Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng tại các công ty thẩm định giá ở việt nam,

V 001794 NGÂN HÀNG NHÀ Nưóc VIỆT NAM H Ọ■ C V IỆN N G Â N HÀN G • s o O g s HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA SAI) ĐẠI HỌC • LÊ PHƯƠNG MAI GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60 34 02 01 LUẬN VẰN THẮC SỸ KINH TẾ •HQC VIỆN N GÂN HÀN G TAUNGTĨtN^ƠNG TIN - THƯ VIỆN Sơ' : LV, ÕỒÌT2é _ Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM TIẾN ĐẠT H Ọ C VIỆN N GÂN HÀN G TRUNG TÂM THÔNG TIN - THƯ VIỆN SỐ HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, thựchiện sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Cơng ty thẩm định giá nói chung, Cơng ty TNHH thẩm định giáVinacontrol nói riêng, hướng dẫn TS.Phạm Tiến Đạt Những thông tin số liệu luận án trích dẫn trung thực từ tài liệu đơn vị thực tập cung cấp Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trướcnhà trường, khoa Sau đại học hội đồng bảo vệ luận văn thạc sĩ Hà nội, ngày tháng năm 2014 H ọc viên L ê P hư ơng M MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN M ỤC LỤC D A N H M Ụ C C Á C T Ừ V IẾ T T Ắ T D A N H M Ụ C B Ả N G , B IỂ U Đ Ồ V À s Đ Ồ L Ờ I M Ở Đ Ầ U C H Ư Ơ N G L Ý L U Ậ N C H U N G V Ề C H Ấ T L Ư Ợ N G T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ T À I S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Á P T ÍN D Ụ N G T Ạ I C Á C C Ô N G T Y T H Ẩ M Đ Ị N H G I Á 1.1 T Ổ N G Q U A N V È C Á C T Ỏ C H Ứ C T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ T À I S Ả N 1.1.1 Khái niệm tổ chức thẩm định giá tài sản 1.1.2 Đặc điểm hoạt động tổ chức thẩm định giá tài sản 1.1.3 Nguyên tắc hoạt động tổ chức thẩm định giá tài sản L Ý L U Ậ N C H U N G V È C H Á T L Ư Ợ N G T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ T À I SẢ N TRONG HOẠT ĐỘNG C Á P T ÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN H À N G T H U Ơ N G M Ạ I 12 1.2.1 Tổng quan tình hình hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại 12 1.2.2 Lý luận chung chất lượng thấm định giá tài sản 15 1.2.3 Chất lượng thẩm định giá tài sản hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại Công ty thẩm định g iá .30 1.2.4 Các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá .32 CÁC NH ÂN TÓ ẢNH H Ư Ở N G Đ ẾN CH ẤT LƯ Ợ NG THẨM Đ Ị N H G IÁ T À I S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ấ P T ÍN D Ụ N G T Ạ I C Á C C Ô N G T Y T H Ẩ M Đ Ị N H G I Á 1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan 35 1.3.2 Nhóm nhân tố chủ quan 38 T ó m tắ t c h n g 41 C H Ư Ơ N G T H Ụ C T R Ạ N G C H Ấ T L Ư Ợ N G T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ SẢ N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ấ P T ÍN D Ụ N G TÀI TẠI CÁC CƠNG TY T H Ẩ M Đ Ị N H G I Á 42 KHÁI Q UÁT CH UNG VỀ H O ẠT ĐỘ NG CỦA CÁC CÔNG TY T H Ẩ M Đ Ị N H G I Á 42 2.1.1 Sự hình thành phát triển cơng ty thẩm định giá 42 2.1.2 Các pháp lý cho hoạt động TĐG tổ chức thẩm định giá tài sản Việt Nam 44 2 T H ự C T R Ạ N G V Ề C H Ấ T L Ư Ợ N G T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ T À I S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ấ P T ÍN D Ụ N G T Ạ I C Á C C Ô N G T Y T H Ẩ M Đ Ị N H G I Á 45 2.2.1 Thực trạng chất lượng cấp tín dụng ngân hàng thương mại 45 2.2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định giá tài sản hoạt động cấp tín dụng Cơng ty thẩm định giá Việt Nam 48 Đ Á N H G IÁ T H ự C T R Ạ N G C H Ấ T L Ư Ợ N G T H Ẳ M Đ Ị N H G IÁ T À I S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ấ P T ÍN D Ụ N G T Ạ I C Á C C Ô N G T Y T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ Ở V I Ệ T N A M 61 2.3.1 Kết đạt 61 2.3.2 Các mặt hạn chế 62 T ó m tắ t c h n g C H Ư Ơ N G G IẢ I P H Á P N Â N G C A O C H Á T L Ư Ợ N G T H Ẩ M Đ ỊN H G IÁ T À I S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ấ P T ÍN D Ụ N G TẠI CÁC C Ô N G T Y T H Ẩ M Đ Ị N H G I Á .68 Đ Ị N H H Ư Ớ N G P H Á T T R I Ể N H O Ạ T Đ Ộ N G T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ T À I S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Á P T ÍN D Ụ N G T R O N G T H Ờ I G IA N T Ớ I 68 3.1.1 Tiềm phát triển hoạt động thẩm định giá tài sản hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 68 3.1.2 Định hướng nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản hoạt động cấp tín dụng thời gian tới 69 G IẢ I P H Á P N Â N G C A O C H Ấ T L Ư Ợ N G T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ T À I S Ả N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ấ P T ÍN D Ụ N G T Ạ I C Á C C Ô N G T Y T H Ẩ M Đ Ị N H G IÁ Ở V I Ệ T N A M .70 3.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý 70 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo nguồn nhân lực cho ngành thẩm định giá ; 73 3.2.3 Xây dựng sở liệu phục vụ cho thẩm định giá .74 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá 75 3.2.5 Hồn thiện quy trình thẩm định giá 78 3 M Ộ T S Ố Đ Ề X U Ấ T , K I Ế N N G H Ị .79 phía Hội thẩm định giá Việt Nam 79 3.3.2 phía ngân hàng thương m ại 81 3.3.3 phía khách hàng thuê tổ chức thẩm định giá tài sản 81 3.3.1 T ó m tắ t c h n g 82 K É T L U Ậ N 83 D A N H M Ụ C T À I L IỆ U T H A M K H Ả O 84 DANH MỤC CÁC TỪ VIÉT TẮT STT T v iế t tắ t N ội dung CP Cổ phần NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTĐGTS Tổ chức thẩm định giá tài sản TĐG Thẩm định giá TĐGTS Thẩm định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần VinacontrolPV Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol TNHH Trách nhiệm hữu hạn DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỎ VÀ s ĐÒ B ản g: Bảng 2.1: Dư nợ tín dụng đổi với kinh tế tốc độ tăng trưởng 46 B iểu đồ: Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ nợ xấu dự nợ tín dụng năm 2012 47 Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ nợ xấu dư nợ tín dụng năm 2013 473 S đồ: Sơ đồ 1.1: Mơ hình phổ biến TCTĐGTS Sơ đồ 1.2: Sơ đồ tổ chức Vinacontrol P V Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá tài sản Vinacontrol PV 58 LỜI MỞ ĐẦU T ín h c ấ p th iế t c ủ a đ ề tà i n g h iê n u : Theo thống kê hàng năm, tình hình nợ xấu ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam không ngừng tăng nhanh từ đầu năm 2008 Tính từ năm 2008 đến tháng 06/2012 nợ xấu hệ thống khối NHTM nhà nước chiếm 3,96% tổng dư nợ, tương đương với 54.900 tỷ đồng, với khối NHTM cổ phần chiếm 4,54% tổng dư nợ, tương đương 41.000 tỷ đồng Thực tế nợ xấu ngày tăng dẫn đến nhiều vấn đề cần quan tâm, việc xác định có phần trăm nợ xấu có tài sản bảo đảm cho khoản vay giá trị tài sản bảo đảm phần trăm khoản nợ dấu hỏi lớn Việc định giá tài sản bảo đảm có giá trị cao giá trị thựctế việc nợ xấu khó tránh khỏi Với thời gian dài hoạt động vậy, tình hình hoạt động khối NHTM bắt đầu có dấu hiệu bất on hoạt động thẩm định giá (TĐG) đưa cân nhắc tới vai trịcủa hoạt động cấp tín dụng Mặt khác, tính đến hoạt động TĐG nước hình thành giai đoạn đầu, kinh nghiệm non yếu, sở pháp lý việc đào tạo bồi dưỡng chuyên ngành TĐG giai đoạn hồn thiện, phát triển, Do đó, thực trạng hoạt động TĐG nhiều tồn bất cập ảnh hưởngđến chất lượng thẩm định giá tài sản (TĐGTS) nước ta Nó ảnh hưởng trựctiếp gián tiếp đến nhiều hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động cho vay nói riêng - hoạt động định phát triển bền vững NHTM Từ lý nêu trên, em xin chọn đề tài “Giảipháp cao chất lượng thẩm định giá tài sản hoạt động cấp tín dụng công ty thẩm định giá Việt Nam” 2 M ụ c đ íc h n g h iê n u : Thứ nhất, hệ thống hóa vấn đề lý luận lĩnh vực TĐGTS làm sở nghiên cứu thực trạng TĐGTS hoạt động cấp tín dụngcủa NTHM công ty TĐG Việt Nam Thứ hai, sở khảo sát thực trạng ngành TĐG, đề xuất giảipháp nâng cao chất lượng TĐGTS hoạt động cấp tín dụng NHTM công ty TĐG Việt Nam Đ ô i tu’O'ng n g h iê n c ứ u v p h n g p h p n g h iê n u : Đổi tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng TĐGTStrong hoạt động cấp tín dụng NHTM công ty TĐG Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Luận án nghiên cứu thực trạng TĐGTS tronghoạt cấp tín dụng NHTM cơng ty TĐG Việt Nam Cácvấn đề nghiên cứu sâu vào lĩnh vực TĐGTS với mục đích khác sẽđược giải nghiên cứu khác Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu chất lượng TĐGTS hoạt độngcấp tín dụng NHTM cơng ty TĐG từ trước tới nay, đặcbiệt vào năm biến động lớn khoảng từ năm 2009-2013 P h n g p h p n g h iê n u : Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu: Thống kê kinh nghiệm, so sánh, phân tích, - Phương pháp thống kê nghiên cứu: thống kê số liệu, tài liệu liên quan đến tình hình TĐGTS hoạt động cấp tín dụng NHTMtại công ty TĐG Việt Nam - Phương pháp so sánh: sử dụng để xác định xu hướng, mức độbiển động tiêu Số: 13P01TĐ0224 Ngày-.04/09/2013 iư ý.q ẽ.'- Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Tổ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh để ước tính giá trị quyền sử dụng đất Giá bất động sản tham khảo giá lả bất động sản bán, chào bán thị trường khu vực với Bất động sản thẩm định có tính chất tương đồng Xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh, điều chỉnh bất động sản giao dịch khu vực lân cận với bất động sản thẩm định giá Tham khảo thông tin thị trường khu vực bất động sản tọa lạc, Vinacontrol PV thu thập số giao dịch áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính giá trị bất động sản Nhóm thâm định lựa chọn số bất động sản bán (không năm so với thời điêm thâm định) chào bán thời điểm thẩm định có tính chất tương đồng so sánh để tính tốn điều chỉnh theo bước sau: STT Y ếu tố so sá n h n r - 'l A A T i sả n th ẩ m đ ịn h g iá T i sả n so sá n h T i sả n so sá n h T i sả n so sán h Ẩ l h o n g so Đ ịa c h ỉ Thôn Vĩnh Lộc, Xã Thư Phú, Huyện Thường TÚI, Hà Nội BĐS thôn Thư BĐS Vân Tảo Phú - Thường Tín - Thường Tín - Hà Nội Hà Nội G ia o th ô n g (m ô tả đư cm g v o tà i sả n ) BĐS nằm mặt đường 71 cũ (đường 427) mặt cắt đường rộng khoảng 13m BĐS nằm ngõ có mặt cắt ngõ khoảng 5m ,cách mặt đường 71 khoảng 500m BĐS nằm mặt đường 71 cũ (đường 427) mặt cắt đường rộng khoảng 13m 1 10.00 5.00 10.00 32 161 11.00 110 25.00 125 12.00 120 0.00 0.00 0.00 0.00 161.00 110.00 125.00 120.00 161.00 110.00 125.00 120.00 BĐS thơn Thư Phú Thường Tín Hà Nôi BĐS nằm mặt đường 71 cũ (đường 427) mặt cắt đường rộng khoảng 13m P h p lý H iệ n tr n g tà i sả n V ị U t r í B C h N t h e o Q t ì - D i ề u r ộ n g m ặ t t i ề n C h D i ệ n t í c h i ệ n t í c h D d ụ D d i ề u n g i ệ n ụ D ( m n g i ệ n 2) s â c h u u l ô đ đ n đ ấ t ấ t ( n ấ t s g t í c h đ r i ê n g t í c h đ ( m ấ ấ 2) t s ( m 2) t ỉ ) 4/10 Số: 13P01TĐ0224 Ngày:04/09/2013 D i ệ n v M t í c h n ( m ụ c đ ấ đ í c h s d ụ n g t H ì n đ đ ấ t ấ H h d n g k h u t l ô n đ ấ 0.00 0.00 0.00 0.00 Đất Đất Đất Đất Vuông văn Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn Bắc Nam Tây Nam Tây Nam Không Không Không Không 0.00 0.00 2) g m ặ t t i ề n t C n g trìn h xây d ự n g đất N ă m x â y C ấ p c ô C ấ u t r ú c d n ự g n g t r ì n h n h ( t ầ n g ) D i ệ n d ự n t í c h g Đ c m m i T ỷ l ệ C T X G i ( m g s n x â i ả y d ( đ n g / m 2) C x â L D C ( % t r ị y 2) C L ự n g c ủ a ) T X D - - - ( đ n g ) - G ia o d ịc h th ị tr n g B T h ô n g tin g ia o d ịc h G i ả g i a o d ị c h đ 18,000,000 25,000,000 ã - b n ( V G g i i a c h o - T ỷ - M M g N ứ i a i ( V N D ) c h ỉ n h c h ỉ n h c ó d ị c h - d ị c h đ i ề u g o o đ i ề u c c ) b ả n l ệ ứ D 25,000,000 ( V t h ể N D ) 1,980,000,000 3,125,000,000 3,000,000,000 -15% -15% 297,000,000 468,750,000 450,000,000 1,683,000,000 2,656,250,000 2,550,000,000 -15% T h ò i đ iểm g ia o d ịc h T h d ị c h i đ i ể m đ ã g i a o b n 5/10 Số: 13P01TĐ0224 Ngày:04/09/2013 T h i d i ê m d ị c h g i a o c h o 20/4/2013 3/6/2013 1/4/2013 Anh Lập Chị Hưong Chị Luyện 0985 412 302 0978733569 01244698938 b n T h ô n g tin liên hêi_- N g Đ ị a t h o i l i ê n c h ỉ , S h ệ ố đ i ệ n i c G iá có th ể g ia o d ịc h /m đ ấ t (h o ặ c giá b n /m đ ấ t) tr c đ iề u ch ỉn h cá c y ếu tố so sá n h D Đ iề u c h ỉn h th eo cá c y ế u tố so sá n h Giấy chứng nhận QSDĐ P h p lý - M ứ - G i c h c ỉ n đ s a i ể u u c h ỉ n h đ i ề u 21,250,000 Giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ 0.00 0.00 15,300,000 21,250,000.00 Trả Trả Trả 0% 0% 0.00 0% 0.00 h Đ iề u k iệ n th a n h to n - T 15,300,000 ỷ l ệ - M ứ c - G i ả đ i ề u đ i ề u s a u c h i n h - c h ỉ n h đ i ề u 15,300,000 c h ỉ n h Khách quan 0% 0.00 Đ iề u k iệ n b án - T ỷ l ệ - M ứ - G i c đ i ề u đ i ề u s a u c h i n h c h ỉ n h đ i ề u 15,300,000 c h ỉ n h Đ iề u k iện th ị tr n g Thời điểm thẩm định giá Khoảng thời gian giao dịch (tháng) so với thời điểm thẩm định giá - T ỷ l ẹ 100% 21,250,000 Giấy chứng V nhân QSDĐ ẶV ' 0.00 ' 21,250,000.00 l ị ỷ 21,250,000.00 21,250,000.00 Khách quan 0% 0.00 Khách quan 0% 0.00 21,250,000 21,250,000 Chào bán Chào bán Chào bán 30/08/2013 30/08/2013 30/08/2013 0.00 0.00 0.00 100% 100% 100% 6/10 Số: 13P01TĐ0224 Ngày:04/09/2013 - T ỷ l ệ - M ứ - G i ả đ i ề u c đ i ề u s a u 0.00% c h ỉ n h c h ỉ n h 0.00% đ i ề u 15,300,000 c h ỉ n h 0.00% - - 21,250,000 - 21,250,000 Đ ặ c đ iể m tà i sản 5.1) Vị trí theo QĐ-UBND Nhận xét vị trí - T ỷ l ệ - T ỷ l ệ - M ứ đ i ề u l ệ - T ỳ l ệ - M ứ đ i ề u c h ỉ n h đ i ề u đ i ề u c h ỉ n l ệ - T ỷ l ệ - M ứ c c h ỉ n h ỷ l ệ - T ỷ l ệ - M ứ c đ i ề u đ i ề u c h ỉ n h ỷ l ệ - T ỷ l ệ - M ứ c 32 100% đ đ i ề u i ề u c h ỉ n h c h ỉ n h đ i ể u đ i ề u Tương đồng Tương đồng 100% 0.00% 100% 0.00% _ - 125.00 120.00 Nhỏ Nhỏ Nhỏ 104% -4.00% 612,000 103% -3.00% 637,500 103% / \ -3.00% W / 637,500 \o \ 10.00 10.00 110% -10.00% 1,530,000 5.00 Tương đồng 100% 0.00% - %'< Lớn 110% -10.00% 2,125,000 11 25 12 Nhỏ Nhỏ Nhỏ 115% -15.00% 2,295,000 107% -7.00% 1,487,500 115% -15.00% 3,187,500 Vuông văn Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn 100% 100% 0.00% 100% 0.00% 100% 0.00% c h ỉ n h c h ỉ n h 5.5) Hướng mặt tiền lô đất 110.00 Lớn c h ỉ n h 5.4) Hình dạng lơ đất - T 5.00 100% 5.41 Chiều sâu lộ đất Nhận xét kích thước - T 161.00 h 5.3) Kích thước mặt tiền (m) Nhận xét kích thước ỷ Kém hon BĐS so sánh nằm ngõ 75% 25% 3,825,000.00 100% c - T BĐS nằm mặt đường 71 cũ c h ỉ n h 5.2) Kích thước (m2) Nhận xét kích thước ỷ 100% c - T - Bắc Nam - Tây Nam - Đông Nam 7/10 Số: P T Đ 2 Ngày:04/09/2013 Nhận xét kích thước - T ỳ l ệ - T ỷ l ệ - M ứ c 100% đ đ i ề u i ề u c h ỉ n h c h ỉ n h Gần bệnh viện, trường sư phạm nhà máy bia Châu Á Thái Bình Dương 100% 5.6) Cơ sờ hạ tầng - T ỷ l ệ - T ỷ l ệ - M ứ c đ i ề u đ i ề u ỷ l ệ - T ỷ l ệ - M E r ứ c đ i ề u - T ỷ l ệ - T ỷ l ệ 101% -1.00% 212,500 102% -2.00% -425,000 100% 0.00% 0.00 Tương đồng 100% 0.00% 0.00 100% 0.00% 0.00 Tương đồng 100% 0.00% 0.00 100% 0.00% 0.00 Tương đồng 100% 0.00% 0.00 Tốt Tốt Tốt Tốt 100% 100% 100% 100% 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 c h ỉ n h c h ỉ n h c h ỉ n h 5.8) Môi trường, an ninh xã hội 102% -2.00% -306,000 Tương đồng c h ỉ n h i ề u Tốt Tương đồng 100% đ Tốt Tương đồng 5.7) Cảnh quan - T Tốt VJ - M H ứ c đ đ i ề u i ề u c h ỉ n h c h ỉ n h M ứ c g iá c h ỉ d ẫ n đ /m 16,060,000 14,382,000 18,912,500 14,875,000 T ổ n g g iá trị đ ấ t k h ô n g b ao gồm g iá tr ị tà i sả n đ ấ t 2,585,660,000 1,582,020,000 2,364,062,500 1,785,000,000 T s ả ỷ l ệ n v i c h a g i ả t i đ i ề u -6.00% -11.00% -30.00% 2 850,000 3,187,500 c h i n h T hống m ức g iá c h ỉ d ẫ n - Sổ lần điều chỉnh - Điều chỉnh - T ỳ 1,377,000 l ệ - Điều chỉnh gộp - T ỷ l ệ % 6,273,000 0 % - 0 % 850,000 0 % - 0 % 3,187,500 0 % 8/10 Số: 13P01TĐ0224 Ngày-.04/09/2013 Từ phương pháp so sánh, tổ thẩm định ước tính đơn giá quyền sử dụng đẩt đất số 17Đ, tờ đồ số 02 thôn Vĩnh Lộc - Xã Thư Phú - Huyện Thường Tín - Hà Nội là: 16.060.000 đ/m2 Giá trị quyền sử dụng đất bất động sản là: 16.060.000 đ/m2 X 161 m2 = 2.585.660.000 đ IX Xử lý vấn đề phức tạp, không rõ ràng trình thẩm định giá Các vấn đề biến động lãi suất, chi phí vốn phức tạp tình hình kinh tế giới trình biến động mạnh Kinh tế Việt Nam giai đoạn khó khăn, có biến động nhiều giá thị trường Tại thời điểm thẩm định giá, thị trường bất động sản có nhiều biển động mạnh mức giá thị trường chủ yếu mức giá chào bán, giao dịch thành cơng ít, tổ thẩm định dựa mức giá chào bán thị trường làm sờ điều chỉnh Các bước điều chỉnh dựa sờ tham khảo kinh nghiệm thực tế cá nhân X Những quyền lợi lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên, trợ lý thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẳm định giá nảy sinh xung đột lợi ích trinh thực thi nhiệm vụ Thầm định viên, trợ lý thẩm định viên mối quan hệ lợi ích kinh tế ràng buộc liên quan đến vụ thẩm định giá Trong trình thực thi nhiệm vụ, thẩm định viên trợ lý thẩm định viên làm việc khách quan, trung thực, thực theo quy định pháp luật quy trình thẩm định giá XI Ý kiến đạo lãnh đạo XII Kết Trên sờ tài liệu khách hàng cung cấp, qua khảo sát thực tế trạng bất động sản, tham khảo giá bất động sản tương tự thị trường với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, Vinacontrol PV thơng báo kết thẩm định giá bất động sản thời điểm tháng 08/2013 sau: STT Tài Sản Thôn Vĩnh Lộc, Xã Thư Phú, Huyện Thường Tín, Hà Nơi Đơn vị tính Khối lượng m2 161 Tổng Cộng Đơn giá thẩm đinh 16.060.000 Giá thẩm định 2.585.660.000 2.585.660.000 < Bằng chữ: Hai tỷ, năm trăm tám mưoi lăm triệu, sáu trăm sáu mưoi ngàn đồng chẵn > 9/10 Số: 13P01TĐ0224 Ngày:04/09/2013 Ghi chú: Giá trị thẩm định với diện tích đất khơng vi phạm quy hoạch hồn thành nghĩa vụ tài hồn thiện thủ tục pháp lý Bất động sản Đính kèm: - Ghi chép kết quả: tờ - Phụ lục tính tốn: tờ Ngày lập báo cáo: 04/09/2013 Trợ lý định giá viên Áiưụen SểnẮ 'ẽuắn III 06116 * 003889-HàNội 10/10 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ số: 13P01T Đ 0247 Ngày: 26/09/2013 I Thơng tin CO’ Người u cầu: CƠNG TY CÒ PHÀN CẨM HÀ Địa chỉ: số 210 BIS Đội cấn , Ba Đình, Hà Nội Loại tài sản: Hệ thống chụp cộng hưởng từ Magnetom Essenza Thời điểm thẩm định giá: tháng 09 năm 2013 Tên đơn vị thẩm định giá: CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VINACONTROL Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá: Nguyễn Thị Nhàn Họ tên thầm định viên lập báo cáo: Lương Thị Tâm Họ tên trợ lý thẩm định: Vũ Quốc Hoàn Mục đích thẩm định giá: Làm sở để khách hàng tham khảo việc vay vốn ngân hàng II Những pháp lý để thẩm định giá: Căn văn pháp lý : * Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 20/06/2012 ■ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá Thẩm định giá ■ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều pháp lệnh giá ■ Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định sổ 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành số điều pháp lệnh giá ■ Thông tư số 104/2008/TT-BTC ngày 13/11/2008 Bộ Tài hướng dẫn Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành số điều pháp lệnh giá Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định s ố 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành số điều pháp lệnh giá ■ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 cũa Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1) ■ Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đựt 2) ■ Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 3) ■ Thông tư số 154/2010/TT-BTC ngày 01/10/2010 Bộ Tài việc ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ Căn văn nội Vinacontrol PV : ■ Phương pháp quản lý thực vụ thẩm định giá số 7.5TI-WI02-HO VinacontrolPV ■ Ngân hàng liệu Vinacontrol PV ■ Kết khảo sát thơng tin ngồi nước liên quan đến giá trị tài sản loại Căn pháp lý khác: -1/8 - ■ Hợp Đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá số 281/2013/VNC-CHC ngày 24/09/2013 Công ty c phần cẩm Hà Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol việc thẩm định giá hệ thống chụp cộng hưởng từ ■ Hồ sơ tài liệu khách hàng cung cấp: o Hợp địng kinh tế số MRI0913/CAMHA ngày 10/09/2013 Cơng ty c ổ phần Cẩm Hà Công ty TNHH Công nghệ Y tế Hà Nội; o Tài liệu kỹ thuật hệ thống chụp cộng hường từ Magnetom Essenza III Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Giá trị thị trường IV Các nguyên tắc sử dụng báo cáo: - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc sử dụng cao tốt V Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh VI Mô tà đặc điểm tài sản Mô tả đặc điểm tài sản mật kỹ thuật: 01 hệ thống chụp cộng hưởng từ 1.5 Tesla ■ Model: Magnetom Essenza ■ Hãng sản xuất: Siemens Medical Solutions - CHLB Đức ■ Nước sản xuất: Trung Quốc ■ Năm sản xuất: 2013 £ ■ Máy 100%, đạt tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001, ISO 14001, TUV, FAD, EC, ^ Cấu hình phụ kiện chi tiết sau: M Số lượng (bộ) stt Mô tả tài sản Hệ thống máy chụp cộng hưởng từ 1.5 Tesla MAGNETOM Essenza công nghệ Tim + Dot, bao gồm khối từ, bàn bệnh nhân, hệ thống RF, hệ thống máy tính, bàn điều khiển chụp phần mềm lâm sàng rTà\/ wi~> rTn ~~ p.hi tit hpn s-ô - nnrrr c/ - :!*ã Khối từ siêu dẫn 1.5T 01 Hệ thống RF 01 Các cuộn thu - RF Coils, bao gồm: 01 hệ thống 4.1 Cuộn thu ma trận đầu - Head Matrix Coil 01 4.2 Cuộn thu ma trận cổ - Neck Matrix Coil 01 4.3 Cuộn thu ma trận thân - Body Matrix Coil 01 4.4 Cuộn chụp vú - Breast Matrix Coil 01 4.5 Cuộn chụp chi - Extremity Coil 01 4.6 Cuộn chụp vai - Focus Shoulder Coil 01 4.7 Cuộn mềm kênh (loại lớn) - 4-Channel Flex Coil Package - /8 - 01 IN >N ì; stt Mơ tả tài sản Số lượng (bộ) 4.8 Cuộn mềm kênh (loại nhỏ) - 4-Channel Flex Coil Package 01 4.9 Cuộn ma trận tâm (tích hợp máy) - Iso Center Matrix Coil 01 4.10 Cuộn chụp tồn thân (tích hợp máy) - CP Body Coil 01 Bàn bệnh nhân chuẩn - Standard Patient Matrix Table Phần mềm ứng dụng 6.1 Gói phần mềm chụp Thần kinh - Neuro Suite 01 6.2 Gói phần mềm chụp Mạch máu - Angio Suite 01 6.3 Gói phần mềm chụp Tim - Cardiac Suite 01 6.4 Gói phần mềm chụp vùng bụng - Body Suite 01 6.5 Gói phần mềm chụp Ung thư - Onco Suite 01 6.6 Gói phần mềm chụp Vú - Breast Suite 01 6.7 Gói phần mềm chụp Chĩnh hình - Ortho Suite 01 6.8 Gói phần mềm chụp Nhi khoa - Pediatric Suite 01 6.9 Phần mềm tăng hiệu suất chụp não - Brain Dot Engine 01 6.10 Phần mềm tăng hiệu suất chụp vùng bụng - Abdomen Dot Engine 01 6.11 Phần mềm loại bỏ nhiễu - BI_ADE#Tim 01 Gói phần mềm SPACE Phần mềm ĨPAT Extensions 6.12 Phần mềm hậu xử lí đánh giá tưới máu não - Neuro Perfusion Package 01 6.13 Phần mềm chụp hình khuyếch tán trực tuyến - Inline Diffusion 01 6.14 Phần mềm chuẩn đốn hỏng hóc từ xa - Remove Service 01 Bộ đo thông số sinh lý không dây - PMU Wireless Physio Control 01 Hệ thống máy tính xử lý ảnh 01 Hệ thống chênh từ Tim [25x8] 01 10 Bàn phím tiếng Anh - PC Keyboard US English 01 11 Bộ camera theo dõi bệnh nhân - Patient Supervision TV#Av, TATS 01 12 Bộ lưu điện cho máy tính - UPS 01 13 Cáp nối UPS - UPS Cable #Tim 01 14 Bàn cho phòng điều khiển - MR Workplace Table 1.2m 01 15 Khoang chứa máy tính - MR Workplace Container, 50cm 01 16 Hệ thống đàm thoại phòng điều khiển phịng chụp 01 -3/8 - stt Mơ tả tài sản Số lượng (bọ) 17 Bộ định vị laser tích hợp khoang máy 01 18 Bộ phantom chuẩn theo máy 01 19 Bộ tài liệu hướng dẫn sử dụng 01 20 Các phụ kiện đặc biệt không nhiễm từ dùng phòng cộng hưởng từ (Cáng bệnh nhân, nhiệt ẫm kế, phát kim loại, bình cứu hòa, giá treo truyền dịch) 01 21 Phòng RF cabin nội thất RF 01 Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý: ■ Hệ thống chụp cộng hưởng từ nói Cơng ty c ổ phần cẩm Hà mua Công ty TNHH Công nghệ Y tế Hà Nội theo hợp đồng kinh tế số MRI0913/CAMHA ngày 10/09/2013 ■ Hệ thống chụp cộng hường từ nói có đầy đủ sờ pháp lý để lưu thông thị trường Công ty c ổ phần cầm Hà tổ chức mua bán theo quy định pháp luật VII Những giả thiết hạn chế thẳm định giá trị tài sản: ■ Tài sản cần thẩm định loại tài sản chuyên dụng, sử dụng chủ yếu chuyên khoa chuẩn đốn hình ảnh cơng nghệ cao, sử dụng bệnh viện phục vụ cho khám chữa bệnh ■ Tài sản cân thẩm định hãng Siemens hãng có uy tín thị trường giới chuyên cung cấp thiết bị chuẩn đốn hình ảnh cơng nghệ cao công nghệ chụp cộng hường từ Hệ thống phải nhập khẩu, phân phối bời số đại lý ủy quyền hãng ■ Cùng model hệ thống chụp cộng hưởng từ hãng sản xuất cấu hình cùa hệ thonn H i r * n h a n r í í n n r l ẫ n r í ố n m i'p p n i r t n tiu h a n rTần khác ■ Thiết bị thầm định thiết bị cơng nghệ cao địi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao lắp đặt đào tạo chuyên sâu vận hành, cập nhật phần mềm ứng dụng ■ Tại thời điềm thẩm định giá thị trường ngoại tệ có biến động, giá trị ước tính tài sản cần thẩm định thay đổi theo biến động thị trường ■ Giá trị tài sản cần thẩm định giá trị sử dụng lô thiết bị ■ Mức giá nhóm thẩm định đề nghị nêu đưa tư vẩn điều kiện không trực quan tiếp cận tài sản đàm phán điều kiện kỹ thuật, thương mại dựa thông tin tài sản khách hàng cung cấp ■ Mức giá tài sản không xác nhận trường hợp tài sản không đầy đủ sờ pháp lý thay đổi đặc tính kỹ thuật như: tính đồng bộ, cấu hình, cơng suất, chất liệu hay thay đổi đặc tính kinh tế như: xuất xứ, hãng sản xuất, -4/8 - ký mã hiệu, quy cách, chất lượng Các chế độ khuyển mãi, giảm giá hay hoạt động mang tính kỹ thuật thương mại tương tự không thuộc trách nhiệm xem xét nhóm thẩm định ■ Mức giá nêu xác nhận thời điểm thẩm định giá với sách quản lý Nhà Nước cỏ liên quan Trường hợp sách quản lý Nhà Nước thay đổi làm mức giá tài sản thay đỗi VIII Cách tính tốn lập luận: Thông tin từ thị trường máy chụp cộng hưởng từ: Tổ thầm định tiến hành thu thập thông tin thị trường mua bán hệ thống chụp cộng hưởng từ giới, tham khảo ý kiến chuyên gia ghi nhận loại tài sản phân chia mức giá phổ biển sau: ■ Mức giá $150.000 - $300.000: o Hitachi Airis II o Hitachi Aris Elite o Siemens Concerto o GE Ovation ■ Mức giá $250.000 - $500.000: o Phillips Intera o GE 9.1-12X Systems o Siemens Symphony Series ■ Mức giá $500.000 - $ 200 000 : o GEHD o GE HDE o GEHDXT o Siemens Essenza o Siemens Avanto o Siemens Espree o Siemens Trio o Phillip Achieva Thông tin thị trường tài sản cần thẩm định ■ Tổ thẩm định tiến hành tham khảo thông tin thị trường hệ thống chụp cộng hường có thơng số kỹ thuật giống với tài sản cần thẩm định từ với nguồn thông tin khác nhau: o Hệ thống máy chụp cộng hưởng từ 100% thị trường nước ngoài’ o Hệ thống máy chụp cộng hường từ qua sử dụng, thông số kỹ thuật tương đương nước ngoài; o Hệ thống máy chụp cộng hưởng từ 100% đơn vị phân phối nước Hãng Siemen cung cấp -5/8- ■ Trên sở thơng tin thị trường, qua tính tốn điều chỉnh chi phí hợp lý phù hợp với đặc điểm tài sản cần thẩm định, tổ thẩm định đưa mức giá tham khảo (Chi tiết xem Phụ lục bảng tính đính kèm) ■ Căn kết tính tốn, tài sản có tính chất tương đồng (cùng hãng sản xuất, thông số kỹ thuật tương đương) có mức giá dẫn chênh lệch khơng nhiều nên nhóm thầm định khơng có điều chỉnh Nhóm thẩm định đề nghị mức giá thẩm định mức giá trung bình tham khảo: IX Giá TK-01 (Giá máy thị trường nước ngồi có tính chi phí hợp lý) Giá TK-02 (Máy qua sử dụng thị trường nước ngoài, có tính tốn chi phí hợp lý) Giá TK-03 (Chào giá Công ty TNHH Công nghệ Y tế Hà Nội - Đại lý phân phối thiết bị chuẩn đốn hình ảnh hãng Siemens Việt Nam) 20.296.662.000 20.624.188.717 21.200.000.000 Giá trị thẩm định (Lấy trung binh mức giá tham khảo) 20.706.950.000 Xử lý vắn đề phức tạp, khơng rõ ràng q trình thẩm định giá: - Các bước điều chỉnh dựa sờ tham khảo ý kiến số chuyên gia kinh nghiệm thực tế cá nhân ghi nhân thông tin từ thị trường X Những^ quyền lợi cá nhân (nếu có) thầm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, nảy sinh xung đột lơi ích q trình thưc thi nhiệm vụ: Trong trình thực thi nhiệm vụ, vụ thẩm định giá trị lô tài sản cần thẩm định nêu trên, trợ lý tham định viên, thẩm định viên thực hồn tồn cơng khai minh bạch, chí cơng, vơ tư, khơng có lợi ích cá nhân mối liên hệ liên quan đến lợi ích cá nhân làm ảnh hường đến kết thẩm định XI Ý kiến đạo lãnh đạo: XII Kết quả: Trên sở tài liệu khách hàng cung cấp, qua khảo sát thực tế trạng tài sản, tham khảo giá tài sản tương tự thị trường với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, Vinacontrol PV thông báo kết thẩm định giá cho hệ thống chụp cộng hường từ nói thời điểm tháng 09 năm 2013 là: 20.706.950.000 VND (Bằng chữ: Hai m ươi tỷ, bảy trăm linh sáu triệu, chín trăm năm m i nghìn đồng chẵn.) Ghi chú: - Giá trị thẩm định bao gồm thuế VAT, chi phí vận chuyển, lắp đặt, cài đặt, đào tạo hướng dẫn sử dụng bảo hành theo tiêu chuẩn nhà sản xuất - Giá đưa tư vấn điều tổ thẩm định chưa có điều kiện trực quan tiếp cận tài sản mà dựa hợp đồng mua bán, thông số kỹ thuật tài sản khách hàng cung cấp - 6/ - XIII Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá: Đỉnh kèm : - Ghi chép kết quả: tờ - Phụ lục tính toán: tờ Ngày lập báo cáo: 26/09/2013 PHỤ LỤC TÍNH TỐN B an g J ^ B a n g J inh hệ thống chụp cộng hưửng từ tham khảo theo giá máy thị trường nước l i UII 11 L r < ~ m y n c ngoai Su Tái sản Chi phi nhập Chi phí vận khau, bốc Đơn giá SỐ Giá FOB quy đổ chuyền quốc xếp, vận Xuất xứ lượng FOB tham (VND) tế, bào hiểm chuyển nội khảo (INR) 8% địa, lưu kho bãi 5% Chi phí lắp đặ thiết bj (khảo sát, thiết kế lắp đặt phòng máy thiết bị kẻm điều hịa nhiệt độ, hút ẩm, thơng gió 5%) Chi phi đào tạo (Đào tạo bản, nâng cao đào tạo cập nhật theo sách Hăng 10% Chi phi bảo hành 10% Lợi nhuận cho Giá thành sau Giá trung binh đơn vị thương Giá thành chưa thuế VAT 5% tham khảo có thuế (VND) mại 15% (VND) VAT (VND) M R I ^ Y Q T P M COMPLETE WITH ACCESSORIES CHINA (AS PER INVOICE) set ESENZA A TIM + GERMAN DOT SYSTEM set Y (MRI WITH ACCESSORIES) 34.404.988 33.556.376 11.887.955.504 951.036.440 11.594.734.509 927.578.768 11.517.548.726 921.403.898 641.949.597 674.047.077 1.415.498.862 1.557.048.748 2.569.130.434 19.696.666.662 20.681.499.995 626.115.668 657.421.452 1.380.585.049 1.518.643.554 2.505.761.863 19.210.840.953 20.171.383.001 20.296.662.000 321.947.631 1.371.394.527 1.508.533.979 2.489.081.066 19.082.954.840 20.037.102.582 M AnN FTTnM ESENZAATIM + DOT SYSTEM CHINA MRI WITH ACCESSORIES) Set 33.332.992 353.045.013 - -G h i : Tỷ g iá n g y /0 /2 IN R = ,53V N D Bảng : Bảng tính hệ thống chụp cộng hường từ tham khảo theo giá máy cũ thị trường nước ngồi 11ưxmy rít Pơc ngoai stt Tài sản MRI MAGNETOM AVANTO 1.5T sản xuất năm 2009 Chi phí lắp đặt thiết bị (khảo Chi phi nhập sát, thiết kế lắp Giá FOB Giá FCB máy Chi phi vận tham khảo Giá FOB quy đổi CLCL tham khảo chuyển quốc tế, khẩu, bốc xểp, đặt phòng máy vận chuyển thiết bị (VND) (USD) (VND) bảo hiểm 10% nội địa, lưu kèm kho bãi 5% điều hịa nhiệt độ, hút ẩm, thơng gió 5%) Chi phi đào tạo (Đào tạo bản, nâng cao đào tạo cập nhật theo sách Hãnq 10% Chi phí bảo hành 10% Lợi nhuận cho đơn vị thương mại 15% Giá thành chưa Giá tham khảo có VAT5% thuế (VND) (VND) 496.000 10.475.520.000 90% 11.639.466.667 1.163.946.667 640.170.667 672.179.200 1.411.576.320 1.552.733.952 2.562.011.021 19.642.084.493 20.624.188.717 G h i £ h É l Tỷ g iá n g y /0 /2 1U S D = 1 V N D