Chuyên đề tốt nghiệp: Nghiên cứu hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA BAT DONG SAN & KINH TE TÀI NGUYEN

Dé tai:

NGHIÊN CỨU HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN NHÀ O XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI

Họ và tên : Nguyễn Thị Linh

Mã sinh viên : 1119297

Lớp chuyên ngành : Bất động sản 61B

Giảng viên hướng dẫn =: Th.S Nguyễn Đức Kiên

Hà Nội - 2023

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian chuẩn bị và hoàn thiện chuyên đề tốt nghiệp, tác giả đã học hỏi và trưởng thành hơn nhiều từ quá trình tích lãy kinh nghiệm trong thời gian thực tập cũng như có cơ hội trau dồi và áp dụng những kiến thức, kỹ năng được học dé

thực hiện chuyên đề Đề tài được thực hiện dựa trên việc tham chiếu với những tàiliệu khoa học về chuyên ngành và sự giúp đỡ từ thầy cô, bạn bé và đồng nghiệp.

Tác giả xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới các thầy cô giáo tại khoa Bat động sản và Kinh tế tài nguyên của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã

truyền đạt cho tác giả những kiến thức vô cùng giá trị và quý báu trong suốt 4 năm

học tập tại trường.

Tác giả cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Th.S Nguyễn Đức Kiên đã dành

nhiêu thời gian, công sức, tận tình chỉ bảo, định hướng trong quá trình làm chuyên

đề này.

Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, báo cáo vẫn không thê tránh khỏi một số sai

sót, rất mong nhận được góp ý về mặt chuyên môn cũng như phương pháp luận

khoa học từ thầy cô đề hoàn thiện tốt hơn về chuyên đề thực tập.

Xin trân trọng cảm on!

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan báo cáo chuyên đề thực tập này là do chính tác giả

thực hiện và có sự hỗ trợ từ giáo viên hướng dẫn cũng như đồng nghiệp tại công ty

mà tác giả đang thực tập Báo cáo không sao chép từ những công trình nghiên cứu

khác Các dit liệu trong bài được công ty mà tác giả đang thực tập cung cấp.

Tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm với lời cam đoan nay!

LỜI MỞ ĐẦU - ¿52 22<SE E2 221271 2112112111121121121111111 211211111 rreg 1 1.Tính cấp thiết của chuyên đề se se sssssss££s£Es£Es£SseSseSsEssEseEseEsersessese 1

2 Mục tiêu nghiÊn CỨU < << 5 9 9 94 9.9 9004.0004 00.94.0 9.004 000.04.00009 6.8 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiÊn CỨU e se se se ss+ss+see+eex+e+xeexseevseexserssesse 3

4 Phương pháp nghién CỨU << 6 9 9 9.9.9 9 0.009.009 0009000098060 06 3

han 3

CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE PHÁT TRIEN NHÀ O XÃ HỘI 4

1.1 Khái niệm và vai trò của nhà ở xã hội - 2 2 ++Ez+E++£x+ExerEzrerrxerkeee 4

1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội 2-2 ¿+ £+SE+SE+2E£2EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrrrrkerreeg 4

1.1.2 Đặc điểm của nhà ở xã hộii - c- sStSk+EEEEEE+EEEEEESEEEEEEEEEEEEEEkrkrrkrkrkerree 5

1.1.3 Vai trò của nhà ở xã hộỘI - - << 1311122230111 1111112111 1111111003111 1kg.7

1.2 Phát triển nhà ở xã hội - 2 2 + +E£+E££EE£EE£EEEEEEEEEEEEEE2112217171 21221 9 1.2.1 Tổng quan về phát triển nhà ở xã hội và các tiêu chí đánh giá 9 1.2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam -. 9 1.2.1.2 Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội -2- 22 ¿+ s++cx2z+ezxesrsz 10 1.2.1.3 Các tiêu chí đánh giá phát triển nhà ở xã hội - ¿222 sz+zzs+ 10 1.2.2 Chính sách phát triển nhà ở xã hội ¿2-2 ++E£+££+EE+£EtzEe+Ezrxrrxezrs 11 1.2.2.1 Khai niém cua chinh sach phat triển nhà ở xã hội - - scs+x+xexss+z lãi

1.2.2.2 Mục tiêu của chính sáchh - << 11111221111 111111 9111111111851 1 11 cv, 12

1.2.2.3 Nội dung cơ bản của chính sách phát triển nhà ở xã hội 12 1.2.3 Các yêu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội ¿5 2 s2 52 13

1.2.3.1 Các yếu tố thuộc nhóm thuộc môi trường vĩ mô 2-2 s¿sz+ss 13 1.2.3.2 Yếu tô thuộc về chính sách phát triển nhà ở xã hội - 14

1.3 Nghiên cứu tong quan các mô hình phát triển nhà ở xã hội 15

1.3.1 Các mô hình phát triển nhà ở xã hội 2-2-2 2+2 ++£EzE£+E++£x+rxzzsz 15 1.3.1.1 Mô hình phát triển nhà ở xã hội tại Singapore và một số nước châu A 15 1.3.1.2 Mô hình phát triển nhà ở xã hội tại các nước châu Âu - 17 1.3.1.3 M6 hinh phat triển nhà ở xã hội tai một số nước châu Mỹ 18

1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam - ¿2-2 2E£+EE+EE+£EezEEzEsrxrrxerex 20

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỰC THI CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN NHÀ

Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI - 2-5 5° ©s<Ss£Ss£EseEseEveEtserserserssrrsrrssrssrr 22 2.1 Bối cảnh chung của thành phố Hà Nội - 2 2 2 x+£E2E++£zrxerxezez 22 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tẾ, xã hội ¿- 2 + ©+2E++EE+EEtEEcrErrkerkerkerex 22 2.1.2 Đặc điểm về dân số, nhà ở và nhu cầu về nhà ở - ¿2 + + s+s+s+zszxzx+z 23 2.2 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội - ¿+ + s+x+xexerxzxsrers 28 2.2.1 Các chính sách thực tiễn trong phát triển nhà ở xã hội -¿ 28

2.2.1.1 Chính sách quy hoạch c1 193 1v ng rưy 282.2.1.2 Chính sách tài chính - 2 2+Ss+Sx+EE+E£2EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrrkrrkrrei 282.2.1.3 Chính sách thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội -.- - 55555 +5<<< 30

2.2.1.4 Các chính sách ưu đãi khác - - + 2523222 13+ 2* 1E £ 2v szeeezzeeeeezree 30

2.2.1.5 Đối tượng và điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội -. - 31 2.2.2 Thực trạng triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội tai Ha Nội 36 2.2.2.1 Thực trạng về công tác quy hoạch quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội 36 2.2.2.2 Thực trạng về nguồn vốn - ¿+ +++++E++£E++EE+SEESEEtrkxerkesrkrrrrees 38 2.2.2.3 Thực trạng về việc tiếp cận gói hỗ trợ tín dụng - s5: 39 2.2.3 Kết quả thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội 40 2.2.3.1 Các bên tham gia trong quá trình phát triển nhà ở xã hội 41

2.2.3.2 Két qua dat được trong phat triển nhà ở xã hội tại Hà Nội 43

2.2.4.1 Những điểm tích CựC - 22 5¿+2+2E++2E+2EE2EEE2EEE711271211 21121 re 46 2.2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân -2- 2 2 £+E+E+EE£EE£EE+EE+EEZEerEerkerxrrkrree 47

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN NHÀ

Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NOL - 2-2-5 s2 ss£SseEsEssEveetserserserssrrsrrssrssrr 54 3.1 Bối cảnh và định hướng phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội 54 3.1.1 Bối cảnh trong và ngoài nƯỚC 2-2 2 2 +E‡EE‡EESEEEEEEEEEEEEEEEEErkerkrrkrree 54 3.1.2 Định hướng phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội ¿- - ccx+x+zvzvrxsxez 55

3.2 Các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội 57

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính - «+ +sx£svseeeseesessessee 57

3.2.2 Giải pháp quy hOạcCH - - - - +1 1213211119111 910111 11 91 1H HH kg rry 583.2.3 Giải pháp tài chính - eseeseeseeseeseeecseceeeeceecesessessessessecaesseeeeeeseneeaeeas 60

3.2.3.1 Giải pháp nguồn vốn ¿- 2+ +£©2++2E+2EESEEEEEEEEESEEEEEEEEErkrrkrrrrees 60

3.2.3.2 Giải pháp tín ụng - - óc HH ng HH ng rưy 62

3.2.3.3 Giải pháp về chính sách ưu đãi tài chính cho chủ doanh nghiệp 63 3.2.4 Giải pháp về đối tượng thụ hưởng - ¿- - + + x+£++E++E+Eerkerxerxersree 64

3.2.5 Giải pháp nâng cao khả năng tổ chức quản lý và điều hành - 65

4000.0007 =5 66 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO - - + St Sx+E+ESEE+E+EEEEEE+EEEErkeEerererree 68

DANH MỤC BANG BIEU

STT Tên bảng

Bang 2.1 | Quy mô dân sô thành phố Hà Nội năm 2022 Bảng 2.2 | Mật độ dân số của Hà Nội qua các thời kì

Bang 2.3 | Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội qua các thời kỳ

Bảng 2.4 | Tỷ lệ các loại nhà theo thành thi, nông thôn

Bang 2.5 | Diện tích nhà ở bình quân đầu người phân theo khu vực tại Hà Nội

qua các thời kỳ

Bảng2.6 | Số lượng công nhân tại các khu công nghiệp và sinh viên tại các

trường cao đăng, đại học Hà Nội

Bang 2.7 | Tình trạng nhà ở của Công nhân viên chức tại Hà Nội

Bang 2.8 | Những thay đôi về đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và điều kiện

Bảng 2.13 | Kết quả giải ngân gói 30.000 tỷ cho doanh nghiệp và người mua NOXH trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 1/6/2013-1/12/2015

Bảng 2.14 | Kết quả giải ngân gói 30.000 tỷ đối với người mua và doanh nghiệp đầu tư NOXH tính đến 31/12/2015

Bang 2.15 | Kết quả triên khai các dự án NOXH tại địa bàn thành phố Hà Nội

trong giai đoạn 2010-2015

Bang 2.16 | Tông hợp kế hoạch và kết quả thực hiện các dự án NOXH tại Hà Nội

giai đoạn 2010-2015

Bảng 2.17 | Kết quả triển khai các dự án NOXH tại địa bàn thành phô Hà Nội

trong giai đoạn 2016-2020

Bang 2.18 | Tông hợp kế hoạch và kết quả thực hiện các dự án NOXH tại Hà Nội

giai đoạn 2016-2020

Bảng 2.19 | Tình hình triển khai một số dự án NOXH triển khai tại Hà Nội từ 2020 đến nay

DANH MỤC TU VIET TAT

Tir Viết tắt

Nhà ở xã hội NOXHHop tac xa HTXUy ban nhan dan UBND

Ngân hang nhà nước NHNN

Ngân hàng chính sách xã hội NHCSXH

Ngân sách nhà nước NSNN

Khu đô thị KĐT

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Trong mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, phát triển nhà ở luôn luôn là

mối quan tâm đặc biệt không chỉ của mỗi cá nhân, gia đình, các tổ chức kinh tế mà

còn là của toàn xã hội Nhà ở không chỉ đơn giản là nơi cư trú mà còn là nơi đáp

ứng mọi nhu cầu về vật chất, văn hóa tinh thần của mọi thành viên trong gia đình Phát triển nhà ở cũng chính là thước đo trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế của một đất nước, góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tong thé của quéc gia đó Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế, cuộc sống của người dân đã có những

biến đổi rất lớn về chất Vì vậy, nhu cầu nâng cao chat lượng nơi ở của mỗi người

dân ngày càng gia tăng theo thời gian, theo sự phát triển kinh tế.

Trong những năm gần đây, bên cạnh việc phát triển các dự án nhà ở thươngmại thì nhà nước cũng rất chú trọng đến phát triển bất động sản nhà ở xã hội Vì vậy, đây không còn là một thuật ngữ mới lạ mà đang dần trở thành một xu hướng

mới trên thị trường bat động sản Nha ở xã hội ra đời chính là một chủ trương có ý

nghĩa xã hội sâu sắc của Đảng, Nhà nước và là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam được coi là một trong những chủ trương phát triển kinh tế - xã hội quan trọng, cấp thiết của quốc gia nhằm thúc day thị

trường nhà ở phát triển, hỗ trợ các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, những

người có thu nhập thấp, các hộ nghẻo có cơ hội thiết lập được chỗ ở, dé họ yên tâm

an cư, lạc nghiệp, góp phần giải quyết các van đề an sinh xã hội, 6n định chính trị,

phát triển kinh tế.

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở xã hội tại các đô thị lớn trên khắp cả nước liên

tục tăng cao do tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, việc hình thành các điểm khu công

nghiệp mới tập trung, các doanh nghiệp vừa và nhỏ đã thu hút rất nhiều làn sóng di cư về các đô thị Thành pho Ha Nội luôn được xem là đơn vị đi đầu trên cả nước trong việc giải quyết các van đề về nhà ở Trong những năm vừa qua, chính quyền

thành phố đã rất cỗ gắng trong việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội dé đáp ứng kip

thời nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp Tuy nhiên, việc phải đối mặt

với làm sóng di dân mạnh mẽ đến từ các tỉnh lân cận đã tạo nên một sức ép rất lớn về cầu nhà ở xã hội cho Hà Nội trong khi nguồn cung nhà ở xã hội lại khá hạn chế,

chất lượng còn thấp khiến cho các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

vẫn chưa thé đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân, chưa đạt được những

mục tiêu, kế hoạch đã đề ra.

Nhà nước đã ban hành tương đối đầy đủ các văn bản, hệ thống pháp lý, các

chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội có liên quan nhằm hỗ trợ, khuyến khích xây dựng

quỹ nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở Thực tế

cho thấy nhóm đối tượng tiếp cận quỹ nhà ở xã hội đa số là những người gặp khó

khăn về thu nhập, cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, học sinh sinh viên, Họ là những đối tượng yếu thế trong xã hội, có hoàn cảnh khó khăn với khoản thu nhập chỉ ở mức trung bình hoặc thấp Nếu chỉ dựa vào tình hình tài chính của cá nhân gia đình thì rất khó dé có thể sở hữu nhà ở xã hội Vì vậy, họ rat cần đến sự hỗ trợ từ phía Nhà nước với những chính sách ưu đãi cho người mua như ưu đãi về giá, lãi

suất Vay,

Sau một thời gian triển khai áp dụng, chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội cơ bản đã phát huy tác dung trong việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, số lượng hộ gia đình, cá nhân được thụ hưởng các chính sách ưu đãi, được

sở hữu nhà ở xã hội cũng ngày càng gia tăng Điều này đã cho thấy tính đúng đắn

của chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành pho Tuy nhiên, từ thực

tiễn cho thấy việc triển khai, thực thi các chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà

Nội trong những năm qua vẫn còn bộc lộ một số hạn chế, bất cập liên quan đến việc

phân bổ quỹ đất, phân bổ nguồn lực, chi phí đầu tư xây dựng cao kéo theo các chi

phí phát sinh tăng cao trong khi cơ chế hỗ trợ tài chính không dễ dàng đề tiếp cận khiến cho những đối tượng thu nhập thấp rất khó tiếp cận quỹ nhà ở xã hội này Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội chưa thật sự đúng với những tiềm năng, khuyến khích, ưu đãi tài chính mà thành phố đưa ra khiến cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội quay lưng, không còn mặn mà đề tham gia vào quá trình đầu tư xây dựng nhà

ở xã hội.

Việc phân tích thực tiễn triển khai, thực thi các chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng như những kết quả mà thành phố đã đạt được trong thời gian vừa qua sẽ

giúp chúng ta có một cái nhìn tổng thé và đánh giá khách quan nhất về những ưuđiểm, những mặt hạn ché, tồn đọng của chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa

bàn thành phố Hà Nội.

Nhận thức rõ được tam quan trọng của phát triển nhà ở xã hội hiện nay, trên

cơ sở kết hợp giữa kiến thức lý luận và thực tiễn trong phạm vi hiểu biết của mình,

em đã chọn đề tài: “Nghién cứu hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội ”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tông quan một sô vân về lý luận co bản vê phát triên nhà ở xã hội dành chongười có thu nhập thâp đê làm rõ đặc trưng của nhà ở xã hội đôi với các đôi tượngtham gia, hệ thông hóa các chính sách phát triên nhà ở xã hội của Nhà nước dé làm

cơ sở cho việc nghiên cứu.

Phân tích thực trạng, kết quả triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội

trên địa bàn thành phô Hà Nội trong những năm gân đây; đánh giá ưu nhược điêm,hạn chê, bât cập của chính sách dựa trên những cơ sở lý luận trên.

Kết hợp việc phân tích, đánh giá các hạn chế, bất cập của chính sách phát triển nhà ở xã hội với các quan điểm, lý luận về phát triển nhà ở xã hội dé đề xuất

các giải giáp hoàn thiện, khắc phục vướng mắc, tồn đọng trong quá trình triển khai,thực thi các chính sách phát triển nhà ở xã hội vào đời sống tại Hà Nội.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Nội dung chuyên đề nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở xã hội của

Nhà nước như chính sách về nguồn lực, chính sách về tạo lập va phân bổ quỹ đất

nhà ở xã hội, chính sách ưu đãi tài chính dành cho người mua và chủ đầu tư, phân

tích các vân đê tôn đọng trong việc triên khai, thực thi chính sách trên địa bàn thành

phô Hà Nội.

Phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề tập trung nghiên cứu những vấn đề liên quan đến việc triển khai

và thực thi các chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội từ

năm 2009 đên nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,phân tích kinh tế Các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập dựa

trên sự quan sát, điều tra, thu thập thông tin từ các tài liệu chính thống, được công

bố bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trên các bài báo, trang website chuyên

5 Bố cục đề tài

Ngoài phan mở đầu, kết luận, bảng biểu, hình ảnh và danh sách các tài liệu tham khảo, đề tài nghiên cứu được trình bày theo 3 chương với các nội dung và kết

cầu như sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội

Chương II: Thực trạng thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Chương III: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HOI

1.1 Khái niệm và vai trò của nhà ở xã hội1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Trong những năm gan đây, nhà ở xã hội( NOXH ) là một khái niệm khá quen

thuộc vì loại hình nhà ở này đã bắt đầu xuất hiện từ những, năm 1970 ở các nước

Anh, Mỹ, Canada và sau đó thì lan rộng tới các nước châu Á như Hàn Quốc, NhậtBản Theo từ điển Oxford Dictionary -2017 định nghĩa về nhà ở xã hội như sau:

“Housing provided for people on low incomes or with particular needs by

government agencies or non-profit organizations.” Theo đó, nha ở xã hội là nha ở

do các tô chức chính phủ hoặc các tô chức phi lợi nhuận cung cap cho những người có thu nhập thấp hoặc những người có nhu cầu đặc biệt về nhà ở.

Tương tự với loại hình nhà ở xã hội, một số quốc gia hiện nay còn sử dụng

một số thuật ngữ khác như nhà ở công cộng, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người có thu

nhập thấp Nhà ở công cộng( Public house) là loại hình nhà ở được chính phủ cung

cấp cho các đối tượng có thu nhập ở mức thấp đến trung bình và các gia đình gặp

khó khăn về việc tạo dựng chỗ ở được mua nhà với giá cực rẻ Nhà ở giá rẻ( Affordable house) là loại hình nhà ở được xây dựng với tổng mức chi phí vừa phải dành cho những người có nhu nhập trung bình Còn đối với loại hình nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp( Low-income housing), đây cũng là một dạng nhà ởdành cho những người không có đủ điều kiện về mức thu nhập để mua nhà vì họ

không đủ điều kiện được thế chấp tài sản Nhìn chung, các khái niệm này có sự

giống nhau ở đặc điểm dé cao tính hỗ trợ của nhà nước dé người dân được mua và

thuê mua với giá cực rẻ và đối tượng hướng đến đa phần là người gặp khó khăn về

thu nhập, người không đủ khả năng dé sở hữu nhà ở.

Theo quan điểm của một số nước châu Mỹ, người nhu nhập thấp được định nghĩa là người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống, họ chi tiêu khoảng

66% thu nhập cho ăn uống dé tồn tại, còn lại 34% thu nhập được sử dụng cho nhu cầu về nha ở, giáo dục, y tế, phương tiện di chuyên

Tại Việt Nam, nhà ở xã hội được biết đến là nhà ở do nhà nước quản lý, xây dựng hoặc cấp đất cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư xây dựng dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng trong diện chính sách xã hội theo quy định của Nhà nước Người mua, thuê mua phải đáp ứng các điều kiện cơ bản thì mới có thê sở hữu loại hình nhà ở này.

“Định nghĩa Nhà ở xã hội tại Việt Nam: ( Theo khoản 7 điều 3 Luật nhà ở

2014) như sau:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được

hưởng chính sách hô trợ về nhà ở theo quy định của Luật này ”1.1.2 Đặc điểm của nhà ở xã hội

Cũng giông với đặc diém của nhà ở nói chung, nhà ở xã hội là công trình xâydựng với mục đích đê ở và phục vụ nhu câu sinh hoạt của mỗi cá nhân, hộ gia đình.Ngoài ra, đê phân biệt với các loại hình nhà ở khác, nhà ở xã hội còn có thêm một

sô đặc điêm khác biệt dưới đây:

Dau tiên, nhà ở xã hội được xây dựng với những tiêu chuẩn cơ bản nhưng

vẫn đảm bảo độ bền vững Khác với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được trang bị nhưng thiết bị cơ bản như hệ thống đèn chiếu sáng, hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh cơ bản, sàn gạch, trần bê tông, các đầu chờ sẵn, các dịch vụ tiện ích chỉ ở mức cơ bản, không có bề bơi, ham gửi xe, nhà trẻ,

Thứ hai, điện tích trung bình của nhà ở xã hội nhỏ hơn so với nhà ở thương

mại Mỗi quốc gia sẽ có quy định riêng về diện tích tối đa và diện tích tối thiểu củacăn hộ nhà ở xã hội Tại Việt Nam, tiêu chuẩn về diện tích nhà ở xã hội được quy

định cụ thể với hai loại hình nhà ở xã hội sau:

Đối với nhà ở xã hội là chung cư cao tầng, diện tích san tối thiểu của các căn hộ được quy định là 25m?, diện tích tối đa là 70m? sàn Các căn hộ phải được xây dựng, thiết kế theo kiểu khép kín, tối đa không gian sử dụng, đảm bảo đúng tiêu

chuân xây dựng, phù hợp với quy hoạch mà cơ quan ban ngành đã phê duyệt Phụ

thuộc vào điều kiện cụ thé của từng địa phương sẽ có mức điều chỉnh tăng diện tích

tối đa cho căn hộ Tuy nhiên, mức tăng không được phép vượt quá 10% trên diện

tích sàn tối đa được quy định là 70% và tỷ lệ số căn hộ nhà ở xã hội trên diện tích

sàn 70m? không được vượt quá 10% tổng số căn hộ xã hội của dự án Về mật độ xây

dựng và hệ số sử dụng đất, chủ đầu tư được phép điều chỉnh tăng nhưng mức tăng

không quá 1.5 lần so với quy định về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất mà cáccơ quan quan ban ngành tại địa phương đã đưa ra.

Đối với loại hình nhà ở xã hội thấp tang, diện tích sàn tối đa của các căn nhà theo quy định không được phép vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất được quy địnhkhông quá 2 lần Các tiêu chuẩn xây dựng phải đảm bảo đúng với quy hoạch xây

dựng mà cơ quan nhà nước có thâm quyền đã phê duyệt

Thứ ba, chủ đầu tư được nhận rất nhiều chính sách ưu đãi từ nhà nước như miễn tiền sử dụng dat, tiên thuê dat, các loại thuê, phí như thuê thu nhập doanh

nghiệp, thuê giá tri gia tăng khi dau tư xây dựng nhà ở xã hội; được phép sử dụng

20% diện tích sàn xây dựng của dự án dé đầu tư xây dựng, kinh doanh các công

trình thương mại Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được vay vốn ngân hàng với lãi suất

ưu đãi, được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Kĩ thuật, hạ tầng xã hội.

Thứ tw, người mua được nhà nước hỗ trợ mua nhà ở xã hội với giá thành rẻ,

thâp hơn giá trung bình các căn hộ trên thị trường, được vay ngân hàng tôi đa 80%

giá trị căn hộ với lãi suât rât thâp và vay trả dân trong tôi đa 25 năm

Thứ năm, đôi với hình thức bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, người mua,thuê mua nha ở xã hội phải đáp ứng đây đủ các điêu kiện về thủ tục mà nhà nước đã

quy định thi mới có thê sở hữu loại hình nhà ở nay.

Trong thời gian thuê nhà theo quy định trên hợp đồng đã ký với bên cho

thuê, người thuê không được phép thế chấp( trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng

dé mua, thuê mua nha ở xã hội), cho thuê lại hoặc sang nhượng nhà ở xã hội dưới bất kỳ hình thức nào.

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán, sang tên, chuyển

nhượng lại căn hộ sau 5 năm theo quy định của pháp luật sau khi đã hoàn thiện các

khoản phí mua, thuê mua nhà Trong trường hợp dưới 5 năm, nếu người mua, thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán lại căn hộ cho người ngoài thì chỉ được bán theo hình thức lập vi băng ở văn phòng công chứng và đợi hết 5 năm thì có thể sang tên chuyên nhượng lại như bình thường Khi đủ thời gian được phép bán căn hộ, ngoài

các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo quy định thì bên bán phải nộp lại cho nhà

nước 50% giá trị tiền sử dụng dat được phân bồ cho căn hộ đó.

Thứ sáu, trong trường hợp dự án nhà ở xã hội với mục đích chỉ để cho thuê

thì chủ đâu tư chỉ được bán theo giá bán được pháp luật quy định và chỉ bán saumột thời gian cụ thê.

Ưu điểm nhà ở xã hội:

e Các dự án nhà ở xã hội thường được bán ra mới mức giá thấp hơn rất nhiều Do là một trong những ưu đãi của nhà nước dé người dân có thé dé dang hon

trong việc sở hữu căn nhà.

e Các đối tượng thuộc diện được mua, thuê nhà ở xã hội còn được hỗ trợ vay

vốn với lãi suất ưu đãi Có thé vay lên tới 80% giá trị căn hộ và mức lãi suất

thấp chỉ 4-5%.

Nhược diém của nhà ở xã hội

e Không phải ai cũng có thể mua nhà ở xã hội: phải nằm trong chính sách được mua nha ở xã hội theo Điều 51 của Luật nhà ở 2014 và chỉ được hưởng chính sách một lần duy nhất.

e Quy định về diện tích khi mua nha ở xã hội: Các căn hộ thuộc dự án nhà ở có diện tích từ 30-70m2, điều này sẽ là điểm hạn chế đối với những gia đình có nhu cầu ở diện tích rộng.

e_ Không được phép bán nhà ở xã hội trong vòng 5 năm đầu: Nếu có nhu cầu bán thì phải bán cho Chủ đầu tư, nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được

mua nhà ở xã hội.

1.1.3 Vai trò của nhà ở xã hội

Dé giải quyết van đề thiếu nhà ở do tình trang bùng né dân số diễn ra tại các đô thị lớn ở Việt Nam hiện nay, NOXH là phương pháp hiệu quả nhất để giải quyết

tình trạng nay Tam quan trọng của nhà ở xã hội tại Việt Nam ngày càng được công

nhận và nhà nước ta đang rat chú trọng đến việc phát triển NOXH để giải quyết vanđề thiếu hụt nhà ở cho người dân.

Trong 10 năm trở lại đây, NOXH chính là một phần quan trọng của chính sách xã hội và đất đai tại Việt Nam Lợi ích mà NOXH mang lại không chỉ ở việc

hỗ trợ những đối tượng lao động có thu nhập sở hữu được một chỗ ở để an cư lập

nghiệp mà nó còn làm giảm bớt áp lực đối với các cơ quan chức năng, thúc đây kinh tế phát triển, bảo đảm an sinh xã hội.

NOXH giúp giải quyết van dé về nhà ở cho người dân

Đối với một đất nước phát triển như Việt Nam, vấn đề nha ở là luôn là một chủ đề rat cap thiét và được xem là một trong những yếu tố cối lõi của quá trình

phát triển kinh tế — xã hội của đất nước Tỷ lệ đô thị hóa tại các đô thị lớn ở Việt

Nam ngày một tăng cao kéo theo nhu cầu về nhà ở cũng tăng cao Do đó, NOXH

chính là một trong những giải pháp của chính phủ nhằm tạo điều kiện cho người

dân có thé sở hữu được một ngôi nhà ở với giá rẻ hơn so với thị trường bat động sản

hiện nay.

Không phải ai cũng có thé mua NOXH, dé sở hữu nhà ở xã hội với giá rẻ, người dân cần đáp ứng một số điều kiện nhất định về hộ khẩu, thu nhập Các đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội bao gồm các hộ có nhu cầu ở đang sinh sống trong điều kiện khó khăn, các hộ có thành viên là cán bộ, công nhân viên hoặc người lao động thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới.

NOXH giúp phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội

Bên cạnh việc giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung về nhà ở, NOXH cũng đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế — xã

hội tại các địa phương Việc xây dựng nhà ở xã hội đã tạo nên một cơ sở vững chắc

cho các dự án đầu tư và phát triển các khu công nghiệp mới Vì Nhà ở xã hội giải

quyết được vấn đề nhà ở của rất nhiều công nhân xung quanh khu công nghiệp Đầutư vào các dự án NOXH đã tạo ra nhiều cơ hội việc làm mới, giải quyết tình trạng

thất nghiệp của một số bộ phận người dân tại một số địa phương, thúc đây sự phát

triển của các ngành liên quan như xây dựng, kiến trúc, bất động sản, ngân hàng và

các dịch vụ hỗ trợ khác.

Vào thời điểm trước khi chính sách NOXH được đưa ra, tình trạng mat trật

tự an ninh-xã hội tại các khu vực nghèo, đông dân cư đã gây bức xúc cho người dân

khu vực và làm ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế và đầu tư Những vân đề này

thậm chí còn có thể gây cản trở cho việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế ở địa

phương đó.

Kế từ khi chính phủ bắt đầu chú trọng vào việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, việc đáp ứng nguồn cung về nhà ở xã hội đã giúp cải thiện trật tự xã hội, giảm thiểu tỷ lệ tội phạm và bảo đảm an sinh xã hội Bên cạnh đó, xây dựng NOXH cũng là một phương pháp hiệu quả trong việc phân bổ dân cư một cách hợp lý, giảm bớt áp lực đô thi, tình trạng un tắc giao thông.

NOXH giúp cải thiện đời sống xã hội

Lợi ích của việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc giải quyết van đề nhà ở cho những đối tượng khó khăn về thu nhập mà nó còn giúp cải thiện chất

lượng cuộc sống của người dân và nâng cao đời sông vật chất tinh thần của họ.

Những người gặp khó khăn về thu nhập thì thường phải sống trong những điều kiện kém hơn vê nhà cửa, môi trường sông, gây ảnh hưởng đến sức khỏe và cuộc sống

của họ Vì vậy, việc chú trọng phát trién NOXH đã mang lại cho họ một cơ hội dé

có được một môi trường sống tốt dep hơn với mức sống cao hơn.

Hon thé nữa, phát triển NOXH còn nâng cao khả năng mua và đầu tư của người dân Khi được mua NOXH với chỉ phí thấp hơn so với giá thị trường, người dân có thé tiết kiệm được khoản tiền thuê nhà hoặc trả tiền cho khoản vay mua nhà, từ đó có thê đầu tư thời gian và tiền bạc vào các mục đích khác như kinh doanh, tiêu dùng, phát triển kỹ năng dé tăng thu nhập.

1.2 Phát triển nhà ở xã hội

1.2.1 Tổng quan về phát triển nhà ở xã hội và các tiêu chí đánh giá 1.2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

Từ những năm 1954, mô hình nhà tập thể đã xuất hiện tại một số thành phố

lớn của Việt nam như Hà Nội, Hải Phòng, Sai Gòn, Vũng Tàu Trong giai đoạn từ

năm 1960 — 1970, mặc dù nhà nước đã ban hành các chính sách dé đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, trong đó chú trọng phát triển nhà ở công vụ cho cán bộ, công nhân viên thuê với giá rẻ, nhưng chính sách trợ cấp nhà ở này vẫn chưa được xác định chính thức Trong giai đoạn thực hiện chính sách đổi mới sau năm 1986,

do quan niệm phát triển có sự thay đổi căn bản và gặp khó khăn về vấn đề tài chính nên nhà nước không còn chú trọng đầu tư nhà ở bằng ngân sách nhà nước Tuy nhiên, chính quyền các cấp đã có chính sách khuyến khích người dân tự xây dựng và khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở bang cách công nhận quyền sở hữu nhà ở tư nhân và quyền trao đối, mua ban nhà ở, được thé hiện trong Quy chế Nha ở năm 1991, những thay đổi cơ bản trong hệ thống sở hữu đất đai được thé hiện trong Luật Đất đai năm 1993 và các luật năm 1998, 2001 sửa đôi, bố sung

một số điều khoản của Luật này Vào đầu những năm của thế kỷ 21, đa có sự thay

đổi cơ bản trong việc khuyến khích sự tham gia của các thành phần kinh tế trên thị trường vào việc phát triển các dự án nhà ở.

Nghị định 71/2001/NĐ-CP của chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở dé bán và cho thuê cho thay đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi rat gần với nhà ở xã hội Nghị định cũng đã quy định rất rõ ràng đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, công chức, viên chức phải được ưu tiên bán và thuê mua các căn hộ chung cư Bên cạnh đó, quy định về Quỹ nhà ở thành phố trong quyết định 123/2001/QD-UB cũng đã khá gần với khái niệm quỹ NOXH sau này Nội dung của quyết định quy định với mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé bán thi CDT phải dành 30% quỹ nhà ở hoặc 20% quỹ đất ở để bé sung quỹ nhà ở thành phố, còn với phần diện tích còn lại thì được phép kinh doanh Tuy nhiên

CĐT cần giành 50% để bán theo giá quy định của nhà nước cho các cơ quan có

nhu cầu về nhà ở, 50% còn lại thì được phép bán theo giá thị trường.

Cụm từ “Nhà ở xã hội” được xuất hiện lần đầu tiên tại văn bản “ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia” theo quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Quyết định đưa ra

định nghĩa về quỹ NOXH là “ quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhăm bán tra dần, cho thuê — mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc

diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở” Ngay sau đó 1 năm, khái

niệm Nhà ở xã hội đã chính thức xuất hiện trong Luật nhà ở 2005, định nghĩa NOXH là “ Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân dau tư xây dựng dé cho các

đối tượng quy định tại Diéu 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”.

Những văn bản dưới luật sau đó không đê cập đên sự thay đôi vê khái niệm chínhthức này mà chỉ làm rõ hơn những đôi tượng và điêu kiện đê tiêp cận mô hình nhà ở

1.2.1.2 Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội được hiéu là sự gia tăng về mặt số lượng, loại hình và

hình thức cung cấp NOXH và sự nâng cao về mặt chất lượng của loại hình nhà ở này cho các đối tượng theo quy định Vì vậy, việc phát triển nhà ở xã hội bản chất chính là những hoạt động đầu tư xây xây dựng mới, cải tạo hay xây dựng lại với

mục đích tăng diện tích, quy mô quỹ nhà ở xã hội, gia tăng số lượng hộ gia đình, cá

nhân sở hữu, gia tăng hình thức, chất lượng nhà ở với sự hỗ trợ từ phía nhà nước và

sự tham gia của các chủ đầu tư, doanh nghiệp vào lĩnh vực đầu tư xây dựng NOXH.

Phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, có ý nghĩa chính trị sâu sắc Phát triển NƠXH không những trực tiếp đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho người nghèo, người có

thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội, giúp lực lượng lao động có cơ hội

nâng cao các điều kiện về sức khỏe, giáo dục, giải trí, tạo điều kiện tốt hơn để tái sản xuất sức lao động mà còn góp phần 6n định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội,

an ninh con người.

1.2.1.3 Các tiêu chí đánh giá phát triển nhà ở xã hội

- Số lượng người được hưởng thụ NOXH - Đối tượng được thụ hưởng NOXH

- Số nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng NOXH

b Tiêu chí về mặt chất lượng

Mức độ thỏa mãn của khách hàng về chất lượng nhà ở được nâng cao thông qua: e Nâng cao chất lượng xây dựng, chú trọng thiết kế để cải thiện chất lượng

e Tăng tỷ lệ nhà kiên có va bán kiên có, giảm tỷ lệ nhà ở tam

e Cung cấp day đủ các dich vụ, tiện ích liên quan như cơ sở hạ tang, môi

trường xung quanh.

c Tiêu chí về loại hình và hình thức cung cap

Phát triển về loại hình cung cứng NOXH là mở rộng thêm các loại hình cung ứng dé các chủ thé kinh tế có thé tham gia vào việc nhà ở, từ đó làm gia tăng số

lượng quỹ nhà ở xã hội Hiện nay có 2 hình thức cung ứng là NOXH do Nhà nướcđầu tư xây dựng băng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước vàNOXH được đầu tư xây dựng ngoài vốn ngân sách nhà nước hoặc có thể kết hợp

giữa hai chủ thể là nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.

Phát triển về hình thức cung cấp NOXH bản chất là mở rộng thêm các hình thức cung ứng đề gia tăng cơ hội tiếp cận quỹ nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng theo quy định Hiện nay có 3 hình thức cung cấp NOXH bao gồm bán, cho

thuê và thuê mua theo chính sách và quy định của pháp luật.

1.2.2 Chính sách phát triển nhà ở xã hội

1.2.2.1 Khái niệm của chính sách phát triển nhà ở xã hội

Việt Nam đã xóa bỏ hoàn toàn chế độ bao cấp về nhà ở sau khi bước sang thời kỳ phát triển kinh tế thị trường Nhận thấy nhà ở đóng vai trò vô cùng quan

trọng, là một trong những yếu tố then chốt của quá trình phát triển kinh tế và đảm

bảo an sinh xã hội, nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách về nhà ở nhằm hỗ trợ, khuyến khích các các nhân kinh tế cùng nhau xây dựng và phát triển thị trường nhà ở Bên cạnh đó, nhà nước cũng đã đưa ra rất nhiều quy định về ưu đãi, hỗ trợ để tạo điều kiện thuận lợi cho các đơn vị doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Chính sách NOXH cho người thu nhập thấp được hiểu là hành động của nhà nước dé thực hiện các mục tiêu về nhà ở hay nói cách khác chính sách NOXH chính

là sự can thiệp của nhà nước vào thị trường NOXH nhằm giải quyết các vấn đề nhà

ở và cải thiện chất lượng nhà ở.

Theo Tổ chức hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), “ Chính sách phát triển

nhà ở xã hội là chính sách nhà ở cho những hộ gia đình mà công cụ thị trường

không đáp ứng được.” ở Việt Nam, chính sách NOXH là chính sách phát triển nhà ở

có sự can thiệp và hỗ trợ từ phía nhà nước thông qua các chương trình NOXH như chương trình hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng trong diện chính sách được quy định

trong các văn bản pháp luật như người nghèo, người có công với cách mạng hay

các chương trình xây dựng nhà ở tại các khu vực bị thiên tai lũ lut,

Tóm lại, chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là tập

hợp những quan điểm, công cụ, giải pháp của nhà nước nhăm tận dụng các nguồn

lực về quỹ đất, con người, tiến bộ khoa học — công nghệ de phat trién m6 hinh NOXH, tạo điều kiện, hỗ trợ dé những đối tượng khó khăn về thu nhập dễ dàng tiếp

cận quỹ nhà ở này, góp phần phát triển kinh tế, ôn định an sinh xã hội1.2.2.2 Mục tiêu của chính sách

Chính sách nhà ở xã hội là một hình thức cụ thể của chính sách nhà ở với mục (iêu tạo dựng quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp trong xã hội để hòa nhập với

cộng đồng, để tái sản xuất sức lao động và tham gia tích cực và các hoạt động phát

triển kinh tế - xã hội Dé người dân có thé dé dàng tiếp cận được quỹ nhà ở với giácả hợp lý và chất lượng tốt cũng là một trong những mực tiêu mà nhà nước ban

hành các chính sách hỗ trợ, từ đó giảm nghèo, tăng cường sự bình đăng của các tầng

lớp trong xã hội, giúp mọi người dân có thé hòa nhập cộng đồng, 6n định và phát

triển kinh tế.

1.2.2.3 Nội dung cơ bản của chính sách phát triển nhà ở xã hội

Chính sách phát triển NOXH là những chính sách do nhà nước ban hành nhằm phát triển, hoàn thiện mô hình NOXH, giải quyết những vấn đề tồn đọng trong việc triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, mua bán, cho thuê, thuê mua NOXH Chính sách phát triển NOXH được cụ thê hóa băng các quy định, văn bản pháp luật, các chương trình đầu tư, xây dựng phát triển NOXH, các giải pháp ưu đãi

tài chính nhằm khuyến khích phát triển nguồn cung, cầu về NOXH Tổng hợp lại

các quy định, cơ chế của các chính sách phát triển NOXH có thê thấy nổi bật lên

một số nội dung chủ yếu dưới đây:

Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội

Định hướng phát triển NOXH bao gồm việc xác định các mục tiêu, yêu cầu

cần đạt được trong nhiệm vụ phát triển NOXH và các nguồn lực để có thể thực hiện

các nhiệm vụ đó , từ đó đưa ra các chiến lược, bồ trí quy hoạch, kế hoạch, chương trình phát trién NOXH hàng năm sao cho phù hợp với các mục tiêu đã đề ra.

Xây dựng khung pháp lý về phát triển NOXH

Dé việc phát triển nhà ở xã hội được thực thi một cách hiệu quả, bền vững,

đúng định hướng và mục tiêu đã xác định, xây dựng môi khuôn khô pháp lý cho

việc phát triển nhà ở xã hội là một yếu tố quan trọng tạo nên một chính sách phát

triển đúng dan và hiệu quả Các yếu tố môi trường pháp lý bao gồm việc tạo lập

khuôn khổ pháp luật về quy trình đầu tư xây dựng, mua bán, cho thuê, thuê mua

NOXH, các thủ tục pháp lý có liên quan, cơ chế mua bán, chuyên nhượng nha ở xã

Các giải pháp tài chính

Các giải pháp về tài chính là một trong những nội dung quan trọng tạo nên chính sách liên quan đến việc phát triển nguồn lực cho NOXH Nhà nước sẽ đưa ra,

các giải pháp tài chính nhằm phát triên NOXH thông qua các công cụ về tài chínhnhư: vốn, thuế, lãi suất, giá, Cụ thể, giải pháp tài chính về hình thành và pháttriển các kênh cung ứng nguồn vốn cho các chủ đầu tư xây dựng NOXH, cho các

đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH; giải pháp tài chính về việc thiết

lập và vận hành các quỹ phát triển NOXH, quỹ tín dụng; giải pháp thuế; giải pháp

giá; các ưu đãi, hỗ trợ tài chính dành cho các đối tượng thụ hưởng và chủ đầu tư và

các thành phần kinh tế khác.

Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội

Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội là quá trình các cơ quan

nhà nước đưa các chính sách, pháp luật về NOXH vào cuộc sống Cơ quan quản lý

nhà nước và các bộ phận, sở ban ngành có nhiệm vụ triển khai kiểm tra, giám sát

việc thực hiện pháp luật về nhà ở; vận động các tô chức, cá nhân trong và ngoài

nước đóng góp, hỗ trợ các chương trình xây dựng NOXH cho các đối tượng thụ

hưởng đã quy định; tham gia tư vấn, điều chỉnh, bổ sung, thực hiện tích cực các chính sách về NOXH.

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội

1.2.3.1 Các yếu tố thuộc nhóm thuộc môi trường vĩ mô

Moi trường chính trị và pháp luật

Đề việc phát triển NOXH được thực hiện một cách đúng đắn, hiệu quả thì việc ban hành các văn bản pháp luật, các thé ché, luật lệ liên quan là vô cùng quan trọng Điều này không chỉ giúp quá trình phát triển NOXH đi đúng hướng theo

những chủ trương, kế hoạch đã dé ra mà còn thiết lập được khuôn khổ pháp lý cho

việc tô chức đầu tư xây dựng, quản lý NOXH được diễn ra một cách đồng bộ, công

bằng, minh bạch, giảm thiểu sai phạm Các văn bản pháp luật về nhà ở xã hội hiện

nay bao gồm Luật nhà ở, Luật đất đai, Nghị định, Thông tư

Môi trường kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế va thu nhập bình quân đầu người là 2 yếu tố kinh

tế cực kì quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn tới việc phát trién NOXH Khi nền kinh

tế có tố độ tăng trưởng cao, tiềm lực tài chính, cũng như thu nhập của những đối tượng NOXH sẽ tăng , kéo theo đó là nguồn cung, cầu về mô hình nhà ở này cũng theo cao Đây chính là yếu tố thuận lợi cho việc triển khai, thực thi các kế hoạch phát trién dự án NOXH.

Môi trường văn hóa — xã hội

Các yêu tô như giới tính, độ tuôi, cơ câu dân cư, mật độ dân sô, tôc độ đô thị

hóa, cũng có ảnh hưởng đáng kê đên phát triên nhà ở xã hội Những yêu tô thuộcnhóm môi trường này không chỉ doi hỏi Nhà nước bô trí quỹ dat và xây dựng cáccông trình văn hóa xã hội mà sẽ có những hồ trợ về mặt tài chính kèm theo.

1.2.3.2 Yếu tố thuộc về chính sách phát triển nhà ở xã hội

Tổ chức quản lý, điều hành chính sách phát triển NOXH

Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc ban hành và thực hiện các

kế hoạch, chương trình, các chính sách phát trién NOXH Quan điểm của nha nước đưa ra để phát triển NOXH chính là định hướng, là kim chỉ nam đưa các các kế

hoạch này đi vào thực tiễn nhằm giải quyết, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối

tượng khó khăn trong việc sở hữu nơi ở.

Nhà nước đứng trên quan điểm chung, tổng thé để đánh giá những điều kiện

thuận lợi và khó khăn, đánh giá mức độ tiềm năng, khả năng rủi ro triển khai của

từng vùng đề có thể thống nhất quan điểm, phối hợp cùng với các sở ban ngành đưa

ra các văn bản, chính sách, chủ trương đúng đắn nhất dé hỗ trợ phát triển NOXH.

Bên cạnh đó, sự phối hợp của các cơ quan trung ương và chính quyền địa phươngcũng có ảnh hướng lớn kết quả phát trién NOXH Tùy vào những thuận lợi và khókhăn riêng của từng khu vực để có thể áp dụng những chính sách của nhà nước sao

cho phù hợp với điều kiện và nguồn lực của từng địa phương.

Cơ chế quản lý, điều hành các chính sách của nhà nước về phát trién NOXH

gồm có 2 yếu tố cơ bản: một là cách thức và phương pháp quản lý, điều hành các

chính sách; hai là bộ máy quản lý điều hành Một giải pháp đúng đắn, một cách thức

quản lý và điều hành phù hợp cùng với bộ máy quản lý điều hành năng lực cao chắc

chan sẽ góp phan giải quyết kịp thời, hiệu quả các van đề về phát triển NOXH.

Các chính sách của nhà nước về quy hoạch, xây dựng

Một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến việc thực thi các giải

pháp phát triên NOXH đó là các chính sách vê quy hoạch, xây dựng của Chính phủ

và chính quyền địa phương Việc quy hoạch quỹ đất cho NOXH và đưa ra một kết hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp đến phát triển NOXH Chính sách

quy hoạch đất dành cho NOXH phải được lập kế hoạch trong dai han, phù hợp với

quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng khu vực cụ thê và cần công khai trên các

công thông tin của các Cơ quan chuyên ngành để các doanh nghiệp, nhà đầu tư,

người dân được biết đến.

Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất NOXH hợp lý sẽ tạo tiền đề và thúc đây nguồn cung NOXH tăng cao Ngược lại, nếu quỹ đất dành cho NOXH của từng

quốc gia, từng khu vực bị hạn chế hoặc quy hoạch không phù hợp thì sẽ gây trởngại lớn cho việc phát triển NOXH khiến những đối tượng thu nhập thấp khó khăn

trong việc tiếp cận đến loại hình nhà ở này.

Chính sách về tài chính

Trong tất cả các giai đoạn của quá trình phát triển NOXH đều cần đến nguồn

tài chính dé đảm bảo Nhà ở xã hội là một sản phẩm đặc biệt, đòi hỏi nguồn kinh phí lớn, vì vậy các chính sách hỗ trợ về tài chính mà nhà nước đưa ra chính là yếu tố quan trọng nhất giúp việc thực hiện các giải pháp phát triển nhà ở xã hội được hiệu quả, thành công và giúp cho các đối tượng khó khăn về thu nhập dễ dàng tiếp cận được mô hình nhà ở này Việc không đảm bảo hỗ trợ đầy đủ, dồi dào, thường

Xuyên, liên tục, da dang các nguồn tài chính sẽ gây hậu quả nghiêm trọng, bởi

nguôn lực tài chính không đủ thì không những khiến dự án chậm triển khai hoặc

không thể thực hiện mà còn gây lãng phí không cần thiết về tiền bạc, thời gian,

công sức và nguồn nhân lực cho các nhà đầu tư NOXH, cho Nhà nước và toàn bộ nên kinh tế.

1.3 Nghiên cứu tổng quan các mô hình phát triển nhà ở xã hội

1.3.1 Các mô hình phát triển nhà ở xã hội

1.3.1.1 Mô hình phát triển nhà ớ xã hội tại Singapore và một số nước châu A

Tại châu Á, Singapore là nước có kinh nghiệm lâu đời về phát triên NOXH.

Singapore là một trường hợp đặc biệt, tại đây chính sách nhà ở là 1 trong những

chính sách xã hội rộng lớn, phần lớn quỹ nhà ở của công dân là do nhà nước cung cấp Chính phủ Singapore với vai trò đứng đầu trong việc tổ chức thị trường nhà ở,

đã thực hiện rất hiệu quả nhiều chương trình nhà ở lớn và mang lại giá trị cho toàn

xã hội.

Từ một nước mà đại đa số người dân đến từ các khu 6 chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% số dân Singapore đã sở hữu nhà ở mà trong đó có tới 83% số người dân sống trong các căn hộ do chính phủ xây dựng Kết quả này có

được là do từ những năm 1960, những chủ trương trong việc quy hoạch và phát

triển nhà ở giá rẻ đã được nhà nước thiết lập và chú trọng đến Từ những năm 1960,

quốc gia này đã ban hành chính sách “ người người có nhà” và thực hiện chế độ “ dành dụm tiền mua nhà” Nhờ có chính sách phát triển NOXH, chất lượng sống và môi trường sống của người dân ngày càng được nâng cao, diện tích căn hộ lớn hơn và nhiều tiện nghi hơn, các cơ sở hạ tầng, không gian sống cũng được chú trọng hơn, phù hợp với sự phát triển của xã hội

Từ năm 1960, Singapore đã thành lập cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing

& Development Board - HDB) chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, thiết kế, xây

dựng, phân phối, quản lý và trợ cấp cho vay với đối tượng mua nhà giá thấp Nhờ

có quyền hạn đầy đủ và trách nhiệm rõ ràng, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản

lý, nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả cao Ngoài ra, các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của

Nhà nước, thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng.

Mô hình thành lập quỹ tiết kiệm

Tại Singapore, Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) được ban hành đề quản lý hệ

thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm

tiền lương tháng cho CPF (tổ chức chuyển dụng lao động đóng 14%/thang và người lao động có thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng) Ngoài ra, dé người dân có thé mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập dé trả tiền mua nhà Quỹ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội Quỹ CPF

cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25-30 năm Cơ quan quản lý quỹ và tô chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tô chức việc bán nhà tra

góp cho người dân Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua

hình thức bốc thăm.

Tai Malaysia, chính phủ đã thành lập quỹ tiết kiệm người lao động(EPF),

mục đích quỹ này là để đầu tư chứng khoán, tiền tệ, đầu tư tài sản, cho vay, trái

phiếu Vào năm 2012, kế hoạch ngân sách chính phủ đưa ra yêu cầu các tổ chức sử dụng lao động phải tăng mức đóng góp thu nhập vào quỹ EPF lên 13% đối với người lao động dưới 55 tuổi, đối với người làm thuê thì vẫn đóng góp ở mức 11%, còn đối với công nhân cao tudi( từ 55 đến 75 tuổi) thì phải đóng góp vào quỹ 5,5 % Sau khi hình thành, quỹ EPF được chia làm 2 phần: 70% quỹ này được sử dụng để chi trả cho phan lương hưu, bảo hiểm, 30% còn lại là phan tài sản linh hoạt, người dân có thé sử dụng khoản này dé mua nhà.

Chính sách bố trí quỹ đất dành cho các dự án NOXH

Ở một số nước châu Á, chính phủ quy định đầu ra của các dự án nhà ở bằng

tỷ lệ phan trăm giữa Diện tích quỹ đất bó trí cho NOXH/Dién tích tông thé khu khu

án Tại Philippines, luật nhà ở năm 1992 đã quy định đối với các dự án phát triển khu đô thị thì phải dành ra 20% quỹ đất hoặc 20% tổng chi phí xây dựng dé xây dựng NOXH Chính phủ Malaysia thì quy định trong quỹ đất phát triển nhà ở thì trong đó phải có ít nhất 30% quỹ đất dành cho NOXH.

Chính sách về giá đối với NOXH

Đối với hình thức thuê nhà, chính phủ Singapore đã ban hành các chính sách ưu đãi giá thuê nhà dựa trên quy định trong điều kiện thuê Còn đối với hình thức bán, chính sách mua nhà ở ưu đãi cho người có thu nhập thấp được triển khai lần đầu tiên vào 2006 với mục đích hỗ trợ các công dân, các hộ gia đình có thu nhập

thấp có cơ hội dé sở hữu căn hộ lần đầu của HDB Đây là một chính sách trợ cấp

thêm ngoài các chính sách ưu đãi thông thường Mục tiêu của chính sách nhằm hỗ

trợ nhiều hơn cho người có thu nhập thấp thông qua việc tăng mức trần thu nhập

thấp, gia tăng số tiền trợ cấp dé giúp cho hộ gia đình có thé sở hữu căn hộ đầu tiên Nhìn chung, để người thu nhập thấp có đủ khả năng chỉ trả cho việc sở hữu nhà ở thì chính phủ các nước đều ban hành các chính sách hỗ trợ giá mua thông qua việc trợ cấp một phan giá nhà cùng các ưu đãi khác dé giá bán được thấp hon.

Kinh nghiệm thiết ke NOXH

Ở các nước Đông á như Hàn Quốc và Nhật Bản, quỹ đất dành cho NOXH

được bố tri xây dựng dự án cao tầng (từ 30-40 tầng) với mục đích để giảm giá thành

xây dựng Thiết kế của họ không chỉ chú trọng đến việc tối ưu hóa không gian và còn đặc biệt quan tâm đến vấn đề tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững Dự án NOXH thường là những tòa nhà cao tang mỏng, vách ngăn rất nhẹ, siêu bền dé

tận dụng tối ưu về chiếu sáng và thông gió, đồng thời giảm giá thành xây dựng Bên

cạnh đó, thiết kế này còn có khả năng tiết kiệm năng lượng do ứng dụng những

công nghệ xây dựng và vật liệu mới.

1.3.1.2 Mô hình phát triển nhà 6 xã hội tại các nước châu Âu

Mô hình quản lý nhà ở “ Hop tác xã nhà ở”

Thủy Điền là quốc gia nổi tiếng với mô hình quản lý nhà ở “Hợp rác xã nhà

ở” (HTX nhà ở) Chính phủ Thụy Điền xây dựng mô hình quản lý nhà này nhằm hỗtrợ nhà ở đặc biệt dành cho nhóm người nghèo khó với toàn bộ các hình thức sở

hữu Trợ cấp nhà ở của Nhà nước được phân trực tiếp đến các hộ gia đình năm trong diện được trợ cấp được quy định

Qua quá trình triển khai hoạt động, mô hình HTX nhà ở đã phát huy hiệu quả

trong việc làm giảm giá thành thuê nhà, bán nhà và các loại phí dịch vụ Đây là một

trong những bước di đầu thành công và hiệu quả của HTX nhà ở Thụy Điền Tổng số căn hộ hiện nay trên toàn quốc gia này là 4,5 triệu, bình quân 2 người/căn hộ.

HTX nhà ở tham gia vào quá trình xây dựng, quan ly căn hộ thuộc các phân khúc

nhà chung cư, nhà ở tư nhân bán, cho thuê Hầu hết các căn hộ trong khu vực này đều thuộc loại hình nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, đạt 18% thị phần nhà ở toàn quốc Quốc gia này hiện đang có hai t6 chức HTX lớn nhất là Liên đoàn quốc gia HTX xây dựng và tiết kiệm nhà ở (HSB): tổ chức này hiện đang quản lý

gần 400.000 căn hộ với 9.5% thị phần nhà ở toàn quốc, chiếm 55% tổng số căn hộ

thuộc HTX nhà ở quản lý; tổ chức thứ 2 là liên đoàn HTX nhà ở (Riksbyggen):

đang quản lý gần 185.000 căn hộ với 4,32% thị phần nhà ở toàn quốc, chiếm 30%tổng số căn hộ thuộc HTX nhà ở quản lý.

Mô hình tiết kiệm nhà ở tại Đức

Ngân hàng thế chấp bất động sản và ngân hàng tiết kiệm xây dựng là hai kênh đầu tư tài chính chủ yếu cho lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Đức Các hệ thống ngân hàng này hiện đang hoạt động rất có hiệu quả khi có đến hơn 70% các giao

dịch nhà ở được thực hiện thông qua hai hệ thống này.

Không giống với hệ thống ngân hàng thương mại, các hoạt động của ngân

hàng thế chấp bất động sản bị giới hạn trong một số nghiệp vụ tín dụng nhất định.

Hoạt động giao dịch thương mại chính của các ngân hàng này bao gồm việc cấp tín dụng dài hạn cho người dân mua nhà, được đảm bảo trả nợ bang tai san thé chap la dat dai, nhà Các nhiệm vu, chức năng và nguyên tắc làm việc của các hệ thống ngân hàng này được quy định cụ thể trong “Luật về ngân hàng thế chấp bất động sản” và “ Luật về nghiệp vụ tín dụng” ở Đức “Luật về ngân hàng thế chấp bất động

sản” được xây dựng dựa trên cơ sở là nhà nước đặc biệt chú trọng xây dựng các

biện pháp đồng bộ bảo vệ quyền lợi cổ đông Các ngân hàng này chỉ được phép thực hiện hạn chế một số giao dich với mức độ mạo hiểm thấp nhất, và tài san dé đảm bảo là trả nợ là đất đai, nhà cửa.

Dưới sự hỗ trợ của nhà nước, hệ thong “ Ngan hang tiét kiém xay dung”

được đang thực hiện rất có hiệu quả tại Đức Đây là một hình thức tín dụng và tích

lũy tài sản nhăm phục vụ các nhu cầu về nhà ở của người dân Điểm khác biệt của hệ thống này nằm ở chu trình thực hiện việc tài trợ tín dụng, gồm 2 giai đoạn là tích lũy và vay tín dụng Tính đến thời điểm hiện tại, hệ thong ngan hang tiét kiém xay dựng là kênh đầu tư tài chính dẫn dau, dat gần 36% thị trường cấp tín dụng thé chấp bất động sản tài trợ cho lĩnh vực phát triển nhà ở

1.3.1.3 Mô hình phát triển nhà ở xã hội tại một số nước châu Mỹ Mô hình thành lập bộ phát triển nhà ở và thành thị liên bang

Tại Mỹ, Bộ phát triển nhà ở và thành thị liên bang (HUD) được thành lập với

mục tiêu tạo lập dự toán phát triên nhăm tài trợ xây dựng và trợ câp nhà ở cho

những đối tượng có thu nhập thấp tại quốc gia này Điều này giúp cho người dân

với khả năng tài chính hạn hẹp có thé mua, thuê nơi ở Hiện có 3 hình thức xây dựng nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp và người vô gia cư tại quốc gia này bao gồm: Mua đất sau đó tiễn hành xây dựng dựa trên việc đấu thầu; mua nhà ở đã được xây dựng mới rồi bán lại hoặc cho người nghèo thuê; Thuê lại căn hộ chung cư mới

hoặc đã sử dụng sau đó cho người nghèo thuê lại.

Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những

gia đình có thu nhập thấp thông qua 3 chương trình: Chương trình hỗ trợ nhà ở;

Chương trình khuyến khích nâng cao chất lượng nhà ở; Chính sách giảm giá thuêcăn hộ Các biện pháp cụ thể được đưa ra là: biện pháp hỗ trợ tài chính dựa trên việc

phát hành tín phiếu; Hỗ trợ bù lỗ phần chênh lệch giữa giá cho thuê thực tế, giá thị

trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghéo chỉ trả tiền thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập; Hỗ trợ sửa chữa, cải tạo nhà; lựa chọn gia đình đủ điều kiện ở nhà

thu nhập thấp thuộc sở hữu của Nhà nước.

Cơ chê về chính sách hô trợ

Chính phủ Hoa Kỳ đã ban hành chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng việc xây dựng “chứng chỉ nhà ở” Đây chính là giấy chứng nhận nhà ở cho những người có nhà ở xã hội và trung bình Những đối tượng có chứng chỉ này có thê tự do chọn lựa phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vượt quá 30% so với

thu nhập của gia đình.

Tăng cường chỉ đạo quy hoạch, dé ra kế hoạch phát triển NOXH

Trong 20 năm ké từ năm 1964, chính phủ Brazil đã đề ra rất nhiều kế hoạchphát triển nhà ở như “ kế hoạch nhà ở toàn quốc năm 1964” với mục đích cung cấpnguồn hà ở thích đáng, đồng thời khích người dân tự xây nhà; đến năm 1973, chính

phủ cho xây dựng 2 triệu căn ở dé giải quyết van dé nhà ở cho tang lớp có thu nhập thấp nhất với chi phí bình quân mỗi căn là 2.500 USD; “ Kế hoạch nhà ở cho người dân toàn quốc” năm 1984 đã mở rộng, xây dựng được hơn 2 triệu căn nhà, lắp đặt hệ thong đường nước cho hơn8 triệu cư dân.

Tháng 3/2009, Tổng thống Brazil tuyên bố về kế hoạch bảo đảm nhà ở, kế

hoạch trong vòng vai năm tới sẽ đầu tư 19,2 tỷ USD dé xây dựng 1 triệu căn nhà

cho những đối tượng trong diện có thu nhập thấp và trung bình Tuy nhiên, lượng

nhà ở thiếu hụt là rất lớn nên vào tháng 3/20210, chính phủ Brazil đã công bồ lại kế

hoạch cho đợt 2, trong đó sẽ tiếp tục đầu tư 45,2 tỷ USD dé xây 2 triệu căn nhà, một

nửa kinh phí đầu tư sẽ dùng đề hỗ trợ cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp.

Chính sách bảo đảm, tăng cường ho trợ tín dụng trong xây dựng NOXH

Dé thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở, các ngân hàng xây dựng nhà ở trên khắp Brazil thống nhất về việc phê duyệt khoản vay và phân phối nhà ở Các ngân hàng này đều sử dụng chính sách hỗ trợ dành cho những gia đình có thu nhập thấp Những người có thu nhập ở mức thấp và trung bình có thể mua nhà do chính phủ

xây dựng và được hưởng chiết khấu khi vay dài hạn với lãi suất tối thiêu hàng năm là 1% Tuy nhiên, có sự khác biệt về giá và chất lượng nhà ở giữa các nhóm thu nhập thấp và trung bình.

Cơ chế thành lập Quỹ bảo đảm việc làm

Quỹ bảo đảm việc làm được xây dựng với mục đích như sau: như bảo hiểm nghề nghiệp nham tăng phúc lợi cá nhân; như một khoản vay xây dựng nha ở dé thúc đây quá trình xây dựng nhà ở; như một quỹ tín dụng nhà ở, trực tiếp cải thiện

điều kiện nơi ở của người lao động Sau 6 năm tham gia quỹ, người lao động khi

mua nhà có thé rút tiền từ tài khoản dé thanh toán tiền mua nha Dé đảm bảo đầu tu và tín dụng nhà ở, chính phủ Brazil đã thông qua hệ thống cải cách an sinh xã hội và thành lập "quỹ đảm bảo việc làm" dé kết hợp khéo léo quỹ phúc lợi xã hội và quỹ phát triển nhà ở Số lượng công nhân tham gia vào quỹ đang ngày càng gia tăng kéo

theo nguồn vốn các quỹ mà ngân hàng xây dựng sử dụng cho nhà ở và xây dựng đô

thị cũng tăng theo.

1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Sau khi tìm hiểu và nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp tại

một sô nước trên thê giới có thê rút ra một sô bài học kinh nghiệm cho vân đê phát

triên nhà ở thu nhập thâp tại Việt Nam như sau:

(1) Phát huy vai trò của nhà nước trong việc triển khai, xây dựng, ban hành

các chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp Nhà nước cần thành lập cơ quan chuyên trách với sự tham gia của các chuyên gia về quản lý, hỗ trợ, phân

phối và phát triển nhà ở thu nhập thấp.

(2) Để quản lý tốt hơn thị trường nhà ở, giá mua và cho thuê nhà ở cần

được quy định chặt chẽ Quy định về giá là yêu cầu tối thiểu dé hộ thu nhập thấp

được mua, thuê nha ở ồn định, lâu dài Giá BĐS luôn thay đổi theo thị trường, giá bán nhà TNT cũng vậy nhưng người mua ở đây là người thu nhập thấp nên nhà nước cần quản lý doanh nghiệp bán dưới giá thị trường.

(3) Tập trung hơn nữa nguồn vốn, quỹ đất sạch, chính sách ưu tiên xây

dựng nhà ở cho thuê giá rẻ, ưu đãi tối đa cho nhà đầu tư Tuy nhiên, trong trường hợp chính sách ưu đãi dễ gây tác động tiêu cực đến phân phối, không đến cơ quan

chính và cần kiểm tra, giám sát chặt chẽ các giao dịch, chuyên nhượng và đánh

thuế thu nhập cao của các doanh nghiệp mua bán các mặt hàng này.

(4) Cần giải quyết căn bản thủ tục chứng minh điều kiện sống và điều kiện

chứng minh vay vốn ưu đãi dé nhóm thu nhập thấp dễ tiếp cận.

(5) Chính sách tài chính hợp lý Doanh nghiệp thành lập ngân hàng tiết kiệm nhà ở để xây nhà cho người thu nhập thấp được vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi Mỗi tháng, người mua nhà trả một số tiền nhất định dé khi doanh nghiệp xây

xong nhà, người mua nhà trả không dưới 60% giá trị căn nhà Sau khi công ty xây

dựng bàn giao nhà cho người có thu nhập thấp, ngân hàng tiết kiệm sẽ bồi thường 40% giá trị còn lại của căn nhà và bàn giao toàn bộ cho công ty xây dựng Nhiều người sẽ cùng nhau góp tiền mua nhà nên ngân hàng tiết kiệm sẽ dùng tiền đóng góp của những người mua nha sau dé bù cho những người mua trước Chu kỳ này

sẽ tiếp diễn, với chi phí hoạt động chính của các ngân hàng tiết kiệm do nhà nước

gánh chịu Đối với những người muốn mua NOXH, nên khuyến khích họ tham gia ngân hàng tiết kiệm, khuyến khích các chủ doanh nghiệp cùng nhân viên tích lũy dé hỗ trợ họ mua nhà thu nhập thấp

CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG THUC THỊ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN NHÀ

Ở XA HOI TẠI HÀ NOI

2.1 Bối cảnh chung của thành phố Hà Nội 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý

Hà Nội năm tại khu vực trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá và khoa học kĩ thuật, đồng thời là đầu mối giao lưu kinh tế và quốc tế của cả nước Thủ đô Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương và

cũng là một trong hai đô thị loại đặc biệt

của nước cả nước.

e Phía Bắc tiếp giáp với các tỉnh Thái

Nguyên - Vĩnh Phúc.

e Phía Nam tiếp giáp Hà Nam - Hòa

e Phía Đông tiếp giáp các tinh Bắc Giang - Bắc Ninh - Hưng Yên.

e Phía Tây tiếp giáp Hòa Bình - Phú Thọ.

b Diện tích

Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương có diện tích lớn nhất Việt Nam Diện tích của Hà Nội tính đến đầu năm 2022 là 3358,5 km? và dân số khoảng hơn 8 triệu người, năm trong danh sách 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới Tính đến thời điểm hiện tại, Hà Nội có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm 12 quận nội

thành, 17 huyện ngoại thành và 1 thi xã.

2.1.1.2 Đặc điểm kinh tế

Là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của cả nước, cùng với thành

phố Hồ Chí Minh, Hà Nội không ngừng phát triển kinh tế, đóng góp đáng kể vào sự

phát triển chung của nền kinh tế cả nước Trong 3 tháng cuối năm 2022, tông san

phẩm trên địa bàn (GRDP) của Hà Nội ước tính tăng 6,76% so với cùng kỳ năm

2021( vượt kế hoạch đề ra (7,0% - 7,5%), trong đó: khu vực công nghiệp và xây

dựng tăng 7,08%; khu vực dịch vụ tăng 6 ,9%; khu vực nông, lâm nghiệp và thủy

sản tăng 3,74%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 6,35%.( theo tổng cục

thống kê 2022).

Hà Nội luôn giữ vững được vai trò là trung tâm phát triển kinh tế của cả

nước khi đóng góp cho nên kinh tê đât nước với 10% GDP, 13% giá trị sản xuâtcông nghiệp, 9% kim ngạch xuât khâu, 23% tông von dau tư xã hội.

2.1.1.3 Đặc điểm xã hội

Với vai trò là trung tâm đầu não về kinh tế, chính trị, văn hóa của cả nước, thành phố Hà Nội có sự phát triển vượt bậc về mọi mặt của nền kinh tế Tuy nhiên,

bên cạnh sự phát trién không ngừng đó, Hà Nội luôn phải đối diện với những van đề xã hội cần phải giải quyết như tình trạng bùng nỗ dân số, lao động và việc làm, an sinh xã hội, môi trường, giáo dục, đặc biệt là vấn đề về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố.

Hiện nay, quá trình đô thị hóa tại Hà Nội đang diễn ra một cách mạnh mẽ Sự

phân bổ dân cư không đồng đều giữa các quận huyện đã gây sức ép về nhà ở và

giao thông cho các khu vực đông dân cư Điều này đã làm cản trở, gây khó khăn

cho chính quyên thành phố trong việc cải thiện chất lượng cuộc sống và đáp ứng

nhu cầu về nhà ở cho người dân Bên cạnh đó, số lượng lao động từ các tỉnh thành

khác tới Hà Nội làm việc và sinh sông ngày một tăng cao qua từng năm đã tạo sức ép rất lớn đến van đề giải quyết nơi ở cho người dân Da số nhóm đối tượng lao

động này đều là những người có thu nhập thấp, có điều kiện tài chính hạn hẹp, gặp

khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở dé định cư lâu dài Họ thường là nhóm người

lao động tự do hoặc làm việc tại các doanh nghiệp, trong và ngoài khu công nghiệp,

sinh viên tại các trường cao đăng, đại học trên địa bàn thành phố Dé đáp ứng nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng này thì cần một nguồn cung rất lớn Vì vậy, việc xây dựng các chính sách hỗ trợ về nhà ở cho nhóm đối tượng này là yêu cầu cấp

thiết đặt ra cho thành phó Hà Nội ở giai đoạn nay.

2.1.2 Đặc điêm về dân sô, nhà ở và nhu câu về nhà ở

2.1.2.1 Đặc điêm về dân sô

a Quy mô dân sô

Thủ đô Hà Nội có quy mô dân số lớn thứ hai của cả nước, chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh Dân số Hà Nội năm 2020 là khoảng 8,3 triệu người Tính đến cuối năm 2022 thì dân số Hà Nội đã đạt khoảng 8,4 triệu dân, tăng 1,3% so với năm

2021 Trong đó, dân số khu vực thành thị đạt 4.138,5 nghìn người, chiếm 49,1%

tong dân; dân số khu vực nông thôn 4.297,1 nghìn người, chiếm 50,9% Chia theo giới tính, dân số nam là 4.184,6 nghìn người, chiếm 49,6%; dân số nữ là 4.251 nghìn người, chiếm 50,4% Tính đến đầu năm 2023, dân số Hà Nội dự kiến đạt khoảng 8,5 triệu người( chiếm khoảng 8,5% dân số của cả nước).

Bảng 2.1: Quy mô dân số thành phố Hà Nội năm 2022(%)

Nguồn: Tổng cục thống kê b Mật độ dân số

Thành phố Hà Nội có số dân đứng thứ hai cả nước và mật độ dân số cũng cao thứ hai trong 63 tỉnh thành( chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh) Theo tổng cục thống kê năm 2019, mật độ dân số của thành phố Hà Nội đạt 2.398 người/km2, cao gấp 8,2 lần so với mật độ của cả nước Trong giai đoạn từ năm 1999 đến năm 2019, mật độ dân số Hà Nội tăng khá nhanh, từ 1565 người/km” lên 2398 người/km” Trong đó, các quận nội thành có mật độ trung bình đạt 12.069 người/km? và Đống

Đa là quận có mật độ dân số ở mức cao nhất, cao gấp 5 lần so với các quận còn lại, đạt 37.869 km”/người Mặc dù mật độ dân số tại Hà Nội luôn ở mức cao nhưng dân số lại phân bổ không đồng đều, người dân da số tập trung đông đúc tại 12 quận nội

thành và thưa dần ở các huyện ngoại thành, khoảng cách về sự chênh lệch này sẽ tiếp tục gia tăng trong các năm tới.

Bang 2.2: Mật độ dân số của Hà Nội qua các thời kỳ (người/km?)

Năm 1999 Năm 2009 Năm 2019NNăm 1999 Năm 2009 #8 Năm 2019

Nguồn: Tổng cục thống kê

c Tốc độ đô thị hóa

Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội cũng tăng khá nhanh trong giai đoạn 20 năm từ

năm 2009 đến nay( tăng 12,4%) Đây có lẽ cũng là điều tất yêu diễn ra tại các đô thị

lớn của cả nước thông qua việc gia tăng tỷ lệ dân số ở khu vực thành thị và giảm tỷ lệ dân số ở khu vực nông thôn Dự kiến đến năm 2030 thì con số này có lên tới

64-68% Điều này cho thấy áp lực về nguồn cung nhà ở với thành phố ngày càng lớn Bang 2.3: Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội qua các thời kỳ (%)

Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh chóng, trình độ phát triển đô thị ngày càng được nâng cao cả về mặt số lượng và

chất lượng Trong 10 năm qua, nhờ vào sự thay đổi của các chính sách phát triển nhà ở, các hộ dân cư đã có cơ hội để cải thiện điều kiện nơi ở, đặc biệt là những hộ dân sống tại khu vực thành thị Tính đến cuối năm 2019, đa số các hộ gia đình đều đã sở hữu nhà ở và chủ yếu là nhà ở kiến cố và bán kiên có Diện tích trung bình

tính trên đầu người trong mỗi hộ cũng đã tăng lên đáng kể, gần sát với những mục

tiêu đã đề ra trong “Chiến lược phát triển quốc gia đến năm 2020”.

Theo số liệu điều tra năm 2019 trên toàn thành phố Hà Nội, số hộ dân có nhà

ở đạt 99,99% Trong đó, số hộ có nhà ở khu vực thành thị là 100%, khu vực nông thôn đạt 99,98% số hộ có nhà ở Hau hết các hộ dân đều đang sống trong các nhà kiên cố va bán kiên cố, chiếm 99,1% và chỉ có 0,9% bộ phận nhỏ người dân sống

tại các khu nhà thiếu kiên cố và đơn sơ.

Bảng 2.4: Tỷ lệ các loại nhà theo thành thị, nông thôn(%)

Nguồn: tp cục thông kê

Cũng theo số liệu thống năm 2019 cho thấy, diện tích nhà ở bình quân của người dân tại Hà Nội là 27,7 m2/người Trong đó, diện tích bình quân đầu người ở khu vực thành thị là 28,47 m”/người, tăng khoảng 2,5m? so với năm 2012; đối với khu vực nông thôn, con số này đạt 26,53 m2/người, tăng khoảng 3,5 m7 so với năm

Năm 2012 Năm 2016 Năm 2019

MThànhthị Toàn thành phố Nông thôn

Nguồn: Tổng cục thống kê

b Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội

Hà Nội là một trong 2 đô thị có tỷ lệ gia tăng dân số bình quân cao nhất cả

nước Sau khi mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8/2009, quy mô dân số Hà

Nội đã tăng một cách nhanh chóng Hà nội là trung tâm phát triển kinh tế của cả nước, là nơi thu hút một lượng lớn nguồn nhân lực từ khắp các tỉnh thành bao gồm

cán bộ công chức viên chức, công nhân tại các khu công nghiệp, sinh viên tại các

trường đại học cao đăng Nhu cầu về nhà ở của các đối tượng nay ngày càng tăng

cao trong các năm trở lại đây.

Bang 2.6: Số lượng công nhân tại các khu công nghiệp và sinh viên tai các trường cao dang, đại học Hà Nội

2015 2017 2019 2021

Số lượng công

nhân tại các KCN 721.783 772.971 796.461 842.546

Số lượng sinh viên

tại Cao dang, Đại 611.618 664.196 684.012 732.892

Nguồn: Theo tác giả thông kê

Theo thống kê của Công đoản viên chức Việt Nam tại Hà Nội, có 19% số Cán bộ công nhân viên chức của nhà nước hiện đang thuê nhà tập thé của nhà nước,

số lượng cán bộ công nhân viên chức đã sở hữu nhà ở riêng chỉ đạt 31.4%( bảng

2.6) Trong khi đó, có đến 2/3 số lượng người trong nhóm đối tượng này có thu

nhập dưới 5 triệu Vì vậy, ước muốn sở hữu nhà riêng của nhóm công chức này khá khó dé đạt được với mức thu nhập này.

Bảng 2.7: Tình trạng nha ở của Công nhân viên chức tại Hà Nội(%)

Đã mua nhà m Đang thuê nhà tập thể m Đang thuê nhà cấp 4 ø Chưa có nhà m Được bố trí nhà ở

Nguồn: Theo thong kê của Công đoàn viên chức Việt Nam

2.2 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

2.2.1 Các chính sách thực tiễn trong phát triển nhà ở xã hội

2.2.1.1 Chính sách quy hoạch

“Theo nghị định 100/2015/NĐ-CP, đối với các chủ đầu tư phát triển các dự án khu đô thị, yêu cầu đặt ra là phải đành 20% diện tích quỹ dat của tong khu dự án

đã có quy hoạch chỉ tiết, tổng mặt bằng đã được các sở ban ngành phê duyệt dé

dành cho mục đích xây dựng nhà ở xã hội Đối với các dự án nhà ở thương mại, trong trường hợp quỹ đất có tổng diện tích dưới 10ha thì chủ đầu tư sẽ phải dành

20% diện tích quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc là bàn giao lại quỹ nhà ở

tương đương với giá trị phần quỹ đất này cho Nhà nước dé Nhà nước sử dụng vào

mục đích xây dựng NOXH, hoặc chủ đầu tư có thể nộp phần tiền tương đương với

20% giá trị quỹ đất theo giá đất được Nhà nước quy định dành cho CDT để bổ sung vào ngân sách địa phương nhằm phát triển các dự án NOXH trên địa bàn ( Khoản 2

Điều 5).

Theo nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định

số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH:

Với các khu đô thị loại đặc biệt, loại I có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên

hoặc 5ha trở lên tại khu đô thị loại II và loại II thì các dự án xây dựng thương mai

phải trích 20% quỹ dat dé xây dựng nhà ở xã hội.

Trong trường hợp các khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

có quy mô sử dụng đất dưới 2ha và dưới 5ha theo quy định của từng khu thì chủ đầu tư không cần phải dành 20% quỹ đất vào mục đích xây dựng NOXH nữa Thay

vào đó, chủ đầu tư cần phải hoàn thành nghĩa tài chính nộp lại toàn bộ số tiền sử

dụng đất cho tổng khu đất dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp các dự án phải bố trí 20% quỹ đất vào việc phát triển quỹ NOXH nhưng việc bố trí không còn phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chỉ tiết của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng xem xét và chấp thuận”

2.2.1.2 Chính sách tài chính

“Chính sách về nguồn vốn phát triển dự án NOXH

Theo điều 10 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về nguồn vốn dành cho phát triển NOXH như sau:

Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được huy động từ các

nguôn sau đây:

a) Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương: vốn trái phiếu Chính phủ

(nếu có); quỹ phát trién nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, công trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp

pháp khác theo quy định của pháp luật;

b) Von ho trợ phát triên chính thức ODA và các nguôn vôn khác vay củanước ngoài (nêu có).

2 Nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phan kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm:

a) Vôn tự có của chủ đâu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân;

b) Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín

dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định tại Chương III của Nghị định nay;

c) Phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu

của doanh nghiệp đầu tư;

d) Vay vốn thương mai của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động

theo quy định của pháp luật;

đ) Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có);

e) Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.” Chính sách thuế

“Theo quy định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng năm 2013 thì trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội,

thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng theo hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở xã hội được ký từ ngày 1/7/2013 và áp dụng với số tiền thanh toán từ ngày 1/7/2013

đối với hợp đồng ký trước ngày 1/7/2013 Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội, thuếsuất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng căn cứ vào thời điểm thu tiền theo hợp đồng(kế cả trường hợp thu tiền trước cho nhiều kỳ) ké từ ngày 1/7/2013 Trường hợp

doanh nghiệp chưa nhận được tiền thuê nhà kể từ ngày 1/7/2013 thì áp dụng theo

thời điểm xuất hóa đơn Đối với thu nhập của doanh nghiệp từ đầu tư-kinh doanhnhà ở xã hội được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với phầnthu nhập từ doanh thu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày

1/7/2013 không phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê

mua nhà ở xã hội.”

2.2.1.3 Chính sách thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội

Theo điều 10 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về giá mua, thuê, thuê

mua NOXH như sau:

“ Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phi dé thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở

xã hội.

Giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ

các chi phí dé thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê mua

nhà ở xã hội.

Giá cho thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ chi

phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê nhà ở xã hội; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.

Trường hợp người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và đối tượng quy định tại các Khoản 1, 3, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì không bắt buộc phải nộp tiền

đặt cọc khi thuê nhà ở xã hội Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay

vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ

định dé thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Chương

IH của Nghị định này.”

2.2.1.4 Các chính sách ưu đãi khác

Chính sách hỗ trợ người mua

Nhằm giải quyết, hỗ trợ những đối tượng trong diện chính sách, người thu

nhập thấp, các bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang gặp khó khăn về việc tạo dựng nơi ở, ngày 07/01/2013, Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 02/NĐ-CP về việc dành 20-40 nghìn tỷ đồng để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại nham hỗ trợ cho các đối tượng trên được vay với lãi suất ưu đãi dé mua, thuê, thuê mua NOXH và được mua với giá bán thấp hơn giá thị trường( dưới 15 triệu đồng/m?) Gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đã được chính phủ ban hành ngay sau đó đã góp phần giải quyết, đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở cho đại đa số người dân

có thu nhập thấp lúc bấy giờ.