Hoàn thiện chính sách phát triển nhà Ở xã hội tại thành phố thủ dầu một tỉnh bình dương

Để khắc phục những hạn chế nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOXH tại TDM trong thời gian tới, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp đó là: Hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển NOX

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG

NGUYỄN DUY KHÁNH MSHV: 21001033

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ

Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT

TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

MÃ NGÀNH: 8310110

Bình Dương – Năm 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG

NGUYỄN DUY KHÁNH MSHV: 21001033

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ

Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT,

TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

MÃ NGÀNH: 8310110

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1: TS VÕ MINH LONG

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 2: TS HUỲNH VĂN SÁU

Bình Dương - Năm 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội

tại thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương” là bài nghiên cứu của chính tôi

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác

Bình Dương, ngày……tháng… năm 2023

Tác giả

Nguyễn Duy Khánh

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám hiệu trường Đại học Bình Dương, Khoa Kinh tế, Giảng viên tham gia giảng dạy đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho người nghiên cứu trong quá trình học tập và thực hiện đề tài luận văn tốt nghiệp

Tác giả chân thành gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Võ Minh Long và TS Huỳnh Văn Sáu đã tận tình cung cấp tài liệu, hướng dẫn, giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tác giả gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, lãnh đạo và các anh/chị đồng nghiệp đã hỗ trợ cung cấp tài liệu liên quan trong quá trình thực hiện luận văn

Các Anh/chị Học viên ngành Quản lý kinh tế và gia đình đã động viên, giúp

đỡ và cung cấp cho tác giả những thông tin, tài liệu có liên quan trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Trân trọng cảm ơn!

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trong nhiều năm qua nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có nhà ở, thu hút các thành phần kinh tế trong việc giải quyết vấn đề thiết yếu của mọi người trong xã hội đó chính là nhu cầu về nhà ở Ở Thủ Dầu Một (TDM) nói riêng và tỉnh Bình Dương nói chung trong thời gian qua

đã có những chính sách quan trọng được chính quyền địa phương ban hành nhằm giải quyết vấn để về nhà ở và bước đầu đã mang lại những kết quả cao

Trong nội dung luận văn, tác giả phân tích thực trạng, luận văn nhận định được những thành công mà địa phương đã thực hiện được trong quá trình thực hiện các chính sách phát triển NOXH Tuy nhiên cũng có những hạn chế cần khắc phục

Để khắc phục những hạn chế nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOXH tại TDM trong thời gian tới, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp đó là: Hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển NOXH; Tăng cường nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư phát triển NOXH; Áp dụng các chính sách ưu đãi đối với người dân có thu nhập thấp; Tăng cường thanh tra, kiểm tra, đôn đốc trong tất cả các khâu của quá trình phát triển NOXH

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH SÁCH CÁC BẢNG viii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tổng quan nghiên cứu 3

3 Mục tiêu nghiên cứu 6

3.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát 6

3.2 Mục tiêu cụ thể 6

4 Câu hỏi nghiên cứu 7

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 7

6 Phương pháp nghiên cứu 7

7 Ý nghĩa thực tiễn và khoa học của đề tài 7

8 Bố cục của đề tài 8

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 9

1.1 Một số khái niệm 9

1.1.1 Nhà ở xã hội 9

1.1.2 Phát triển nhà ở xã hội 9

1.1.3 Chính sách phát triển nhà ở xã hội 9

1.2 Đặc điểm nhà ở xã hội 10

1.3 Vai trò của việc phát triển nhà ở xã hội 11

1.4 Nội dung phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị 15

1.5 Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị 15

1.6 Quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về NOXH 16

1.6.1 Đối tượng được hưởng chính sách 16

1.6.2 Điều kiện được hưởng chính sách 17

1.6.3 Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ 17

1.6.4 Nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH đầu tư xây dựng theo dự án 18

1.6.5 Tiêu chuẩn về diện tích đối với NOXH 19

1.6.6 Giao dịch NOXH 20

1.7 Kinh nghiệm phát triển NOXH ở một số địa phương và bài học cho thành phố TDM 21

1.7.1 Kinh nghiệm phát triển NOXH tại tinh Bắc Ninh 21

1.7.2 Kinh nghiệm phát triển NOXH tại Hải Phòng 22

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT GIAI ĐOẠN 2018 -2022 25

2.1 Giới thiệu về thành phố Thủ Dầu Một 25

2.1.1 Tình hình kinh tế 25

2.1.2 Đặc điểm về dân số 27

2.2 Thực trạng thực hiện các chính sách phát triển NOXH tại thành phố Thủ Dầu Một 28

2.2.1 Thực trạng áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Dầu Một 28

2.2.2 Nhu cầu nhà ở của tỉnh Bình Dương 29

2.2.2 Triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một 31

2.2.3 Kết quả đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Dầu Một 35

2.2.4 Thống kê đối tượng mua nhà ở xã hội thành phố Thủ Dầu Một 37

2.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Dầu Một 38

2.3.1 Kết quả đạt được 38

2.3.2 Những hạn chế cần khắc phục 41

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế 42

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT 49

3.1 Định hướng phát triển nhà ở xã hội của tỉnh Bình Dương đến năm 2030 49

3.1.1 Xu hướng phát triển nhà ở xã hội thời gian tới 49

3.1.2 Định hướng phát triển nhà ở xã hội của tỉnh thành phố Thủ Dầu Một 52

3.1.3 Mục tiêu thực hiện của thành phố Thủ Dầu Một đến năm 2030 54

3.2 Giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Bình Dương đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030 56

3.3 Các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOXH tại TDM trong thời gian tới 57

3.3.1 Hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội 57

3.3.2 Tăng nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư phát triển nhà ở xã hội 63

3.3.3 Áp dụng các chính sách ưu đãi đối với người dân có thu nhập thấp 64

3.3.4 Tăng cường thanh tra, kiểm tra, đôn đốc trong tất cả các khâu của quá trình phát triển nhà ở xã hội 65

3.3.5 Cần đồng thuận các chính sách từ trung ương đến địa phương 66

3.4 Kiến nghị 67

3.4.1 Kiến nghị với nhà nước 67

3.4.2 Đối với UBND tỉnh Bình Dương 68

3.4.3 Đối với chủ đầu tư 69

3.4.4 Đối với các tổ chức tín dụng 69

3.4.5 Đối với người dân 70

KẾT LUẬN 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nội dung

GTGT Giá trị gia tăng

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Thống kê nhu cầu nhà ở của thành phố Thủ Dầu Một 30

Bảng 2.2: Danh sách các dự án nhà ở xã hội hoàn thành đưa vào sử dụng 32

Bảng 2.3: Diện tích sàn xây dựng hoàn thành trong giai đoạn 2018 - 2022 34

Bảng 2.4: Kết quả đầu tư xây dựng NOXH tại thành phố TDM 36

Bảng 2.5: Đối tượng mua NOXH tại thành phố TDM 37

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Thuật ngữ nhà ở xã hội (NOXH) có thể được hiểu là nhà ở cho người thu nhập thấp Trên thế giới tồn tại nhiều thuật ngữ dùng để chỉ nhà cho người thu nhập thấp như: affordable housing (nhà ở giá hợp lý), social housing (NOXH), public housing (nhà ở công) Dù sử dụng nhiều thuật ngữ khác nhau nhưng đây vẫn là loại hình dành cho người có thu nhập thấp, không có khả năng tiếp cận với nhà theo giá thị trường Để người dân có thể sở hữu NOXH đòi hỏi phải tuân thủ theo một quy trình quản trị riêng biệt của Chính phủ và các bên liên quan nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đúng đối tượng

Ở Việt Nam đã có nhiều chính sách và nghiên cứu về hỗ trợ nhà cho người

có thu nhập thấp Số nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách về NOXH ngày nay được mở rộng, tuy nhiên điều kiện tiếp cận quỹ nhà ngày càng cụ thể và khắt khe, trong khi đó, chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi hơn (Phạm Thái Sơn, 2014) Vấn

đề phát triển nhà ở xã hội là một trong những chính sách quan trọng của nhiều quốc gia trong đó có Việt Nam, chính sách này được thể hiện rõ trong “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 của Thủ Tướng Chính phủ, như sau:

“Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại” Phát triển nhà ở là trách nhiệm của nhà nước, của xã hội và của người dân Để thực hiện được các chiến lược về phát triển nhà ở xã hội nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đầy thị trường nhà ở xã hội, đồng thời có có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và

người nghèo gặp khó khăn về nhà ở Điều đó góp phân làm ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại

Thực hiện các chủ trương, chính sách về phát triển nhà ở xã hội của nhà nước, tỉnh Bình Dương đã thực hiện nhiều giải pháp và điều này giúp Bình Dương được đánh giá là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội với hàng ngàn căn hộ đã được bàn giao giúp cho công nhân, người lao động an cư lạc nghiệp Trong giai đoạn 2018-2022, tỉnh Bình Dương đã thu hút 86 dự án đầu tư, có tổng diện tích sử dụng đất khoảng gấn 200.000ha, tương ứng khoảng 3,9 triệu m2 sàn Hiện nay, tỉnh Bình Dương phát triển nhanh về thu hút vốn đầu tư nước ngoài và tính đến năm 2022 Bình Dương đứng thứ hai cả nước

về thu hút vốn FDI, do đó mỗi năm tỉnh cần thêm hàng chục ngàn lao động để đảm bảo tiến trình phát triển của các khu công nghiệp, tăng trưởng kinh tế Bình Dương hiện có hơn 1,2 triệu chuyên gia, kỹ sư, công nhân lành nghề đến sinh sống và làm việc tại khu công nghiệp; mà trong đó 85% là người nhập cư Đây chính là nhóm đối tượng có nhu cầu tìm nhà ở rất lớn, cao gấp 8 lần so với người dân địa phương Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2022 cho thấy, Bình Dương là tỉnh có nhu cầu thuê/ mướn nhà ở cao nhất cả nước với tỷ lệ lên đến 74,5% Trong khi đón theo

số liệu của Liên đoàn lao động tỉnh Bình Dương và Sở xây dựng tỉnh Bình Dương thì tổng diện tích xây dựng NOXH hiện nay chỉ đạt 18% so với tổng nhu cầu (tổng nhu cầu: 20.368.000 m2) Việc thiếu hụt nhà ở cho người lao động đã gây ra nhiều vấn để như các doanh nghiệp khó tuyển dụng lao động gây ảnh hưởng đến quán trình sản xuất kinh doanh của đơn vị Đặc biệt, khi quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa càng được đẩy mạnh, thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị đang phát triển của Bình Dương như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, Bến Cát… ngày càng lớn và đa dạng Mặc dù đạt được nhiều kết quả, song loại hình đầu tư bất động sản này chưa thực sự hấp dẫn doanh nghiệp, thiếu hụt về nguồn vốn, các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, quỹ đất Do đó việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp nhằm xã hội hóa, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê,

bán để giải quyết các nhu cầu về chỗ ở cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp góp phần phát triển kinh tế – xã hội của địa phương

Chính vì những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện chính sách phát

triển nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương” để nghiên cứu

trong luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản lý kinh tế của mình

2 Tổng quan nghiên cứu

Anh Châu (2022) về nghiên cứu phát triển nhà ở xã hội trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay Bài viết đã nêu lên được những kết quả trong công tác phát triển nhà ở xã hội mà Việt Nam đã đạt được trong những năm qua: hệ thống quy phạm pháp luật đồng bộ; việc phát triển nhà ở xã hội có những bước chuyển tích cực, ổn định trong cơ cấu nhà ở

đô thị; góp phần quan trọng trong bảo đảm an sinh xã hội; tạo động lực phát triển

kinh tế - xã hội Tuy nhiên, vấn đề phát triển nhà ở xã hội còn có những hạn chế: thiếu hụt nguồn cung; Nguồn vốn ưu đãi và cơ chế khuyến khích chủ đầu tư, tập đoàn lớn tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa đủ mạnh và hấp dẫn; Nhiều địa phương chỉ quan tâm đến các dự án phát triển nhà ở thương mại, khách

sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp

Theo TS.KTS Ngô Lê Minh (2013), với nghiên cứu “Nhà ở xã hội – Từ kinh nghiệm thực tế tại Thượng Hải gợi ý cho nhà ở xã hội tại Việt Nam” Nhà ở xã hội

là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, và tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước Ý nghĩa quan trọng của nhà ở xã hội là cải thiện điều kiện sống của người dân

đô thị có thu nhập trung bình thấp, góp phần ổn định và cân bằng xã hội, đồng thời thúc đẩy công nghiệp hóa xây dựng nhà ở Bài viết này giới thiệu một số kinh nghiệm thực tiễn về quy hoạch, thiết kế kiến trúc cũng như các đặc điểm chính của nhà ở xã hội tại thành phố Thượng Hải – Trung Quốc

Nhà ở xã hội tại Trung Quốc và sự khác biệt so với các nước trong khu vực Nhà ở xã hội là loại nhà ở đặc thù được xây dựng tại các đô thị lớn của Trung Quốc,

dành cho một số đối tượng đặc biệt sử dụng, tuân theo các quy định và pháp luật của nhà nước, do chính phủ quy hoạch thống nhất và có tiêu chuẩn xây dựng riêng biệt, có thể cho thuê hoặc bán với giá ưu đãi Tại thành phố Thượng Hải, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở dành cho các gia đình nghèo thu nhập trung bình thấp, có thể thuê hoặc mua nhà với giá rẻ Ý nghĩa của nhà ở xã hội là cải thiện điều kiện sống của người dân đô thị có thu nhập trung bình thấp, góp phần ổn định và cân bằng xã hội, đồng thời thúc đẩy công nghiệp hóa xây dựng nhà ở So sánh với nhà ở thương mại thì nhà ở xã hội chưa đạt được sự hoàn chỉnh về công năng và chất lượng, bởi vậy chính quyền thành phố Thượng Hải đang từng bước đẩy mạnh công cuộc xây dựng nhà ở xã hội, tiếp tục cải thiện điều kiện sống của nhân dân, và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Tại các nước trong khu vực châu

Á, nhà ở thường được chia thành nhà ở công hoặc nhà ở tư nhân Nhà ở công được chính phủ bao cấp kinh phí xây dựng, còn nhà tư thuộc sở hữu tư nhân không được hưởng ưu đãi nào Hiện nay, Nhật Bản có loại nhà ở xã hội được gọi là “Nhà ở quốc doanh”, tương tự như nhà ở xã hội cho thuê ở Thượng Hải, nhưng các hộ gia đình không có bất kỳ quyền sở hữu nào Ngoài ra còn có một loại nhà ở công đoàn do chính phủ Nhật quy định một số điều kiện ưu đãi đáng kể, cho phép người dân có thể được sở hữu một phần tài sản Tại Singapore nhà ở xã hội được gọi là "Nhà tổng hợp", vừa cho thuê để ở vừa bán hàng Tên đầy đủ của nhà ở xã hội tại Singapore là Nhà ở xã hội tổng hợp, thực chất chính là nhà ở tập thể dành cho đại bộ phận dân cư Singapore sinh sống Sau 40 năm lịch sử của loại hình nhà ở này, Singapore đã cải thiện đáng kể điều kiện sống của dân cư và hình thành thói quen sống tập thể rất văn minh, hiện đại

Nguyễn Thị Hằng Nga (2020), với nghiên cứu một số kinh nghiệm phát triển nhà ở thu nhập thấp trên thế giới và bài học cho Việt Nam Bài nghiên cứu đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để thống kê lại tình hình phát triển nhà ở thu nhập thấp trong cả nước tính đến năm 2018 và tổng hợp kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hôi ở một số quốc gia như: Trung Quốc, Singapore, Thái Lan, Philippines,

Mỹ Từ đó tác giả rút ra một số bài học cho Việt Nam như: Vai trò của nhà nước rất

quan trọng trong việc xây dựng và thực hiện chính sách xây dựng nhà ở cho người

có thu nhập thấp Nhà nước cần thành lập cơ quan chuyên trách với sự tham gia của các chuyên gia về quản lý, hỗ trợ, phân phối và phát triển nhà ở thu nhập thấp; Quản lý thị trường nhà ở tốt hơn, cần có những quy định chặt chẽ về giá mua, thuênhà ở Những quy định về giá cả là điều kiện tối thiểu cần thiết cho các hộ thu nhập thấp mua hay thuê được nhà ở ổn định lâu dài Giá bất động sản luôn biến động theo thị trường, giá bán nhà ở thu nhập thấp cũng vậy, tuy nhiên đối tượng mua ở đây làngười có thu nhập thấp nên nhà nước cần quản lý các công ty bán ở một mức giá thấp hơn giá thị trường

Nguyễn Thị Thanh Thủy (2018), với nghiên cứu phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam Bài nghiên cứu đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để phân tích các số liệu thứ cấp về tình hình phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam trước năm

2018 để xem xét những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong xây dựng

và phát triển nhà ở xã hội Từ phân tích thực trạng, tác giả bài viết đã đưa ra 8 giải pháp nhằm phát triển nhà xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp tại Việt Nam trong thời gian tới đó là: Nhà nước cần tạo cơ chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với quỹ đất để thực hiện dự án; Nhà nước cần cho phép tăng mật độ xây dựng

và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà; Nhà nước cần tinh giảm thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng hết mức có thể cho dự án xây dựng nhà

ở xã hội, nhà giá thấp; Nhà nước cần cho phép kết hợp chương trình nhà ở xã hội với dự án nhà ở thương mại trong cùng chung cư; Nhà nước cần đề ra những quy định để người thực sự có nhu cầu tiếp cận được nguồn cung sản phẩm, không để xảy ra tình trạng người có tiền mua đi bán lại hưởng chênh lệch; Nhà nước cần tạo nguồn vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội; Nhà nước cần trực tiếp đầu tư tạo ra quỹ nhà ở xã hội Mặc dù kết quả nghiên cứu đạt được mục tiêu đề ra nhưng đây là nghiên cứu tổng thể tại Việt Nam, chưa đi sâu ở địa phương cụ thể vì mỗi địa phương có những đặc thù riêng biệt

Bùi Thị Thu Hiền và cộng sự (2020), với nghiên cứu thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở một số đô thị tại tỉnh Bình Định Nghiên

cứu thực hiện với mục tiêu đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở một số đô thị tại tỉnh Bình Định căn cứ trên các số liệu thứ cấp thu thập được tại tỉnh Bình Định về công tác phát triển nhà ở xã hội Tổng giai đoạn

2009 – 2019 toàn thành phố Quy Nhơn, thị xã An Nhơn và thị xã Bồng Sơn cung cấp 1.760 căn hộ cho người thu nhập thấp với 10 dự án được thực hiện Hiện nay lượng nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đạt được chỉ tiêu, do đó nghiên cứu đã đề xuất 4 giải pháp nhằm tăng hiệu quả phát triển nhà ở xã hội tại địa phương cụ thể như sau: UBND tỉnh Bình Định cần chú trọng đúng mức đến khâu hoạch định, phân tích chính sách của văn bản quy định về đối tượng, điều kiện và tiêu chí ưu tiên để lựa chọn các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội tại các dự án do các thành phần kinh tế đầu tư; Việc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại địa bàn nghiên cứu cần có tầm nhìn dài hạn, đồng bộ và phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế

xã hội, phát triển quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất dựa trên cơ sở điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại những khu vực cụ thể; Cần có các cơ chế đốc thúc các nhà ở đầu tư khẩn trương hoàn tất thủ tục để khởi công các dự án chậm tiến độ; Tăng cường công tác quản lý phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và thanh tra, kiểm tra, giám sát từ khâu xét duyệt hồ sơ, đến quản lý và vận hành nhà ở xã hội đang hoạt động

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát

Luận văn đánh giá thực trạng thực hiện các chính sách đối với việc thu hút vốn FDI trên địa bàn thành phố Thủ Dầu tỉnh Bình Dương, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại địa phương

3.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của chính sách quản lý phát triển NOXH

- Phân tích tình hình thực hiện chính sách phát triển NOXH tại thành phố Thủ Dầu Một giai đoạn 2018 – 2022 để tìm ra những ưu điểm, tồn tại hạn chế và những nguyên nhân

- Xây dựng các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOXH tại thành phố Thủ Dầu Một giai đoạn tới

4 Câu hỏi nghiên cứu

- Nghiên cứu chính sách phát triển NOXH dựa trên cơ sở lý luận nào?

- Tình hình thực hiện chính sách phát triển NOXH của thành phố Thủ Dầu Một trong giai đoạn (2018 – 2022), có những ưu điểm và tồn tại gì? Nguyên nhân?

- Các giải pháp nào cần đề xuất để hoàn thiện chính sách phát triển NOXH nhằm tăng cường thêm số lượng và chất lượng NOXH tại địa phương trong thời gian tới?

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Dầu Một

Phạm vi không gian: thành phố Thủ Dầu Một

Phạm vi thời gian: giai đoạn 2018-2022

6 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu khoa học định tính thông qua các phương pháp sau:

- Phương pháp điều tra khảo sát thu thập dữ liệu:

+ Thu thập số liệu thứ cấp: Số liệu về tình hình thực hiện chính sách phát triển NOXH được tác giả thu thập qua các báo cáo thống kê trong giai đoạn 2018-

2022 tại thành phố Thủ Dầu Một

Phương pháp phân tích và so sánh và tổng hợp: Sau khi tác giả thu thập được

số liệu thứ cấp thì tác giả tiến hành phân tích và so sánh để xây dựng các biểu đồ số liệu, đồ thị, hình trong luận văn

7 Ý nghĩa thực tiễn và khoa học của đề tài

Đề tài phân tích và đánh giá chính sách phát triển NOXH trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một trong giai đoạn 2018-2022, từ đó xây dựng một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOXH Kết quả nghiên cứu là cơ sở để các doanh nghiệp, các nhà hoạch định chính sách và những đối tượng quan tâm có căn

cứ để tham khảo trong việc xây dựng các chiến lược, chính sách phát triển NOXH

nhằm gia tăng số lượng và chất lượng NOXH cho thành phố Thủ Dầu Một nói riêng

và các địa phương khác nói chung

8 Bố cục của đề tài

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chính sách phát triển nhà ở xã hội

Trong chương này, luận văn trình bày các nội dung: Các khái niệm; Đặc điểm NOXH; Nội dung phát triển nhà ở xã hội; Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển NOXH; Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển NOXH

Chương 2: Thực trạng thực hiện chính sách phát triển NOXH tại thành phố TDM giai đoạn 2018 – 2022

Trong chương này, luận văn trình bày các nội dung: Giới thiệu tổng quan NOXH tỉnh Bình Dương; Thực trạng chính sách phát triển NOXH tỉnh Bình Dương; Đánh giá thực trạng chính sách phát triển NOXH tại tỉnh Bình Dương

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện chính sách phát triển NOXH tại thành phố Thủ Dầu Một

Trong chương này, luận văn trình bày các nội dung: Định hướng và mục tiêu phát triển NOXH tỉnh Bình Dương thời gian tới; Các giải pháp và kiến nghị hoàn thiện chính sách phát triển NOXH tỉnh Bình Dương đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030

Theo Luật nhà ở được ban hành, khái niệm NOXH được định nghĩa

như sau: NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng

chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này Theo khái niệm này, có thể

hiểu Nhà nước là đơn vị hỗ trợ cho người dân sở hữu NOXH Không phải ai cũng

có thể được hưởng chính sách mua NOXH mà chỉ có những đối tượng đủ yêu cầu, điều kiện theo luật định thì mới có thể được Nhà nước xem xét và hỗ trợ để sở hữu

và sử dụng NOXH Cũng theo Luật này, NOXH có thể được quản lý, sử dụng dưới một trong các hình thức là: (1) thuê, (2) thuê mua và (3) bán

1.1.2 Phát triển nhà ở xã hội

Là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích NOXH Phát triển NOXH là một trong các trường hợp phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở công vụ, phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư, phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

can thiệp của chính phủ vào lĩnh vực nhà ở Một trong những can thiệp của chính phủ trên thị trường nhà ở là việc tiếp cận nhà ở, thường là cho nhóm có TNT Tài chính nhà ở và hệ thống trợ cấp được thiết lập giúp cho các hộ gia đình TNT có thể tiếp cận nhà ở Những chính sách liên quan đến điều này là sự phân phối thu nhập và xóa nghèo Các chính sách cũng có thể nhằm vào sự vận hành của thị trường nhà ở

do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía

Nhà ở TNT có người tiêu dùng cố định, có giới hạn đối với những người được hưởng nhà ở TNT Chính phủ có các nguyên tắc đối với giao dịch mua bán nhà thu nhập thấp, ví dụ như các thành viên trong gia đình, mức thu nhập và nền tảng gia đình Cần lưu ý rằng thị trường nhà ở TNT được mở cho một số đối tượng tiêu dùng cụ thể

Quá trình tuyển chọn đối tượng được mua nhà ở TNT diễn ra phức tạp Nói chung, số lượng nhà ở TNT luôn ít hơn nhu cầu thị trường, bởi vì nếu nguồn cung cao hơn cầu, sẽ xảy ra hiện tượng rớt giá nhà và ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại

Nhà ở thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác xuất phát từ các lý do: (1) loại nhà này hoàn toàn không tệ về chất lượng như nhiều người nghĩ, vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nó không sử dụng các thiết bị đắt tiền, chẳng hạn như những nhà thấp tầng (dưới 9 tầng), không có thang máy, không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis… (2) Có diện

tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh (3) Được Chính phủ giảm hoặc miễn một

số các loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất Ngoài ra Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng…; (4) Người mua được giảm giá căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ và trả dần trong 15 - 20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp Để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình khác có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định Ở một số nước như Hàn Quốc, do được nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng Khi muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác

Quy mô, số lượng nhà ở TNT được xây dựng tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở TNT, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở TNT

Vốn cấp cho loại hình nhà ở này được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

1.3 Vai trò của việc phát triển nhà ở xã hội

Chính sách Nhà ở Xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh

tế xã hội Nó không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở, mà còn hỗ trợ

việc cung cấp nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội Điều này góp phần quan trọng vào việc ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy sự phát triển đô thị cũng như nông thôn theo hướng văn minh hiện đại Do đó, chính sách NOXH có một số vai trò chủ đạo sau:

Thứ nhất, chính sách Nhà ở Xã hội hướng đến việc định rõ vai trò của các đối tượng trong xã hội Quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế đang tạo ra sự tập trung dân cư tại thành phố và khu đô thị, đặt ra nhu cầu lớn về nhà ở và mở rộng diện tích sống cho các hộ gia đình Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là thị trường phi chính thức, dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai, khiến đa số người dân cảm thấy lo lắng vì không thể có được nhà ở phù hợp Điều này tạo ra những mâu thuẫn ngày càng sâu sắc và tiềm ẩn những bất ổn về mặt xã hội Mục tiêu chính sách NOXH là định hướng các quá trình diễn ra theo những giá trị và mục tiêu mà nhà nước hướng đến trong tương lai Các hoạt động kinh tế - xã hội thực hiện theo hướng mục tiêu của chính sách, nhằm đạt được sự phát triển chung

và được hưởng những ưu đãi từ cả nhà nước và xã hội Đồng thời, các biện pháp chính sách cũng định hướng cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội khác, từ việc tác động trực tiếp để thúc đẩy đến việc đảm bảo sự cân bằng trong quá trình hoạt động của hệ thống quản lý

Chính sách NOXH đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của NOXH trong cấu trúc nhà ở đô thị NOXH được xem xét như một trong những sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản, song song với các dự án nhà ở khác Sau khi quốc gia chúng ta loại bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, các chính sách mới

về nhà ở chỉ tập trung vào việc khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để tăng nguồn cung cho thị trường, mà không chú trọng đến các cơ chế ưu đãi nhằm phát triển nhà ở giá rẻ cho người nghèo hay người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị Trái lại, nhu cầu về nhà ở của những nhóm này rất lớn, đặc biệt là trong khu vực

đô thị, tuyến tính với tốc độ đô thị hóa hiện tại

Với sự gia tăng nhanh chóng của đô thị hóa, nhu cầu về Nhà ở Xã hội trở nên cấp thiết đối với các nhóm xã hội, đặc biệt là những nhóm dễ bị tổn thương Do đó,

sự xuất hiện của một loại hình nhà ở mới đã đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một phần không nhỏ cư dân với mức thu nhập thấp và trung bình sinh sống tại các khu

đô thị

Thứ hai, việc tạo động lực cho các chủ thể trong xã hội chính là một phần quan trọng của chính sách Nhà ở Xã hội Nhà nước sử dụng hệ thống các chính sách kinh tế nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia tích cực vào việc đầu tư và phát triển Nhà ở Xã hội Các biện pháp chính sách này đã thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong quá trình xây dựng NOXH

Không chỉ các công ty xây dựng thuộc sở hữu của nhà nước hoặc doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn từ ngân sách để xây dựng Nhà ở Xã hội, mà cả các doanh nghiệp tư nhân cũng rất tích cực tham gia vào việc phát triển NOXH Hiện nay, trên khắp cả nước, có rất nhiều doanh nghiệp tự chủ động sử dụng nguồn vốn

tự huy động để tham gia đầu tư xây dựng nhà ở

Các biện pháp chính sách kinh tế đã tạo ra một môi trường thuận lợi, khích lệ các tổ chức và doanh nghiệp, cả công và tư nhân, tham gia tích cực vào việc xây dựng và phát triển Nhà ở Xã hội, đóng góp vào việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở đa dạng cho cộng đồng xã hội

Thứ ba, điều chỉnh các hoạt động trong nền kinh tế thị trường Các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường thực hiện hoạt động kinh doanh của mình mà không có sự can thiệp của nhà nước trong các hoạt động của mình, do vậy có thể dẫn đến sự mất cân bằng trong nền kinh tế và chính sách NOXH đã thúc đẩy phát triển NOXH trong cơ cấu nhà ở ở đô thị NOXH được xem là một sản phẩm nhà ở trong thị trường bất động sản cùng với các sản phẩm nhà ở khác Sau khi nước ta xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở thì các chính sách về nhà mở mới chỉ tập trung vào việc khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để tăng nguồn cung cho thị trường mà chưa quan tâm đến các cơ chế ưu đãi nhằm phát triển nhà ở giá rẻ cho người nghèo, người có TNT ở khu vực đô thị, trong khi nhu cầu về nhà ở của những đối tượng này rất cao, đặc biệt là ở khu vực đô thị Việc xuất hiện một loại hình nhà

ở mới đã đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận không nhỏ người dân với mức

TNT và trung bình sinh sống tại đô thị Mặt khác, việc phát triển NOXH đen lại những lợi ích kinh tế nhất định cho địa phương phát triển nhà ở bởi nguồn vốn đầu

tư vào vật liệu, nhân công và những chi phí khác sẽ gián tiếp sử dụng hoặc tái đầu

tư trở lại địa phương bằng cách này hay cách khác

Thứ tư, chính sách Nhà ở Xã hội (NOXH) đóng vai trò quan trọng là công cụ

hỗ trợ của nhà nước cho những nhóm yếu thế trong xã hội Nhà ở xã hội được coi là một công cụ chính sách nhằm đảm bảo rằng người nghèo và các nhóm xã hội dễ bị tổn thương có thể hưởng lợi, từ đó xây dựng một hệ thống an sinh xã hội hoàn chỉnh

và giải quyết bất bình đẳng xã hội

Trên thực tế, khoảng cách về thu nhập giữa nhóm giàu và nhóm nghèo ngày càng lớn mạnh trong xã hội hiện nay Vì vậy, chính phủ áp dụng chính sách nhằm

hỗ trợ người nghèo và người có thu nhập thấp, giảm thiểu bất công xã hội và tạo cơ hội cho họ tiếp cận các dịch vụ nhà ở và xã hội

Nhà ở xã hội được thiết kế dựa trên các quy tắc phân bổ có lợi cho các hộ gia đình gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà ở trên thị trường Với giá nhà ở trên thị trường tăng cao, việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn đối với nhóm người có thu nhập thấp Chính sách NOXH được sử dụng như một công cụ để nhà nước hỗ trợ những nhóm yếu thế này Hỗ trợ thường được thực hiện thông qua việc cung cấp tài chính cho nhà ở, ưu đãi thuế, cũng như cung cấp đất đai nhằm giảm giá nhà ở cho các đối tượng này

Thứ năm, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội là quan điểm phát triển chung của nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam, trong việc kết hợp tăng trưởng kinh tế với tiến bộ và công bằng xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu sống và mục tiêu phát triển của con người Mục tiêu cuối cùng của việc tăng trưởng kinh tế là cải thiện điều kiện sống và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Thực hiện các chính sách an sinh xã hội, trong đó có chính sách Nhà ở Xã hội, nhằm đảm bảo phân phối thành quả tăng trưởng kinh tế một cách công bằng, hướng đến sự hài hòa trong lợi ích giữa các chủ thể và các nhóm xã hội, đồng thời tạo nên sự đồng thuận

xã hội

Việc áp dụng các chính sách Nhà ở Xã hội nhằm đảm bảo rằng mọi người đều có cơ hội tiếp cận với nhà ở ổn định và phù hợp, không chỉ là mục tiêu kinh tế

mà còn là mục tiêu xã hội, đóng góp vào việc xây dựng một xã hội công bằng và ổn định Chính sách này nhấn mạnh vào việc tạo ra môi trường sống tốt đẹp hơn cho mọi người và cung cấp các cơ hội bình đẳng trong việc tiếp cận các nguồn lực và dịch vụ cơ bản, từ đó tạo ra sự đồng thuận và ổn định xã hội

1.4 Nội dung phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị

Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương

Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Quản lý nhà ở xã hội khu vực đô thị

1.5 Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị

- Tiêu chí về số lượng

+ Diện tích sàn xây dựng

+ Số căn hộ xây dựng hoặc số chỗ ở

+ Diện tích sàn bình quân/1 hộ (hoặc 1 người)

+ Số người được thụ \\ NOXH

+ Số đối tượng được thụ hưởng NOXH

+ Số nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng phát triển NOXH

- Tiêu chí về loại hình, hình thức cung cấp dịch vụ NOXH

Phát triển về loại hình cung ứng NOXH là mở rộng thêm, làm đa dạng hóa các loại hình cung ứng nhà ở để cho nhiều chủ thể có thể tham gia vào quá trình cung ứng nhà ở hơn từ đó làm gia tăng quỹ NOXH Hiện nay có hai loại hình cung ứng: NOXH do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn NSNN và NOXH được đầu tư xây dựng không bằng vốn NSNN

Ngoài ra, có thể mở rộng thêm loại hình NOXH do sự hợp tác giữa Nhà nước

và khu vực tư nhân

Phát triển về dịch vụ cung cấp NOXH là mở rộng thêm, làm đa dạng hơn các dịch vụ cung ứng để cho đối tượng được thụ hưởng NOXH gia tăng cơ hội tiếp cận với NOXH, đồng thời nâng cao chất lượng của dịch vụ cung ứng để tăng sự thỏa mãn cho đối tượng thụ hưởng

Hiện nay các hình thức cung cấp dịch vụ NOXH gồm: bán, cho thuê, cho thuê mua theo chính sách và đối tượng của địa phương qui định Quyền và trách nhiệm ràng buộc giữa nhà đầu tư và người thụ hưởng qua các loại dịch vụ được qui định cụ thể trong hợp đồng Đây là cơ sở ràng buộc trách nhiệm các bên liên quan.Nâng cao chất lượng NOXH là làm gia tăng mức độ thỏa mãn cho đối tượng thụ hưởng NOXH thông qua: nâng cao chất lượng thiết kế, xây dựng để tăng chất lượng của công trình, tăng tỷ lệ nhà kiên cố, bán kiên cố, giảm tỷ lệ nhà tạm Đồng thời nâng cao mức độ thỏa mãn thông qua việc thụ hưởng các dịch vụ liên quan như

cơ sở hạ tầng, môi trường xung quanh

1.6 Quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về NOXH

1.6.1 Đối tượng được hưởng chính sách

Không phải bất kỳ đối tượng nào cũng sẽ được mua NOXH Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 thì các đối tượng được hưởng chính sách NOXH:

Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân;

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở 2014;

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

1.6.2 Điều kiện được hưởng chính sách

Căn cứ theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 thì một cá nhân để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH thì phải đảm bảo các điều kiện bắt buộc sau:

Thứ nhất, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc

thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu

do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

Thứ hai, phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

nơi có NOXH; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú

từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều

49 của Luật nhà ở 2014;

Thứ ba, đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của

Luật Nhà ở 2014 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này

1.6.3 Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ

Thể theo các hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH như sau:

Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH cho các đối tượng quy

định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này; đối với đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này thì chỉ được thuê NOXH

Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà

để ở;

Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

về đất đai hoặc tặng nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này Đối với trường hợp này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại các khoản

1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở Đối với trường hợp này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định:

+ Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng bị hư hỏng, dột nát; + Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa

1.6.4 Nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH đầu tư xây dựng theo dự án

Nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH đầu tư xây dựng theo dự án được quy định tại:

- Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) bằng hoặc

ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;

- Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức chấm điểm theo tiêu chí quy định tại Khoản 2 Điều này Sau khi xét duyệt, lựa chọn đủ hồ sơ hợp lệ tương ứng với tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xác định cụ thể từng căn hộ trước khi ký hợp đồng thực

hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng Trường hợp có nhiều hồ sơ hợp lệ bằng điểm nhau vượt quá tổng số căn hộ được đầu tư thì chủ đầu

tư tổ chức lựa chọn theo hình thức bốc thăm công khai;

- Trường hợp người mua, thuê, thuê mua NOXH không đạt được nhu cầu, nguyện vọng của mình tại dự án đã đăng ký thì được trả hồ sơ để đăng ký tại các dự

án khác, nếu không muốn lựa chọn căn hộ khác còn lại trong dự án đó

Ngoài ra việc đánh giá hồ sơ của những đối tượng được thuê, mua, thuê mua NOXH sẽ phải dựa vào các tiêu chí cụ thể trong bảng tiêu chí quy định tại khoản 2 điều 23 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trong đó các tiêu chí được xét đến bao gồm:

- Tiêu chí khó khăn về nhà ở;

- Tiêu chí về đối tượng;

- Tiêu chí ưu tiên khác;

- Và các tiêu chí do UBND cấp tỉnh quy định

Mỗi tiêu chí sẽ có quy thành số điểm tương ứng để làm căn cứ xác định đối tượng được ưu tiên thuê, thuê mua NOXH

1.6.5 Tiêu chuẩn về diện tích đối với NOXH

Bất kỳ NOXH nào trước khi được xây dựng cũng phải đảm bảo những tiêu chuẩn về diện tích, căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), cụ thể như sau:

- Trường hợp NOXH là nhà chung cư: Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; Tiêu chuẩn diện tích

sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng NOXH được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần

so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng NOXH có diện tích sử dụng trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ NOXHtrong dự án

- Trường hợp NOXH là nhà ở liền kề thấp tầng: Tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2; Hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Việc thiết kế NOXH riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định

về điều kiện tối thiểu xây dựng NOXH riêng lẻ Nếu không đảm bảo những quy định nói trên, NOXH sẽ không được phê duyệt để xây dựng

1.6.6 Giao dịch NOXH

Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, bên thuê mua, bên mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở

Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này, thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH (nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán) và việc bán nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, bên mua, bên thuê mua NOXH được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã

được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế

Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua NOXH thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP cũng quy định, kể từ thời điểm người mua, thuê mua NOXH được phép bán NOXH cho người khác thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung

cư phải nộp cho nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó (đối với nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng nhà ở)

Giá bán tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ ngày trả hết tiền mua, thuê mua NOXH, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án phát triển NOXH hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NOXH theo quy định Giá bán lại NOXH không được cao hơn mức giá NOXH tại cùng thời điểm bán lại nhà ở đó

1.7 Kinh nghiệm phát triển NOXH ở một số địa phương và bài học cho thành phố TDM

1.7.1 Kinh nghiệm phát triển NOXH tại tinh Bắc Ninh

Tại tỉnh Bắc Ninh với số lượng công nhân đang cư trú và làm việc trên địa bàn là 150.000 người, do đó nhu cầu về nhà ở luôn là vấn đề được chính quyền địa phương quan tâm Bằng nhiều chính sách hỗ trợ đến nay tỉnh đã đang triển khai tổng cộng 51 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) trên diện tích tổng cộng 156,93 ha, với

diện tích sàn 3.931.992 m2 và 46.290 căn hộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 189.459 người Trong số này, 22 dự án dành cho công nhân và 29 dự án dành cho các đối tượng khác

Để đạt được kết quả này đến từ sự quan tâm chỉ đạo của Tỉnh ủy, HĐND và UBND tỉnh, cùng với sự phối hợp của Sở Xây dựng với các sở ngành và địa phương liên quan Các chính sách hỗ trợ phát triển NƠXH được thực hiện theo quy định tại Luật nhà ở, Nghị định số 100/2015 và 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ Điều này bao gồm việc dành 20% diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở thương mại, miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH

Ngoài ra, chính sách miễn, giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, cùng với việc cung cấp vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các

tổ chức tín dụng, đều được áp dụng để hỗ trợ chủ đầu tư Hơn nữa, UBND tỉnh cũng

hỗ trợ chủ đầu tư toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án NƠXH

Để đảm bảo người dân mua NƠXH với giá phê duyệt và ngăn chặn tình trạng cò mồi trục lợi, tỉnh Bắc Ninh đã tăng cường công khai giá bán và giá cho thuê tại các dự án NƠXH Đồng thời, đề nghị lực lượng Công an vào cuộc kiểm tra và ngăn chặn khi có dấu hiệu môi giới rao bán hoặc nhận tiền chênh lệch không đúng quy định

1.7.2 Kinh nghiệm phát triển NOXH tại Hải Phòng

Thành phố Hải Phòng, với 20 khu công nghiệp và hơn 500 nghìn công nhân đang là trung tâm công nghiệp phát triển của khu vực Sở Xây dựng Hải Phòng cho biết rằng, đến hết năm 2021, thành phố đã đạt và vượt kế hoạch về nhà ở Diện tích nhà ở trung bình mỗi người đã tăng từ 19,8 m2/người vào năm 2018 lên 25,7m2/người vào năm 2021 Trong giai đoạn từ 2018 đến 2021, đã có 14 triệu m2 sàn nhà ở được phát triển mới, tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt 100%

Từ năm 2015 đến nay, Hải Phòng đã phá dỡ 18 chung cư cũ, xây dựng lại 7 tòa chung cư mới với hơn 2.600 căn hộ mới Thành phố cũng đã triển khai 3 dự án

nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cung cấp 3.174 căn hộ và hơn 191.939 m2 sàn nhà ở Ngoài ra, có 1 dự án khu ký túc xá cho người lao động của Công ty LG Display, với 278 căn hộ phục vụ cho 1.600 người lao động

Hiện nay, Hải Phòng đang chuẩn bị đầu tư triển khai 7 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cung cấp 8.836 căn hộ và hơn 413.498 m2 sàn Đồng thời, thành phố cũng đang triển khai 5 dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, trong đó có 2 dự án đã được giao đất, với quy mô 574 căn hộ và hơn 31.962 m2 sàn

Để đạt được những kết quả trên, thành phố đã đưa ra nhiều chính sách và cơ chế ưu đãi hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội, công nhân, và người có thu nhập thấp trong việc mua, sửa chữa, xây mới nhà ở Sự tham gia tích cực của hệ thống chính trị, các cấp, ngành, doanh nghiệp cũng như cố gắng của các hộ gia đình và gia đình chính sách đã giúp hàng nghìn hộ gia đình cải thiện được điều kiện nhà ở

Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hải Phòng lần thứ XV đã có sự chỉ đạo quyết liệt từ Thành ủy, HĐND và UBND thành phố Chỉ trong vòng hai năm, từ

2015 đến 2016, Hải Phòng đã tiến hành một loạt các dự án cải tạo chung cư cũ nguy hiểm Thành phố này đã trở thành địa phương dẫn đầu cả nước trong công tác xóa

bỏ chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm, đồng thời đảm bảo an sinh xã hội và định hình đô thị theo hướng văn minh – hiện đại

Ngoài ra, Nghị quyết số 52/2019/NQ-HĐND ngày 5-12-2019 của HĐND thành phố Hải Phòng trong giai đoạn 2020-2025 đã đưa ra cơ chế và chính sách hỗ trợ vay vốn, cung cấp vật liệu xây dựng cho 100% hộ nghèo trên địa bàn thành phố

có nhu cầu xây mới hoặc sửa chữa nhà ở Theo đó, trong hai năm 2020 và 2021, UBND thành phố đã phê duyệt việc hỗ trợ vật liệu xây dựng (bao gồm gạch và xi măng) và bảo lãnh vay vốn không lãi suất cho 1.143 hộ nghèo Trong đó, có 882 hộ được hỗ trợ xây mới và 261 hộ được hỗ trợ sửa chữa nhà ở

Tóm tắt chương 1

Trong chương này luận văn trình bày về các nội dung như: một số khái niệm

về nhà ở xã hội, phát triển nhà ở xã hội, chính sách phát triển NOXH; Đặc điểm NOXH; Nội dung phát triển NOXH; Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển NOXH; Quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về NOXH; Kinh nghiệm phát triển NOXH tại một số địa phương và bài học cho thành phố TDM

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT

GIAI ĐOẠN 2018 -2022

2.1 Giới thiệu về thành phố Thủ Dầu Một

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 02/05/2012 để thành lập thành phố Thủ Dầu Một, trực thuộc tỉnh Bình Dương Việc thành lập này được thực hiện trên cơ sở bao gồm toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc trước đây của thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một Thành phố chính thức đi vào hoạt động vào ngày 01 tháng 7 năm 2012

Thành phố Thủ Dầu Một đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực chính trị, hành chính, kinh tế, và văn hóa của tỉnh Bình Dương Được công nhận là đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Bình Dương vào ngày 06 tháng 12 năm 2017 thông qua Quyết định số 1959/QĐ-TTg được ký bởi Thủ tướng Thành phố Thủ Dầu Một nằm trong chuỗi đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía nam, cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 30 km và cách thành phố Biên Hòa 30 km Thủ Dầu Một cũng có các tuyến giao thông chính của tỉnh Bình Dương, khu vực Đông Nam

Bộ và cả nước, bao gồm Quốc lộ 13 (Đại lộ Bình Dương), Mỹ Phước – Tân Vạn, ĐT741, ĐT742, ĐT743, ĐT744, ĐT745, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển toàn diện của thành phố

2.1.1 Tình hình kinh tế

Thành phố Thủ Dầu Một là một trung tâm kinh tế phát triển vượt trội trong khu vực Đông Nam Bộ Thành phố này cùng với Dĩ An và Thuận An đã tạo nên một cụm đô thị trẻ, năng động tại khu vực phía Nam tỉnh Bình Dương Chỉ riêng trong năm 2020, tổng thu ngân sách Nhà nước của Thủ Dầu Một đạt mức ấn tượng hơn 7.000 tỷ đồng, đưa thành phố vào top các đô thị dưới tỉnh có mức thu cao nhất cả nước

Thủ Dầu Một đang hướng tới việc đầu tư vào dịch vụ thương mại chất lượng cao trong tương lai Tỷ trọng kinh tế sẽ dần chuyển từ nông-lâm-nghiệp sang lĩnh vực này Theo số liệu từ tỉnh Bình Dương, doanh thu từ dịch vụ và bán

lẻ hàng hóa tại Thủ Dầu Một đã đạt mức 191.000 tỷ đồng trong năm 2020

Các thành tựu đáng kể liên quan đến mô hình phát triển kinh tế dịch vụ thương mại tại Thành phố Thủ Dầu Một Bình Dương bao gồm:

Đại lộ Bình Dương, khu vực thương mại nổi tiếng với sự góp mặt của nhiều ngân hàng lớn, được một số chuyên gia kinh tế gọi là "phố Wall" của Bình Dương

Con đường kinh doanh thời trang Yersin

Khu vực nhà hàng, khách sạn, và dịch vụ giải trí dọc theo con đường Thích Quảng Đức

Khu vực nhà hàng, khách sạn cao cấp xung quanh tòa Becamex Tower Cụm du lịch, tổ chức lễ hội, tham quan, giải trí tại khu vực Ngã Sáu

Đặc biệt, Trung tâm Thương mại Thế giới Thành phố mới Bình Dương đã gia nhập Hiệp hội Trung tâm Thương mại Thế giới (WTCA) Điều này mang lại nhiều cơ hội giao thương quốc tế cho các doanh nghiệp địa phương, đa dạng hóa dịch vụ và tăng cường sức hút cho các dự án bất động sản

Nhìn chung, nhờ những nỗ lực trong phát triển kinh tế, các chuyên gia đánh giá rằng tỷ lệ lao động có cơ hội tiếp cận việc làm tại Thành phố Thủ Dầu Một Bình Dương là tương đối khả quan Thậm chí, nhiều ngành nghề còn có tiềm năng phát triển lớn, giúp giải quyết vấn đề việc làm cho các vùng lân cận

Hiện nay, Thủ Dầu Một có tới 7 cụm và khu công nghiệp khác nhau, tập trung ở phía Bắc của thành phố Trong tương lai, Thủ Dầu Một sẽ tiếp tục phát triển Khu liên hợp Công nghiệp, Dịch vụ và Đô thị Bình Dương để trở thành một trung tâm công nghiệp trình độ cao Các cái tên nổi bật bao gồm KCN VSIP II, KCN Sóng Thần 3, KCN Phú Tân, KCN Đồng An 2, và KCN Mapletree Bình Dương

2.1.2 Đặc điểm về dân số

Trong giai đoạn từ 2009 đến 2022, dân số Bình Dương với tốc độ tăng dân

số bình quân khoảng 5%/năm Theo kết quả tổng điều tra dân số tỉnh Bình Dương năm 2021 (tính đến ngày 01/4/2019): dân số Thủ Dầu Một năm 2021 là 336.705 người, mật độ dân số đạt 2.832 người/km² nếu tính cả dân số sinh sống tại địa phương tuy nhiên chưa thực hiện đăng ký cư trú thì con số lượng dân đến 502.976 người

Về quy mô hộ gia đình, tại thời điểm 2019, trung bình nhân khẩu 1 hộ tại TDM là 3,2 người/hộ Theo dự báo, chỉ tiêu này sẽ giảm nhẹ, về mức 3,1 người/hộ vào năm 2025 và 3 người/hộ vào năm 2030 Việc giảm quy mô nhân khẩu trong hộ gia đình sẽ kéo theo việc tăng nhu cầu nhà ở xây mới trong tương lai

Tính đến nay, thành phố Thủ Dầu Một, ghi nhận tốc độ tăng trưởng đều qua các năm với dân số tăng khoảng từ 30% - 50% so với năm 2011 Cùng với

đó, mật độ dân số tại đây cũng tăng đều trong cùng thời kỳ Tại các địa bàn này, mật độ dân số dao động từ khoảng 2.700 người/km2 tại thành phố Thủ Dầu Một, cao hơn 3 lần đến gần 8 lần số với mật độ dân số trung bình toàn tỉnh

Dự đoán trong tương lai, tỷ trọng dân số đô thị của TDM sẽ có xu hướng tiếp tục tăng đến năm 2020 và năm 2030, trong bối cảnh khi mà có khu công nghiệp được hình thành

Sự gia tăng dân số và tăng mật độ cư dân liên tục đang đặt áp lực lớn lên chính quyền địa phương, đồng thời tạo ra thách thức trong việc duy trì chất lượng cuộc sống và cung cấp đủ diện tích nhà ở cho người dân Do đó, việc xây dựng và thường xuyên cập nhật Chương trình và Kế hoạch nhà ở trở nên cực kỳ cần thiết để đảm bảo rằng những kế hoạch này có thể linh hoạt và thích ứng với tốc độ biến đổi nhanh chóng của tình hình dân số trên lãnh thổ tỉnh Bình Dương

2.2 Thực trạng thực hiện các chính sách phát triển NOXH tại thành phố Thủ Dầu Một

2.2.1 Thực trạng áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội tại thành phố Thủ Dầu Một

Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến NOXH chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, chồng chéo, chưa thống nhất dẫn đến trong quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn như Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014

quy định tổ chức có quyền sử dụng đất ở hợp pháp mới thuộc diện được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp, thực tế đa số doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác có nguồn gốc chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng chưa phải đất ở, đồng thời việc chứng thực, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức và cá nhân không thực hiện được khi chưa có chủ trương đầu tư được cấp thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Trình tự, thủ tục trong tất cả các khâu của quá trình đầu tư phát triển NOXH (đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH) từ khâu xin duyệt dự án đến khâu phê duyệt để bán… còn rườm rà, nhiêu khê, qua nhiều cửa, nhiều khâu… làm cho quá trình triển khai chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với chủ đầu tư NOXH (bên cung) còn chưa thực sự hiệu quả, cụ thể:

+ Trình tự, thủ tục đầu tư phê duyệt dự án còn rườm rà Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở của Tỉnh vẫn rất rườm rà, vẫn nặng về cơ chế xin cho, mặc dù đáng ra đây phải là loại hình cần khuyến khích phát triển

+ Thủ tục xin chuyển từ dự án nhà ở thương mại sang NOXH còn chậm Việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án NOXH phải được cấp tỉnh thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng có văn bản chuyển Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước có văn bản chuyển đến Ngân hàng thương

mại thì mới xong thủ tục giải quyết cho doanh nghiệp Một số doanh nghiệp đã được duyệt dự án NOXH nhưng chưa triển khai

Thủ tục trong quá trình xét duyệt hồ sơ để mua, thuê mua NOXH còn rườm rà, nhiều vướng mắc (đối với người mua nhà) Với các đối tượng là cán

bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang yêu cầu “phải có xác nhận của đơn vị đang công tác về thực trạng về nhà ở và chỉ xác nhận một lần; đơn vị xác nhận phải chịu trách nhiệm về nội dung xác nhận của mình, không yêu cầu xác nhận về điều kiện thu nhập” (quy định tại mục 5 Thông tư 17/2014/TT-BXD ngày 18/11/2014 của Bộ Xây dựng) gây khó khăn và tâm lý ngại chịu trách nhiệm đối với Thủ trưởng đơn vị khi xác nhận tình trạng nhà ở của nhân viên thuộc quyền Một rào cản nữa đối với người có thu nhập thấp là quy định: “Trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó (có thể không liên tục) và có giấy xác nhận của cơ quan bảo hiểm” (quy định tại mục 5 Thông tư 17/2014/TT-BXD) là một trở ngại dẫn đến tình trạng nhiều công nhân, lao động nhập cư không đủ điều kiện để vay từ nguồn vốn ưu đãi để mua nhà

2.2.2 Nhu cầu nhà ở của tỉnh Bình Dương

Theo số liệu từ Sở xây dựng tỉnh Bình Dương nhu cầu nhà ở tại thành phố Thủ Dầu Một theo từng giai đoạn như sau: Giai đoạn 2010 – 2013 tổng nhu cầu nhà ở là 4.860.000 m2, trong đó nhiều nhất là nhu cầu nhà ở đơn lẻ với 2.284.200 m2; Giai đoạn 2013 – 2018 với sự phát triển của nền kinh tế tại tỉnh Bình Dương, số lao động nhập cư ngày càng tăng lên cùng với sự phát triển của các khu công nghiệp trên địa bàn kéo theo nhu cầu nhà từ 4.157.529 m2 trong giai đoạn 2010 – 2013 tăng lên 20.368.000 m2 trong giai đoạn 2018 –2022, trong

đó nhu cầu NOXH tăng từ 243.000 m2 lên 10.383.616 m2 tương ứng tỷ lệ 4.273% trong giai đoạn 2018 – 2022; Nhu cầu nhà ở chung cư thương mại, nhà ở thương mại thấp tầng, nhà ở đơn lẻ, nhà ở tái định cư và nhà công vụ có tăng nhưng tỷ lệ không đáng kể

Bảng 2.1: Thống kê nhu cầu nhà ở của thành phố Thủ Dầu Một

ĐVT: m2

Tổng diện tích (m²) Giai đoạn

2010-2013

Giai đoạn 2013-2018

Giai đoạn 2018-2022

Nguồn: Sở xây dựng tỉnh Bình Dương

Theo số liệu thống kê của Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương, hiện nay cả tỉnh có 1,6 triệu lao động trong đó 70% trong số đó là dân nhập cư Do

đó, sau quãng thời gian làm việc tại địa phương những người dân nhập cư này có nhu cầu gắn bó lâu dài tại Bình Dương, trong khi đó thu nhập của họ vừa đủ trang trải cho cuộc sống Ngoài ra với giá đất cao như hiện nay, với mức thu nhập của công nhân hiện nay việc mua đất xây nhà là điều khó khăn, do vậy họ

có nhu cầu mua được nhà để ở nhằm đảm bảo cuộc sống với mức chi phí vừa phải; Ngoài ra, chi phí cho một căn NOXH tương đối thấp, phù hợp với mức sống của lao động Đối với NOXH Becamex Hòa Lợi giá trị căn nhà chỉ từ 150 triệu đồng/căn với diện tích từ 25m2 đến 40m2 phù hợp cho những gia đình có con nhỏ hay vợ chồng trẻ; Bên cạnh đó là cách chính sách hỗ trợ của địa phương trong việc tiếp cận các khoản vay ưu đãi dành cho người có thu nhập thấp mua NOXH, đây chính là một trong những yếu tố then chốt để người dân có thể mua được căn nhà cho riêng họ