Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam thực tiễn áp dụng tại tỉnh thái bình

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thực cá nhân tôi, thực sở nghiên cứu lý thuyết, khảo sát tình hình thực tiễn tỉnh Thái Bình hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Minh Hằng Các số liệu, kết trình bày luận văn trung thực chưa cơng bố hình thức trước Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Tiên Phong MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ i MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.1.3 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 20 1.2.1 Vai trò pháp lý pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 23 KẾT LUẬN CHƢƠNG 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THÁI BÌNH 27 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .27 2.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 2.1.3 Hình thức, thủ tục thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.1.4 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Thái Bình ảnh hƣởng đến việc thực pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 50 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 54 2.3.1 Những thành công nguyên nhân thành công thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 54 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình .57 KẾT LUẬN CHƢƠNG 61 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 62 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hành hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 62 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 62 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước 63 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật 64 3.1.4 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội 64 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 66 3.2.1 Giải pháp chung hoàn thiện pháp luật 66 3.2.2 Giải pháp cụ thể nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình .76 KẾT LUẬN CHƢƠNG 84 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BLDS năm 1995 Bộ luật Dân năm 1995 BLDS năm 2005 Bộ luật Dân năm 2005 HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Pháp luật Việt Nam – Thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Tác giả luận văn: Nguyễn Tiên Phong Khóa: 2015-2017 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Minh Hằng Nội dung tóm tắt: Đất đai xác định tài sản đặc biệt Quốc gia, nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng khơng thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, lao động người xã hội Ngay từ xuất người biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày nay, với phát triển xã hội, đất đai ngày phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc mơi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: làm sáng tỏ số vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật sở đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Kết nghiên cứu nhằm đề xuất số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Thái Bình - Nghiên cứu số vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất; ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định Pháp luật hành điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất; - Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Thái Bình; - Đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Thái Bình Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá, đề xuất xây dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có thể kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau: “Giáo trình Luật dân sự”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất Công an nhân dân (2013), tác giả Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn chủ biên, tập II Giáo trình phân tích đưa khái niệm nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, số hợp đồng thông dụng, khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phân tích số hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất Cuốn sách “Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật thực tiễn xét xử” đồng tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng, Nhà xuất Thông tin truyền thông (2011) Đây sách chuyên khảo tổng hợp vấn đề lý luận, pháp luật thực tiễn giao dịch quyền sử dụng đất vơ hiệu Cơng trình nghiên cứu đề cập đến thực tiễn giải tranh chấp số vướng mắc thường gặp trình giải tranh chấp TAND cấp liên quan đến giao dịch đất hợp đồng tặng cho, chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, đặt cọc quyền sử dụng đất vơ hiệu… có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập đến giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu tiếp cận chủ yếu quy định Luật đất đai năm 2003 BLDS năm 2005 Luận án “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” (2003), tác giả Nguyễn Quang Tuyến, (bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội) Luận án tập trung phân tích địa vị pháp lý người sử dụng đất lĩnh vực dân sự, thương mại đưa kiến nghị hoàn thiện địa vị pháp lý chủ thể Luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”(2012), tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, (bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội), tác giả nêu vấn đề lý luận thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, sở đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Trong luận án, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật kết đạt hạn chế, thiếu sót, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật, đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” tác giả Hà Văn Tiến (2012) (bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội) Trong đó, tác giả phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai phương diện lý luận thực tiễn, phân tích khái niệm quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tiêu chí chủ thể, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, … phân tích vướng mắc định hướng hồn thiện pháp luật Ngồi ra, cịn có số cơng trình nghiên cứu khoa học đăng tạp chí chuyên ngành như: Bài viết “Pháp luật đất đai hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất” tác giả Trần Quang Huy, Tạp chí Luật học số 8/2009 Trong viết, tác giả đề cập phân tích quy định pháp luật đất đai bảo hộ quyền người sử dụng đất năm phương diện chính: Quyền kinh tế người sử dụng đất; Giải vấn đề đất đai lịch sử để lại; Cấp giấy tờ quyền sử dụng đất; Việc chăm lo cho người sử dụng đất bối cảnh phát triển vấn đề kinh tế xã hội nay; Quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi Theo đó, tác giả phân tích tiến pháp luật Việt Nam qua thời kỳ việc bảo hộ quyền người sử dụng đất, đặc biệt hành lang pháp lý bảo hộ quyền người Việt Nam nước ngoài, tổ chức cá nhân nước việc xác lập quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Bài viết “Bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Dung, Tạp chí Luật học số 8/2010 Với phân tích quy định pháp luật số quốc gia giới có chế độ sở hữu, sử dụng quản lý khác nhau, tác giả làm bật lên tương đồng tính minh bạch đảm bảo quyền người sử dụng đất thực tế Bài viết “Hoàn thiện số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở”, tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật điện tử ngày 31/3/2016, phân tích số khái niệm liên quan đến hợp đồng đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến khái niệm Bài viết “Căn xác lập quyền sử dụng đất số vướng mắc quy định pháp luật hành” tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 6/2016, phân tích cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, bất cập quy định pháp luật đất đai, nhà ở, đồng thời đề xuất số kiến nghị hoàn thiện; Bên cạnh viết có liên quan trực tiếp đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cịn có cơng trình khác có liên quan cơng bố tạp chí chun ngành như: Bài viết “Cơng nhận hiệu lực “cơng tín” giao dịch với người thứ ba tình theo quy định Bộ luật dân năm 2015” tác giả Nguyễn Minh Hằng, đăng Tạp chí Kiểm sát số 13 năm 2016; Bài viết “Hiệu lực hình thức giao dịch dân theo quy định BLDS năm 2015” tác giả Nguyễn Minh Hằng, đăng Tạp chí Luật học số 12 năm 2016… Trên sở nghiên cứu cơng trình này, tác giả có tổng hợp kế thừa thành tựu nghiên cứu lý luận Từ đánh giá thực trạng pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định sửa đổi bổ sung BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003, Luận văn lần nghiên cứu tiếp cận thực tiễn áp dụng pháp luật vấn đề tỉnh Thái Bình Tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Văn phòng đăng ký đất đai để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa phương diện lý luận thực tiễn ứng dụng Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu Luận văn bao gồm vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 73 cần có quỹ đất dự phòng định để tăng cung cầu đất tăng cao, phát triển thị trường nhà cho thuê Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng bị thu hồi để hạn chế tệ đầu Để chống đầu phải phân biệt hoạt động đầu hoạt động kinh doanh Nước ta, sản xuất nhỏ cịn phổ biến, tập trung ruộng đất để sản xuất lớn đòi hỏi khách quan quy định hạn chế đầu phải khơng cản trở q trình tập trung đất cho sản xuất lớn Để hạn chế đầu đất đai bất động sản cần quy định thời hạn phép chuyển nhượng lại sau mua đánh thuế lũy tiến diện tích vượt hạn mức 3.2.1.3 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ Một yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản thu lệ phí trước bạ khoản lệ phí khác thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cao đất thị, gây tốn khó khăn cho người sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng tới tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì lý mà thực tế nhiều trường hợp người dân tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiến hành đăng ký lại để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay gọi “thị trường ngầm” hàng hóa quyền sử dụng đất, dẫn đến tồn đọng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà đồng thời tạo nguy cho người sử dụng đất tính bất hợp pháp mối quan hệ mang lại Do vậy, để góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tác giả, cần có số thay đổi quy định vấn đề tài đất đai - Về việc xác định “Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất” 74 Thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế đánh việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Đây loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước phần thu nhập người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định hồn tồn gắn liền với lộ trình cải cách sách tài - thuế Nhà nước quy định Luật đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết, cụ thể trường hợp cụ thể Luật thuế thu nhập cá nhân Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định theomột tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định hành, thuế suất áp dụng 2%, mức thuế tính theo diện tích đất chuyển nhượng giá chuyển nhượng (Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân) Nhà nước không quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất thường bên chuyển quyền sử dụng đất nộp thuế thu nhập quyền sử dụng đất cịn bên nhận quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ Với quy định vậy, mặt Nhà nước điều tiết khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực chế tài lành mạnh quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên, quy định bộc lộ số hạn chế cần phải ý khắc phục sau: Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu nhập bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Thu nhập họ phần giá trị gia tăng 75 quyền sử dụng đất, thể chênh lệch giá thời điểm chuyển nhượng giá thời điểm mà người có đất Nghĩa số tiền người chuyển nhượng nhận sau thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất đó.Có thể nêu cơng thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý Vậy, giả sử có người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá giá thị trường thời điểm Sau người chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa trúng đấu giá cho người khác Giá chuyển nhượng thấp người có mảnh đất nhờ trúng đấu giá Vậy, với trường hợp này, người khơng có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về nguyên tắc thuế phải (không) Vậy áp thuế suất chung cho toàn giá trị quyền sử dụng đất chất khơng phải thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, văn quy phạm pháp luật đất đai, dân sự, tài cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Thứ hai, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Theo quy định Luật thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2017 thuế suất tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20%, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất xây dựng cơng trình có 2% Việc điều tiết chưa công đối tượng khác có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc xây dựng văn 76 luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân * Về lệ phí trước bạ: Theo quy định hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên Theo chúng tơi mức phí quy định q cao có tính chất khoản thuế Đây nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn tiến triển chậm, lý mà nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thậm chí, có nhiều người quan nhà nước giải xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Vì vậy, khoản lệ phí trước bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Việc ghi nhận vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất, đồng thời lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ sử dụng đất Theo tác giả, quy định pháp luật việc nộp thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản cịn rườm rà Vì vậy, hoàn thiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết cần có quy định để gộp tất loại phí thành khoản toán cửa Đây động lực thúc đẩy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động minh bạch, công khai 3.2.2 Giải pháp cụ thể nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 3.2.2.1 Tăng cường cơng tác lãnh đạo đạo cấp có thẩm quyền * Kiến nghị quan nhà nước Trung ương 77 Thứ nhất, để nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp có thẩm quyền trước hết cần phải cải tiến phương thức quản lý, điều hành, tăng cường quản lý việc thực pháp luật kế hoạch đạo việc kiểm tra thực Giảm thủ tục hình thức hội họp giấy tờ hành chính, tăng cường kiểm tra, đạo, giải vướng mắc Tiếp tục rà sốt, xếp, kiện tồn quan chuyên môn thuộc UBND cấp theo hướng phân công rành mạch, máy gọn nhẹ, tránh chồng chéo, trùng lặp chức năng, nhiệm vụ, xây dựng quy chế phối hợp thực cải cách thủ tục hành Thứ hai, tiến hành rà sốt, thống kê đầy đủ số lượng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực theo quy định hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất Trên sở số lượng hoạt động giao dịch chuyển nhượng chưa thực theo quy định, tiến hành tuyên truyền phổ biến sâu rộng nhân dân tổ chức; để chủ sử dụng đất nắm chắc, hiểu rõ quy định BLDS, Luật đất đai, Nghị định Chính phủ quy định, sách quản lý, sách thuế việc chuyển quyền sử dụng đất; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất tham gia giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất nhận rõ vai trò pháp luật việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chế thị trường Thứ ba, thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chun mơn, cập nhật đầy đủ thông tin quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức máy quản lý cấp quyền để tổ chức thực nhanh, xác theo sách, quy định Nhà nước * Kiến nghị Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tỉnh Với vai trò quan quản lý trực tiếp tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh địa bàn tỉnh Thái Bình, tác giả có số kiến nghị sau: Thứ nhất, tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước cấp địa bàn tỉnh Thái Bình: 78 - Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai quyền địa phương cấp; Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải vụ việc tranh chấp nhà, đất kéo dài - Tăng cường tạo chuyển biến công tác giải khiếu kiện, khiếu nại nhà, đất - Kiên xử lý vi phạm quản lý, sử dụng đất đai để tăng cường pháp chế, thi hành nghiêm BLDS Luật Đất đai tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cán bộ, công chức máy quản lý Nhà nước Cùng với việc thực giải pháp nêu trên, cần tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất Sử dụng công nghệ tin học đáp ứng yêu cầu người dân thông tin nhà đất; thơng tin kịp thời xác giao dịch chuyển nhượng, đăng ký chấp, giải chấp Về lâu dài tiến tới áp dụng đăng ký giao dịch qua mạng Thứ hai, Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình - Cơ quan thực nhiệm vụ theo dõi, quản lý mở cổng thông tin điện tử đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân Không người sử dụng đất, người có nhu cầu sử dụng đất cần thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án kêu gọi đầu tư, quy trình thủ tục hành chính… mà cơng dân Việt Nam với tư cách thành viên chủ sở hữu cần tiếp cận thông tin tình hình quản lý, sử dụng đất để kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực quyền sở hữu đất đai quan nhà nước qua đảm bảo tính cơng khai, minh bạch hạn chế hành vi vi phạm pháp luật đất đai, để tổ chức cá nhân có khó khăn, vướng mắc, thắc mắc phản ánh kịp thời để hỗ trợ pháp lý việc tiếp nhận thông tin trực tiếp từ tổ chức nhân để tiến hành điều tra xử lý vi phạm Để thực điều UBND tỉnh Thái Bình cần làm việc sau: - Xác định rõ thông tin cần phải cơng khai; khơng bao gồm thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…mà phải bao gồm thông tin trường hợp giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền 79 với đất, chuyển nhượng dự án đầu tư, kết tra, kiểm tra… cụ thể người dân có u cầu - Quy định rõ hình thức cơng khai thơng tin; xác định loại thông tin phải đưa lên Website quan Nhà nước, phải đăng báo, phải niêm yết trụ sở quan Nhà nước, thơng tin có người muốn tiếp cận phải yêu cầu quan, cá nhân có thẩm quyền cung cấp, thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin quyền khiếu nại khởi kiện u cầu đáng khơng đáp ứng… - Xác định rõ người phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin với hình thức chế tài nghiêm khắc khơng thực trách nhiệm Thứ ba, thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chuyên môn, cập nhật đầy đủ thông tin quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức máy quản lý cấp quyền tồn tỉnh để tổ chức thực nhanh, xác theo sách, quy định Nhà nước Thứ tư, Thái Bình đánh giá tỉnh có mật độ dân số đông, nguồn gốc đất đai tỉnh Thái bình đa dạng, phức tạp Thực tế xảy nhiều trường hợp lấn chiếm đất ao, hồ, lấn chiếm đất công làm đất Bên cạnh đó, tình trạng “chuyển nhượng chui” diễn khiến việc xác định xác nguồn gốc đất lâm vào bế tắc, ảnh hưởng không nhỏ đến việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thái Bình Vì vậy, UBND tỉnh cần tập trung tiến hành rà soát, thống kê đầy đủ số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực theo quy định hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất Từ đó, tiến hành tuyên truyền phổ biến sâu rộng nhân dân tổ chức; để chủ sử dụng đất hiểu rõ quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất tham gia giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất, để chủ thể sử dụng đất nhận thức rõ vai trò pháp luật việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất 3.2.2.2 Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành quản lý đất đai tỉnh Thái Bình 80 Tiến hành cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai đòi hỏi quan trọng nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời làm lành mạnh hóa thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy nguồn lực đầu tư, sản xuất, kinh doanh đất đai mang lại Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn có nhiều quy định quản lý hành lĩnh vực đất đai chung chung chưa thật sát với thực tế sống Do cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành nói chung hướng dẫn thủ tục hành nói riêng tỉnh Thái Bình để thúc đẩy hoạt động thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với đặc thù tỉnh - Tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động Đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động Đây thủ tục hành mang tính bắt buộc, vừa để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đất đai theo quy hoạch theo pháp luật, để nhà nước quản lý chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đấtvừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất có điều kiện thực quyền người sử dụng đất theo pháp luật Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai, vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Mục đích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý Do vậy, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển quyền sử dụng đất Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường 81 Theo Luật đất đai năm 2013, giao dịch quyền sử dụng đất thực văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tuy vậy, yêu cầu đặt việc thành lập văn phòng đăng ký phải triển khai tốt, phải đạt hiệu thực công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác nhận biến động chủ sử dụng đất Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch thị trường nên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải quan chuyên trách Nhà nước, hoạt động theo pháp luật trở thành trung tâm giao dịch thống thị trường quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Trong thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thực thực nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều không phụ thuộc vào ý muốn người chuyển nhượng, trái với chất giao dịch dân tôn trọng tự do, thống ý bên Mặc dù giao dịch đất đai không Việt Nam mà nhiều nước giới yêu cầu đăng ký giao dịch đất đai phức tạp tài sản khác Các quy định thủ tục hành tiến hành cấp giấy chứng nhận cồng kềnh, phải qua nhiều cấp, phân cấp khơng thích hợp với u cầu thực tế, thủ tục thực liên quan đến nhiều quan, thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu phải qua quan, đơn vị cấp cấp xã thành phố (huyện) là: UBND cấp xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký, phòng Tài nguyên Môi trường, UBND cấp huyện (thành phố), Chi Cục thuế, Kho bạc Nhà nước, phịng Quản lý thị (liên quan đến nhà ở) mà quy định trách nhiệm cấp ngành thiếu cụ thể, đơi cịn chồng chéo gây thời gian thực Ví dụ như: hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận lần đầu Chi nhánh văn phòng đăng ký kiểm tra, xác minh, thẩm định, ký xác nhận đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, luân chuyển hồ sơ kèm theo dự thảo Tờ trình phịng Tài ngun Mơi trường, Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận UBND huyện phịng Tài ngun Môi trường 82 tiếp tục thẩm định, kiểm tra lại toàn hồ sơ Chi nhánh xác nhận đủ điều kiện thực xác nhận văn ngoại trừ dự thảo Tờ trình Chi nhánh chuyển đến gây thời gian, hao phí sức lao động cơng chức, làm gia tăng chi phí quản lý, hành Thực tế đòi hỏi Nhà nước phải quy định lại rõ ràng trách nhiệm cấp, quan chức năng, rút ngắn số khâu, số thủ tục không cần thiết đảm bảo tinh giảm tối đa thủ tục hành đảm bảo tính pháp lý cơng việc Ngồi thủ tục hành cải cách theo chế “một cửa” song nhiều địa phương cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt đô thị Do quản lý nhà nước đất đai số phận mang suy nghĩ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với phát triển yêu cầu kinh tế thị trường Cái gốc cung cách làm việc quan liêu cũ chưa tìm biện pháp hữu hiệu để “cải cách” Việc triển khai thực mơ hình cửa Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phát huy hiệu nhiều điều cần phải bàn tới nhân viên văn phịng đăng ký cơng chức nhà nước, hưởng lương ngân sách Vậy liệu có bảo đảm cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng xây dựng hịm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thỏa đáng, cần có chế tài xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước q trình thược cơng tác thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.2.3 Hình thành phát triển hệ thống thơng tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin 83 quyền sử dụng đất giao dịch liên quan bao gồm thông tin quy hoạch địa thơng tin giá Trước định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai, thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thơng tin đất đai lên tất thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất tỉnh Thái Bình phát triển cách tự phát khơng có đăng ký kinh doanh Đảng ủy, UBND tỉnh Thái Bình cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tổ chức nằm hệ thống có chức nơi diễn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thơng tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ toán cho vay chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị hay công ty giao dịch bất động sản thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều cơng việc khơng thiết phải quan Nhà nước đảm nhiệm, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất 84 KẾT LUẬN CHƢƠNG Quyền sử dụng đất quyền tài sản đặc biệt, nhu cầu sử dụng đất tăng cao giá trị quyền sử dụng đất tăng ngược lại Người sử dụng có quyền người sử dụng đất Trong đó, chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành từ sớm Cùng với phát triển kinh tế xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi Hiện nay, chuyển nhượng đất đai trở thành hình thức giao dịch sôi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất Việt Nam tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn mâu thuẫn, bất cập, hạn chế Kết nghiên cứu chương Luận văn tác giả mạnh dạn đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 85 KẾT LUẬN Cùng với trình đổi kinh tế đất nước, Pháp luật dân luật chuyên ngành có liên quan bước xây dựng hoàn thiện qua thời kỳ dựa nguyên tắc phục vụ cho việc quản lý điều hành kinh tế quốc dân ngày tiến theo mục tiêu phát triển đất nước Việc nghiên cứu toàn diện vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Pháp luật Việt Nam hành đánh giá thực tiễn áp dụng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Kết nghiên cứu đề tài khái quát hệ thống hóa sở lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Phân tích sở để làm sáng tỏ điều kiện, thủ tục, hồ sơ, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đề xuất quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Tuy nhiên trình độ cịn hạn chế nên nội dung trình bày luận văn chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong muốn nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo bạn học viên 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2015 Bô ̣ Tư pháp (2015), Những nội dung bản của Phầ n thứ ba “Nghiã vụ và hợp đồ ng” – Dự thảo BLDS (sửa đổ i ) (Nguồ n: Hô ̣i thảo “Góp ý về chế đinh ̣ hơ ̣p đồ ng Dự thảo BLDS (sửa đổ i)” tổ chức ngày 18/3/2015 Khách sạn Fortuna Hà Nội USAID, Bô ̣ Tư Pháp và VIAC tổ chức) Đa ̣i ho ̣c L ̣t Hà Nơ ̣i (2013), Giáo trình Luật Dân (Tập 2), NXB CAND Đa ̣i ho ̣c L ̣t Hà Nơ ̣i (2013), Giáo trình Luật Đất đai, NXB CAND Đỗ Văn Đại (2010), Luật hợp đồ ng Viê ̣t Nam : án và bình luận bản án , NXB Chính tri ̣quố c gia Đỗ Văn Đại (2013), Hình thức bắt buộc hợp đồng pháp luật dân Việt Nam, Tạp chí Luật học số 2/ 2013 Đỗ Văn Đại (2015), Điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi, tham luận Hội thảo chế định hợp đồng Dự thảo BLDS (sđ), ngày 18/3/2015 Dương Đăng Huệ (2014), Những hạn chế, bất cập Phần thứ hai “Tài sản quyền sở hữu” BLDS 2005 nội dung Dự thảo BLDS (sđ), Báo cáo Bộ Tư pháp gửi UBPL Quốc hội Hà Văn Tiến (2010), Luận văn thạc sĩ Luật học “HĐCNQSDĐ theo quy định pháp luật dân Việt Nam”, ĐH Luật Hà Nội 10 Hiến pháp năm 2013 11 Hoàng Phê (chủ biên) (1996), Từ điể n Tiế ng Viê ̣t, NXB Đà Nẵng 12 Lê Hồng Hạnh (2015), Sử dụng khái niệm quyền tài sản thay cho vật quyền dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi), Tạp chí Nhà nước pháp luật số 4/2015 13 Lê Minh Hùng (2010), Luâ ̣n án tiến sĩ “ Hiê ̣u lực của hợp đồ ng theo quy ̣nh pháp luật Việt Nam”, Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Thành phố Hồ Chí Minh 14 Luật Đất đai năm 2013 15 Báo cáo tổng kết năm 2016 phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình 87 16 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2011), Đại từ điể n Tiế ng Viê ̣t (tái lần thứ 12), NXB Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Thành phố Hồ Chí Minh 17 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Luận án tiến sĩ Luật học “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Đại học Luật Hà Nội 18 Nguyễn Thùy Trang (2016), Hoàn thiện số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở”, đăng Tạp chí Dân chủ pháp luật điện tử ngày 31/3/2016 19 Nguyễn Thùy Trang (2016), Hợp đồng quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2015, Tạp chí Luật học số 7/2016 20 Nguyễn Thùy Trang (2016), Quyền sử dụng đất – Một số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/2016 21 Nguyễn Viết Tuấn (2006), Luận văn thạc sĩ Luật học “HĐCNQSDĐ theo quy định pháp luật dân Việt Nam”, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 22 Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các trang thông tin điện tử 23 http://moj.gov.vn/thihanhan/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?ItemID=171 24 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=102 25 http://tndmt.huaf.edu.vn/index.php/vi/news/NCKH-HOP-TAC-QUOCTE/Ban-luan-ve-khai-niem-Dat-va-Quan-ly-dat-dai-117/ 26 http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/NghiencuuTraodoi/2012/17766/Luat-Dat-dai-nam-2003-Nhung-van-de-dat-ra-tu.aspx 27 https:/sotnmt.thaibinh.gov.vn/ ... trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Chương 3: Phương hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng. .. dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng xuất phát từ thực tiễn việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Tuy nhiên... luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Chương 3: Phương hướng, giải pháp