Nghiên cứu thực trạng và Đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả nhà chung cư trên Địa bàn thành phố hà nội

Nghiên cứu thực trạng và Đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả nhà chung cư trên Địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Vũ Vân Anh

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2022

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Vũ Vân Anh

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRỊNH THỊ KIỀU TRANG

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

TS Trịnh Thị Kiều Trang

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS TS Trần Văn Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài luận văn này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy

cô Trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, đặt biệt là TS Trịnh Thị Kiều Trang – Người hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Đề tài QG.22.18 Nghiên cứu xây dựng

bộ tiêu chí và mô hình hệ thống quản lý thông minh bất động sản phục vụ phát triển chính phủ điện tử: thử nghiệm tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội đã hỗ trợ, giúp đỡ em trong quá trình thực địa và thực hiện luận văn này!

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, những người bạn và đồng nghiệp đã chia sẻ, động viên trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2022

Học viên thực hiện

Vũ Vân Anh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nội dung nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Bố cục của đề tài 4

Chương 1 5

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ CHUNG CƯ 5

1.1 Thị trường bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm 5

1.1.2 Vai trò của thị trường bất động sản 5

1.1.3 Phân loại của thị trường Bất động sản 5

1.2 Cơ sở khoa học quản lý thị trường nhà chung cư 7

1.2.1 Khái quát chung về nhà chung cư 7

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư 16

1.2.3 Quản lý thị trường nhà chung cư 16

1.3 Các quy định pháp lý liên quan đến nhà chung cư và quản lý thị trường ở nhà chung cư 17 1.3.1 Các quy định về nhà chung cư, nhà cao tầng 17

1.3.2 Quản lý nhà ở chung cư, chất lượng công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật công trình xây dựng 18 1.3.3 Các văn bản của UBND thành phố Hà Nội ban hành về nhà chung cư 18

1.4 Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà chung cư tại một số nước trên thế giới 20

1.4.1 Thị trường nhà chung cư ở Singapore 20

1.4.2.Thị trường nhà chung cư của Thụy Điển 22

1.4.3.Thị trường nhà chung cư của Hàn Quốc 24

1.4.4 Kinh nghiệm quản lý hiệu quả nhà chung cư cho Việt Nam 25

Chương 2 27

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ 27

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 27

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

2.1.2 Kinh tế xã hội 28

2.2 Thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 29

2.2.1 Nguồn cung – cầu, lượng giao dịch nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 29

2.2.2 Biến động giá nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 40

2.2.3 Căn hộ cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội 41

2.2.4 Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội 43

2.2.5 Thực trạng quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 45

2.3 Thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 46

2.3.1 Khái quát về quận Nam Từ Liêm 47

2.3.2 Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 49

2.3.3 Thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 52

2.3.4 Các dự án nhà chung cư trên địa bạn huyện Từ Liêm cũ, nay thuộc địa phận Nam Từ Liêm giai đoạn 2005-2010 58

2.3.5 Các dự án nhà chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm trong giai đoạn từ năm 2011 đến nay 61

2.3.6 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân tại 1 số dự án nhà chung cư 66

2.4 Đánh giá thực trạng phát triển nhà chung cư 76

2.4.1 Đánh giá chung về thị trường nhà chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 76

2.4.2 Đánh giá chung về thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 77

Chương 3 80

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 80

3.1 Định hướng quản lý phát triển nhà chung cư 80

3.1.1 Định hướng quản lý nhà chung cư 80

3.1.2 Định hướng phát triển nhà chung cư 80

3.2 Giải pháp chung để quản lý hiệu quả nhà chung cư 81

3.2.1 Các giải pháp chung về phát triển nhà chung cư 81

3.2.2 Các giải pháp quản lý nhà chung cư 81

3.3 Các giải pháp quản lý hiệu quả thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

1 Kết luận 88

2 Kiến nghị 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

PHỤ LỤC 01 94

PHỤ LỤC 02 95

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Các dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp giai đoạn năm 2016-2020

33

Bảng 2.2: Nhu cầu thực tế về nhà ở cho người có thu nhập thấp giai đoạn 2016-2020 36

Bảng 2.3: Thống kê về lượng cung và lượng giao dịch căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và trên cả nước trong năm 2019 38

Bảng 2.4: Bảng tổng hợp nhu cầu cải tạo của cư dân 44

Bảng 2.5: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 50

Bảng 2.6: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 51

Bảng 2.7: Danh sách một số dự án nhà chung cư tại quận Nam Từ Liêm 53

Bảng 2.8: Bảng giá trung bình thống kê tại quận Nam Từ Liêm từ tháng 9/2020 đến tháng 3/2022 56

Bảng 2.9: Các dự án nhà chung cư đầu tiên trên địa bàn quận Nam Từ Liêm (Huyện Từ Liêm cũ) 59

Bảng 2.10: Một số dự án nhà chung cư nổi bật đang được triển khai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 61

Bảng 2.11: So sánh một số dự án nổi bật trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 63

Bảng 2.12: Kết quả phân tích mức độ hài lòng với đặc điểm căn hộ tổng quan về khu nhà điều tra 67

Bảng 2.13: Đặc điểm của đối tượng khảo sát tại KĐT Mỹ Đình 1 và KĐT Mỹ Đình 2 68

Bảng 2.14: Hình thức tiếp cận của người dân 69

Bảng 2.15: Tỷ lệ về hình thức thanh toán của người dân 69

Bảng 2.16: Kết quả phân tích mức độ hài lòng với đặc điểm, chất lượng, môi trường xung quanh căn hộ 69

Bảng 2.17: Kết quả phân tích mức độ hài lòng với chất lượng quản lý chung cư 70

Bảng 2.18: Kết quả phân tích mức độ hài lòng với môi trường kinh tế 70

Bảng 2.19: Đặc điểm của đối tượng khảo sát tại Vinhomes Smartcity và Vinhomes Greenbay 71

Bảng 2.20: Hình thức tiếp cận của người dân 72

Bảng 2.21: Tỷ lệ về hình thức thanh toán của người dân 72

Bảng 2.22: Kết quả phân tích mức độ hài lòng với đặc điểm, chất lượng, môi trường xung quanh căn hộ 73

Bảng 2.23: Kết quả phân tích mức độ hài lòng với chất lượng quản lý chung cư 74

Bảng 2.24: Mức độ hài lòng của cư dân với môi trường kinh tế 75

DANH MỤC H NH

Hình 1.1: Nhà chung cư với hệ thống cây xanh tại Singapore 22

Hình 2.1: Vị trí Hà Nội 27

Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện dân số Hà Nội qua 3 kỳ tổng điều tra 29

Hình 2.3: Lượng cung nhà chung cư năm 2019 31

Hình 2.4: Biểu đồ nguồn cung mới căn hộ chung cư từ QUÝ 1/2019-QUÝ 1/2022 32

Hình 2.5: Thị trường bất động sản chung cư Hà Nội tháng 1/2022 35

Hình 2.6: Biểu đồ tình hình hoạt động giao dịch mua bán căn hộ năm 2021 so với các năm trước 38

Hình 2.7: Biểu đồ Biến động giá nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội từ Quý 1/2019 đến Quý 1/2022 40

Hình 2.8: Hoạt động thị trường cho thuê căn hộ năm 2021 so với các năm trước 42

Hình 2.9: Sơ đồ vị trí quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined Hình 2.10: Biểu đồ tỷ lệ lượng căn hộ chung cư rao bán trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội t3/2021 trên trang batdongsan.com.vn 53

Hình 2.11: Biến động giá bán bất động sản tại quận Nam Từ Liêm 2018-2020 55

Hình 2.12: Biến động giá bán chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm từ T9/2020 đến T3/2022 58

Hình 2.13: Biến động giá nhà chung cư KĐT Mỹ Đình 1 qua các giai đoạn 59

Hình 2.14: Biến động giá nhà chung cư KĐT Mỹ Đình 2 qua các giai đoạn 60

Hình 2.15: Biểu đồ giá bán dự kiến thấp nhất của 1 số dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 66

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

KH-UBND NOXH

Kế hoạch – Uỷ ban nhân dân Nhà ở xã hội

Tài nguyên môi trường Thị trường bất động sản TT-BXD Thông tư bộ xây dựng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, phát triển nhà ở luôn bị đặt trong bối cảnh bị giới hạn về không gian Để giải quyết vấn đề này, hầu hết các đô thị lớn trên thể giới đều phát triển hình thức xây dựng nhà chung cư, vừa tiết kiệm diện tích đất vừa tạo ra văn minh trong nếp sống dân cư đô thị

Hà Nội là trung tâm chính trị - văn hóa lớn nhất của nước ta; là nơi tập trung nhiều điều kiện thu h t sự quan tâm và nguồn vốn đầu tư trong nước và quốc tế Sự gia tăng đáng kể về dân số và tốc độ đô thị hóa cao trong những năm gần đây đã đặt

ra thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân Để đáp ứng nhu cầu thực tế đó, trên địa bàn thành phố Hà Nội đã cho ra mắt các dự án nhà chung cư, khu đô thị (KĐT) mới Sự xuất hiện của nhà chung cư đã góp phần thay đổi đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho người dân Hai thập kỉ trở lại đây đánh dấu sự xuất hiện ngày càng nhiều của những tòa nhà chung cư, văn phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại cao tầng…làm thay đổi diện mạo thành phố ngày càng hiện đại, đáp ứng nhu cầu phát triển

Thị trường nhà chung cư thành phố luôn diễn ra khá sôi động, kể cả trong giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, là giải pháp tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau Tuy nhiên, việc tập trung cư dân đông đ c cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề xã hội, giao thông, phát triển cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường sống, giá cả … Nguồn cung mới nhà chung cư trên địa bàn thành phố sau nhiều năm tăng trưởng mạnh, nhưng hai năm trở lại đây có xu hướng chững lại do nhiều nguyên nhân Giá căn hộ thuộc phân kh c cao cấp, trung cấp luôn ở mức cao; các căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng, chung cư phân kh c bình dân, nhà ở xã hội đáp ứng phần lớn nhu cầu về nhà ở cho người dân thì lại vô cùng khan hiếm Do vậy việc quản lý hiệu quả, điều tiết cung cầu thị trường nhà chung cư là hết sức cần thiết tại thời điểm này

Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, đánh giá, dự báo các chuyển biến, định hướng trong tương lai sẽ hỗ trợ cho những nhà quản lý, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và cả người dân quan tâm đến thị trường này Từ đó đưa ra được các giải pháp nhằm quản lý hiệu quả thị trường

nhà chung cư, th c đẩy phát triển bền vững nhà chung cư trong hiện tại và tương

lai Do đó, luận văn “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp quản lý hiệu

quả nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” có ý nghĩa thực tiễn và khoa

học, góp phần hỗ trợ công tác quản lý và quy hoạch phát triển đô thị thành phố Hà Nội

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về thị trường nhà chung cư Nghiên cứu thực trạng thị trường chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội và nghiên cứu chuyên sâu thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn một quận (quận Nam Từ Liêm) Đánh giá được những thành công và vấn đề tồn tại cần phải giải quyết trong quản lý thị trường nhà chung cư tại địa bàn nghiên cứu Từ đó, đề xuất các giải pháp quản lý hiệu quả thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về nhà chung cư; làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn

về phát triển và quản lý nhà chung cư; các chính sách, cơ sở pháp lý có liên quan đến quản lý thị trường nhà chung cư;

- Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Nghiên cứu, khảo sát cụ thể thực trạng thị trường nhà chung cư tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội;

- Phân tích, đánh giá mức độ hài lòng của cư dân tại một số dự án nhà chung

cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội;

- Đánh giá thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội; đưa ra được thành tựu và khó khăn, hạn chế;

- Đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội; điều tra, khảo sát cụ thể thị trường nhà chung cư tại địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở dữ liệu thu thập từ năm 2017 đến quý 1 năm 2022

- Phạm vi khoa học của đề tài: Nghiên cứu thị trường nhà chung cư: về cung

- cầu nhà chung cư, biến động giá nhà chung cư; quản lý thị trường nhà chung cư (quản lý nhà chung cư, quản lý thị trường giá…)

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp: Điều tra thu thập các tài liệu, số

liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất, các dự án nhà chung cư đã và đang thực hiện Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật, quyết định, chính sách liên quan đến phát triển nhà chung cư

- Phương pháp điều tra xã hội học: Điều tra khảo sát lấy ý kiến của cư dân tại

một số dự án nhà chung cư trên địa bàn nghiên cứu để đánh giá thực trạng các dự án:

+ Xây dựng mẫu phiếu điều tra, thu thập ý kiến của người dân (304 phiếu trong đó 285 phiếu hợp lệ) về những vấn đề liên quan đến thực trạng, chất lượng nhà chung cư, mức độ hài lòng…

+ Tham khảo ý kiến chuyên gia trong quá trình thiết kế phiếu điều tra và lấy

ý kiến ban quản lý dự án nhà chung cư tại các dự án được khảo sát trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

- Phương pháp so sánh:

Phân tích thực trạng số lượng dự án, tổng mức đầu tư, quy mô và tình hình hoạt động các công ty đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

Phân tích giá bán - thuê thực tế tại các dự án xây dựng trên địa bàn quận

So sánh, đánh giá số liệu thực trạng phát triển nhà chung cư trên địa bàn nghiên cứu với các quy định trong văn bản pháp luật, qua đó r t ra điểm mạnh và hạn chế của vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: phân tích, đánh giá từ tổng

quan tới chi tiết, hiểu vấn đề một cách sâu sắc, nắm được nội dung nghiên cứu

+ Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được phân tích kết quả phát triển dự

án nhà chung cư trên địa bàn nghiên cứu qua các các năm, tổng hợp số liệu thực tế các dự án, tổng mức đầu tư, giá bán - thuê và số lượng giao dịch của các dự án BĐS trên địa bàn quận để thấy được sự biến động, thay đổi về thị trường nhà chung cư;

+ Đánh giá được thực trạng phát triển các dự án nhà chung cư, kết quả và hạn chế, nguyên nhân, vấn đề và đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu qủa công tác này

- Phương pháp thống kê bằng phần mềm Excel: Sau khi thu thập dữ liệu

điều tra xã hội học được đưa vào phần mềm để phân tích, đánh giá và kết quả là mức

độ hài lòng với nhà chung cư trên địa bàn nghiên cứu

6 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

đai và những tài sản gắn với đất đai Theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất

động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến tr c, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo….Bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền

tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng….bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

1.1.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Giống như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản (TTBĐS) là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh bất động sản (BĐS)

TTBĐS góp phần th c đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

Vận hành TTBĐS góp phần th c đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững

1.1.3 Phân loại của thị trường Bất động sản

a Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

- TTBĐS tư liệu sản xuất: Gồm thị trưởng đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp;

- TTBĐS tư liệu tiêu dùng: Gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bản lẻ v.v

- Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuất vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: Đường sá, cầu cống…

b Căn cứ vào khu vực có BĐS:

- Khu vực đô thị;

- Khu vực nông thôn;

- Khu vực giáp ranh

c Căn cứ theo công dụng của BĐS:

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hoá…);

- Thị trưởng công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp…);

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);

- Thị trường căn hộ chung cư (thị trường nhà chung cư: căn hộ chung cư tái định cư, căn hộ chung cư nhà ở xã hội (NOXH), căn hộ cao cấp, căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân);

- Thị trường cao ốc văn phòng;

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tải nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử.v.v…

d Căn cứ theo hoạt động trên TTBĐS (tỉnh chất kinh doanh)

- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS;

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;

- Thị trường cho thuê BĐS;

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS;

- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

e Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường

– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trưởng BĐS sơ cấp);

– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê; – Thị trưởng cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê [27]

1.2 Cơ sở khoa học quản lý thị trường nhà chung cư

1.2.1 Khái quát chung về nhà chung cư

1.2.1.1 Khái niệm nhà chung cư

Ở Việt Nam, có thể hiểu chung cư là một tòa nhà cao tầng, bên trong bố trí các căn hộ khép kín và dùng vào mục đích ở là chính Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các thành phố lớn, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị, để giải quyết vấn đề tập trung dân cư quá đông ở các thành phố lớn, đáp ứng nhu cầu về nhà ở Nhà chung cư sẽ góp phần tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo

cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau Từ năm 2005, khi Luật Nhà ở

có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật, còn trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể Theo Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005: Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của từng hộ gia đình, cá nhân Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích sở hữu riêng Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo quyết định số 08/2008/QĐBXD ngày 28/5/2008 không quy định thế nào

là nhà chung cư Trong đó, “nhà chung cư độc lập” là một nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư khác; “cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung một phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung (Khoản 3, Điều 4, Luật Nhà ở 2005)

Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội, khái

niệm nhà chung cư đã được nêu cụ thể theo Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư

là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có 8 lối đi, cầu thang chung, có phần

sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho

các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” (Khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở 2014)

Như vậy, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ khác với các chủ sở hữu tài sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu chung trong nhà chung cư và ngay cả căn hộ chung cư của họ.[27]

1.2.1.2 Đặc điểm của nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch

và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia

Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư

- Đối với phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ nhà chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng

- Đối với việc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành sở hữu riêng: phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu và sử dụng của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung đó Hơn nữa, giá trị phần sở hữu chung đã được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để được khai thác và sử dụng toàn bộ phần sở hữu chung này

Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở hữu chung sang sở hữu riêng phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu (đương nhiên là chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho các chủ sở hữu khác một khoản lợi ích nhất định) cũng như sự ghi nhận đồng ý của cơ quan chức năng Trong thực

tế có thể có chủ đầu tư đã nêu cụ thể từ ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ về nội dung sở hữu chung và sở hữu riêng

- Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư: Các chủ căn hộ trong nhà chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn như không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ nhà chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của nhà chung cư

- Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật (Khoản 1, điều 3, TT-BXD)

1.2.1.3 Vai trò của nhà chung cư

Từ xa xưa, sự ra đời của nhà chung cư, nhà cao tầng nhằm giải quyết vấn đề khan hiếm đất đai và giảm chi phí xây dựng, khống chế sự phát triển theo chiều dọc

và kiểm soát sự mở rộng nhanh chóng của đô thị Với sự hấp dẫn của một số chung

cư nổi bật đã khiến trào lưu xây dựng các công trình cao tầng phát triển mạnh mẽ ở các nước đã và đang phát triển Hiện nay, nhà cao tầng kết hợp trung tâm thương mại và nhà ở là giải pháp hữu hiệu cho việc giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn và đồng thời thể hiện cảnh quan cũng như sự phát triển của một đô thị

Nhà chung cư, nhà cao tầng thể hiện sự phát triển về kinh tế của một đô thị

Kể từ khi tòa nhà cao tầng đầu tiên trên thế giới được xây dựng vào năm

1884 tại Chicago – Mỹ, theo thời gian, sự phát triển của nhà cao tầng kéo theo

những quan điểm khác nhau về nhà cao tầng được đặt ra Nhà cao tầng có thể là

công cụ để tái tổ chức lại sử dụng đất đô thị, tạo ra những khu đô thị thu nhỏ tích hợp các tiện ích như trung tâm mua sắm, bể bơi, rạp chiếu phim, phòng tập gym, spa đã tiết kiệm thời gian đi lại, mua sắm, vui chơi giải trí cho người dân Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng phát triển nhà cao tầng là việc phát triển đô thị theo chiều đứng – nơi mà cảnh quan đô thị với các tòa nhà cao tầng sẽ giải phóng con người khỏi những con đường đầy tiếng ồn và ô nhiễm của những đô thị truyền

thống, góp phần tạo ra những điều kiện sống tốt hơn cho con người và xây dựng

một xã hội tiến bộ hơn

Sang đến thế kỉ XXI, cuộc “chạy đua” nhà cao tầng tại các đô thị lớn như New York, Dubai, Thượng Hải, Singapore hay Đài Loan càng ngày càng diễn ra với một tốc độ chóng mặt Các cao ốc hay tòa nhà chọc trời đang dần trở thành thước đo cho sự phồng vinh của mỗi quốc gia nói chung và mỗi đô thị nói riêng Do

đó, không có gì lạ khi thế giới đang trong một cuộc chạy đua về số lượng các tòa nhà chọc trời Năm 1951, tiền thân của những cao ốc chọc trời hiện đại, tòa nhà Empire State Building được hoàn thành ở New York với chiều cao lên tới 380m Tòa tháp vươn cao lên bầu trời thể hiện cho sức mạnh kinh tế của Hoa Kỳ Năm

1969, trung tâm John Hancock được xây dựng tại Chicago với chiều cao 334m Thế nhưng, chỉ 3 năm sau đó, người ta cho ra mắt trung tâm thương mại thế giới ở New York với chiều cao 417m nhà và lên tới 600m khi tính cả chóp Cuộc đua nhà cao tầng không chỉ diễn ra ở Mỹ mà các quốc gia phát triển khác cũng không chịu thua kém Năm 1975, xây dựng tòa tháp chọc trời cao 553m Năm 1998, Malaysia cho xây dựng tháp đôi Petronas với chiều cao 425m Đi sau nhưng không hề kém cạnh, các Tiểu Vương quốc Ả Rập thống nhất đã khánh thành tòa tháp “Burj Khalifa” cao nhất thế giới vào năm 2010, qua đó khẳng định sự phát triển của một nền kinh tế vốn chỉ phụ thuộc vào dầu mỏ sang nền kinh tế chuyên về du lịch và dịch vụ

Nhà chung cư, nhà cao tầng mang lại không gian tốt hơn cho đô thị

Trong quy hoạch đô thị, các nhà cao tầng, chung cư là lời giải hữu ích cho bài toán “đất chật, người đông”, tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn nơi vốn có tốc độ gia tăng dân số cơ học cao Hơn nữa, nhiều nhà cao tầng khi được xây dựng theo quy hoạch với sự đồng bộ về cơ sở vật chất với hệ thống hạ tầng kỹ thuật

và cảnh quan môi trường xung quanh sẽ tạo ra một diện mạo mới cho đô thị, dường như nhà cao tầng sẽ phát huy được nhiều vai trò của mình trong mô hình đô thị tập trung Từ đó, khái niệm đô thị nén được hình thành, đặc điểm chính của loại hình đô thị nén là có mật độ xây dựng tương đối cao so với quy chuẩn hiện hành, sử dụng hỗn hợp các loại đất, khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú trọng giao thông công cộng

Có thể kể ra một số khu đô thị nén ở Việt Nam như hiện nay: Khu đô thị Time City, Khu đô thị Royal City, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng nơi mà các công trình nhà chung

cư cao tầng, trường học, bệnh viện, được xây dựng trên cùng một khu đất Đô thị nén là một trong những hình thái sử dụng hiệu quả năng lượng phát triển đô thị, giảm khoảng cách đi lại và phát huy tối đa các phương tiện giao thông công cộng

Mặt tích cực khác của nhà cao ốc là nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở khu vực trung tâm, đồng thời kìm hãm quá trình mở rộng nhanh chóng của thành phố ra vùng ngoại vi Một lượng lớn khu văn phòng, khách sạn cao cấp hay những căn hộ nhà ở sẽ được tăng lên một cách đáng kể ở khu vực trung tâm thành phố thay vì khu vực ngoại vi khi một đô thị phát triển theo chiều ngang Cư dân có thể hưởng lợi từ việc sở hữu những căn hộ không quá xa, thậm chí nằm ngay giữa trung tâm thành phố với sự phong phú của dịch vụ và các tiện ích công cộng, lại có được tầm nhìn

và môi trường thoáng đãng Bên cạnh đó, nhiều tổ hợp khu đô thị tích hợp nhà cao tầng cũng như các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí sẽ bổ sung những tiện ích xã hội vốn rất thiếu của người dân đô thị, góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần và gia tăng sức hấp dẫn của đời sống đô thị [83]

1.2.1.4 Phân loại nhà chung cư

Việc phân loại nhà chung cư rất cần thiết, dựa vào việc phân loại nhà chung

cư, chủ đầu tư thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe ) kèm theo căn hộ được bán Từ đó, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp Về nguyên lý, việc phân loại đ ng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng Khi nhà chung cư được phân loại

đ ng thì khách hàng sẽ mua được những căn hộ có giá cả phù hợp với chất lượng vì giá căn hộ được chủ đầu tư đưa ra căn cứ vào hạng nhà chung cư Bên cạnh đó, việc phân loại này còn gi p cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân phân biệt được chất lượng của nhà chung cư để quản lý, sử dụng, bảo hành, bảo trì và tính các loại phí vận hành

a Phân loại dựa vào bốn nhóm tiêu chí

Căn cứ theo Thông tư 31/2016/TT-BXD có hiệu lực thực thi ngày 15/02/2017

Cụ thể, chung cư được phân thành hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

- Nhóm tiêu chí về hệ thống thiết bị - kỹ thuật;

- Nhóm tiêu chí về dịch vụ - hạ tầng xã hội;

- Nhóm tiêu chí về chất lượng – quản lý – vận hành

Phân loại chung cư theo 4 nhóm tiêu chí cụ thể như sau:

Chung cư hạng A – chung cư cao cấp

Chung cư được công nhận là hạng A khi đáp ứng đầy đủ 18/20 tiêu chí dưới đây:

Về quy hoạch, kiến trúc

- Nằm ở vị trí có mạng lưới hạ tầng giao thông thuận tiện Gần hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5km, cách các điểm giao thông công cộng như trạm dừng xe buýt, tàu điện trên cao, ga tàu, tàu điện ngầm, bến đỗ… dưới 0,5km

- Mật độ xây dựng không vượt quá 45% tổng diện tích

- Sảnh nằm tách biệt với lối vào của khu vực thương mại, khu dịch vụ, nhà

để xe của tòa nhà, đồng thời có quầy lễ tân

- Hành lang căn hộ có độ rộng tối thiểu 1,8m

- Diện tích căn hộ trung bình tính trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2

- Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ tối thiểu bằng 0,7

- Tải trọng mỗi thang máy không quá 40 căn hộ

- Mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để ô tô được thiết kế mái che

Về hệ thống thiết bị - kỹ thuật

- Có máy phát điện dự phòng đảm bảo đủ công suất Hệ thống cấp điện đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt bên trong căn hộ và các hoạt động của các thiết bị, hệ

thống chiếu sáng chung trong trường hợp tòa nhà xảy ra sự cố mất điện

- Bể chứa nước dùng cho sinh hoạt của căn hộ tính trên tổng số các căn hộ có dung tích tối thiểu 1.600 lít để đảm bảo cung cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày

- Mọi căn hộ đều được trang bị hệ thống truyền hình cáp tốc độ cao và internet

- Mỗi căn hộ và khu công cộng của tòa nhà được trang bị hệ thống chữa cháy

tự động

Về dịch vụ và hạ tầng xã hội

- Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong vòng bán kính 1km

- Có 2 trong những tiện ích: phòng tập gym, sân tennis, sân chơi trẻ em, bể bơi… thuộc tổng thể quy hoạch hoặc dành riêng trong công trình

- Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200m

- Có phòng khám, bệnh viện trong bán kính 0,5km

- Trường mầm non, tiểu học nằm trong bán kính 0,5km

Về chất lượng quản lý và vận hành

- Đèn chiếu sáng công cộng, thiết bị báo cháy, chữa cháy, máy bơm, máy phát điện, thang máy, điều hòa, cấp nước nóng, cấp gas… còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị Trong trường hợp đã hết hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn bảo hành, đồng thời phải được kiểm định để đảm bảo chất lượng, vận hành tốt, công trình được hoàn thiện (sơn, trát, lát, ốp…) đạt chất lượng cao

- Được quản lý, vận hành bởi đơn vị chuyên nghiệp, khu vực công cộng thường xuyên được quét dọn, lau chùi, cây xanh, sân vườn được chăm sóc, đường nội bộ đảm bảo sạch đẹp

- Được trang bị hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe, kiểm soát ra vào bằng vân tay, thẻ từ, mã điện tử…

Chung cư hạng B – chung cư trung cấp

Chung cư được công nhận là hạng B khi đáp ứng đầy đủ 18/20 tiêu chí dưới đây:

Quy hoạch – kiến trúc

- Nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp khu vực, cấp đô thị) dưới 0,5km, trong phạm vi dưới 1km có các tiện ích giao thông

đô thị như trạm dừng xe buýt, tàu điện trên cao, ga, bến đỗ…

- Mật độ xây dựng không quá 55%

- Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với khu dịch vụ, thương mại, khu để xe và các khu vực công cộng khác

- Hành lang có độ rộng tối thiểu 1,5m

- Trung bình diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 30m2

- Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ tối thiểu là 0,5

- Tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ không quá 50

- Tối thiểu 2 căn hộ có 1 chỗ để ô tô (có mái che)

Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo hoạt động cho chiếu sáng chung và các thiết bị khác của tòa nhà trong trường hợp mất điện lưới

Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu là 1.200 lít để có thể đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày

Được trang bị hệ thống cung cấp dịch vụ internet tốc độ cao, truyền hình cáp, điện thoại đến từng căn hộ

Được trang bị hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động tại khu vực công cộng

Dịch vụ, hạ tầng xã hội

- Có siêu thị hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1,5km

- Có 1 trong các tiện ích phục vụ thể thao: sân tennis, bể bơi, phòng tập gym, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500m

- Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500m

- Được quản lý, vận hành bởi đơn vị chuyên nghiệp

- Có hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe

Chung cư hạng C – chung cư bình dân

Chung cư được xếp hạng C khi không đáp ứng được các tiêu chí của chung

cư hạng A, hạng B như đã nêu trên Thông thường, chung cư hạng C vẫn cần đảm bảo các yếu tố về quy hoạch, kiến tr c như:

- Có quy hoạch giao thông thuận tiện, cảnh quan đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, môi trường đảm bảo vệ sinh

- Cơ cấu căn hộ đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành Diện tích căn hộ tùy thuộc vào quy mô thiết kế nhưng phải đảm bảo từ 50m2 trở lên, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2

- Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ an toàn

* Tuy nhiên, cách phân hạng chung cư này không áp dụng với các chung cư được xây dựng trước năm 1994.[3]

b Phân loại dựa trên loại hình sở hữu

Nhà chung cư được phân thành hai nhóm:

- Nhóm một là nhà chung cư cho thuê hoặc thuộc một chủ sở hữu (Ví dụ như chung cư mini, tuy nhiên loại hình nhà chung cư này chưa được pháp luật điều chỉnh cụ thể);

- Nhóm hai là nhà chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu: “Nhà chung

cư có nhiều chủ sở hữu” là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên

c Phân loại dựa trên loại hình sử dụng

Nhà chung cư có các loại hình sau:

- Nhà chung cư chỉ có căn hộ (nhà chung cư đơn thuần), mục đích sử dụng là để ở

- Nhà chung cư hỗn hợp là nhà chung cư nhiều tầng, có nhiều diện tích với

mục đích sử dụng khác nhau (siêu thị, văn phòng, nhà ở,…)

- Nhà chung cư tái định cư là nhà được Nhà nước xây dựng để hỗ trợ việc di

dời và chuyển đến nơi ở mới của các hộ dân nằm trong diện giải tỏa giải phóng mặt bằng Mỗi hộ dân ngoài số tiền đền bù giải phóng mặt bằng còn được quyền mua căn hộ nhà chung cư tái định cư với giá gốc (thường là rẻ hơn nhiều so với giá bán ngoài thị trường)

- Nhà chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu

của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường Hiện nay, để đáp ứng được nguồn nhu cầu của xã hội, Uỷ ban nhân dân (UBND) các thành phố lớn như Hà Nội

và thành phố Hồ Chí Minh đang chương trình chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

d Phân loại đối với chung cư có mục đích để ở và chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dung để ở và sử dụng vào mục đích khác

Theo quy định tại Luật nhà ở số 65/2014/QH13, đối và nhà chung cư mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào

các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu tr du lịch, công trình dịch

vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác), bao gồm:

- Chung cư thương mại;

- Chung cư xã hội;

- Chung cư phục vụ tái định cư;

- Chung cư cũ thuộc sở hữu của nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại;

- Chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư

Sự phát triển nhà chung cư là để đáp ứng nhu cầu và chất lượng cuộc sống của người dân ngoài sự phát triển đó thì cũng có rất nhiều các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nhà chung cư như:

- Chưa đáp ứng được nhu cầu tiềm kiếm, mua, sử dụng của cư dân;

- Vị trí nhà chung cư, môi trường cư dân sinh sống, gần nơi làm việc gần các cơ sở giáo dục, gần người thân sống trong khu vực, gần đường giao trông chính, giá cả phải chăng, chất lượng các dịch vụ khu đô thị và chi phí dịch vụ cũng ảnh hưởng đến sự phát triển của chung cư;

- Cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ;

- Thiếu quỹ đất để xây dựng;

- Các công tác quản lý còn nhiều thiếu sót;

- Môi trường xung quanh nhà chung cư;

- Không xây dựng tiện ích xung quanh do thiếu quỹ đất;

- Một số nhà chung cư cơ sở pháp lý chưa rõ ràng

1.2.3 Quản lý thị trường nhà chung cư

Thị trường nhà chung cư là lĩnh vực lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến tr c, kinh doanh, đầu tư… Như vậy, việc quản

lý thị trường nhà chung cư có thể chia ra như sau:

- Quản lý về Chính sách phát triển và quản lý thị trường nhà chung cư;

- Quản lý hoạt động mua bán nhà chung cư:

+ Xác định cơ cấu hàng hoá, cân đối cung cầu;

+ Thực hiện các chính sách, giải pháp điều tiết vả bình ổn thị trưởng;

+ Quản lý về giá, biến động giá nhà chung cư; các chỉ số về nhà chung cư như Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư, chỉ số về giá giao dịch nhà chung cư;

Số lượng kinh doanh nhà chung cư qua các sàn giao dịch…

- Quản lý các doanh nghiệp ở lĩnh vực liên quan: Quy định của pháp luật về điều kiện năng lực của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư; điều kiện lựa chọn chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà chung cư thương mại; điều kiện lựa chọn chủ đầu tư đầu tư xây dựng NOXH;

- Quản lý cấp phép xây dựng nhà chung cư;

- Quản lý về chất lượng công trình nhà chung cư

1.3 Các quy định pháp lý liên quan đến nhà chung cư và quản lý thị trường ở nhà chung cư

1.3.1 Các quy định về nhà chung cư, nhà cao tầng

Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến các quy định về nhà chung cư, nhà cao tầng khá nhiều và đẩy đủ, đáp ứng

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014

Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, có hiệu lực ngày 01/7/2015

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, có hiệu lực ngày 01/7/2015.Văn bản hợp nhất số 02/VBHN-BXD ngày 03/6/2019 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở

Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH ngày 04/7/2019 hợp nhất Luật Nhà ở.Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở, có hiệu lực ngày 10/12/2015

Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực ngày 01/01/2016

Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, có hiệu lực ngày 15/8/2016

Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019 của Chính phủ sửa đổi Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, có hiệu lực ngày 15/5/2019

Thông tư số 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 117/2015/NĐ-CP, có hiệu lực ngày 01/02/2017

Thông tư số 05/VBHN-BXD ngày 07/09/2021 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Công văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/6/2015 của Bộ Xây dựng về thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Công văn số 9505/NHNN-QLNH ngày 10/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về triển khai thi hành điểm b khoản 4 Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-

CP về thanh toán tiền mua bán nhà, thuê nhà qua ngân hàng

1.3.2 Quản lý nhà ở chung cư, chất lượng công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật công trình xây dựng

Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD ngày 17/12/2019 của Bộ Xây dựng năm 2019 hợp nhất Thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực ngày 02/4/2016

Thông tư số 22/2016/TT-BXD ngày 01/7/2016 của Bộ Xây dựng bãi bỏ toàn

bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh, có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành.Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư, có hiệu lực ngày 15/02/2016

Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng quy định

về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, có hiệu lực ngày 25/12/2016

Thông tư số 10/2018/TT-BXD ngày 26/12/2018 của Bộ xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 10/2015/TT-BXD, có hiệu lực ngày 16/02/2019

Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng sửa đổi Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực ngày 01/01/2020

1.3.3 Các văn bản của UBND thành phố Hà Nội ban hành về nhà chung cư

Ngoài những văn bản quy phạm pháp luật như quy định chung, thành phố Hà Nội còn có những văn bản liên quan đến quản lý, sử dụng, phát triển nhà chung cư trên địa bàn:

Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Về diện tích sinh hoạt cộng đồng, đối với nhà chung cư thương mại: thực hiện theo quy định tại khoản 10, điều 80 của nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20-10-2015, của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014

Đối với bảo trì nhà chung cư: các quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư; kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để thực hiện việc bảo trì; ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung

cư được thực hiện theo quy định tại Điều 107 của luật nhà ở năm 2014; các điều 32,

33, 34 và điều 35 của thông tư số 02/2016/TT-BXD

Việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định và thực hiện quản lý theo quy định tại khoản 2, điều 100, điều 101 của luật nhà ở và điều 7 của thông tư số 02/2016/TT-BXD

Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Về phần sở hữu riêng, sở hữu chung là vấn đề nóng nhất, vướng mắc nhất trong thời gian vừa qua Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015 thì có quy định khá rõ về phần sở hữu chung, sở hữu riêng Tuy nhiên, một số quy định còn bất cập, ví dụ như về chỗ để xe trong chung cư Luật hiện hành quy định chỗ để

xe ô tô là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, nhưng các quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn khi cấp phép xây dựng và thẩm định thiết kế cơ sở không quy định khu vực

cụ thể nào để xe ô tô, chỗ nào để xe máy;

Về kinh phí bảo trì, Luật Nhà ở 2014 quy định khá rõ chủ đầu tư thu 2% kinh phí bảo trì và tính trong giá bán Tuy nhiên, kinh phí bảo trì lại liên quan đến phần

sở hữu chung, sở hữu riêng trong khi nội dung này còn nhiều tranh chấp Mặc khác, một số chủ đầu tư không thực hiện đ ng quy định như không mở tài khoản riêng để gửi kinh phí bảo trì, không tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị nhà chung cư để chuyển giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng mức phạt rất thấp, chỉ vài chục triệu trong khi số tiền kinh phí bảo trì có thể lên đến hàng chục tỷ;

Về xử lý vi phạm hành chính thì Nghị định 139/2017 có một số quy định không rõ ràng như phạt Ban quản trị thì họ không có tiền để nộp phạt, có những quy định cấm nhưng chưa có chế tài cụ thể

Về Ban quản trị nhà chung cư thì Luật Nhà ở quy định khá rõ, bất cập chủ yếu là do Ban quản trị thực hiện không đ ng quy định Ban Quản trị không có quyền riêng mà chỉ thực hiện các vấn đề do Hội nghị nhà chung cư quyết định;

Về giá dịch vụ quản lý, vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định, chủ đầu tư nếu có chức năng quản lý, vận hành thì có thể thực hiện Bất cập là Luật Nhà

ở quy định UBND cấp tỉnh quy định khung giá dịch vụ quản lý, vận hành và có thể

áp dụng khung giá này khi có tranh chấp về giá dịch vụ ở các chung cư thương mại

mà không giải quyết được Điều này không phù hợp vì giá này áp dụng cho các chung cư thuộc sở hữu nhà nước (chủ yếu là nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư) nên giá dịch vụ thường rất thấp, trong khi chất lượng cung cấp dịch vụ giữa chung cư nhà nước và chung cư thương mại rất khác nhau [30]

1.4 Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà chung cư tại một số nước trên thế giới

1.4.1 Thị trường nhà chung cư ở Singapore

Singapore là quốc gia duy nhất trên thế giới có mô hình thành công trong việc xây dựng nhà ở xã hội cho nhân dân Từ một nước đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân được sở hữu nhà ở giá thấp

Để có được kết quả này, từ những năm 1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch và phát triển nhà ở giá thấp Singapore đã ban hành chính sách “người người có nhà ở” và thực hiện chế độ “để dành tiền mua nhà” từ những năm 1960, các chính sách phát triển nhà ở căn hộ đảm bảo chất lượng sống và môi trường sống ngày càng tốt hơn, diện tích lớn dần lên và tiện nghi

nhiều hơn, ch trọng đến cơ sở hạ tầng, không gian và môi trường sống, phù hợp với sự phát triển của thực tế xã hội Quốc gia này ban hành “Pháp lệnh về trưng dụng đất đai” nhằm bảo đảm có đủ quỹ đất dùng để xây dựng nhà ở, trong đó Nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời đối với các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng và ban hành Chính sách mua nhà ở công (nhà ở xã hội) thông qua Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) Quỹ CPF là quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người lao động, công chức thu nhập thấp phải nộp 20% thu nhập/tháng; người sử dụng lao động nộp 14%/tháng), một trong những mục đích sử dụng của quỹ này là để cho vay mua nhà

ở xã hội

Từ năm 1960, quốc gia này đã thành lập Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, xây dựng và trợ cấp cho vay đối với người mua nhà giá thấp Đây là tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng, vì vậy HDB phải đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu, nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng, thực hiện từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến loại nhà ở này Ngoài ra, tại Singapore, các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng

Quá trình phát triển nhà ở của Singapore có thể chia làm 4 giai đoạn:

- Giai đoạn 1 (năm 1960-1970): Xây dựng các khu chung cư thu nhập thấp chỉ đủ để bố trí các phòng ở; mỗi căn hộ chỉ khoảng 50 m2 đến 60 m2 bố trí cho các

hộ thu nhập thấp chưa có nhà ở

- Giai đoạn 2 (năm 1971-1980): Xây dựng bổ sung cho nhu cầu ở do tăng dân số, diện tích các căn hộ được nâng dần lên khoảng 70m2 và căn hộ có nhiều phòng (2-3 phòng)

- Giai đoạn 3 (năm 1981-1991): Xây dựng thêm các chung cư và ch trọng đến cảnh quan, môi trường cây xanh trong các khu chung cư; cải tạo một số khu chung cư cũ cho phù hợp yêu cầu sử dụng ngày càng cao

- Giai đoạn sau năm 1991 đến nay, quy hoạch phát triển thêm nhiều khu ở mới, nhằm phân tán và cân bằng mật độ dân số, thuận lợi cho giao thông đi lại Việc xây dựng các chung cư giai đoạn này phần lớn được thực hiện theo đơn đặt hàng

Hình 1.1: Nhà chung cư với hệ thống cây xanh tại Singapore

Kinh nghiệm về thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở:

Tại Singapore, Quỹ tiết kiệm Trung ương được thành lập, đây là quỹ tiết kiệm

xã hội của người lao động Singapore, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao động đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà Mỗi người lao động

sẽ sở hữu 03 tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thường; Tài khoản đặc biệt; Tài khoản y tế Quỹ này được dùng cho 5 mục đích chính bao gồm: Sở hữu nhà ở; Vấn đề hưu trí, Y tế, Quỹ bảo trợ gia đình, Đầu tư Người gửi tiền vào quỹ này được hưởng lãi suất 2,5%/năm Trong 3 tài khoản trên, thì tài khoản Tiết kiệm thường được dùng cho mục đích sở hữu nhà ở Cho tới tháng 3/2012, tài khoản của quỹ này được sử dụng tối đa là 100% cho mục đích mua nhà

Kinh nghiệm về chính sách giá cả đối với nhà ở xã hội:

Tùy theo từng nước có cách thức quản lý khác nhau Singapore đã ưu đãi giá thuê nhà thông qua quy định trong điều kiện thuê Còn với bán nhà, Singapore thực hiện cơ chế mua nhà ở ưu đãi cho người thu nhập thấp được áp dụng lần đầu tiên vào

2006, dùng để hỗ trợ các công dân, hộ gia đình có thu nhập ổn định để mua căn hộ lần đầu của HDB Đây là một cơ chế trợ cấp thêm ngoài các ưu đãi thông thường Cơ chế này được cải thiện nhằm hỗ trợ nhiều hơn cho người thu nhập thấp bằng việc tăng mức trần thu nhập thấp, tăng số tiền trợ cấp để gi p cho hộ gia đình sở hữu căn hộ đầu tiên của họ

1.4.2.Thị trường nhà chung cư của Thụy Điển

Sử dụng mô hình quản lý nhà ở “Hợp tác xã nhà ở”:

Ở quốc gia này, Nhà nước có hỗ trợ nhà ở đối với tất cả các loại sở hữu, không chỉ nhà ở xã hội riêng biệt dành riêng nhóm người nghèo khó Trợ cấp nhà ở của Nhà nước được phân thẳng cho các hộ gia đình nằm trong diện được trợ cấp Thụy Điển còn đặc biệt nổi tiếng với mô hình quản lý nhà ở được biết đến với tên Hợp tác xã nhà ở (HTX nhà ở) HTX nhà ở Thụy Điển ra đời vào những năm sau Thế chiến I Sau Thế chiến II, nhà ở là chính sách quan trọng bậc nhất trong hệ thống ph c lợi xã hội, nhà nước phải trợ cấp chi phí xây dựng và giá cho thuê Năm

1923 đã thành lập HTX nhà ở tại Stockholm, tiền thân của Liên đoàn HTX xây dựng và tiết kiệm nhà ở (HSB) Thụy Điển Năm 1940 thành lập Liên đoàn HTX nhà ở (Ryksbyggen) là tổ chức của công đoàn công nhân xây dựng Hai tổ chức này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chính sách nhà ở Thụy Điển Đến năm

1967, Chính phủ tuyên bố “Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý” Từ 1965-1975 Thụy Điển đã xây dựng được 1 triệu căn hộ, chiếm gần 1/3

số nhà ở hiện nay Từ năm 2001 bắt đầu tăng mạnh nhu cầu căn hộ, nhà ở chất lượng cao HTX hoạt động chuyên nghiệp làm giảm giá bán nhà, thuê nhà và phí dịch vụ, là bước đi thành công của HTX nhà ở Thụy Điển Hiện nay tổng số căn hộ hiện có trên toàn quốc là 4,3 triệu, đạt tỷ lệ hơn 2 người/căn hộ HTX nhà ở tham gia xây dựng, quản lý các căn hộ thuộc nhà chung cư, nhà tư nhân bán cho thuê, những căn hộ khu vực này thuộc diện nhà ở xã hội cho những người thu nhập thấp, chiếm khoảng 17% thị phần nhà toàn quốc Hiện nay có hai tổ chức HTX lớn nhất

là Liên đoàn quốc gia HTX xây dựng và tiết kiệm nhà ở (HSB): quản lý 370.000 căn hộ, chiếm 50% tổng số căn hộ thuộc HTX nhà ở quản lý (8,5% thị phần nhà toàn quốc) và Liên đoàn HTX nhà ở (Ryksbyggen): quản lý 180.000 căn hộ, chiếm 25% tổng số căn hộ thuộc HTX nhà ở quản lý (hay 4,25% thị phần nhà toàn quốc); ngoài ra, các HTX và tổ chức tự quản khác quản lý 180.000 căn hộ, chiếm 25% tổng số căn hộ

Kinh nghiệm về các chính sách hỗ trợ của Chính phủ:

Hỗ trợ tín dụng đầu tư: Trước năm 1990 Chính phủ Thụy Điển có trợ cấp nhà ở từ nguồn vốn ngân sách Trung ương bảo lãnh các khoản vay, hỗ trợ lãi suất

về xây dựng nhà ở áp dụng cho các HTX và doanh nghiệp Từ năm 1991 đến nay Chính phủ dừng hỗ trợ, thị trường hóa vốn đầu tư th c đẩy các doanh nghiệp, HTX cạnh tranh

Hỗ trợ đất đai của chính quyền địa phương: Chính quyền địa phương ở Thụy Điển quy hoạch sử dụng quỹ đất đai cho thuê đến 90 năm để HTX xây dựng nhà ở

xã hội để bán, với giá thấp hơn thị trường từ 30-60% tùy theo địa phương và lô đất cụ thể

Trợ cấp cho người thuê nhà: Giảm tiền thuê nhà, giảm phí dịch vụ ngoài tiền nhà Khoản trợ cấp này từ chính quyền địa phương, áp dụng tùy thực tiễn địa phương

Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới đất của dự án: Thực chất Nhà nước bù lãi suất vay ngân hàng, xây dựng hạ tầng đến ranh giới dự án

Về công nghệ xây dựng và kiến trúc:

Từ những năm 1960, Thụy Điển áp dụng công nghệ lắp ghép tấm bê tông xây nhà nhiều tầng, năm 1970 áp dụng công nghệ đ c tấm lớn, cần cẩu lắp ghép Từ những năm 1980 đã ch trọng các không gian công cộng cho các hộ sử dụng chung, nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng Những năm 1990 đến nay ch trọng phát triển các nhà ở ra các khu cảng, ven biển, cải tạo và xây dựng mới các chung cư

1.4.3.Thị trường nhà chung cư của Hàn Quốc

Hàn Quốc là quốc gia có tỷ lệ dân cư sống ở đô thị chiếm tới 90% dân số cả nước Cùng với quá trình hình thành các đô thị mới, đặc biệt là các đại đô thị, đô thị thông minh, chức năng kinh tế - xã hội của các đô thị cũ ngày càng bị suy giảm, thoái trào Quỹ đất hẹp khiến giá nhà ngày càng tăng cao, cơ hội sở hữu nhà ở của người có thu nhập thấp bị thu hẹp lại

Nhận định sớm về nhu cầu nhà ở giá rẻ, ngay từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty nhà

ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp

Cụ thể, Chính phủ chia ra 10 nhóm thu nhập, đầu tiên là thu nhập thấp và trên cùng là nhóm nhà giàu Mỗi nhóm sẽ được hưởng một chính sách khác nhau Đối với nhóm thứ nhất gồm những người nghèo đến mức không thể thuê nhà, Chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê này và hỗ trợ về tài chính để họ có tiền thuê nhà Bên cạnh đó, giá thuê sẽ thấp hơn thị trường khoảng 30%

Chính phủ Hàn Quốc cũng đã ban hành chính sách hỗ trợ - "Chương trình Chonsei" cho những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn

từ chương trình này với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm

Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm

Bên cạnh đó, để kiểm soát giá nhà không vượt quá khả năng chi trả của người dân, năm 2000, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp Đồng thời siết chặt siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng

Tính đến cuối năm 2018, Hàn Quốc đã có 42 triệu căn hộ giá rẻ cho người có thu nhập thấp Để giải quyết tồn tại trong vấn đề phân phối nhà ở xã hội, Hàn Quốc cũng đã lập quỹ hỗ trợ nhà ở được hình thành từ một phần ngân sách của chính phủ

và một phần xuất phát từ tiết kiệm của người dân

Thậm chí, Chính phủ Hàn Quốc đã đi vay để có thêm vốn thực hiện dự án nhà ở vì mục đích an sinh xã hội

1.4.4 Kinh nghiệm quản lý hiệu quả nhà chung cư cho Việt Nam

Bài học kinh nghiệm về mô hình tổ chức quản lý phát triển: Nhà nước cần

thành lập một cơ quan quản lý nhà ở để quản lý tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch, bố trí quỹ đất, tổ chức thực hiện các dự án nhà ở xã hội, cũng như quá trình phân phối nhà ở và quản lý vận hành nhà ở xã hội sau khi hoàn thành

Bài học kinh nghiệm về các định chế tài chính: Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà

ở; hỗ trợ thuế phí, hỗ trợ vốn vay cho các chủ đầu tư xây dựng, hỗ trợ tín dụng cho người thuê, mua Trong đó Quỹ Tiết kiệm về nhà ở xã hội ở trên thế giới phần lớn thường không được thành lập riêng rẽ, mà nó chỉ xuất hiện là một nhánh nhỏ trong một quỹ chung có nhiều mục đích sử dụng như: Hưu trí, bảo hiểm, đầu tư chứng khoán, bất động sản Thông qua việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở, có thể thấy các nước rất quan tâm đến đối tượng có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội; bằng việc đóng góp vào Quỹ tiết kiệm nhà ở, những người thu nhập thấp đã chủ động và có trách nhiệm trong việc tạo nguồn để từng bước cải thiện điều kiện sống của mình;

đồng thời gắn kết trách nhiệm của xã hội, cộng đồng và từng người dân trong việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội

Bài học kinh nghiệm về quy định tỷ lệ % số nhà ở xã hội trong các dự án:

Thực tế kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tỷ lệ này dao động trong khoảng từ 20% đến 30% Một số nước còn quy định diện tích tối thiểu khi triển khai các dự án nhà ở xã hội để cho thuê, mua

Bài học về chính sách giá cả đối với nhà ở xã hội: Việc quản lý giá nhà cho

thuê, mua đối với các đối tượng thụ hưởng chủ yếu theo các cơ chế: Thời gian đầu các nước thường tập trung vào việc Nhà nước hỗ trợ bao cấp một phần giá cả nhà thuê, mua để hỗ trợ cho các đối tượng có nhu cầu

Bài học về thiết kế và công nghệ xây dựng nhà ở xã hội: Thiết kế và công

nghệ xây dựng là hai yếu tố quan trọng góp phần làm giảm giá thành nhà ở Việc sử dụng các thiết kế mẫu, sử dụng vật liệu địa phương, áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến sẽ r t ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí, hạ giá thành sản phẩm Một số nguyên tắc khi thiết kế nhà ở xã hội cần được tuân thủ để giảm giá thành sản phẩm như sau:

- Mật độ cao gi p tăng tối đa số căn hộ trên một diện tích đất

- Tăng chiều cao công trình (số tầng của công trình) để tiết kiệm đất và giảm giá thành

- Diện tích căn hộ nhỏ trong khoảng từ 30-70 m2 (có thể thiết kế căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30 m2 cho đối tượng đơn thân)

- Giảm chiều cao tầng nhưng không làm ảnh hưởng đến chất lượng căn hộ.[85]

Chương 2 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí và lãnh thổ:

Thủ đô Hà Nội nằm về phía tây bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, trong phạm vi từ 20°34‟ đến 21°18‟ vĩ độ Bắc và từ 105°17‟ đến 106°02‟ kinh độ Đông, tiếp giáp với 8 tỉnh là Thái Nguyên, Vĩnh Ph c ở phía Bắc;

Hà Nam, Hòa Bình phía Nam; Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên phía Đông; Hòa Bình cùng Ph Thọ phía Tây Hà Nội cách thành phố cảng Hải Phòng 120 km, cách thành phố Nam Định 87 km tạo thành 3 cực chính của Đồng bằng sông Hồng

Hiện nay, thành phố có diện tích 3.358,6 km², chiếm khoảng 1% diện tích tự nhiên của cả nước, là 1 trong 17 thủ đô có diện tích trên 3.000 km²

Hình 2.1: Vị trí Hà Nội

Địa hình: Đại bộ phận diện tích Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ

sông Hồng với độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nước biển Địa hình của Hà Nội thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông phản ánh

rõ nét qua hướng dòng chảy tự nhiên của các con sông chính chảy qua Hà Nội

Thủy văn: Sông Hồng là con sông chính của thành phố, bắt đầu chảy vào Hà

Nội ở huyện Ba Vì và ra khỏi thành phố ở khu vực huyện Ph Xuyên tiếp giáp

Hưng Yên rồi xuôi về Nam Định Sông Hồng chảy qua Hà Nội dài 163 km, chiếm khoảng một phần ba chiều dài của con sông này trên đất Việt Nam Hà Nội còn có sông Đà là ranh giới giữa Hà Nội với Ph Thọ, hợp lưu với dòng sông Hồng ở phía Bắc thành phố tại huyện Ba Vì Ngoài ra, trên địa phận Hà Nội còn nhiều sông khác như sông Đáy, sông Đuống, sông Cầu, sông Cà Lồ Các sông nhỏ chảy trong khu vực nội thành như sông Tô Lịch, sông Kim Ngưu là những đường tiêu thoát nước thải của

Hà Nội

Khí hậu: Khí hậu Hà Nội mang đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa Mặc

dù thời tiết được chia làm hai mùa chính là mùa mưa – từ tháng 4 tới tháng 10 – và mùa khô – từ tháng 11 tới tháng 3, nhưng Hà Nội vẫn được tận hưởng thời tiết bốn mùa nhờ các tháng giao mùa Mùa nóng bắt đầu từ tháng 5 đến hết tháng 8, khí hậu nóng ẩm vào đầu mùa và cuối mùa mưa nhiều rồi mát mẻ, khô ráo vào tháng 9 và tháng 10 Mùa lạnh bắt đầu từ cuối tháng 11 đến hết tháng 3 năm sau Từ cuối tháng

11 đến nửa đầu tháng 2 rét và hanh khô, từ nửa cuối tháng 2 đến hết tháng 3 lạnh

ẩm và mưa phùn kéo dài từng đợt

2.1.2 Kinh tế xã hội

Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch kinh tế

Bình quân giai đoạn 2016-2020, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước tăng 7,39%, đạt mục tiêu đề ra (từ 7,3-7,8%), cao hơn giai đoạn 2011-2015 (6,93%) Năm 2020, quy mô GRDP ước đạt 1,06 triệu tỷ đồng, khoảng 45 tỷ USD

Cơ cấu theo các ngành kinh tế thay đổi theo hướng hiện đại, phù hợp với định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Tỷ trọng các nhóm ngành phi nông nghiệp luôn ở mức cao trong nền kinh tế Năm 2020, tỷ trọng các ngành dịch vụ - thương mại, công nghiệp và xây dựng, nông nghiệp tương ứng là 63,48%, 23,23%

và 2,09%

Khu vực kinh tế ngoài nhà nước có đóng góp lớn nhất trong GRDP (từ 37,50% năm 2015 lên 39,2% năm 2019) Tỷ trọng đóng góp của khu vực kinh tế nhà nước giảm từ 37,77% (2015) xuống còn 34,8% (2019); trong khi mức đóng góp của khu vực có vốn đầu tư nước ngoài 10,1%

Dân số, lao động, giải quyết việc làm và bảo đảm an sinh xã hội

Dân số trung bình năm 2020 trên địa bàn thành phố Hà Nội ước tính 8.280,5 nghìn người, tăng 2,3% so với năm 2019, trong đó dân số khu vực thành thị 4.096,3 nghìn người, chiếm 49,5% tổng dân số và tăng 2,4%; dân số khu vực nông thôn

4.184,2 nghìn người, chiếm 50,5% và tăng 2,2%

Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện dân số Hà Nội qua 3 kỳ tổng điều tra

(Nguồn: Wikipedia)

Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên là 4170 nghìn người Tình hình lao động, việc làm năm 2020 có nhiều biến động do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, theo kết quả sơ bộ của Điều tra lao động việc làm năm 2020, tỷ lệ thất nghiệp toàn Thành phố là 2,3%, tăng 0,63 điểm phần trăm so với năm trước, trong đó khu vực Thành thị là 3,22%, tăng 1,08 điểm phần trăm so với năm 2019 nhưng vẫn đạt kế hoạch đề ra

Tính chung cả năm 2020, Thành phố đã giải quyết việc làm ước đạt 156 nghìn lao động, tiếp nhận hơn 73,8 nghìn hồ sơ đề nghị hưởng Bảo hiểm thất nghiệp; Quyết định hưởng trợ cấp Bảo hiểm thất nghiệp cho trên 71,5 nghìn người Cũng trong năm 2020, Thành phố đã hỗ trợ 100% mức đóng Bảo hiểm y tế cho trên 121,6 nghìn người thuộc hộ nghèo, cận nghèo Công tác anh sinh xã hội luôn được đảm bảo

* Nhận xét:Hà Nội có vị trí đặc biệt quan trọng đối với cả nước, bởi Hà Nội

là thủ đô, là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế Với những điều kiện thuận lợi như vậy, Hà Nội luôn thu h t lượng lớn dân cư chuyển tới đây sinh sống, nhu cầu

về nhà ở trên địa bàn thành phố là rất lớn Đây là điều kiện vô cùng thuận lợi cho việc phát triển thị trường nhà chung cư.[86]

2.2 Thực trạng thị trường nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.2.1 Nguồn cung – cầu, lượng giao dịch nhà chung cư trên địa bàn thành phố

Nhà chung cư là phân mảng thị trường có nguồn cung lớn nhất về số lượng trên thị trường BĐS Hà Nội Nguồn cung loại sản phẩm này được phản ánh thông qua việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và các dự án phát triển nhà ở Cụ thể, trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 1996 đến 2012 đã triển khai 36 khu đô thị mới với diện tích 1.471,06 ha và 128 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê với diện tích: 100,95 ha

Sau khi sáp nhập một số địa bàn/huyện của các tỉnh lân cận, qua rà soát, thống kê cho thấy, kết quả số đồ án, dự án thu thập được lên tới con số 744 đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng, với diện tích chiếm đất khoảng 75.189ha Trong đó, số dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hỗn hợp là 389 dự án, chiếm 52%, với diện tích đất là 39.148 ha, sức chứa dân số sinh sống dự kiến là 2,4 triệu người Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016, cho thấy, thị trường BĐS tại Hà Nội có hơn 20.665 căn hộ đưa ra trong đó chủ yếu là căn hộ trung cao cấp (giá trên 20 triệu đồng/ m2), chiếm trên 80% số căn hộ đưa ra thị trường

Đến cuối năm 2017, nguồn cung mới lại có xu hướng giảm, nguồn cung chiếm tỷ lệ lớn tại các quận nằm ở khu vực phía Tây thành phố (chiếm tới gần 60%), theo sau bởi là các quận ở khu vực phía Nam (Hoàng Mai, Thanh Trì, Quận Hai Bà Trưng với tỷ trọng nguồn cung mới chiếm 26%), còn lại 15% thuộc về khu vực phía Đông và phía Bắc

Đáng ch ý, thị trường căn hộ chung cư đang có xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm, điển hình là Đông Anh với sự xuất hiện của một số dự án mới như là Eurowindow River Park và Intracom Riverside Tuy nhiên, trong số lượng nguồn cung nhà chung cư, tỷ trọng của nhà ở thương mại giá rẻ vẫn còn rất ít và số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụng không nhiều Về xu hướng giá và lượng giao dịch căn

hộ chung cư trên địa bàn Thành phố trong 02 năm gần đây vẫn khá ổn định

Theo báo cáo của Sallvis, tính đến cuối năm 2019, thị trường chung cư Hà Nội nguồn cung sơ cấp có 37.700 căn hộ mới mở bán

Theo báo cáo tình hình hoạt động thị trường bất động sản 2019 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thực hiện, tập trung vào các sản phẩm thuộc các dự án bất động sản chào bán lần đầu ra thị trường ở Hà Nội đã có sự lệch pha cung - cầu

về căn hộ ở các khu đô thị lớn, đặc biệt là nhà ở cho phân kh c giá rẻ, bình dân ngày càng khan hiếm

Hình 2.3: Lượng cung nhà chung cư năm 2019

Bước sang quý 1/2020, có 5 dự án mới và giai đoạn tiếp của sáu dự án hiện tại đã cung cấp mới khoảng 1.800 căn Nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng ứng phó với đại dịch Cách ly xã hội lần 1 chỉ kéo dài 22 ngày, gi p giảm áp lực tiêu cực Cùng với quy hoạch mở rộng đô thị Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã mở rộng từ các quận nội thành ra các huyện ngoại thành Năm 2016 huyện Hoài Đức và huyện Thanh Trì chiếm 10% nguồn cung Tính đến Q2/2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm dến 27% nguồn cung Thị trường nhà chung cư thành phố Hà Nội trong những năm gần đây có xu hương mở rộng ra các khu ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thường Tín Đây được xem là giải pháp giảm gánh nặng về mặt dân số, tắc nghẽn giao thông hay thiếu hụt cơ sở hạ tầng.[42]

Nguồn cung mới và số lượng giao dịch căn hộ của năm 2021 tại thị trường

Hà Nội thấp nhất trong vòng 5 năm qua do giãn cách xã hội kéo dài Cả năm 2021 chỉ khoảng 17.000 căn hộ mới được mở bán tuy nhiên theo Báo cáo thị trường của CBRE, Nguồn cung mới trong quý 4/2021 khoảng 5.570 căn Tăng 23% so với quý

3 cùng năm Như vậy có thể thấy thị trường cuối năm có dấu hiệu phục hồi với tình hình hoạt động được cải thiện Dưới đây là biểu đồ nguồn cung mới căn hộ chung

cư trên địa bàn thành phố Hà Nội Từ quý 1/2019 đến quý1/ 2022

89%

11%

Cơ cấu nguồn cung sản phẩm bất

động sản tại Hà Nội quý I/2019

Căn hộ chung cư Nhà thấp tầng

Hình 2.4: Biểu đồ nguồn cung mới căn hộ chung cư từ quý 1/2019-quý 1/2022

(Nguồn: Cbrevietnam.com)

Biểu đồ trên cho thấy, nguồn cung nhà chung cư mới trên địa bàn thành phố

Hà Nội đang có xu hướng chững lại, một phần do ảnh hưởng của dịch Covid-19 Ngoài ra, việc nguồn cung mới đang chững lại do lượng tồn căn hộ chung cư còn nhiều mà chưa hấp thụ được Lượng tồn này chủ yếu là ở phân kh c chung cư cao cấp và chung cư trung cấp, còn chung cư bình dân có nhu cầu lớn thì lại vô cùng khan hiếm Cần có giải pháp quản lý phù hợp nhằm điều tiết các phân kh c sao cho phù hợp

Để giải quyết vấn đề này, theo Quyết định số 6336/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội, trong giai đoạn từ 2016-2020 Thành phố đã tiến hành xây dựng các dự

án nhà ở xã hội để phục vụ cho các đối tượng được hưởng chính sách xã hội Tính đến hết năm 2020, Thành phố đã triển khai được 62 dự án (gồm: 59 dự án nhà ở xã hội và 03 dự án nhà ở thương mại có dành diện tích sàn nhà ở xã hội) với khoảng 4,04 triệu m2 sàn; diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố đạt 26,8 m2/người, vượt mục tiêu đến năm 2020 (26,3 m2

Nguồn cung căn hộ chung cư mới, Hà Nội

Cao cấp Trung cấp Bình dân