Luận Văn Thạc Sĩ Hợp Đồng Đặt Cọc Để Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Theo Pháp Luật Việt Nam.pdf

Việc sử dụng hợp đồng đặt cọc HĐĐC sẽ giúp các bên trong giao dịch CNQSDĐ yên tâm hơn về quyền và lợi ích của mình trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng CNQSDĐ, hạn chế những rủi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

_

NGUYỄN THỊ THÙY TRANG

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

_

NGUYỄN THỊ THÙY TRANG

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN HỒNG NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Trường Đại Học Luật xem xét

để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2024

Tác giả

Nguyễn Thị Thùy Trang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 Khái quát chung về hợp đồng đặt cọc 8

1.1.1 Khái niệm hợp đồng đặt cọc 8

1.1.2 Bản chất của hợp đồng đặt cọc 13

1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17

1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 17

1.2.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

1.3 Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.3.2 Ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23

1.4 Những nội dung chủ yếu của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25

1.4.1 Đối tượng của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25

1.4.2 Chủ thể của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26

1.4.3 Nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

Kết luận Chương 1 30

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 31

2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31

2.1.1 Quy định về điều kiện chủ thể và đối tượng của giao kết

hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31

2.1.2 Quy định về điều kiện sự tự nguyện của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

2.1.3 Quy định về mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45

2.1.4 Quy định về điều kiện hình thức của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 51

2.2.1 Những kết quả đạt được 51

2.2.2 Một số hạn chế, vướng mắc 53

Kết luận Chương 2 70

Chương 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG 71

3.1 Quan điểm, mục tiêu, yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71

3.1.1 Quan điểm, mục tiêu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71

3.1.2 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74

3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77

Kết luận Chương 3 81

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, do

đó các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) diễn ra ngày càng nhiều Trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các bên tham gia giao dịch dân sự (GDDS) thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của mình Điều này giúp bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền, nhất là trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay Mặc dù có sự quản lý của Nhà nước nhưng thực tế khi tham gia GDDS, chủ thể vẫn gặp phải những rủi ro tiềm ẩn, không thể lường trước được Bên cạnh đó, các giao dịch liên quan đến CNQSDĐ thường có giá trị cao, chịu sự tác động của yếu tố thị trường nhiều nên việc lựa chọn các biện pháp bảo đảm, trong đó có đặt cọc được thực hiện khá phổ biến để tạo sự ràng buộc cao hơn trong giao dịch CNQSDĐ

Pháp luật dân sự hiện nay đề cập đến chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có biện pháp đặt cọc Tuy nhiên, quy định về đặt cọc trong pháp luật hiện hành vẫn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập Ví dụ: Bộ luật dân

sự (BLDS) năm 2015 với tổng cộng 689 điều luật, chỉ có mỗi duy nhất Điều

328 quy định về đặt cọc Các quy định liên quan đến đặt cọc chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong toàn bộ hệ thống BLDS Điều này cho thấy quy định của pháp luật về đặt cọc hiện đang còn chưa đầy đủ, dẫn đến việc hiệu quả thực tế không cao và không thực sự làm nổi bật biện pháp bảo đảm trong GDDS

Hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự quan trọng trong hoạt động CNQSDĐ Việc sử dụng hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) sẽ giúp các bên trong giao dịch CNQSDĐ yên tâm hơn về quyền và lợi ích của mình trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng CNQSDĐ, hạn chế những rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch Tuy nhiên, thực tế cho

thấy, việc áp dụng HĐĐC trong hoạt động CNQSDĐ còn gặp nhiều bất cập, dẫn đến tranh chấp ngày càng nhiều và gay gắt Cụ thể, những bất cập trong

HĐĐC để CNQSDĐ thường xảy ra như: chủ thể, nội dung hợp đồng chưa đầy

đủ, không rõ ràng; nhiều người dân chưa nắm vững quy định pháp luật về HĐĐC, dẫn đến việc ký kết hợp đồng không đúng quy định, nảy sinh các

tranh chấp, gây rủi ro cho mình Bên cạnh đó, việc giá trị CNQSDĐ thay đổi

cao hơn giá trị lúc thỏa thuận đặt cọc dẫn đến mặc dù đã ký HDĐC nhưng bên chuyển nhượng vẫn thay đổi không muốn chuyển nhượng nữa cũng là một nguyên nhân dẫn đến tranh chấp HDĐC

Để nghiên cứu sâu về những quy định pháp luật thực định về HĐĐC để CNQSDĐ, đồng thời nghiên cứu thực tế đặt cọc để CNQSDĐ và các tranh chấp chủ yếu của loại hợp đồng này, từ đó thấy được những khó khăn, rủi ro

tiềm ẩn trong giao dịch đặt cọc để CNQSDĐ, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hợp

đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật học Thông qua nghiên cứu,

tác giả nêu những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc của quy định pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ và góp phần nâng cao hiệu quả

áp dụng pháp luật trong thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu

Việc nghiên cứu về đặt cọc và HĐĐC đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu pháp lý qua các giai đoạn khác nhau, với nhiều góc độ khác nhau Một cách tổng quan, vấn đề này đã được học tập, thảo luận trong giảng dạy về luật dân sự tại các trường đại học lớn ở Việt Nam như Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Trường Đại học Luật Hà Nội và Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Một số công trình nghiên cứu cũng đề cập trên các góc độ khác nhau như:

Đào Thị Ngọc Thuận (2015), trong luận văn thạc sĩ luật học tại Trường

Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, đã nghiên cứu đề tài “Đặt cọc theo

quy định của Bộ luật dân sự năm 2005” Luận văn này khái quát về khái

niệm, chủ thể, nội dung, điều kiện hiệu lực và các biện pháp xử lý tài sản đặt cọc Từ đó, tác giả chỉ ra những bất cập của quy định về đặt cọc trong BLDS năm 2005 và đưa ra một số đề xuất kiến nghị Luận văn của tác giả là một tài

liệu hữu ích, cung cấp những kiến thức cơ bản về đặt cọc Tuy nhiên, luận văn này được thực hiện trên cơ sở quy định của BLDS năm 2005, do đó sẽ có sự khác biệt so với các quy định của pháp luật hiện hành [35]

Dương Thị Hiện (2016), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học

Luật Hà Nội, đã nghiên cứu đề tài “Đặt cọc - Một số vấn đề lí luận và thực

tiễn” Luận văn đã trình bày những vấn đề lý luận chung về đặt cọc, nghiên

cứu các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về đặt cọc và thực tiễn thực hiện, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này Về lý luận, luận văn đã phân tích khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung, điều kiện hiệu lực, các biện pháp xử lý tài sản đặt cọc Về thực tiễn, luận văn

đã khảo sát thực trạng áp dụng pháp luật về đặt cọc tại Việt Nam Luận văn đã chỉ ra rằng các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về đặt cọc đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu thực tiễn [15]

Đỗ Văn Đại (2022), “Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự Việt Nam - Bản án và bình luận bản án”, Tập 2, Nxb Chính trị

quốc gia Hà Nội Cuốn sách này của tác giả Đỗ Văn Đại đã tập hợp các bản

án có liên quan trực tiếp đến đặt cọc và các vấn đề có liên quan đến điều kiện

có hiệu lực của đặt cọc, tác động của hợp đồng vô hiệu đến đặt cọc, thời gian, chức năng của việc đặt cọc, cùng với đó là các vấn đề có liên quan đến xử lý đặt cọc trong trường hợp hợp đồng đã thực hiện, chưa thực hiện và nội dung liên quan đến bồi thường [9]

Ngoài ra, còn một số bài báo, tạp chí như: Nguyễn Xuân Quang và

Nguyễn Phước Quý Quang (2015), “Một số vấn đề pháp lý về đặt cọc”, Tạp

chí Phát triển và Hội nhập, số 21 [25]; Sở Tư pháp Thừa Thiên Huế (2022),

“Hợp đồng đặt cọc và vướng mắc thực tiễn”, Trang thông tin điện tử Sở Tư

pháp tỉnh Thừa Thiên Huế [34]; Nguyễn Thị Đoan Trang (2022), Trao đổi về

điều kiện có hiệu lực của đặt cọc, mối quan hệ giữa đặt cọc và hợp đồng chính,

Tạp chí Kiểm sát online [42]; Trần Mộng Bình (2022), Tranh chấp về hợp đồng

đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử [1]; Lê Công Hải (2023), Một số vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất, Trang thông tin điện tử Tòa án nhân dân tỉnh

Quảng Trị [13];

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của tác giả, hiện nay chưa có công trình khoa học gần đây nào nghiên cứu về HĐĐC để CNQSDĐ theo pháp luật Việt Nam Vì vậy, có thể nói rằng: “HĐĐC để CNQSDĐ theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài mới, có đóng góp nhất định trong hoạt động khoa học, nghiên cứu, cũng như là tài liệu tham khảo cho các nhà hoạt động thực tiễn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu HĐĐC để CNQSDĐ theo pháp luật Việt Nam; đề xuất các quan điểm, kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận chung về HĐĐC để CNQSDĐ

- Nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về HĐĐC để CNQSDĐ

- Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ

- Đề xuất quan điểm, kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ và thực tiễn thi hành

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu về các quy định của pháp luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến HĐĐC để CNQSDĐ Cụ thể là hệ thống các quy định pháp luật của BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm

2013, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật

hướng dẫn

Về phạm vi nghiên cứu: luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn và nội dung của các quy định pháp luật liên quan đến HĐĐC để CNQSDĐ ở Việt Nam Trong quá trình nghiên cứu, luận văn sẽ giới hạn phân tích trong phạm vi địa bàn huyện Đan Phượng để đi sâu vào phân tích các tình huống cụ thể, đồng thời tránh việc mở rộng quá mức mà có thể dẫn đến thiếu tính chính

xác và chi tiết

5 Ý nghĩa của đề tài

Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật liên quan HĐĐC để CNQSDĐ, Luận văn chỉ ra những điểm vướng mắc, hạn chế của các quy định pháp luật về HĐĐC

để CNQSDĐ tạo ra những xung đột, từ đó đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của Việt Nam Ngoài ra luận văn còn

để xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả

áp dụng các quy định của pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ tại Việt Nam

Thứ nhất, về lý luận: Đề tài góp phần làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về

HĐĐC để CNQSDĐ Đề tài cung cấp cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ

Thứ hai, về thực tiễn: Đề tài góp phần phân tích, đánh giá thực trạng

pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến HĐĐC

để CNQSDĐ

Đề tài chỉ ra những điểm vướng mắc, hạn chế của các quy định pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ, từ đó đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện, chính trị, kinh tế, xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế

Đề tài đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định của pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ tại Việt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận:

Luận văn sử dụng phương pháp định lượng trong nghiên cứu khoa học, trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, kết hợp chặt chẽ phương pháp lịch sử và lôgíc, lý luận và thực tiễn, phân tích và tổng hợp

- Phương pháp cụ thể:

Luận văn sử dụng phối hợp nhiều phương pháp sau:

Phương pháp lịch sử và logic: Phương pháp này được sử dụng để nghiên cứu lịch sử hình thành, phát triển và thực trạng của HĐĐC để CNQSDĐ

Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng để phân tích các quy định của pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật

Phương pháp luật học so sánh: Phương pháp này được sử dụng để nghiên cứu kinh nghiệm của các nước trên thế giới về HĐĐC để CNQSDĐ, qua đó rút ra bài học cho Việt Nam

7 Bố cục của Luận văn

Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được thể hiện 3 chương sau:

Chương 1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng đặt cọc để chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng

Chương 3 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành giao kết,

thực hiện hợp đồng đặt cọc

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái quát chung về hợp đồng đặt cọc

1.1.1 Khái niệm hợp đồng đặt cọc

- Khái niệm “hợp đồng”:

Hợp đồng là một trong những chế định pháp lý lâu đời và quan trọng nhất, xuất hiện từ rất sớm trong lịch sử Thuật ngữ “hợp đồng” được cho là bắt nguồn từ tiếng La-tinh “contractus”, có nghĩa là “ràng buộc”, và xuất hiện lần đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ V - IV trước công nguyên [16, tr.8]

Cuốn “Deluxe Black's Law Dictionary” (Từ điển pháp luật nổi tiếng của Hoa Kỳ) đưa ra hai định nghĩa về hợp đồng: Định nghĩa 1: “Hợp đồng là

sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên, tạo lập nghĩa vụ thực hiện hoặc không thực hiện một việc cụ thể” và định nghĩa 2: “Hợp đồng là lời hứa hoặc tập hợp lời hứa, trong đó pháp luật áp dụng chế tài nếu vi phạm, hoặc công nhận

trách nhiệm nếu thực hiện” [5, tr.10] Cả hai định nghĩa đều nhấn mạnh hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, tạo ra nghĩa vụ thực hiện hoặc không thực hiện một việc cụ thể Còn BLDS Québec (Canada) 1994 định nghĩa: “Hợp đồng là một sự thỏa thuận của các ý chí mà bởi nó một hoặc một số người tự

ràng buộc mình với một hoặc một số người khác để thực hiện một cam kết” (Điều 1378) [5, tr.10] Theo BLDS Pháp sửa đổi năm 2016: “Hợp đồng là sự thỏa thuận về ý chí giữa hai hoặc nhiều người nhằm tạo ra, sửa đổi, chuyển giao hoặc chấm dứt nghĩa vụ” [50] Còn BLDS Trung Quốc năm 2020 tại điều 464 về định nghĩa hợp đồng và áp dụng pháp luật đối với hợp đồng về quan hệ nhân thân đưa ra định nghĩa như sau: “Hợp đồng là hiệp nghị giữa các chủ thể dân sự về thiết lập, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự” [18] Điểm chung của các định nghĩa nêu trên đó là nhấn mạnh hai nội dung

cơ bản của khái niệm hợp đồng đó là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí và tạo ra một hậu quả pháp lý

Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, thường được viết thành văn bản” [48, tr.466] Tại Việt Nam, các thuật ngữ chỉ

về hợp đồng như “tờ giao ước”, “giao kèo”, “cam kết”, “mua”, “bán”, “cho thuê” đã được sử dụng từ lâu đời Tuy nhiên, trong cổ luật, các quy định về hợp đồng còn hạn chế, chủ yếu tập trung vào mua bán, cho vay và chưa có luật riêng về hợp đồng Ngày nay, hợp đồng đóng vai trò thiết yếu trong đời sống xã hội, được sử dụng phổ biến để điều chỉnh các quan hệ giao dịch và

bảo vệ lợi ích của các bên tham gia Theo PGS.TS Ngô Huy Cương “Hợp đồng là một vấn đề căn bản của xã hội Nó vừa phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng của mỗi con người, đồng thời làm cơ sở cho việc tổ chức đời sống xã hội, phát triển kinh tế…” [5, tr.40] Trong khoa học pháp lý, hợp đồng được đánh giá là chế định trung tâm, có dung lượng lớn nhất và đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì trật tự thị trường

Theo PGS TS Nguyễn Ngọc Điện thì “Hợp đồng trước hết là sự bày tỏ

ý chí của chủ thể; nhưng khác với hành vi pháp lý đơn phương, hợp đồng còn đòi hỏi sự gặp gỡ về ý chí của ít nhất hai chủ thể nhằm tạo ra ý chí chung” [12, tr.19] Còn theo tác giả Nguyễn Tấn Hoàng Hải thì “Hợp đồng được hiểu là một chế định pháp lý quan trọng của pháp luật dân sự, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực trao đổi, dịch chuyển các lợi ích vật chất dựa trên sự cam kết, thỏa thuận tự do và tự nguyện giữa các chủ thể có địa vị pháp lý bình đẳng với nhau” [14]

Giáo trình “Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng” của trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh thì: hợp đồng theo nghĩa chủ quan là một loại GDDS làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các

bên tham gia [45, tr.124] Theo nghĩa này, Điều 385 BLDS năm 2015 thì

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [33] Định nghĩa trong BLDS 2015 ngắn gọn nhưng đầy đủ, phản ánh các dấu hiệu pháp lý cơ bản và bản chất của hợp đồng Mặc dù định nghĩa về “hợp đồng” đã thể hiện các dấu hiệu cơ bản, chẳng hạn như sự thỏa thuận để tạo lập hiệu lực pháp luật giữa các bên, nhưng nó chưa đầy đủ để làm rõ những yêu cầu pháp lý về nội dung và mục đích của hợp đồng

Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra một khái niệm về hợp đồng

như sau: Hợp đồng là sự thỏa thuận của hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay

đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản và các lợi ích khác, làm một việc hay không được làm một việc để thỏa mãn lợi ích nhất định của các bên hoặc của người thứ ba được chỉ định trong hợp đồng

- Khái niệm “đặt cọc”:

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng thì “đặt cọc” được định nghĩa là

“việc đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một vật gì” [49] Ở góc độ nghiên cứu xã hội học thì “đặt cọc” xuất hiện trong một ngữ cảnh và thời đại

cụ thể Thuật ngữ “đặt cọc” có nguồn gốc lâu dài, xuất phát từ việc sử dụng

tiền trong giao lưu dân sự Ngày xưa, các tiểu thương thường xếp những đồng tiền lại với nhau thành từng cọc để thuận tiện trong quá trình giao dịch

Để tạo sự tin tưởng, các bên thường thực hiện việc đặt trước một hoặc nhiều cọc, tùy thuộc vào giá trị của giao dịch mà họ thực hiện Điều này không chỉ giới hạn ở việc đặt tiền mà còn có thể bao gồm đặt cọc các loại tài sản khác Hành động đặt cọc không chỉ làm tăng sự tin tưởng mà còn thể hiện sự thiện chí của các bên và đảm bảo cho việc thực hiện các giao dịch một cách đáng tin cậy [44, tr.84]

Ở thời kỳ La Mã, đặt cọc được hiểu là “việc một bên (bên mua) trao cho bên kia (bên bán) một số tiền hoặc hiện vật, sau này sẽ được trừ vào số tiền mua tài sản mà bên mua sẽ trả cho bên bán” [43, tr.48] Ngay từ khi mới được nghĩ ra, người La Mã đã coi đặt cọc như một giao dịch được tạo ra để phục vụ cho hợp đồng mua bán, với tác dụng “thiết lập bằng chứng về việc giao kết hợp đồng mua bán” [43, tr.48]

Trong cổ luật Việt Nam, bao gồm cả Quốc triều Hình Luật và Hoàng Việt luật lệ, hầu như chưa có nội dung nào quy định về đặt cọc Khái niệm về đặt cọc được định nghĩa trong pháp luật lần đầu tiên tại Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 52-LCT/HĐNN8 ngày 07/5/1991 BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đã cũng có những quy định liên quan đến việc đặt cọc Tuy nhiên, so với Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, các văn bản luật sau này đã mở rộng phạm vi của tài sản đặt cọc, không chỉ giới hạn ở việc sử

dụng số tiền như trước đây Theo Điều 328 của BLDS năm 2015 thì: “Đặt cọc

là hành vi của bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (được gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” [33]

Vì vậy, theo nghĩa rộng đặt cọc được hiểu là một khoản tiền hay một vật

mà một bên (Bên đặt cọc) giao cho bên kia (Bên nhận đặt cọc); còn theo nghĩa hẹp đặt cọc có nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc giao kết và thực hiện hợp đồng Về ý nghĩa, đặt cọc

“có thể có nghĩa là một phần của nghĩa vụ trả tiền, là việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hay chỉ trước quyền rút lui khỏi hợp đồng” [24, tr 393]

“Hợp đồng đặt cọc”:

Trước khi tiến hành giao kết hợp đồng, việc thỏa thuận và đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng là quan trọng để chuẩn bị cho quá trình này Tuy nhiên, do nhiều lý do, có thể là do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan, một bên không thể hoặc không muốn giao kết hợp đồng Để đảm bảo cho quá trình giao kết hợp đồng, các bên thường thỏa thuận về việc xác lập đặt cọc Ngoài ra, trong các mối quan hệ hợp đồng, đặc biệt là trong trường hợp của các hợp đồng song vụ, các bên đều mang theo quyền và nghĩa vụ đối với nhau Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ của mình, điều này có thể gây ra thiệt hại cho bên kia Vì vậy, để đảm bảo việc thực hiện đúng nghĩa vụ trong quá trình hợp tác, các bên có thể thỏa thuận và sử dụng biện pháp đặt cọc

Theo quy định tại Điều 385 của BLDS năm 2015 thì “hợp đồng là một

sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [33] Như vậy theo luật, hợp đồng ở đây không phải là một loại giấy tờ chứng minh sự giao ước mà là ý định được chủ thể thể hiện thông qua sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ sẽ được xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt mà không phân biệt về mục đích hợp đồng là kinh doanh thương mại hay tiêu dùng Hợp đồng theo định nghĩa tại Điều 385 được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân

sự Theo đó muốn được công nhận là hợp đồng thì thỏa thuận phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản như: i) có ít nhất hai bên chủ thể; ii) phải có sự thống nhất ý chí giữa các bên; iii) sự thỏa thuận phải có hậu quả pháp lý nhằm làm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự

Đối với HĐĐC, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện việc đặt cọc có thể thông qua một văn bản được gọi là HĐĐC hoặc thỏa thuận miệng HĐĐC này thể hiện một cách đầy đủ sự thống nhất ý chí giữa hai bên Nó mang đầy đủ tính chất của một GDDS mà cụ thể ở đây là hợp đồng dân sự

HĐĐC liên quan đến việc chuyển giao tài sản đặt cọc từ bên đặt cọc sang bên nhận đặt cọc Qua đó, nó xác lập sự tồn tại của một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể là đặt cọc Mục đích chính của HĐĐC là bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng giữa các bên

Như vậy có thể hiểu: HĐĐC là sự thỏa thuận bằng văn bản của bên

đặt cọc và bên nhận đặt cọc, theo đó bên đặt cọc có nghĩa vụ giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự

1.1.2 Bản chất của hợp đồng đặt cọc

HĐĐC được hiểu là một loại GDDS mà cụ thể ở đây là một loại hợp đồng dân sự GDDS, theo quy định của pháp luật, là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng dân sự, làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền

và nghĩa vụ dân sự Để GDDS có hiệu lực, yếu tố then chốt là sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của các bên Ý chí này được thể hiện ra ngoài dưới hình thức nhất định, giúp các bên hiểu được nhau và tạo tiền đề cho việc xác lập quan hệ dân sự Dựa trên tính chất và đặc điểm, GDDS được phân thành hai loại chính: hành vi pháp lý đơn phương và hợp đồng dân sự

Hành vi pháp lý đơn phương là sự thể hiện ý chí của một bên nhằm mục đích làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Ví

dụ như lập di chúc Hành vi pháp lý đơn phương không áp dụng trong

HĐĐC vì hai lý do sau: Một là, HĐĐC cần sự đồng ý của cả hai bên: Bên đặt cọc và Bên nhận đặt cọc; Hai là, hành vi của một bên không đủ để làm phát

sinh nghĩa vụ cho bên còn lại: Bên đặt cọc giao tài sản không đồng nghĩa với bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Bên nhận đặt cọc nhận tài sản không đồng nghĩa với bên đặt cọc có nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng

Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Như đã thể hiện trong phần khái niệm, bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận và ràng buộc pháp lý giữa các bên HĐĐC đáp ứng hai điều kiện này: i) Bản chất của HĐĐC là kết quả của

sự thống nhất ý chí các bên nhằm đạt được một mục đích chung HĐĐC là sự thống nhất đặt cọc và nhận đặt cọc của hai bên chủ thể nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hay thực hiện hợp đồng; ii) HĐĐC làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho bên đặt cọc và bên nhận cọc khi họ chấp nhận đề nghị của nhau Đó có thể là nghĩa vụ giao kết hay nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, nếu không thực hiện đúng sẽ bị mất cọc hoặc phạt cọc

Như vậy, đặt cọc là một loại giao dịch đặc biệt, một dạng của hợp đồng dân sự [18, tr.164], được thực hiện bằng cách bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Để có đặt cọc, khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý phải được giao cho bên nhận đặt cọc Việc giao tài sản giúp bên có quyền yên tâm hơn về việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, đồng thời dễ dàng xử lý tài sản nếu bên bảo đảm vi phạm Tuy nhiên, cũng có hạn chế đó là bên nhận đặt cọc không được khai thác, sử dụng hay xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc Hạn chế này

có thể được khắc phục nếu có thỏa thuận cho phép bên nhận đặt cọc khai thác,

sử dụng tài sản Việc giao tài sản phải nhằm mục đích giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Đối với vấn đề đặt cọc có phải là hợp đồng hay không? Có ý kiến cho rằng: Đặt cọc là một hợp đồng, vì nó đáp ứng các tiêu chí của một hợp đồng (đó là có sự thỏa thuận giữa hai bên về việc đặt cọc và nhận đặt cọc) Mục

đích của thỏa thuận là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Thỏa thuận tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên Tuy nhiên, cũng

có ý kiến cho rằng: Đặt cọc không phải là một hợp đồng, mà chỉ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Lý do là vì đặt cọc không có tất cả các đặc điểm của một hợp đồng như không phải là một giao dịch chủ yếu, mà chỉ là một giao dịch phụ thuộc vào hợp đồng chính Và đặt cọc không nhằm mục đích tạo ra quyền và nghĩa vụ mới, mà chỉ nhằm bảo đảm để giao kết, thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chính Tác giả thống nhất theo quan điểm đặt cọc là một loại hợp đồng vì nó làm phát sinh nghĩa vụ giao kết, thực hiện nghĩa vụ nhất định của các chủ thể ký kết HĐĐC Đồng thời HĐĐC độc lập với hợp đồng chính Có trường hợp khi hợp đồng chính vô hiệu nhưng hợp đồng đặt cọc vẫn còn nguyên giá trị Ví dụ: Vợ chồng ông A có quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng năm 2000 Ngày 20/10/2022, vợ chồng ông A ký HĐĐC với vợ chồng ông B; theo đó:

vợ chồng ông B chuyển giao cho vợ chồng ông A 100 triệu đồng để mua thửa đất với giá 1 tỷ đồng, hai bên sẽ ký hợp đồng chính thức vào ngày 25/10/2022; nếu bên chuyển nhượng không chuyển nhượng thì phải chịu phạt gấp 3 lần; còn bên nhận chuyển nhượng không mua thì mất số tiền đặt cọc Ngày 25/10/2022 hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng vợ chồng ông A không đồng ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng, không nhận tiền, không giao đất, không sang tên, không thực hiện hợp đồng như giao kết tại HĐĐC Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/10/2022 bị vô hiệu, nhưng HĐĐC vẫn còn nguyên giá trị Theo HĐĐC thì vợ chồng ông A sẽ phải trả vợ chồng ông B 300 triệu đồng theo thỏa thuận tại HĐĐC ngày 20/10/2022

1.1.3 Chức năng của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc có vai trò quan trọng trong việc bảo đảm cho quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng Chức năng của HĐĐC có thể được phân chia thành hai nhóm chính như sau:

Thứ nhất, chức năng bảo đảm việc giao kết hợp đồng HĐĐC đóng vai

trò quan trọng trong việc đảm bảo các bên sẽ tiến tới ký kết hợp đồng chính thức Khoản tiền đặt cọc được coi như một cam kết vật chất từ bên đặt cọc, thể hiện sự nghiêm túc và trách nhiệm trong việc thực hiện giao kết hợp đồng Khoản tiền này tạo ra một áp lực tài chính nhất định đối với cả hai bên, ngăn cản việc thay đổi ý định hoặc từ bỏ giao dịch một cách tùy tiện

Khoản tiền đặt cọc mang tính chất của một "phí lựa chọn", cho phép bên đặt cọc có quyền lựa chọn rút lui khỏi việc giao kết hợp đồng bằng cách chấp nhận mất khoản tiền đặt cọc Điều này giúp hạn chế các rủi ro về việc thay đổi ý định của bên đặt cọc, từ đó tăng tính ổn định trong quá trình đàm phán và giao kết hợp đồng Ngược lại, bên nhận đặt cọc cũng không thể tùy tiện từ chối giao kết hợp đồng mà không có lý do chính đáng, vì nếu làm vậy,

họ sẽ phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc đã nhận cùng một khoản tiền tương đương như một hình thức bồi thường Điều này tạo ra sự cân bằng trách nhiệm giữa các bên, đồng thời giúp tạo dựng lòng tin và sự cam kết từ cả hai phía Việc đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng chính thức giúp tạo dựng lòng tin giữa các bên, đặc biệt trong các giao dịch có giá trị lớn hoặc tính chất phức tạp Nó thể hiện sự sẵn sàng hợp tác và thiện chí của các bên, đồng thời giảm thiểu rủi ro phát sinh mâu thuẫn hoặc tranh chấp trước khi hợp đồng được ký kết chính thức

Thứ hai, chức năng bảo đảm việc thực hiện hợp đồng Sau khi hợp

đồng đã được giao kết, khoản tiền đặt cọc tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các bên thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết Đây là một công cụ bảo vệ quyền lợi tài chính cho các bên trong trường hợp xảy ra vi phạm hợp đồng Khi một bên vi phạm hợp đồng, khoản tiền đặt cọc có thể được sử dụng như một biện pháp để bù đắp thiệt hại Bên không vi phạm có quyền giữ lại khoản tiền đặt cọc này như một khoản bồi thường trước, hoặc yêu cầu thêm khoản bồi thường thiệt hại tùy theo mức độ vi phạm và thiệt hại thực tế đã xảy ra Sự hiện diện của khoản tiền đặt cọc tạo ra một động lực mạnh mẽ để các bên tuân thủ đúng các điều khoản trong hợp đồng Các bên sẽ

có xu hướng cẩn trọng hơn trong việc thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng nhằm tránh vi phạm, tránh phải chịu hậu quả tài chính nặng nề Đây cũng là một biện pháp hữu hiệu để giảm thiểu rủi ro phát sinh tranh chấp sau khi hợp đồng

đã được ký kết

Như vậy, HDĐC không chỉ là một biện pháp bảo đảm tài chính, mà còn

là công cụ pháp lý quan trọng nhằm duy trì sự ổn định và cam kết từ các bên trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng

1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Trước khi Hiến pháp năm 1980 được thông qua, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, thuật ngữ “quyền sử dụng đất” không được sử dụng để chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai Thay vào

đó, khái niệm “quyền sở hữu” được áp dụng Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ

7 của Quốc hội khoá VI, Hiến pháp năm 1980 đã được thông qua, thiết lập một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai, gọi là chế độ công hữu dưới tên gọi “sở hữu toàn dân” Đồng thời, khái niệm “quyền sử dụng đất” chính thức

được sử dụng Từ thời điểm đó đến nay, qua nhiều lần thay đổi Hiến pháp và

Luật Đất đai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn được duy trì và khái niệm

“quyền sử dụng đất” vẫn được sử dụng

Theo Từ điển Luật học thì “quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [46] Còn theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì QSDĐ được hiểu là: “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [17, tr.79] Tác giả giáo trình đã phân biệt

sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng đất

từ góc độ lý luận Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, do đó, quyền sử dụng đất này được xem là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Còn quyền sử

dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chấp thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Quyền này phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, và do đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng Quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng, trong khi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và

cụ thể

Tuy nhiên, theo quy định của Điều 105 và Điều 115 BLDS năm 2015 thì quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản dưới dạng quyền tài sản Thực tế, quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn, là đối tượng của GDDS và được quy định chặt chẽ trong việc đăng ký, chuyển nhượng và sử dụng Trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất,

các chủ thể có thể nhận quyền sử dụng đất trên một thửa đất cụ thể

Mặc dù có nhiều quan điểm, nhiều cách nhìn nhận khác nhau về khái niệm quyền sử dụng đất nhưng chung quy lại thì các quan điểm đều cho rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản Từ việc đánh giá chung và quan niệm chung từ góc nhìn khoa học pháp lý thì tác giả có thể đưa ra khái niệm về

quyền sử dụng đất như sau: “quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu

của tổ chức, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất”

1.2.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mặc dù ngữ nghĩa của “chuyển nhượng” và “mua bán” thường được coi là đồng nghĩa trong ngôn ngữ thông thường, nhưng trong lĩnh vực pháp lý,

có sự phân biệt tùy thuộc vào bối cảnh hoặc đối tượng cụ thể

CNQSDĐ là giao dịch mà bên chuyển nhượng giao cho bên nhận CNQSDĐ đối với thửa đất cụ thể; còn bên nhận chuyển nhượng chuyển cho

bên chuyển nhượng vàng, tiền, kim khí, đá quý hoặc tài sản khác Chuyển nhượng là khái niệm được sử dụng trong pháp luật đất đai Việt Nam để chỉ việc giao dịch mua bán quyền sử dụng đất Theo quy định, người nhận chuyển nhượng chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu Điều này thể hiện đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta Mặc dù

về mặt kinh tế, chuyển nhượng và mua bán có thể có những điểm tương đồng, nhưng về mặt pháp lý có sự khác nhau do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Việc sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng” thay

vì “mua bán” nhằm phản ánh đúng bối cảnh và cơ chế quản lý đất đai trong xã hội chủ nghĩa hiện nay

Khái niệm CNQSDĐ ở Việt Nam luôn được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Quá trình CNQSDĐ cần tuân theo

những nguyên tắc cụ thể như: i) Chỉ có những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép mới có quyền thực hiện hành vi CNQSDĐ; ii) Khi CNQSDĐ, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng, nhưng phải tuân theo quy định của BLDS và các quy định của pháp luật về đất đai… [21, tr.33-34]

Để đảm bảo hoạt động CNQSDĐ diễn ra theo ý chí của Nhà nước, đồng thời duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và đáp ứng yêu cầu sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và đúng mục đích, Nhà nước thiết lập quy định về điều kiện, cách thức, trình tự, và thủ tục CNQSDĐ Các điều kiện này được phân chia căn cứ vào đặc tính, công năng, lợi ích, và tầm quan trọng của từng loại đất

Theo giáo trình Luật Dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội thì

“CNQSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên CNQSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao quyền

sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận CNQSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Người CNQSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất” [44] Tuy nhiên trên thực tế thì có

thể Bên nhận chuyển nhượng không trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền như khái niệm trên mà có thể chuyển cho bên chuyển nhượng bằng các tài sản khác như kim khí quý, đá quý và diễn ra nhiều nhất

là trả bằng vàng

Từ những phân tích nêu trên, có thể rút ra khái niệm CNQSDĐ như

sau: CNQSDĐ là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ

thể khác theo quy định của pháp luật đất đai; theo đó Bên chuyển nhượng phải giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và được nhận tài sản do bên nhận chuyển nhượng giao cho; còn bên nhận chuyển nhượng được nhận quyền sử dụng đất và giao cho Bên chuyển nhượng tài sản theo thỏa

thuận với Bên chuyển nhượng

1.3 Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Qua khái niệm về HĐĐC, khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm

CNQSDĐ có thể rút ra được khái niệm HĐĐC để CNQSDĐ như sau: HĐĐC

để CNQSDĐ là hợp đồng mà các bên thỏa thuận nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện CNQSDĐ Trong hợp đồng này, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về việc giao tài sản đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Qua khái niệm nêu trên, có

thể thấy HĐĐC để CNQSDĐ có các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, HĐĐC để CNQSDĐ là một hợp đồng độc lập HĐĐC để

CNQSDĐ không phụ thuộc vào hợp đồng chính là hợp đồng CNQSDĐ Xét ở

cả phương diện lý luận và thực tiễn thì HĐĐC để CNQSDĐ với mục đích nhằm bảo đảm cho hợp đồng CNQSDĐ được giao kết, thực hiện Nghĩa vụ này xuất phát từ hợp đồng chính dựa trên cơ sở thỏa thuận của hai bên, phù hợp với quy định của pháp luật HĐĐC để CNQSDĐ giúp ràng buộc các bên thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng CNQSDĐ thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.Ví dụ: bên CNQSDĐ phải chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng với một mức giá xác định, làm thủ tục công chứng, sang tên trước bạ, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng , hoặc bên nhận chuyển nhượng cam kết thanh toán tiền đúng hạn Do vậy, giữa hợp đồng CNQSDĐ và HĐĐC để CNQSDĐ có mối quan hệ gắn bó mật thiết, nhưng độc lập với nhau Vì vậy khi hợp đồng CNQSDĐ bị vô hiệu nhưng HĐĐC để CNQSDĐ lại đáp ứng đầy đủ các điều kiện của một giao dịch và tuân thủ các quy định của pháp luật thì HĐĐC để CNQSDĐ đó vẫn có giá trị pháp lý

Song cũng có quan điểm cho rằng do mối quan hệ giữa hợp đồng CNQSDĐ với HĐĐC để CNQSDĐ là quan hệ chính - phụ, trong đó hợp đồng CNQSDĐ

là hợp đồng chính, còn HĐĐC để CNQSDĐ là hợp đồng phụ nên khi hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu sẽ kéo theo HĐĐC để CNQSDĐ cũng vô hiệu theo Quan điểm này là không đúng vì đây là hai hợp đồng độc lập nhau

Thứ hai, HĐĐC để CNQSDĐ là một loại hợp đồng đặc biệt, đóng vai

trò quan trọng trong giao dịch đất đai HĐĐC để CNQSDĐ thực hiện hai chức năng bảo đảm: bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng CNQSDĐ và bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng CNQSDĐ HĐĐC để CNQSDĐ có ưu điểm

là có thể bảo đảm cho cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng, đồng thời có tính linh hoạt cao, dễ dàng thực hiện và ít tốn kém chi phí hơn so với các biện pháp bảo đảm khác Nhờ những ưu điểm trên, HĐĐC để CNQSDĐ là một biện pháp hiệu quả giúp hạn chế tình trạng bội tín, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch CNQSDĐ Còn các HĐĐC không để CNQSDĐ thì đối tượng của HĐĐC là để đảm bảo cho các hợp đồng khác

Thứ ba, HĐĐC để CNQSDĐ là hợp đồng thực tế Cũng như các

HĐĐC khác, HĐĐC chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc Bởi vì, HĐĐC để CNQSDĐ nhằm mục đích bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó nghĩa vụ quan trọng nhất là nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Việc chuyển giao tài sản đặt cọc thể hiện sự cam kết thực hiện nghĩa vụ của các bên Nếu không có việc chuyển giao tài sản đặt cọc, HĐĐC để CNQSDĐ sẽ không có giá trị ràng buộc, không có giá trị pháp lý

Thứ tư, chủ thể của HĐĐC để CNQSDĐ bao gồm hai bên: bên đặt cọc

và bên nhận cọc Bên đặt cọc là bên giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản khác để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Bên đặt cọc là bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng

CNQSDĐ Bên nhận cọc là bên nhận khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc từ bên đặt cọc Bên nhận đặt cọc là bên có QSDĐ và có quyền CNQSDĐ

Thứ năm, đối tượng của HĐĐC để CNQSDĐ là khoản tiền hoặc tài sản

khác mà bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Tài sản đặt cọc phải đáp ứng các yêu cầu như có giá trị kinh

tế, có thể chuyển giao được và không vi phạm pháp luật Tài sản đặt cọc có thể được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ dân sự nếu bên vi phạm hợp đồng không thực hiện nghĩa vụ Nếu như tài sản cầm cố, thế chấp là bất kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, đá quý, kim khí quý và các tài sản có giá trị khác Như

vậy, các tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng của đặt cọc

1.3.2 Ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật Pháp đưa ra khái niệm “arrhes” theo đó mỗi bên có quyền tự

do từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng Theo quan điểm này, bên đã giao tài sản mất tài sản và bên đã nhận tài sản phải trả gấp đôi [10, tr.6] Đây là một quy định thường gặp trong hợp đồng mua bán và thể hiện quyền rút lại của mỗi bên, có thể được hiểu như là việc hậu quả của việc không tiếp tục thực hiện cam kết Theo quan điểm này thì HĐĐC có thể hiểu là hình thức thỏa thuận về giá của quyền rút lại một cam kết đã được đưa ra, hậu quả của việc thay đổi thỏa thuận Điều này cho phép họ có thêm cơ hội để quyết định liệu họ nên thực hiện cam kết đến cùng hay hủy bỏ những cam kết sai lầm của mình Như vậy, HĐĐC ngoài việc giúp các bên bảo đảm tài chính mà còn là một cơ hội để các bên có thêm thời gian và linh hoạt trong quá trình quyết định về việc thực hiện hay hủy bỏ cam kết Nếu Bên đặt cọc thấy việc ký CNQSDĐ sẽ có thiệt hại lớn hơn thì họ sẵn sàng mất cọc để không phải chịu

hậu quả lớn hơn khi ký hợp đồng CNQSDĐ

Trong thực tế, HĐĐC để CNQSDĐ không chỉ giới hạn ở chức năng bảo đảm cho việc ký hay hủy bỏ hợp đồng mà còn bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ khác trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Ví dụ: HĐĐC để CNQSDĐ có thể được sử dụng để bảo đảm cho việc bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất, bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng, bàn giao tài sản, Mục đích chính của HĐĐC để CNQSDĐ là để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng, chứ không đề cao quyền rút khỏi dự định như khái niệm “arrhes” của Pháp

HĐĐC được sử dụng phổ biến trong giao dịch CNQSDĐ Trên thực tế, HĐĐC đã góp phần giúp các bên tham gia giao dịch CNQSDĐ thực hiện đúng nghĩa vụ của mình HĐĐC giúp bên nhận đặt cọc thực hiện nghĩa vụ giao đất Khi bên đặt cọc đã giao tiền đặt cọc, bên nhận đặt cọc sẽ có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với bên đặt cọc được các bên thỏa thuận tại

hợp đồng Bởi nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên đặt cọc có thể yêu cầu bên nhận đặt cọc bồi thường bằng hoặc gấp đôi số tiền đặt cọc HĐĐC phát sinh nghĩa vụ của bên đặt cọc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền đặt cọc Khi bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc tức là sau khi các bên đã ký kết HĐĐC và phát sinh việc thực hiện HĐĐC Bên nào không thực hiện HĐĐC sẽ phải chịu trách nhiệm về việc không thực hiện HĐĐC theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, HĐĐC để CNQSDĐ là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp HĐĐC để CNQSDĐ có vai trò quan trọng như một cơ sở pháp lý trong việc giải quyết các tranh chấp Các tranh chấp thường xuyên nảy sinh giữa các bên Trong trường hợp này, HĐĐC để CNQSDĐ trở thành một căn cứ quan trọng để giải quyết những mâu thuẫn pháp lý Thường thì, các bên liên

quan sẽ đưa tranh chấp của họ ra Tòa án, và Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật về HĐĐC để CNQSDĐ để xác định và giải quyết vấn đề HĐĐC để CNQSDĐ thường chứa đựng các điều khoản và điều kiện quan trọng, đặc biệt liên quan đến việc đặt cọc và các nghĩa vụ pháp lý của các bên Những quy định này sẽ được Tòa án sử dụng để đánh giá và quyết định về việc ai có lợi thế trong tranh chấp và cách giải quyết nó

Vì vậy, HĐĐC để CNQSDĐ không chỉ là một văn bản giao kết giữa các bên mà còn là một công cụ pháp lý quan trọng giúp định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời là căn cứ pháp lý để Tòa án có thể hướng dẫn giải quyết tranh chấp một cách công bằng và hợp pháp

1.4 Những nội dung chủ yếu của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.4.1 Đối tượng của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mặc dù đã tồn tại từ lâu và được ghi nhận trong các BLDS Việt Nam, việc xác định đối tượng của HĐĐC, đặc biệt trong giao dịch CNQSDĐ vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau

Quan điểm thứ nhất cho rằng, đặt cọc là hành vi của bên đặt cọc giao tài sản như “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” cho bên nhận đặt cọc trong một khoảng thời gian nhất định Mục đích của đặt cọc là đảm bảo cho việc thực hiện hành vi “giao kết hợp đồng” hoặc “thực hiện hợp đồng” Đối tượng của đặt cọc, theo quan điểm này là “tiền hoặc kim khí quý,

đá quý hoặc vật có giá trị khác” và không phải là QSDĐ [23] Quan điểm này phân biệt rõ ràng giữa đối tượng đặt cọc với đối tượng của giao dịch CNQSDĐ, giúp tránh những hiểu lầm và tranh chấp không đáng có Nếu theo quan điểm này thì HĐĐC để CNQSDĐ là một loại hợp đồng dân sự độc lập

và đối tượng của nó là tài sản được giao cho bên nhận đặt cọc, đây là yếu tố

cấu thành của HĐĐC để CNQSDĐ Việc xác định đối tượng của HĐĐC để CNQSDĐ theo quan điểm này giúp đảm bảo tính ổn định cho các giao dịch đặt cọc

Quan điểm khác cho rằng mục đích của HĐĐC để CNQSDĐ và như vậy đối tượng của HĐĐC để CNQSDĐ là đối tượng của hợp đồng CNQSDĐ Theo quan điểm này thì mục đích của HĐĐC để CNQSDĐ là để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Nếu đối tượng của hợp đồng CNQSDĐ được bảo đảm bằng đặt cọc không thực hiện được thì việc đặt cọc cũng không còn ý nghĩa Việc xác định đối tượng của HĐĐC để CNQSDĐ theo quan điểm này sẽ giúp đảm bảo tính thống nhất giữa HĐĐC và hợp đồng CNQSDĐ

Theo học viên quan điểm thứ nhất có vẻ hợp lý khi xem xét độc lập

biện pháp đặt cọc Việc xem xét riêng lẻ HĐĐC để CNQSDĐ và hợp đồng CNQSDĐ được bảo đảm bằng đặt cọc giúp làm rõ và tránh hiểu lầm trong quyền lợi và nghĩa vụ của các bên

1.4.2 Chủ thể của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quan hệ đặt cọc gồm hai bên chủ thể là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc Trong đó, bên đặt cọc là bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Còn bên nhận đặt cọc là bên nhận tài sản do bên đặt cọc giao trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Để đảm bảo giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật thì chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và

tự nguyện tham gia vào giao dịch đặt cọc Điều này giúp đảm bảo rằng cả hai bên đều đáp ứng các điều kiện pháp luật cần thiết và thực hiện giao dịch một cách hợp pháp và tự nguyện

Khi thực hiện giao dịch đặt cọc, các bên thường tiến hành thỏa thuận

để đi đến thống nhất Do đó, trong quá trình đặt cọc, cả hai bên, bên đặt cọc

và bên nhận đặt cọc, đều có quyền và nghĩa vụ nhất định Nếu một trong hai bên không tuân thủ thỏa thuận, bên đó sẽ phải chịu trách nhiệm và hậu quả pháp lý

Đối với giao dịch đặt cọc để CNQSDĐ thì chủ thể của HĐĐC để CNQSDĐ là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng CNQSDĐ Chủ thể khi tham gia GDDS nói chung hay đặt cọc để bảo đảm

giao kết, thực hiện HĐĐC để CNQSDĐ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đó là phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện CNQSDĐ

Đối với HĐĐC để CNQSDĐ, bên đặt cọc là bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc, đó có thể là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn [33] để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hoặc giao kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Bên đặt cọc, là một trong hai chủ thể của quan hệ đặt cọc, cần phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp để tham gia vào quá trình đặt cọc Điều này đảm bảo tính hiệu lực pháp luật của việc đặt cọc và đồng thời giúp tránh khỏi các tranh chấp pháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch

Bên nhận đặt cọc là bên đã nhận tài sản từ bên đặt cọc Mục đích chính của việc nhận đặt cọc là để bảo đảm cho quá trình giao kết hoặc thực hiện hợp đồng CNQSDĐ Trong thực tế, bên nhận đặt cọc thường là bên cam kết CNQSDĐ cho bên có nhu cầu nhận CNQSDĐ, nhằm đảm bảo thực hiện cam kết của mình Bên nhận đặt cọc, giống như bên đặt cọc, cũng là một trong hai chủ thể của quan hệ đặt cọc Để HĐĐC có hiệu lực, bên nhận đặt cọc cần phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân

sự, đồng thời tham gia vào quá trình đặt cọc một cách tự nguyện và có ý chí đồng thuận Điều này giúp đảm bảo tính hợp lệ của quy trình đặt cọc và tạo điều kiện cho việc thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng CNQSDĐ

1.4.3 Nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi giao kết HĐĐC để CNQSDĐ, bên đặt cọc và bên nhận cọc cần chú

ý tới nội dung của hợp đồng Cũng như các Hợp đồng khác, HĐĐC có các nội dung chủ yếu sau đây:

- Số tiền đặt cọc (Ghi rõ số tiền bằng số và bằng chữ); thửa đất được chuyển nhượng (Cung cấp thông tin cụ thể về thửa đất: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số, ngày cấp, cơ quan cấp, tên người đứng tên) Việc mô tả đối tượng cần rõ ràng, chính xác, tránh nhầm lẫn Cần cung cấp đầy đủ thông tin theo quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất

- Về phương thức đặt cọc: Phương thức đặt cọc là một trong những điều khoản quan trọng trong HĐĐC để CNQSDĐ, quy định cách thức thực hiện giao dịch đặt cọc giữa hai bên Các bên có thể đặt cọc bằng các chuyển giao tài sản đặt cọc trực tiếp, phương thức này có ưu điểm là đơn giản, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí song rủi ro cao nếu bên nhận cọc không thực hiện nghĩa vụ và khó khăn trong việc chứng minh giao dịch nếu xảy ra tranh chấp Đối với tài sản đặt cọc là tiền các bên có thể thực hiện bằng phương thức chuyển khoản ngân hàng, phương thức này có ưu điểm là an toàn, minh bạch

và dễ dàng theo dõi giao dịch Song đi kèm với nó là phí chuyển khoản và cần

có tài khoản ngân hàng Điều khoản về giá CNQSDĐ Ghi rõ giá chuyển nhượng bằng số và bằng chữ Ngoài ra, nếu thanh toán bằng tiền thì các bên cần xác định đơn vị tiền tệ (đồng Việt Nam) Xác định giá chuyển nhượng là

cố định hay có thể thay đổi Nếu giá chuyển nhượng có thể thay đổi, cần ghi

rõ điều kiện và thủ tục điều chỉnh

- Về thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận Ghi rõ thời hạn đặt cọc bằng số và bằng chữ Xác định ngày bắt đầu tính thời hạn Xác định sự kiện kết thúc thời hạn (ví dụ: hai bên đến công

chứng hợp đồng) Ví dụ: Thời hạn đặt cọc: Thời hạn: 30 (ba mươi) ngày Ngày bắt đầu: 01/08/2024

- Về quyền, nghĩa vụ của các bên Đây là điều khoản ghi cụ thể những quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng Đây là những quyền và nghĩa

vụ liên quan tới việc thực hiện các điều khoản chủ yếu nói trên và quyền và nghĩa vụ liên quan tới hỗ trợ nhau trong việc thực hiện hợp đồng

- Về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng Ở điều khoản này các bên sẽ thỏa thuận về mức phạt cọc Ví dụ: Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc CNQSDĐ thì mất số tiền đặt cọc Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc CNQSDĐ thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với

số tiền tương ứng

- Về phương thức giải quyết tranh chấp Quy định rõ phương thức giải quyết tranh chấp, bao gồm thương lượng, hòa giải, và quyền khởi kiện trước Tòa án có thẩm quyền

Kết luận Chương 1

Chương 1 của luận văn đã trình bày một cách khái quát về các vấn đề

lý luận liên quan đến HĐĐC để CNQSDĐ Cụ thể, phân tích các khái niệm liên quan đến đề tài như: đặt cọc, HĐĐC và bản chất của HĐĐC; khái niệm QSDĐ, CNQSDĐ; khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của HĐĐC để CNQSDĐ Theo đó, HĐĐC để CNQSDĐ là hợp đồng mà các bên thỏa thuận nhằm bảo đảm quá trình CNQSDĐ Trong hợp đồng này, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về việc giao tài sản đặt cọc (thường là khoản tiền) nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng CNQSDĐ Nội dung chủ yếu của HĐĐC để CNQSDĐ: Nội dung chủ yếu của hợp đồng bao gồm: đối tượng, chủ thể, hình thức, giá cả, thời hạn, nghĩa vụ của các bên, Điều chỉnh pháp luật đối với HĐĐC để CNQSDĐ: Hợp đồng này được điều chỉnh bởi các quy định của BLDS và các văn bản pháp luật khác có liên quan

Chương 1 đã làm rõ các khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của HĐĐC để CNQSDĐ, đồng thời xác định cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu về HĐĐC để CNQSDĐ Đây là nền tảng cho các phần tiếp theo của luận văn

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện việc CNQSDĐ Để đảm bảo HĐĐC

để CNQSDĐ có hiệu lực pháp luật, hợp đồng này phải đáp ứng đầy đủ các dấu hiệu của luật chung và quy định của pháp luật chuyên ngành bao gồm pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở Các quy định chung về chủ thể, đối tượng, mục đích, nội dung và hình thức của HĐĐC để CNQSDĐ được vận dụng theo quy định của BLDS năm 2015

2.1.1 Quy định về điều kiện chủ thể và đối tượng của giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Về điều kiện chủ thể

Chủ thể của HĐĐC để CNQSDĐ là các bên tham gia quan hệ pháp luật đặt cọc BLDS năm 2005 quy định chủ thể của đặt cọc bao gồm “bên giao” một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác cho “bên kia”

[29] Còn BLDS 2015 đã xác định rõ chủ thể của đặt cọc bao gồm bên đặt cọc

và bên nhận đặt cọc, theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015 thì “Đặt cọc

là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” [33]

Trong các biện pháp bảo đảm khác, bên bảo đảm được xác định theo nguyên tắc là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm Tuy nhiên, trong quan hệ đặt cọc, cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đều có thể là bên có nghĩa vụ cần được bảo đảm Điều này được thể hiện thông qua sự thỏa thuận của các bên Cụ thể, nếu bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc bồi thường gấp hai lần số tiền đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc trả lại

số tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương ứng với số tiền đặt cọc, nếu các bên không có thỏa thuận khác Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm vừa bảo đảm quyền lợi cho bên đặt cọc, vừa bảo đảm quyền lợi cho bên nhận đặt cọc

Để đảm bảo giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật thì chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và tự nguyện tham gia vào giao dịch đặt cọc [8, tr.77] Tùy thuộc vào loại giao dịch về bất động sản cũng như mục đích đặt cọc mà chủ thể của quan hệ đặt cọc có thể khác nhau Trong giao dịch CNQSDĐ thì chủ thể của HĐĐC là bên chuyển nhượng - bên nhận chuyển nhượng HĐĐC để CNQSDĐ được hình thành theo sự thỏa thuận của các bên khi các bên hướng tới việc sẽ CNQSDĐ Theo đó, một bên sẽ giao tài sản cho bên kia, cụ thể là sẽ giao tiền,

kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) để đảm bảo cho việc CNQSDĐ, một bên nhận tài sản do bên kia giao HĐĐC gồm hai bên chủ thể:

- Bên đặt cọc là bên giao một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật

có giá trị khác cho bên nhận đặt cọc để đảm bảo cho việc CNQSDĐ Bên đặt cọc có thể là cá nhân hoặc pháp nhân

- Bên nhận đặt cọc là bên nhận một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác từ bên đặt cọc để đảm bảo cho việc CNQSDĐ Bên nhận đặt cọc có thể là cá nhân hoặc pháp nhân

Chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự nói chung hay HĐĐC để CNQSDĐ phải đáp ứng các điều kiện thể hiện tại điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015 Theo đó, chủ thể của HĐĐC phải có năng lực pháp luật dân

sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp HĐĐC để CNQSDĐ Cụ thể: Để có hiệu lực pháp luật, GDDS phải đáp ứng một số điều kiện trong đó có điều kiện về năng lực pháp luật xác lập giao dịch Tại điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015 xác định: “chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với GDDS được xác lập” [33]

- Đối với chủ thể là cá nhân:

Khoản 1 của Điều 16 của BLDS năm 2015 quy định “năng lực pháp luật dân sự của cả nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” [33] Phạm vi pháp luật dân sự của cá nhân là rất rộng, và BLDS năm

2015 đã kế thừa quy định trước đây và xác định “mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau” [33] Với các quy định trên có thể hiểu rằng cá nhân có năng lực pháp luật dân sự và năng lực này chỉ bị hạn chế khi “pháp luật quy định” Tuy nhiên, Luật đất đai có một số quy định đặc thù liên quan đến năng lực pháp luật dân sự của một số chủ thể khi họ tham gia xác lập giao dịch về CNQSDĐ Các chủ thể này cần phải đáp ứng các điều kiện đặc thù do

luật chuyên ngành quy định thì mới có thể tiến hành đặt cọc bảo đảm giao kết,

thực hiện hợp đồng

Đối với cá nhân là người nước ngoài, theo quy định của Điều 5 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận QSDĐ bao gồm: tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

[30] Như vậy, quy định này cho thấy cá nhân là người nước ngoài không là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam do đó, cá nhân là người nước ngoài không có năng lực pháp luật dân sự để tham gia vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Điều này đồng nghĩa rằng, cá nhân là người nước ngoài không thể là chủ thể của HĐĐC để CNQSDĐ

Theo quy định của khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền xác lập một số giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất [30] Tuy nhiên, ngoài những trường hợp luật định thì cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thể xác lập các giao dịch về quyền sử dụng đất khác Như vậy, đối với các hợp đồng dân sự

về CNQSDĐ mà cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền tham gia giao dịch thì họ cũng không có năng lực pháp luật dân sự để trở thành chủ thể của HĐĐC để CNQSDĐ

- Đối với chủ thể là pháp nhân:

Theo quy định của BLDS năm 2015, pháp nhân là tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật, có tư cách pháp nhân, có tài sản riêng, có