Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thực tiễn áp dụng tại tỉnh bình dương

Trang 10 cách là chủ thể sử dụng đất hợp pháp thì người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn….. Thứ hai,

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

TRẦN KIẾN QUỐC

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

BÌNH DƯƠNG – Năm 2023

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

TRẦN KIẾN QUỐC

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN HOÀNG THAO

BÌNH DƯƠNG – Năm 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương” này là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tác giả Các số liệu khoa học, kết

quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Bình Dương, ngày …… tháng……năm 2023

Tác giả luận văn

Trần Kiến Quốc

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài luận văn “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương” Bên cạnh những nỗ

lực của bản thân tác giả xin trân trọng cảm ơn các Thầy, Cô trong Viện đào tạo sau đại học của trường Đại học Thủ Dầu Một đã giúp tác giả trau dồi kiến thức chuyên ngành trong suốt thời gian học tập tại trường Đặc biệt là sự hướng dẫn, giúp đỡ của Thầy TS Nguyễn Hoàng Thao đã giúp tác giả hoàn chỉnh bài luận văn được tốt nhất

Trong quá trình làm bài luận văn thạc sĩ, tác giả cảm thấy rằng mình đã học tập và trải nghiệm được nhiều điều vô cùng hữu ích Từ đó để tác giả học hỏi và rút kinh nghiệm cho những bài luận sau và xa hơn là trong quá trình làm việc sau này của mình

Bài luận văn của tác giả sẽ không thể tránh được những hạn chế, thiếu sót Rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và nhận xét chân thành từ quý Thầy, Cô

Xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn thực hiện đề tài 1

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

2.3 Câu hỏi nghiên cứu 3

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

4.1 Đối tượng nghiên cứu 8

4.2 Phạm vi nghiên cứu 8

5 Phương pháp nghiên cứu 8

6 Đóng góp khoa học và thực tiễn của luận văn 9

7 Bố cục của luận văn 9

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 10

1.1 Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 10

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về đất nông nghiệp 10

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất nông nghiệp 15

1.1.3 Khái niệm và đặc trưng pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 21

1.2 Tổng quan pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 26

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 26

1.2.2 Hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 29

Kết luận Chương 1 34 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BINH DƯƠNG 35 2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 35

2.1.1 Quy định pháp luật về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 35 2.1.2 Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 43 2.1.3 Quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp 47 2.1.4 Quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 52

2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương 56

2.2.1 Tổng quan về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương 56 2.2.2 Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Tỉnh Bình Dương 60 2.2.3 Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Tỉnh Bình Dương 63

Kết luận Chương 2 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 67 3.1 Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp 67

3.1.1 Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp 67 3.1.2 Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 70

3.1.3 Quy định pháp luật về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp 71

3.1.4 Quy định pháp luật về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 73

3.1.5 Quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 74

3.2 Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương 76

3.2.1 Đẩy mạnh hoạt động phổ biến pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất 76

3.2.2 Tăng cường công tác thống kê và kiểm sát các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các tổ chức hành nghề công chứng và thừa phát lại… 77

3.2.3 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai 78

Kết luận Chương 3 81

KẾT LUẬN CHUNG 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; đây cũng là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với người sử dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống Việc sử dụng đất đúng mục đích, tối ưu giá trị kinh tế mang tính sống còn đối với sự phát triển kinh tế và xã hội

Chính vì lẽ đó, Nhà nước ta đã phân loại đất theo nhiều mục đích sử dụng khác nhau cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất Trong đó, diện tích đất nông nghiệp tại Việt Nam hiện nay vẫn chiếm một tỉ lệ rất cao so với phần còn lại (Theo Quyết định

số 2098/QĐ-BTNMT ngày 13 tháng 11 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và

Môi trường về Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2018, tính

đến ngày 31/12/2018, diện tích đất nông nghiệp là 27.289.454 ha, tương đương 82.4% diện tích tự nhiên của Việt Nam và Quyết định số 719/QĐ-BTNMT ngày 24 tháng 03

năm 2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Phê duyệt và công bố kết quả thống

kê diện tích đất đai năm 2021, tính đến ngày 31/12/2021, diện tích đất nông nghiệp là 27.994.319 ha/ 33.134.480 ha diện tích đất tự nhiên, chiếm khoảng 84.48% diện tích

tự nhiên của Việt Nam)

Điều đó cho thấy mặc dù Đảng và Nhà nước đang định hướng nền kinh tế đất nước theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, thì nông nghiệp vẫn giữ vai trò quan trọng không thể thiếu Hiện nay, nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nền kinh tế (Theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2020 của Tổng cục Thống

kê, năm 2020, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 14,85% trong cơ cấu kinh tế Việt Nam, tăng 0,89% so với năm 2019)

Hệ thống pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Ban chấp hánh Trung ương Đảng khóa XIII đã tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu Do đó, việc khai thác loại tài sản này được thực hiện thông qua cơ chế trao quyền sử dụng đất Với tư

cách là chủ thể sử dụng đất hợp pháp thì người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…) Trong đó, phức tạp nhất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là một trong các quyền năng chủ yếu của chủ thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai Đến thời điểm hiện tại, mặc dù quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã dần được hoàn thiện, xây dựng tương đối đầy đủ; tuy nhiên việc áp dụng pháp luật trên thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc

Với tầm quan trọng của nền kinh tế nông nghiệp, việc một chủ thể muốn chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đều phải tuân thủ những điều kiện luật định chặt chẽ về mặt trình tự, thủ tục cũng như yêu cầu đối với chủ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng, đây là nội dung quan trọng nhất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng còn nhiều bất cập, không đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, việc

phân bổ đất còn manh mún, thiếu tập trung; nhiều chủ thể “lách luật” để thâu tóm,

đầu cơ đất nông nghiệp nhưng sử dụng sai mục đích hoặc đầu tư kiếm lời Một trong những nguyên nhân căn bản là do các quy định của pháp luật chưa khả thi, một số vấn

đề luật bỏ ngỏ hoặc thiếu thống nhất

Trước những bất cập nêu trên, thì việc xây dựng hoàn thiện khung pháp lý về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ngày càng đặt ra nhiều hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn cần giải quyết Từ tất cả các lý do nêu trên, tác giả

đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn tại áp dụng tại tỉnh Bình Dương” để làm luận văn

thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật kinh tế

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận

và quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương Qua đó, đề xuất

một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian tới

sử dụng đất nông nghiệp

Thứ ba, phân tích và đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương Từ đó, chỉ ra những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật

Thứ tư, từ những nền tảng lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng áp dụng pháp luật đã phân tích ở trên, đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.3 Câu hỏi nghiên cứu

1/ Những vấn đề lý luận về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở tỉnh Bình Dương có đặc trưng gì?

2/ Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm

có những nội dung gì? Có hạn chế và bất cập gì?

3/ Thực tiễn tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương những năm gần đây như thế nào? Có vướng mắc gì?

4/ Cần phải có những giải pháp gì để khắc phục những bất cập, vướng mắc góp phần hoàn thiện pháp luật?

5/ Để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương cần phải làm gì?

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Ở nước ta, quyền sử dụng đất (QSDĐ) vừa là một khái niệm pháp lý, vừa là một khái niệm kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ là việc người SDĐ chuyển giao QSĐD của mình một cách hoàn toàn cho người khác để đổi lấy một khoản tiền Hình thức này mang tính chất mua bán Chính vì vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức giao dịch phổ biến nhất hiện nay trên thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta so với các hình thức giao dịch khác như cho thuê, góp vốn, thế chấp, …

Trong khoa học pháp lý Việt Nam trong những năm qua, đã có các công trình nghiên cứu, bài viết liên quan trực tiếp, gián tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được công bố trên các tạp chí khoa học, báo cáo tổng kết, đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, sách được xuất bản hoặc đăng tải trên các trang thông tin điện tử Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu:

- Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng

đất Việt Nam”, NXB Hồng Đức Công trình được hoàn thành dựa trên Luận án tiến sĩ

luật học: “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng và hướng hoàn

thiện” của Lưu Quốc Thái năm 2009 Công trình được xác định là công trình khoa

học đầu tiên nghiên cứu một cách toàn diện và tổng thể vấn đề lý luận và các nôị dung

cơ bản của pháp luật hiện hành về thị trường QSDĐ Trong công trình này, QSDĐ được xác định như sau:

QSDĐ là một loại quyền tài sản Quyền tài sản này không chỉ dừng lại ở quyền được khai thác những thuộc tính có ích của đất mà còn bao hàm quyền được giao dịch

nó như giao dịch các loại tài sản hữu hình Đây chính là yếu tố làm cho QSDĐ có điểm gần giống với quyền sở hữu đất đai Việc thực hiện hành vi giao dịch QSDĐ của

người SDĐ được pháp luật quy định hầu như tương đương hay gần gũi với quyền định đoạt của chủ sở hữu Khái niệm này đã chỉ ra QSDĐ đã trở thành quyền sở hữu đất đai

về thực tế

- Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp

luật Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật Trong công trình này tác giả đã xác

định quyền sử dụng đất dưới 02 khía cạnh:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu -

Nhà nước đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai

Thứ hai, quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất

phải có giá trị Giá trị của quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất Quyền sử dụng đất và đất là hai loại tài sản không thể tách rời Vì vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại bất động sản

Quan điểm này được tiếp cận dựa trên việc QSDĐ theo pháp luật Việt Nam đã tạo ra một khái niệm sỡ hữu kép đối với đất đai, ở đó quyền sở hữu của toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện, còn QSDĐ thuộc về sở hữu của người SDĐ

- Nguyễn Thùy Trang (2015), “Cần làm rõ hơn một số vấn đề lý luận liên

quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật

điện tử Trong công trình này, QSDĐ được xác định là quyền phái sinh của quyền

sở hữu đất Các chủ thể sử dụng đất được chủ sở hữu trao quyền năng cụ thể, trong một số trường hợp, quyền sử dụng đất có sự “hóa thân” vào quyền sở hữu đất Với các cách tiếp cận trên, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở nhiều nước trên thế giới và quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang có sự tiệm cận rất gần nhau, giao dịch thể hiện rõ nét nhất sự tương đồng này chính là giao dịch “chuyển nhượng quyền

sử dụng đất”

Tác giả kết luận, QSDĐ trong hệ thống pháp luật nước ta vừa là một bộ phận của quyền sở hữu, vừa là tài sản, đối tượng của giao dịch dân sự

- Nguyễn Thi ̣Nắng Mai (2011), Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về

thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt

Nam” Tác giả xác định rằngkhái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước

ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước quy định điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Theo đó, tác giả cho rằng:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) và nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định

- Nguyễn Thùy Trang (2017), Luận án tiến sĩ luật học “Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam” Đây là

công trình khoa học đầu tiên dưới cấp độ Luận án tiến sĩ luật học nghiên cứu một cách toàn diện và tổng thể nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở So với các loại đất khác như đất thương mại dịch vụ, đất trồng cây lâu năm, đất lúa… thì đất ở là loại tài sản “phổ biến” được đưa vào lưu thông trên thị trường quyền sử dụng đất Thực tiễn cho thấy, đa phần các giao dịch về quyền sử dụng đất đều được các chủ thể thực hiện với loại đất này

Trên cơ sở phân tích các khái niệm: Đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng Luận án đã xây dựng khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và chủ thể khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất, đất và quyền

sử dụng đất được chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất”

- Nguyễn Hoài Nam (2013), Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” Trong luận

văn này tác giả đã nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự phổ biến và điển hình trong hoạt động giao lưu dân sự Tác giả

luận văn nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là hợp

đồng mua bán tài sản, vì vậy có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng này Do đó, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, Luận văn đã đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Qua các công trình nghiên cứu đã nêu ở trên, các công trình này đã đánh giá cơ bản, toàn diện các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Chính vì vậy, luận văn tiếp tục

kế thừa những nội dung mà các công trình nghiên cứu trên để tiếp tục nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận diện những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, từ đó kiến nghị những giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Thứ nhất, cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất nông nghiệp và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ hai, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (Luật Đất đai năm 2013; BLDS năm 2015; Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai năm 2013…);

Thứ ba, một số hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có tranh chấp được Toà án nhân dân các cấp trên địa bàn tỉnh Bình Dương giải quyết

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Trên địa bàn tỉnh Bình Dương

- Về thời gian nghiên cứu: Giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2021

- Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương

5 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn như sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Đây là phương pháp được sử dụng xuyên suốt trong Chương 1 của Luận văn để đưa ra những phân tích, đánh giá nhằm luận giải cho các khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Phương pháp nghiên cứu điển hình: Đây là phương pháp được sử dụng xuyên suốt trong Chương 2 của Luận văn, đặc biệt trong nội dung phân tích về thực trạng pháp luật và các tình huống nhằm đưa ra những nhận định, đánh giá về sự phù hợp hoặc chưa phù hợp khi áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ việc cụ thể

- Phương pháp hệ thống hóa: Đây là phương pháp được sử dụng xuyên xuốt trong Chương 3 của Luận văn để đưa ra những phân tích, đánh giá nhằm luận giải cho các đề xuất kiến nghị giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

6 Đóng góp khoa học và thực tiễn của luận văn

Thứ nhất, luận văn đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ hai, luận văn đã chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc, những rào cản đã và đang hiện hữu trong đời sống thực tế khi các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp gặp phải

Thứ ba, luận văn đã đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đảm bảo các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp được vận hành thuận lợi, ít tốn kém, giảm thiểu rủi ro, minh bạch, khách quan, chính quy và công khai hóa

Thứ tư, luận văn có thể được sử dụng là tài liệu tham khảo cho cơ quan quản

lý nhà nước về đất đai và tài liệu học tập cho sinh viên, học viên chuyên ngành luật, quản lý đất đai tại các cơ sở đào tạo

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Danh mục viết tắt, phần chính của luận văn có 03 chương và những nội dung cơ bản sau:

Chương 1: Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chương 2: Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nông nghiệp và thực trạng áp dụng trên địa bàn Tỉnh Bình Dương

Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1 Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về đất nông nghiệp

1.1.1.1 Khái niệm về đất nông nghiệp

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng đối với đời sống của con người cũng như toàn xã hội Đất đai không những là địa bàn sinh sống của con người

mà còn là tư liệu sản xuất đặc biệt Đất đai là nơi để xây dựng nhà cửa, là nơi để tạo ra của cải vật chất phục vụ cho đời sống của con người cũng như nuôi sống toàn xã hội

Để tồn tại và phát triển, con người cần phải thỏa mãn được các nhu cầu, mà trước hết

là các nhu cầu thiết yếu nhất của mình đó chính là lương thực, thực phẩm để duy trì sự sống Như vậy, từ thời xa xưa con người đã biết coi trọng giá trị của đất đai Ở Việt Nam, với tổng diện tích đất hơn 33 triệu ha được chia thành nhiều loại đất khác nhau căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng, đất nông nghiệp là một trong các loại đất nằm trong vốn đất đai thống nhất của quốc gia1

Theo Từ điển Luật học: “Đất nông nghiệp: Tổng thể các loại đất được xác định

là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt và chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ2”

Trong LĐĐ năm 1993, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 6 loại bao gồm: Đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng Tại Điều 42 LĐĐ năm 1993 quy định về đất nông nghiệp: “Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp”

1 Trần Văn Phòng (2012), Đất nông nghiệp và sử dụng đất nông nghiệp, Tạp chí Tài nguyên và môi trường, Số 7(141), tr.14-17

2 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp,

Hà Nội, tr.91

Theo sự phân loại này đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp được tách riêng thành hai loại đất nằm trong sáu loại đất thuộc vốn đất quốc gia và được định nghĩa theo Điều 42 và Điều 43 của LĐĐ năm 1993 Tuy nhiên, sự phân loại này dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn

sử dụng đất dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch

về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai Theo quy định này thì đất nông nghiệp chủ yếu dùng để sản xuất nông nghiệp hoặc thực hiện nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp Quan niệm này hiện nay không còn phù hợp trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam khi đất nông nghiệp

có thể dùng để góp vốn kinh doanh vào các lĩnh vực như trang trại kết hợp giữa nông lâm ngư nghiệp trong việc phát triển kinh tế Điều này cho thấy sự cứng nhắc và quan niệm theo nghĩa “hẹp” của LĐĐ năm 1993 về đất nông nghiệp

LĐĐ năm 2003 đã khắc phục những hạn chế đó, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất nên chia đất đai thành ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Như vậy, ở đây đã mở rộng khái niệm đất nông nghiệp với tên gọi “nhóm đất nông nghiệp” thay cho “đất nông nghiệp” trước đây Theo quy định LĐĐ năm

2003 có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu

bổ bảo vệ rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp Theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 LĐĐ năm 2003 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích trồng các cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn, đất trồng các cây lâu năm có giá trị kinh tế

cao như dừa, cam, chanh, bưởi…diện tích mặt nước để nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trong đó có đất rừng tự nhiên và đất trồng rừng

Sự phân loại này hoàn toàn khác so với LĐĐ năm 1993, ở đây đã có sự mở rộng và phù hợp hơn với thực tiễn, có sự đan xen giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, đất làm muối và nuôi trồng thủy sản Quy định này vừa tạo điều kiện thuận lợi cho việc thống nhất quản lý đất đai từ các cơ quan quản lý ở trung ương cũng như các địa phương trong việc kiểm tra, giám sát quá trình khai thác, sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân Đồng thời cũng phù hợp với thực tiễn sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân bởi không có hộ gia đình nào chỉ sử dụng một loại đất duy nhất như đất trồng lúa, đất rừng mà bao giờ họ cũng sử dụng xen kẽ, kết hợp giữa các loại đất khác nhau như: Trồng lúa, trồng hoa màu, trồng rừng kể cả việc nuôi trồng thủy sản Việc kết hợp sử dụng nhiều loại đất này mang tính tất yếu khách quan, là nhu cầu thiết thực của các hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sản xuất để nâng cao đời sống của mình

Sự kết hợp này hoàn toàn phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước đó là khuyến khích sản xuất nông nghiệp theo mô hình trang trại kết hợp nông - lâm - ngư - nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào quá trình sản xuất hàng hóa, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của mình.3

LĐĐ năm 2013 chia đất đai làm 3 loại cũng gần giống với LĐĐ năm 2003 đó là: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Tuy nhiên tại Khoản 1 Điều 10 LĐĐ năm 2013 quy định rõ nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản

3 Đinh Thị Nga (2017), Các hình thức tích tụ, tập trung đất nông nghiệp: Yêu cầu đổi mới phương thức quản lý, Tạp chí Tài chính, Kỳ 1, tr 46 - 49

cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

Về cơ bản, cách hiểu đất nông nghiệp theo LĐĐ năm 2013 không có nhiều điểm khác biệt so với LĐĐ năm 2003 LĐĐ năm 2013 không chỉ ra đất trồng cỏ là một loại đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm mà gộp loại đất này chung vào loại đất trồng cây hằng năm khác, vì loại đất này không phổ biến và có chế độ quản lý như các loại đất trồng cây hằng năm khác Đặc biệt tránh cách hiểu hạn hẹp không bao quát được hết các loại đất nông nghiệp, gây thiệt thòi cho người dân khi tiến hành bồi thường cũng như giải quyết các chế độ, chính sách liên quan đến nó LĐĐ năm 2013 luật hóa quy định về đất nông nghiệp khác Theo đó, cách hiểu đất nông nghiệp khác không còn mang nặng ảnh hưởng về mặt địa lý, đó không chỉ là các loại đất chỉ có ở nông thôn mà còn là đất xây dựng công trình để trồng trọt, chăn nuôi ở cả đô thị và nông thôn Ngoài ra, theo LĐĐ năm 2013 đất xây dựng không để trồng trọt, chăn nuôi trong các trạm, trại nghiên cứu và cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; nhà kho của dân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp đồng thời thêm đất trồng hoa, cây cảnh cũng không còn được coi là đất nông nghiệp khác

Với các loại ĐNN theo quy định tại Điều 10 LĐĐ năm 2013, có thể hiểu một

cách chung nhất về ĐNN theo quy định pháp luật hiện hành qua khái niệm sau: “Đất

nông nghiệp bao gồm tổng thể các loại đất, có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách

là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, trồng rừng; khoanh nuôi tu bổ, bảo vệ rừng; bảo vệ môi trường sinh thái; nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp”

1.1.1.2 Đặc điểm về đất nông nghiệp

Thứ nhất, đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối và nuôi trồng thủy sản

Đây là đặc điểm quan trọng phân biệt đất nông nghiệp với đất phi nông nghiệp Không thể tiến hành sản xuất nông nghiệp nếu không có đất nông nghiệp Đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất sử dụng trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp Có loại

đất nông nghiệp sử dụng vào quá trình sản xuất nông nghiệp nhưng cũng có loại đất không sử dụng cho mục đích kinh doanh nhưng nó là địa bàn để tạo ra các sản phẩm nông nghiệp Có loại đất dùng để trồng cây ngắn ngày nhưng cũng có loại đất nông nghiệp dùng để trồng các loại cây lâu năm Có loại đất nông nghiệp ban đầu dùng để trồng lúa, hoa màu, trồng các loại cây lâu năm nhưng trong quá trình sử dụng các hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp như làm nhà ở, công trình xây dựng…Trong trường hợp này việc nghiên cứu đất nông nghiệp với mục đích chủ yếu

là sản xuất nông nghiệp sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định nguồn gốc đất, loại đất để có chính sách bồi thường, hỗ trợ một cách phù hợp

Thứ hai, đối tượng sản xuất của đất nông nghiệp là các cây trồng, vật nuôi hoặc các công trình nghiên cứu liên quan đến sản xuất nông nghiệp và thường có tính mùa vụ

Đối tượng của sản xuất nông nghiệp là các sinh vật, các cơ thể sống Chúng sinh trưởng và phát triển theo các quy luật sinh học và chịu tác động rất lớn của quy luật tự nhiên Vì vậy, việc hiểu biết và tôn trọng các quy luật sinh học, quy luật tự nhiên là một đòi hỏi quan trọng trong quá trình sản xuất nông nghiệp Cây trồng và vật nuôi với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt được sản xuất trong bản thân đất nông nghiệp bằng cách sử dụng trực tiếp sản phẩm thu được ở chu trình sản xuất trước làm

tư liệu sản xuất cho chu trình sản xuất sau

Thứ ba, đất nông nghiệp là loại đất mà giá trị sử dụng phụ thuộc vào chất lượng đất đai, độ phì nhiêu của đất4

Đất nông nghiệp được sử dụng làm tư liệu sản xuất nên giá trị của nó phụ thuộc vào chất lượng đất, các yếu tố nông, lý hóa và thổ nhưỡng như độ phì nhiêu, tầng dày của lớp đất mặt, độ PH…Độ phì là thuộc tính tự nhiên của đất nông nghiệp nó quyết định chất lượng đất Trong quá trình sử dụng, độ màu mở của đất nông nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi phụ thuộc vào chủ thể sử dụng Chất lượng đất nông nghiệp là một trong những nhân tố quyết định năng suất cây trồng, vật nuôi cao hay thấp Vì vậy, các quy định của pháp luật hiện hành về kế hoạch SDĐ, chuyển mục đích sử

4 Lê Văn Trung (2018), Vấn đề quyền sở hữu đất nông nghiệp trong pháp luật đất đai ở Việt Nam, Tạp chí Nghề luật, Số 3, tr 34-40

dụng đất, các trường hợp thu hồi đất đối với đất nông nghiệp có giá trị cao được Nhà nước quy định hết sức nghiêm ngặt và hạn chế thu hồi để đảm bảo an ninh lương thực của quốc gia cũng như đảm bảo đời sống của người nông dân

Thứ tư, đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất có thể kết hợp sử dụng đan xen trên một thửa đất Vì vậy, đất nông nghiệp rất đa dạng, có tính năng sử dụng linh hoạt,

có thể tích tụ, tập trung ở quy mô lớn

Thứ năm, chủ thể quản lý, khai thác, sử dụng đất nông nghiệp là các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, Nhà nước Trong đó người trực tiếp khai thác, sử dụng đất nông nghiệp là các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; người quản lý đất nông nghiệp là Nhà nước

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.1.2.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất nông nghiệp

Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thủy, quyền sử dụng là một bộ phận của quyền sở hữu5 Chủ sở hữu có thể thực hiện QSDĐ hoặc chuyển QSDĐ cho chủ thể khác Quyền sử dụng được hiểu là quyền quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại6 Người sử dụng tác động trực tiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của người khác để hưởng lợi ích do tài sản tạo ra Đối với đất đai, người SDĐ khai thác trong quá trình kinh doanh sản xuất để đem lại các giá trị kinh tế cho mình Khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất kinh doanh, Nhà nước cho phép người SDĐ định đoạt QSDĐ của mình bằng các phương thức khác nhau như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ 7 Ngươi SDĐ có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê vvv Việc quản lý đất đai được thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác Trong việc khai thác và SDĐ của mình, người SDĐ quản lý để khai thác công dụng của từng loại đất đai theo quy định của pháp luật

5 Phạm Văn Võ (2012), “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai”, Nxb Lao động, tr.21

6 Hoàng Thế Liên (2010), “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 Tập 1”, Nxb Chính trị Quốc gia,

7 Khoản 1, Điều 167 LĐĐ năm 2013

Như vậy có thể thấy, QSDĐ không chỉ là một quyền năng thông thường của chủ sở hữu tài sản mà nó là một loại tài sản Khi còn trong tay Nhà nước, QSDĐ chỉ là một trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi đã chuyển giao cho người SDĐ thì QSDĐ được chuyển hóa thành một loại tài sản đặc biệt Đây là yêu cầu khách quan cho việc thị trường hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường, khi mà người SDĐ không trực tiếp có quyền sở hữu đất đai và người sở hữu đất đai lại không trực tiếp sử dụng đất8 Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành là không chỉ dừng lại ở việc chỉ được sử dụng mà QSDĐ phải được coi là tổng thể không thể tách rời với các quyền của người SDĐ theo quy định của pháp luật đất đai Tổng thể này làm cho QSDĐ trở thành một tài sản đặc biệt có thể được chuyển dịch giữa những người SDĐ với nhau mà thông qua đó có thể làm thay đổi chủ thể chiếm hữu và sử dụng đất đai Theo tác giả, QSDĐ được xem xét dưới hai góc độ

(i) Dưới góc độ kinh tế thì QSDĐ là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các

tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất

(ii) Dưới góc độ pháp lý thì QSDĐ là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người

sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất;

Theo PLVN thì nội dung của QSDĐ không chỉ nằm ở việc người được giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vvv; người SDĐ không những trực tiếp sử dụng đất đai để thu lợi mà còn có thể thông qua việc chuyển QSDĐ từ mình sang người khác để đạt được lợi ích kinh tế

Từ các phân tích trên và trên cơ sở kết hợp khái niệm về “đất nông nghiệp” theo tác giả có thể hiểu: “Quyền sử dụng đất nông nghiệp là các quyền năng cụ thể mà người sử dụng đất nông nghiệp được phép thực hiện đối với thửa đất nông nghiệp thuộc quyền sử dụng của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai, quyền chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua các giao dịch hợp pháp”

8 Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nxb Hồng Đức, tr.30

1.1.2.2 Đặc điểm về quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, quyền sử dụng đất nông nghiệp là một trong những nội dung của

quyền sở hữu tài sản là đất đai

Với tư cách là một quyền năng của quyền sở hữu đất đai: Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền tác động trực tiếp vào đất để khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức của đất Trong pháp luật một số nước, có sự phân biệt giữa quyền bề mặt (surface rights)

và quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất, quyền đối với khoảng không Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là toàn bộ quyền của chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu trao quyền đối với bề mặt đất, quyền này không bao gồm các quyền khai thác các tài nguyên trong lòng đất và khoảng không9 Ngoài ra, có tác giả phân biệt giữa land use - sử dụng đất và land cover - chiếm giữ bề mặt đất Theo định nghĩa của Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc, sử dụng đất được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó Việc

sử dụng đất thể hiện hai nội dung:

i) Các hoạt động của con người tác động vào bề mặt đất;

ii) Sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt mặt đất, nhằm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với môi trường10

Hay nói cách khác, khái niệm đất bị sử dụng được hiểu là đất đó đã có sự tác động khai thác, cải tạo của con người Còn khái niệm chiếm giữ bề mặt mặt đất, theo System of Economic and Environmental Accounts (SEEA) (Hệ thống tính toán môi trường và kinh tế của Liên Hợp Quốc), được hiểu là sự tồn tại của các thực thể hữu hình trên bề mặt mặt đất Các thực thể này có thể được tạo ra bởi con người hoặc tự nhiên Tuy nhiên, cách phân chia trên chỉ mang tính tương đối, vì trong một số trường hợp thì việc chiếm giữ bề mặt đất đã bao hàm cả việc sử dụng đất Việc sử dụng đất có thể được thể hiện dưới các dạng chiếm giữ bề mặt đất khác nhau, ví dụ việc xây dựng các bãi cát nhân tạo, đất trồng rừng11

9 Robert D Brain, Contract - Quick Review, 6th Edition, West Group, New York, 1999, p 275

10 Richard Stone, Ewan McKendrick, Contract aw, 4th Ed., Macmillan, London, 2000, tr 302

11 R.B Lake, etter of content: a Comparative examination under English, U.S, French, and West German Law, tr.18

Liên quan đến hoạt động khai thác, sử dụng đất, Điều 262 Chương 17, BLDS năm 1997 (sửa đổi, bổ sung vào các năm 1999, 2001, 2002, 2003) pháp luật Liên bang Nga quy định Quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng với lớp bề mặt mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặt trong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó Chủ sở hữu đất được quyền sử dụng đất theo ý muốn của mình, quyền sử dụng này bao hàm cả quyền đối với khoảng không và dưới lòng đất theo chiều thẳng đứng, trừ các quy định khác trong luật về tài nguyên khoáng sản và

sử dụng không gian, đồng thời quyền đó không ảnh hưởng đến quyền của những người khác12 Như vậy, quy định về hoạt động khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga đã có mở rộng hơn so với quan niệm về quyền bề mặt – surface rights đã phân tích ở phần trên Mặc dù vậy, quyền khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga cũng phân biệt với quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất Quy định này có nhiều điểm tương đồng với pháp luật Việt Nam về quyền của người sử dụng đất trong hoạt động khai thác, sử dụng đất

Thứ hai, quyền sử dụng đất nông nghiệp là vật quyền

Vật quyền có nguồn gốc từ luật học La Mã, được chia thành 2 loại là (1) quyền sở hữu và (2) các loại vật quyền khác (mà các nước gọi là vật quyền hạn chế) để phân biệt với quyền sở hữu với tư cách là vật quyền đầy đủ, trọn vẹn Có nhiều điểm khác nhau về các loại vật quyền hạn chế, nhưng đều có chung các đặc điểm sau đây: (i) Đều có tính phái sinh từ một quyền sở hữu nào đó; (ii) Nội dung của các vật quyền khác ngoài quyền sở hữu luôn mang tính không đầy đủ, không trọn vẹn, chính vì vậy người ta gọi các quyền này là vật quyền hạn chế13 Trong quá trình dự thảo BLDS sửa đổi, bổ sung 2015, các chuyên gia cũng đưa ra các ý kiến đề xuất xây dựng khái niệm vật quyền thay vì quy định tài sản và quyền sở hữu trong BLDS 2005, bởi lý do: trong xã hội hiện đại, trước yêu cầu phải khai thác tiết kiệm và hiệu quả mọi tài sản trong xã hội, nên các vật quyền khác ngoài quyền sở hữu luôn được các Nhà nước quan tâm, ghi nhận và bảo vệ Đặc biệt, ở Việt Nam ta, xuất phát từ các đặc thù của chế độ chính trị, kinh tế, đặc biệt là chế

12 MacMillan C.A & R Stone, Elements of the aw of Contract, University of London, London 2004

13 Lynton K Caldwell, Đại học Chicago, “Rights of ownership or rights of use? The need for a new conceptual basis for land use policy”, (1974) đăng trên http://scholarship.law.wm.edu

độ sở hữu toàn dân về một số tài sản đặc biệt (đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản và các tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý) nên đã xuất hiện các tiền

đề kinh tế - xã hội cho việc hình thành các loại vật quyền khác mà nhiều nước trên thế giới không có14 Ví dụ ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng việc khai thác, sử dụng đất đai lại là công việc và nhu cầu của nhiều tổ chức, cá nhân, nên để phát huy vai trò, giá trị của đất đai thì Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể này sử dụng Giao đất thì Nhà nước phải giao quyền đối với đất Quyền này đương nhiên không thể gọi là quyền sở hữu vì theo nguyên tắc từ thời La Mã cổ đại đến nay thì một tài sản chỉ có thể có một quyền sở hữu mà thôi Vậy quyền đó là gì? Ở Việt Nam, quyền đó được gọi là Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một công cụ pháp lý để toàn dân thực hiện quyền

sở hữu của mình về đất đai Đối với đất được giao, người sử dụng đất cũng có một

số quyền năng nhất định và các quyền năng này, tổng hợp lại, được gọi một cách ngắn gọn, chính thức là Quyền sử dụng đất Xét về tính chất thì quyền này có tính phái sinh vì bắt nguồn từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và phụ thuộc vào quyền

sở hữu này15

Việc thừa nhận quyền sử dụng đất là vật quyền sẽ giải quyết được cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất về mặt lý luận mà không cần phải xác định các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Theo đó, quyền sử dụng đất là một loại vật quyền của người sử dụng đất, nó độc lập với vật quyền là quyền sở hữu của Nhà nước và các loại vật quyền liên quan đến quyền sử dụng đất của các chủ thể khác Tuy nhiên, nếu thừa nhận vật quyền thì pháp luật phải giải quyết được vấn đề về tài sản và các giao dịch liên quan đến tài sản và vật quyền nói chung Nếu không, sẽ có thể dẫn đến sự hỗn loạn trong các giao dịch dân sự liên quan đến vật quyền và tài sản

Thứ ba, quyền sử dụng đất nông nghiệp là tài sản

14 Bùi Đăng Hiếu (2015), Góp ý về vật quyền trong Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Tạp chí Luật học Số 10/2015, tr 16 - 22

15 Phạm Văn Tuyết (2015), Quyền sở hữu và các vật quyền khác trong Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), Tạp chí Luật học Số đặc biệt: Góp ý hoàn thiện Dự thảo BLDS (sửa đổi)/2015, tr 92 - 96

Khi thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản, cũng đồng nghĩa với việc phải xác định chủ sở hữu tài sản đó Theo quy định pháp luật nước ta, quyền sở hữu đất chỉ thuộc một chủ thể duy nhất là toàn dân Do vậy, tất cả các quyền liên quan đến đất đều phải xuất phát từ chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu cho phép thông qua đại diện chủ sở hữu là Nhà nước Trường hợp quyền sử dụng đất đã được tách biệt thành tài sản và trở thành đối tượng của giao dịch dân sự, thì việc xác định chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong việc đảm bảo các quyền của người sử dụng đất Pháp luật nước ta không quy định cụ thể về chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tuy nhiên, căn cứ vào các quy định pháp luật về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất, dường như chủ sở hữu đất cũng đồng thời là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất Thông qua sự trao quyền của Nhà nước, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ cụ thể Trong đó, các quyền liên quan đến quyền định đoạt quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, (các quyền của chủ sở hữu) chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định Chúng ta có thể nhận thấy, đối với từng mảnh đất gắn với chủ sử dụng đất cụ thể, có sự hình thành chế độ tài sản kép với hai đối tượng đã hóa thân

và hòa nhập vào nhau, đó là đất đai và quyền sử dụng đất Trường hợp chủ sử dụng

có quyền định đoạt gần như tuyệt đối với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đối với quyền sử dụng đất ở có thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài), thì họ gần như đã là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất trên thực tế

Ví dụ: Trung Quốc, chế độ sở hữu tư về đất đai vốn không được thừa nhận, nhưng trong Hiến pháp (sửa đổi) năm 1988, các quyền sử dụng đất cũng đã được xem xét trên

cơ sở tách khỏi quyền sở hữu và có thể được tư nhân hóa Trung Quốc cũng đã thiết lập một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất với tư cách là tài sản Như vậy, đã có sự tách biệt giữa chủ sở hữu đối với đất và chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất Trên cơ sở này, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của các giao dịch thương mại Đồng thời, quốc gia này cũng thành lập cơ quan quản lý việc thu phí bắt buộc đối với các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất Theo đánh giá của các chuyên gia, sự sửa đổi này đã tạo nên một điểm sáng trong hệ thống pháp luật đất đai Trung Quốc, nâng hiệu quả sử dụng và tạo sự

linh hoạt trong chính sách đất đai, đưa quyền sử dụng đất đến với những người thực sự có nhu cầu sử dụng, tránh tình trạng lãng phí như trước kia16

Xuất phát từ đặc thù về chế độ sử dụng đất ở Việt Nam, khi quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự, tác giả cho rằng việc xem xét quyền sử dụng đất là tài sản và là một đối tượng tách biệt với quyền sở hữu đất đai, thay vì nghiên cứu quyền sử dụng đất với tư cách là một quyền năng trong quyền sở hữu đất

là phù hợp Về cơ bản, chủ sở hữu đất đai có thể đồng thời là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi đất đai được giao cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, nhằm mục đích để ở, phục vụ sinh hoạt và họ có toàn quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, pháp luật nên công nhận quyền sở hữu tư đối với quyền sử dụng đất ở trên cơ sở có sự hạn chế để bảo đảm sự phát triển bền vững của quốc gia và lợi ích cộng đồng

1.1.3 Khái niệm và đặc trưng pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp

1.1.3.1 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ở Việt Nam, việc xuất hiện các định nghĩa khái quát về hợp đồng trong các bộ luật dân giản yếu Nam Kỳ năm 1883, Bộ dân luật Bắc Kỳ năm 1931 và Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã đánh dấu sự hình thành chính thức các khái niệm đầu tiên về hợp đồng trong lịch sử lập pháp nước ta17 Hợp đồng có những tên gọi khác nhau như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước18 Qua các khảo sát trên

có thể thấy định nghĩa hợp đồng đều thể hiện hai vấn đề chủ yếu:

Thứ nhất, sự trao đổi và thống nhất ý chí giữa các bên hay sự thỏa thuận

Thứ hai, việc tạo ra một hệ quả pháp lý từ thoả thuận đó

Bằng các quy định cụ thể các giao dịch về QSDĐ trong LĐĐ năm 2013 hay các văn bản pháp luật khác, nhà nước đã mở rộng quyền SDĐ thành chủ nhân đích

16 Zhenhuan, Yuan (2004), “and use rights in China”, Cornell Real Estate Review số 3/ 2004

17 Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Hợp đồng: Thuật ngữ và khái niệm”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 220, tr.39

18 Ngô Huy Cương (2013), “Giáo trình Luật Hợp đồng Phần chung”, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.10

thực của đất đai mặc dù họ không phải chủ sở hữu Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ

là hình thức giao dịch phổ biến nhất hiện nay Điều này xuất phát từ các lý do sau:

Một là, thông qua giao dịch này, QSDĐ với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt

được phân phối lại theo nhu cầu xã hội;

Hai là, thông qua thị trường này, đất đai có thể tích tụ và tập trung vào tay

những người có nhu cầu và khả năng sản xuất kinh doanh ở quy mô lớn;

Ba là, chuyển nhượng QSDĐ là điều kiện tiên quyết để hình thành và phát triển

thị trường BĐS trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bởi tất cả các BĐS gắn liền với đất đai nên chuyển quyền sở hữu BĐS về nguyên tắc phải chuyển luôn QSDĐ cho chủ sở hữu mới

Chuyển nhượng QSDĐ liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như giao dịch chuyển nhượng, kinh doanh thương mại, đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau (Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự) Vì vậy vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về bản chất của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Có quan điểm cho rằng: Chuyển nhượng QSDĐ về bản chất pháp lý

là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng Dưới khía cạnh kinh tế thì chuyển nhượng QSDĐ là hành vi của chủ SDĐ (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định Đây là giao dịch thuận mua vừa bán mang đầy đủ đặc trưng của quan hệ thị trường19 Quan điểm khác cho rằng: Về bản chất pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng Theo đó, bên có QSDĐ tự nguyện chấm dứt QSDĐ của mình đối với một mảnh đất cụ thể và chuyển giao quyền

sử dụng ấy cho một chủ thể khác; trên cơ sở đó, bên nhận QSDĐ phải bồi hoàn cho bên kia một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ấy20 Theo tác giả, chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh một quan hệ pháp luật

mà trong đó, một bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho bên kia với tư cách là

19 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh bất động sản”, Luận

án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.87

20 Nguyễn Văn Hiến (2017), “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.101

chuyển giao quyền sở hữu một tài sản còn bên kia có nghĩa vụ thanh toán cho bên đã chuyển giao QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ được xác định theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở một diện tích đất nhất định;

Về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Điều 697 BLDS 2005 quy định

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó

bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” Định nghĩa này không nêu được khác biệt giữa giao dịch chuyển nhượng với giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất bởi chưa đề cập đến “tính không hoàn lại của quyền sử dụng đất”

Để giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo tính chất pháp lý thì pháp luật quy định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được thể hiện dưới hình thức hợp đồng Cụ thể, Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của BLDS pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” Việc thực hiện hợp đồng về QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật

có liên quan Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ về bản chất là hợp đồng mua bán quyền tài sản có tính chất đặc thù Đó là việc một bên (chuyển nhượng hay bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên mua hay bên nhận chuyển nhượng) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là QSDĐ nên hợp đồng này gọi là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhưng mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán21

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN về bản chất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất và chỉ khác biệt so với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung

ở đối tượng của hợp đồng Có nghĩa, đối tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chính sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên

21 Nguyễn Văn Hiến (2016), “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, 294, tr 25

trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN so với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Từ các phân tích trên theo tác giả, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và chủ thể khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đất nông nghiệp trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất, đất và quyền sử dụng đất được chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất

và quyền sử dụng đất để nhận được một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận

1.1.3.2 Đặc trưng pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp

đồng song vụ

- Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng tương ứng với bên nhận chuyển nhượng Tuy nhiên,

vì có sự xuất hiện của Nhà nước vừa với vai trò của đại diện chủ sở hữu, đồng thời là

cơ quan quản lý hành chính về đất đai, nên tính chất “song vụ” trong hợp đồng này có một số điểm khác biệt so với hợp đồng mua bán và hợp đồng khác về quyền sử dụng đất, thể hiện trên một số phương diện sau:

- Trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN, bên cạnh việc thực hiện quyền và nghĩa vụ với bên kia, còn có quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đối với Nhà nước (tuân thủ quy định pháp luật về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, các điều kiện chuyển nhượng, thời hạn sử dụng, việc khai thác, sử dụng, xây dựng các công trình trên đất

- Trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung luôn tồn tại ba chủ thể Chủ thể Nhà nước mặc dù không xuất hiện trong hợp đồng nhưng lại có tầm quan trọng và chi phối lớn đối với thỏa thuận của các bên Sự chi phối của Nhà nước thể hiện rõ nét nhất thông qua các quy định của pháp luật và quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cấp GCN QSDĐ, …)22

22 Nông Viết Vỹ (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.38

- Sự thỏa thuận trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là yếu tố quan trọng

để hình thành hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó bị chi phối bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đồng thời là cơ quan quản lý về đất đai Do vậy, sự thỏa thuận của các chủ thể trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bị hạn chế hơn so với các giao dịch mua bán tài sản khác23

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng

có đền bù

Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả cho bên chuyển nhượng là khoản đền bù đối với quyền sử dụng đất Đối với bên nhận chuyển nhượng QSDĐNN, khoản đền bù mà bên này nhận được sẽ bao gồm cả QSDĐNN và mảnh đất gắn với QSDĐNN

Nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ nhận được hai tài sản cùng một lúc và việc khai thác, sử dụng giá trị quyền sử dụng đất sẽ thông qua hoạt động khai thác, sử dụng đất

Xét tính đền bù về giá trị tài sản trong giao dịch về quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường sẽ đạt được cả hai mục tiêu về giá trị (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác) và giá trị sử dụng (trong hoạt động khai thác, sử dụng đất): Một tài sản nói chung sẽ bao gồm giá trị và giá trị sử dụng Đối với các giao dịch mua bán tài sản thông thường, bên bán thường hướng tới giá trị (tiền) và bên mua hướng tới giá trị sử dụng của tài sản Đồng thời, giá trị và giá trị sử dụng thường sẽ giảm dần theo thời gian và tần suất sử dụng Đất và quyền sử dụng đất là tài sản đặc thù, con người không thể tạo ra đất đai, cùng với việc tăng dân số như hiện nay, quỹ đất ngày càng thu hẹp trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng,

do vậy giá trị của đất thường có xu hướng tăng theo thời gian Là tài sản gắn liền với đất

và đời sống, sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình, nên giá trị của quyền sử dụng đất luôn duy trì ở mức cân bằng với nhu cầu thị trường và hầu như không chịu rủi ro rớt giá Do vậy, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng thường sẽ đạt được cả hai mục tiêu về giá trị và giá trị sử dụng

23 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, tr.231

Thứ ba, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng

trọng thức

Đặc trưng này cho phép phân biệt hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật không quy định về hình thức, thủ tục hợp đồng

Vi phạm các điều kiện về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ

vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và thuộc trường hợp vô hiệu Như vậy, đây

là loại hợp đồng thuộc nhóm các điều kiện khắt khe nhất trong số các hợp đồng dân sự theo quy định pháp luật hiện hành, bao gồm các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, thủ tục hợp đồng24

Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN không áp dụng quy định “đơn

phương chấm dứt hợp đồng”

Đây là điểm đặc thù của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, các hợp đồng được pháp luật quy định có hiệu lực vào thời điểm đăng ký nói chung25 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đồng thời là thời điểm ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng, nếu sau thời điểm có hiệu lực mà một bên tự ý chấm dứt hợp đồng, thì các bên phải hoàn trả lại tài sản đã nhận, đồng thời hủy bỏ việc đăng ký hợp đồng Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng không còn hiệu lực hay nói cách khác là hợp đồng bị huỷ bỏ Khác với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng, hợp đồng vẫn được công nhận trên phương diện pháp lý, các bên có nghĩa vụ hoàn tất toàn bộ quyền, nghĩa vụ đã thực hiện tính đến thời điểm chấm dứt hợp đồng, bên có lỗi trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng có trách nhiệm thực hiện các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, ) theo quy định

1.2 Tổng quan pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

24 Đoàn Đức Lương, Nguyễn Thị Hồng Trinh (2019), Những bất cập trong quy định về hình thức và thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất, Tạp chí Toà án nhân dân Số 19, tr 26-29

25 Đoàn Đức Lương, Trần Thị Huệ (2021), Pháp luật hợp đồng trong lĩnh vực dân sự Việt Nam hiện đại, Nxb, CAND, tr.31

1.2.1.1 Khái niệm: Hiện nay ở Việt Nam có hàng trăm triệu thửa đất; hơn 10

triệu hộ nông dân và hàng chục vạn các tổ chức sử dụng đất đang trực tiếp khai thác,

sử dụng và kinh doanh trên đất Trong số đó có rất nhiều các chủ thể có nhu cầu dịch chuyển QSDĐNN của họ cũng như tích tụ đất đai để mở rộng phát triển sản xuất Vì vậy, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐNN từ chủ thể này sang chủ thể khác xuất hiện như một nhu cầu tất yếu khách quan Thông qua quan hệ chuyển nhượng QSDĐNN, rất nhiều những quy luật của kinh tế được thể hiện như: Quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh Chính vì vậy, đòi hỏi phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với loại giao dịch này không chỉ với tư cách là một chủ thể quản lý nền kinh tế - xã hội mà quan trọng hơn Nhà nước phải giữ vai trò là chủ thể sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong cả nước Không chỉ dừng lại là một quan hệ chuyển QSDĐNN phổ biến, cơ bản, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, chuyển nhượng QSDĐNN ngày càng phong phú và phức tạp

Theo tiến trình phát triển của nền kinh tế thị trường, các quan hệ xã hội, trong đó

có quan hệ đất đai phát triển ngày càng nhanh và mạnh ở cả bề rộng lẫn chiều sâu Theo

đó, các giao dịch về QSDĐNN vượt xa hơn khuôn khổ của những hộ gia đình, cá nhân riêng lẻ, mà nhu cầu rộng lớn hơn là các tổ chức, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài Đối tượng của giao dịch chuyển nhượng là QSDĐNN cũng không còn đơn giản là những mảnh đất nhỏ lẻ mà là những phạm vi, quy mô rộng lớn Nhu cầu của sự chuyển dịch QSDĐNN của các chủ thể cũng không còn dừng lại ở việc đáp ứng cho nhu yếu hàng ngày như nơi ăn, chốn ở, nguồn sống và việc làm đơn lẻ, mà cao hơn, chúng trở thành hàng hóa có giá trị lớn trên thị trường, trở thành tư bản để dịch chuyển kiếm lời của các nhà đầu tư, là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, là nguồn vốn quan trọng để tạo nên tiềm lực và thế mạnh của nhà đầu tư, của doanh nghiệp, là phương thức tích lũy của cải bền vững là làm giàu của người dân26 Để đáp ứng nhu cầu đa dạng và rộng lớn đó của xã hội, cùng với sự ra đời của Hiến pháp sửa đổi 2001 và gần nhất là Hiến pháp 2013 thì Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, sửa đổi 2009 và Luật Đất đai 2013 hiện hành đã liên tục có sửa đổi, bổ sung, quy định mới nhằm đáp ứng các nhu

26 Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu (2017), Sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nxb Chính trị Quốc gia tr.193

cầu và nguyện vọng các nhu cầu rộng lớn này Theo đó, hành lang pháp lý để điều chỉnh các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐNN đã tương đối đầy đủ và toàn diện ở cả khía cạnh hình thức và nội dung: từ điều kiện, tư cách chủ thể, thể thức thiết lập giao dịch, cho đến quy trình, thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN Nghiên cứu pháp luật đất đai qua các giai đoạn cho thấy, pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNNđã được phát triển thêm một bước tiến mới, các chủ thể tham gia giao dịch ngày càng được mở rộng với những quy định về điều kiện, tư cách chủ thể ngày càng nới lỏng hơn, thuận lợi hơn để tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội được gia nhập sâu hơn vào thị trường, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng hơn của mọi chủ thể

Hơn thế nữa, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã quan tâm, chú trọng hơn tới việc chuyển dịch QSDĐNN của những chủ thể yếu thế trong xã hội như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn Điều khác cũng đáng ghi nhận trong pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN trong thời gian qua đó là, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN được vận hành trong hành lang pháp lý ổn định, với sự cải cách sâu rộng thủ tục hành chính, sự thay đổi đáng ghi nhận trong việc hiện đại hóa hồ sơ địa chính, cơ

sở dữ liệu về đất đai, tăng cường minh bạch, công khai hóa thông tin; sự ra đời và phát triển của các thể chế trung gian nhằm hỗ trợ thị trường QSDĐNN như: Văn phòng Đăng ký QSDĐNN, Trung tâm phát triển quỹ đất, Tổ chức tư vấn giá đất,

Tổ chức tư vấn quy hoạch sử dụng đất, các tổ chức hành nghề công chứng Đây là những thay đổi tích cực không thể phủ nhận góp phần hỗ trợ cho thị trường chuyển nhượng QSDĐNN trong thời gian qua ổn định và trật tự hơn, minh bạch

và công khai hóa hơn

Vì vậy, nếu pháp luật không kịp thời điều chỉnh sẽ dẫn tới sự lạc hậu so với sự phát triển thực tế của kinh tế - xã hội Nghiêm trọng hơn, sự lạc hậu này có thể dẫn tới việc hạn chế nguồn đầu tư từ nước ngoài do hành lang pháp lý không chặt chẽ hay có thể là việc đón đầu pháp luật để thực hiện những hành vi “lách luật” nhằm thu lợi bất chính, gây thiệt hại nặng nề cho kinh tế quốc gia Chính vì vậy, việc Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật điều chỉnh hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐNN là cơ sở pháp lý quan trọng vào việc ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng đất đai bừa bãi, sai mục đích hoặc mua bán, đầu cơ đất đai trái phép để kiếm lời; ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo hình thức “trao tay” mà Nhà nước không kiểm soát được; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân trên thị trường QSDĐNN; nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường QSDĐNN, giúp cho người dân nâng cao ý thức tuân thủ đúng pháp luật đất đai

Từ các phân tích trên có thể hiểu: “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN, trong đó xác nhận quyền và nghĩa

vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN và các quyền, nghĩa vụ

đó được Nhà nước đảm bảo thực thi trên thực tế”

1.2.2 Hệ thống các quy phạm pháp luật về điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, quy định pháp luật về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp

Xuất phát từ đặc thù QSDĐ nói chung và QSDĐNN nói riêng vốn là quyền tài sản gắn liền với vật (“vật quyền”) Do đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung là một loại giao dịch tài sản, nó thể hiện mối quan hệ giữa người với người, trong đó đối tượng quan hệ là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt Thông qua các giao dịch này thì QSDĐ sẽ được lưu thông trên thị trường như các loại hàng hóa khác Về nguyên tắc, đất đai được chuyển dịch từ người này sang người khác nhưng lại luôn “bất động, bất di bất dịch” và việc chủ thể chuyển nhượng hay mua bán chỉ thông qua việc chuyển giao quyền thông qua giấy tờ chứng minh sự tồn tại của mảnh đất hoặc tài sản trên đất27 Do đó, để đảm bảo cho giao dịch được thực hiện an toàn minh bạch, phù hợp với quy luật thị trường; hạn chế các rủi ro pháp lý, tranh chấp và vi phạm có thể xảy ra gây thiệt hại đến quyền & lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch, bên thứ

ba và xã hội thì pháp luật đã đưa ra các quy định về “điều kiện chung” để thực hiện giao dịch về QSDĐ; bao gồm chuyển nhượng QSDĐ Đây là “điều kiện cần” mà người SDĐ cần đáp ứng để được phép thực hiện các giao dịch về QSDĐ nói chung và QSDĐNN nói riêng

Dưới góc độ luật thực định thì về cơ bản các điều kiện này được các nhà lập pháp Việt Nam ghi nhận tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 bao gồm 4 điều kiện sau đây: (i) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất

Thứ hai, quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

hợp đồng và phải chịu trách hiệm về những những quyền phát sinh từ hợp đồng đó Việc xác định đúng chủ thể trong hợp đồng là hết sức cần thiết28

Tuy nhiên với đặc trưng của QSDĐNN là một tài sản đặc biệt, do đó không phải bất kỳ cá nhân, tổ chức nào cũng có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN Xuất phát từ tính chất phức tạp và quan trọng của ĐNN (gắn liền với yếu

tố đảm bảo an ninh lương thức, quy hoạch phát triển nông nghiệp, nông thôn) Do đó, pháp luật Việt Nam đưa ra các hạn chế về chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐNN chỉ bao gồm cá nhân và tổ chức trong nước mà không phải tất cả các chủ thể sử dụng đất

Thứ ba, Quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp

Một là, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Do đất đai là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, thuộc sở hữu của toàn dân nên pháp luật quy định thủ tục giao dịch không đơn giản như giao dịch các tài sản thông thường khác Trước hết, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và ĐNN nói riêng phải được thể hiện dưới hình thức là hợp đồng bằng văn bản và công chứng, chứng thức Hợp đồng bằng văn bản là công cụ pháp lý ghi nhận một cách đầy đủ và công khai nhất các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên giao dịch bất động sản; đồng thời là cơ sở để giải quyết các tranh chấp, vi phạm hợp đồng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho các bên Có ý kiến nhận định: “Hình thức của hợp đồng, cụ thể là hình thức văn bản và văn bản có chứng thực của hợp đồng đảm nhận ba vai trò cơ bản sau đây: i) là bằng chứng tồn tại của hợp đồng; ii) là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực; iii) có giá trị đối kháng với người thứ ba Tuy nhiên, việc coi trọng chức năng nào trong ba chức năng trên nên tuỳ thuộc vào từng điều kiện, hoàn cảnh cụ thể29”

Hai là, hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

28 Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 Tập 2, Phần thứ 3, Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia, tr.130

29 Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 17(178), tr.28-33

Hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, vì suy cho cùng khi thiết lập một hợp đồng các bên hướng đến sự ràng buộc pháp lý đối với nhau

và mong muốn bên thực hiện nghĩa vụ30 phát sinh từ hợp đồng nhằm thỏa mãn lợi ích

mà các bên mong muốn hướng đến khi thiết lập hợp đồng Một hợp đồng sẽ không tồn tại nếu nó không phát sinh hiệu lực Hiệu lực hợp đồng được thể hiện ở nhiều khía cạnh khác nhau như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những vấn

đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng

Dưới góc độ lý luận và thực tiễn xét xử đều thừa nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề quan trọng để xác định: (1) Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết được phát sinh theo thỏa thuận trong hợp đồng Kể từ thời điểm này các bên không thể tự ý rút lại, sửa đổi, hủy bỏ thỏa thuận trong hợp đồng nếu không có sự thỏa thuận lại của các bên, hoặc theo quy định của pháp luật; (2) Hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh sự ràng buộc mang tính cưỡng chế nhằm buộc các bên phải tôn trọng và thực thi đầy đủ các cam kết trong

hợp đồng theo nguyên tắc pacta sunt servanda Bên có quyền được phép yêu cầu

bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng và được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng Còn bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ

đã cam kết trong hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự trước bên có quyền về việc vi phạm hợp đồng31

Thứ tư, quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trong khoa học pháp lý, nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước của NSDĐ là việc NSDĐ phải trả tiền cho nhà nước dưới các hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ giao dịch quyền sử dụng đất và lệ phí đất đai32

30 Ngô Huy Cương (2008), Nguồn gốc của nghĩa vụ và phân loại nghĩa vụ, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 8(124), tr.5-14)

31 Lê Minh Hùng, Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam: Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, 2010, tr 87

32 Nguyễn Thị Thanh Xuân (2020), Pháp luật về Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, tr.43