ibình icủa icác iloại itài isản iđó itrên ithị

itrường itheo iphương ipháp ithống ikê

Trong itrường ihợp itài isản ithẩm iđịnh igiá iđang iđược ivận ihành ivà ikhai ithác ibởi imột

idoanh inghiệp ithì icó ithể icân inhắc isử idụng ichi iphí isử idụng ivốn ibình iquân igia iquyền

i(WACC) icủa idoanh inghiệp iđể ilàm itỷ isuất ichiết ikhấu

Ngoài ira, iđối ivới ithẩm iđịnh igiá idoanh inghiệp, ithẩm iđịnh iviên icó ithể ixác

iđịnh itỷ isuất ichiết ikhấu idựa itrên icông ithức isau:

Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)

Trong đó:

- Tỷ isuất ilợi inhuận ikhông irủi iro iđược ixác iđịnh itrên icơ isở ilãi isuất itrái iphiếu ichính

iphủ ikỳ ihạn i10 inăm i(hoặc itrái iphiếu ichính iphủ ikỳ ihạn idài inhất itại ithời iđiểm ithẩm

iđịnh igiá)

- iTỷ ilệ irủi iro iđược ixác iđịnh itrên icơ isở iđánh igiá itỷ ilệ irủi iro icủa ithị itrường igiao idịch

icủa inhóm, iloại idoanh inghiệp icần ithẩm iđịnh igiá ivà itỷ ilệ irủi iro iđối ivới idoanh inghiệp

icần ithẩm iđịnh igiá

• Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

1.3 Quy trình định giá bđs thương mại bằng phương pháp thu nhập và các nhân tố ảnh hưởng

1.3.1 Quy trình định giá bđs thương mại

Quy itrình iđịnh igiá iBDS iđược icoi inhư imột ikế ihoạch ikhép ikín ivới isự isắp ixếp ivà

itiến ihành icác ibược itheo imột itrình itự irõ iràng ivà ituân itheo ivới icác inguyên itắc icơ ibản

iđề ira. iQuy itrình inày igiúp iđịnh igiá iviên idễ idàng ihình idung ivà inhanh ichóng ihoành

ithiện icác icông itác iđịnh igiá itốt inhất ivà ikết iquả iđưa ira icó itỷ ilệ ichính ixác icao ivà iđáng

itin. i

Các ibước icủa iquá itrình iđịnh igiá: i

- Nắm irõ itổng iquát ivấn iđề

- Lập ikế ihoạch icho icả iquá itrình iđịnh igiá

- Khảo isát ithưc itrạng icủa iBDS ivà itìm ikiếm iđầy iđủ isố iliệu iliên iquan i

- Lựa ichọn iphù ihợp imột iphương ipháp iđể iđịnh igiá i

- Chuẩn ibị ibáo icáo iđể iđịnh igiá. i

- Lập ibáo icáo iđịnh igiá

Bước 1: Nắm rõ tổng quát vấn đề

Bước inày ilà ibước iđầu ivà iquan itrọng itrong icả iquá itrình iđịnh igiá ivì itừ ibước inày

icó ithể itìm ira icác ivấn iđề ikhúc imắc ivà icó ihướng igiải iquyết icho ihợp ilý. i

Các ivấn iđề icần itìm ihiểu igồm: i

- Xác iđịnh iđược ivị itrí, ikích ithước, ithiết ikế ihay ixu ihướng icủa icác iCTXD, icác ivấn

iđề ivề iquy ihoạch, ipháp iluật icó iliên iquan iđến iBDS…

- Nắm irõ ivề ithông itin icơ ibản inhất icủa iBDS: imã isố, iđịa ichỉ, ihạ itầng i– ikỹ ithuật, isố

itầng, ihướng ivà icác iđặc iđiểm ivề ipháp ilý, inếu ilà iBDS idự ián icần ixác iđịnh ithêm icác

ichính isách ivà iưu iđãi imà iBDS iđó iđang inắm igiữ. i

Xác iđịnh ivà iphân inhóm icác iquyền iliên iquan iđến iBDS iđể iđánh igiá: iQuyền ivĩnh iviễn

isở ihữu ivà iquyền isử idụng, iquyền ichuyển inhượng ivà icác ihạn ichế iliên iquan iđến ihợp

iđồng ivà icác iloại igiấy itờ ikhác. i

- Nhìn irõ imục iđích iđịnh igiá iđể itính itoán ira icác igiá itrị icủa iBDS itrên iTTBDS, icác

igiá itrị ivề iđầu itư iavf iphục ihồi icủa iBDS. i

- Nắm iđược imục iđích icủa iviệc iđịnh igiá iBDS iđể itìm ira icác igiá itrị icần iđược itính,

icác igiá itrị iliên iquan iđến iđầu itư, iphục ihồi ivà igiá itrị itrên ithị itrường icủa iBDS. i

- Cần ibiết irõ ingày icó ihiệu ilực icủa icông itác ithẩm iđịnh i

- Khoanh ivùng iphạm ivi icủa icông itác iđịnh igiá isau iđó ixác iđịnh iđược iquy imô ivề

iđịnh igiá iđể ithực ihiện inhững icông itác ilàm iđúng iđắn ikhông isai ilệch

- Nhìn irõ icác iưu, inhược iđiểm, ihạn ichế icủa iđịnh igá iBDS ivà icác ivấn iđề icó iliên iquan

iđến iquyền ilợi ichủa ikhách ihàng. iTìm irác igiải ipháp idành icho itừng ihạn ichế ivà inhược

iđiểm

Bước i 2: i Lập i kế i hoạch i cho i cả i quá i trình i định i giá i

Bước inày isắp ixếp icho icả iquá itrình iđịnh igiá isao icho ihợp ilý ivà ihiệu iquả ivà itiết ikiệm

ithời igian inhất, iđồng ithời imang ilại iKQDG itối iưu inhất. iVì ivậy iviệc ilơ ilà ivà ibỏ iqua

ibước inày ilà iviệc ikhông inên ilàm. i

Các ivấn iđề icần iquan itâm ivà ixác iđịnh irõ iđể ilập imột ikế ihoặc ihợp ilý icho itoàn ibộ iquá

itrình:

- Xác iđịnh ilịch itrình icụ ithể icho itừng icông itác itrong itoàn ibộ iquá itrình ivà isắp ixếp

itrình itự icác icông iviệc imột icách ihợp ilý ivà iquy icủ iđể itiết ikiệm itối iđa ithời igian. i i

- Xác iđịnh irõ iquy imô icủa ihợp iđồng iđịnh igiá iBDS itừu iđó isắp ixếp inguồn ilực ikhoa

ihọc ivà iủy iquyền iquyết iđịnh ikhi icần ithiết. i

- Nhận ira icác iyếu itố ivề icung icầu ivà icác iđặc itính ivề iquyền, iquy ihoạch, ivùng i– ikhu

ivực, iluật ipháp iliên iquan iđến iBDS

- Tìm ihiểu irõ ithông itin ivề iTTBDS ivà icác idữ iliệu icần ithiết iđể iphân itích ivà iso

isánh. iCác inguồn ithông itin ivà itài iliệu icần ilấy iở inhững inguồn iđáng itin icậy ivà iít isai

ilệch iđể itạo ira imột ikết iquả iưu iviệt inhất i

- Quá itrình inghiên icứu ithông itin icần ixây idựng imột icách ikhoa ihọc ivà icó ichọn ilọc

iĐầu itiêm ixây idưng imột itrình itự ithu ithập idữ iliệu ivà iphân itích inó icẩn ithận ivà ithiết iké

icác ibiểu imẫu isơ ibộ iđể ibáo icáo itoàn ibộ icông itác iđịnh igiá. i i

Bước 3: Khảo sát hiện trạng của BDS và tìm kiếm đầy đủ các số liệu liên quan

Khảo sát chung chung các số dữ liên quan về kinh tế, chính trị, xã hội và môi

trường các thông tin trong khu vực của BDS Tìm hiểu và điều tra các vấn đề thay

đổi itrên ithị itrường ivà iphân itích ichúng iđể idự ibáo icác irủi ido ivà iđiều ichỉnh imột icách

ihợp ilý inhất i. i

Cần iphân itích ivà iđánh igiá icác iyếu itố i: i

- Thực itrạng iphát itriển ikinh itế ivà icác ibiến iđộng ixung iquanh, icác idấu ihiệu ivề itrị

itrường ivà ixu ithế icủa ithị itrường iBDS itrong itương ilai. i

- Các iyếu itố iảnh ihưởng ilên igiá itrị iBDS. i

- Thị itrường ivề idòng iBDS icần iđịnh igiá ivà ithị itrường iBDS icủa iđịa iphương ivà

itrong ikhu ivực. i

- Các iyếu itố ivề idân icư ivà idân isố ihọc ivề iBDS iđầu itư icần iphân itích ithêm ivề icác

iyếu itố idu ilịch ikhu ivực ivà itrên icả inước

- Các iquy iđịnh, ichính isách ithuộc ivề ipháp iluật inhà inước icó iảnh ihởng iđến iBDS ivà

iquá itrình iđịnh igiá i

- Cung, icầu, igiá icả icủa iBDS itại inơi iđịnh igiá ivà icác ikhu ivực ilân icận i( inếu iảnh

ihưởng)

- Các imức ithuế, iphí, ilệ iphí ivà ilãi isuất i về iBDS. i

Lấy ithông itin iđáng itin icậy inhất ilà itừ icác itổ ichức icơ iquan icủa inhà inước, ichính iquyền

iđịa iphương, icác idoanh inghiệp iliên iquan itrong ilĩnh ivực iBDS, iCác ichỉ isố iđược iminh

ibạch ivà icông ikhai itrên ibáo, iđặc ibiệt ilà icác idữ iliệu ido ichính ingười ithẩm iđịnh iđiều

itra. i

Số iliệu icụ ithể iliên iquan iđến icác iBDS( iBDS iđịnh igiá ivà icác iBDS iđã iđược igiao idịch

itrước iđó) ivà icác iđặc iđiểm itrên iTTBDS itại iđịa iphương iđể ilựa ichọn ira imột iphương

ipháp ithẩm iđịnh ichính ixác. iCác isố iliệu iđó ilà: i

- Số ilượng ivề icác icuộc igiao idịch iBDS igần iđây