Trang 10 cách là chủ thể sử dụng đất hợp pháp thì người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn….. Thứ hai,
UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT TRẦN KIẾN QUỐC PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC BÌNH DƯƠNG – Năm 2023 UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT TRẦN KIẾN QUỐC PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HỒNG THAO BÌNH DƯƠNG – Năm 2023 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tỉnh Bình Dương” cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tác giả Các số liệu khoa học, kết nghiên cứu Luận văn trung thực thông tin trích dẫn rõ nguồn gốc Bình Dương, ngày …… tháng……năm 2023 Tác giả luận văn Trần Kiến Quốc LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tỉnh Bình Dương” Bên cạnh nỗ lực thân tác giả xin trân trọng cảm ơn Thầy, Cô Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Thủ Dầu Một giúp tác giả trau dồi kiến thức chuyên ngành suốt thời gian học tập trường Đặc biệt hướng dẫn, giúp đỡ Thầy TS Nguyễn Hoàng Thao giúp tác giả hoàn chỉnh luận văn tốt Trong trình làm luận văn thạc sĩ, tác giả cảm thấy học tập trải nghiệm nhiều điều vơ hữu ích Từ để tác giả học hỏi rút kinh nghiệm cho luận sau xa trình làm việc sau Bài luận văn tác giả tránh hạn chế, thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp nhận xét chân thành từ q Thầy, Cơ Xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Diễn giải QSDĐNN Quyền sử dụng đất nông nghiệp SDĐ Sử dụng đất TNCN Thu nhập cá nhân ĐNN Đất nông nghiệp NSDĐ Người sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai HGĐ Hộ gia đình BLDS Bộ luật Dân TCKT Tổ chức Kinh tế 10 HĐCN Hợp đồng chuyển nhượng 11 HĐUQ Hợp đồng ủy quyền 12 TAND Tòa án nhân dân 13 UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn thực đề tài Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể 2.3 Câu hỏi nghiên cứu 3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đóng góp khoa học thực tiễn luận văn Bố cục luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 10 1.1 Tổng quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 10 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm đất nông nghiệp 10 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất nông nghiệp 15 1.1.3 Khái niệm đặc trưng pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 21 1.2 Tổng quan pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 26 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 26 1.2.2 Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 29 Kết luận Chương 34 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BINH DƯƠNG 35 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 35 2.1.1 Quy định pháp luật điều kiện chung thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 35 2.1.2 Quy định pháp luật chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 43 2.1.3 Quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 47 2.1.4 Quy định pháp luật nghĩa vụ tài phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 52 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Bình Dương 56 2.2.1 Tổng quan thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Bình Dương 56 2.2.2 Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định điều kiện chung thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp Tỉnh Bình Dương 60 2.2.3 Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định nghĩa vụ tài phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp Tỉnh Bình Dương 63 Kết luận Chương 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 67 3.1 Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 67 3.1.1 Quy định pháp luật quyền sử dụng đất nông nghiệp 67 3.1.2 Quy định pháp luật chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 70 3.1.3 Quy định pháp luật điều kiện chung thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 71 3.1.4 Quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 73 3.1.5 Quy định pháp luật nghĩa vụ tài phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 74 3.2 Giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp tỉnh Bình Dương 76 3.2.1 Đẩy mạnh hoạt động phổ biến pháp luật đất đai cho người sử dụng đất 76 3.2.2 Tăng cường công tác thống kê kiểm sát hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tổ chức hành nghề công chứng thừa phát lại… 77 3.2.3 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành đất đai 78 Kết luận Chương 81 KẾT LUẬN CHUNG 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý; loại tài sản có giá trị lớn có tầm quan trọng người sử dụng việc trì, đảm bảo phát triển sống Việc sử dụng đất mục đích, tối ưu giá trị kinh tế mang tính sống cịn phát triển kinh tế xã hội Chính lẽ đó, Nhà nước ta phân loại đất theo nhiều mục đích sử dụng khác cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất Trong đó, diện tích đất nông nghiệp Việt Nam chiếm tỉ lệ cao so với phần lại (Theo Quyết định số 2098/QĐ-BTNMT ngày 13 tháng 11 năm 2019 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2018, tính đến ngày 31/12/2018, diện tích đất nơng nghiệp 27.289.454 ha, tương đương 82.4% diện tích tự nhiên Việt Nam Quyết định số 719/QĐ-BTNMT ngày 24 tháng 03 năm 2023 Bộ Tài nguyên Môi trường Phê duyệt cơng bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2021, tính đến ngày 31/12/2021, diện tích đất nơng nghiệp 27.994.319 ha/ 33.134.480 diện tích đất tự nhiên, chiếm khoảng 84.48% diện tích tự nhiên Việt Nam) Điều cho thấy Đảng Nhà nước định hướng kinh tế đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa, nơng nghiệp giữ vai trị quan trọng khơng thể thiếu Hiện nay, nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn cấu kinh tế (Theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2020 Tổng cục Thống kê, năm 2020, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản chiếm tỷ trọng 14,85% cấu kinh tế Việt Nam, tăng 0,89% so với năm 2019) Hệ thống pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai Nghị 18-NQ/TW ngày 16 tháng năm 2022 Ban chấp hánh Trung ương Đảng khóa XIII tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Quyền sử dụng đất (QSDĐ) loại tài sản hàng hóa đặc biệt khơng phải quyền sở hữu Do đó, việc khai thác loại tài sản thực thông qua chế trao quyền sử dụng đất Với tư cách chủ thể sử dụng đất hợp pháp người SDĐ phép thực giao dịch QSDĐ theo quy định pháp luật (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…) Trong đó, phức tạp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền chủ yếu chủ thể sử dụng đất quan hệ đất đai Đến thời điểm tại, quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dần hoàn thiện, xây dựng tương đối đầy đủ; nhiên việc áp dụng pháp luật thực tế gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Với tầm quan trọng kinh tế nông nghiệp, việc chủ thể muốn chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ điều kiện luật định chặt chẽ mặt trình tự, thủ tục yêu cầu chủ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng, nội dung quan trọng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp áp dụng cịn nhiều bất cập, không đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất nơng nghiệp mục đích, việc phân bổ đất cịn manh mún, thiếu tập trung; nhiều chủ thể “lách luật” để thâu tóm, đầu đất nơng nghiệp sử dụng sai mục đích đầu tư kiếm lời Một nguyên nhân quy định pháp luật chưa khả thi, số vấn đề luật bỏ ngỏ thiếu thống Trước bất cập nêu trên, việc xây dựng hồn thiện khung pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ngày đặt nhiều vấn đề lý luận thực tiễn cần giải Từ tất lý nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Thực tiễn áp dụng tỉnh Bình Dương” để làm luận văn thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật kinh tế Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung Mục đích nghiên cứu luận văn nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thực tiễn áp dụng pháp luật tỉnh Bình Dương Qua đó, đề xuất