Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT OAI THƠNG QUA CHUYỂN NHƯỢNG Dự ÁN ĐẨU Tư GẮN V0I CHUYÊN NHƯỢNG QUYỂN sử DỤNG ĐẤT Huỳnh Thị Kim Thoa Công ty Luật TNHH Sophia Thông tin viết: Từ khóa: Nguồn lực tài từ đất đai, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất Tóm tắt: Trong phạm vi viết này, tác giả trình bày khái niệm, vai trò khai thác nguồn lực tài từ đất đai thơng qua chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời, phân tích bất cập quy định pháp luật hành dẫn đến thực trạng nguồn lực tài chưa khai thác hiệu quả; từ đề xuất số kiến nghị Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 09/11/2021 : 12/06/2022 : 15/06/2022 Article Infomation: Keywords: Financial resources from land; transfer of investment projects; transfer of land use rights; land use rights Article History: Received Edited Approved Abstract: Within this article, the author provides discussions of the concept and role of ultilization of the financial resources from land through the transfer of investment projects associated with the transfer of land use rights; at the same time, the author also provides an analysis of the inadequacies in under the current law, which may lead to the fact of uneffective exploitation of the discussed financial resources; then proposes a number of recommendations : 09 Nov 2021 : 12 Jun 2022 : 15 Jun 2022 Khái niệm vai trò khai thác nguồn lực tài từ đất đai thơng qua chuyển nhượng dự án đầu tư gắn vói chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xừ phạt vi phạm pháp luật đất đai; tiền bồi 1.1 Khái niệm Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm tài nguyên đất vấn đề trọng tâm hàng đầu quốc gia Các khoản thu tài từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng1 Khoản Điều 107 Luật Đất đai năm 2013 n NGHIÊN CỨU ỵ - ■ O LẬP PHÁP Số 16 (464) - T8/2022 thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai1 Các khoản tài hình thành q trinh quản lý, sử dụng đất đai cấu thành nguồn lực tài từ đất đai BÀN VÊ Dự ÁN LUẬT Khai thác nguồn lực tài từ đất đai trìnl sử dụng tổng thể hình thức cơng cụ sách pháp luật nhằm thu giá trị (dua tô) từ đất đai thông qua quan hệ kinh te chủ thể sở hữu sử dụng đất2 Các cơng cụ sách pháp luật mang tính trực tiếp thu tiền sử dụng đất; tiền t huê đất; cầm cố, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn giá trị quyền sử dụng đất; đấu ị ná quyền sử dụng đất mang tính gián niếp thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ cl tuyển nhượng quyền sừ dụng đất; lệ phí trước bia; lệ phí đàng ký biến động đất đai; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp Do đó, khai thác nguồn\ lực tài từ đất đai thơng qua chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quy ền sử dụng đất trình sử dụng tổng thể cáứ hình thức cơng cụ sách pháp luật rtị tằm thu giá trị từ đất đai thông qua c, tuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển n 'tượng quyền sử dụng đất 1.2 Vai ti Thứ nhấtăóng góp quan trọng vào nguồn thu ngân sách nhà nước Theo Điềi I 194 Luật Đất đai năm 2013, khoản 26 Đi< ỊU Nghị định số 01/2017/NĐCP (sửa đổi, bồ sung quy định chi tiết thi hành Luật Đấ đai), trước chuyển nhượng dự án đầu tư gan với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà qầu tư phải thực xong nghĩa vụ tài lien quan đến diện tích đất chuyển nhượng Quy định góp phần thúc đẩy nhà đầu tư chưa chậm thực nghĩa vụ tài đất đai phải nhanh chóng hồn thành để thực quyền chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các nghĩa vụ tài bao gồm: tiền sử dụng đất trường họp nhà đầu tư Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thực chuyển mục đích sử dụng đất để chuyển nhượng dự án3; tiền thuê đất Nhà nước cho thuê4 Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn đóng góp vào ngân sách nhà nước thơng qua thuế thu nhập doanh nghiệp thuế thu nhập cá nhân5 Khoản thuế tính sở thu nhập mà doanh nghiệp, cá nhân nhận từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuế suất Tuy khoản thu mang tính thịi điểm, phát sinh theo lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguồn thu quan trọng khả thi cho Nhà nước Bởi lẽ, số lượng chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh; mức thuế suất tính thuế thu nhập Nhà nước ấn định nên mang tính cố định, phù hợp với sách thuế Nhà nước theo giai đoạn kinh tế6, lâu dài, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến Nhà nước khơng cịn quỹ đất để giao cho nhà đầu tư thuê đất Khi đó, nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền th đất giảm khơng cịn, thay thuế thu Trần Đức Thắn ;.;, Trần Diệu An (chủ nhiệm đề tài, 2018), Hồn thiện chế, sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuê mặt nước theo tinh thần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, mã S( 2018-13, Cục Quản lý công sản, tr 20 Điều 55, khoản ! Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Khoản Điệu 566 Luật Đất đai năm 2013, Điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Khoản Điều lí6 Thơng tư số 78/2014/TT-BTC, khoản Điều Thông tư số 111/2013/TT-BTC Theo khoản Đ iilều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC, khoản Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC: Thuế suất thuế thi nhập doanh nghiệp, thuế suất thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1120%, 2% V NGHIÊN Cứu SỐ 16 (464) - T8/2022\ LÀP pháp 19 BÀN VÊ Dự ÁN LUẶT nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sừ dụng đất Ngoài ra, dự án thuộc diện bảo đảm thực dự án đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cịn phải hồn thành nghĩa vụ ký quỹ có bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ ký quỹ để tránh trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động chuyển nhượng7 Theo khoản Điều 26 Nghị định số 31/2021/ NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực dự án đầu tư tính tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư dự án đầu tư theo nguyên tắc luỹ tiến phần sau: (i) phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ 3%; (ii) phần vốn 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ 2% (iii) phần vốn 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ 1% Biện pháp ký quỹ bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ biện pháp bảo đảm nhà đầu tư thực dự án tiến độ phê duyệt Bên cạnh đó, biện pháp cịn tránh tình trạng lãng phí, bỏ hoang tài nguyên đất thực dự án Vì vậy, giá trị đất đai giữ gìn khai thác Ngồi ra, số tiền ký quỹ nộp vào ngân sách nhà nước mà khơng phải hồn trả cho nhà đầu tư trường hợp: (i) Dự án bị chậm tiến độ đưa vào khai thác, vận hành theo quy định Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh tiến độ; (ii) Dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định khoản Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020, trừ trường hợp quy định điểm a khoản Điều 47 Luật Đầu tư năm 20208 Quy định góp phần động viên tối đa nguồn thu ngân sách nhà nước từ diện tích đất sử dụng dự án đầu tư Thứ hai, sử dụng đất hiệu làm tăng thêm giá trị đất Các nghĩa vụ tài từ đất đai buộc nhà đầu tư sử dụng đất thực dự án phải tính tốn để giữ gìn, sử dụng đất đai hiệu quả, khai thác tối đa tiềm sinh lợi từ đất thông qua việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đất, chung cư cao cấp, nhà hàng, biệt thự du lịch, khu nghỉ dưỡng, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) dự án dễ dàng thu giá cao Giá trị đất sử dụng cho dự án không tăng thêm mà kéo theo tăng trưởng giá đất khu vực lân cận Thứ ba, giải hài hồ lợi ích Nhà nước nhà đầu tư Nguồn lực từ đất đai khai thác tối ưu đưa đất đai vận hành theo quy luật kinh tế thị trường; đó, quyền chuyển nhượng QSDĐ yếu tố định đến giá trị giá đất Trên thực tể, Nhà nước áp dụng sách giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư; đổi lại, nhà đầu tư phải trả tiền cho Nhà nước (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất) Trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư (DAĐT) gắn với chuyển nhượng QSDĐ, khoản tiền chuyển nhượng DAĐT xem khoản cấp vốn bổ sung cho nhà đầu tư chuyển nhượng tiếp tục triển khai phần dự án lại (trong trường hợp chuyến nhượng phần DAĐT), nguồn cấp vốn đầu tư cho nhà đầu tư tạo lập DAĐT (trong trường hợp chuyển nhượng tồn DAĐT) Do đó, để đối ứng quyền chuyển nhượng DAĐT mà Nhà nước cho phép, nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng Tuy nhiên, Nhà nước không cứng nhắc việc thu khoản tài từ đất đai Pháp luật quy định số trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư Điểm a khoản Điều 46, điểm đ khoản Điều 48, khoản Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020 Khoản 10 Điều 26 Nghị định sổ 31/2021/NĐ-CP NGHIÊN cịru , - LẬP PHÁP_JSố 16 (464) - T8/2022 BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT nhận chuyển nhượng dự án thuế thu nhập từ chuyển I hượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ C ối với nhà đầu tư chuyển nhượng dự án Do đố, nhà đầu tư chuyển nhượng nhà đầu tư nhận chuyển nhượng DAĐT có hội nhận nược ưu đãi, hỗ trợ Nhà nước Đây cách thức điều tiết linh hoạt hoạt độnị; khai thác nguồn lực tài từ đất đai N nước Thứ tư, tăng cường quản lý Nhà nước môi trường đầu tư kinh doanh bất động s ản, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định Trong lĩnh vực bất động sản, mà chủ thể kinh doanh quan tâm quyền tài sản đất đai quyền khai thác, sử dụng giao dịch9 Vì vậy, số lượng giao dịch - chuyển n lượng quyền sử dụng đất với chuyển nhi ợng DAĐT ln có xu hướng tăng cao Thơng qua sách thu thuế từ chuyển nhượng DADT gắn với chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước s ĩ nắm bắt thông tin vê chuyển nhu ợng QSDĐ diễn thị trường có biện p 11láp quản lý mơi trường đầu tư kinh doanh bất >1ing sản Những bat cập quy định pháp luật liên qu^n 2.1 ãiều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyên nhượng quyền sử dụng đất Khi chuy:n nhượng phần toàn DAĐT, nhà đầu tư phải tuân thủ điều kiện quy định khoản Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020 Đoi với trường hợp chuyển nhượng DAĐT gắn vơi chuyển nhượng QSDĐ, ngồi pháp luật đầu tư, nhà đầu tư cịn phải tuân thủ điều kiện quy định pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản Theo Luật Đất đai nám 2013, dự án chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ điều kiện: phần tồn dự án chuyển nhượng có giấy chứng nhận QSDĐ, đủ điều kiện quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án (tương ứng với phần toàn diện tích đất dự án chuyển nhượng)9 10 Các điều kiện tương tự với Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS): dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt; dự án, phần dự án hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, trường họp chuyển nhượng tồn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án để chấp hành định hành cùa quan nhà nước có thẩm quyền; khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường họp có vi phạm q trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt Nhìn chung, số điều kiện chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ quy định Luật Đất đai năm 2013 Luật KDBĐS cịn chung chung, chưa phù hợp, gây khó khăn cho nhà đầu tư thực chuyến nhượng Cụ thể, quy định phàn đất dự án chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận QSDĐ chuyển nhượng không cần thiết Bởi lẽ, Nhà nước định giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nhà đầu tư có QSDĐ nên việc có hay khơng giấy chứng Trường Đại họ; Luật Tp Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Hồng Đức, tr 29 10 Xem thêm: Điêu 194 Luật Đất đai năm 2013, khoản 26 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP V Số 16 (464) - T8/2022 NGHIÊN Cứu LẬP PHÁP 21 BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT nhận QSDĐ vấn đề hình thức, khơng làm ảnh hưởng đến chất QSDĐ xác lập nhà đầu tư Ngồi ra, điều kiện chuyển nhượng đất khơng có tranh chấp chưa pháp luật hành giải thích, hướng dẫn nên dẫn đến cách hiểu thực không thống Thực tế, để xác định đất khơng có tranh chấp dựa vào giấy xác nhận ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất Bên cạnh đó, Luật K.DBĐS quy định nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản phải có đủ lực tài chưa đưa định nghĩa hay tiêu chí cụ thể; đó, việc xác định hồn tồn phụ thuộc vào ý chí đánh giá quan nhà nước có thẩm quyền Mặt khác, Luật KDBĐS quy định việc chuyển nhượng không làm thay đổi mục tiêu thay đổi nội dung dự án không phù hợp với quy định Luật Đầu tư, Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020 cho phép nhà đầu tư quyền thay đổi mục tiêu, nội dung dự án quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận Đây không nguyên nhân gây thực trạng chuyển nhượng DAĐT không chất luật định (chuyển nhượng theo hình thức chuyển nhượng vốn, bồi thường giải phóng mặt bằng, ) mà cịn làm thất khoản thu tài từ đất đai vào ngân sách nhà nước hoạt động 2.2 hợp đồng chuyển nhieợng dự án đầu tư gắn với chuyến nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay, pháp luật đầu tư không quy định họp đồng chuyển nhượng DAĐT hợp đồng chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ Luật KDBĐS quy định nội dung bắt buộc cùa hợp đồng chuyển nhượng tồn phần dự án bất động sản Điều 53" hình thức hợp đồng cụ thể hoá theo Mầu số 05 quy định Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Tuy nhiên, theo Điều 48 Luật KDBĐS, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản tiến hành “chủ đầu tư” với Còn Luật Đầu tư năm 2020 dùng thuật ngữ “nhà đầu tư”11 12 để chủ thể hoạt động chuyển nhượng DAĐT (khoản Điều 46) Việc thiếu thống luật sử dụng thuật ngữ “chủ đầu tư”, “nhà đầu tư” khiến cho đối tượng thực khơng có cách hiểu thống chủ thể thực chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ, khó khăn việc áp dụng họp đồng chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ13 Hơn nữa, mẫu hợp đồng số 05 quy định Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP chi vào Luật KDBĐS, không vào Luật Đầu tư để ký kết hợp đồng, làm cho chủ thể chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ có sở để “từ chối” áp dụng hình thức hợp đồng theo pháp luật kinh doanh bất động sản 11 Điều 53 Luật KDBĐS quy định hợp đồng chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải có nội dung sau đây: 1) Tên, địa chi bên; 2) Thông tin dự án phê duyệt; 3) Thông tin chi tiết toàn dự án phần dự án chuyển nhượng; 4) Giá chuyển nhượng; 5) Phương thức thời hạn tốn; 6) Thời hạn bàn giao tồn phần dự án hồ sơ kèm theo; 7) Quyền nghĩa vụ bên; 8) Trách nhiệm bên ưong việc thực thủ tục hành liên quan đen quyền sử dụng đất; 9) Trách nhiệm vi phạm họp đồng; 10) Phạt vi phạm hợp đồng; 11) Giải ưanh chấp; 12) Các trường hợp chấm dứt thực hợp đồng biện pháp xử lý; 13) Thời điểm có hiệu lực hợp đồng 12 Khoản 18 Điều Luật Đầu tư năm 2020 định nghĩa khái niệm “nhà đầu tư” sau: “Nhà đầu tư tồ chức, cá nhân thực hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư nước, nhà đầu tư nước ngồi tố chức kinh té có vốn đầu tư nước ngồi 13 Xem thêm: Phịng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (2019), Báo cáo chồng chéo pháp luật đầu tư kinh doanh, Hà Nội, tr 26 ọọ NGHIÊN Cứu LẬP PHÁP Ị - /số 16 (464) - T8/2022 BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT Việc pháp luật không quy định, quy định không rõ hợp đồng chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư ký kết loại hợp đồng chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDD khác chất hoạt động chuyển nhượng DAĐT để né tránh tối đa nghĩa vụ tài phát sinh từ hoạt động với Nhà nước Có thể kể đến vài hình thức hợp đồng sau: - Hợp \đồng chuyển nhượng vốn (chuyển nhượng co phần/phần vốn góp) có sở hữu DAĐT có sử dụng đất: Hình thức ngày phổ biến nhà đầu tư muốn chuyển nhượng DẤĐT dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng, việc chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, vướng mắc thủ tục hànn Bởi lẽ, bên nhận chuyển nhượng sơ hữu tồn cổ phần/phần vốn góp cáo cổ đông/thành viên công ty, trở thành chủ sở hữu công ty gián tiếp sở hữu DADT có sử dụng đất Bên cạnh đó, DAĐT chuyến nhượng bên tham gia chuyển nhượng DAĐT không qua thủ tục kiểm tra, thẩm tra đáp ứng điều kiện chuyển nhượng DAĐT theo quy định pháp luật Tuy nhiên, việc chuyển nhượng DADT hình thức chuyển nhượng vốn khiến Nhà nước thất thu khoản thu từ thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập Điều 11 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định DAĐT hoàn thành thức vào hoạt động, phát sinh doanh thu mà nhà đầu tư chuyển nhượng DAĐT phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng với thuế suất 10%, trừ trường họp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng DAĐT để sản X lất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp, họp tác xã lơng phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng14 Đối với thuế thu nhập, thực tế, quan thuế khó kiểm sốt thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn, khó biết giá chuyển nhượng có với thực tế hay không Đa số trường hợp khai chuyển nhượng ngang giá nên không phát sinh thu nhập chịu thuế Hơn nữa, có phát sinh thu nhập chịu thuế Nhà nước bị khoản tiền thuế chênh lệch thuế thu nhập tính giá trị QSDĐ chuyển nhượng, thuế thu nhập tính giá chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp có sở hữu đất đai Ngồi ra, Nhà nước cịn thất thu khoản tài lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án, lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Hợp đồng bồi thường, giải phóng mặt DAĐT: Trong hợp đồng này, bên chuyển nhượng chấm dứt DAĐT thực hiện, bên nhận chuyển nhượng xin phép quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện, triển khai DAĐT tương tự DAĐT bên chuyển nhượng Sau quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, cho phép thực hiện, triển khai DAĐT, hai bên ký họp đồng thoả thuận bồi thường, giải phóng mặt dự án chuyển giao tài sản dự án từ bên chuyến nhượng sang bên nhận chuyên nhượng15 Do đó, QSDĐ dự án ban đầu chuyển nhượng cho nhà đầu tư Trên thực tế, cách thức chuyển nhượng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Đơn cử trường họp sau: Công ty cố phần Ngôi may mắn chuyển nhượng dự án Khu nghi dưỡng Holiday Inn Phú Quốc cho Công ty TNHH Một thành viên Du lịch Cosmos Phú Quốc, cách xin chấm dứt hoạt động dự án đề nghị chuyển nhượng 14 Khoản Điều Thông tư số 219/2013/TT-BTC 15 Trương Thế Côn (2019), Chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 130 ỵ NGHIÊN Cứu Số 16 (464) - T8/2022\LẬP pháp 23 BÀN VÊ Dự ÁN LUẬT dự án cho Công ty TNHH Một thành viên Du lịch Cosmos Phú Quốc Nội dung Ban Quản lý đầu tư phát triển Đảo Phú Quốc chấp thuận Trên sở đó, Cơng ty cổ phần Ngôi may mắn Công ty TNHH thành viên Du lịch Cosmos Phú Quốc ký văn thoả thuận bồi thường QSDĐ tài sản gắn liền với đất văn phịng cơng chứng Vụ việc chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ, song bên lại thoả thuận chuyển nhượng DAĐT khác với điều kiện, trình tự, thủ tục mà pháp luật đầu tư pháp luật kinh doanh bất động sản quy định Đối với nghĩa vụ tài đất đai, nhà đầu tư chuyển nhượng phải hoàn tất việc nộp khoản tiền sử dụng đất tiền thuê đất để làm thủ tục chấm dứt DAĐT theo thoả thuận bồi thường quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng nhận tiền bồi thường - tiền chuyển nhượng DAĐT; đó, phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp nhà đầu tư chuyển nhượng 2.3 giá đất làm tính khoản tài đất đai từ chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyến nhượng quyền sử dụng đất Đe giá đất thống nước, Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể Theo đó, khung giá đất ban hành định kỳ 05 năm lần, có điều chỉnh giá đất phổ biến thị trường biến động tăng giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất16 Căn khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất theo định kỳ 05 năm lần quy định việc điều chỉnh bảng giá đất Tuy nhiên, khung giá đất bảng giá đất chưa phù hợp, chưa sát với thực tế giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường Bảng giá đất dường không thay đổi thời gian dài, thị trường đất đai thay đổi liên tục làm cho mức giá đất thực tế tăng lên nhanh chóng, dẫn đến chênh lệch lớn với giá đất theo khung giá đất, giá đất theo bảng giá đất, gây nhiều vướng mắc xác định giá đất để tính khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất sau nhà đầu tư nhận chuyển nhượng thuế thu nhập từ chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ nhà đầu tư chuyển nhượng dự án Theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TTBTC, trường hợp họp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất giá đất họp đồng chuyển nhượng thấp giá UBND cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư cá nhân chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ tìm cách “né thuế” cách khơng ghi giá ghi giá chuyển nhượng ngang thấp giá đất UBND cấp tỉnh quy định Bởi lẽ, giá đất theo bảng giá UBND cấp tỉnh ban hành thấp nhiều so với giá thị trường17 Điều dẫn đến khơng làm phát sinh tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp quan thuế phát khai sai giá trị chuyển nhượng thời điểm nộp thuế ấn định ngang giá đất UBND cấp tỉnh phát sau nộp thuế để truy thu thuế, xử phạt hành tỷ lệ thất thu cho ngân sách nhà nước lớn Bởi công tác truy thu, kiểm tra, phát khai sai giá trị chuyển nhượng không dễ dàng, việc truy thu thuế sai gây khiếu kiện quan thuế 16 Theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 17 Nguyễn Hoàng, Kim Thảo (2021), “Né thuế’’ chuyển nhượng nhà đất: Thực trạng giải pháp ngăn chặn, https://baoquangbinh.vn/kinh-te/202102/ne-thue-chuyen-nhuong-nha-dat-thuc-trang-va-giai-phapngan-chan-2185355/, truy cập ngày 11/07/2021 NGHIÊN Cứu , - LẬP PHÁPJ Số 16 (464) - T8/2022 BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT Đối với r hà đầu tư chuyển nhượng DAĐT gắn với chuy m nhượng QSDĐ doanh nghiệp, hại số tiền thuế thu nhập họ bị Ithiệt Thu nhập chịu thuế quy định doanh nghiệp khoản Điềi 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhưọng bất động sản trừ giá vốn bất động sản khoản chi phí trừ liên quan đến ho: it động chuyển nhượng bất động sản Trong đo, giá vốn đất nhận quyền sử dụng từ nhà đầu tư trước (tức trường hợp nhận chiyển nhượng để chuyển nhượng lại) mà khơng có hợp đồng chứng từ trả tiền hợp phá) giá vốn tính theo giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm doanh nghiệỊ nhận chuyển nhượng bất động sản Nhưng tr ỉn thực tế, có nhiều dự án chuyển nhượng từ rấi lâu Tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá C ất làm tính thuế thu nhập từ chuyển nhi ợng QSDĐ DAĐT thấp tính theo giá đất UBND cấp tỉnh ban hành Tuy nhi ỉn, giá đất thấp lại dẫn tới giá vốn mua vào (ủa doanh nghiệp chuyển nhượng cao, đồng nghĩa với việc thu nhập chịu thuế doanh nghiệp cao Điều khiến nhà đầu tư chuyển nhượng DAĐT lúng túng, tính giá V >n quy định khơng gây thiệt hại cho Đây hi in chế làm cho hoạt động chuyển nhượng DAĐr ’ gắn với chuyển nhượng QSDĐ sôi nổi, d ỉn đến Nhà nước khai thác tối đa ngL ồn thu tài từ đất đai thông qua hoạt động 2.4 quy định hạn chế tổ chức, cá nhân nước tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay, tơ chức, cá nhân nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng QSDĐ, họ có quyền xác lập < )SDĐ thông qua việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để nhận chuyển nhượng DAĐT có sử dụng đất18 Điều góp phần lý giải vi số lượng tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng cao so với ngành, nghề đầu tư kinh doanh khác Năm 2019, kinh doanh bất động sản đứng vị trí thứ hai ngành, nghề đầu tư với tổng vốn đăng ký 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký Năm 2020, lĩnh vực bất động sản rod xuống vị trí thứ ba tổng vốn đầu tư đăng ký tăng năm 2019 mức 4,2 tỷ USD Riêng tháng đầu năm 2021, tổng vốn đầu tư đăng ký bất động sản đạt 1,15 tỷ USD, đứng vị trí thứ ba tổng số ngành nghề đầu tư kinh doanh19 Song song đó, hoạt động chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ diễn ngày phổ biến thị trường Tuy nhiên, quy định pháp luật tạo rào cản làm giảm sức hút nhà đầu tư nước lĩnh vực này, vơ hình trung, ảnh hưởng đến việc khai thác tiềm sinh lợi từ đất đai thông qua hoạt động chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ So với tổ chức, cá nhân nước, tổ chức, cá nhân nước bị hạn chế phạm vi kinh doanh bất động sản Cụ thể, theo Điều 11 Luật KDBĐS, tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; khơng chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán nền; không đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng kỳ thuật đó; không nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỳ thuật Trên thực tế, có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị “đắp chiếu” lực tài chính, quản 18 Khoản Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sàn năm 2014 19 Thống kê c ục Đầu tư nước - Bộ Ke hoạch Đầu tư, https://fia.mpi.gov.vn/List/CatID/f3cb587374bl-4a47-a57c-a491e0be4051, truy cập ngày 09/07/2021 ỵ NGHIÊN Cứu Số 16 (464) - T8/2022\ LẬP PHÁP ỌE BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT trị điều hành kinh doanh, yếu kém, buộc nhà đầu tư phải xoay xở cách chuyển nhượng dự án Như phân tích, hoạt động chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ thu hút nhiều quan tâm nhà đầu tư, đặc biệt tố chức, cá nhân nước muốn tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam Các tổ chức, cá nhân nước ngồi ln đánh giá nguồn lực đầu tư mạnh vốn, kỹ quản trị điều hành, trình độ khoa học kỹ thuật kinh nghiệm kinh doanh trường quốc tế Do đó, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền bình đẳng phạm vi kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân nước hoạt động nhận chuyển nhượng DAĐT trở nên dễ dàng phổ biến hon Đồng thời, góp phần giải nhanh chóng tình hạng DAĐT chuyển nhượng bị chậm tiến độ, đất thực dự án không sử dụng mục đích, ảnh hường đến quy hoạch, kế hoạch sừ dụng đất Nhà nước Một số kiến nghị Một là, sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng QSDĐ Cụ thể, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi theo hướng bãi bỏ điều kiện chuyển nhượng DAĐT phải có giấy chứng nhận QSDĐ Đồng thời, cần ban hành văn hướng dẫn đất tranh chấp Điều 48 Luật KDBĐS cần sữa đổi quy định việc không làm thay đổi mục tiêu, nội dung DAĐT chuyển nhượng thành: “Trường hợp chuyển nhượng DAĐT dẫn tới thay đổi mục tiêu, nội dung DAĐT phải quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận” Bên cạnh đó, khoản Điều 49 LKDBĐS năm 2014 nên quy định cụ thể có đủ lực tài để nhận chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản Hai là, sửa đổi thuật ngữ “chủ đầu tư” pháp luật kinh doanh bất động sản thành “nhà đầu tư” để thống cách hiểu, cách sử dụng với pháp luật đầu tư Ngoài ra, Luật Đầu tư năm 2020 cần bố sung quy định hợp đồng chuyển nhượng DAĐT để làm sở áp dụng, thực ọg NGHIÊN CỨU é" LẬP PHÁPSố 16 (464) - T8/2022 ỵ - chuyển nhượng loại hình DAĐT, có chuyển nhượng DAĐT gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quy định hợp đồng chuyển nhượng DAĐT nên quy định cụ thể nội dung bắt buộc họp đồng, hình thức họp đồng phải văn công chứng, chứng thực pháp luật ngành, nghề, lĩnh vực liên quan có quy định Ba là, sửa đổi quy định giá đất Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung quy định điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất mang tính linh hoạt, phù họp với loại đất đối tượng sử dụng đất; bổ sung quy định tổ chức tư vấn định giá đất độc lập để tham mưu xây dựng cập nhật biến động giá đất thị trường Đồng thời, bổ sung quy định việc xây dựng liệu giá đất thị trường để thuận lợi cho thực xác định giá đất Bên cạnh đó, việc phân lơ bán (bán đất thơ, khơng có đầu tư vào đất) dẫn tới giá đất tăng lên; đó, Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung quy định việc đất phân lô bán nền: cho phép phân lơ bán đối tượng có thu nhập thấp khu vực đô thị vùng giãn dân nơng thơn Ngồi ra, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp cần bổ sung quy định số giá điều chỉnh giá vốn bất động sản để doanh nghiệp chuyển nhượng dự án bất động sản không chịu thiệt, bảo đảm hoạt động chuyển nhượng diễn công bàng Chỉ số giá điều chỉnh giá vốn bất động sản số giá tiêu dùng Nhà nước công bố năm Cụ thể, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn bất động sản nhân với số giá điều chỉnh trừ khoản chi phí trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản Bốn là, Luật KDBĐS cần sửa đổi: thống phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân ngồi nước, góp phần đảm bảo ngun tắc bình đẳng đầu tư kinh doanh, tránh mâu thuẫn với quy định Luật Đầu tư hành ■ ... pháp 19 BÀN VÊ Dự ÁN LUẶT nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sừ dụng đất Ngoài ra, dự án thuộc diện bảo đảm thực dự án đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cịn phải... từ diện tích đất sử dụng dự án đầu tư Thứ hai, sử dụng đất hiệu làm tăng thêm giá trị đất Các nghĩa vụ tài từ đất đai cịn buộc nhà đầu tư sử dụng đất thực dự án phải tính tốn để giữ gìn, sử dụng. .. động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến Nhà nước khơng cịn quỹ đất để giao cho nhà đầu tư thuê đất Khi