Quản lý kinh doanh bất Động sản tại công ty cổ phần bất Động sản thái thịnh

Chính vì vậy, tác giả đã thực hiện đề tài: “Quản lý kinh doanh bắt động sản tại Công ty Cỗ phần Bắt động sản Thái Thịnh ” để nghiên cứu về hoạt động quản lý kinh doanh BĐS tại một doanh

BO GIAO DUC VA DAO TAO TRUONG DAI HOC THUONG MAI

KERR EKEKEK

NGUYEN NGOC QUYNH ANH

QUAN LY KINH DOANH BAT DONG SAN TAI

CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN THAI THINH

ĐÈ ÁN TÓT NGHIỆP THẠC SĨ

Hà Nội, 2024

BO GIAO DUC VA DAO TAO TRUONG DAI HOC THUONG MAI

KERR EKEKEK

NGUYEN NGOC QUYNH ANH

QUAN LY KINH DOANH BAT DONG SAN TAI CONG

TY CO PHAN BAT DONG SAN THAI THINH

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Tôi xin cam đoan đề án “Quản lý kinh doanh bất động sản ở Công ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trong đề tài này được thu thập và sử dụng một cách trung thực Kết quả nghiên cứu được trình bay trong đề án này không sao chép của bất cứ dé án nào và cũng chưa được trình bảy

hay công bố ở bắt cứ công trình nghiên cứu nào khác trước đây

Hà Nội ngày tháng năm 2024

Tác giả đề án

Nguyễn Ngọc Quỳnh Anh

LOI CAM ON

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô Trường Đại học Thương Mại, đặc biệt là

Quý thầy, cô Khoa Kinh tế đã dạy dỗ và truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu làm

nền tảng cho việc thực hiện đề án này

Tôi xin đặc biệt cảm ơn người hướng dẫn đề án - TS Vũ Thị Yến đã tận tình

hướng dẫn, chỉ bảo đề tôi có thê hoàn tất đề án tốt nghiệp thạc sĩ này

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, đồng nghiệp và những người đã giúp tôi trả lời bảng câu hỏi khảo sát làm nguồn đữ liệu cho việc phân tích và cho ra kết quả nghiên cứu của đề án tốt nghiệp

Cuối cùng, tôi hết lòng biết ơn đến những người thân trong gia đình đã động viên

và tạo động lực để tôi hoàn thành đề án này một cách tốt đẹp

Hà Nội ngày tháng năm 2024

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN 22-2252 2 12222112221122.2 2122.1022 eeeee i LOL CAM ON ceccecessseeessseessssvessseessseveseseessseccsssvssssevessivesssiecesssssstvesesuesessvesssseseseeseseee ii MUC LUC occ cecccescsseesssseessssessssvesessvessseesssecsesueesssesestvssssuessssesesuvesesuvstsniesesseeseseeeceseee iii

DANH MUC BANG (0.00 ccssesseessseesssessseesssesssvesssessseesssesssesssvessteesivessieesisessueesasessseeeses vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTT -2 ©222+22E+E£2EE2222E15222211227111272112711 2.1 ccee vii TÓM TẮT KÉT QUẢ NGHIÊN CỨU -22-©2222222EE22EEEE22EEE22E2E2272322222.222xxe+ viii

PHẦN MỞ ĐẦU -2-©-2-2222222122211221122211271121112111211211121101121112 12c 1

1 Tính cap thiét cla Dé tai cccceeccceesssesssessssesssesssvesssessseesssessseesssesssessssessseesssesssees 1

2 Mục tiêu và nhiệm vụ của để án - 2+ S22 S2E2E12E12112212212212121121211211 211211212 cxeE 2

3 Đối tượng và phạm vị của để án 0 C222 5n re 2

4 Quy trình và phương pháp thực hiện đề án 2- 22 ©2222EE2SEEE22EE2EEEEEEEEEErrrrree 2

5.Y nghĩa khoa học và thực tiễn của để án 22 2S2212212212211212211211211211211211221 1E xer 3

6 Kết cấu để án -22-©2s22212221122111271121112211211121112211211121121112112121 2 re 4 PHAN 1: CO SO LY LUAN VE QUAN LY KINH DOANH BAT DONG SAN TAI

P.9.90581600 200075 5

1.1 Cơ sở lý thuyết về kinh doanh bất động sản -22-©222222222222222227222272222222222 5 In 4 na 5

1.1.2 Đặc điểm của kinh doanh bất Og 0 6

1.1.3 Phân loại kinh doanh bắt b0 0 .ố 7

1.2 Quản lý kinh doanh bắt động sản trong doanh nghiệp -2 2 22+zz+22z+‡ 7 1.2.1 Khái niệm và đặc điểm quản lý kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp 7

1.2.2 Vai trò của quản lý kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp 8

1.3 Nội dung quản lý kinh doanh bat động sản tại doanh nghiệp - 9

1.3.1 Quản lý các nguồn lực trong kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp 9

1.3.2 Quản lý hoạt động theo quá trình dự án -7+2+2+z+z+>+zerrezerererezererx 11 1.3.3 Quan ly hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp 14 Sức sản xuất của chi phÍ ++5css2cxs22E222112211222112212.112112111112 1e 14

1.4 Các yếu tổ ảnh hưởng đến quản lý kinh doanh bắt động sản tại doanh nghiệp l6 1.4.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp 22 22222EE222E7E22272122222222221222222 ee 16 1.4.2 Các yếu tố bên trong doanh nghiệp -22222222222227122222122271122221222222-cee 18

PHAN 2: THUC TRANG QUAN LY KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TẠI CONG

TY CO PHAN BAT DONG SAN THAI THINH :cccesssssssssssessssesssettstttessee 20 2.1 Khái quát về Công ty Cổ phần Bất động sản Thái Thịnh 2222222 20

2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Bắt động sản Thái Thịnh 20 2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ của công fy - 5-2222 222232322 222EEzErErrrrrrrrrrrre 20

2.1.3 Cơ cầu tổ chức bộ máy 2-©2s+222+EE1222112211227111711127112711211.2211 211 e1 21

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Bắt động sản

„na 47

2.3 Đánh giá chung về quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Bắt động

sản Thái Thịnh «+ + + +EE 8E E E3 8E E11 91 911 911 111 11T ng ng ng 56 2.3.1 Những thành công đạt được . - 2222222223 2E2E22E2E2E E221 EEEEerrrrrrrre 56

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 2- 2 +++EEE+2EEE+EEE22EEE1721227121711221122711221 1 re 56

PHẢN 3: MỘT SÓ GIẢI PHÁP VÀ KIÊN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUA QUẢN LÝ KINH DOANH BAT DONG SAN TAI CONG TY CO PHAN BAT ĐỘNG

Ji vui) 1 ÔÔỎ 59

3.1 Bối cảnh và phương hướng kinh doanh bắt động sản tại Công ty Cổ phần Bất động

sản Thái Thịnh «+ + + +EE 8E E E3 8E E11 91 911 911 111 11T ng ng ng 59

3.1.1 Bối cảnh kinh doanh bất động sản trong nước và thế giới -.2 2z-+ 59 3.1.2 Mục tiêu quan lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Bắt động sản Thái

Thịnh đến Bi 0:7020A09205)00 62

3.1.3 Phương hướng quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động

3.2 Các giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý kinh doanh bat động sản tại Công ty Cô phân Bât động sản Thái Thịnh - 22522222222 S2S2S+E£E£££z£zxzEzzzzzers 63 3.2.1 Nhóm giải pháp về quản lý nguồn lực kinh doanh bất động sản 63 3.2.2 Nhóm giải pháp về quản lý hoạt động theo quá trình dự án -. - 64 3.2.3 Nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của công ty -©cc+e- 65

3.3 Một số kiến nghị 2-©22s22S22E122E1117111211117112111221121112011221112112.11212 e6 66

ESS (J0) 5à an 66

3.3.2.Đối với thành phố Hà Nội -2- 22222922 9EEE2EE11271122711271127122711211.2111 21 ee 67 KET LUAN 68 TAI LIEU THAM KHAO

PHU LUC

DANH MUC BANG

Bảng 2 1 Kết quả hoạt động kinh doanh tại Công ty Cô phần Bắt động sản Thái Thịnh 24 Bảng 2 2 Chỉ tiêu về vốn và tài sản của công ty giai đoạn 2021 — 2023 26 Bảng 2 3 Đặc điểm nhân lực của công ty giai đoạn 2021 — 2023 28 Bảng 2 4 Thu nhập người lao động tại công ty CP BĐS Thái Thịnh 31 Bảng 2 5.Đặc điểm cơ sở vật chất kỹ thuật của công ty 2222222222222 33 Bảng 2 6 Một số máy móc thiết bị thi công của công ty CP BĐS Thái Thịnh năm 2023.34 Bảng 2 7 Số lượng nhà thầu tư vấn thiết kế 37

Bang 2 8 Sé luong hO so thiét ké ooo ccc ccccecccccecseceesesseseeseseee 1.39

Bảng 2 9 Danh mục một số sản phâm BĐS mà công ty phân phối 42 Bảng 2 10 Chi phi đầu tư xây dựng công trinh 44 Bảng 2 I1 Ngân sách dành cho hoạt động bán hàng + 5+5++++++++e+e+ezxzx 46 Bảng 2 12 Đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh bắt động sản của công ty giai đoạn

p7 49

Bảng 2 13 Đánh giá hiệu quả sử dụng lao động -75+2+s+z+zzzerezezererers 51 Bảng 2 14 Đánh giá hiệu quả sử dụng vốn cố định giai đoạn 2021 — 2023 53 Bảng 2 15 Đánh giá hiệu quả sử dụng vốn lưu động giai đoạn 2021 — 2023 55

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐÒ

Hình 2 1.Sơ đỗ bộ máy tô chức công ty Cô Phân Bât Động Sản Thái Thịnh 21 Hình 2 2.Tệp khách hàng của công ty - + -++c+t+t+t+t+xsErrerrrrrrrrrrrrrrrrrrrerrer 35

Hình 2 3.Quy trình chuân bị đâu tư dự án BĐS . - + 2252 S2++E+E+Ezrszrersrrrrrre 36

Hình 2 4.Quy trình công tác thầm định và phê duyệt thiết kế - 22222222 38

Hình 2 5.Quy trình công tác quản lý thi công - -++c+c+z+>+zvzerrrrrerrrerrre 41 Hình 2 ó Quy trình thực hiện môi giới của công ty môi giới tại các dự án của Công ty 41

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

TOM TAT KET QUA NGHIEN CUU

Bat động sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế thị trường, bởi

vì nó liên quan đến một khối lượng lớn tài sản Tài sản của BĐS thường chiếm 45 - 75%

sự giàu có của các nước đang phát triển và bằng ít nhất 20% GDP của các nước này Việc quản lý kinh doanh BĐS có tác động tăng cường và phát triển nền kinh tế của quốc gia và các địa phương trên cả nước

Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam nói riêng và trên thế giới

nói chung đang ngày càng trở nên rất sôi động Thực tiễn cho thấy các hoạt động mua

bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục vả ảnh hưởng sâu rộng đến nên kinh tế - xã hội Việt Nam Thị

trường bất động sản của nước ta được đánh giá cả thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng”

để đâu tư và khai thác Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ân chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là những biến động bat ngờ của thị trường kinh tế và các vấn đề từ nội bộ

bên trong doanh nghiệp

Chính vì vậy, tác giả đã thực hiện đề tài: “Quản lý kinh doanh bắt động sản tại

Công ty Cỗ phần Bắt động sản Thái Thịnh ” để nghiên cứu về hoạt động quản lý kinh doanh BĐS tại một doanh nghiệp cụ thể Thông qua nghiên cứu, bài viết đã phản ánh

được các nội dung về mặt cơ sở lý luận về BĐS, thực trạng quản lý kinh doanh BĐS tại

Công ty Cô phần Bắt động sản Thái Thịnh Để tác giả nhận thấy rằng hoạt động quản lý kinh doanh BĐS tại doanh nghiệp đang được thực hiện tương đối tốt khi có các quy định

và quá trình thực hiện một cách rõ ràng Bên cạnh đó, doanh nghiệp vẫn còn tồn tại một

số vấn đề bất cập trong hoạt động quản lý nguồn lực, triển khai, thực hiện và kiểm soát

hoạt động quản lý kinh doanh BĐS

Từ đó, tác giả có các nhận xét về điểm mạnh, điểm yếu trong hoạt động quản lý kinh doanh của doanh nghiệp này và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hơn về hoạt động quản lý kinh doanh tại đây Đồng thời, các kiến nghị này cũng là cơ sở đữ liệu tham khảo cho các đề tài liên quan đến lĩnh vực quản lý kinh doanh BĐS và các kiến cứu chuyên sâu tại Công ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh

1 Tính cấp thiết của Đề tài

Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế thị trường, bởi

vì nó liên quan đến một khối lượng lớn tài sản Việc phát triển kinh doanh nhà đất có tác dụng phát triển kinh tế bằng các kênh chủ yếu sau: tạo sự thúc đây đầu tư xây dựng

hạ tầng, kho bãi, nhà xưởng, ; tạo thành xu hướng chuyên dịch mạnh mẽ cơ cấu kinh

tế tại các quốc gia, các vùng miền thông qua việc đầu tư kinh doanh BĐS

Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS tại Việt Nam được thành lập, phát triển, tuy được nhận định là hết sức giàu tiềm năng, có nhiều tác động tích cực vào phát

triển kinh tế đất nước tuy nhiên cũng chưa thê phát triển bền vững, tồn tại nhiều bắt cập, thị trường luôn nhạy cảm với những biến động của các nhân tố như: diễn biến trên thị trường chứng khoán, ngân hàng, chính sách mới của Nhà nước, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vẫn luôn chịu tác động từ tin đồn Giá cả BĐS không phản ánh chính xác giá trị thực của BĐS, biến động không lường trước được trong thị trường bất động

sản Mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách đặc biệt là chính sách tài chính dé dua thi

trường BĐS phát triển đúng hướng và ổn định trở thành mũi nhọn nền kinh tế, nhưng

những chính sách đó vẫn tồn tại nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, thiếu yếu tố thời điểm, chưa

thúc đây phát triển ngành kinh doanh BĐS

Công ty Cổ phần Bất động sản Thái Thịnh là doanh nghiệp được thành lập với

sứ mệnh thực hiện chiến lược phát triển đô thị và nhà ở trong và ngoài nước, theo đó

chú trọng phát triển đô thị và nhà ở phục vụ cho người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp Công ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh gia nhập vào thị trường bất

động sản từ năm 2007 dù đã hoạt động trong lĩnh vực bat động sản 16 năm và đạt được

khá nhiều sự tin tưởng đến từ khách hàng Đại dich Covid-19 bang phát làm ảnh hưởng

tới hoạt động kinh doanh của công ty, công ty đã có các giải pháp nâng cấp các chương trình nhằm tạo ra sự tương tác tốt hơn nữa trong nội bộ cũng như với khách hàng Đó là các chương trình tọa đàm bất động sản, mở bán online giúp khách hàng lựa chọn sản phẩm và giao dịch trực tuyến, cùng với các chương trình đào tạo kỹ năng cho cán bộ nhân viên Tuy nhiên công ty cũng gặp khó khăn trong hoạt động quản lý kinh doanh

như tình trạng thiếu vốn để đầu tư vào các dự án, sản phẩm không thanh khoản được do

bị thắt chặt tín dụng và tâm lý chờ đợi của người mua, có một số dự án đã được triển

khai thi công nhưng chưa được bán do vướng pháp lý

Xuất phát từ tính cấp thiết nêu trên, tôi lựa chọn đề tài: “Quản lý kinh doanh bắt

động sản tại Công ty Cổ phần Bắt động sản Thái Thịnh” làm đề tài đề án tốt nghiệp.

Đề án nghiên cứu thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Thái Thịnh, từ đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cô phần Bắt động sản Thái Thịnh

2.2 Nhiệm vụ của đề án

- Hệ thống hóa một số vẫn đề cơ sở lý luận về quản lý kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp

- Phân tích và đánh giá thực trạng quản lý kinh doanh bắt động sản tại Công ty

Cổ phần Bất động sản Thái Thịnh Từ đó chỉ ra các thành công, hạn chế trong hoạt động

quản lý kinh doanh bắt động sản của công ty

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty

Cổ phần Bắt động sản Thái Thịnh tới năm 2025 tầm nhìn 2030

3 Đối tượng và phạm vi của đề án

3.1 Đối trợng nghiên cứu của đề án

Đề tài nghiên cứu hoạt động Quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần

Bất động sản Thái Thịnh

3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề án

- Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu tại Công ty Cô phần Bất động sản

Thái Thịnh

- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản tại

Công ty Cổ phần Bắt động sản Thái Thịnh từ năm 2021 đến năm 2023, đề xuất giải pháp

hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản đến năm 2025, tầm nhìn 2030

- Về nội dung: Nghiên cứu quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu tại Công

ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh, trong đó tập trung vào nghiên cứu vào 3 nội dung chính: quản lý nguồn lực; quản lý vận hành dự án BĐS và quản lý hiệu quả kinh doanh BĐS từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh

4 Quy trình và phương pháp thực hiện đề án

4.1 Xây dựng kế hoạch thực hiện (theo phụ lục đính kèm)

4.2 Đề xuất phương thức tổ chức triển khai thực hiện

4.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu

Đề tài sử dụng các dữ liệu thứ cấp dé phân tích đánh giá thực trạng quản lý kinh doanh bắt động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Thái Thịnh Phương pháp thu thập

dữ liệu thứ cấp, nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu đề tài gồm có:

+ Các thông tin liên quan đến đề tài ở các báo, tạp chí, các trang web của Bộ Công

thương, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch đầu tư, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước,

Cổng giao tiếp điện tử TP Hà Nội,

+ Ngoài ra là các nguồn dữ liệu tác giả tiễn hành thu thập gián tiếp thông qua phương pháp ghi chép, nghiên cứu thực địa, truy cập vào các website, nghiên cứu các bài báo, tap chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan trước đó

Sau khi thu thập dữ liệu, tiễn hành các bước xử lý đữ liệu như: sắp xếp, hiệu chỉnh, chọn lọc, phân tích bằng biểu đồ,

4.2.2 Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu

Sau khi dữ liệu đã được thu thập học viên sử dụng phương pháp xử lý dữ liệu là định tính để tạo lập các nội dung nghiên cứu

Sau khi thu thập được các thông tin cần thiết liên quan đến quá trình nghiên cứu, một công việc khác cũng khá quan trọng đó là phân tích, tổng hợp và đánh giá số liệu Một

số phương pháp được sử dụng đề tiền hành công việc này như là:

- Phương pháp so sánh: Là phương pháp được sử dụng khá phô biến trong phân tích nói chung Phương pháp so sánh là phương pháp xem xét các chỉ tiêu phân tích bằng cách dựa trên việc so sánh số liệu với một chỉ tiêu cơ sở (chỉ tiêu gốc) Phương pháp so sánh được sử dụng trong nghiên cứu đề có được những chỉ tiêu cụ thê về khối lượng, giá trị cũng như tốc độ tăng trưởng của vấn đề nghiên cứu trong kỳ phân tích Đồng thời so sánh các kết quả điều tra, phỏng vấn, các chỉ tiêu đánh giá nhằm tổng hợp kết quả nghiên cứu một cách tông quát

- Phương pháp thống kê: Là hệ thống các phương pháp bao gồm thu thập, tổng hợp, trình bày số liệu, tính toán các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụ cho quá trình phân tích, dự đoán, ra quyết định Phương pháp thống kê được sử dụng trong việc

thống kê dữ liệu thu thập được nhằm tổng hợp khái quát hóa các số liệu, phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, kết luận được dễ dàng hơn

5.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề án

-Y nghia khoa hoc:

Đề tài nghiên cứu về các nội dung lý luận về quản lý kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp bao gồm các nội dung như quản lý nguồn lực BĐS, tổ chức quản lý hoạt động KDBĐS và kiểm tra đánh giá hiệu quả quản lý KDBĐS trong DN Nội dung lý luận khoa học là cơ sở để áp dụng vào hoạt động quản lý KDBĐS tại Công ty cổ phần BĐS Thái

Thịnh

ty cô phần BĐS Thái Thịnh, từ đó đưa ra được những giải pháp mang tính khả thi nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý KDBĐS trogn công ty, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh cho công ty

6 Kết cầu đề án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục

bảng, danh mục viết tắt, .Đề án tốt nghiệp gồm 3 phần:

Phan 1: Cơ sở lý luận về quan lý kinh doanh bắt động sản tại doanh nghiệp Phan 2: Phân tích và đánh giá thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản tại Công

ty Cé phan Bắt động sản Thái Thịnh

Phan 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh

DOANH NGHIEP

1.1 Cơ sở lý thuyết về kinh doanh bắt động sản

1.1.1 Khái niệm

Bat dong san

Bat động sản là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình

thành va phat sinh trong quá trình tính toán chỉ phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung

Như vậy, mặc dù BĐS là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về nó mới

được sử dụng và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ởViệt Nam

Theo Bùi Thị Minh Nguyệt (2021): Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn

liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định

bởi pháp luật

Theo Luật dân sự (2015): “Bát động sản bao gôm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác theo quy định của Pháp luật ”

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng

thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại Đặc biệt là các tài sản gắn liền

với đất đai

Như vậy trong đề án này bắt động sản được hiểu là đất đai, vật kiến trúc và các

bộ phận không thể tách rời khỏi dat đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để

nâng cao giá trị sử dụng của bắt động sản

Kinh doanh bắt động sản

Theo điều 2, Luật Kinh doanh bat động sản (2014): “Hoạt động kinh doanh BĐS

bao gom kinh doanh bắt động sản và kinh doanh địch vụ bắt động sản ” Như vậy, trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch

vụ BĐS

Cũng theo Luật Kinh doanh bất động sản (2014): “Kinh doanh bắt động sản là

việc đâu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bat động sản; dich vu san giao dich bat động sản; dịch vụ tư van bat động sản hoặc quản lý bắt động sản nhằm mục đích sinh lợi ” Các đỗi tượng thực hiện hoạt động

này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ

sản, định giá bắt động sản, san giao dich bất động sản, tư vẫn bắt động sản, đấu giá bat động sản, quảng cáo bắt động sản, quản lý bắt động sản ” Tham gia vào hoạt động này

có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán,

Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS Việc kinh doanh BĐS không thể thành công được nếu

như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh dịch vụ BĐS cũng không tồn tại

1.1.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS có những đặc điểm cơ bản được nêu theo Khoản | Điều 3 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014, cụ thể như sau:

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản có phạm vi hoạt động không giống nhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thê nước ngoài, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi bán lại” bất động sản như tô chức, cá

nhân trong nước khi được Nhà nước cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trừ một 36

trường hợp đặc biệt Điều đó thể hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản có những

quy định thé hiện về mặt chính sách trong hoạt động kinh doanh bất động sản của từng chủ thể nhất định và không đồng nhất giữa các chủ thê trong nước và nước ngoài

Thứ hai, kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Do yêu cầu của

hoạt động kinh doanh bat động sản là triển khai các dự án bắt động sản phải được thực

hiện trên quy mô lớn, với cơ cấu tô chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thê kinh doanh phải chứng minh năng lực tài chính nhằm ngăn ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh

Và ngược lại, đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì điều kiện về chứng

chỉ hành nghề là một trong những điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc cung cấp các dịch

vụ kinh doanh bat động sản có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp

Thứ ba, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt Dat dai cd gidi han,

đo con người tạo ra có tính có định về vị trí “không thể di dời” và có giá trị sử dụng lâu

dài vĩnh viễn như là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, kê cả tài sản gắn liền với đất

đai, công trình xây dựng như thể hiện tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 và một loại

quyền tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất

Thi tu, hoạt động kinh doanh BĐS mang lại lợi nhuận cao song lợi nhuận càng

cao thì khả năng tiềm ấn rủi ro càng lớn Điều này không chỉ xuất phát do yếu tố chủ

trường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bat ky sự thay đổi nào của chính sách, pháp

luật, tâm lý, thị hiếu của người dân, sự tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước, cho

dù là nhỏ nhất Do vậy, KDBĐS đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, trợ giúp của các loại hình tư

vấn chuyên nghiệp, nhằm phòng ngừa rủi ro ở mức thấp nhất

1.1.3 Phân loại kinh doanh bắt động sản

Việc phân loại kinh doanh bất động sản có thể căn cứ vào loại hình BĐS hoặc

căn cứ vào bản chất của của hành vi kinh doanh hàng hóa BĐS như sau:

- Bất động sản nhà ở: Loại hình KDBĐS này bao gồm nhà xây dựng mới và mua

lại BĐS nhà ở phố biến nhất là nhà ở gia đình Ngoài ra, còn có thé là nhà cho thuê,

chung cư, nhà nghỉ, khu căn hộ., Thị trường KDBĐS nhà ở thường được ưa chuộng bởi các dự án căn hộ, tòa nhà hoặc phân khu xây dựng có sẵn, vì vậy nhiều nhà đầu tư hiện nay đã liên tục cho ra mắt những dự án bất động sản nhà ở mới tại các thành phố lớn của đất nước

- Bất động sản thương mại - dịch vụ: Là loại hình BĐS được sử dụng trong việc xây dựng các cơ sở nhằm mục đích kinh doanh thương mại và dịch vụ hoặc các công trình khác để phục vụ cho hoạt động này, bao gồm các tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, dịch vụ y tế, hệ thống giáo dục, Những dự án phát triển theo

loại hình bất động sản này đòi hỏi cần có bộ máy quản lý và vận hành chuyên nghiệp đề đảm bảo thông suốt và liên kết tốt tới các tiện ích trong cùng một khu vực

- Bất động sản công nghiệp - hạ tầng: Loại hình kinh doanh BĐS này được hiểu

là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), các tòa nhà với mục đích nghiên cứu, sản xuất hoặc lưu trữ hàng hóa Đây cũng là một trong những phân khúc đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm

- Bất động sản đất: Loại hình bất động sản này còn được gọi là đất nền, đất dự

án, trang trại trồng cây, hoa mau hay chăn nuôi Mac du, đất thuộc nhóm này là đất chưa phát triển, đất tại sử dụng nhưng lại được rất nhiều nhà đầu tư săn đón

1.2 Quản lý kinh doanh bắt động sản trong doanh nghiệp

1.2.1 Khái niệm và đặc diém quản lý kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp

1.2.1.1.Khái niệm ‹

Theo Phạm Thanh Hải (2015) cho răng quản lý kinh doanh BĐS là sự tác động

liên tục, có tổ chức, có định hướng vào hoạt động kinh doanh BĐS bằng một hệ thống đồng bộ các biện pháp KT-XH trong những điều kiện cụ thể, xác định va trên cơ sở vận

dụng sáng tạo những quy luật kinh tế khách quan nói chung và quy luật vận động đặc thù của BĐS ở các địa phương nói riêng

thành dự án đến chăm sóc hậu mãi sau khi kết thúc hợp đồng Theo khái niệm này quá

trình KD BĐS bao gồm rất nhiều hoạt động được thực hiện như: đánh giá giá trị và tiềm

năng của BĐS, quản lý và vận hành công trình BĐS, lập chiến lược đầu tư và nâng cao giá trị BĐS,

Mục tiêu quản lý kinh doanh BĐS là kiểm soát hoạt động và tối thiêu hóa chi phi

của doanh nghiệp, nâng cao lợi nhuận trong hoạt động sản xuất kinh doanh

Từ những quan điểm, khái niệm và phân tích ở trên, tác giả đưa ra khái niệm như sau: Quản lý kinh doanh bắt động sản trong DN là quá trình tác động liên tục, có tổ chức, có hướng đích của cấp quản lý doanh nghiệp BĐS một cách khoa học và nghệ

thuật tới quá trình kinh doanh BĐSŠ nhằm sử dụng một cách tốt nhất mọi tiềm năng và

cơ hội để thực hiện một cách tốt nhất mọi hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS của doanh

nghiệp, nhằm đạt được mục tiêu đề ra theo đúng quy định của pháp luật và thông lệ xã

hội trong điêu kiện biến động của môi trường kinh doanh BĐS, với hiệu quả toi wu

1.2.1.2 Đặc diém quan ly kinh doanh bắt động sản trong doanh nghiệp

Thứ nhất, quản lý kinh doanh BĐS trong doanh nghiệp là hoạt động quản lý tác nghiệp và đa ngành

Trong các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoạt động quản lý KDBĐS theo hướng

quy trình, tạo ra doanh thu, lợi nhuận cho doanh nghiệp Quản lý kinh doanh bất động

sản trong doanh nghiệp đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về lĩnh vực bất động sản, phát triển

dự án, quy hoạch, kiến thức về tài chính, pháp lý và quản lý dự án

Thứ hai, quản lý nguồn vồn lớn và lâu dài

Do đặc điểm bất động sản là tính lâu bền và giá trị lớn vì vậy ảnh hưởng rất lớn

đến hoạt động kinh doanh bất động sản Bat động sản có thời gian đầu tư dài hạn, thời gian sử dụng dai do gia tri đầu tư lớn, gắn với tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế

Thứ ba, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách

Do KDBĐS là hoạt động nhạy cảm, nên hiện nay Nhà nước quản lý toàn bộ bất

động sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua

các luật: Luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, Quản lý kinh doanh

bất động sản trong doanh nghiệp phải tuân theo nhiều quy định, chính sách liên quan

đến quy hoạch đô thị, môi trường, an toàn lao động, xây dựng,

1.2.2 Vai trò của quản lý kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp

Trong doanh nghiệp BĐS thì quản lý doanh nghiệp có vai trò quyết định tới sự

tồn tại, phát triển hoặc điệt vong của doanh nghiệp, nó được coi là nơi điều khiến mọi

Quản lý kinh doanh BĐS là một hoạt động hay là một hình thức lao động đặc biệt Nó lay các hoạt động cu thể làm đối tượng để tác động vào nhằm định hướng, thiết

kế, duy trì, phát triển, điều chỉnh và phối hợp các hoạt động đó thành một hợp lực để

hướng tới hoàn thành mục tiêu của tổ chức Chính vì vậy, xét về mặt tổng thê hay xét như một quy trình, quản lý kinh doanh BĐS có những vai trò sau:

- Đối với khách hàng: Với tư cách là trung gian trong các bên giao dịch liên quan

đến bất động sản, kinh doanh dịch vụ bat động sản đóng vai trò tư vấn, là cầu nối cho

khách hàng trong các giao dịch bất động sản

- Đối với thị trường bất động sản: Thông qua việc kết hợp kết nối bên cung, cầu

bat động sản, hoạt động kinh doanh dich vụ bat động sản sẽ làm tăng số lượng giao dịch

bất động sản lành mạnh, các thông tin về môi giới bat động sản được cung cấp một cách

chính xác, trung thực, đầy đủ, nhằm hạn chế những rủi ro và đảm bảo an toàn về mặt

pháp lý khi tham gia xác lập dịch vụ về bất động sản Qua đó, giúp cho thị trường BĐS

hoạt động công khai, minh bạch

1.3 Nội dung quản lý kinh doanh bắt động sản tại doanh nghiệp

Đề án tiếp cần hoạt động quản lý kinh doanh BĐS tại DN theo nội dung theo tác giả Bùi Thị Minh Nguyệt (2021), gồm có 3 nội dung chính, gồm: quản lý nguồn lực; quản lý hoạt động theo quá trình dự án và quản lý hiệu quả kinh doanh BĐS

1.3.1 Quản lý cdc nguén lực trong kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp

1.3.1.1 Nguôn lực tài chính

Quản lý tài chính doanh nghiệp bất động sản là việc lựa chọn và đưa ra các quyết

định tài chính, tổ chức thực hiện các quyết định đó nhằm đạt được mục tiêu của doanh nghiệp, đó là tối đa hóa lợi nhuận, làm tăng giá trị doanh nghiệp và khả năng cạnh tranh

của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản

Xác định nhu cầu vốn, tổ chức huy động các nguồn vốn để đáp ứng cho hoạt

động sản xuất kinh doanh và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp

Mọi hoạt động của doanh nghiệp đều đòi hỏi phải có vốn Bước vào hoạt động kinh doanh, hoạt động đầu tư, quản trị tài chính cần phải xác định các nhu cầu vốn cần

thiết cho các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản ở trong kỳ Vốn hoạt động của doanh nghiệp BĐS gồm có vốn dài hạn và vốn ngắn hạn đề tài trợ hình thành các tài sản

ngắn hạn và dài hạn phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh và hoạt động đầu tư,

điều quan trọng là nhà quản trị tài chính phải tổ chức huy động nguồn vốn đảm bảo kịp thời, đầy đủ cho các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản Đề đi đến việc quyết định lựa chọn hình thức và phương pháp huy động vốn thích hợp nhà quản trị tài chính

cần xem xét, cân nhắc trên nhiều mặt như kết cầu nguồn vốn, chi phí sử dụng vốn từng thành phần vốn, những điểm lợi và bắt lợi của từng hình thức huy động vốn, trên có sở

đó đưa ra quyết định huy động một cơ cấu vốn tối ưu, có chi phí sử dụng vốn là thấp nhất cho doanh nghiệp bất động sản

Tổ chức sử dụng tốt số vốn hiện có, quản lý chặt chẽ các khoản thu, chỉ, đảm bảo

khả năng thanh toán của doanh nghiệp bắt động sản

Doanh nghiệp phải tìm ra các biện pháp góp phần huy động tối đa số vốn hiện có vào hoạt động kinh doanh bất động sản, giải phóng các khoản vốn còn bị ứ đọng Theo

dõi chặt chẽ và thực hiện tốt việc thu hồi tiền bán hàng và các khoản phải thu khác Tìm

các biện pháp lập lại sự cân bằng giữa thu và chi bằng tiền để đảm bảo cho doanh nghiệp luôn có khả năng thanh toán

1.3.1.2 Nguôn nhân lực

Quản trị nhân lực trong doanh nghiệp bất động sản là tông thê tất cả các hoạt

động nhằm thu hút, phát triển để có được số lượng, chất lượng nhân lực tốt, trên cơ sở

đó tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn nhân lực phù hợp với yêu cầu của các hoạt động kinh doanh bắt động sản một cách hiệu quả và bền vững nhất

Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kéo dài nên quản trị nhân lực phải mang

tính ổn định Có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì én định, đó là nhóm hoạch định

chiến lược Trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần duy trì sự ôn định tương đối giữa các bộ phận và hạn chế thuyên chuyền

Cần phải đào tạo, phát triển nguồn nhân lực trong kinh doanh BĐS của DN: Dao tao là quá trình cung cấp kiến thức và kỹ năng cụ thể cho nhân viên nhằm

nâng cao hiệu quả làm việc (nâng cao khả năng thực hiện công việc hiện tại) Phát triển:

là quá trình chuẩn bị và cung cấp những năng lực cần thiết cho nhân viên (vượt qua

phạm vi công việc trước mắt, chuẩn bị cho người lao động để thực hiện công việc mới)

Các chế độ đãi ngộ: Để thực hiện các chế độ đãi ngộ trong DN BĐS có thể sử

dụng các hình thức như tiền lương và tiền thưởng

1.3.1.3.Cơ sở vật chất

Quản lý cơ sở vật chất trong doanh nghiệp bắt động sản đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và duy trì tài sản vật chất của công ty Quản lý cơ sở vật chất bao gồm việc quản lý, bảo trì, và sử dụng hiệu quả tài sản vật chất của công ty, đảm bảo tính

liên tục và hiệu quả vận hành

Một số nội dung của quản lý cơ sở vật chất trong doanh nghiệp bất động sản bao

gôm

Bảo trì và sửa chữa: Bảo trì định kỳ và sửa chữa kịp thời cơ sở vật chất là yếu tố

then chét dé dam bảo tính liên tục và hiệu quả vận hành của tài sản bat động sản Đảm bảo sự bền vững của cơ sở vật chất bằng việc lập kế hoạch bảo trì định kỳ, sửa chữa kịp

thời và nâng cấp cơ sở vật chất theo yêu cầu

Quản lý năng lực sử dụng: Đảm bảo rằng cơ sở vật chất được sử dụng hiệu quả

theo nhu cầu, đảm bảo công suất hoạt động tối ưu

1.3.1.4 Một số nguon luc khac

Các yếu tố khá như công nghệ giúp doanh nghiệp bất động sản tạo ra trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng, tăng cường hiệu quả quản lý và giao dịch, và thúc đây sự phát triển bền vững của doanh nghiệp

Sử dụng công nghệ để tạo ra nội dung số hóa hấp dẫn như hình ảnh, video và

trình bày 3D về các dự án bất động sản Sử dụng mạng xã hội, website và ứng dụng di

động đê tiếp cận khách hàng tiều và tăng cơ hội tương tác Sử dụng công nghệ 3D và tạo ra các tour thực tế ảo (VR) để giúp khách hàng dễ dàng hình dung và trải nghiệm không gian bất động sản từ xa

1.3.2 Quản lý hoạt động theo quá trình dự án

1.3.2.1 Quản lý vận hành dự án

Quản lý thời gian và tiễn độ dự án BĐS

Thực hiện dự án trong phạm vi thời gian đã hoạch định là một trong những mục

tiêu quan trọng nhất của quản lý dự án xây dựng Công việc quản lý thời gian và tiến độ

thực hiện dự án đầu tư xây dựng phải trả lời được các câu hỏi chủ yếu sau:

- Cần bao nhiêu thời gian đề thực hiện hoàn thành toàn bộ Dự án?

- Khi nào bắt đầu? Khi nào kết thúc mỗi công việc thuộc Dự án?

- Cần tập trung chỉ đạo những công việc nào (công việc được ưu tiên thực hiện)

đề đảm bảo thực hiện hoàn thành đúng hạn dự án như đã hoạch định?

- Những công việc nào có thể kéo dai va có thể kéo dài bao lâu mà vẫn không

làm chậm tiến độ thực hiện Dự án?

- Có thê rút ngăn tiến độ thực hiện Dự án không? Nếu có thì có thê rút ngắn thời

gian thực hiện những công việc nào và thời gian rút ngắn là bao lâu? Đối với các Dự án đầu tư xây dựng, công tác quản lý thời gian và tiến độ có vai trò hết sức quan trọng, nhất

là trong trường hợp có yêu cầu khắt khe về thời gian hoàn thành dự án Lĩnh vực quản

lý này chính là cơ sở cho việc quan ly chi phí và nguồn lực, đồng thời cũng là căn cứ để phối kết hợp các bên có liên quan trong việc tổ chức thực hiện dự án

Quản lý chất lượng dự án BĐS

Quản lý chất lượng dự án đầu tư BĐS là quá trình liên tục, xuyên suốt toàn bộ

chu trình dự án từ giai đoạn hình thành cho đến khi kết thúc chuyền sang vận hành Quản

lý chất lượng dự án được thực hiện thông qua một hệ thống các biện pháp kinh tế, công

nghé, tổ chức, thông qua một cơ chế nhất định và các tiêu chuẩn định mức, hệ thống kiểm soát, các chính sách khuyến khích,

Quản lý chất lượng dự án là trách nhiệm chung của tất cả các thành viên, tất cả

các cấp trong đơn vị, đồng thời cũng là trách nhiệm chung của các cơ quan có liên quan

đến dự án bao gồm chủ đầu tư, các nhà thầu, các nhà tư vấn, các đối tượng hưởng lợi từ

dự án, Công tác quản lý chất lượng dự án bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây:

- Thẩm tra thiết kế và quy hoạch;

- Kiểm định chất lượng vật liệu, bán thành phẩm và thiết bị của công trình XD;

- Tổ chức kiêm tra giám sát tại hiện trường trong quá trình thi công;

- Tổ chức đánh giá chất lượng công trình sau khi hoàn thành

1.3.2.2 Quản lý chỉ phí của dự án

Quản lý chỉ phí dự án đầu tư là tập hợp các biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện hoàn thành dự án xây dựng trong phạm vi ngân sách đã được hoạch định từ trước Tổng chi phí của dự án bao gồm chỉ phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và những khoản tiền phạt

vi phạm hợp đồng Trong đó:

- Chi phí trực tiếp bao gồm chi phí nhân công sản xuất, chi phí nguyên vật liệu

và những khoản chỉ phí khác trực tiếp liên quan đến công việc thực hiện dự án

- Chi phí gián tiếp bao gồm chỉ phí quản lý, khấu hao thiết bị văn phòng, những

khoản chi phí có định và biến đổi khác mà có thể giảm được nếu thời gian thực hiện dự

án được rút ngăn Thời gian thực hiện dự án càng rút ngắn, chỉ phí gián tiếp càng ít

- Khoản tiền phạt có thể phát sinh nếu dự án kéo dài quá ngày kết thúc xác định Thực tiễn quản lý cho thấy, luôn luôn có hiện tượng đánh đôi giữa thời gian và chỉ phí Nếu tăng cường giờ lao động, tăng thêm số lượng máy móc thiết bị thì tiến độ thực hiện các công việc của dự án có thê được đây nhanh Tuy nhiên, tăng thêm nguồn lực làm tăng chi phí trực tiếp Ngược lại đây nhanh tiến độ dự án làm giảm những khoản chi phí gián tiếp và đôi khi cả những khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng Tuy nhiên, không phải tất cả các công việc được đây nhanh đều đem lại kết quả mong muốn Do đó, có sự tính toán cân đối, hợp lý giữa thời gian và chỉ phí là yêu cầu đặt ra đối với nhà quản lý

Quản ly chi phi du an dau tu duoc thuc hién trong tất cả các giai đoạn khác nhau của

chu trình dự án Trong mỗi giai đoạn cụ thể, quản lý chỉ phí lại có vai trò khác nhau và

được thực hiện khác nhau

1.3.2.3 Chính sách Marketing và ban hangg

Kế hoạch Marketing của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường bắt đầu bằng việc xác định các đối tượng khách hàng tiềm năng, sau đó doanh nghiệp áp dụng

lý thuyết Marketing hỗn hợp (Marketing - mix) để tiếp cận với đối tượng khách hàng này Lý thuyết này do Mc.Carthy xây dựng, còn được gọi là quy tắc 4P, bao gồm:

Product - Thiét ké va xay dung chiến lược sản phẩm; Price - Chiến lược giá; Place -

Thiết lập kênh phân phối; Promotion - Xúc tiến sản phẩm và hỗ trợ bán hàng Đây là những công cụ mà doanh nghiệp bắt động sản có thê sử dụng đề theo đuôi các mục tiêu của mình trong thị trường mà họ nhắm đến

Về sản phẩm: Việc thiết kế một sản phẩm bất động sản sẽ dựa trên sự hiểu biết

sâu sắc của doanh nghiệp bất động sản về những nhu cầu, mong muốn và khả năng sẵn sàng chỉ trả của khách hàng kết hợp với việc nghiên cứu thị trường bất động sản và khả năng thắng thế trước các đối thủ cạnh tranh Với đặc điểm vốn lớn và thời gian xây dựng

lâu dài thì chiến lược sản phẩm thị trường là một chiến lược rất quan trọng và là nền

tảng của chiến lược marketing bất động sản Trong thị trường mục tiêu doanh nghiệp

bat động sản phải xác định nhóm khách hàng cụ thể, sau đó tiến hành định vị sản phẩm

đề xác định một hoặc hai lợi ích chính do bất động sản đem lại, sau đó dựa trên mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp như doanh thu, lợi nhuận, số sản phẩm bán được mà

doanh nghiệp sẽ đưa ra các chương trình quảng cáo, bán hàng, định giá và phân phối cho phù hợp Các quyết định về sản phẩm gồm có lợi ích cốt lõi của sản phẩm, đặc tính

sản phẩm, dịch vụ khách hàng, thương hiệu sản phẩm, danh mục và chủng loại sản

phẩm, phát triển sản phâm mới

Về giá: Giá bán bất động san là chi phí mà khách hàng phải bỏ ra đề đổi lẫy sản phẩm hay dịch vụ bất động sản từ nhà cung cấp Việc định giá bất động sản trong một môi trường cạnh tranh không những vô cùng quan trọng mà còn mang tính thách thức

Trong các thị trường tự do và cạnh tranh, việc định giá bat động san là trọng tâm của

hầu hết mọi giao dịch Khi khách hàng thấy rằng giá trị của một bất động sản tương

xứng với giá đã định, khách hàng sẽ ưu tiên thực hiện giao dịch mua bán bất động sản

này hơn so với các lựa chọn khác Như vậy, việc tăng hay giảm giá sẽ điều chỉnh số lượng đơn vị sản phẩm cần bán Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể định giá cao hơn khi sản phẩm được nhìn nhận là mới lạ, độc đáo và không có sản phẩm thay thé nào hữu hiệu bằng Nhưng ở giai đoạn chín muồi của vòng đời sản phâm bắt động sản, các doanh nghiệp thường giảm giá thành vì các sản phẩm bắt động sản thay thế và đối thủ cạnh tranh xuất hiện ngày càng nhiều

Về phân phối: Việc phân phối đề cập đến địa điểm bán hàng và đưa sản phẩm hay

dịch vụ bất động sản đến với khách hàng Hoạt động giao dịch bat động sản thường được tiễn hảnh trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ này rất đa dang, có thé là các trung tâm giao dịch lớn chợ địa ốc ), cũng có thé 1a một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng Internet Việc

cung cấp sản phẩm đến nơi và vào thời điểm mà khách hàng yêu cầu là một trong những khía cạnh quan trọng nhất của bất kỳ kế hoạch Marketing bất động sản này

Về xúc tiến

Những hoạt động này bao gồm quảng cáo, catalog, quan hệ công chúng và bán

lẻ, cụ thể là quảng cáo trên truyền hình, đài phát thanh, báo chí, các bảng thông báo, đưa sản phâm vào phim ảnh, tài trợ cho các chương trình truyền hình và các kênh phát thanh được đông đảo công chúng theo dõi, tài trợ cho các chương trình dành cho khách hàng

hân thiết, bán hàng qua điện thoại, bán hàng qua thư trực tiếp, giới thiệu sản phẩm tận nhà, gửi catalog cho khách hàng, quan hệ công chúng, thực hiện dịch vụ hậu mãi sau

bán hàng Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần xác định rằng: cùng với nghiên cứu thị trường, việc xúc tiễn sản phẩm và hỗ trợ bán hàng chính là mắt xích truyền thông quan trọng giữa doanh nghiệp và khách hàng mà họ nhắm đến

1.3.3 Quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh bắt động sản trong doanh nghiệp 1.3.3.1 Các chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh tổng hợp

Sức sản xuất của chỉ phí

Sức sản xuất Doanh thu thuần

của chỉ phí Tông chi phí sản xuât và tiêu thụ trong kỳ

Chỉ tiêu này cho biết 1 đồng chỉ phí sản xuất và tiêu thụ trong kỳ tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu thuần Chỉ tiêu này cao khi tổng chỉ phí thấp, do vậy nó có ý nghĩa khuyến khích các doanh nghiệp tìm ra các biện pháp giảm chỉ phi dé tăng hiệu quả sản

xuất kinh đoanh (Bùi Thị Minh Nguyệt, 2021)

Tỷ suất doanh thu trên vốn kinh doanh

Doanh thu thuần

Tỷ suất doanh thu trên vốnkinh doanh =

Tổng vốn kinh doanh Chỉ tiêu này cho biết hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh của doanh nghiệp: một đồng vốn kinh doanh sẽ tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu Do đó, nó có ý nghĩa khuyến khích các doanh nghiệp trong việc quản lý vốn chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm và

có hiệu quả đồng vốn kinh doanh ((Bùi Thị Minh Nguyệt, 2021)

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu

Xem xét lợi nhuận trong mối quan hệ với doanh thu, thể hiện cứ mỗi đồng doanh

thu doanh nghiệp thực hiện trong kỳ có bao nhiêu đồng lợi nhuận

Lợi nhuận sau thuế

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu =

Doanh thu thuần

Lợi nhuận được xác định trong công thức có thể là lợi nhuận gộp lợi nhuận từ

ban hang va cung cap dịch vụ, lợi nhuận tử hoạt động kinh doanh, lợi nhuận trước thuế, lợi nhuận sau thuế Doanh thu trong công thức trên có thé là doanh thu thu được từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ, doanh thu hoạt động kinh doanh, hoặc tổng doanh

thu (Bùi Thị Minh Nguyệt, 2021)

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh

VN TA AT xa Lợi nhuận sau thuế

Tỷ suât lợi nhuận trên vôn kinh doanh

Tông von kinh doanh trong kỳ

Chỉ tiêu này cho biết hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp: một đồng vốn tạo

ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận Nó phản ánh trình độ lợi dụng yếu tố vốn của doanh

nghiệp (Bùi Thị Minh Nguyệt, 2021)

Sức sinh lợi của chỉ phí

Lợi nhuận sau thuế

Suc sinh loi cua chi phi =

Téng chi phi Chỉ tiêu nay phan anh ctr 1 déng chi phi DN bé ra kinh doanh thì thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận Chỉ tiêu này càng lớn chứng tỏ doanh nghiệp kinh doanh hiệu qua

và ngược lại (Bùi Thị Minh Nguyệt, 2021)

1.3.3.2 Các chỉ tiêu hiệu quản kinh doanh bộ phận

- Hiệu suất sử dụng lao động

e Năng suất lao động:

Doanh thu thuần Năng suất lao động =

Số lao động bình quân Chỉ tiêu này cho biết mỗi một lao động tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ thì tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu (Bùi Thị Minh Nguyệt, 2021)

e_ Mức sinh lời của một lao động:

Lợi nhuận sau thuế Mức sinh lời của một lao động =

Số lao động bình quân Chỉ tiêu ngày cho biết mỗi một lao động tham gia vào quá trình hoạt động sản xuất

kinh doanh trong kỳ thì tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận

- Hiệu quả sử dụng vốn có định (VCĐ)

Hiệu suất sử dung VCD:

Chỉ tiêu này phản ánh khả năng sinh lợi cua VCD, cho biết mỗi đồng VCD bo ra đem lại bao nhiêu đồng DTT Khả năng sinh lợi của VDH càng cao thì hiệu quả sử dụng

VDH cao (Bui Thi Minh Nguyét, 2021)

DDT

VCDbq Chỉ tiêu này phản ánh để có một đồng DTT thì cần bao nhiêu đồng VDH

Hiệu suất sử dung VCD =

Ty suat sinh loi VDH:

Lợi nhuận thuần

VCĐbq Chỉ tiêu này cho biết khi đầu tư 1 đồng TSCĐ sẽ thu được bao nhiêu đồng lợi

Tỷ suất sinh loi VCD =

“+ Sire sinh loi cua VLD

Ky luan chuyén VLD =

Lợi nhuận sau thuế

VLDbq

Chỉ tiêu này phan anh 1 déng VNH lam ra may đồng lợi nhuận trong kỳ, chỉ tiêu

Tỷ suất sinh lời VLD =

nay càng cao thì hiệu quả sử dụng VNH càng tốt (Bùi Thị Minh Nguyệt, 2021)

1.4 Các yếu tố ảnh hướng đến quản lý kinh doanh bắt động sản tại doanh nghiệp 1.4.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp

1.4.1.1 Các yếu tô về chính sách, pháp luật

Môi trường pháp luật, chính trị có tác động trực tiếp đến việc KDBĐS của doanh nghiệp Muốn phát triển thị trường tiêu thụ, đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản, cần

tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật của nhà nước Sự thay đổi về đường lối, chính sách của nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về BĐS từ đó ảnh hưởng đến giá bất động sản Một số chính sách tác động đến giá bất động sản gồm: chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào

linh vuc bat động sản; chính sách đầu tư phát triển kinh tế theo vùng; chính sách đầu tư

phát triển co sé ha tang Bên cạnh các chính sách về pháp luật thì môi trường chính trị

cũng ảnh hưởng không nhỏ, đặc biệt là đối với hoạt động mở rộng kinh doanh của doanh

nghiệp Môi trường chính trị ổn định, bộ máy quản lý không quan liêu, thủ tục hành chính nhanh gọn hợp lý sẽ giúp doanh nghiệp yên tâm xây dựng và phát triển bất động

sản Ngược lại, nếu môi trường chính trị không én định, thường xuyên xảy ra bạo động,

khủng bó, thì việc phát triển thị trường cũng sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, doanh nghiệp sẽ không yên tâm để đầu tư kinh doanh xây dựng bất động sản

Hiện nay tại Việt Nam luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và một sé nghị định, thông tư dưới Luật

như: Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chỉ tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản; Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16 tháng 07

năm 2018 sửa đôi, bổ sung, bãi bỏ một sé quy dinh về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các

lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ xây dựng; Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24 tháng

04 năm 2018 quy định chỉ tiết một số điều của nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng

11 năm 2017 của chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư

xây dựng; Khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; Quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; Kinh doanh bat động sản, phát

triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở Các quy định pháp luật có tác động không nhỏ

tới hoạt động kinh doanh của DN, có thé tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của DN

1.4.1.2 Các yếu tô thuộc môi trường vĩ mô

- Các yếu tô kinh tế

Các yếu tố kinh tế cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến kinh doanh bất động sản của

doanh nghiệp như tốc độ tăng trưởng kinh tế, lãi suất, lạm phát, thu nhập dân cư Khi

nền kinh tế phát triển ở trình độ cao với mục đích và kỹ năng sử dụng đất đa dạng, chủng loại sản phẩm bất động sản cung cấp ra thị trường cũng sẽ phong phú, đa dạng, kéo theo nhu cầu chuyền dịch bất động sản giữa các chủ thê trên thị trường cũng ngày càng lớn

Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường khác, như thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị

trường bất động sản phát triển Trong quá trình hoạt động, nhất là đối với lĩnh vực có vốn đầu tư lớn như bất động sản, một trong những biện pháp giúp doanh nghiệp có tiền trang trải chỉ phí đó là vay vốn ngân hàng Lãi suất vay cao, chỉ phí tăng, giá thành tăng,

khả năng cạnh tranh bị giảm Điều nảy cũng khiến lợi nhuận thu được từ thị trường mới

bị giảm đi, dẫn tới kế hoạch phát triển gặp khó khăn Ngoài ra, khi lạm phát tăng cao,

các dự án đầu tư trở nên mạo hiểm, doanh nghiệp hạn chế phát triển, mở rộng thị trường

Thu nhập của người dân tăng lên nhu cầu về BĐS tốt hơn, DN sẽ bán được nhiều BĐS

- Các yếu tố văn hóa xã hội

Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ

học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu

tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an

ninh, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Thói quen tiêu dùng: với

văn hóa xã hội của Việt Nam có tâm lý muốn sở hữu một căn nhà, là điều kiện để BĐS

có thê phát triển

-Thị trường BĐS

Nếu thị trường BĐS phát triển mạnh, giá BĐS tăng cao, doanh nghiệp có thể bán

được BĐS hiện có ở giá cao hơn, tăng lợi nhuận Ngược lại, nếu thị trường suy thoái,

giảm giá, doanh nghiệp có thê gặp khó khăn trong việc bán BĐS và có thê phải giảm lợi

nhuận Nếu thị trường BĐS phát triển, doanh nghiệp có cơ hội đầu tư vào các dự án mới,

mở rộng hoặc phát triển hệ sinh thái BĐS

1.4.2 Các yếu tô bên trong doanh nghiệp

1.4.2.1 Nguôn nhân lực

Nguồn nhân lực có ảnh hưởng to lớn tới hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp Nhân lực chất lượng cao có khả năng phát triển và quản lý dự án bất động

sản một cách hiệu quả, đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ thi công Nhân lực có

năng lực kinh doanh tốt có thể tăng cường khả năng tiếp cận và chào bán sản phẩm bất

động sản, từ đó tăng doanh số bán hàng và lợi nhuận

1.4.2.2 Khoa học công nghệ

Đây là yếu tố cực kỳ quan trọng và có tác động không nhỏ tới hoạt động KDBĐS của DN Sử dụng công nghệ để tiếp cận khách hàng tiềm năng thông qua các kênh truyền thông kỹ thuật số, quảng cáo trực tuyến, và tiếp thị nội dung Sử dụng công nghệ đề tạo

ra trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng, từ việc tìm kiếm thông tin về bất động sản đến quy trình giao dịch Công nghệ giúp tăng tính tương tác và thoải mái cho khách hàng khi tìm hiểu và mua bắt động sản

1.4.2.3 Khả năng tài chính của doanh nghiệp

Bắt cứ một hoạt động đầu tư, mua sắm trang thiết bị, nguyên liệu hay phân phối,

quảng cáo cho sản phẩm đều phải được tính toán dựa trên thực trạng tài chính của doanh nghiệp Một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mẽ sẽ có khả năng trang bị

công nghệ máy móc hiện đại, đảm bảo chất lượng, hạ giá thành sản phẩm, tổ chức các

hoạt động quảng cáo khuyến mãi mạnh mẽ nâng cao sức cạnh tranh Ngoài ra, với một khả năng tài chính hùng mạnh, doanh nghiệp cũng có khả năng chấp nhận lỗ một thời gian ngắn để hạ giá thành sản phẩm nhằm giữ vững và mở rộng thị phần cho doanh nghiệp đề tăng giá, thu lợi nhuận nhiều hơn Nguồn tài chính vững chắc còn là chỗ dựa

cho các doanh nghiệp dành được sự tin cậy, đầu tư từ phía khách hàng lẫn nhà đầu tư nước ngoài Doanh nghiệp nào không đủ khả năng tài chính sẽ bị thôn tính bởi các đối

thủ hùng mạnh hơn hoặc tự rút lui khỏi thị trường.

PHAN 2 THUC TRANG QUAN LY KINH DOANH BAT DONG SAN TAI CONG TY

CO PHAN BAT DONG SAN THAI THINH

2.1 Khái quát về Công ty Cô phần Bắt động sản Thái Thịnh

2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty Cô phần Bắt động sản Thái Thịnh

2.1.1.1 Thông tin chung

Tên doanh nghiép: CONG TY CO PHAN BAT ĐỘNG SẢN THÁI THỊNH

Tén giao dich: Thai Thinh real estate., jsc

Mã số thuế: 0102287947

Tình trạng hoạt động: Đang hoạt động (đã được cấp GCN DKT)

Nơi đăng ký quản ly: Chi cục Thuế Quận Thanh Xuân

Địa chỉ: Nhà số 6, ngõ 102 Khuất Duy Tiến, Phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân,

động sản như: khu dân cư, khu đô thị, khu thương mại, văn phòng, dự án du lịch , thi công

các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp, công trình điện Từ năm 2007 đến nay, công ty đã trải qua một hành trình đầy thách thức và thành công, và vẫn tiếp tục phân đấu đề trở thành một tên

tuôi lớn trong ngành bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc

Công ty Cô Phần Bất Động Sản Thái Thịnh vẫn không ngừng lớn mạnh, những thành

viên tại Công ty Cổ phần Bắt động sản Thái Thịnh vẫn không ngừng lao dong, sang tao, lay

uy tín làm tiêu chuân dé đáp lại sự tin tưởng của quý khách hàng

2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ của công ty

Chức năng

Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Thái Thịnh có các chức năng quản lý kinh tế cốt lõi

để thực hiện và đảm bảo sự phát triển bền vững của các dự án và hoạt động trong ngành bat

động sản

Chức năng lớn nhất tại Công ty Cé phan Bat động sản Thái Thịnh là tạo ra và quản

lý các dự án bất động sản đa dạng, bao gồm căn hộ, khu đô thị, khu thương mại, văn phòng,

và dự án khu du lịch Nghiên cứu thị trường để xác định cơ hội đầu tư và phát triển dự án

mới Lập kế hoạch chỉ tiết và quản lý quá trình phát triển từ giai đoạn thiết kế đến xây dựng

va ban giao san phẩm

Công ty Cô phần Bắt động sản Thái Thịnh tham gia vào đầu tư, phát triển các dự án

bất động sản, chang han như xây dựng căn hộ, khu dân cư và trung tâm thương mại Khi dự

án hoàn thành và đạt được giá trị cao hơn, công ty có thể bán hoặc cho thuê đề thu lợi nhuận

Để tạo nhu cầu và tạo ra giao dich bat động sản, công ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh thường phải tiếp thị và quảng cáo tài sản của họ

Cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến mua bán và cho thuê bất động sản

Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Thái Thịnh phát triển chiến lược tiếp thị để quảng

bá và bán các sản phẩm bất động sản Xác định và liên kết với các đối tượng mua sắm tiềm năng, bao gồm các khách hàng cá nhân, nhà đầu tư, và tổ chức Đảm bao giá trị thương hiệu

và uy tín công ty đề tăng cường giá trị thị trường và doanh số bán hàng Ngoài ra, cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp lý và quy hoạch đô thị liên quan đến dự án bất động sản Theo dõi thay đôi trong quy tắc và quy định liên quan đến bất động sản va dam bảo tuân thủ chúng Xử lý mọi vấn đề pháp lý có thê phát sinh trong quá trình phát triển dự án

2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ may

Hội đồng quản trị: là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyền nhân danh công ty dé quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công ty không thuộc thâm quyền của Đại

hội đồng cổ đông Nhiệm vụ của Hội đồng quản trị là quyết định chiến lược, kế hoạch phát

triển trung hạn và kế hoạch kinh doanh hằng năm của công ty, kiến nghị loại cổ phần và tông

số cô phần được quyền chào bán của từng loại,

Ban kiểm soát: Có chức năng kiểm soát toàn bộ hệ thống tài chính và việc thực

hiện các quy chế của công ty

Giám đốc điều hành: là người điều hành đứng đầu công ty, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như các hoạt động hàng ngày khác của công ty Thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty

Phòng tài chính kế toán: Có nhiệm vụ lập kế hoạch thu, chi tài chính hàng năm

của Công ty tham mưu cho Ban Giám đốc đề làm cơ sở thực hiện

Phòng tổ chức nhân sự: đảm nhiệm việc tuyển dụng và tuyển chọn nhân viên mới

cho công ty Phụ trách tìm kiếm và chọn lựa những ứng viên có kỹ năng và kinh nghiệm phù hợp với các vị trí trong lĩnh vực bất động sản

Phòng kinh doanh: tìm kiếm và xác định cơ hội kinh doanh mới trong lĩnh vực bat

động sản, bao gồm việc đánh giá thị trường, xác định nhu cầu của khách hàng và phát triển

chiến lược tiếp thị Phụ trách xây dựng và duy trì mối quan hệ với các đối tác kinh doanh,

đầu tư, và khách hàng

Phòng xây lắp — dau tu: lap ké hoach trién khai xay dung cac du an dau tu, ké

hoạch sữa chữa nâng cấp hệ thống cơ sở cũ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh doanh Nội

dung kế hoạch đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật thể hiện các công trình, các hạng mục công trình đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư vả tiến độ thực hiện sắp xếp trình tự ưu tiên theo mức độ cần thiết để phục vụ kinh doanh

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phân Bắt động sản

Thái Thịnh

Trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2023, dữ liệu về tăng trưởng doanh thu của công ty đã cho thấy một sự tăng trưởng tích cực đối với hoạt động kinh doanh

Tổng doanh thu của công ty từ năm 2021 đến năm 2023 đã tiếp tục tăng với tốc

độ PTBQ đạt 102,70%, điều này cho thấy sự phát triển và mở rộng hoạt động kinh

doanh Sự tăng trưởng này là một dấu hiệu tích cực và có thể liên quan đến sự tăng trưởng tích cực đối với thị trường bất động sản hoặc thành công trong việc triển khai các dự án Điều này là một tăng trưởng tích cực, cho thấy mức độ tăng trưởng mạnh mẽ qua một năm Sự tăng trưởng đáng kê phản ánh nhiều khía cạnh, như sự mở rộng phạm

vi hoạt động của công ty, tăng cường dự án mới và tăng cường hiệu suất kinh doanh

Về chỉ phí:

Giá vốn hàng bán của công ty có xu hướng tăng nhẹ qua 3 năm với TĐPTBQ đạt 101,23% (tăng 1,23%) Trong khi đó thì chi phi bán hàng của công ty giảm với TĐPTBQ đạt 96,17% (giảm 3,83%) Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng không đáng kể qua 3 năm

với tốc độ PTBQ đạt 100,24% (tăng 0,24%)

Các khoản thu nhập của công ty qua 3 năm đều có xu hướng tăng lên như lợi nhuận

thuần tu HDKD tang voi TDPTBQ dat 170,96%, kéo theo đó là lợi nhuận sau thuế của

cong ty tang voi TDPTBQ dat 176,71% (tăng 76,71%)

Tất cả điều trên cho thấy công ty làm ăn hiệu quả, tạo việc lam ổn định và tăng thu nhập cho người lao động Dé có được kết quả trên là quá trình công ty không ngừng ở rộng thị trường, đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao sản xuất đồng thời cắt giảm chỉ phí

Trước bối cảnh có nhiều khó khăn, phức tạp công ty đã thực hiện đồng bộ 2 mục

tiêu vừa sản xuất vừa kinh doanh vừa phòng chống dịch covid -19 hiệu quả, Hội đồng

quản trị đã nhận định được tình hình khó khan của thị trường, nhận diện được những thách thức, bất lợi của công ty Trên cở sở đó bằng su can trọng trong thực hiện nhiệm

vụ, lợi ích của công ty, quyền lợi của cô đông, Hội đồng quản trị cùng ban tổ chức giám

đốc luôn duy trì được tinh thần cũng như thái độ làm việc nghiêm túc và sự nỗ lực của

toàn thể CBCNV công ty

Trong giai đoạn từ 2021 đến 2023, sự tăng trưởng lợi nhuận là vô cùng tích cực

và mạnh mẽ Điều này phản ánh sự cần thiết trong việc quản trị kinh doanh đối với sự

phát triển lâu dài của công ty Tuy nhiên, công ty phải liên tục duy trì và chắc chắn rằng

sự tăng trưởng sẽ tiếp tục phát triển trong dài hạn cao bằng việc quản lý chỉ phí tốt và phát triển các dự án hiệu quả

Bing 2.1 Két quả huạt địng kinh doanh tại (ông ty Co phan Bất động sản Thái Thịnh

|_| Doanh thu BH&CCDV 3003547 | 2.979.818 | 3.231367 | 927 | 10844 1070

2 | Cac khoan giam trt doanh thu ) ) 106.295

3 | Doanh thu thin BH&CCDV | 3647 | 2979818 | 3.12502 | 9727] 10487 | 101,00

4 | Gia von hang ban 274.610 | 2.654.166 | 2810544 | 9678 | I6 | 112

$ | Loinhuin gip ve BH&CCDV |} 320.937 31461 | 314.528 | 10147 | 9658 99.00

6 | Doanhth hoạt động tài chính 2,396 m1 1,496 3219 | 193.99 | 79,02

7 | Chiphi tai chin 16.101 60.846 | 55916 | 7932} 91,90 85,38

8 | Chi phi ban hang 122.556 13454 | 13354 | 97 | 99 6,17

9 | Chi phi quan ly DN 112.556 107.616 | 113.103 | 9561 ¡ 10510 | 100,24

10 | Lợi nhuận thuên từ HĐKD 11514 M4506 | 33051 | 38653 | 7561 | II

II | Thunhập khúc 11792 20,092 | 38395 | 17097 | 191,10 | 180,75 J2 | Chu phi khie 5.94 4.18 3,992 10,09 | 9532 82,08

13 | Lợi nhuận khác 5.827 15.904 | MAB | 723 | 21632 208

14 | Lợi nhận trade thue 1734) 60.410 | 68055 | 34836 | 1265 | 198,10 15} Chiphithue TNDN 3,468 12.082 | 13611 | 34836 | 11265 | 198,10

16 | Lợi nhận su thue 13.873 48328 | MA4 | 3⁄46 126 198,10

Newan: Phing ti chink» k ton

2.2 Thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động

sản Thái Thịnh

2.2.1 Thực trạng quản lý nguồn lực trong kinh doanh bất động sản

Đề tiến hành đánh giá thực trạng quản lý nguồn lực KDBĐS tại công ty Thái Thịnh trong đề án chủ yếu tập trung phân tích 3 nguồn lực, đó là: nguồn lực về tài chính,

nhân lực, cơ sở vật chất

2.2.1.1 Nguôn lực tài chính

Tông tài sản và nguôn vôn có xu hướng tăng qua 3 năm với TĐPTBQ đạt 100.28%

(tăng 0,28%) Cụ thể:

Tài sản của công ty gồm có 2 nhóm là tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn, trong

đó tài sản đài hạn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản của công ty Như vậy, doanh nghiệp đầu

tư cho tài sản đài hạn nhiều hơn đầu tư cho tài sản ngăn hạn, giúp đảm bảo duy trì khả năng sản xuất kinh doanh Cơ cấu tài sản này phù hợp với một doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trong tài sản đài hạn của công ty thì tài sản cô định chiếm tỷ lệ lớn nhất và có xu hướng

giảm qua 3 năm với tốc độ PTBQ đạt 93,56% (giảm 6,44%) Nguyên nhân là điều này cho

thấy Công ty đang thu hẹp quy mô kinh doanh, có thể gây ảnh hưởng tới khả năng sản xuất kinh doanh và giảm sức cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành Nguyên nhân dẫn đến

sự suy giảm này là do ảnh hưởng của dịch bệnh giãn cách xã hội, ảnh hưởng tới lưu thông, đầu tư xây dựng bị thu hẹp Việc giảm tài sản này có thê gây ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh trong những năm tiếp theo của công ty

Về nguồn vốn: thì ta có nợ phải trả và vốn chủ sở hữu Trong đó thì nợ phải trả và vốn chủ sở hữu đều tăng Như vậy công ty vẫn hoạt động ôn định, cơ cấu nguồn vốn này phù hợp với một doanh nghiệp kinh doanh BĐS Đối với nợ phải trả có xu hướng tăng qua

3 năm với tốc độ PTBQ đạt 101,01 % (tăng 1,01 %) Đối với vốn chủ sở hữu có xu hướng

tăng qua 3 năm với tốc độ PTBQ dat 100,88 % (tang 0,88 %).

Bing 2 2, Citigu vé von va tai sin cia cng ty gia’ doan 2021 - 2023

|_| Tai sin ngin ban $88,015 376.284 | 979213 | 9800 | 16992 | 12905

¡ Tin vd ce Moan tung) lu duong tien 116454 | 138550 | 10260 | HH | II

2 | Dau wt chinh ngén han 41.000 3000 | 50.000 | 683 | 16667 | 10314

3 | Hang ton kho 376.888 15% | 627959 | olds | 16425 | 12908

4 | Cac khoan phai thu ngan hạn 36.043 35911 128.186 ¡ 6 | 38696 | 188.59

5 Tai sản ngán hạn Khúc 14.587 II 34.519 1948 | 297,75 | 153,83

I | Tai sin di han 2673982 | 24M4 | 2345339 | 929 | M | 96

| | Phai thu di han 8307 9.184 10.040 | 11029 | 10933 | 10980

D | Tai sin cd dinh 2490604 | 2398172 | 2180132 ] 9347 | 964 | 98

3 | Tai sin dang dé di ban 99.790 3002 | 100902 | 9320 | 10849 | 10055

4 | Tai sin di han khée 75.168 64235 | WM | %6 | M8 | Mỹ

2.2.1.2 Nguồn nhân lực

Đặc điểm nhân lực của công ty cỗ phần BĐS Thái Thịnh được thể hiện ở bảng

2.2:

Tổng số lượng lao động của công ty có xu hướng tăng qua 3 năm với tốc độ

PTBQ 104,25 Nam 2021 — 2022 do anh hưởng của đại dịch covid-19 nên một số dự án

năm 2021, 2022 không thể triển khai hoặc triển khai trong tình hình giãn cách Chính vì vậy, công ty giảm số lao động ở khối trực tiếp là chính đề cắt giảm chỉ phí do đó số lao động năm 2022 đã giảm 12,72% so với năm 2021

Xét theo giới tính: trong công ty giới tính nam và giới tính nữ có sự chênh lệch đáng kể và tăng qua các năm và lao động nam chiếm tỷ lệ chủ yếu (71,28% vào năm 2023) Điều này cho thấy công ty sử dụng lao động nam nhiều hơn là lao động nữ, đây cũng là do đặc thù của loại hình sản xuất thuộc ngành xây dựng Nguyên nhân là do việc NLD phải thường xuyên làm việc ngoài trời, bê vác nặng nhọc và hay di chuyền theo công trường, cần nhiều nam giới là những người có sức khỏe dé có thê tiến hành tốt hon việc bốc xếp, nên sự chênh lệch này là hợp lý

Về trình độ: trình độ của nhân viên có tỷ lệ sau đại học và đại học của công ty có

xu hướng tăng qua 3 năm và tập trung ở khối văn phòng Có được việc tăng chất lượng

là do công ty ngày càng chú trọng năng lực của các cán bộ cấp cao và nhân viên khối văn phòng Cũng do đặc thù ngành xây dựng và BĐS nên công ty có tỷ lệ lớn lao động

có trình độ phô thông (chiếm 68,83% năm 2023)

Về độ tuôi: số lao động trong công ty có độ tuổi dưới 30 giảm qua các năm với

tốc độ PTBQ đạt 94,53% (giảm 5,47%) Đây là độ tuổi người lao động thường có sức

khỏe, năng động, nhiệt tình trong công tác, dễ tiếp thu khoa học kỹ thuật mới, phong cách chuyên nghiệp, trẻ trung; tuy nhiên họ cũng là những người mới ra trường, chưa

có kinh nghiệm nhưng luôn đòi hỏi công việc tốt, mức lương cao Khi thấy không được như ý, những ứng viên này chủ động rút lui, chấp nhận cảnh thất nghiệp Vì vậy, dù có rất nhiều ưu điểm nhưng độ tuổi này mức độ NLĐ đến và đi cũng diễn ra thường xuyên

Tỷ lệ số lao động độ tuôi từ 31 đến 45 trong 03 năm trở lại đây có xu hướng tăng với

tốc độ PTBQ đạt 108,79% và chiếm trên 68,62% số lao động của đơn vị năm 2023 Phần

lớn là những lao động có kinh nghiệm, trình độ; tạo nên những ưu thế nhất định cho

nguồn lực về con người của công ty Số lao động và tỷ lệ số lao động trong độ tuổi 46 đến 60 nhìn chung ổn định qua các năm Đây là nhóm lao động có kinh nghiệm làm việc, hiểu biết chuyên môn tốt, song vẫn có những hạn chế như có sức ỳ trong công việc,

ngại thay đổi, làm việc theo lối mòn Một số người có tâm lý chuẩn bị đến tuổi nghỉ hưu,

nghỉ chế độ, nghỉ việc vì lý do sức khỏe nên không tập trung nhiều vào công việc

Bảng 2.3 Đặt điểm nhân lye cia cbng ty giaidogn 2021 - 2023

Si THe) SO | THE) 6 TYME) Chénh y, (heh Ụ

lugng | (%) | lwong | (%) | lượng | (Yo) | lệth lech

I Theo gidi tinh

| | Nam IM} BAL} M4} 5S) 134) 7128) 13} 89,76) 20) TITS) 102,72

3 | Cao ding, trang cap 4| MÂU 43) 28,48 43) 228) 0} 100,00 Ji 100,00) 100

4 |Laodéng pho thing | 107} 61,85) 83) S497} 120] 6383} 24 Ti TẢ 1M 1059

IV | Theo moi quan he

| |Laodéngtructi¢n 105) 60,69) 89} 5894) LIS) OLIT) Jó Mƒ5 26) 12921) 10465

2 | Lao déng gin tip 68; MẠI 62} 4106} = 3 3⁄48 4} 918) II LIT 74| lái

Tong 3 100} USL) 100) 188) 100) 22, 878) 77 124,50) 10425

Nguôn: Phùng t chí nh sự

Nếu xét theo mối quan hệ, lao động trực tiếp tại công ty tinh đến năm 2023 chiếm 61,17%, điều này cũng phù hợp với đặc thù của ngành xây dựng nói chung Nếu so với

2 năm trước đó thì tỷ lệ này lại đang có xu hướng giảm, điều này bởi tác động tiêu cực bởi dịch Covid-19 đến toàn nền kinh tế Đối với đội ngũ lao động gián tiếp là đội ngũ nhân viên văn phòng, do chức năng nhiệm vụ các phòng ban thường cũng đã rõ ràng, nên sự biến động về nhân sự cũng ít Mấy năm gần đây cũng giảm, nhưng mức giảm ít,

vì công ty vẫn phải duy trì đội ngũ để đáp ứng công việc hiện tại và tương lai Số lượng nhân viên khối văn phòng có xu hướng giảm, nhưng tỷ lệ nhân viên khối văn phòng có

xu hướng tăng, điều này là do số lượng nhân viên khối trực tiếp giảm nhiều trong mấy năm qua Công ty đang tiếp tục già soát, tái cơ cầu bộ máy và phân bổ lao động hợp lý

đảm bảo tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động SXKD của công ty

Về công tác đào tạo và phát triển nguôn nhân lực

Cuối mỗi năm, trưởng các bộ phận, các cá nhân tiến hành phân tích và xác định nhu cầu ĐT theo kế hoạch hoạt động được Giám đốc phê duyệt Sau đó lập các tờ trình

DT chuyên phòng Tổ chức nhân sự Phòng Tổ chức nhân sư căn cứ vào đề nghị ĐT trình Giám đốc xem xét phê duyệt Sau khi được phê duyệt phòng Tổ chức - Hành chính lập

kế hoạch ĐT năm cho công ty và trình Giám đốc phê duyệt

Đào tạo nội bộ: Áp dụng cho cán bộ NVVP mới được tuyên dụng Khi có NVVP mới vào nhận việc tại bộ phận hoặc có sự thuyên chuyên, nâng cấp NVVP trong nội bộ Trưởng bộ phận chịu trách nhiệm ĐT hoặc cử người có đủ khả năng để theo dõi, hướng

dẫn những công việc mà họ sẽ đảm nhận sau này Kết quả của ĐT trên công việc thực

tế thê hiện qua khả năng đáp ứng công việc của công NVVP Tự đào tạo: Giảng viên là người làm việc tại công ty có kiến thức chuyên môn truyền đạt bài giảng nâng cao trình

độ công NVVP thông qua sách, tài liệu của công ty Hình thức này do cán bộ tự tổ chức cho NVVP cua minh

Đảo tạo bên ngoài: Nhằm nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho công NVVP phòng Tổ chức nhân sự thường xuyên liên hệ thực hiện kế hoạch gửi NVVP tham gia

các khóa ĐT, các buổi hội thảo, tập huấn, tọa đàm bên ngoài công ty do các đơn vị tư

vấn - ĐT tô chức

Công ty có mời giảng viên về giảng tại công ty và có một số hoạt động tổ chức

khóa học địa điểm ngoài công ty đúng theo nội dung, mục tiêu, trình độ của cán bộ

NVVP, phòng Tổ chức nhân sự lựa chọn phương pháp và hình thức ĐT phủ hợp nhất nhằm đáp ứng yêu cầu cụ thê là: Thảo luận nhóm, đưa ra các tình huống cụ thê đề giải quyết, các buổi học lý thuyết hoặc ngoại khóa hoặc kết hợp các phương pháp trên

Kết quả đào tạo của công ty giai đoạn 2021 — 2023 được thể hiện ở bang 2.4:

Số lượt người được đảo tạo có xu hướng tăng qua 3 năm với tốc độ PTBQ đạt

116,27% (tăng 16,27%) Các hoạt động đào tạo của công ty chủ yếu vẫn tập trung cho khối nhân viên văn phòng, các lãnh đạo của công ty

Chế độ đãi ngộ

Công ty cổ phần BĐS Thái Thịnh đã xây dựng quy chế trả lượng khác nhau cho từng bộ phận khác nhau (Quy chế trả lương cho bộ phận trực tiếp và quy chế trả lương cho bộ phận gián tiếp) để trả lương cho từng vị trí công việc khác nhau trong công ty và được phân phối theo bảng lương lao động về nguyên tắc trả lương phân phổi theo bảng lương lao động, phụ thuộc vào kết quả lao động, gắn với năng suất và hiệu quả công việc của từng người, từng đơn vị, không phấn phối bình quân: Và những người thực hiện công việc đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, tay nghề giỏi, gắn bó với công ty và đóng góp nhiều vào kết quả chung của công ty thi được trả lương cao Hằng tháng, tiền lương được trả qua tài khoán cho nhân viên hoặc trả trực tiếp cho họ

Trong cơ cấu tiền lương người lao động nhận sẽ gồm 2 phan: Lương cứng bao gồm các loại phụ cấp, lương cơ bản và thưởng Lương cứng là lương cơ bản ôn định dựa trên

hệ số lương thực tế của từng người, ngày công làm việc thực tế trong tháng( mỗi tháng trung bình là 22 ngày công đối với lao động văn phòng và 26 ngày công đối với lao động trực tiếp tại công trường), các khoản phụ cấp lương theo chế độ và tiền lương làm thêm giờ (nếu có) Thưởng là khoản kích thích năng suất làm việc thực tế đối với từng lao động, người nào có năng suất làm việc cao thi hưởng lương cao và ngược lại, được tỉnh theo ngày công làm việc thực tế và năng suất làm việc của từng người, từng nhóm

Mức lương cơ bản được thay đổi tùy theo kết quả xét nâng bậc lương hàng năm của công ty và quy định mức lương tối thiêu mà công ty đang áp dụng Công ty thực hiện việc trả lương thêm giờ đúng theo quy định của luật lao động như thêm giờ vào ngày thường được tính bằng 150% so với ngày thường 200% đối với ngày nghỉ và 300% đối với ngày lễ, tết được quy định trọng bộ Luật lao động Thời gian qua dé cạnh tranh với các công ty trong ngành và đảm bảo nhân sự từ bên ngoài, công ty đã thực hiện một số cách trả lương khác như lương khoán theo sự thương lượng trong quá trình

tuyên dụng nhân sự.