Việt Nam là một nước có nền kinh tế đang phát triển, và được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh trong khu vực. Nhờ đó, các ngành nghề thuộc thị trường kinh tế như là Chứng khoán, Ngân hàng, Tài chính… cũng nhờ đó mà có sự tăng trưởng ấn tượng. Phải kể đến trong đó là ngành Thẩm định nói chung và Thẩm định Bất động sản nói riêng.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý luận
1.1.1 Tổng quan về Bất động sản
Theo điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 91/2015/QH13, được Quốc Hội Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 quy định, bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền và không thể tách rời với đất như là nhà ở, các công trình kiến trúc trên đất và khoáng vật, khoáng sản ở dưới lòng đất Những công trình không gắn liền với đất và có thể di chuyển, tách rời được thì không được tính là Bất động sản.
Bất động sản có ba loại:
Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v
Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v
Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.
Tầm quan trọng của Bất động sản
Thị trường BĐS có một vai trò rất quan trọng trong và ngoài sự phát triển của nền kinh tế, BĐS thổ cư cung cấp nhà ở cho các gia đình, đó vừa là nguồn của cải vừa là khoản tiết kiệm lớn nhất đối với nhiều người tại Việt Nam và trên thế giới BĐS thương mại, bao gồm các tòa nhà chung cư, tạo ra việc làm và không gian cho các nhà bán lẻ, văn phòng và sản xuất.
Xây dựng BĐS là một quá trình phức tạp và cần nhiều nguồn nhân lực cả phổ thông và chất lượng cao, ngành xây dựng là ngành có khả năng tạo việc làm cao và góp phần lớn vào việc giảm tỷ lệ thất nghiệp tại nước ta Theo thông cáo báo chí tình hình lao động quý IV năm 2020 của Tổng cục thống kê, tỷ trọng lao động khu vực công nghiệp và xây dựng là 31,7% (tương ứng với 17,09 triệu người). Đầu tư và kinh doanh BĐS có thể hiểu khái quát là việc đầu tư nguồn vốn nhằm thực hiện hoạt động mua, xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán (chuyển nhượng tức cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản, thực hiện môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm vào mục đích sinh lợi Đây là một trong những kênh đầu tư tài chính được nhiều người lựa chọn, BĐS mang lại nguồn thu hàng triệu đồng cho hàng triệu nhà đầu tư trong ngành này
1.1.2 Tổng quan về định giá Bất động sản Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS W Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)
Như vậy, thẩm định BĐS là đánh giá của một chuyên gia về giá trị của bất động sản tại một thời điểm nhất định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến các yếu tố kinh tế thị trường Người đánh giá giá trị của bất động sản được gọi là thẩm định viên, trong khi giá trị của tài sản bất động sản được gọi là giá trị thị trường hợp lý của nó Giá trị thị trường hợp lý của bất kỳ tài sản nào chủ yếu bị ảnh hưởng bởi địa điểm, điều kiện thị trường và các yếu tố khác Vì vậy định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường
Thông thường, trước khi bất động sản được sử dụng vào một mục đích nhất định như chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm, cho thuê, góp vốn, đều phải được định giá Nếu bất động sản được đưa ra mua bán thì người định giá sẽ phải đánh giá tài sản đó và tư vấn cho khách hàng nên bán, nên mua ở mức bao nhiêu. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và thị trường tại thời điểm định giá
Như vậy việc định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định được tiến hành bởi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh Khi thực hiện công việc này, người định giá sẽ phải xem xét những người có khả năng mua bán, chuyển nhượng trên thị trường tại thời điểm định giá và các loại tài sản có thể thay thế cho tài sản này Dựa trên sự cạnh tranh của những người mua, người chuyển nhượng, người bán, người nhận chuyển nhượng tiềm năng, người định giá sẽ ước lượng được mức giá tài sản đó
Trong trường hợp có các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đây cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
Tầm quan trọng của định giá Bất động sản
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Việc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị trường bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp.
Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và người ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm: Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyết tranh chấp, tòa án.
Tổng quan nghiên cứu
1.2.1 Các nghiên cứu trên thế giới
Với tầm quan trọng thiết yếu của ngành, Định giá Bất động sản là một chủ đề đã được nghiên cứu rất nhiều trên thế giới, rất nhiều chuyên gia và nghiên cứu sinh nước ngoài đã tìm hiểu và góp phần làm hoàn thiện chủ đề này hơn Trong đó, nghiên cứu “Real Estate Valuation: The Effect of Market and Property Cycles” vào năm 1994 của Waldo Born & Stephen Pyhrr sử dụng mô hình với biến dòng tiền từ đó nêu lên được tác động của những chu kỳ trên lên giá trị của tài sản, cuốn sách có tên “Introducing Property Valuation” (2009) của Michael Blackledge và “Property
Valuation: In an Economic Context (2007)” của tác giả Peter Wyatt cung cấp các thông tin toàn diện về các khái niệm và phương pháp định giá bất động sản theo định hướng thực tế chứ không phải là cách tiếp cận lý thuyết thuần túy
Thêm vào đó bài viết “An Analysis of the Determinants of Industrial Property
Valuation” được đăng trên tạp chí Real Estate Research vào mùa hè năm 1993 nghiên cứu về những nhân tốt ảnh hưởng đến việc định giá đất công nghiệp,
“Uncertainty of property valuation as a subject of academic research” (2016) của tác giả Ewa Kucharska – Stasiak nghiên cứu về sự không chắc chắn của việc định giá BĐS,
Ngoài ra, còn các nghiên cứu mang tính đặc thù cho từng quốc gia, từng tổ chức như là “Variance in residential property valuation in Lagos, Nigeria” của tác giả Gabriel Kayode Babawale và Cyril Ayodele Ajayi vào năm 2011, “Developing an efficient property valuation system using the LADM valuation information model: A Croatian case study” của các tác giả Hrvoje Tomić Siniša, Mastelić Ivić,
Miodrag Roić và Josip Šiško vào năm 2020, và các nghiên cứu khác đã chỉ ra thực trạng của định giá BĐS trên các khu vực trên toàn thế giới
1.2.2 Các nghiên cứu trong nước
Thẩm định giá là một ngành nghề thiết yếu, dù mới nhưng cũng đã được quan tâm và có các công trình nghiên cứu trong nước về lĩnh vực này Phải kể đến năm
2011, Hội Thẩm định giá Việt Nam kết hợp với một số chuyên gia của Bộ Tài chính và Công ty thẩm định giá Tây Nam bộ, Nhà xuất bản Tài chính xuất bản cuốn sách
“Thẩm định giá bất động sản”, với hy vọng cuốn sách sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích đối với những người làm công tác thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp tại các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và những người học tập, nghiên cứu hoặc quan tâm đến lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thêm vào đó, “Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản” của tác giả Đoàn Văn Trường, do nhà xuất bản Khoa học và kỹ thuật xuất bản vào năm
2007 Thời điểm đó, ngành Thẩm định giá là một ngành còn xa lạ đối với người dân nước ta, cuốn sách cung cấp những kiến thức tổng quát ban đầu nhằm giúp người đọc làm quen với loại hình dịch vụ chuyên nghiệp mới này.
Ngoài ra, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: ‘Thẩm định giá bất động sản ở
Việt Nam – Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở việt nam Luận án tiến sỹ kinh tế Trần Thị Thanh Hà (2018) – Học viện tài chinh về “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay"; Khóa luận tốt nghiệp của sinh viênPhạm Thị Lệ Thanh
(2016) với đề tài “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam”; Luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh của
Phan Nguyễn Linh Đa (2013) - ĐH Đà Nẵng về “Hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản tại công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng".
Luận văn thạc sỹ Tài chính ngân hàng của Võ Ngọc Luân (2017) - ĐH Kinh tế Đà Nẵng về “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất đing sản cho vay tại ngân hàng thương mại cố phần Bản Việt" Khóa luận tốt nghiệp của Bùi Kiều Anh (2020)
“Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm định giá và giám định Tiên Phong”, và rất nhiều các công trình nghiên cứu khác đã chỉ ra được thực trạng và đã nêu lên được những giải pháp nhằm góp phần cải thiện tổ chức hoạt động ngành Thẩm định giá tại Việt Nam, từ đó góp phần đưa ngành này trở nên phát triển và được quan tâm đúng mức hơn.
1.2.3 Kết quả các nghiên cứu trước đó
Các công trình nghiên cứu đã phần nào hệ thống các vấn đề mang tính chất lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản Đồng thời, đánh giá phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá và chỉ ra một số hạn chế, nguyên nhân trong công tác thầm định giá tại các đơn vị Từ đó để xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản và kiến nghị với các bên liên quan, cơ quan nhà nước nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản tại một số đơn vị được nghiên cứu Thêm vào đó, nhờ kết quả của các công trình nghiên cứu đã góp phân cho chúng ta một cái nhìn hoàn thiện hơn vào thẩm định giá, góp phần hoàn thiện không chỉ hoạt động thẩm định giá của một số đơn vị cu thể mà là cả hoạt động thẩm định giá của Việt Nam
Mặc dù đã có khá nhiều công trình nghiên cứu về thẩm định bất động sản Tuy nhiên các công trình không đi vào phân tích, đánh giá về quy trình và phuơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay mà chỉ nghiên cứu về phương pháp thẩm định giá đối với một mục đích nhất định như thế chấp hoặc một loại bất động sản cụ thể như đất đai hay định giá sản phẩm của doanh nghiệp nhằm xác định giá bán ra trên thị trường
Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại công ty cổ phần Citics
Giới thiệu về công ty cổ phần Citics
Hình 2.1: Logo Công ty Cổ phần Citics
- Một số thông tin chung
+Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần Citics
+Trụ sở chính: LV1-00.16 Thủ Thiêm Lake View 1, số 19 đường Ven Hồ Trung Tâm, Phường An Khánh, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh
+Ngành nghề kinh doanh: Thẩm định giá
- Tầm nhìn và sứ mệnh
+Tầm nhìn: Trở thành một công ty công nghệ với hệ sinh thái dịch vụ bất động sản dẫn đầu tại Việt Nam.
+Sứ mệnh: Công ty mong muốn xây dựng lại một thị trường bất động sản mới,tận dụng sức mạnh của công nghệ, dữ liệu bản đồ và số hoá các mảnh thông tin để giúp cho các giao dịch, hoạt động liên quan đến bất động sản như là cho vay, mua bán, thuê, được diễn ra một cách thông minh, thuận tiện và hiệu quả, khắc phục những “nỗi đau” của thị trường BĐS
+Minh bạch: Thông tin minh bạch là sức mạnh, Citics trao quyền thông tin để người dùng có những quyết định tốt hơn.
+Hiệu quả: Hiệu quả là thước đo của mọi hành động, với Citics hiệu quả là giải quyết được các nhu cầu của thị trường.
+Sáng tạo: Với Citics sáng tạo là sự sống còn, là đòn bẩy để phát triển nhằm tạo ra những giá trị khác biệt và mang bản sắc riêng.
+Tốc độ: Tốc độ là tôn chỉ và nghĩ lớn hành động nhanh là giá trị bản sắc ở mỗi con người Citics.
+Tận tâm: Với khách hàng tận tâm trong từng dịch vụ, với đồng nghiệp tận tâm hỗ trợ, với xã hội tận tâm sẻ chia.
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Vào ngày 15/11/2018, tập đoàn Citics Group thành lập hai công ty tham gia vào thị trường BĐS, Công ty Cổ phần AZ Realty, hoạt động trong ngành kinh doanh BĐS và Công ty Cổ phần AZ Value (sau này được đổi tên là Công ty Cổ phần Citics vào ngày 22/05/2019), với ngành nghề kinh doanh là Thẩm định giá.
Vốn điều lệ ban đầu của công ty là 10 tỷ, với 11 cổ đông góp vốn gồm: ông Trần Minh Long (founder & CEO) nắm giữ 66,22% vốn, CTCP Đầu tư thương mại Ninga nắm giữ gần 9%, ông Phạm Anh Đức (Thành viên HĐQT) nắm giữ gần 6%, và ông Nguyễn Thọ Tuyển nắm giữ hơn 5% vốn Ngoài ra còn có 3 cổ đông khác là ông Lê Thọ Bình (1,526%), ông Lương Hoài Nam (gần 1,5%), ông Dương Văn Tin (2,38%), ông Đỗ Trần Trung (gần 3%), bà Trần Thị Kim Hà (2,03%), ông Chu Đăng Thiện (0,94%) và ông Phan Chu Minh (2,34%).
Tháng 9 năm 2019, Citics cho ra mắt lần đầu ứng dụng Thẩm định giá CiticsValuation phiên bản 1.0 dành cho các thẩm định viên của công ty, sau đó hai tháng,vào tháng 11/2019, công ty ký kết hợp đồng với đối tác đầu tiên là Ngân hàng BảnViệt.
Năm 2020 là một năm khó khăn với hầu hết các tổ chức tại Việt Nam nói riêng và trên thế giới nói chung Là một công ty mới thành lập, Citics không thể tránh khỏi những ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Tuy vậy, công ty đã nỗ lực vượt qua khó khăn và nhờ đó, trong năm 2020, Citics đã thành công ký kết hợp đồng với 9 định chế tài chính khác, phần lớn là các ngân hàng trong nước như là Ngân hàng Hàng hải, Ngân hàng Woori, HDBank
Vào tháng 6/2020, trang Web Citics.vn được lập ra, với hy vọng có thể tăng cường độ phủ sóng, Công ty chính thức chuyển đổi tên miền và bộ nhận diện thương hiệu mới Website Citics.vn mới được tích hợp thêm nhiều tính năng như: cho thuê bất động sản, mua bán bất động sản, bộ công cụ cho môi giới, giới thiệu khoản vay,… Với dịch vụ thẩm định giá C-value dành riêng cho hệ thống ngân hàng sẽ được sử dụng tại tên miền https://value.citics.vn (hoặc ứng dụng Citics Valuation) Từ trụ sở chính đặt tại TP HCM, Citics đã mở rộng thêm 11 văn phòng, có mặt tại 3 miền và nhiều tỉnh thành lớn trên cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương,
Ngày 03/12/2020, Citics nhận Giấy chứng nhận trở thành hội viên chính thức của Hội thẩm định giá Việt Nam Ngày 01/01/2021, công ty cho ra mắt bản nâng cấp của ứng dụng Thẩm định giá, Citics Valuation 2.0. Đặc biệt, vào tháng 03/2021, Công ty đã kêu gọi thành công 1 triệu USD từ các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đây là một số vốn khá lớn đối với một công ty thẩm định giá tại Việt Nam, là cột mốc quan trọng đánh dấu tiềm năng phát triển của công ty trong tương lai.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
Hình 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Citics
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics
- Hội đồng thành viên : là bộ phận có quyền lực cao nhất trong công ty, bao gồm những thành viên góp vốn vào công ty và quyết định những vấn đề quan trọng của Công ty.
Chủ tịch HĐTV: Trần Minh Long
- Ban giám đốc: Gồm Tổng giám đốc và các Phó Tổng giám đốc
Bảng 2.1: Ban giám đốc của Citics
STT Họ và tên Chức vụ
1 Trần Minh Long Tổng giám đốc
2 Vũ Hải Ninh Phó Tổng giám đốc
3 Phạm Anh Đức Phó Tổng giám đốc
4 Chu Đăng Thiện Phó Tổng giám đốc
5 Lê Quý Bình Phó Tổng giám đốc
6 Jani Rautiainen Phó Tổng giám đốc
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics
- Phòng Hành chính kế toán: trợ giúp Ban Giám đốc trong công tác điều hành, quản lý công ty, theo dõi và hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, cung cấp các báo cáo kế toán, thanh toán lương, tạm ứng cho cán bộ công nhân viên đi công tác,
- Phòng Hành chính Tổng hợp: Có nhiệm vụ quyết định về công tác tổ chức của Công ty, tổ chức nhân sự, quản lý công văn đến và đi, bảo vệ tài sản Công ty, có nhiệm vụ trợ giúp ban Giám đốc trong việc điều hành, quản lý Công ty, theo dõi và hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, cung cấp các báo cáo kế toán, thanh toán lương, tạm ứng cho cán bộ công nhân viên,
- Phòng thẩm định giá: Có chức năng cung cấp loại hình dịch vụ là thẩm định giá bao gồm: thẩm định giá Bất động sản, ôtô, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả tài sản vô hình.
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh gần đây Đơn vị: nghìn đồng
Bảng 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh các năm gần đây
Doanh thu từ kinh doanh BĐS và các nguồn khác
Doanh thu từ kinh doanh thẩm định giá
Nguồn: Phòng Hành chính – Kế toán Citics
Từ bảng trên, chúng ta có thể thấy kết quả hoạt động kinh doanh của Citcs chưa mang lại được lợi nhuận dương trong các năm trước, tuy vậy, công ty đã có lãi trong Quý I năm 2021, là dấu hiệu tích cực trong hoạt động kinh doanh của công ty.
Như đã trình bày ở trên, Citics group bao gồm 2 công ty là AZ Realty vàCitics Value, doanh thu từ việc kinh doanh BĐS (đến từ AZ Realty) có khởi đầu khá tốt vào năm 2018, khi công ty mới thành lập Tuy vậy, tình hình kinh doanh BĐS có dấu hiệu giảm sút, khi doanh thu cả năm 2019 đạt hơn 11 tỷ đồng và đến năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid -19, doanh thu của kinh doanh BĐS giảm 10.38%, chỉ đạt hơn 10 tỷ Chính vì vậy, vào cuối năm 2020, công ty quyết định tạm thời thu hẹp phạm vi hoạt động của AZ Realty, tập chung hơn vào Citics Value và việc nghiên cứu công nghệ.
Trong khi đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh thẩm định giá có sự tăng trưởng khá ổn định và có dấu hiệu tăng trưởng mạnh trong năm 2021 Doanh thu của Citics Value đạt 5,2 tỷ vào năm 2019, sau đó tăng hơn 4 tỷ vào năm 2020, tương đương với sự tăng trưởng lên tới 80%, mặc dù 2020 các doanh nghiệp đều gặp khó khăn do Covid -19, tuy nhiên phần lớn các đối tác của Citics Value là các ngân hàng, việc công ty có doanh thu tăng vượt trội trong năm 2020 là điều hoàn toàn bình thường
Tuy vậy, trong các năm trước, do Chi phí quá cao, khiến cho phần Doanh thu không đủ để bù đắp, khiến Công ty chưa đạt được Lợi nhuận dương Phần lớn các chi phí là dành cho đội ngũ IT của Công ty để xây dựng và hoàn thiện hệ thống phần mềm Tuy vậy, có một dấu hiệu tốt là Lợi nhuận của công ty đã tăng dần qua các năm, và gần đạt đến điểm hòa vốn hơn, đặc biệt là công ty đã thu được khoảnLợi nhuận dương vào vào QI năm 2021.
Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Citics
2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định bất động sản
2.2.1.1 Các văn bản pháp lý của nhà nước
- Luật Giá số 11/2012/QH13 do Quốc Hội ban hành ngày 20/6/2012
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về Thẩm định giá
- Nghị định số 177/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 14/11/2013,Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá
- Luật số 45/2013/QH13 do Quốc Hội ban hành ngày 29/11/2013, Quy định về quản lý sử dụng đất đai
Công ty Cổ phần Citics đã tuân thủ theo các quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật trên các văn bản pháp lý, có nội dung chủ yếu quy định chung về thẩm định giá, các tiêu chuẩn, nghĩa vụ, quyền hạn của Chuyên viên thẩm định về giá. Văn bản quy định điều kiện thành lập các tổ chức có ngành nghề kinh doanh thẩm định giá, chức năng, nhiệm vụ, quy định về văn bản, tờ trình, chứng chỉ hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá Các quy định quản lý của nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá; xử lý các tranh chấp về định giá.
2.2.1.2 Các văn bản pháp lý của Bộ Tài Chính
- Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03 và 04
- Thông tư 28/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10.
- Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định
- Thông tư liên tịch số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP, do Bộ Tài Chính ban hành ngày 18/8/1994 với nội dung Phương pháp xác định giá trị còn lại.
Công ty luôn lấy các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính làm kim chỉ nam cho mọi quy trình, phương pháp của Citics Từ đó, xây dựng một hệ thống tuy sáng tạo mới mẻ nhưng vẫn theo đúng quy chuẩn pháp luật nhà nước
2.2.1.3 Các văn bản pháp lý của tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn các tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn các tỉnh, thành phố
Các quyết định trên được các thẩm định viên sử dụng thường xuyên trong quá trình thẩm định, khung giá đất để xác định giá UBND của tài sản và có thể làm cơ sở xác định giá trong một vài trường hợp, đơn giá xây dựng được sử dụng trong phương pháp định giá chi phí, và Quyết định hạn mức giao đất được sử dụng trong trường hợp tài sản có đất hỗn hợp (đất ở và đất vườn, đất lúa, )
2.2.2 Bộ máy tổ chức hoạt động định giá
Nghiệp vụ định giá tại Citis được thực hiện bởi rất nhiều thành phần có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn tăng dần theo các cấp
Hình 2.3: Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động định giá Citics
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics
Chuyên viên định giá: Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán…ưu tiên có kinh nghiệm ít nhất 1 năm trong nghề thẩm định hoặc thị trường BĐS.
Kiểm soát viên: Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá,kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán…, kinh nghiệm ít nhất 2 năm tại vị trí tương đương, Ưu tiên các ứng viên có thẻ thẩm định viên về giá Có kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức thẩm định giá trong và ngoài nước, tổ chức định giá của ngân hàng.
Giám đốc phê duyệt (Chuyên gia phê duyệt): Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán…, kinh nghiệm 3 năm trở lên tại vị trí tương đương, yêu cầu các ứng viên có thẻ thẩm định viên về giá.
Giám đốc nghiệp vụ (Valuation Director): là thành viên ban lãnh đạo công ty, là thẩm định viên đã có thẻ thẩm định viên về giá, chịu trách nhiệm đảm bảo tính chuyên môn của các hồ sơ và ký tên dưới các chứng thư do công ty phát hành.
2.2.3 Quy trình và các phương pháp thẩm định bất động sản tại công ty cổ phần Citics
Dựa theo quyết định số 1103A/2021/QĐ-CITICS do Công ty Cổ phần Citics ban hành vào ngày 11/03/2021, về việc quy trình lập và phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá phải được thực hiện đầy đủ và chính xác theo các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản
Bước 2: Khảo sát tài sản định giá
Bước 3: Khảo sát tài sản so sánh
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 5: KSV kiểm duyệt hồ sơ
Bước 6: CGPD kiểm duyệt hồ sơ
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản Đây là bước tiếp nhận các hồ sơ từ các khách hàng của công ty (phần lớn là các hồ sơ vay vốn thế chấp của các ngân hàng), khi các ngân hàng có nhu cầu định giá một hồ sơ vay vốn, các nhân viên tín dụng của ngân hàng đối tác sẽ được cung cấp một tài khoản để truy cập vào ứng dụng dành cho khách hàng của công ty (ứng dụng Citics Valuation đã được nhắc đến trong phần 2.1.3.1), từ đó hồ sơ sẽ được chuyển tới cho bộ phận kinh doanh, đến điều phối và điều phối sẽ phân công cho các Thẩm định viên trên hệ thống C.Value dành cho Thẩm định viên (ứng dụng đã được nhắc đến trong phần 2.1.3.2).
Người chịu trách nhiệm: Chuyên viên định giá
- Tiếp nhận hồ sơ tài sản và thông tin khách hàng trên hệ thống C.Value: https://value-admin.citics.vn Mỗi một Thẩm định viên sẽ được phân một tài khoản trên hệ thống dựa theo chức trách của mình, sau khi được điều phối phân hồ sơ, các TĐV truy cập vào tài khoản của mình để tiếp nhận các thông tin pháp lý của tài sản được phân.
- Kiểm tra thông tin pháp lý của TSTĐ, kiểm tra hồ sơ pháp lý được nhận có bị thiếu trang hay bị rách, mờ, không rõ ràng hay không.
- Yêu cầu tín dụng hoặc khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định.
- Xác định vị trí của TSTĐ
- Tìm hiểu thông tin các tài sản so sánh trong khu vực (nếu có)
- Chuẩn bị công cụ dụng cụ cần thiết cho việc khảo sát (Biên bản khảo sát, máy đo khoảng cách, )
Bước 2: Khảo sát tài sản định giá Đây được coi là bước quan trọng nhất trong quá trình định giá, là bước then chốt để xác định giá trị của tài sản Dựa theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 của BTC, TĐV phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Người chịu trách nhiệm: Chuyên viên định giá
- Thu tiền từ khách hàng và cung cấp phiếu thu (trong trường hợp khách hàng thanh toán bằng tiền mặt)
- Khảo sát thực tế TSTĐ, kiểm tra các thông tin về tài sản như là vị trí thực tế của bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng, cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá;
- Thu thập hồ sơ, thông tin, tài liệu pháp lý bổ sung (trong trường hợp chưa đủ để xác định giá)
- Thu thập thông tin liên quan đến tài sản từ khách hàng để lập Biên bản khảo sát
- Lấy chữ ký xác nhận của khách hàng vào BBKS
- BBKS đã có chữ ký xác nhận của khách hàng
- Tiền thu từ khách hàng và phiếu thu đã có chữ ký khách hàng
- Hồ sơ, tài liệu pháp lý (nếu có)
Tìm ba tài sản tương đồng thực tế đang được giao dịch hoặc đã giao dịch thành công (không quá 6 tháng) trên thị trường TĐV cần khảo sát để biết được các thông số cụ thể như là: địa chỉ, hướng, các thông số kích thước, hình dạng, giá bán, và chụp ảnh TSSS từ tổng quan đến chi tiết.
Khi Thẩm định viên lựa chọn các TSSS đang được giao bán trên thị trường, TĐV cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh Việc điểu chỉnh mức giá sau thương lượng sẽ phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng đối tác của công ty và một vài tiêu chí khác như đối tượng giao dịch (là chủ nhà hay môi giới), thời gian từ lần đầu chào bán đến thời gian thẩm định thông thường sẽ dao động từ 90-95% mức giá chào bán.
Đánh giá tổ chức hoạt động thẩm định bất động sản tại công ty cổ phần Citics
2.3.1 Những kết quả đã đạt được
Dù là một công ty mới được thành lập, còn khá non trẻ trong ngành Thẩm định,công ty đã vận dụng công nghệ làm thế mạnh trong nghiệp vụ Thẩm định giá Hiện tại, phần lớn các công ty trong ngành thẩm định vẫn đang áp dụng ứng dụngMicrosoft Excel trong quá trình lập Chứng thư thẩm định giá, điều này dẫn đến việc kéo dài thời gian lập hồ sơ, khó quản lý triệt để và dễ dẫn đến những lỗi sai khi thao tác nhầm Đối với Citics, công ty đã chủ động xây dựng, hoàn thiện và phát triển một hệ thống công nghệ, để liền mạch các bước từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khâu xuất chứng thư, một phần mềm dành riêng cho các khách hàng của công ty, kết nối với bộ phận kinh doanh và bộ phận nghiệp vụ, điều này giúp cho công ty quản lý hồ sơ dễ dàng hơn và đảm bảo được thời gian và chất lượng của từng hồ sơ Chính vì thế Công ty đã đạt được một số thành công nhất định như sau:
Thứ nhất, công ty đã xây dựng được một quy trình định giá tuy cô đọng nhưng vẫn tuân theo các Tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính, tuần tự, chi tiết, chặt chẽ, hợp lý, khoa học, điều này giúp các Chuyên viên định giá hay các Cộng tác viên thẩm định có thể dễ dàng theo các quy trình này, giúp công ty tiết kiệm thời gian đào tạo, nâng cao hiệu quả thẩm định giá
Thêm vào đó, các hồ sơ của công ty đều qua nhiều khâu kiểm soát sát sao từ Chuyên viên định giá, Kiểm soát viên, Chuyên gia phê duyệt, để đảm bảo chất lượng của từng hồ sơ, kết quả cuối cùng đưa tới khách hàng là kết quả hợp lý nhất.
Thứ hai, phần lớn cách tiếp cận tài sản của Công ty là theo giá trị thị trường, điều này sẽ giúp thể hiện giá trị tài sản một cách tương đồng với những biến động của thị trường Bất động sản vào thời điểm khảo sát Nhờ đó, các khách hàng của công ty hài lòng với chất lượng dịch vụ của Citics, tuy nhiên vẫn đảm bảo được khẩu vị rủi ro của từng Ngân hàng đối tác
Thứ ba, nhờ sự sáng tạo trong việc xây dựng hệ thống, tác phong chuyên nghiệp của các bộ phận trong công ty, hiện tại số lượng hồ sơ thẩm định giá và sơ bộ giá tại công ty đang ngày càng tăng, trong 4 tháng đầu năm 2021, công ty đã có khoảng 1800 hồ sơ thẩm định và gần 6000 hồ sơ sơ bộ giá Với tình hình dịch bệnh Covid-19 vào đầu năm 2021, và một công ty thẩm định có thâm niên dưới 3 năm, đây là một con số khá ấn tượng, là minh chứng cho khả năng phát triển trong tương lai của Citics.
Thông thường, khi các ngân hàng lựa chọn đối tác doanh nghiệp thẩm định giáTài sản, ngân hàng sẽ yêu cầu đối tác của mình có thâm niên định giá trên 3 năm.Tuy nhiên với các lợi thế cạnh tranh của Citics là Chất lượng – Thời gian – Phí, và nền tảng công nghệ mới, vượt trội hơn các công ty định giá độc lập, Citics đã là đối tác với rất nhiều ngân hàng tại Việt Nam trong vòng 3 năm kể từ khi thành lập công ty.
Thứ tư, nguồn lao động trẻ, nhiệt tình, chăm chỉ, ham học hỏi và Ban lãnh đạo
Công ty quan tâm đến nhân viên Độ tuổi trung bình của trụ sở Hà Nội là dưới 30 tuổi, vì vậy môi trường làm việc tại Citics khá trẻ trung, năng động Tuy nhiên tất cả đều được đào tạo từ các trường Kinh tế trên cả nước, và tất cả nhân viên đều rất chăm chỉ nhiệt tình Các bạn trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm thì rất tích cực trau dồi, trao đổi với những người đi trước với một thái độ cầu tiến, các nhân viên có nhiều kinh nghiệm hơn thì luôn quan tâm đến các em, cố gắng chỉ dạy vì thế các nhân viên tại công ty rất gắn bó với nhau
Ba tháng một lần, ban lãnh đạo công ty sẽ họp với riêng từng người để lấy ý kiến các nhân viên trong công ty, từ đó, nhân viên được nêu lên ý kiến của mình về những khó khăn trong quá trình làm việc, những điều mong muốn công ty quan tâm hơn, vừa là cơ hội để Ban lãnh đạo gần gũi hơn với các nhân viên, vừa để Ban lãnh đạo đánh giá tình hình tại công ty để có các biện pháp nâng cao sự hài lòng trong công việc của các nhân viên.
2.3.2 Những hạn chế còn tồn tại
Tuy công ty có những điểm mạnh như trên, nhưng vẫn còn tồn tại một số khó khăn, làm cản trở quá trình phát triển của công ty, nếu có thể khắc phục những điểm yếu này, công ty dễ dàng đạt được mục tiêu trở thành công ty Thẩm định giá dẫn đầu tại Việt Nam
Thứ nhất, Hệ thống định giá tại Citics và các phần mềm khác phục vụ công tác định giá còn nhiều lỗ hồng
- Tuy công ty đặt ra thời gian giới hạn cho từng hồ sơ thẩm định cũng như sơ bộ, tuy nhiên phần lớn các hồ sơ đều bị vượt quá thời gian quy định của hệ thống.Ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng dịch vụ của Citisc, vì một trong những lợi thế cạnh tranh của Citics là thời gian thực hiện hồ sơ nhanh, vượt trội hơn các đối thủ cạnh tranh của mình
Việc thời gian được cài đặt chạy từ khâu “Tạo hồ sơ Thẩm định” là bất hợp lý, bởi vì kể từ lúc hồ sơ được khởi tạo, chuyên viên sẽ cần thống nhất với khách hàng về thời gian khảo sát, sau đó CVĐG cần di chuyển tới vị trí của tài sản, khảo sát TSTĐ, tìm TSSS, sau đó về lập chứng thư TĐG Tất cả các hành động trên rất khó để thực hiện trong vòng 3 tiếng Trong trường hợp khách hàng thay đổi giờ khảo sát, Tài sản tọa lạc tại khu vực ngoại tỉnh, cách xa văn phòng thì việc thực hiện hoàn thành 1 hồ sơ trong thời gian quy định của công ty lại càng khó thực hiện hơn
Chính vì thế, khi hồ sơ được Điều phối viên phân công đến CVĐG, thông thường các hồ sơ đã đều quá hạn thời gian quy định Nếu công ty lấy thời gian đó làm thước đo kỹ năng và chất lượng công việc của CVĐG thì rất không công bằng.
- Ứng dụng Citics Valuation dành cho các Chuyên viên tín dụng (CVTD) chưa tương thích với nhiều dòng điện thoại Hiện nay, chỉ các cán bộ tín dụng sở hữu điện thoại thông minh của các hãng điện thoại như là Iphone, Samsung, Vsmart… mới tương thích và có thể sử dụng ứng dụng Citics Valuation Ngoài ra, các hãng điện thoại khác như là Oppo, Huawei… thì ứng dụng trên sẽ không hỗ trợ Bên cạnh đó, việc lập tài khoản cho ứng dụng này, các CVTD cần liên hệ làm việc với bộ phận Kinh doanh của Citisc Chính vì thế, ứng dụng chưa tiếp cận tới tất cả các CVTD, dẫn đến việc các CVTD dùng chung một tài khoản với nhau, gây khó khăn trong việc quản lý hồ sơ, hay trong việc liên hệ với người quản lý hồ sơ đó.
Thứ hai, phương pháp định giá chưa được sử dụng đa dạng, linh hoạt Phần lớn các tài sản được định giá bằng phương pháp so sánh, hoặc so sánh kết hợp với chi phí Tuy điều này sẽ giúp giá trị của tài sản đúng với giá thị trường nhưng sẽ mang kèm theo đó là một số cản trở
Trong một vài trường hợp, việc khai thác thông tin đã giao dịch thành công là một công việc không dễ dàng, vì phần lớn các môi giới BĐS không thể hoặc không muốn cung cấp thông tin về tài sản đã giao dịch thành công, chính vì thế, các TĐV sẽ sử dụng thông tin tài sản đang giao bán trên thị trường, dẫn đến sự sai lệch trong đơn giá chỉ dẫn, từ đó làm sai lệch đơn giá thẩm định Thêm vào đó, phương pháp so sánh chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này mang lại rất nhiều khó khăn trong việc tìm tài sản tưởng đồng, và thông thường tài sản so sánh tìm được lại kém tương đồng, kết quả thu được thiếu sức thuyết phục. Đối với phương pháp chi phí, các tài sản có công trình xây dựng trên đất, khách hàng thường không cung cấp cho đơn vị Thẩm định giá Giấy phép xây dựng vì một số lý do như là: làm mất, không có giấy phép,…, chính vì thế CVĐG đôi khi không nắm rõ được kết cấu của TSTĐ để xác định giá công trình xây dựng Ví dụ như những công trình trên đất có gia cố bằng cọc BTCT sẽ có giá trị cao hơn những công trình không gia cố bằng cọc BTCT Tuy nhiên, các CVĐG chỉ có thể xác nhận thông tin này qua chủ nhà và đôi khi chủ nhà cũng không nắm rõ được ngôi nhà mình sở hữu
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CITICS
Định hướng của Công ty Cổ phần Citics trong hoạt động định giá Bất động sản
3.1.1 Phát triển Hệ thống thẩm định
Thẩm định giá là ngành nghề kinh doanh chính của Công ty Cổ phần Citics, vì vậy công ty Citics tiếp tục chú trọng vào tổ chức xây dựng, và phát triển Hệ thống tổ chức hoạt động định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng Công ty hiện đang sử dụng nguồn lực tài chính để đầu tư chủ yếu vào bộ phận công nghệ để từng bước hoàn thiện hệ thống Thẩm định giá, với việc sửa các lỗi đang tồn tại nhờ sự góp ý của các nhân viên trong công ty Hiện tại công ty đang sử dụng hệ thống phiên bản 2.0, trong tương lai để nâng cao chất lượng thẩm định, chắc chắn hệ thống sẽ được nâng cấp để vừa rút ngắn thời gian thực hiện, vừa đạt được chất lượng hồ sơ cao hơn.
Ngoài ra, trong tương lai gần, Citics tích hợp thêm nhiều tính năng trong hệ thống, phải kể đến là việc ra mắt ứng dụng dành cho các Chuyên viên định giá. Hiện tại, công việc tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận kinh doanh, phân công hồ sơ cho CVĐG đang sẵn sàng tiếp nhận hồ sơ được đảm nhiệm vởi Điểu phối viên Tuy nhiên tới đây, lấy ý tưởng từ các ứng dụng xe ôm công nghệ, Citics tiến hành ra mắt ứng dụng điện thoại dành cho các CVĐG, được tự động phân công hồ sơ định giá, được quyền đồng ý hoặc từ chối hồ sơ được giao (tuy nhiên trong trường hợp hồ sơ bị từ chối quá nhiều sẽ được phân công bắt buộc), ngoài ra khi khách hàng thay đổi thời gian khảo sát, CVĐG có thể trả lại để hệ thống tiến hành điều phối lại
Trích câu trả lời phỏng vấn của ông Trần Minh Long, CEO của Citics Group,
“ Citics đang tập trung cho 2 việc: Sản phẩm định giá và dữ liệu Nếu các điều kiện thuận lợi, cuối năm nay hoặc đầu năm sau, chúng tôi sẽ đạt điểm hòa vốn.Nhưng chắc chắn chúng tôi còn muốn đi xa hơn thế”.
Trong những năm đầu của của vòng đời, Citics chấp nhận có dòng tiền âm để đầu tư, xây dựng hệ thống, với mục tiêu đạt điểm hòa vốn vào cuối năm 2021. Ngoài ra, Citics tiến hành ký kết hợp đồng với nhiều đối tác ngân hàng, phải kể đến ngân hàng Shinhan, và nhiều ngân hàng khác đã được lên kế hoạch kinh doanh. Citics xác định bên cạnh Thành phố Hồ Chí Minh, thì Hà Nội, Cần Thơ, Đà Nẵng là bốn địa bàn kinh doanh chính của Citics, đại diện cho Miền Bắc, Miền Trung, Miền Nam và Miền Tây.
3.1.3 Phát triển Kho dữ liệu thông tin
Dữ liệu được Citics coi như là cốt lõi của sự phát triển lâu dài và là phương thức để tạo ra sự khác biệt so với các công ty cùng ngành, là gốc rễ của vấn đề bất cập trong thị trường Thẩm định tại Việt Nam Hiện tại, Công ty đã thu thập được hơn 10 triệu thông tin về BĐS trên cả nước, trong tương lai Công ty tiến hành mở rộng Kho thông tin dữ liệu Citics Data Warehouse, thu thập thông tin của hầu hết các BĐS trên khắp các tỉnh thành trên cả nước, từ đó thúc đẩy sự minh bạch trong thông tin của thị trường BĐS, giúp cho việc ước tính giá trị của một bất động sản trở nên thuận tiện và chính xác hơn
3.1.4 Phát triển nguồn nhân lực, mở rộng địa bàn
Hiện tại Citics có 11 văn phòng đại diện trải dài khắp các tỉnh thành, gồm khoảng hơn 100 nhân viên, tuy nhiên với mục tiêu xây dựng ứng dụng điện thoại dành cho Chuyên viên thẩm định, Citics dự định mở rộng nguồn nhân lực dựa trên ứng dụng trên điện thoại Hướng tới việc linh động trong công việc, các địa bàn tiếp theo của Công ty sẽ không có văn phòng, tất cả sẽ được làm việc trực tuyến, tiếp kiệm chi phí vận hành Các chuyên viên định giá sẽ ở tại địa phương mình sinh sống, nhận đơn hàng phù hợp sau đó tiến hành thẩm định.
Trong tổng số nhân viên của Công ty, tỷ trong nhân viên thuộc khối Thẩm định là lớn nhất và đây cũng là bộ phận cốt lõi, chính vì thế bộ phận này được kỳ vọng có sự tăng trưởng nhanh nhất trong thời gian sắp tới, đặc biệt là khi văn phòng HàNội đang có mức tăng trưởng lớn về khối lượng hồ sơ và sẽ thay đổi văn phòng,nâng cao cơ sở vật chất trong cuối năm 2021.
3.1.5 Phát triển dịch vụ khác kết hợp Thẩm định giá
Với tầm nhìn Trở thành một công ty công nghệ với hệ sinh thái dịch vụ bất động sản dẫn đầu tại Việt Nam nói chung và Thẩm định giá nói riêng, tương lai hướng đến Citics sẽ phục vụ toàn bộ vòng đời sở hữu và sống trong một ngôi nhà:mua nhà, bán nhà, thuê nhà, cho thuê, tài chính, tu sửa và nhiều hơn nữa.
Các giải pháp hoàn thiện tổ chức hoạt động định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Citics
3.2.1.1 Nâng cao chất lượng quy trình và phương pháp định giá
Giải pháp nâng cao quy trình định giá.
Quy trình định giá như là xương sống của một tổ chức Thẩm định, vì thế, xây dựng được một quy trình chuẩn chỉ, đầy đủ, dễ hiểu là một việc quan trọng, mang tính quyết định đến chất lượng nghiệp vụ thẩm định Như đã nhắc đến bên trên, quy định thẩm định giá tại Citics tuy khoa học và dễ hiểu nhưng vẫn còn chưa thực sự hoàn thiện, dẫn đến một vài khuyết điểm trong công tác thẩm định BĐS Vì vậy để có thể hoàn thiện Tổ chức hoạt động Thẩm định giá, công ty cần hiệu chỉnh các bước trong quy trình,
- Trong bước tiếp nhận hồ sơ, Công ty cần yêu cầu khách hàng hoặc Chuyên viên tín dụng trực tiếp quản lý hồ sơ của khách hàng cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan như là sổ đỏ/sổ hồng (đầy đủ, rõ ràng tất cả các mặt bao gồm các trang trong sổ; trang bổ sung và mặt sau trang bổ sung nếu có), Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (đầy đủ rõ ràng cả hai mặt), giấy phép xây dựng nhà ở (nếu có), và các giấy tờ liên quan khác Công ty cần đảm bảo có tất cả các thông tin pháp lý trên trước khi tiến hành bước tiếp theo để không mất thời gian của đôi bên Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được đầy đủ giấy tờ pháp lý, Công ty cần mạnh dạn từ chối hồ sơ, chờ tới khi được bổ sung đầy đủ Tránh trường hợp không thể xuất chứng thư vì lý do thiếu giấy tờ pháp lý, vừa lãng phí thời gian, vừa lãng phí công sức.
- Thêm vào bước “Lập kế hoạch Thẩm định giá” cho phù hợp với quy định. Trong Tiêu chuẩn thẩm định giá BĐS của Bộ tài chính quy định nội dung kế hoạch bao gồm:
+ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc, phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
+ Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá + Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
+ Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
- Điều chỉnh thêm chữ ký của Chuyên viên định giá, Kiểm soát viên và Chuyên gia phê duyệt trong Chứng thư thẩm định giá hay Báo cáo Thẩm định giá, để các thành viên trong khối Thẩm định của công ty nâng cao trách nhiệm trong công việc cũng như là dễ dàng truy cứu trách nhiệm khi hồ sơ gặp vấn đề pháp lý, từ đó nâng cao chất lượng của hồ sơ thẩm định BĐS của công ty.
- Ngoài ra là việc gọi điện hẹn giờ khảo sát với khách hàng bị trùng lặp, rườm rà Sau khi hồ sơ thẩm định được khởi tạo, bộ phận Admin sẽ gọi điện liên hệ với bên khách hàng để thống nhất thời gian khảo sát TSTĐ Tuy vậy, người trực tiếp khảo sát tài sản là các Chuyên viên định giá, sau đó sẽ gọi điện lại cho khách một lần nữa để xác nhận lại thời điểm Công ty nên lược bỏ việc gọi điện cho khách hàng của Admin vì đây là một bước không cần thiết, vì trước khi muốn thống nhất được giờ với khách, Admin sẽ cần trao đổi trước với CVĐG Chính vì thế, việc loại bỏ khâu gọi điện của Admin sẽ không ảnh hưởng gì đến chất lượng cũng như độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ của Công ty, mà thay vào đó, sẽ tiết kiệm thời gian của bộ phận Admin cũng như là của người sừ dụng dịch vụ của Citisc.
- Luôn cập nhật các Tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính, trong bối cảnh pháp luật về Thẩm định giá nói chung và Thẩn định giá BĐS nói riêng còn đang trong quá trình hoàn thiện, các cơ quan nhà nước sẽ thường xuyên ra các chỉ thị, thông tư, luật để bổ sung, hoàn thiện hành lang pháp lý hiện tại Không chỉ thế, Công ty có thể tổ chức các buổi gặp mặt, trao đổi kinh nghiệm với các tổ chức Thẩm định giá nước ngoài để học hỏi họ trong việc tổ chức hoạt động Thẩm định giá Bất động sản cũng như là cách thức quản trị một công ty Thẩm định giá BĐS.
Giải pháp nâng cao chất lượng các phương pháp định giá
Hiện tại phần lớn các phương pháp định giá được áp dụng chủ yếu tại Công ty là Phương pháp so sánh và Phương pháp chi phí,
- Trong Phương pháp so sánh,
+ Việc điều chỉnh các yếu tố sai khác của TSTĐ và TSSS là một bước quan trọng trong quy trình định giá, các Thẩm định viên sẽ dựa vào đó xác định được đơn giá chỉ dẫn của từng TSSS, sau đó, đơn giá thẩm định sẽ được tính toán dựa trên các đơn giá chỉ dẫn Vậy nên có thể nói việc điều chỉnh tỷ lệ sai khác là bước quyết định để xác định được giá trị của TSTĐ Tuy nhiên Công ty Cổ phần Citics chưa có một quy định cụ thể hướng dẫn về việc điều chỉnh này, tuy là đã có thuật toán để đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh nhưng phần lớn còn mang tính chủ quan rất nhiều Công ty có thể thiết lập một quy tắc điều chỉnh dành cho các Chuyên viên thẩm định, dựa trên các nguyên tắc đó, các điều chỉnh tỷ lệ sẽ có quy củ hơn, mang tính khách quan hơn
+ Ngoài ra các Chuyên viên định giá có thể tìm nhiều hơn 3 TSSS để có cái nhìn tổng quan hơn về khu vực thẩm định Ngoài ra, khi tìm hiểu các thông tin so sánh, TĐV cần hỏi kỹ hơn về thông tin môi giới hoặc chủ nhà thường không công khai như là: lỗi phong thủy, vấn đề quy hoạch để từ đó có căn cứ để điều chỉnh giá.
- Về phương pháp chi phí:
+ Hiện nay đối với việc công trình xây dựng không có giấy phép hoặc chưa cung cấp được giấy phép xây dựng, Citics vẫn tính giá trị công trình với đơn giá như công trình có giấy phép Công ty có thể áp dụng mức giá bằng 70% hoặc 50% so với công trình được công nhận pháp lý để tạo ra sự công bằng hơn trong việc tính giá trị công trình
+ Ngoài ra, Công ty có thể cân nhắc những chi phí khác trong việc xây dựng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: chi phí nhân công, chi phí nguyên vật liệu, để tính vào giá trị của một ngôi nhà.
- Bên cạnh hai phương pháp trên, công ty cần nghiên cứu để đang dạng hóa các phương pháp thẩm định, bởi vì các BĐS luôn có tính độc nhất, các BĐS thường sẽ khác nhau nên việc áp dụng cùng một phương pháp thẩm định đôi khi sẽ không phù hợp, đặc biệt là các BĐS đặc biệt như: trường học, chùa, đất thương mại dịch vụ, thì việc thực hiện phương pháp so sánh hoặc chi phí là bất hợp lý Công ty có thể thực hiện phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư trong các tình huống đặc biệt, bên cạnh hai phương pháp định giá thông thường.
3.2.1.2 Nâng cao chất lượng nhân sự
Nhân sự luôn đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triên của công ty, một nguồn lao động chất lượng sẽ mang đến một công ty chất lượng về mọi mặt Với ngành nghề kinh doanh chính là Thẩm định giá, bên cạnh các phòng ban khác, Công ty cần chú trọng đặc biệt tới nguồn nhân lực khối nghiệp vụ Thẩm định
- Công ty có thể nâng cao chất lượng đào tạo đội ngũ nhân viên với các khóa đào tạo trong tương lai, Công ty có thể sắp xếp các khóa học đào tạo nghiệp vụ vào sáng thứ 7 hàng tuần Nội dung các khóa học tập trung chủ yếu vào các nghiệp vụ định giá, phổ biến các quy trình Thẩm định giá, quy định của công ty; truyền tải kinh nghiệm của lãnh đạo tới các nhân viên; hướng dẫn thao tác trên phần mềm dành cho nhân viên mới và nêu lên một vài trường hợp đặc biệt trong quá trình định giá BĐS Các khóa học này vừa để bổ sung kiến thức dành cho các Chuyên viên định giá, vừa là cơ hội để các nhân viên nêu lên ý kiến của bản thân, cùng nhau trao đổi về nghiệp vụ Thẩm định nói chung và Thẩm định giá BĐS nói riêng.
