Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng tại các công ty thẩm định giá ở việt nam,

Đặc điểm hoạt động của các tổ chức thẩm định giá tài sản

Những đặc điểm của TCTĐGTS đã tác động không nhỏ tới hoạt động TĐGTS, chủ yếu thế hiện ở những đặc điểm sau:

1 1 2 1 Đặc điểm về tổ chức bộ máy:

Hình thức pháp lý của TCTĐGTS bao gồm công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân Mỗi loại hình này có những ưu điểm và nhược điểm riêng, nhưng hầu hết các quốc gia quy định TCTĐGTS dưới dạng công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn Điều này xuất phát từ việc hai loại hình tổ chức này mang lại lợi thế về quyền sở hữu, quản trị điều hành và khả năng huy động vốn.

Cụ thê, đôi với Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol (Vinacontrol PV) thì mô hình tổ chức được thể hiện như sau:

Sản phẩm của TCTĐGTS mang đặc điểm vô hình, phân biệt rõ ràng với sản phẩm của các ngành sản xuất vật chất khác trong nền kinh tế Chất lượng của sản phẩm chỉ có thể được đánh giá trong và sau khi sử dụng, và việc đánh giá này thường gặp khó khăn ngay cả khi khách hàng đang trải nghiệm dịch vụ Do tính chất vô hình, lòng tin trở thành yếu tố then chốt trong hoạt động TĐGTS Các nhà cung cấp dịch vụ chú trọng củng cố niềm tin của khách hàng thông qua việc nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện hình ảnh và uy tín, cũng như tạo điều kiện để khách hàng tham gia vào hoạt động quảng bá cho TCTĐGTS.

Theo quy định hiện hành cũng như chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sản phâm định giá nói chung bao gồm:

Báo cáo TĐGTS là tài liệu do thẩm định viên soạn thảo, nhằm trình bày ý kiến chính thức về quá trình thực hiện thẩm định giá tài sản Tài liệu này cũng nêu rõ giá trị doanh nghiệp theo yêu cầu của khách hàng.

Hồ sơ thẩm định giá tài sản (TĐGTS) bao gồm các tài liệu liên quan đến quá trình thẩm định giá do định giá viên thu thập, lập ra, phân loại, sử dụng và lưu trữ Các tài liệu này phải được thể hiện trên giấy, phim ảnh hoặc các vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chứng thư thẩm định giá tài sản (TĐGTS) là văn bản do tổ chức thẩm định giá tài sản lập ra để công bố những thông tin cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định Giá trị của sản phẩm định giá không chỉ dựa vào số lượng trang giấy mà còn phụ thuộc vào chất lượng nội dung và sự hài lòng của khách hàng mà thẩm định viên đã thể hiện Do đó, các tổ chức thẩm định giá tài sản có quyền

7 đòi hỏi mức chi phí đủ để bù đắp hao phí lao động của thẩm định viên bỏ ra đe có sản phẩm trên.

Sản phẩm định giá tài sản mang tính chất đơn chiếc và riêng lẻ, vì không có doanh nghiệp nào hoàn toàn giống nhau Đặc điểm này ảnh hưởng đến TCTĐGTS trong việc xác định mục tiêu, phương pháp, quy trình và tổ chức thực hiện xác định giá trị, nhằm phù hợp với loại hình doanh nghiệp, ngành nghề và lĩnh vực hoạt động chính của doanh nghiệp.

Thời gian sử dụng hữu ích của sản phẩm định giá thường ngắn, và giá trị tài sản được xác định dựa trên thông tin thu thập tại thời điểm định giá Giá trị này phụ thuộc vào nhiều yếu tố bên ngoài, như độ hao mòn, chất lượng còn lại và giá thị trường đối với máy móc, hoặc tâm lý người tiêu dùng, mức tiêu dùng và tình hình kinh tế đối với bất động sản Do đó, nếu thời gian sử dụng hữu ích của sản phẩm định giá kéo dài, thông tin mới về tài sản sẽ ngày càng phong phú, dẫn đến việc giá trị tài sản công bố có thể không còn phù hợp với điều kiện hiện tại.

Giá cả của sản phẩm định giá được xác định trước khi tiến hành thực hiện vụ việc thẩm định giá, thường được gọi là phí dịch vụ thẩm định giá, và khách hàng thường phải ứng trước một khoản tiền nhất định Điều này yêu cầu các tổ chức thẩm định giá tài sản phải cẩn thận và tỉ mỉ trong việc tính toán mức phí hợp lý mà khách hàng có thể chấp nhận, đồng thời đảm bảo lợi nhuận sau khi trừ các chi phí, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của hợp đồng định giá với khách hàng.

Sản phẩm định giá sau khi chuyển giao cho khách hàng không thể sửa chữa hoặc bảo hành Trong trường hợp sản phẩm gặp vấn đề, các tổ chức định giá tài sản thường phải thực hiện việc làm lại hoặc bồi thường cho khách hàng.

Cần phải cómột lượng phí dự phòng rủi ro nhất định để hình thành quỹ dự phòng rủi ronghề nghiệp trong hoạt động TĐGTS.

Do hệ thống khách hàng của các TCTĐGTS riêng lẻ phân bố ở nhiều địa điểm khác nhau, nhân lực và công cụ lao động cần phải di chuyển thường xuyên Các TCTĐGTS thường thực hiện nhiều hợp đồng cùng một lúc, do đó việc quản lý và hạch toán chi phí trực tiếp và gián tiếp liên quan đến từng hợp đồng cần được thống nhất để đảm bảo tính trung thực và hợp lý Hơn nữa, để tránh lãng phí thời gian và nhân lực, các TCTĐGTS cần thực hiện đồng thời nhiều hợp đồng một cách hiệu quả Do đó, hiệu quả kinh tế và chất lượng dịch vụ phụ thuộc lớn vào quy trình thực hiện của các TCTĐGTS.

Quá trình thẩm định giá tài sản của tổ chức thẩm định giá tài sản yêu cầu sự tỉ mỉ và chính xác, với sự cẩn trọng cao độ để tránh bất kỳ sai sót nào có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định Các tổ chức thẩm định giá tài sản cần phải tránh biểu hiện vô tâm hoặc cẩu thả, vì chỉ một chuỗi sai sót nhỏ, khi xét riêng lẻ có thể không làm thay đổi nhiều kết quả, nhưng khi tập hợp lại có thể dẫn đến sự nhầm lẫn cho người sử dụng kết quả.

Chu kỳ sản xuất trong hợp đồng thẩm định giá thường được xác định theo tuần hoặc tháng, tùy thuộc vào quy mô và độ phức tạp của tài sản Thời gian này luôn được thông báo rõ ràng cho khách hàng ngay khi ký hợp đồng Do nguồn nhân lực trong lĩnh vực định giá thường bị hạn chế về số lượng, các tổ chức thẩm định giá tài sản cần thực hiện công việc định giá một cách khoa học và có tổ chức để đảm bảo chất lượng công việc và giảm thiểu rủi ro trong quá trình thẩm định.

Quá trình cung cấp dịch vụ TĐGTS luôn có sự tham gia của khách hàng, không tồn tại sản phẩm dở dang hay lưu kho như trong các hoạt động sản xuất kinh doanh khác Sản phẩm chỉ được cung ứng trực tiếp cho người sử dụng khi có nhu cầu từ khách hàng.

Lĩnh vực thẩm định giá tài sản (TĐGTS) đòi hỏi nhân viên và lãnh đạo phải có trình độ chuyên môn cao, đạo đức nghề nghiệp và chứng chỉ hành nghề hợp lệ Do tính chất phức tạp và rủi ro cao, TĐGTS có ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế xã hội Hơn nữa, mỗi loại tài sản đều có đặc điểm riêng, vì vậy cần có đội ngũ chuyên gia và tư vấn viên am hiểu nhiều lĩnh vực đặc thù để đảm bảo chất lượng công việc.

Để thực hiện hoạt động thẩm định giá tài sản, các tổ chức thẩm định giá không cần đầu tư nhiều vào trang thiết bị và cơ sở vật chất như trong các lĩnh vực sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, cần phải đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống thông tin và xây dựng phần mềm lưu trữ cơ sở dữ liệu phục vụ cho việc thẩm định giá, bất kể tài sản có quy mô lớn hay nhỏ và mức độ phức tạp cao Việc thường xuyên đầu tư và nâng cấp vào những tài sản vô hình này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá, đồng thời gia tăng giá trị tài sản vượt trội so với chi phí đầu tư ban đầu.

1.1.3 N guyên tắc hoạt động của các tỗ chức thẩm định giá tài sản

Nguyên tắc được hiểu một cách chung nhất là những điều cơ bản đượcđịnh ra bắt buộc tổ chức và cá nhân nhất thiết phải tuân theo Nguyên

10 tắcđược hình thành dựa trên nhũng cơ sở khách quan, tuân theo có ảnh hưởng tới quyền lợi, lợi ích của đối tượng sử dụng kết quả TĐG.

Tổng quan về tình hình hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng thương m ại

Hoạt động tín dụng là hoạt động cốt lõi và quan trọng nhất trong kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM), đóng góp chủ yếu vào tài sản và thu nhập của ngân hàng thông qua cho vay Trong nền kinh tế thị trường, NHTM phải đối mặt với nhiều áp lực như cạnh tranh, yếu tố kinh tế vĩ mô, khả năng hấp thụ vốn và chất lượng nền kinh tế Điều này dẫn đến việc hoạt động tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro Mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận yêu cầu NHTM phải nâng cao khả năng huy động vốn và cho vay, trong khi khách hàng cũng tìm cách tối đa hóa khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng Tuy nhiên, cả NHTM và khách hàng đều bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nội tại và bên ngoài.

Trong nền kinh tế, việc xảy ra mâu thuẫn trong sử dụng vốn là điều không thể tránh khỏi Các ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò trung gian tín dụng, giúp giải quyết những mâu thuẫn này bằng cách tập trung nguồn tiền tệ nhàn rỗi trong xã hội Họ sử dụng các nguồn vốn này để hình thành quỹ cho vay, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn tạm thời của xã hội.

Như vậy, phương châm hoạt động cơ bản của NHTM trong nền kinh tếthị trường là “đi vay để cho vay”.

Ngân hàng hoạt động mạnh mẽ trong lĩnh vực tín dụng, giữ vai trò là tổ chức trung gian Chúng không chỉ là người cho vay mà còn là người đi vay, tạo ra sự kết nối giữa những người cần vốn và những người có khả năng cung cấp vốn.

Trong quá trình huy động vốn, các ngân hàng áp dụng nhiều hình thức khác nhau để thu hút nguồn tiền tạm thời nhàn rỗi, nhằm xây dựng nguồn vốn kinh doanh Do đó, ngân hàng trở thành người đi vay lớn nhất trong nền kinh tế.

Ngân hàng sử dụng nguồn vốn huy động được để cho vay, trở thành người cho vay lớn nhất trong nền kinh tế.

Huy động vốn và cho vay của ngân hàng thương mại chủ yếu diễn ra dưới hình thức tiền tệ Qua cơ chế thích hợp, các ngân hàng thu hút nguồn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi trong xã hội để tạo ra quỹ cho vay Như vậy, tiền đóng vai trò là công cụ thực hiện tín dụng, được gọi là tiền tín dụng hay công cụ lưu thông tín dụng của ngân hàng.

Quá trình vận động và phát triển của tín dụng ngân hàng độc lập có mối liên hệ chặt chẽ với sự tái sản xuất xã hội Tín dụng ngân hàng không chỉ đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn cho các hoạt động sản xuất mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế Sự phát triển của tín dụng ngân hàng độc lập giúp cải thiện khả năng tiếp cận tài chính cho doanh nghiệp và cá nhân, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất và đời sống xã hội Việc tối ưu hóa quy trình tín dụng cũng ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Vốn tín dụng đóng vai trò quan trọng trong mọi hoạt động xã hội và sản xuất kinh doanh Mặc dù có tính độc lập tương đối trong mối quan hệ hàng hóa - tiền tệ, vốn tín dụng ngân hàng vẫn tham gia vào nhiều giai đoạn của quá trình tái sản xuất Thông thường, nó thể hiện rõ nhất ở giai đoạn đầu dưới dạng nhu cầu chi phí bằng tiền và giai đoạn kết thúc qua các khoản thu nhập bằng tiền từ quá trình tái sản xuất.

Khi nền kinh tế đạt trạng thái cân bằng giữa hàng hóa và tiền tệ, nguồn vốn tín dụng sẽ vận động theo các nguồn vốn trong quá trình tái sản xuất Khi nền kinh tế phát triển đến một mức độ nhất định, nhu cầu hàng hóa trong trao đổi sẽ tăng lên, dẫn đến vai trò của tín dụng ngân hàng trở nên quan trọng hơn Với chức năng trung gian tín dụng, các công cụ huy động vốn, cho vay và thanh toán sẽ giúp đưa nền kinh tế trở lại trạng thái cân bằng theo các mục tiêu cụ thể trong từng giai đoạn Do đó, tín dụng ngân hàng thường được coi là công cụ hiệu quả để thúc đẩy tăng trưởng hoặc điều chỉnh sự phát triển của nền kinh tế.

Phạm vi hoạt động của tín dụng ngân hàng bao trùm toàn bộ nền kinh tế, với khả năng "tiền tệ hóa" hầu hết các quan hệ trao đổi trong nền kinh tế thị trường Nhờ vào "quyền sử dụng tiền tệ", tín dụng ngân hàng có thể tham gia vào mọi mối quan hệ xã hội Các ngân hàng thương mại (NHTM) thực hiện huy động tiền tệ, cho vay tín dụng và cung ứng dịch vụ ngân hàng cho đa dạng các chủ thể trong xã hội, từ đó đáp ứng nhu cầu sử dụng tiền của người dân và doanh nghiệp.

Hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM) phải tuân theo quy định của Nhà nước và pháp luật, đảm bảo sự an toàn tài chính cho khách hàng Khách hàng cần chứng minh khả năng hoàn trả nợ bằng tài sản của mình, từ đó NHTM mới có thể thực hiện cho vay Để đảm bảo giá trị tài sản bảo đảm tiền vay một cách chính xác và khách quan, hoạt động thẩm định giá tài sản (TĐGTS) ra đời TĐGTS được thực hiện bởi tổ chức độc lập, có chuyên môn và hoạt động theo pháp luật, giúp loại bỏ khả năng thông đồng về giá cả và đảm bảo tính chính xác trong kết quả thẩm định.

1.2.2 Lý luận chun g về chất lư ợng thẩm định giá tài sản

1 2 2 1 S ự c ầ n th iế t c ủ a th ẩ m đ ịn h g i á tà i s ả n tr o n g h o ạ t đ ộ n g c ấ p tín d ụ n g tạ i c á c n g ă n h à n g th ư ơ n g m ạ i

Trước năm 2010, sự thiếu hụt vai trò của thẩm định giá độc lập trong hoạt động tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng đã góp phần làm gia tăng tỷ lệ nợ xấu, đặc biệt là với tài sản đảm bảo là bất động sản Điều này dẫn đến nhiều khoản cho vay dưới chuẩn, và cho đến nay, các ngân hàng vẫn chưa hoàn toàn khắc phục được những ảnh hưởng nghiêm trọng từ tình trạng này.

So với các nước khác, dịch vụ TĐGTS tại Việt Nam vẫn trong giai đoạnsơ khai, thể hiện qua các đặc điểm sau:

Thứ nhất, sổ lượng doanh nghiệp TĐG hay thẩm định viên chưa nhiều

Ngành TĐG đang gặp khó khăn trong việc áp dụng khái niệm giá trị thị trường và các nguyên tắc liên quan để xác định giá trị thị trường một cách công bằng và chính xác.

Hầu hết người dân khi tham gia giao dịch tài sản và đất đai thường tự đánh giá giá trị mà không cần đến ý kiến chuyên môn, hoặc chỉ tham khảo thông tin không chính thống Hệ quả là giá trị tài sản thường bị định giá quá cao và các yếu tố rủi ro trong giao dịch không được phát hiện.

Trước năm 2010, việc định giá tài sản cho vay thế chấp chủ yếu là công việc nội bộ của các ngân hàng, nhưng không đáp ứng được yêu cầu thị trường do xung đột lợi ích giữa ngân hàng và khách hàng cùng với hạn chế về kinh nghiệm, dẫn đến việc định giá không chính xác Bộ phận định giá trong ngân hàng chủ yếu nhằm quản lý rủi ro tài sản đảm bảo, và ngân hàng vẫn giữ "độc quyền" trong dịch vụ này, chưa sẵn sàng chuyển giao cho các công ty định giá chuyên nghiệp.

Các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá

1.2.4.1 vẩ n đ ề th ôn g tin và x ử lý th ôn g tin

Công tác thẩm định giá (TĐG) dựa trên thông tin thu thập được, vì vậy kết quả TĐG phụ thuộc vào chất lượng và độ chính xác của thông tin Để đạt được kết quả thẩm định tốt, cần đảm bảo nguồn thông tin đầy đủ và chính xác Hiện nay, hai vấn đề quan trọng cần được quan tâm là nguồn thông tin và chất lượng thông tin.

Sau khi tiếp nhận thông tin, cán bộ làm công tác TĐG cần tìm cách xử lý hiệu quả để tiết kiệm thời gian và đạt kết quả cao Để thực hiện điều này, việc phân tích, đánh giá và lưu trữ thông tin phải được thực hiện thường xuyên và theo quy trình khoa học.

Tại Việt Nam, việc tìm hiểu thông tin về giá cả của các tài sản cần thẩm định chiếm 60 - 70% thời gian trong một vụ thẩm định Thị trường luôn biến động và tiềm ẩn nhiều rủi ro, với hàng hóa ngày càng phong phú và đa dạng Thông tin về sản phẩm cần thẩm định không phải lúc nào cũng sẵn có, và tính minh bạch của thị trường thương mại hiện nay không cao Do đó, các thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá tài sản cần có một cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục từ các kênh cung cấp thông tin chính xác và minh bạch.

Tại các sổ TCTĐGTS mới, việc xây dựng cơ sở dữ liệu chưa được chú trọng đúng mức Các thẩm định viên thường tìm kiếm thông tin theo cách thủ công, chủ yếu qua mạng hoặc gọi điện cho nhà cung cấp Đối với những tài sản chuyên dụng, độc quyền hoặc từ nhà cung cấp nước ngoài, việc liên hệ và tìm hiểu thông tin thường tốn nhiều thời gian và không đảm bảo độ chính xác, ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định giá.

Bên cạnh việc cung cấp thông tin giá cả, đảm bảo an toàn cho khách hàng, bao gồm an toàn vật chất, tài chính và bảo mật thông tin, là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá chất lượng dịch vụ.

1.2.4.2 Q uy trình và các p h ư ơ n g p h á p TĐG

Việc áp dụng chính xác các quy định pháp luật là vô cùng quan trọng trong bối cảnh hiện nay, giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong mọi hoạt động.

Tình trạng thẩm định giá (TĐG) hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, với nhiều quyết định, thông tư và hướng dẫn thiếu sót, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình áp dụng Điều này không chỉ tạo ra kẽ hở cho một số cá nhân và tổ chức trục lợi, mà còn thiếu các chế tài xử lý và xử phạt hợp lý.

Việc áp dụng các nguyên tắc và quy trình thẩm định giá (TĐG) cần phải tuân thủ các quy định, tiêu chuẩn và hướng dẫn một cách chính xác Cần thực hiện các biện pháp kiểm tra chéo bằng nhiều phương pháp tính khác nhau để đảm bảo tính phù hợp cho từng mục đích và trường hợp cụ thể Mỗi phương pháp TĐG đáp ứng các yêu cầu riêng biệt, do đó, một phương pháp có thể phù hợp với một mục đích nhưng không nhất thiết phù hợp với yêu cầu khác Hiện nay, các phương pháp phổ biến trong thẩm định giá tại Việt Nam bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Tuy nhiên, các phương pháp này vẫn mang tính chủ quan và phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên trong việc hiệu chỉnh tỷ lệ điều chỉnh và tính khấu hao tài sản cần thẩm định.

1.2.4.3 Trình độ của đ ộ i n gũ cản bô làm côn g tác thẩm định

Chất lượng thẩm định giá (TĐG) không chỉ phụ thuộc vào nguyên nhân khách quan mà còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan từ con người Để có đánh giá khách quan và toàn diện về tài sản, cán bộ TĐG cần không chỉ có trình độ chuyên môn mà còn phải nắm vững kiến thức về kinh tế, pháp luật và thực tiễn Việc hiểu rõ kỹ năng và khả năng biến động của thị trường sẽ giúp cán bộ TĐG đưa ra quyết định chính xác Hiện nay, trình độ nguồn nhân lực trong ngành TĐG không đồng đều; một số người được đào tạo chính quy nhưng thiếu kinh nghiệm thực tiễn, trong khi những người khác có hiểu biết về tài sản nhưng lại yếu về quy trình nghiệp vụ do không được đào tạo bài bản.

Chất lượng của thẩm định viên là yếu tố quyết định đến tính khách quan và minh bạch của kết quả thẩm định giá Kết quả thẩm định giá tài sản không chỉ bảo vệ quyền lợi và yêu cầu chính đáng của khách hàng mà còn phải tuân thủ các quy định pháp luật Đồng thời, thẩm định viên cần cung cấp tư vấn và cảnh báo chính xác cho khách hàng, nhằm ngăn chặn các hành vi trục lợi cá nhân.

1.3 CÁC NHÂN TÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ

1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan

Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định giá trị tài sản của các tổ chức Khi doanh nghiệp hoạt động trong một môi trường kinh tế ổn định và phát triển bền vững, điều này sẽ tạo ra những dự báo chính xác hơn về giá trị thị trường Hơn nữa, việc lựa chọn và áp dụng phương pháp thẩm định giá cũng như thực hiện quy trình thẩm định sẽ trở nên thuận lợi hơn.

Một nền kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy sự hình thành và phát triển của các thị trường bất động sản, tiền tệ, chứng khoán và lao động Điều này tạo ra một hệ thống thông tin hoàn hảo và đáng tin cậy hơn, từ đó giúp cho TCTĐGTS dễ dàng trong việc phân tích và so sánh, nhằm đưa ra kết quả chính xác nhất.

- Hệ thống văn bản pháp lý:

TĐGTS là một hoạt động khách quan trong nền kinh tế thị trường, liên quan đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau Để đảm bảo sự hài hòa giữa các mối quan hệ lợi ích, nhà nước cần điều chỉnh các hoạt động định giá và TĐGTS thông qua các quy định pháp luật.

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được hình thành và biến động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan, đồng thời cũng chịu ảnh hưởng từ sự vận động tự phát của thị trường.

Sự biến động của giá cả thị trường có thể ảnh hưởng tiêu cực đến quy trình sản xuất và tiêu dùng Để giảm thiểu tác động tự phát của quy luật thị trường, cần khuyến khích đầu tư, phát triển sản xuất và xuất khẩu, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sản xuất, người tiêu dùng và nhà nước Do đó, nhà nước cần quản lý các hoạt động định giá và thẩm định giá trị tài sản bằng pháp luật.

Nhóm nhân tố chủ quan

- Nguồn nhân lực thực hiện TĐGTS:

Con người tham gia vào cơ chế vận hành của hệ thống, chịu sự điều khiển của các quy tắc đã được thiết lập Tuy nhiên, họ không hoàn toàn bị động mà vẫn có khả năng chủ động trong cách thức tương tác với cơ chế.

Trong quá trình thực hiện cơ chế, con người không chỉ tham gia mà còn tác động để hoàn thiện cơ chế đó Vì vậy, con người luôn đóng vai trò quan trọng trong mọi cơ chế xã hội.

Trong lĩnh vực TĐG, yếu tố con người đóng vai trò quyết định trong việc tạo ra chất lượng vượt trội và khác biệt so với các doanh nghiệp cùng ngành Đặc biệt, để xây dựng thương hiệu mạnh mẽ, sự phát triển và trình độ của đội ngũ nhân viên là rất quan trọng.

Hoạt động thẩm định giá (TĐG) yêu cầu kiến thức và trình độ chuyên môn cao từ các thẩm định viên Ngoài ra, đạo đức nghề nghiệp cũng là yếu tố quan trọng giúp TCTĐGTS xây dựng và duy trì niềm tin của khách hàng.

Ngoài chất lượng nguồn nhân lực, các TCTĐGTS cần chú trọng đến số lượng và phương thức phân bổ nguồn nhân lực Để đáp ứng tiêu chuẩn, các TCTĐGTS cần có tối thiểu số nhân viên có chứng chỉ định giá Quy mô nguồn nhân lực hợp lý không chỉ đảm bảo chất lượng dịch vụ về thời gian mà còn hỗ trợ mở rộng thị trường hoạt động TĐG Hơn nữa, việc phân bổ nguồn nhân lực hợp lý và sắp xếp cán bộ đúng vị trí sẽ góp phần hoàn thiện cơ cấu tổ chức và nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG.

Để chiếm được lòng tin của khách hàng, các TCTĐGTS cần liên tục đào tạo đội ngũ nhân viên trở thành những chuyên gia có kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp.

- Hệ thống cơ sở dữ liệu:

Trong quá trình thẩm định giá (TĐG), thẩm định viên cần tìm kiếm và xử lý một lượng lớn thông tin Việc sở hữu một hệ thống cơ sở dữ liệu hỗ trợ thông tin cho thẩm định viên là một lợi thế cạnh tranh quan trọng Hệ thống này được xây dựng dựa trên thông tin từ khách hàng được định giá cũng như dữ liệu từ ngành.

Chất lượng thẩm định giá (TĐG) phụ thuộc lớn vào sự minh bạch và công khai thông tin từ các doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước Điều này được thể hiện qua việc 40 bộ, ngành và hiệp hội nghề nghiệp cung cấp thông tin cần thiết.

Để xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu hiệu quả, TCTĐGTS cần thiết lập một mạng nội bộ và kết nối các cơ sở dữ liệu giữa các TCTĐGTS với các trung tâm cơ sở dữ liệu của các cơ quan nhà nước.

- Năng lực tài chính của TCTĐGTS:

Năng lực tài chính không phải là yếu tố quyết định trong cơ chế thẩm định giá tài sản, nhưng nó đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và đảm bảo nguồn tài chính cho đội ngũ lao động Điều này khuyến khích nguồn lao động và duy trì cơ chế thẩm định giá hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt trong lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá.

Chương 1 của luận án cung cấp những kiến thức cơ bản về TĐGTS, bao gồm hoạt động, chất lượng và các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng TĐGTS trong lĩnh vực cấp tín dụng tại Việt Nam Những thông tin này tạo nền tảng lý luận cho việc nghiên cứu đánh giá hiệu quả công tác TĐGTS bảo đảm tiền vay tại các TCTĐGTS ở Việt Nam.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG

TẠI CÁCCÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ

2.1 KHÁI QUÁT CHƯNG VÈ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ

Sự hình thành và phát triển của các công ty thẩm định giá

Trong nền kinh tế thị trường, TCTĐGTS trở thành nhu cầu thiết yếu cho mọi hoạt động kinh tế và quản lý nhà nước Sự tồn tại độc lập của TCTĐGTS phục vụ lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư, chủ sở hữu vốn, và các chủ nợ, đồng thời đáp ứng yêu cầu của nhà nước Người sử dụng kết quả TĐG cần đảm bảo rằng sản phẩm được cung cấp là trung thực, khách quan và có độ tin cậy cao, làm căn cứ cho quyết định kinh tế và thực thi trách nhiệm quản lý, giám sát.

Sự ra đời của các TCTĐGTS ở Việt Nam là điều tất yếu trong bối cảnh phát triển của nền kinh tế thị trường và những yêu cầu cấp thiết khác Quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế hiện nay đòi hỏi sự hình thành và phát triển của các tổ chức này để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Trong giai đoạn từ năm 1992 đến 2002, việc thẩm định giá tài sản (TĐGTS) được thực hiện theo cơ chế hội đồng do đơn vị chủ quản chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên ngành như Ủy ban Vật giá Nhà nước, Bộ Công nghiệp và Bộ Nông nghiệp Ngoài hội đồng định giá, tại trung ương, hai trung tâm thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính với khoảng 18 thẩm định viên được cấp thẻ hành nghề đã thực hiện nhiệm vụ này, cùng với 34 trung tâm thẩm định giá trực thuộc các Sở Tài chính tại địa phương.

Nhu cầu thẩm định giá (TĐG) tại Việt Nam ngày càng gia tăng, đặc biệt sau khi trở thành thành viên của WTO Để đáp ứng nhu cầu này, cần chuyển đổi các trung tâm TĐG sang mô hình doanh nghiệp TĐG, với sự hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài Chính Bộ cũng cần tổ chức thi và cấp thẻ thẩm định viên trước thời hạn 31/08/2007, đảm bảo các trung tâm có đủ điều kiện chuyển đổi Nếu không đủ điều kiện, các trung tâm có thể trở thành chi nhánh hoặc văn phòng đại diện của doanh nghiệp đủ tiêu chuẩn, và có thể tách ra thành lập doanh nghiệp khi đủ điều kiện Bên cạnh đó, quá trình cổ phần hóa và tái cấu trúc doanh nghiệp nhà nước cũng tạo ra nhu cầu lớn về đánh giá và TĐG tài sản.

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khoán và bất động sản thương mại, cùng với xu hướng đô thị hóa, đã tạo ra nhu cầu cấp thiết về việc đánh giá giá trị tài sản và giá trị doanh nghiệp một cách chính xác và kịp thời Tính đến ngày 31/12/2009, cả nước đã tiến hành sắp xếp lại 5.550 doanh nghiệp trong tổng số 6.200 doanh nghiệp, trong đó có 3.900 doanh nghiệp đã thực hiện cổ phần hóa, chiếm 70,6% tổng số doanh nghiệp được sắp xếp.

Sự hình thành và phát triển của các tổ chức tín dụng định giá tài sản (TCTĐGTS) ở Việt Nam không chỉ phản ánh nhu cầu thực tiễn mà còn dựa trên các căn cứ pháp lý do nhà nước ban hành Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý hoạt động định giá tài sản đã được hoàn thiện, tạo nền tảng vững chắc cho các hoạt động của các TCTĐGTS tại Việt Nam.

Các căn cứ pháp lý cho hoạt động TĐG của các tổ chức thẩm định giá tài sản ở Việt Nam

Chỉ có một số ít văn bản liên quan đến thẩm định giá tài sản (TĐGTS), bao gồm Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 quy định quản lý nhà nước về giá và hoạt động giá của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh; Nghị định số 170/2003/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Pháp lệnh giá; Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá; và Thông tư 15/2004/TT-BC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP Đối với các tổ chức có chức năng TĐG giá trị doanh nghiệp, chỉ có Nghị định 64/2002/CP-NĐ và Thông tư 79/2002/TT-BTC về chuyển doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần.

Sau khi Nghị định số 187/2004/NĐ-CP và Thông tư 16/2004/TT-BTC được ban hành, quy định về chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần đã được cập nhật Việc xác định giá trị tài sản không còn phụ thuộc vào hội đồng mà được thực hiện bởi các TCTĐGTS Hệ quả là nhiều văn bản pháp lý mới đã được ban hành để quy định hoạt động của nghề định giá, cũng như TCTĐGTS.

Thông tư 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Bên cạnh đó, Thông tư cũng liên quan đến Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005, quy định ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 1) và Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, ban hành thêm ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2) Cuối cùng, Quyết định 129/2008/QĐ-BTC tiếp tục mở rộng các tiêu chuẩn thẩm định giá trong nước.

BTCngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn TĐG (Đợt 3); Quyết định 55/2008/QĐ-BTC ngày 15/07/2008 ban hành quy chế thi, cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên.

Luật giá 11/2012/QH13, có hiệu lực từ ngày 20/12/2012, đã thay thế Pháp lệnh giá 40/2002/PL-ƯBTVQH10, quy định quản lý nhà nước về giá và hoạt động giá của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 và Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 đã chi tiết hóa và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá, đồng thời bãi bỏ các nghị định trước đó không còn phù hợp Hệ thống văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc thành lập và hoạt động của các tổ chức thẩm định giá độc lập, hình thành đội ngũ thẩm định viên, và tạo môi trường phát triển cho dịch vụ thẩm định giá, đồng thời hỗ trợ các tổ chức này ngày càng phát triển.

2.2 THỰC TRẠNG VỀ CHÁT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CÔNG TYTHẨM ĐỊNH GIÁ

Trong thời gian gần đây, chất lượng cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đã có những biến động đáng kể Việc đánh giá cơ cấu dư nợ tín dụng tại các khối ngân hàng thương mại cho thấy sự phân bổ không đồng đều, ảnh hưởng đến khả năng phục vụ nhu cầu vay vốn của khách hàng Sự cải thiện trong quy trình xét duyệt và quản lý rủi ro tín dụng là cần thiết để nâng cao hiệu quả hoạt động của các ngân hàng.

Bảng 2.1: Dư nọ’ tín dụng đối vói nền kinh tế và tốc độ tăng trưởng

Toe độ tăng(giảm) so với tháng 12/2012 (%)

1 Nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản 349.164 17,22

2 Công nghiệp và xây dựng 1.266.027 6,15

3 Hoạt động thương mại, vận tải và viễn thông 756.726 2,79

- Vận tải và viễn thông 130.862 -1,10

4 Các hoạt động dịch vụ khác 943.849 9,22

(N guôn thông kê b á o cảo N H N N năm 2013)

Tính đến tháng 10/2013, tổng dư nợ của ngành công nghiệp và xây dựng đạt 1.266.027 tỷ đồng, tăng 6,15% so với tháng 12/2012, trong đó ngành công nghiệp chiếm 944.442 tỷ đồng (tăng 4,37%) và ngành xây dựng chiếm 321.585 tỷ đồng (tăng 11,75%) Ngành thương mại, vận tải và viễn thông có tổng dư nợ 756.726 tỷ đồng, tăng 2,79%, với ngành thương mại chiếm 625.864 tỷ đồng (tăng 3,64%) và ngành vận tải, viễn thông chiếm 130.862 tỷ đồng (giảm 1,1%) Ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản đạt 349.164 tỷ đồng, tăng 17,22% so với tháng 12/2012.

Mặc dù dư nợ tín dụng trong toàn ngành có xu hướng tăng, nhưng các ngân hàng thương mại đã thực hiện hiệu quả các biện pháp kiểm soát tình hình dư nợ tín dụng trong thời gian gần đây.

47 đây Đối với ngành vận tải và viễn thông đã có giảm dư nợ tín dụng sovới năm ngoái cũng là một tín hiệu tốt cho nền kinh tế.

Ta có thế thấy tình trạng tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ tín dụng trong năm

2012 và năm 2013 qua các số liệu sau:

Biểu đồ 2.1: Tỷ lê nơ xấu trong dư nơ tín dung năm 2012

Biểu đồ 2.2: Tỷ lê nơ xấu trong dư nơ tín dung năm 2013

Thực trạng chất lượng thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng tại các Công ty thẩm định giá ở Việt Nam

2.2.2.1 Xác định vấn đề, lựa chọn và ảp dụng phương pháp thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng tại các Công ty TĐG ở Việt Nam

Nhận biết tài sản là bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá Cán bộ thẩm định cần xem xét kỹ lưỡng giấy tờ liên quan đến bất động sản, bao gồm kích thước, vị trí, và các trục đường chính Ngoài ra, việc tham khảo thông tin qua điện thoại hoặc internet về đặc điểm dân cư và an ninh xung quanh cũng rất cần thiết Sự hiểu biết rõ ràng về vị trí bất động sản sẽ hỗ trợ cho việc khảo sát thực tế, giúp xác minh tình trạng an ninh, mật độ dân cư, và giao thông Đối với máy móc thiết bị, cán bộ thẩm định cần xác định khối lượng công việc dựa trên danh mục tài sản và tìm hiểu về đặc điểm kỹ thuật cũng như độ phổ biến của tài sản.

Xác định mục tiêu TĐG: Mục đích TĐG là để khách hàng tham khảo trong việc vay vốn ngân hàng.

Xác định giá trị cần đưọc ước tính: Giá trị tài sản để thế chấp.

Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay, có 5 phương pháp thẩm định giá (TĐG), trong đó phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là hai phương pháp phổ biến nhất.

Phương pháp so sánh được phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, vì những lý do sau:

- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.

Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, cung cấp cơ sở vững chắc và sức thuyết phục khi trình bày báo cáo, đồng thời được các cơ quan pháp lý công nhận.

Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức cố định mà dựa vào giao dịch thực tế trên thị trường để xác định giá trị Việc áp dụng phương pháp này yêu cầu thẩm định viên phải có kinh nghiệm và hiểu biết sâu sắc về thị trường để thực hiện đánh giá một cách chính xác.

Nó được sử dụng để thực hiện thẩm định giá cho tất cả các trường hợp có thể thu thập được chứng cứ bán hàng từ thị trường phù hợp và có thể chấp nhận.

Phương pháp này dựa trên việc chấp nhận giá thị trường như một chỉ số chính xác cho giá trị Dữ liệu tin cậy là nền tảng cho việc định giá (TĐG) Phân tích được thực hiện thông qua việc so sánh thông tin từ các giao dịch trước đây, có thể áp dụng cho các TĐG mới, với các điều chỉnh cần thiết để đảm bảo tính phù hợp của dữ liệu lịch sử với tình hình hiện tại, chẳng hạn như điều chỉnh cho tác động của lạm phát.

Thẩm định viên đôi khi gặp khó khăn trong việc tìm kiếm tài sản tương đương để so sánh hoặc nguồn tham khảo giá bán trên thị trường Khi đặc điểm của tài sản cần thẩm định và mức độ phổ biến không đủ điều kiện cho phương pháp so sánh, thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp nhất.

Căn cứ vào việc lựa chọn phương pháp áp dụng như đã nêu ở trên, các TCTĐGTS tiến hành áp dụng phương pháp TĐG.

(1) Phương pháp so sánh Đ ổ i v ớ i b ấ t đ ộ n g sản

Cán bộ TĐG cần tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản cần thẩm định giá (TĐG) cùng với các bất động sản có thể so sánh được Họ sẽ lựa chọn những bất động sản có tính hữu ích tương đương, thu thập và kiểm tra độ chính xác của thông tin liên quan Đồng thời, cán bộ cũng phải xem xét các điều kiện giao dịch của những bất động sản được chọn để so sánh.

Để thực hiện thẩm định hiện trạng bất động sản, cán bộ thẩm định giá (TĐG) cần xác minh các thông tin quan trọng như tính pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, môi trường sống, điều kiện kinh tế của khu vực và giá bán thị trường của bất động sản so sánh.

- Phân tích và điều chỉnh: Sau khi có đủ thông tin, cán bộ TĐG thực hiện phân tích thông tin theo các hướng sau

Để đạt được hiệu quả tối ưu trong việc đánh giá bất động sản, cần nhận diện rõ ràng mức độ tiềm năng và khả thi về pháp lý

• Xác định mức độ ảnh hưởng của động thái thị trường (thay đôi cung

- cầu, bối cảnh thị trường, ) và động thái người mua tiềm năng đến giá trị của tài sản.

Phân tích bất động sản yêu cầu đánh giá tổng quát (TĐG) và so sánh các yếu tố kinh tế - kỹ thuật, cũng như tình trạng pháp lý Mục tiêu là xác định những điểm tương đồng và khác biệt, ưu điểm và nhược điểm, cũng như thuận lợi và khó khăn của bất động sản cần TĐG so với bất động sản so sánh.

• Phân tích về độ tin cậy của nguồn thông tin.

• Phân tích điều kiện giao dịch, kì vọng của người bán.

Để xác định giá bán của bất động sản, cần điều chỉnh dựa trên bất động sản TĐG làm chuẩn Những yếu tố có ở bất động sản TĐG nhưng không có ở bất động sản so sánh sẽ được cộng thêm vào giá trị, và ngược lại Phương pháp điều chỉnh bao gồm việc sử dụng cả số tiền tuyệt đối và tỷ lệ phần trăm, với thứ tự thực hiện là điều chỉnh bằng số tiền tuyệt đối trước, sau đó là theo tỷ lệ phần trăm Các yếu tố cần điều chỉnh bao gồm pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện bán, điều kiện thị trường, vị trí, kích thước, chiều sâu và hình dạng lô đất, hướng mặt tiền, cơ sở hạ tầng và môi trường an ninh xã hội.

Mức giá giao dịch các bất động sản so sánh điều chỉnh ± ►

Giá bán đã được điều chỉnh bất động sản TĐG

Để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá, cán bộ thẩm định sẽ hoàn thành các bước điều chỉnh và xác định mức giá chỉ dẫn từ các tài sản so sánh Giá trị thị trường của bất động sản được thẩm định là mức giá trung bình của ba tài sản so sánh, với điều kiện các mức giá của bất động sản cần thẩm định không được chênh lệch quá 10% so với các mức giá chỉ dẫn.

Xác định nguồn thu nhập thông tin và tìm kiếm dữ liệu về máy thiết bị tương tự có thể so sánh, được giao dịch phổ biến trên thị trường và có tính hữu ích tương đương với tài sản TĐG Trong bước này, cần xác định các yếu tố như nguyên lý, đặc tính cấu tạo, tính hữu ích, công suất, năm sản xuất, hãng và nước sản xuất Nguồn thông tin tìm kiếm phải được công khai trên thị trường, qua kiểm chứng và đáng tin cậy.

Phân tích sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá (TĐG) là rất quan trọng Nếu phát hiện sự khác biệt lớn giữa các tài sản, cần nêu rõ lý do để giải thích sự chênh lệch này Việc sử dụng tài sản cụ thể cần được làm rõ để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thẩm định giá.

- Đánh giá tình hình thị trường và các nhân tố ảnh hưởng đến giá và ước tính mức giá tham khảo đã được điều chỉnh.

- Ước tính giá trị thị trường của tài sản cần TĐG từ giá đã được điều chỉnh.

Các TCTĐGTS áp dụng phương pháp này chủ yếu do không tìm được chứng cứ so sánh với tài sản TĐG. Đ ổ i v ớ i b ấ t đ ộ n g sản:

- Ước tính giá trị lô đất cần TĐG, coi như đây là lô đất trống với giả sửlà đang được sử dụng hiệu quả nhất, tốt nhất.

- Ước tính các chi phí hiện tại đế xây dựng lại hoặc thay thế công trìnhxây dựng trên đất.

Các mặt còn hạn chế

❖ về đạo đức của chuyên viên TĐG và thấm định viên

Hiện nay, một số thẩm định viên tại Việt Nam đã có hành vi thông đồng với khách hàng để xác định giá trị tài sản sai lệch so với giá trị thị trường, gây thiệt hại cho các bên liên quan Hiện tượng này không còn xa lạ, chủ yếu xuất phát từ thu nhập bình quân của chuyên viên thẩm định giá không đủ để trang trải cuộc sống Hầu hết các tổ chức thẩm định giá tài sản (TCTĐGTS) hiện nay đều là các tổ chức mới thành lập, dẫn đến nguồn lợi nhuận hạn chế.

Việc chi trả lương cao cho người lao động có thể không đủ để bù đắp cho các chi phí hoạt động kinh doanh, hoa hồng môi giới và quản lý, dẫn đến lợi nhuận của các TCTĐGTS bị giảm sút Sự cạnh tranh gay gắt giữa các TCTĐGTS buộc doanh nghiệp phải hạ giá dịch vụ để thu hút khách hàng, nhưng điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ và doanh thu của doanh nghiệp, đặt ra câu hỏi lớn về tính bền vững của chiến lược giá thấp.

♦♦♦ v ề tiến độ thực hiện vụ việc TĐG

Việc hạ phí dịch vụ ngày càng thấp ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện vụ việc thẩm định giá (TĐG) Để đảm bảo mức phí thấp mà vẫn đạt lợi nhuận, nhiều tổ chức thẩm định giá tài sản (TCTĐGTS) buộc phải cắt giảm quy trình thẩm định, dẫn đến việc rút ngắn thời gian phát hành chứng thư Thời gian thực hiện không đủ có thể làm giảm chất lượng TĐGTS một cách đáng kể Hơn nữa, nhiều TCTĐGTS còn đua nhau về mặt thời gian để thu hút khách hàng, trong khi khách hàng sẵn sàng trả phí cao nhưng lại yêu cầu chứng thư TĐG trong thời gian quá ngắn, điều này ảnh hưởng lớn đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá.

♦> v ề hành lang pháp lý cho hoạt động TĐG

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động TĐG hiện nay thiếu sự nhất quán và có nhiều mâu thuẫn Điều này đã dẫn đến những bất cập và gây khó khăn trong việc chỉ đạo hoạt động TĐG.

Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP Đồng thời, Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 cũng đã công bố 06 tiêu chuẩn TĐG Việt Nam (đợt 3) liên quan đến điều kiện thu thập, xử lý thông tin và phương pháp thực hiện.

Thông tư 145/2007/TT-BTC quy định rằng mức giá tài sản thẩm định giá (TĐG) phải dựa trên tài sản đã bán, với mức giá là trung bình cộng của ba mức giá điều chỉnh của tài sản so sánh Trong khi đó, Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 lại đưa ra một số điểm khác biệt, yêu cầu rằng tài sản so sánh có thể đang được rao bán trên thị trường và mức giá TĐG phải dựa vào quyết định của thẩm định viên, dựa trên các căn cứ về tài sản so sánh.

Tính pháp lý trong việc công bố và sử dụng kết quả thẩm định giá (TĐG) chưa được xác định rõ trong dịch vụ tư vấn, điều này gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến kết quả TĐG giữa các tổ chức thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định và các bên liên quan.

Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá (TĐG) và chi nhánh của cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài hiện đang gặp khó khăn do thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan cấp phép và cơ quan quản lý điều kiện hành nghề TĐG Quản lý các điều kiện hành nghề của doanh nghiệp và thẩm định viên về giá vẫn còn nhiều bất cập, dẫn đến hiện tượng "cho thuê" thẻ thẩm định viên để doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện hành nghề TĐG.

Quy định về cấp thẻ thẩm định viên về giá hiện còn hạn chế, khi công chức nhà nước không được tham gia thi Điều này dẫn đến số lượng thẩm định viên về giá ít ỏi, tính chuyên nghiệp bị ảnh hưởng và công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên ngành gặp nhiều khó khăn.

Vào thứ tư, các biện pháp xử lý vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh nghiệp và thẩm định viên giá vẫn chưa được thiết kế chặt chẽ, dẫn đến sự lúng túng trong việc thực hiện và xử lý các trường hợp vi phạm trong thực tế.

65 không thực hiện đúng nguyên tắc TĐG, không tuân thủ các qui định về hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp.v.v

❖ Công tác đào tạo nguồn nhân lực TĐG

Việc đào tạo dài hạn cho cử nhân đại học chuyên ngành TĐG hiện vẫn mang tính tự phát và chưa được quy định chính thức bởi các cơ quan Nhà nước như Bộ Giáo dục và Đào tạo hay Bộ Tài Chính Chương trình đào tạo chưa được thiết lập thành một hệ thống chính thức trong các trường đại học Hơn nữa, đội ngũ giảng viên chuyên ngành TĐG còn thiếu hụt và chưa được đào tạo chuyên sâu, điều này ảnh hưởng đến chất lượng đào tạo trong lĩnh vực này.

Nội dung và chương trình đào tạo hiện tại chủ yếu dựa trên tài liệu đã được phát hành trong và ngoài nước, do các trường tự thu thập và biên soạn Tuy nhiên, chúng chưa được gắn kết chặt chẽ với thực tiễn thị trường lao động tại Việt Nam và vẫn thiếu giáo trình chính thức mang tính chuẩn mực thống nhất từ nhà nước, đặc biệt là từ Bộ Giáo dục và Đào tạo cùng Bộ Tài Chính.

Đào tạo bồi dưỡng ngắn hạn cho thẩm định viên chưa được thực hiện thường xuyên, chủ yếu chỉ diễn ra trong các dự án hợp tác quốc tế ngắn hạn hoặc khi chuẩn bị thi cấp thẻ Nội dung bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại các lớp do các đơn vị tổ chức không đồng đều và không đáp ứng yêu cầu của Bộ Tài Chính.

Trong khóa bồi dưỡng thi cấp thẻ, nhiều học viên có trình độ khác nhau, bao gồm cả những người chưa qua đào tạo chuyên ngành TĐG Sự chênh lệch về nhận thức chuyên môn giữa các học viên là rất lớn Nội dung bồi dưỡng mang tính khái quát và thời gian thực hiện ngắn (chỉ 2 tuần), dẫn đến sự khác biệt rõ rệt trong trình độ nghiệp vụ của học viên.

Tổ chức thi cấp thẻ thẩm định viên đã diễn ra nghiêm túc, nhưng số lượng thẩm định viên được cấp thẻ vẫn còn hạn chế Nguyên nhân chủ yếu là do quá trình đào tạo chưa đảm bảo và thời gian đào tạo quá ngắn, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu và chất lượng thẩm định giá của doanh nghiệp.

❖ Cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu cho hoạt động TĐG

Tiềm năng phát triển hoạt động thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Nền kinh tế thị trường phát triển kéo theo việc các nguồn lực như vốn, vật tư, lao động và đất đai trở thành hàng hóa tham gia vào nhiều giao dịch kinh doanh đa dạng Để đảm bảo hiệu quả kinh doanh cao nhất trong bối cảnh thị trường biến động, nhu cầu đánh giá khách quan và chính xác giá trị các nguồn lực ngày càng trở nên cần thiết Do đó, trong những năm tới, hoạt động thẩm định giá (TĐG) sẽ phát triển mạnh mẽ và trở thành một ngành dịch vụ tài chính quan trọng.

- Ở Việt Nam tình hình chính trị ổn định

- Việt Nam là một trong những nước thu hút đầu tư nước ngoài

- Mức tăng trưởng hàng năm ở mức cao

- Quá trình cổ phần hóa của doanh nghiệp đã và đang phát triên mạnh

- Liên doanh, liên kết để phát triển kinh tế với các nước trên thế giới ngày càng tăng

Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đang trên đà phát triển mạnh mẽ Thị trường bất động sản cũng ngày càng sôi động và mở rộng, tạo ra nhiều cơ hội đầu tư và phát triển.

69 động TĐG để xác định mức giá bất động sản và tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ tăng mạnh.

Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang trải qua nhiều biến động tài chính mạnh mẽ, nhu cầu phát triển của doanh nghiệp và nguồn vốn ngày càng tăng cao Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn nhàn rỗi để hỗ trợ các hoạt động kinh doanh Hoạt động cấp tín dụng không chỉ là nhu cầu thiết yếu mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị trường Để đảm bảo an toàn cho các hoạt động tín dụng, các dịch vụ đi kèm, bao gồm cả hoạt động thẩm định giá tài sản (TĐGTS), cần phải được đảm bảo chất lượng Việc thuê tổ chức độc lập để định giá tài sản bảo đảm cho khoản vay ngày càng trở nên cần thiết, và hiện nay, ngân hàng đã chú trọng hơn đến hoạt động TĐG độc lập.

3.1.2 Định hướng nâng cao chất lượng thấm định giá tài sản trong hoạtđộng cấp tín dụng thòi gian tới

Những tiềm năng và nhu cầu hiện có đang mở ra nhiều cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp TĐG tại Việt Nam, nhưng đồng thời cũng đặt ra không ít thách thức.

Hoạt động TĐG cần được nâng cao cả về chất lượng lẫn số lượng, trở thành dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, độc lập và khách quan Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội và phù hợp với chương trình hiện đại hóa ngành Tài chính, đồng thời đáp ứng yêu cầu của các tổ chức TĐG quốc tế mà Việt Nam tham gia Để đạt được mục tiêu này, cần nhanh chóng khắc phục các hạn chế ảnh hưởng đến chất lượng TĐG trong các TCTĐGTS và toàn ngành TĐG.

Phải nâng cao chât lượng nguôn nhân lực trong hoạt đọng trong lĩnhvực TĐG.

- Xây dựng cơ sở vật chất và hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho TĐG.

- Hoàn thiện quy trình, nguyên tắc và các phương pháp TĐG.

- Kiến nghị hoàn thiện hành lang pháp lý và ban hành mang tính đồngbộ, kịp thời và phù hợp với thực tiễn.

Cơ quan chức năng sẽ tiến hành thanh kiểm tra và xử lý nghiêm khắc các tổ chức, đơn vị và các thành viên tham gia định giá tài sản không tuân thủ các quy định pháp luật đã được ban hành.

3.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CỒNGTY THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM

3.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý

Để khắc phục những tồn tại và hạn chế trong hành lang pháp lý hiện tại, cần thiết phải hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định giá (TĐG) Nếu không thực hiện điều này, những vấn đề nghiêm trọng sẽ tiếp tục tồn tại và ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động TĐG.

Nếu không giải quyết được những tồn tại và bất cập đã nêu, nghề thẩm định giá sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tồn tại và phát triển, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá.

Việc thiếu sự đồng bộ về mặt pháp lý và tổ chức chỉ đạo trong công tác định giá và thẩm định giá theo các quy phạm pháp luật hiện hành có thể dẫn đến tình trạng tùy tiện và chủ quan trong hoạt động nghiệp vụ Điều này tạo ra rủi ro cho ngành nghề, gây thiệt hại đến lợi ích của các đối tượng tham gia trên thị trường thẩm định giá.

Không đạt được mục tiêu xây dựng một thị trường tài sản hoàn chỉnh và minh bạch sẽ dẫn đến việc xác định giá trị thị trường của tài sản không chính xác, từ đó không đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Việc không tạo ra những điều kiện thuận lợi nhất đã cản trở quá trình hội nhập quốc tế về TĐG của nước ta với các quốc gia trên thế giới.

Những định hướng lớn mà chúng ta cần sửa đổi là:

Đối tượng điều chỉnh của quy định này bao gồm tất cả các tổ chức và cá nhân cung cấp dịch vụ thẩm định giá, cũng như những người sử dụng dịch vụ này Cụ thể, các doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá, các cơ quan, tổ chức và cá nhân sử dụng kết quả thẩm định giá, cùng với cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá đều nằm trong phạm vi áp dụng.

Khi hành nghề thẩm định giá, cần tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, cùng với các tiêu chuẩn và hướng dẫn thẩm định giá của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) nếu được Bộ Tài chính công nhận.

Bài viết quy định rõ các loại tài sản cần phải thẩm định giá (TĐG) và việc sử dụng kết quả TĐG Ngoài ra, bài viết cũng đề cập đến một số vấn đề mới như quyền và trách nhiệm của khách hàng có tài sản TĐG, cũng như quyền và trách nhiệm của những người liên quan sử dụng kết quả TĐG không phải là khách hàng Bên cạnh đó, điều kiện thành lập doanh nghiệp TĐG và các chi nhánh của doanh nghiệp TĐG cũng được nêu rõ, cùng với các loại dịch vụ TĐG hiện có.

Các doanh nghiệp TĐG cần tuân thủ các nguyên tắc và căn cứ xác định giá dịch vụ để có thể thỏa thuận giá với khách hàng một cách hợp lý Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về phí dịch vụ giữa các doanh nghiệp trong lĩnh vực TĐG.

- Qui định chi tiết hơn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiêp TĐG, củathẩm định viên về giá Những nội dung cấm đối với doanh nghiệp TĐG và

72 thẩm định viên về giá Đặc biệt là qui định chặt chẽ hơn về giá trị pháp lý của chứng thư TĐG.

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Để khắc phục những tồn tại và hạn chế trong hành lang pháp lý hiện tại, cần thiết phải hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định giá Nếu không thực hiện điều này, sẽ dẫn đến những hệ lụy tiêu cực cho hoạt động thẩm định giá trong tương lai.

Nếu không giải quyết được các vấn đề tồn tại và bất cập, nghề TĐG sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì và phát triển, đồng thời gây trở ngại cho công tác quản lý Nhà nước liên quan đến TĐG.

Việc thiếu sự đồng bộ về pháp lý và tổ chức trong công tác định giá sẽ dẫn đến tình trạng tùy tiện và chủ quan trong hoạt động nghiệp vụ Điều này tạo ra rủi ro cho ngành nghề, gây thiệt hại đến lợi ích của các bên tham gia trên thị trường thẩm định giá.

Không đạt được mục tiêu xây dựng một thị trường tài sản hoàn chỉnh và minh bạch dẫn đến việc xác định giá trị thị trường của tài sản không chính xác, ảnh hưởng đến nhu cầu của xã hội.

Việc không tạo ra những điều kiện thuận lợi để thúc đẩy nhanh chóng quá trình hội nhập quốc tế về tiêu chuẩn đánh giá giáo dục giữa Việt Nam và các quốc gia khác trên thế giới đang gây cản trở cho sự phát triển.

Những định hướng lớn mà chúng ta cần sửa đổi là:

Đối tượng điều chỉnh của quy định này bao gồm tất cả các tổ chức và cá nhân liên quan đến dịch vụ thẩm định giá (TĐG), bao gồm doanh nghiệp TĐG, thẩm định viên về giá, cùng với các cơ quan, tổ chức và cá nhân sử dụng kết quả TĐG, cũng như cơ quan quản lý nhà nước về TĐG.

Khi hành nghề thẩm định giá, cần tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, cùng với các tiêu chuẩn và hướng dẫn thẩm định giá của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) nếu được Bộ Tài chính công nhận.

Bài viết quy định rõ ràng các loại tài sản cần phải thẩm định giá (TĐG) và cách sử dụng kết quả TĐG Nó cũng đề cập đến một số vấn đề mới chưa có quy định trước đây, bao gồm quyền và trách nhiệm của khách hàng có tài sản TĐG, quyền và trách nhiệm của người liên quan sử dụng kết quả TĐG không phải là khách hàng, điều kiện thành lập doanh nghiệp TĐG cùng các chi nhánh, và các loại dịch vụ TĐG khác nhau.

Quy định rõ ràng các nguyên tắc và căn cứ để xác định giá dịch vụ thẩm định giá (TĐG) giúp các doanh nghiệp thương thảo giá dịch vụ với khách hàng một cách minh bạch, đồng thời ngăn chặn tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về phí dịch vụ giữa các doanh nghiệp TĐG.

- Qui định chi tiết hơn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiêp TĐG, củathẩm định viên về giá Những nội dung cấm đối với doanh nghiệp TĐG và

72 thẩm định viên về giá Đặc biệt là qui định chặt chẽ hơn về giá trị pháp lý của chứng thư TĐG.

Quy định về xử lý tranh chấp kết quả thẩm định giá bao gồm các biện pháp khuyến khích, xử lý vi phạm và tiếp nhận khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực này Việc thực hiện các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hoạt động thẩm định giá, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Các cơ quan chức năng cần có trách nhiệm trong việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm một cách kịp thời và hiệu quả.

Để đảm bảo tính đồng bộ và nhất quán trong hệ thống pháp luật, cần thống nhất và điều chỉnh các văn bản pháp lý sao cho phù hợp với tình hình thực tế Việc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các thẩm định viên trong quá trình áp dụng các quy định vào thực tiễn.

Các quận, huyện cần ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các quy định liên quan đến TĐG Đồng thời, đề nghị mỗi quận, huyện thành lập trung tâm lưu trữ thông tin để quản lý tất cả các giao dịch thuộc phạm vi hành chính của mình.

- Thanh tra, kiểm tra, xử lý tranh chấp, vi phạm: Đây là một việc không thể thiếu của thực thi quản lý nhà nước đối với ngành TĐG.

Vào năm 2012-2013, Quốc Hội đã ban hành Luật giá số 11/2012/QH13 trong kỳ họp thứ 3 vào ngày 20/06/2012 Để quy định chi tiết một số điều của Luật giá về thẩm định giá, Chính phủ đã ban hành nghị định 89/2013/NĐ-CP vào ngày 06/08/2013 Điều này cho thấy sự chú trọng ngày càng tăng của nhà nước đối với ngành thẩm định giá, đặc biệt là việc tổ chức họp trước khi ban hành.

Dự thảo Luật giá đã được đưa ra để lắng nghe ý kiến về những bất cập trong quy phạm pháp luật gần đây Mặc dù nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thanh tra và kiểm tra hoạt động thẩm định giá, nhưng công tác này vẫn còn yếu và thiếu quyết liệt Do đó, việc bổ sung và sửa đổi Nghị định số 169/2004/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực giá cả là cần thiết, đặc biệt là cần quy định rõ các chế tài xử lý vi phạm trong hoạt động thẩm định giá.

73 tổ chức tín dụng đại chúng không thực hiện báo cáo theo quy định; cần phải xử lý nghiêm khắc và kịp thời đối với các thẩm định viên không tuân thủ chế độ báo cáo, không thực hiện đúng các quy định về hành nghề và không cập nhật kiến thức mới.

Nâng cao chất lượng công tác đào tạo nguồn nhân lực cho ngành thẩm định g iá

Để xây dựng ngành TĐG Việt Nam vững mạnh trong khu vực và toàn cầu, yếu tố con người là điều kiện tiên quyết Hiện tại, việc đào tạo chuyên viên TĐG tại Việt Nam chưa đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ, chủ yếu tập trung vào lý thuyết mà thiếu thực hành Hệ thống môn học cơ sở phục vụ đào tạo TĐG cũng chưa phù hợp Ngoài ra, cần thiết phải hợp tác đào tạo quốc tế để nâng cao chất lượng ngành, nhưng nguồn kinh phí cho đào tạo tại Việt Nam vẫn còn rất hạn chế.

Để xây dựng đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp, cần thiết lập quy trình đào tạo chuẩn và các cơ sở đào tạo đạt tiêu chuẩn trên toàn quốc Việc phát triển đội ngũ này đòi hỏi sự quản lý và giám sát từ nhà nước, cùng với kiểm định chất lượng các cơ sở đào tạo trước khi hoạt động Ngoài ra, cần tiến hành thanh tra, kiểm tra định kỳ và xử lý vi phạm để đảm bảo chất lượng đào tạo.

Để nâng cao chất lượng đầu vào và quản lý chặt chẽ chất lượng đầu ra của học viên, các trường đại học cần tổ chức thi đại học một cách nghiêm túc Điều kiện xét tuyển đầu vào nên được nâng cao, ưu tiên cho những học viên có kiến thức về kinh tế và tốt nghiệp từ các trường cao đẳng, đại học chuyên ngành kinh tế Đồng thời, việc tổ chức thi cấp chứng chỉ hành nghề cần được thực hiện một cách khách quan và nghiêm túc để đảm bảo chất lượng đào tạo.

Chúng tôi thường xuyên tổ chức hội thảo và hội nghị với sự tham gia của các chuyên gia và tổ chức tư vấn đánh giá tài sản quốc tế, nhằm thu thập và học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới.

- Cung cấp tài liệu, thông tin chính thống cho các học viên. Đổi với các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực TĐG:

Tổ chức cần thành lập phòng Thẩm định giá (TĐG) riêng, hoạt động độc lập với các phòng ban khác Các phòng TĐG quan trọng cần có bao gồm phòng TĐG bất động sản, phòng TĐG máy móc thiết bị và phòng TĐG xác định giá trị doanh nghiệp.

- Hoàn thiện về quy trình tiến hành công tác và các văn bản liên quan của công ty hướng dẫn nghiệp vụ công tác đối với nhân viên.

Tổ chức thực hiện chuyên môn hóa trong đánh giá (TĐG) là việc chia nhỏ khối lượng công việc và các bước tiến hành, giao cho những cá nhân có chuyên môn trong từng lĩnh vực cụ thể Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả trong quá trình TĐG mà còn giúp tiết kiệm thời gian đáng kể.

- Có chế độ đãi ngộ, thưởng phạt hợp lí nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm và chủ động trong công việc.

3.2.3 Xây dụng cơ sở dữ liệu phục vụ cho thẳm định giá

Cơ sở dữ liệu là yếu tố quan trọng trong hoạt động thẩm định giá, vì vậy các tổ chức thẩm định giá tài sản (TCTĐGTS) cần đầu tư hàng năm một cách hợp lý Ngoài việc xây dựng cơ sở dữ liệu, các TCTĐGTS cũng cần tăng cường trang bị các phương tiện thiết yếu như máy vi tính, phần mềm tính toán cơ bản và trang thiết bị bảo hộ để hỗ trợ quá trình khảo sát hiện trạng của các chuyên viên.

Cần nhanh chóng xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác TĐG, nơi này sẽ là kho lưu trữ thông tin nguồn và chia sẻ dữ liệu cho các doanh nghiệp TĐG trên toàn quốc Trung tâm cũng sẽ đảm nhận nhiệm vụ phân tích và dự báo xu hướng biến động.

Để xây dựng một Trung tâm lưu trữ thông tin mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, cần có sự phối hợp giữa nhiều ban ngành trong việc hỗ trợ kinh phí và thu thập thông tin quá khứ Cục Quản lý giá và Hội Thẩm định giá Việt Nam nên được giao nhiệm vụ xây dựng ngân hàng dữ liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá Ngân hàng dữ liệu này cần hoạt động theo mô hình kinh doanh tự trang trải, tuy nhiên, trong giai đoạn khởi đầu, sự hỗ trợ tài chính từ Nhà nước là rất cần thiết.

Các doanh nghiệp TĐG nên chủ động xây dựng một cơ sở dữ liệu riêng để đảm bảo hoạt động TĐG diễn ra bền vững, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh của mình.

3.2.4 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá

Để khắc phục những hạn chế đã nêu, cần sớm hoàn thiện và ban hành các hướng dẫn, sửa đổi bổ sung mang tính thống nhất và yêu cầu bắt buộc cho tất cả đối tượng trong lĩnh vực TĐG Điều này cần dựa trên cơ sở khoa học về các phương pháp và nguyên tắc áp dụng trong từng trường hợp Cụ thể, cần có thông tư, nghị định hoặc tiêu chuẩn hướng dẫn về căn cứ tính tỷ lệ điều chỉnh, khấu hao và tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại, nhằm khắc phục các sai sót và nhược điểm hiện có.

Để phát triển bền vững, cần nghiên cứu kỹ lưỡng và nghiêm túc nhằm xây dựng cơ chế, thậm chí là luật định Quá trình này không thể thực hiện nhanh chóng và chỉ do một Bộ, Ban, Ngành đảm nhiệm mà cần sự tham gia đóng góp và nghiên cứu từ các công ty hoạt động trong lĩnh vực TĐG và các nhà khoa học.

Trong lĩnh vực đánh giá tài sản, việc áp dụng các kiến thức từ toán học, vật lý, cơ khí và điện tử là rất quan trọng để phát triển các giải pháp hiệu quả dựa trên lý luận thực tiễn và khoa học Phương pháp so sánh trong đánh giá giá trị tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thông tin thị trường, quy định pháp luật và tính chủ quan của thẩm định viên Do đó, để hoàn thiện phương pháp so sánh trong đánh giá tài sản, cần chú trọng cải thiện và cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau.

Cơ quan nhà nước cần lắng nghe và thu thập thông tin từ các TCTĐGTS để cải thiện tiêu chí đánh giá tài sản, giảm tính chủ quan của thẩm định viên Các tiêu chí như chất lượng, khấu hao và vị trí bất động sản hiện nay chưa phản ánh chính xác thực tế Mặc dù các ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành quy định đơn giá xây dựng, nhưng mức giá này vẫn thấp hơn hoặc cao hơn so với thị trường Việc xác định đơn giá theo khu vực vẫn còn mang tính chủ quan và không theo kịp sự biến động của thị trường, trong khi giá vật liệu xây dựng và nhân công thay đổi liên tục, dẫn đến nhiều hạn chế trong việc điều chỉnh quy định.

Trong quá trình khảo sát thị trường, việc thu thập thông tin về giá phụ thuộc vào đạo đức của thẩm định viên, bao gồm cả việc phòng ngừa tình trạng thông đồng về giá để trục lợi cá nhân Các TCTĐGTS cần chú trọng đến vấn đề này bằng cách yêu cầu và kiểm soát hồ sơ thẩm định giá, đảm bảo có báo giá đầy đủ, thông tin rõ ràng và số điện thoại liên hệ trực tiếp để xác minh nguồn thông tin Nếu nguồn thông tin không khả dụng, cần yêu cầu báo cáo đầy đủ Thẩm định viên cũng cần lưu ý trong quá trình thu thập thông tin để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.

Hoàn thiện phương pháp thẩm định g iá

Để khắc phục những hạn chế đã nêu, cần sớm hoàn thiện và ban hành các hướng dẫn, sửa đổi bổ sung mang tính thống nhất và yêu cầu bắt buộc cho tất cả đối tượng trong lĩnh vực TĐG Việc này nên dựa trên cơ sở khoa học về các phương pháp và nguyên tắc áp dụng trong từng trường hợp Cụ thể, cần có thông tư, nghị định hoặc tiêu chuẩn hướng dẫn về căn cứ tính tỷ lệ điều chỉnh, khấu hao và tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại nhằm khắc phục các sai sót và nhược điểm đã được đề cập.

Để phát triển bền vững, cần nghiên cứu kỹ lưỡng và nghiêm túc nhằm ban hành cơ chế, thậm chí là luật định Quá trình này không thể hoàn thành nhanh chóng và cần sự tham gia đóng góp từ các công ty hoạt động trong lĩnh vực TĐG cũng như các nhà khoa học.

Trong lĩnh vực đánh giá tài sản, việc áp dụng các kiến thức từ toán học, vật lý, cơ khí và điện tử là rất quan trọng để đưa ra giải pháp thống nhất và hiệu quả Phương pháp so sánh trong đánh giá giá trị tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm thông tin thị trường như mức độ phổ biến và giao dịch của tài sản, quy định pháp luật về tiêu chí đánh giá chất lượng và vị trí bất động sản, cũng như tính chủ quan của thẩm định viên Do đó, để hoàn thiện phương pháp so sánh trong đánh giá tài sản, cần chú trọng cải thiện nhiều yếu tố liên quan.

Cơ quan nhà nước cần lắng nghe và thu thập thông tin từ các TCTĐGTS để cải thiện tiêu chí đánh giá tài sản, giảm tính chủ quan của thẩm định viên Tiêu chí đánh giá chất lượng, khấu hao và vị trí bất động sản hiện chưa phản ánh đúng thực tế Mặc dù các ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quy định về đơn giá xây dựng, nhưng thực tế cho thấy đơn giá này có sự chênh lệch so với thị trường Việc xác định đơn giá theo từng khu vực vẫn còn mang tính chủ quan, trong khi thị trường và giá vật liệu xây dựng, nhân công luôn biến động, dẫn đến nhiều hạn chế trong việc điều chỉnh quy định.

Trong quá trình khảo sát thị trường, việc thu thập thông tin về giá phụ thuộc vào đạo đức của thẩm định viên, đặc biệt là tránh tình trạng thông đồng về giá để thu lợi cá nhân Các tổ chức thẩm định giá tài sản cần chú ý yêu cầu và kiểm soát hồ sơ thẩm định, đảm bảo có báo giá đầy đủ, thông tin rõ ràng và số điện thoại liên hệ trực tiếp để xác minh nguồn thông tin Nếu nguồn thông tin không khả dụng, cần yêu cầu báo cáo chi tiết Thêm vào đó, thẩm định viên cũng cần chú ý trong quá trình thu thập thông tin.

77 yếu tố lịch sử cho thấy rằng giá cả trên thị trường luôn biến động không ngừng Do đó, nguồn thông tin thu thập cần phải chính xác và kịp thời, phù hợp với thời điểm thẩm định giá mà khách hàng yêu cầu.

Về các tiêu chí điều chỉnh theo từng đặc điểm tài sản, như bất động sản, các yếu tố như kích thước, hướng mặt tiền, vị trí, cảnh quan khu vực và môi trường sống đã được tiêu chuẩn TĐG xác định Tuy nhiên, khung điều chỉnh còn khá rộng, cho phép thẩm định viên điều chỉnh dựa trên kinh nghiệm cá nhân Do đó, các cơ quan nhà nước cần quy định chặt chẽ hơn về khung điều chỉnh này nhằm giảm bớt tính chủ quan của thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá trị tài sản.

Phương pháp chi phí trong định giá tài sản thường phức tạp và đòi hỏi việc xác định giá trị tài sản thay thế mới 100% với giá thị trường thông qua việc thu thập và xác minh nhiều thông tin Điều này đặc biệt khó khăn đối với các tài sản phức tạp như máy móc thiết bị có nhiều phụ tùng nhỏ hoặc các tài sản quá nhỏ, khiến cho thẩm định viên phải tốn nhiều thời gian để xác minh Do đó, phương pháp này ít được sử dụng hơn so với phương pháp so sánh Để hoàn thiện phương pháp chi phí, cần lưu ý một số yếu tố quan trọng.

Việc xác định giá trị chất lượng còn lại của tài sản thông qua mức khấu hao trong quá trình sử dụng là vấn đề quan trọng khi áp dụng phương pháp này Theo thông tư 45/2013/TT-BTC, việc tính toán khấu hao tài sản cố định chỉ mang tính chất tham khảo và thường không chính xác Nhiều máy móc, thiết bị và công trình xây dựng đã hết khấu hao nhưng vẫn được sử dụng tại nhiều doanh nghiệp, thậm chí còn mới do cường độ khai thác không cao và công tác bảo trì, bảo dưỡng tốt Do đó, các cơ quan cần xem xét lại quy định pháp lý liên quan đến vấn đề này.

78 nhànước cần lưu ý thêm khung đánh giá mức khấu hao đưa ra phải sát với nhiều yếu tố thực tế.

Việc đánh giá mức khấu hao thường dựa vào kinh nghiệm của thẩm định viên và ý kiến phân tích từ các chuyên gia Đối với những thẩm định viên thiếu kinh nghiệm, xác định mức khấu hao có thể gặp khó khăn, và tính chính xác của tỷ lệ chất lượng còn lại thường mang tính chủ quan, không đảm bảo độ tin cậy Do đó, các tổ chức thẩm định giá tài sản cần xây dựng một cơ sở dữ liệu tham khảo để hỗ trợ thẩm định viên trong quá trình đánh giá.

Trong phương pháp chi phí, việc ước tính giảm giá tích lũy thường gặp khó khăn do tính chủ quan và sự khác biệt trong định nghĩa và thuật ngữ Hiện tại, chưa có phương pháp nào được chấp nhận rộng rãi để thực hiện ước tính này Do đó, các TCTĐGTS cần chủ động xây dựng giải pháp và quy định riêng nhằm đảm bảo chất lượng kết quả thẩm định giá Về lâu dài, cơ quan nhà nước cần ban hành quy định cụ thể để thống nhất cách tính giá trị tích lũy cho tất cả các TCTĐGTS, nhằm giảm thiểu tính chủ quan của từng thẩm định viên.

Hoàn thiện quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá (TĐG) tại Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với quy trình TĐG quốc tế và của một số quốc gia trong khu vực Tuy nhiên, việc thực hiện các bước trong quy trình này vẫn chưa được thực hiện nghiêm ngặt Do đó, việc tiến hành đầy đủ và chính xác các bước, đặc biệt là những bước liên quan đến nghiệp vụ, là rất cần thiết Cần thường xuyên giám sát và kiểm tra, đồng thời thiết lập chế tài pháp lý để quy định và xử phạt các trường hợp vi phạm.

3.3 MỘT SÓ ĐỀ XUẤT, KIÉN NGHỊ

3.3.1 v ề phía Hội thẳm định giá Việt Nam

Hội TĐG Việt Nam là tổ chức xã hội — nghề nghiệp, đại diện cho quyền và lợi ích hợp pháp của cộng đồng các pháp nhân và thể nhân trong lĩnh vực TĐG trên toàn quốc Hội phối hợp, liên kết hoạt động của các doanh nghiệp và cá nhân hành nghề TĐG, cũng như các nhà quản lý và tổ chức trong và ngoài nước, nhằm phát triển sự nghiệp TĐG tại Việt Nam Do đó, hội TĐG Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển và hoàn thiện hoạt động TĐG trong nước.

Luật giá mới đã được ban hành cùng với Nghị định hướng dẫn thi hành, và việc áp dụng văn bản pháp luật này tại các TCTĐGTS đã được hướng dẫn Hội TĐG cần lắng nghe ý kiến phản hồi về các quy phạm pháp luật mới để đánh giá những thành công và hạn chế, từ đó hỗ trợ nhà nước hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến TĐG.

Tổ chức đào tạo và bồi dưỡng kiến thức cho đội ngũ thẩm định viên từ đại học đến sau đại học Tạo điều kiện cho các hội viên giao lưu, trao đổi kinh nghiệm, nhằm nâng cao trình độ nghề nghiệp cho đội ngũ thẩm định viên về giá.

Xây dựng và chuẩn hóa trình độ Thẩm định viên về giá theo ba cấp độ: cao cấp, trung cấp và sơ cấp Hội có thể hợp tác với Cục Quản lý giá để thực hiện mục tiêu này.

- Bộ Tài chính để đưa ra tiêu chuẩn yêu cầu kiến thức với từng trình độ củathẩm định viên để các thẩm định viên phấn đấu.

Quản lý Nhà nước cần nhanh chóng thống nhất rằng chỉ Bộ Tài chính là cơ quan đại diện cho nhà nước, đảm bảo quản lý tập trung và thống nhất hoạt động thẩm định giá (TĐG) Việc để tình trạng chồng chéo và phân tán giữa nhiều bộ quản lý TĐG như hiện nay là không thể chấp nhận.

Việc tổ chức thi và cấp Thẻ Thẩm định viên về giá nên được giao cho Hội TĐG Việt Nam, đơn vị duy nhất thực hiện theo thông lệ quốc tế Điều này nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp và nâng cao chất lượng hoạt động nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá.

3.3.2 v ề phía các ngân hàng thương mại

Sau thời gian dài khủng hoảng do cấp tín dụng không đúng quy trình, các ngân hàng thương mại đã điều chỉnh và bổ sung quy trình cho vay, đặc biệt là trong hoạt động thẩm định giá (TĐG) Trong hai năm gần đây, các ngân hàng phải tổ chức mời thầu các tổ chức thẩm định giá tài sản (TCTĐGTS) uy tín để xây dựng danh sách các tổ chức mà khách hàng có thể thuê TĐGTS Việc lựa chọn TCTĐGTS cần được thực hiện cẩn thận, vì không phải chứng thư TĐG nào cũng được ngân hàng chấp nhận Chất lượng kết quả TĐG phụ thuộc vào năng lực của thẩm định viên, do đó các ngân hàng thương mại cần chủ động chỉ định tổ chức có đủ năng lực để thẩm định tài sản bảo đảm, nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng.

Khách hàng thuê tổ chức thẩm định giá tài sản thường kỳ vọng giá trị tài sản của mình cao hơn mong đợi Do đó, họ cần thể hiện thái độ tôn trọng đối với tổ chức thẩm định giá, chuyên viên thẩm định và thẩm định viên trong toàn bộ quá trình Khách hàng không nên can thiệp vào giá trị thẩm định nhằm đạt được mục đích cá nhân Trách nhiệm của khách hàng là hỗ trợ và hợp tác với các chuyên viên thẩm định bằng cách cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản và tạo điều kiện thuận lợi để chuyên viên hoàn thành quá trình khảo sát.

Trong quá trình thẩm định giá tài sản, các chuyên viên thẩm định, thẩm định viên và khách hàng cần duy trì liên lạc chặt chẽ, tuân thủ nguyên tắc công khai và minh bạch Điều này đảm bảo tính độc lập và không bị ràng buộc về lợi ích giữa hai bên.

Thông qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn về chất lượng thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, chương này của luận án đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng và phát triển công tác thẩm định giá tài sản, đảm bảo an toàn cho tiền vay tại các công ty thẩm định giá ở Việt Nam.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hiện nay đang biến động, việc thẩm định giá trị tài sản (TĐGTS) trong hoạt động cho vay trở thành một nhu cầu thiết yếu nhằm đảm bảo an toàn cho các ngân hàng thương mại Hoạt động này không chỉ tồn tại khách quan trong đời sống xã hội của các nước phát triển theo cơ chế thị trường, mà còn góp phần vào sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế quốc gia TĐGTS là một dịch vụ chuyên nghiệp quan trọng, cần thiết cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Hoạt động thẩm định giá (TĐG) tại Việt Nam, dù mới khởi đầu, đã đạt được những kết quả nhất định, giúp các ngân hàng thương mại (NHTM) dễ dàng hơn trong việc cấp tín dụng Nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, hoạt động TĐG tài sản đang được chú trọng phát triển và hoàn thiện một cách hiệu quả hơn.

Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, hoạt động thẩm định giá tài sản vẫn gặp phải những hạn chế cả khách quan lẫn chủ quan, ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định Do đó, cần thiết phải có các giải pháp để cải thiện những vấn đề này, nhằm nâng cao chất lượng ngành thẩm định giá tại Việt Nam Qua luận án này, tôi hy vọng sẽ góp phần vào sự phát triển của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại các công ty thẩm định giá ở Việt Nam Tuy nhiên, với những hạn chế trong việc thu thập tài liệu, số liệu và tính minh bạch của thông tin thị trường chưa cao, luận án này không thể tránh khỏi những khiếm khuyết.

Tôi rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô và bạn bè.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp tại VinacontrolPV và TS Phạm Tiến Đạt đã giúp tối hoàn thành luận án này.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Tổ chức Quốc tế và Tiêu chuẩn hoá ISO (2000), "Dự thảo DIS 9000:2000", [10, tr.43]

2 Bộ Tài Chính (2004), Thông tư số 15/2004/TT-BTC, ngày 09/3/2004 hướng dẫn Nghị định sổ 170/2003/NĐ-CP.

3 Bộ Tài Chính (2003), Thông tư 104/2008/TT-BTC, hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 170/2003/NĐ-CP và Nghị định số 75/2008/NĐ-CP.

4 Bộ Tài Chính (2010), Thông tư sổ 154/2010/TT-BTC, ngày 01/10/2010 về việc ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.

5 Bộ Tài Chính (2009), Thông tư sổ 203/2009/TT-BTC, ngày 20/10/2009 quy định về trích khấu hao tài sản cố định.

6 Bộ Tài Chính (2013), Thông tư sổ 45/2013/TT-BTC, ngày 25/04/2013 quy định về trích khấu hao tài sản cố định.

7 Bộ Tài Chính (2005), Quyết định sổ 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).

8 Bộ Tài Chính (2005), Quyết định sổ 77/2005/QĐ-BTC, ngày

01/11/2005về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt

9 Bộ Tài Chính (2005), Quyết định sổ 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 3).

10 Bộ Tài Chính (2006), Thông tư sổ 17/2006/TT-BTC, ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.

Nghị định số 170/2003/NĐ-CP, ban hành ngày 25/12/2003, của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.

12 Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Nghị định

75/2008/NĐ-CP, ngày 09/6/2008 của về việc sửa đổi bổ sung một sốđiều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP.

13 Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nghị địnhsổ 101/2005/NĐ-CP, của ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.

14 Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 89/2012/NĐ-CP, ngày 06/08/2013 hướng dẫn chi tiết một số điều của

Luật giá về thẩm định giá.

15 Cục Quản lý giá, Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá - Quyển I, II, Nhà xuất bản Hà Nội, 2007.

16 Đoàn Văn Trường, Tuyến tập các phương pháp thâm định giá trị tài sản,

NXB khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 2007.

17 Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị,

Nhà xuất bản Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội 2003.

18 TS Phạm Tiến Đạt, Xác định giá trị doanh nghiệp của các tổ chức định giá ở Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 2012.

19 TS.VŨ Minh Đức, Bài giảng “Nguyên lý và tiêu chuãn thâm định g iá”,

Trường Đại học Kinh Te Quốc Dân (2011).

20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, Luật giá sổ 11 /2012/QH13 ban hành ngày 20/06/2012.

21 ủ y ban thường vụ Quốc Hội, Pháp lệnh giả sổ 40/2002/PL- UBTVQHIOban hành ngày 26/04/2002.

BÁO CÁO KÉT QUẢ THẲM ĐỊNH GIÁ

II Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất tại Thôn Vĩnh Lộc - Xã Thư Phú - Huyện Thường Tín - Hà Nội

1 Đơn vị yêu cầu: Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB - chi nhánh Hoàng cầu Địa c h ỉ : Số 12 Hoàng cầ u - Đống Đa - Hà Nội.

2 Đơn vị thẩm định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol. Địa c h ỉ: 54 Trần Nhân Tông, Hà Nội.

Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá : Nguyễn Thị Nhàn.

Họ tên định giá viên : Nguyễn Bá Vỹ.

Họ tên trợ lý định giá viên : Nhữ Văn Toàn.

3 Mục đích thẩm định giá: Vay vốn ngân hàng.

4 Thời điểm thẳm định giá: Tháng 08/2013

III Cơ sở thẩm định giá:

1 Căn cứ văn bản pháp lý :

■ Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 /11/2003 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành.

■ Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.

■ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 25/12/2003 quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.

■ Thông tư số 15/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 09/3/2004 hướng dẫn Nghị định số 170/2003/NĐ-CP.

■ Thông tư 104/2008/TT-BTC ngày 13/11/2008 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17Ũ/2ŨŨ3/NĐ-CP và Nghị dịnh só 75/2008/NĐ-CP.

về phía các ngân hàng thương m ại

Sau một thời gian dài khủng hoảng do cấp tín dụng không đúng quy trình, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã điều chỉnh và bổ sung quy trình cho vay, trong đó hoạt động thẩm định giá (TĐG) được chú trọng, đặc biệt trong hai năm gần đây Các NHTM cần tổ chức mời thầu các tổ chức thẩm định giá tài sản (TCTĐGTS) uy tín để tạo danh sách lựa chọn cho khách hàng và doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn Việc thuê TCTĐGTS phải được thực hiện cẩn thận, vì không phải chứng thư TĐG nào cũng được ngân hàng chấp nhận Chất lượng kết quả TĐG phụ thuộc vào năng lực của thẩm định viên, do đó các NHTM cần chủ động chỉ định tổ chức đủ điều kiện thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay để đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng.

về phía khách hàng thuê tổ chức thẩm định giá tài sản

Khách hàng có nhu cầu vay vốn thường mong muốn giá trị tài sản của mình cao và đạt được mục tiêu tài chính Do đó, họ cần tôn trọng TCTĐGTS, chuyên viên TĐG và thẩm định viên trong suốt quá trình thẩm định Khách hàng không nên can thiệp vào giá cả để đạt được lợi ích cá nhân Vai trò của họ là hỗ trợ và hợp tác với các chuyên viên bằng cách cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình khảo sát hiện trạng được thực hiện hiệu quả.

Trong quá trình thẩm định giá tài sản, các chuyên viên thẩm định, thẩm định viên và khách hàng cần duy trì liên lạc chặt chẽ với nhau Điều này phải tuân thủ nguyên tắc công khai và minh bạch, đồng thời đảm bảo tính độc lập và không có ràng buộc lợi ích giữa các bên liên quan.

Trong chương này, luận án trình bày các giải pháp và đề xuất nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản (TĐGTS) trong hoạt động cấp tín dụng tại các công ty TĐG ở Việt Nam, dựa trên việc nghiên cứu lý luận và thực tiễn Những đề xuất này sẽ góp phần quan trọng vào việc xây dựng và phát triển công tác TĐGTS, đảm bảo an toàn cho các khoản vay.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hiện nay đang biến động, việc thẩm định giá tài sản (TĐGTS) trong hoạt động cho vay trở thành một nhu cầu thiết yếu nhằm đảm bảo an toàn cho các ngân hàng thương mại (NHTM) Hoạt động này không chỉ tồn tại khách quan trong đời sống xã hội của các nước phát triển theo cơ chế thị trường, mà còn góp phần vào sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế quốc gia TĐGTS là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết trong nền kinh tế hiện đại.

Hoạt động thẩm định giá (TĐG) tại Việt Nam, dù mới phát triển, đã mang lại nhiều kết quả tích cực, giúp ngân hàng thương mại (NHTM) dễ dàng hơn trong việc cấp tín dụng Nhu cầu minh bạch giá trị tài sản ngày càng tăng đã thúc đẩy sự chú trọng vào phát triển và hoàn thiện hoạt động TĐGTS.

Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, hoạt động thẩm định giá tài sản (TĐGTS) tại Việt Nam vẫn gặp phải những hạn chế cả về khách quan lẫn chủ quan, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ Do đó, cần thiết phải có các giải pháp nhằm cải thiện những vấn đề này, từ đó nâng cao chất lượng ngành TĐG Luận án này hy vọng sẽ đóng góp vào sự phát triển của công tác TĐGTS tài sản bảo đảm tiền vay tại các công ty TĐG ở Việt Nam Tuy nhiên, do hạn chế trong việc thu thập tài liệu và tính minh bạch của thông tin thị trường, luận án không thể tránh khỏi những khiếm khuyết.

Tôi rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô và bạn bè.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp tại VinacontrolPV và TS Phạm Tiến Đạt đã giúp tối hoàn thành luận án này.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Tổ chức Quốc tế và Tiêu chuẩn hoá ISO (2000), "Dự thảo DIS 9000:2000", [10, tr.43]

2 Bộ Tài Chính (2004), Thông tư số 15/2004/TT-BTC, ngày 09/3/2004 hướng dẫn Nghị định sổ 170/2003/NĐ-CP.

3 Bộ Tài Chính (2003), Thông tư 104/2008/TT-BTC, hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 170/2003/NĐ-CP và Nghị định số 75/2008/NĐ-CP.

4 Bộ Tài Chính (2010), Thông tư sổ 154/2010/TT-BTC, ngày 01/10/2010 về việc ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.

5 Bộ Tài Chính (2009), Thông tư sổ 203/2009/TT-BTC, ngày 20/10/2009 quy định về trích khấu hao tài sản cố định.

6 Bộ Tài Chính (2013), Thông tư sổ 45/2013/TT-BTC, ngày 25/04/2013 quy định về trích khấu hao tài sản cố định.

7 Bộ Tài Chính (2005), Quyết định sổ 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).

8 Bộ Tài Chính (2005), Quyết định sổ 77/2005/QĐ-BTC, ngày

01/11/2005về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt

9 Bộ Tài Chính (2005), Quyết định sổ 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 3).

10 Bộ Tài Chính (2006), Thông tư sổ 17/2006/TT-BTC, ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.

Nghị định số 170/2003/NĐ-CP của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ban hành ngày 25/12/2003, quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Pháp lệnh giá, nhằm đảm bảo quản lý và điều chỉnh giá cả trong nền kinh tế.

12 Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Nghị định

75/2008/NĐ-CP, ngày 09/6/2008 của về việc sửa đổi bổ sung một sốđiều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP.

13 Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nghị địnhsổ 101/2005/NĐ-CP, của ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.

14 Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 89/2012/NĐ-CP, ngày 06/08/2013 hướng dẫn chi tiết một số điều của

Luật giá về thẩm định giá.

15 Cục Quản lý giá, Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá - Quyển I, II, Nhà xuất bản Hà Nội, 2007.

16 Đoàn Văn Trường, Tuyến tập các phương pháp thâm định giá trị tài sản,

NXB khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 2007.

17 Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị,

Nhà xuất bản Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội 2003.

18 TS Phạm Tiến Đạt, Xác định giá trị doanh nghiệp của các tổ chức định giá ở Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 2012.

19 TS.VŨ Minh Đức, Bài giảng “Nguyên lý và tiêu chuãn thâm định g iá”,

Trường Đại học Kinh Te Quốc Dân (2011).

20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, Luật giá sổ 11 /2012/QH13 ban hành ngày 20/06/2012.

21 ủ y ban thường vụ Quốc Hội, Pháp lệnh giả sổ 40/2002/PL- UBTVQHIOban hành ngày 26/04/2002.

BÁO CÁO KÉT QUẢ THẲM ĐỊNH GIÁ

II Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất tại Thôn Vĩnh Lộc - Xã Thư Phú - Huyện Thường Tín - Hà Nội

1 Đơn vị yêu cầu: Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB - chi nhánh Hoàng cầu Địa c h ỉ : Số 12 Hoàng cầ u - Đống Đa - Hà Nội.

2 Đơn vị thẩm định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol. Địa c h ỉ: 54 Trần Nhân Tông, Hà Nội.

Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá : Nguyễn Thị Nhàn.

Họ tên định giá viên : Nguyễn Bá Vỹ.

Họ tên trợ lý định giá viên : Nhữ Văn Toàn.

3 Mục đích thẩm định giá: Vay vốn ngân hàng.

4 Thời điểm thẳm định giá: Tháng 08/2013

III Cơ sở thẩm định giá:

1 Căn cứ văn bản pháp lý :

■ Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 /11/2003 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành.

■ Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.

■ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 25/12/2003 quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.

■ Thông tư số 15/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 09/3/2004 hướng dẫn Nghị định số 170/2003/NĐ-CP.

■ Thông tư 104/2008/TT-BTC ngày 13/11/2008 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17Ũ/2ŨŨ3/NĐ-CP và Nghị dịnh só 75/2008/NĐ-CP.

Thông tư số 122/2010/TT-BTC, ban hành ngày 12/08/2010 bởi Bộ Tài chính, đã sửa đổi và bổ sung Thông tư số 104/2008/TT-BTC, nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP Thông tư này quy định các hướng dẫn cụ thể về quản lý tài chính, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc thực hiện các quy định của Nghị định.

■ Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 03/08/2005,

■ Thông tư số 17/2006/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.

■ Quyết đ(nh số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).

■ Quyết đhh số 77/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ngày 01/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 2).

■ Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 3).

■ Thông tư số 154/2010/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 01/10/2010 về việc ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.

■ Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013.

2 Căn cứ văn bản nội bộ Vinacontrol PV :

■ Phương pháp quản lý và thực hiện vụ thầm định giá số 7.5TI-WI02-HO của VinacontrolPV.

■ Ngân hàng dữ liệu của Vinacontrol PV.

■ Kết quả khảo sát thông tin liên quan đến giá trị tài sản cùng loại.

3 Căn cứ các tài liệu pháp lý khác:

■ Công văn yêu cầu thẩm định giá số: 249/2013 ngày 30 tháng 08 năm 2013 của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - chi nhánh Đống Đa.

■ Kết quả khảo sát thực tế hiện trạng tài sản ngày 30/08/2013.

■ Hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 777567, được cấp vào ngày 22 tháng 05 năm 2008, thuộc về Ông Nguyễn Trung Biền, CMND số 111551281, cho thửa đất số 17Đ, tờ bản đồ số 02, tại thôn Vĩnh Lộc, xã Thư Phú, huyện Thường Tín, Hà Nội.

IV Mô tả tài sản:

< Xem: Phụ lục hiện trạng đất >

V Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản:

Thị trường Bất động sản của Việt Nam còn thiếu tính minh bạch các thông tin mua bán trên thị trường.

Thị trường Bất động sản của Việt Nam mới phát triền vì vậy tính ổn định thấp, dễ có biến động lớn trên thị trường.

Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào dữ liệu điều tra thị trường tại thời điểm thẩm định, do đó, dữ liệu có tính lịch sử có thể trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.

VI Tính toán giá trị tài sản:

1 Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Giá trị thị trường.

Theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ban hành ngày 31/12/2008, giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước tính trong một giao dịch mua bán giữa bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán Giao dịch này phải diễn ra một cách khách quan, độc lập và trong điều kiện thương mại bình thường.

Theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường được xác định tại một thời điểm cụ thể, là số tiền Việt Nam tính trên mỗi đơn vị diện tích đất Giá này phản ánh mục đích sử dụng hợp pháp của đất và được hình thành từ kết quả của các giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Trong 2/10 giao dịch thực tế đã hoàn thành, tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng diễn ra trong điều kiện thương mại bình thường Những giao dịch này không chịu tác động từ các yếu tố gây biến động giá đột ngột như đầu cơ, thiên tai, khủng hoảng kinh tế, thay đổi quy hoạch, hay các tình huống chuyển nhượng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống, và các ưu đãi khác theo quy định của Bộ Tài chính.

VII Nguyên tắc thầm định giá:

■ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất;

■ Nguyên tắc lợi ích trong tương lai;

VIII Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh.

■ Phương pháp so sánh (TĐGVN 07)

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính về việc ban hành

06 tiêu chuẩn thẩm định giá (Đựt 3) Một số lý luận của phương pháp:

Phương pháp so sánh là một kỹ thuật thẩm định giá hiệu quả, dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường Phương pháp này xem xét các điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm đó, nhằm ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.

Các yếu tố so sánh như thông số kinh tế, kỹ thuật, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian và điều kiện giao dịch đều có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Ngoài ra, các yếu tố khác như đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng và tài sản khác đi kèm cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá.

Trình tự và nội dung thực hiện phương pháp: