Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Công tác quản lý các khu chung cư trên địa bàn quận Hà Đông hiện nay: Thực trạng và giải pháp

Nguyễn Thị Thanh HuyềnNguyên Đào 2018 cho rang: “Đánh giá về quản lý chung cư tai Hà Nội, nhiều người cho rằng con chưa thật sự bài bản, khoa học, nhất là việc công khai, mình bạch chưa

Trang 1

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRƯỜNG VA ĐÔ THỊ

Chuyên ngành : Kinh tế và quản lý đô thị

Lớp : Kinh tế và quản lý đô thị 56

Giáo viên hướng dẫn : TS NGUYEN THỊ THANH HUYEN

HÀ NỘI, 05/2018

Trang 2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thị Thanh Huyền

MỤC LỤC

MỞ DAU 5Ÿ -Ss<4 EU E7E13E77334 97744 97714 E794 92944 92A.cerkeeorsdeoroe 3

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUAN LY CHUNG CƯ - 8

1.1 Khái niệm chung về chung cư cao tẦng -s scsecsscssessesssesssse 8

1.1.1 Khái niệm về chung CU 2- 2-52 2+2 +E‡EE£EE+EEEEE2EEEEEEEEEEEErrkrrkrrrrei 8

1.1.2 Phân lOạI <2 11111222311 111119231 11111 ng vn ng rec 8

1.1.3 Đặc điểm chính của chung Cư 2-2¿ ©2252 E+2Et2E2EE£EEtEErxeerserxrred 91.2 Vị trí, vai trò của chung cư trong phát triển các đô thị hiện đại 91.3 Những quy định pháp lý về quản lý chung €ư e-sessss«s 10

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý các khu chung cư 14

1.4.1 Các văn bản pháp luật - - 5c 23233233111 EEEErrrrrrrkrree 14

1.4.2 Yếu tố chủ đầu tư -++++2ExktttEEkrttErrrtttirrtrirrrrirrrrieie l61.4.3 Yếu tố người dân - ¿+ kSE+EE+E2E2EEEEEE1EE11111211211 111111111 17

CHUONG 2: THUC TRANG CONG TAC QUAN LY CHUNG CU O HA ĐÔNG HIEN NAY wesscsssssssssssssssssesssessssssssssesssesssssssssscsssesssssscssscssssssesssesssesseesseesseese 18

2.1 Giới thiệu tổng quan về quận Hà Đông - s2 -ssss=sssses 182.2 Thực trạng công tác quản lý, vận hành và sử dụng chung cư tại Hà Đông 19

2.2.1 Công tác thành lập, hoạt động của Ban quan tTỊ -‹ «++ 19 2.2.2 Công tác bàn giao quỹ bảo tTì 2% .- ktktk* HH gH gn nệt 22

2.2.3 Khó khăn, vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng, vận

1010511890015 22

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TANG CƯỜNG CÔNG TAC QUAN LÝ CHUNG

CƯ TREN DIA BAN QUAN HÀ ĐÔNG °-s<-s©csscessessetssersserssre 27

3.1 Các giải pháp tổng thé ccssssssescescescesssssssssessessessesscsessecsecscseseeesesscesees 273.2 Các giải pháp cụ thỂ -. °-ss©ss©ss+ssevseEseEsersetrserssrsserssrrsrrssrssre 31

KET LUAN 0111574 3 d ÔỎ 34TÀI LIEU THAM KHẢO - 2< 5£ ©s£ss£Ss£ESs£EsseEssesserssersserssse 35

SV: Tạ Cao Cường 1 MSV: 11140593

Trang 3

DANH MỤC BANG

Bảng 1.1 Phân loại nhà cao tang tại Hội nghị quốc tế về kiến trúc (1972) 8

Bang 1.2 Căn cứ quan lý chung cư dựa vào các văn bản pháp luật 14

Bảng 2.1 Tổng hợp số lượng chung cư tại các phường thuộc quận Ha Đông 19Bảng 2.2 Các van dé tồn đọng tại một số chung cư -: 2- 2 s¿+c+z+s++cs+ 25

Trang 4

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với tốc độ đô thị hóa hiện nay thì các công trình phục vụ mục đích công cộng

mọc lên ngày càng nhiều và chiếm một phần không nhỏ diện tích đất trong đó nhà ởcủa người dân cũng bị thu hồi và giải tỏa để phục vụ cho việc các công trình này.Cùng với đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp,

trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không

đủ cầu đang bị đây lùi Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến 2020, cơ hội người

có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn

chặn tình trạng gom hàng đầu cơ Quận Hà Đông là một trong những địa phươngđầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở dé giải

quyết van dé nhà ở cho các đối tượng dan cư trên dia bàn Tuy nhiên, kết quả mớidừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Đông vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng,

nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức Việc xâydựng các khu chung cư đang là van dé cấp thiết của không chỉ riêng chính quyền HàĐông mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành phố Sống trong chung cưđang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Đông Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đạivà môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư bán được dù trongđiều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng

lên thì van đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư được tiễn hành như thế nào? Bởi

lẽ tại Hà Đông cũng như rất nhiều quận khác trên địa bàn thành phố Hà Nội các vụtai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà nhưng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách

nhiệm của các bên liên quan đên đâu?

Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảmvà phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư

độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở Trong đó lại cósở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư thế nhưng cơ sở pháp lýđê chứng minh, xác định rõ quyên sở hữu chung, sở hữu riêng và quyên sử dụng

Trang 5

chung chưa rõ Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, cótrách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ,

bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh

phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thâm

quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có

chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này

Ngoài những bắt cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thựctiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện

tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địaphương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ dé xe, nảy

sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, via

hè mà không tô chức nào quản lý Trong khi các khu chung cư liên tục được xây

dựng lên đề giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra cácgiải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Thời gian qua đãphát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cưnhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ,

chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phó Việc nghiên cứu này giúp cho

chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn vê vân đê chung cư.

Vì vậy tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công fác quản lý các khu chung

cự trên dia bàn quận Ha Đông hiện nay: Thực trạng và giải pháp”.

2 Tong quan nghiên cứuTrên trang điện tử Landsoft, bài viết với nhan đề Quản lý chung cư: nhiều quy

định nhưng thiếu chế tai đã chỉ ra rằng: “Mâu thuần về sở hữu, chi phí bảo trì, công

tác quản lý, tranh chấp giữa chủ dau tư với ban quản trị, chủ đầu tư với cư dân,ban quản trị với cư dân là những van dé nồi cém vẫn đang diễn ra tại các khuchung cư Nguyên nhân sâu xa là việc dé xuất quy định hoạt động nhưng chưa dé rahệ thong chế tài chặt chẽ, thiếu văn bản quy phạm pháp luật cụ thể rõ rang quy

định trách nhiệm, nghĩa vụ giữa các bên ”

Trang 6

Nguyên Đào (2018) cho rang: “Đánh giá về quản lý chung cư tai Hà Nội,

nhiều người cho rằng con chưa thật sự bài bản, khoa học, nhất là việc công khai,

mình bạch chưa được thực hiện triệt để, cho nên thường xuyên xảy ra tranh chấp,

khiếu kiện giữa chủ dau tư và cư dân, từ việc thành lập ban quản trị tòa nhà, thu, sử

dụng mức phí dịch vụ, đến công tác phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường Pháp luật đã có quy định phải thành lập ban quản trị tòa nhà (một tổ chức gom cảđại diện cư dân và chủ dau tu) Mỗi tòa chung cư khi có hơn một nửa tổng số căn

hộ có người ở thì phải bau ra ban quản trị dé đại diện bảo vệ quyển và lợi ích hợppháp cua các chu sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà

chung cư Tuy nhiên, quá trình bau ban quản trị chung cư không dé dang.”

Về khía cạnh của khách hàng khi tìm mua chung cư, tác giả P Anh với bàiviết Sử dụng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chuyên nghiệp và hiệu quả, chủ dựán chung cư ghỉ điểm với khách hàng trên báo điện tử Dân trí số ra ngày 4 tháng 4năm 2018 đã nêu lên: “Khách hàng mua chung cư hiện nay không chỉ “chấm điểm ”dự án qua vị trí đắc địa, chất lượng công trình, các tiện ích kèm theo mà còn đặc

biệt chú ý tới chất lượng dịch vụ quản lý vận hành, hệ thống cảnh báo PCCC Do

vậy, công tác quản lý vận hành toà nhà chung cư chính là yếu tố quan trọng tạo nênsức hút và giá trị của dự án trên thị trường bắt động sản ”

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu của các tác giả khác nhau về thực trạng vànhững vướng mắc trong quản lý chung cư tại Hà Nội hiện nay, chưa có nhiều bàibáo đi sâu vào các giải pháp cụ thể đề giải quyết được nhưng khó khăn đó Đặc biệttại quận Hà Đông, khi mà ngày cảng có nhiều sự cố trong quá trình sinh sống của

người dân, thực trạng của công tác quản lý cần được làm rõ và các giải pháp cũngcần phải được đưa ra một cách chính xác dé góp phần hoàn thiện công tác quản lý

cũng như nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân

3 Mục tiêu nghiên cứuĐề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là:

- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quan lý các khu chung cư dé đánh giánhững mặt tích cực và những mặt còn ton tại

Trang 7

- Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp dé quản lý chung cư

đạt hiệu quả cao hơn.

- Tìm hiểu quản lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ra những

nội dung chưa phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh.

* Yêu cầu- Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước đối

với các bên có liên quan.

- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng việc

quản lý và sử dụng đất đai đô thị

- Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng: công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn quận Hà Đông (thực

trang, các khó khăn vướng mắc, các van dé về an toàn, )

Phạm vi: quá trình quản lý các khu chung cư tại quận Hà Đông nhưng năm

gan đây

5 Phương pháp nghiên cứu

Với góc độ của sinh viên chuyên ngành Kinh tế và Quản lý đô thị, tôi đã sử

dụng các phương pháp nghiên cứu như:

- Phương pháp thống kê: thu thập, phân tích, trình bày và giải thích số liệu- Phương pháp phân tích tổng hợp: sự kết hợp kết quả của một vài nghiên cứu

để giải quyết một chuỗi các giả thuyết

- Phương pháp định tính: phương pháp điều tra lý do tại sao và làm thế nào

trong việc đưa ra quyết định

- Phương pháp diễn dịch: từ tiền đề rút ra các kết quả tất yếu nhờ vào các quy

luật luận lý.

Trang 8

6 Câu hỏi nghiên cứu

Với dé tài nêu trên thì câu hỏi quan trọng nhất cần được trả lời là lam thé nàođể nâng cao hiệu quả cho công tác quản lý các khu chung cư trong địa bàn quậnHà Đông hiện tại Dựa vào phần thực trạng, các giải pháp tương ứng sẽ được đưa ranhư là một phương án tham khảo giúp phần nào trong việc trả lời câu hỏi nghiên

cứu.

7 Kêt cau của dé tai

Kêt câu của dé tài ngoài phân mỏ dau, kêt luận va tài liệu tham khảo gôm có 3

phần chính như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý chung cư

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chung cư ở Hà Đông hiện nay

Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư trên địa bàn

quận Hà Đông.

Trang 9

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUAN LY CHUNG CƯ

1.1 Khái niệm chung về chung cư cao tẦng

1.1.1 Khái niệm về chung cưChung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín (tức là bảo đảm người ở thực

hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang,cầu thang, thang máy và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước,

điện thoại v.v Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên Nhà chung cư có phầnsở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ

gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

1.1.2 Phân loại

Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tang (cao 6c) được phânthành 4 loại như bảng sau:

Bảng 1.1 Phân loại nhà cao tầng tại Hội nghị quốc tế về kiến trúc (1972)

Phân loại nhà Số tang Chiều caoNhà cao tâng loại I | 9 đến 16 tầng Không quá 50mNhà cao tầng loại 2 17 đến 25 tầng Không quá 75mNhà cao tầng loại 3 26 đến 40 tầng Không quá 100mNhà cao tầng loại 4 Trên 40 tầng Cao hơn 100m

Về mặt sứ dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình: - Cao ôc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuân).

- Cao ôc hôn hợp: mây tâng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tâng trên hình tháp gôm các căn hộ.

- Cao ôc đa năng: gôm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.

Trang 10

Vẻ mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:

- Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu- Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát

triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta

1.1.3 Đặc điểm chính của chung cư

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữuchung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyên và nghĩa vụ ngang nhau

trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong

nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định

của pháp luật.

1.2 Vị trí, vai trò của chung cư trong phát triển các đô thị hiện đại

Trong phát triển đô thị hiện đại, vai trò của chung cư là vô cùng quan trọng,

bởi vì quá trình đô thị hóa sẽ kéo theo làn sóng dân nhập cư từ các tỉnh thành lân

cận làm nảy sinh vấn đề, nhu cầu, bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích

công cộng khác Sự phát triển chung cư giúp giải quyết bài toán về diện tích đất

hạn hẹp, giá thành xây dựng giảm và giúp nhiều tầng lớp khác nhau có cơ hội tiếp

cận với loại hình nhà ở này.

Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp luôn đi kèm với sự tập trung dân

cư đông đúc chuyên về từ nhiều nơi làm việc và định cư tại đó Vẫn đề về nhà ở,

chính vì vậy, sẽ nảy sinh; đi cùng với việc giá thuê nha tăng cao và các chi phí phat sinh khác là nhân tô làm cho nhiêu bức xúc, nhức nhôi trong xã hội xảy ra.

Trang 11

Lúc này, nhu câu của người dân đó là tìm một căn hộ đê có thê làm việc ôn định, lâu dài và cung câp điêu kiện phát triên tôt cho cả thê hệ tương lai Tât yêu,

nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời.

Chung cư ra đời giúp ích rất nhiều cho cả xã hội và dân cư Về mặt xã hội thìcác căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản lý dễ

dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự Về phía người có nhu cầu thì

căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà không mat nhiều chi phí nhưmua một mảnh đất riêng rồi chi phí xây dựng

1.3 Những quy định pháp lý về quản lý chung cư

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số

08/2008/QD- BXD ngày 28 thang 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dung.

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề

sau:

Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: quản lý việc điều khiến, duy trì hoạt

động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phátđiện dự phòng, hệ thong ha tang kỹ thuật va các trang thiết bị khác) thuộc phần SỞhữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo

vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các

dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường Việc vận hành nhàchung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhàchung cư thực hiện.

Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữavừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư Việcbảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày

24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây

dựng Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức

năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì

Trang 12

Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 81,

83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở; Điều 55 và Điều 56 của Nghịđịnh 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chỉ tiết và hướng

dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghịquyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 về “một số giải pháp đề thực hiện việc cải

tạo, xây dung lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuông cap”.

Lưu trữ hé sơ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà ở (đôi với nhà chung cư có 01chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ theoquy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở

Ban nội quy quan lý sử dung nhà chung cư:

1 Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

với những nội dung chính như sau:

a) Trách nhiệm của các tô chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung

cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhàchung cư theo quy định của Quy chế này;

b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà

chung cư;

c) Các hành vi bị nghiêm cắm trong sử dụng nhà chung cư;

d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;

đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong

nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư;

e) Quy định về việc sửa đổi, b6 sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chungcư và một sô quy định khác.

2 Đôi với nhà chung cư có nhiêu chủ sở hữu

a) Trường hợp nhà chung cư được bán từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi

hành, trước khi bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung

Trang 13

cư theo quy định tại khoản 1 Điều này và thông báo cho Bên mua Bản nội quy này

được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán cănhộ, diện tích thuộc phân sở hữu riêng của nhà chung cư.

b) Trường hợp nhà chung cư được bán trước ngày Quy chế này có hiệu lực thihành thì Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đang quản lý

nha chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

theo quy định tại khoản 1 Điều này dé thông qua trong Hội nghị nha chung cư.Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tư,nội dung dự án được cấp có thầm quyền phê duyệt (nêu có) và những thoả thuận,cam kết bằng văn bản giữa Bên bán và Bên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ,

diện tích thuộc phân sở hữu riêng của nhà chung cư (nêu có).

3 Đôi với nhà chung cư có một chủ sở hữu Chủ sở hữu nhà chung cư phải căn cứ vào những nội dung quy định tại khoản

1 Điều này dé xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với

điều kiện thực tế của nhà chung cư đó và thông báo công khai với người sử dụngnhà chung cư.

Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư:- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tô chức quản lý sử dụng nhà

chung cư

- Hội nghị nhà chung cư - Ban quản trị nhà chung cư

- Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư

- Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Quản lý vận hành nhà chung cư:

- Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệm thu,

thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ

Trang 14

- Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quan lý vận hành nhà chung cư

trong vận hành nhà chung cư

- Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư

Bảo trì nhà chung cư:- Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

- Mức kinh phí đóng góp dé bảo trì phan sở hữu chung nhà chung cư- Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

Quyên và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chung

cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cu:

- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung

cư

- Những hành vi bị nghiêm cắm trong sử dụng nhà chung cư- Những hành vi bị nghiêm cắm quy định tại Điều 23 của Quy chế này phảiđược Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thông báo trựctiếp và công khai đến các tô chức, cá nhân có liên quan đề biết và thựchiện

Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm:- Giải quyết tranh chấp:

1 Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do Toà án

giải quyết

2 Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trêncơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này Nếu không hoàgiải được thì chuyền Toà án giải quyết

3 Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử dụngnhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định của pháp luật

về hợp đồng dân sự

Trang 15

- Xử lý vi phạm:

1 Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này được thực hiện theo quy định củapháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà

2 Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử

dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bi xử lý hành chính hoặc truy

cứu trách nhiệm hình sự Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thìphải bồi thường

1.4 Các yếu tố ảnh hướng đến công tác quản lý các khu chung cư

1.4.1 Các văn bản pháp luật

Yếu tố pháp luật có ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý các khu chung cư

Hoạt động quản lý chung cư phải căn cứ vào các văn bản pháp luật sau:

Bảng 1.2 Căn cứ quản lý chung cư dựa vào các văn bản pháp luật

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ban hànhngày 25/11/2014

Tạo khung pháp ly dé xác định các khuvực chung, khu vực thuộc quyền sở hữu

riêng trong tòa nhà.

Luật doanh nghiệp số 13/1999/QH10

liên quan đên tòa nhà.

Luật đất đai số 13/2003/QH11 do Quốc

hội ban hành ngày 26/11/2003

Đưa ra các quy định về việc xác địnhphân loại diện tích đất thuê trong các dự

án và cụ thê là các bât động sản.

Trang 16

Luật xây dựng số 16/2003/QH11 đượcQuốc hội ban hành ngày 26/11/2003

Đưa ra các quy định về phạm vi thựchiện xây dựng bất động sản, chất lượngbất động sản, các quy định về trách

nhiệm và thời gian bảo hành các hạng mục trong tòa nhà.

Luật Phòng cháy chữa số | Đưa ra các quy định về tiêu chuẩn thực

27/2001/QH10 được Quốc hội thông qua

cháy

hiện, các trách nhiệm, nghĩa vụ của đơn

ngày 29 tháng 6 năm 2001 vị quản lý bất động sản và người sử

dụng bất động sản đó trong công tác

phòng cháy chữa cháy.

Các văn bản nghị định, thông tư, quyết định hướng dẫn thi hành luật:Nghị định số 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010: quyđịnh về việc chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm nộp khoản kinh phí tươngđương 2% tiền bán bat động sản, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc

diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.

Khoản kinh này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với

khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hang thương mại do Ban quan tri nhàchung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định

về quản lý sử dụng nhà chung cư Trường hợp kinh phí bảo trì theo quy định này

không đủ dé thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư

có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu

riêng của từng chủ sở hữu

Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009: Quy định về cách tính giádịch vụ đối với nhà chung cư Trong đó bao gồm các quy định về lợi nhuận địnhmức dành cho nha quản ly chi dao động từ 5 — 10%, cụ thé theo công thức sau:

_ Q — Tqy

Gay

av“ 42«S x (1+P)xK,xK,x(1+T)

Trang 17

Trong đó:

+ Gay - Giá dịch vụ nhà chung cư cho | mŸ diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu

riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác(đồng/m?/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT);

+ Q— Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa baogồm thuế GTGT);

+ Tay — Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần SỞhữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm);

+ S — Tông diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện

tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2);

+ 12-— Tổng số tháng tính giá sử dụng dich vụ trong năm;

+ P—Loi nhuận định mức hợp lý (đơn vi tính %);

+ Ki — Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịchvụ (nếu có);

+ Ko - Hệ số phân bồ giá dịch vụ nha chung cư (đối với những diện tích sàn

sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại ) do Ban quản trị nhà

chung cư quy định (nếu có);

+T— Thuế suất thuế giá trị gia tăng.1.4.2 Yếu tô chủ dau tw

Chủ đầu tư là những cá nhân, tô chức sở hữu vốn hoặc được giao vốn dé triểnkhai xây dựng nên các nhà ở chung cư cho người dân Họ phải chịu trách nhiệm

hoàn toàn về chất lượng, tiễn độ va sự hiệu quả của việc đầu tư Chủ đàu tư phảituân thủ các quy định của pháp luật trong quá trình triển khai xây dựng dự án cũngnhư khắc phục những hậu quả nếu có Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng

thực hiện đầy đủ các nguyên tắc về pháp luật hay đạo đức trong quá trình xây dựngvà sau khi bàn giao sử dụng Điêu này tạo nên nhiêu khiên kiện, tranh chap và các

Trang 18

vân đê về an toàn sinh hoạt với người dân Qua đó công tác quản lý của cơ quan

chức năng cũng gặp phải không ít phiền phức

1.4.3 Yếu tố người dânNgười dân là những người trực tiếp vận hành và sử dụng chung cư Công tácquản lý các khu chung cư luôn phải nhắm đến quyền và lợi ích của cư dân trong quá