Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt connect 2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Công trình được hoàn thành tại: Trường Đại học Bách Khoa – ĐHQG - HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Hiền

Cán bộ chấm nhận xét 1: TS Nguyễn Thị Đức Nguyên Cán bộ chấm nhận xét 2: TS Nguyễn Vũ Quang

Luận văn được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG TP HCM ngày 18 tháng 12 năm 2020

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ) 1 Chủ tịch: PGS.TS Nguyễn Mạnh Tuân

2 Thư ký: TS Nguyễn Thị Đức Nguyên 3 Uỷ viên: TS Nguyễn Vũ Quang

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ

I TÊN ĐỀ TÀI:

Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2

NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Phân tích khả thi dự án đầu tư BĐS, đánh giá thực trạng, triển vọng phát triển cũng như khó khăn của dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2

II NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 10/09/2020

III NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 13/11/2020 IV CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS.Nguyễn Thu Hiền

Tp HCM, ngày 13 tháng 11 năm 2020

TRƯỞNG KHOA (Họ tên và chữ ký)

i LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên, tôi kính gửi lời cảm ơn đến TS Nguyễn Thu Hiền, Cô đã luôn tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và động viên tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu, các Thầy Cô khoa quản lý công nghiệp trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giảng dạy và trang bị cho tôi những kiến thức chuyên ngành quý báu trong thời gian qua

Tôi muốn gửi lời cảm ơn đến các Anh/ Chị đã hỗ trợ tôi trong quá trình học tập cũng như làm luận văn, đã tham gia thảo luận và trả lời bảng khảo sát là cơ sở để tôi thực hiện đề tài này

Cuối cùng, tôi gửi lời biết ơn sâu sắc đến Gia đình và bạn bè đã tạo mọi điều kiện và động viên tôi trong quán trình học tập và hoàn thành đề cương

Một lần nữa tôi chân thành gửi lời tri ân đến TS Tạ Hùng Anh cùng toàn thể Thầy Cô, gia đình và bạn bè

Tác giả luận văn

Trần Xuân Dũng

TÓM TẮT KHOÁ LUẬN THẠC SĨ

Nhận thấy tại khu vực Tỉnh Bình Dương nhu cầu về nhà ở và nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại đang gia tăng, đồng thời khu đất rộng hơn 6000m2 thuộc sở hữu của Công ty TNHH Phúc Đạt nằm trên đường Quốc lộ 1K, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc khu vực đang phát triển mạnh mẽ của thị xã Dĩ An, đây là vị trí có giá trị thương mại lớn nên Công ty TNHH Phúc Đạt quyết định đầu tư xây dựng chung cư phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân trong khu vực đồng thời tạo điểm nhấn cảnh quan cho thị xã Dĩ An

Để làm được điều đó, Công ty Phúc Đạt cần phải đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư Đây là lý do hình thành đề tài “Phân tích đánh giá tính khả thi dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2.” được nghiên cứu tại Thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 5/2020 đến tháng 11/2020 với mục tiêu đề ra Nghiên cứu khả thi dự án, trong đó nghiên cứu đầy đủ, toàn diện, sâu sắc nhất trên tất cả các khía cạnh tài chính, kinh tế, rủi ro với phương án cụ thể, đánh giá thực trạng, triển vọng phát triển cũng như khó khăn của dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2

Kết quả thẩm định tài chính phương án kinh doanh của Phúc Đạt cho thấy tính khả thi về mặt tài chính, theo đó công ty sẽ tự quản lý tầng hầm, cho thuê khu thương mại đồng thời bán toàn bộ căn hộ từ tầng 3 trở lên của tòa nhà

Phân tích mức độ rủi ro về mặt tài chính của dự án đối với sự thay đổi giá bán căn hộ, diện tích căn hộ bán ra, chi phí xây dựng cho thấy dự án có mức độ rủi ro thấp

Kết quả thẩm định trên phương diện nền kinh tế nói chung cho thấy dự án sẽ tạo ra ngoại tác tích cực đối với tổng thể nền kinh tế Dự án khả thi về mặt tài chính và kinh tế nên nhà nước không phải hỗ trợ

i

ABSTRACT

Realizing that in Binh Duong Province, the demand for housing and the need to rent offices and commercial areas is increasing, and the land of more than 6000m2 owned by Phuc Dat Co., Ltd is located on 1K National Highway Dong Hoa ward, Di An town, Binh Duong province, in a strongly developing area of Di An town, this is a location with great commercial value, so Phuc Dat Co., Ltd decided to invest in construction The apartment building serves the housing needs of the people in the area while creating a highlight for the landscape of Di An town

To do this, Phuc Dat Company needs to evaluate the financial feasibility of the project to invest in the construction of apartments and offices to be effective, and at the same time prove the economic feasibility - commune Association for the State to grant investment licenses This is the reason for forming the study "Analyzing and evaluating the feasibility of Phuc Dat Connect 2 apartment building project", which is performed from May 2020 to November 2020 with the aim of setting out the Feasibility Study of the project, in which the most complete, comprehensive and profound research in all aspects financial, economic, risk with specific plans, assessing the current status, development prospects as well as the difficulties of the Phuc Dat Connect 2 apartment building project The financial appraisal results of Phuc Dat's business plan show the financial feasibility, whereby the company will manage the basement, rent out the commercial area and sell all apartments from the 3rd floor up of the building

Analysis of the project's financial exposure to changes in apartment selling prices, apartment acreage, and construction costs shows that the project has a very low level of risk

The appraisal results from an economic perspective show that the project will create a positive external effect on the overall economy The project is financially and economically viable, so the government does not have to support it.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan khóa luận này hoàn toàn do tôi thực hiện Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi

Nếu phát hiện bất kì sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng Ký tên

Trần Xuân Dũng

ii MỤC LỤC

Chương I: Giới thiệu 1

I Lý do hình thành đề tài 1

II Mục tiêu đề tài 2

III Ý nghĩa đề tài 2

IV Phạm vi Thực hiện đề tài 3

V Phương pháp thực hiện 3

VI Qui trình nghiên cứu và Cấu trúc dự kiến của khóa luận 3

Chương II: Cơ sở lý thuyết 7

I Các quan điểm phân tích dự án đầu tư 7

II Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính 7

III Phân tích rủi ro dự án đầu tư 8

IV Phân tích kinh tế 9

Chương III: Giới thiệu về dự án 10

Chương IV: phân tích tài chính dự án 14

I Phân tích môi trường thị trường bất động sản Bình Dương 14

II Phân tích tài chính dự án Phúc Đạt Connect 2 15

III Kết quả phân tích tài chính 22

Chương V: phân tích rủi ro 25

I 2 3 Xác định biến rủi ro 25

II Phân tích rủi ro bằng phương pháp mô phỏng 26

III Phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống 31

Chương VI Phân tích kinh tế 33

I Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế 33

II Phân tích ngoại tác tịch cực và tiêu cực 34

Chương VII KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 36

TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 I Các văn bản pháp lý Lỗi! Thẻ đánh dấu không được xác định II Các tài liệu từ internet Lỗi! Thẻ đánh dấu không được xác định

phụ lục 40

Từ đầu năm 2020, hầu hết các giao dịch bất động sản đều bị “đóng băng”, thị trường nhà đất ảm đạm, nhất là tại các thành phố lớn, đông dân cư vì bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch Covid-19 Do vậy Bình Dương là một thành phố lớn đang trên đà phát triển mạnh với mật độ dân cư và khu công nghiệp đông đúc nhưng cũng bị ảnh hưởng nặng Tuy vậy tỉnh Bình Dương lại có nhiều đặc điểm cho phép thị trường BĐS tại Bình Dương phát triển mạnh trong giai đoạn này

Cho đến hết tháng 3 năm 2020, rất nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư đã chính thức công bố, hoặc ra mắt, hoặc thông tin về hàng loạt các dự án nhà ở lớn nhỏ tại Bình Dương, đặc biệt tập trung ở 3 thành phố: Dĩ An, Thuân An và Thủ Dầu Một, trong số đó, loại hình dự án căn hộ chung cư ở Bình Dương chiếm đa số Có nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn vào tỉnh Bình Dương triển khai hàng chục dự án mới quy mô lớn nhỏ như: Tập đoàn Bcons, Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn TBS Group (TBS Land), Tập đoàn Phúc Đạt Group, Tập đoàn Đất Xanh, Tập đoàn Tecco Group, Becamex, ….Trong đó, Công Ty TNHH Sản Xuất Và Thương Mại Phúc Đạt được đánh giá là một trong những công ty có triển vọng với các dự án BĐS đã hoàn thiện hoặc đang triển khai trong đó có dự án Chung cư Phúc Đạt Connect 2

Khu đất đầu tư chung cư Phúc Đạt Connect 2 nằm trên đường Quốc lộ 1K, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc khu vực đang phát triển mạnh mẽ của thị xã Dĩ An Xung quanh khu vực dự án là các khu dân cư sầm uất, các công ty xí nghiệp đang hoạt động như khu công nghiệp Bình Đường, Khu công nghiệp Sóng Thần, các trường Đại Học… do đó việc đầu tư công trình chung cư phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt cho người dân sống và làm việc tại khu vực này là phù hợp và cần thiết Có nhiều nguyên nhân giúp cho thời điểm đầu năm 2020 là thời điểm thuận lợi dành cho dự án căn hộ

chung cư ỏ Bình Dương, trong đó nổi bật là: Sự khan hiếm nhà ở giá rẻ – trả góp tại TP HCM, hạ tầng đổi mới mạnh mẽ tại Bình Dương năm 2020

Dự án được hình thành và bắt đầu triển khai vào quý II năm 2019 khi mà thị trường chung cư ở tỉnh Bình Dương đang rất được quan tâm bởi các nhà đầu tư Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chung cư và đất nền nhu cầu mua bán ở Bình Dương chỉ đứng sau Hà Nội và TPHCM vào thời điểm này1 Tuy nhiên, việc triển khai dự án đã gặp phải nhiều trở ngại, khách quan như sau:

Khi dự án đang vào giai đoạn xin cấp phép xây dựng cũng là thời điểm đại dịch 19 bùng phát khiến các sàn giao dịch BĐS đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, thu nhập của người dân giảm kéo theo sức mua giảm xuống Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến dự án khi mà chi phí đầu tư ban đầu không đổi nhưng giá bán sẽ ảnh hưởng tiêu cực.Những lý do trên đã làm cho tiến độ dự án chậm lại, tác động xấu đến dòng tiền của dự án, thời điểm mở bán dự án bị chậm lại so với dự kiến ban đầu ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn của dự án

Covid-Đó là lý do hình thành đề tài phân tích đánh giá tính khả thi của dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 Bài nghiên cứu sẽ thực hiện phân tích khả thi, thẩm định hiệu quả tài chính và kinh tế của dự án trên Dự án sẽ được đánh giá theo góc độ chủ đầu tư, có phân tích kinh tế, theo đó sẽ chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư

II Mục tiêu đề tài

Nghiên cứu này có mục tiêu đánh giá tính khả thi dự án, trong đó thực hiện nghiên cứu đầy đủ, toàn diện trên tất cả các khía cạnh tài chính, kinh tế, rủi ro với các tình huống cụ thể, đánh giá thực trạng, triển vọng phát triển cũng như khó khăn của dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2

Kết quả của nghiên cứu này sẽ là bước cuối cùng của công tác chuẩn bị đầu tư, là căn cứ chủ yếu để những nhà đầu tư xem xét và quyết định việc có hay không đầu tư

III Ý nghĩa đề tài

Kết quả thực hiện của đề tài các thông tin về tổng quan thị trường BĐS tại Bình Dương thực trạng hiện tại và một số xu hướng phát triển trong tương lai có thể ảnh

3

hưởng đến các dự án BĐS đang triển khai và sắp triển khai trên địa bàn làm cơ sở để đánh giá tính khả thi về mặt tài chính, kinh tế, rủi ro của dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 Đề tài này cung cấp thêm cái nhìn khách quan cho chủ đầu tư Phúc Đạt trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, cung cấp cho các nhà đầu tư cái nhìn về cơ hội trong quyết định đầu tư vào các dự án BĐS cụ thể là khu chung cư Phúc Đạt Connect 2

IV Phạm vi Thực hiện đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là kế hoạch triển khai đầu tư Dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 của Công ty Phúc Đạt từ quý III năm 2020 trở đi khi dự án bắt đầu triển khai, mở bán trong giai đoạn ảnh hưởng của dịch Covid 19 và tình hình kinh tế hiện tại

Đề tài này sẽ nghiên cứu toàn bộ dự án xây dựng khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 thông qua việc đánh giá tài chính, kinh tế và rủi ro

Phần phân tích khả thi dự án bao gồm các bước: Phân tích tài chính, Phân tích kinh tế, Phân tích rủi ro khi đầu tư triển khai dự án đối với một số các yếu tố chính có tác động đến quyết định đầu tư giá bán căn hộ (ảnh hưởng của dịch Covid-19)

Đề tài tập trung đánh giá tính khả thi của dự án dựa vào các thông tin thứ cấp và sơ cấp thu thập được, từ đó xem xét đánh giá tính khả thì của dự án trong bối cảnh mới từ quý III năm 2020 trở đi khi dự án bắt đầu triển khai, mở bán trong giai đoạn ảnh hưởng của dịch Covid 19 và tình hình kinh tế hiện tại

VI Qui trình nghiên cứu và Cấu trúc dự kiến của khóa luận

Bố cục của bài nghiên cứu được trình bày theo các bước theo quy trình sau:

QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

Xác định làm rõ vấn đề mục tiêu nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Mô tả dự án và thu thập dữ liệu

Phân tích tài chính

Phân tích rủi ro

Phân tích kinh tế

5 1) Phân tích tài chính

Chương này tính toán các khoản doanh thu, chi phí, vay nợ và thuế để hình thành dòng tiền của các phương án trên

Dữ liệu cơ sở dùng để tính toán, phân tích cho dự án như sau:

Thời kỳ phân tích dòng tiền được tính từ quý III năm 2020 là thời điểm bắt đầu mở bán dự án, giá bán căn hộ được lấy từ quá trình khảo sát giá bán trung bình của các căn hộ có diện tích tương đương ở tại khu vực có so sách với dự án Phúc Đạt Connect 1 (đã bán hết 99%), mức độ tăng giá bán căn hộ dựa vào khảo sát tại giá bán của chung cư Phúc Đạt Connect 1và tham khảo giá bán chung của thị trường căn hộ chung cư tại Bình Dương, giá nguyên vật liệu theo công bố giá của Sở Xây Dựng khu vực tỉnh Bình Dương2

 Tính toán phân tích tài chính và phân tích kết quả đánh giá thông qua tính toán các chỉ số IRR dự án, IRR chủ đầu tư, NPV dự án, NPV chủ đầu tư từ các số liệu dòng tiền tài chính, chi phí đầu tư, chi phí dự án, doanh thu, kế hoạch vay vốn và trả lãi, khấu hao, dự báo thu nhập

2) Phân tích rủi ro

Phân tích rủi ro về mặt tài chính của dự án, trong đó xác định các biến rủi ro tác động động đến các tiêu chí thẩm định, đồng thời tính toán mức độ, xác suất rủi ro mà dự án có thể chịu đựng được

a) Đo lường rủi ro mô phỏng Monte Carlo Simulation

- Các biến rủi ro trong mô hình phân tích dự án sẽ được xác định cụ thể; mức độ thay đổi của các biến rủi ro cũng như mức độ tác động của các thay đổi này lên các tiêu chí đánh giá dự án như NPV, IRR sẽ được phân tích chi tiết

b) Phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống

Các biến rủi ro trong mô hình này cần được xác định cụ thể và phân tích bao gồm giá bán, tỷ lệ sàn bán ra, giá nguyên vật liệu xây dựng Từ đó ta sẽ tính toán kết quả của dự án trong 3 tình huống cơ bản là tình huống bi quan, tình huống trung bình, tình huống lạc quan

2 https://vatlieuxaydung.org.vn/

7

CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Chương này trình bày cơ sở lý thuyết sử dụng trong các bước phân tích khả thi dự án đầu tư, bao gồm: phân tích tài chính, đánh giá rủi ro và phân tích kinh tế đối với dự án I Các quan điểm phân tích dự án đầu tư

Một dự án đầu tư có thể được phân tích dựa vào nhiều quan điểm: Phân tích từ các quan điểm của tổng đầu tư và quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông), quan điểm của nền kinh tế nói chung

1 Quan điểm tổng đầu tư xem xét dự án về mặt tổng thể, trên quan điểm tổng vốn đầu tư vào dự án, bao gồm cả vốn vay và góp vốn đầu tư của chủ đầu tư

2 Quan điểm chủ đầu tư xem xét giá trị thu nhập tiềm năng của dự án, đồng thời cũng tính toán các khoản vốn vay và lãi vay vào dòng ngân lưu ra để tính toán thu nhập, chứng minh tính khả thi của dự án đối với cổ đông và chủ nợ

3 Quan điểm của nền kinh tế nói chung là phân tích, tính toán lợi ích, thiệt hại khi thực hiện dự án, phân tích những ngoại tác khi thực hiện dự án theo quan điểm của toàn nền kinh tế, trong đó chính phủ, cộng đồng các bên hữu quan cũng được bao gồm

II Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính

Để đánh giá xem dự án có đáng để các doanh nghiệp đầu tư hay không, bài viết sử dụng phương pháp tính toán dòng tiền chiết giảm để tính giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp tính suất sinh lợi nội tại (IRR) và phương pháp tỉ số lợi ích- chi phí (B/C), xem xét hệ số an toàn trả nợ (DSCR)

1 Phương pháp NPV:

NPV là Giá trị hiện tại của các dòng tiền sau khi trừ đi giá trị hiện tại của chi phí đầu tư

𝐵 − 𝐶(1 + 𝑟)Bi: Ngân lưu Lợi ích dự án

Ci: Ngân lưu Chi phí dự án r: Suất chiết khấu

Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi NPV ≥ 0

NPV là tiêu chuẩn đánh giá dòng tiền tạo ra ở mức độ tuyệt đối của dự án và của doanh nghiệp NPV đã tính đến chi phí cơ hội của vốn của người đầu tư NPV được tính cho từng đối tượng vì mỗi đối tượng có suất chiết khấu khác nhau Tuy NPV không quan tâm tới quy mô và thời gian hoàn vốn, nhưng đây là tiêu chí quyết định đến việc lựa chọn các phương án phân tích

Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi IRR ≥ MARR

IRR là chỉ tiêu để so sánh với suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư (MARR), nhưng MARR lại là một yếu tố biến động theo thời gian và phụ thuộc vào thị trường, nên đối với một dự án dài hạn như dự án BĐS thì IRR được dùng như phương pháp hỗ trợ, khẳng định tính khả thi hay không khả thi của dự án

III Phân tích rủi ro dự án đầu tư

1) Phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống

Để phân tích được rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống ta cần phải xác định được các tác động (các biến) có tương quan lẫn nhau và có ảnh hưởng đến dự án từ đó phân tích 3 tình huống cơ bản có thể xảy ra bao gồm:

- Tình huống bi quan - Tình huống trung bình -Tình huống lạc quan

Mục đích là xem xét kết quả của dự án trong các trường hợp tốt nhất, trung bình và xấu nhất Như vậy muốn có kết quả của mỗi tình huống ta tính toán lại kết quả của dự án theo số liệu của từng kịch bản

9

2) Phân tích rủi ro bằng phương pháp mô phỏng – Monte Carlo Simulation

Phương pháp đo lường rủi ro mô phỏng Monte Carlo Simulation là việc xác định các biến rủi ro chứa yếu tố ngẫu nhiên và có đánh giá mức độ (ví dụ như giá bán, chi phí, mức độ lạm phát …) nhằm tìm ra lời giải gần đúng bằng cách cho máy tính vận hành các dự báo tự động cùng một lúc Mỗi một biến trong mô hình này được giả định từ biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định Tiến trình được lặp đi lặp lại để có một tập hợp đủ lớn cho kết quả dự báo

IV Phân tích kinh tế

Mặc dù không thể lượng hóa được toàn bộ những ngoại tác hoặc tính toán chính xác các lợi ích chi phí của dự án đối với nền kinh tế, khi xem xét dự án trên quan điểm của nền kinh tế nói chung, phân tích khả thi dự án sẽ cần chỉ ra các khía cạnh mà dự án có thể tác động lên môi trường kinh tế, xã hội và cộng đồng

CHƯƠNG III: GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN

1) Giới thiệu dự án

- Trụ sở công ty: Số 88, Nguyễn Trãi, khu phố Thống Nhất 1, phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, Việt Nam

- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án

Khu đất đầu tư chung cư Phúc Đạt Connect 2 nằm trên đường Quốc lộ 1K, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc khu vực đang phát triển mạnh mẽ của thị xã Dĩ An Tiếp cận khu vực dự án là các khu dân cư sầm uất, các công ty xí nghiệp đang hoạt động và khu công nghiệp Bình Đường, Khu công nghiệp Sóng Thần, Khu các trường Đại Học… do đó việc đầu tư công trình chung cư phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt cho người dân sống và làm việc trong khu vực là phù hợp và cần thiết Vì vậy, Công ty TNHH Phúc Đạt Connect 2 quyết định đầu tư xây dựng chung cư phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân trong khu vực đồng thời tạo điểm nhấn cảnh quan cho thị xã Dĩ An

2) Đặc điểm của dự án

Khu đất xây dựng công trình hiện là đất trống, địa hình tương đối bằng phẳng, tiếp giáp phía nam khu đất là đường Quốc Lộ 1K đã có hệ thống thoát nước, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc nên rất thuận tiện cho việc đấu nối hạ tầng và thi công xây dựng

cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc

- Cách trường tiểu học Đông Hòa B khoảng 150m; - Cách trường tiểu học Đông Hòa khoảng 1.400m;

11

- Cách trung tâm y tế thị xã Dĩ An khoảng 2.500m; - Cách bệnh viện đa khoa Thủ Đức khoảng 600m;

- Hướng thoát nước: Tiếp giáp Phía Nam khu đất quy hoạch là đường Quốc Lộ 1K, trên đường này đã có hệ thống thoát nước tiếp nhận thoát nước cho khu dự án

3) Cơ cấu sử dụng đất

Cơ cấu sử dụng đất chung cư gồm đất xây dựng công trình, đất công viên cây xanh và đất giao thông nội bộ, đất kỹ thuật và một phần hành lang an toàn đường bộ Cụ thể như sau:

Bảng 3.1 chỉ tiêu quy hoạch

2 Trong đó: Tổng diện tích căn hộ bán(tầng 4 đến 30 cao) 40.000

- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 13,72 tỷ đồng

Đơn giá đất nông nghiệp

(đồng/m2)

Thành tiền (đồng)

5) Kế hoạch nguồn vốn thực hiện dự án

Tổng mức đầu tư dự án khoảng 1.190 tỷ đồng kế hoạch về cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án như sau:

- Vốn doanh nghiệp là 315,38 tỷ đồng - Vốn vay từ ngân hàng 874,62 tỷ đồng

3

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/Quyet-dinh-36-2019-QD-UBND-quy-dinh-Bang-gia-dat-tinh-Binh-Duong-giai-doan-13 6) Dự kiến doanh thu

Doanh thu dự kiến bao gồm 1.400 tỷ từ bán căn hộ trong 2 năm đầu, và các khoản thu hằng năm khác như cho thuê khu thương mại, thu gửi xe tầng hầm, thu phí quản lý vận hành, bảo trì hạ tầng kỹ thuật được trình bày cụ thể tại chương IV

CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

I Phân tích môi trường thị trường bất động sản Bình Dương Kinh tế

Trong năm 2020, Bình Dương vẫn là tâm điểm của bất động sản nhờ nền kinh tế phát triển ổn định Nhờ vào mạng lưới giao thông được phân bổ hợp lý theo các trục dọc Bắc - Nam, các trục ngang Đông - Tây thì đến thời điểm hiện tại, hạ tầng giao thông tại Bình Dương đã đáp ứng rất tốt cho các yêu cầu phát triển, nhất là với các lĩnh vực mũi nhọn như bất động sản

Bình Dương trở thành tỉnh đầu tiên trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có 3 thành phố (Thủ Dầu Một, Thuận An và Dĩ An), giàu tiềm năng phát triển góp phần thu hút mạnh mẽ các nguồn lực đầu tư Theo số liệu thống kê năm 2019 Bình Dương là tỉnh thu hút nguồn vốn FDI cao thứ 3 chỉ sau TP.HCM và Hà Nội4

Chính sách kích thích đầu tư

Bình Dương hiện đang hấp dẫn mời gọi nhà đầu tư nước ngoài bằng các chính sách thông thoáng, cởi mở, rõ ràng, công khai minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư nước ngoài đến Bình Dương để làm việc

Xã hội

Theo thống kê năm 2019, Bình Dương là tỉnh có nhu cầu nhà ở cao nhất nước hiện nay Nguyên nhân là do có lượng lớn chuyên gia, kỹ sư, công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp và đa số là người nhập cư, đây là nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở rất lớn, cao gấp 8 lần so với người dân địa phương

Công nghệ

Bình Dương hiện có nhiều khu công nghiệp công nghệ cao đang hoạt động điều này góp phần thay đôi mạnh mẽ cách tiếp cận và phát triển công nghiệp của địa phương

Doanh thu tài chính của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 10 a) Doanh thu và giá bán căn hộ

Giá bán

Căn cứ gía bán tham khảo từ các dự án chung cư lân cận như Phú Đông Premier,

2020 có giá bán từ 30 triệu đồng – 35 triệu đồng/m2, giá bán kỳ vọng cho chung cư Phúc Đạt Connect 2 là là 35 triệu đồng/m2 Theo đó giá bán căn hộ nhỏ nhất (căn hộ H-43,6m²) khoảng 1,526 tỉ đồng; giá bán căn hộ lớn (căn hộ E, F-77,7m²) khoảng 2,719 tỷ đồng Giá bán này cũng được tham khảo từ giá bán của căn hộ tại dự án chung cư Phúc Đạt Connnect 1 vào thời điểm quý III 2019

Bảng 4.1 Giá bán tham khảo của các dự án chung cư khu vực Bình Dương và lân cận tại thời điểm quý III/2020

(trVND/m2)

Phúc Đạt Connect 1 (đã khai thác từ năm 2018) Thủ Dầu Một ~28

Việc đưa ra giá bán trong mặt bằng chung của thị trường nhằm mục đích tăng lượng khách mua căn hộ từ khi dự án khởi công để tài trợ dự án trong thời gian xây dựng và giả định mức giá này sẽ tăng 10%/năm

5 https://cafeland.vn/tin-tuc/can-ho-binh-duong-cham-moc-45-trieum2-dat-hay-khong-91068.html

Việc bán căn hộ ngay khi khởi công sẽ tạo ra dòng ngân lưu cho chủ đầu tư Chủ đầu tư sẽ dùng doanh thu từ việc bán căn hộ để tiếp tục tài trợ cho dự án Trong điều kiện khả quan dự án có thể bán hết số căn hộ ngay trong thời gian xây dựng, thậm chí trong thời gian xây dựng móng một số dự án có khả năng bán hết số lượng căn hộ 6

Dự kiến dự án có thể mở bán từ cuối năm 2020 khi đã hoàn tất phần móng, tuy nhiên cũng có thể bán sớm hơn so với dự kiến7 do ảnh hưởng của việc cạnh tranh trên thị trường

Khoản thu và diện tích sàn căn hộ được bán ra dự kiến như sau: Tổng diện tích sàn căn hộ bán: 40.000m2

Giá bán trung bình: 35 triệu đồng/m2

Tỷ lệ diện tích sàn căn hộ được bán ra tham khảo theo dự án Phúc Đạt Connect 18 Tiền thu từ bán căn hộ sẽ gồm tiền thu ngay khi bán trị giá 30% tổng giá trị căn hộ, thu tiếp 2% mỗi tháng tiếp theo và thu bổ sung toàn bộ giá trị căn hộ còn thiếu vào thời điểm bàn giao căn hộ cuối năm 2022 Tiền thu từ khách hàng được tính toán chi tiết tại phụ lục 9

6https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/tai-sao-du-an-chua-xong-mong-van-ban-chay-ao-ao-328885.html 7 https://plo.vn/bat-dong-san/tai-sao-du-an-chua-xong-mong-van-ban-chay-ao-ao-653976.html

1/2022 - 12/2022

Thu 30% tổng giá trị ngay khi ký hợp đồng (1) 42 252 126

Thu bổ sung toàn bộ giá trị còn lại khi bàn giao cao hộ

b) Doanh thu cho thuê khu thương mại

Khu thương mại gồm 20 shophouse tổng diện tích 1.000m2 với giá cho thuê tham khảo từ các dự án lân cận9 4,8 triệu đồng/m2/năm, tốc độ tăng giá cho thuê được giả định 5.4%/năm10

Như vậy doanh thu từ khu thương mại dự kiến là 4,8 tỷ đồng vào năm đầu tiên khi chung cư chính thức đi vào hoạt động (năm 2023) và sẽ tăng đều 5,4% vào các năm tiếp theo

c) Doanh thu gửi xe tầng tầng hầm

Tầng hầm sẽ thuộc sở hữu của chủ đầu tư Giá cho thuê tầng hầm nhằm phục vụ mục đích gửi xe ít dao động do phí gửi xe được nhà nước quy định thường không thay đổi trong thời gian dài với số lượng gửi xe máy và ô tô hàng tháng được tính như sau:

Tầng hầm gồm 2 tầng với tổng diện tích sử dụng là 8000m2 mỗi tầng là 4000m2 phục vụ cho việc đỗ xe 11 Tầng 1 dành cho bãi đỗ xe máy, tầng 2 dành cho bãi đỗ ô tô

Số lượng ô tô đỗ được tại tầng 2 được tính toán theo tiêu chuẩn thiết kế bãi đỗ ô tô tháng 8/202012 với diện tích đổ xe cho 2 xe đối diện nhau tối thiểu là 45m2/2xe

9 https://homedy.com/cho-thue-nha-pho-thuong-mai-shophouse-thanh-pho-di-an-binh-duong 10 https://vnexpress.net/gia-ban-can-ho-dang-tang-nhanh-hon-gia-thue-3999233.html 11 Phụ lục 1 Qui mô xây dựng

12 https://bilparking.com.vn/article/kich-thuoc-tieu-chuan-bai-do-xe-oto-2020

Số lượng xe máy đỗ được tại tầng 1 được tính toán theo tiêu chuẩn thiết kế bãi đỗ xe máy tháng 8/202013 với diện tích đổ xe cho 1 xe theo qui định đối với chung cư là 3m2/1xe

Giá cho thuê tầng hầm sẽ được tính bằng việc thu phí gửi xe theo tháng, đơn giá theo giá quy định của nhà nước14, mức giá là 200.000 đ/tháng với xe máy, 2.000.000 đ/tháng với ô tô

Bảng 4.3 Doanh thu từ gửi xe tầng hầm:

Loại xe Diện tích tầng hầm

Diện tích đổ (m2/xe)

Sức chứa (xe)

Đơn giá (đồng/xe)

Thu bình quân tháng

(đồng)

Thu bình quân năm (tỷ đồng)

b) Chi phí đầu tư

Chi phí dự án bao gồm các hạng mục: đất đai, xây dựng chung cư, hồ bơi, trường học, đường nội bộ, cây xanh, sân thể dục thể thao và chi phí khác Chi phí dự phòng bằng 10% đối với từng hạng mục đầu tư Tổng mức đầu tư của dự án là: 1.190 tỷ (bao gồm cả chi phí dự phòng) Chi phí đầu tư được thể hiện qua Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư

13 https://bilparking.com.vn/article/kich-thuoc-bai-do-xe-may-tieu-chuan

14

https://luatvietnam.vn/thue/quyet-dinh-35-2018-qd-ubnd-hcm-gia-toi-da-dich-vu-trong-giu-xe-dau-tu-bang-nguon-von-ngoai-nsnn-19 Bảng 4.4 Chi phí đầu tư (đơn vị tính tỷ đồng)

Ngân lưu chi phí đầu tư (6 = 1+2+3+4+5) 453,22 326,23 411,23

3) Kế hoạch vay vốn và trả lãi a) - Kế hoạch vay vốn

Công ty TNHH Phúc Đạt Connect 2 đã được ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Đông Bình Dương đồng ý cấp hạn mức tín dụng 900 tỷ đồng để thực hiện dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 215

Chi phí ban đầu được huy động từ đóng góp của cổ đông cho việc mua đất đai và các khoản chi phí thiết kế, giám sát, tư vấn tài chính, bảo hiểm, huy động vốn Vốn vay từ ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam sẽ tài trợ cho hoạt động xây dựng khu chung cư trong 2 năm, thời hạn vay 5 năm, lãi gốc trả đều, lãi vay trong thời gian xây dựng tính vào nợ gốc Lãi suất tiền gửi VND 12 tháng tại các ngân hàng dao động ở mức 10.6% tháng Khoản đầu tư 315,38 tỷ ban đầu là doanh nghiệp – là vốn cổ đông Dự án sẽ bắt đầu có doanh thu từ việc bán căn hộ theo tiến độ xây dựng, sau khi đã xây xong phần móng Trong quá trình xây dựng chủ đầu từ sẽ thực hiện vay vốn từ ngân hàng Ngoại thương khi thiếu hụt ngân lưu trong trường hợp không kịp bán căn hộ như dự kiến Thông thường, giai đoạn xây dựng chung cư chi phí marketing thường lớn vì chủ đầu tư mong muốn thu tiền từ khách hàng để đầu tư hơn là đi vay Kế hoạch đầu tư và vay vốn được trình bày như sau:

15 Phụ lục 8 Văn bản cấp tín dụng vay

Bảng 4.5 Kế hoạch đầu tư và vay vốn (tỷ đồng)

21 4) Khấu hao

Khấu hao theo phương pháp đường thẳng để khấu trừ khi tính thu nhập chịu thuế Thời gian sử dụng tài sản cố định áp dụng công trình xây dựng là 25 năm và thiết bị là 5 năm

- Giá trị thiết bị khấu hao là: 85 tỷ đồng

- Giá trị công trình không cần khấu hao là 40.000m2 diện tích sàn căn hộ được bán, trong đó chi phí xây dựng cho mỗi m2 là 8.470.000 đồng/m2 [16] cho tổng 61.750,4m2

Tổng (tỷ đồng)

Phần % chiếm của diện tích sàn bán (3 = 1÷2×100%) 64,77%

Bảng 4.8 Giá trị các phần chi phí được phân bổ theo tỷ lệ 64,77% vào phần diện tích sàn được bán (đơn vị tỷ đồng)

Giá trị chi phí % được phân bổ Giá trị đươc phân bổ

Giá trị công trình được khấu hao = Tổng giá trị công trình – tổng giá trị không được khấu hao = 875 – (338,8 + 99,71) = 436,49 (tỷ đồng)

16 Phụ lục 5 Bảng tổng mức đầu tư

Lịch khấu hao được trình bày chi tiết tại Phụ lục 10

Sau khi xác định doanh thu và chi phí của dự án, báo cáo thu nhập thể hiện phần lãi/lỗ mà dự án nhận được Theo kết quả phân tích, dự án này bắt đầu có lãi kể từ năm thứ 3 sau khi thực hiện Khoản doanh thu của dự án thu từ việc bán đứt căn hộ Thu nhập tiềm năng là thu nhập đã trừ thuế của các hạng mục: thu từ căn hộ bán đứt, cho thuê thương mại, thu gửi xe tầng hầm

Báo cáo thu nhập tài chính của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 11 6) 3 5 Biểu đồ dòng tiền tài chính

Bằng cách thiết lập ngân lưu của các khoản doanh thu (ngân lưu vào) và chi phí dự án (ngân lưu ra) ta tính toán được ngân lưu hoạt động ròng Ngân lưu vào của dự án gồm: thu từ căn hộ bán đứt, cho thuê thương mại, thu gửi xe tầng hầm Tổng các khoản ngân lưu vào là thu nhập tiềm năng Ngân lưu ra của dự án gồm: Chi phí đất, chi phí đầu tư, chi phí bảo trì kỹ thuật và thuế thu nhập doanh nghiệp Ngân lưu ròng dự án theo quan điểm tổng đầu tư bằng ngân lưu hoạt động ròng trừ đi chi phí đầu tư Ngân lưu ròng theo quan điểm chủ đầu tư bằng ngân lưu ròng dự án sau khi trừ đi vay nợ từ ngân hàng thương mại Biểu đồ dòng tiền tệ trình bày chi tiết tại Phụ lục 13 Vào năm 2022, ngân lưu vào của dự án tăng cao là do tại thời điểm này dự án đã đi vào hoàn thiện nên khách hàng mua căn hộ từ các năm trước phải nộp số tiền còn lại và khách hàng khi mua căn hộ mới từ thời điểm này phải nộp 100% tiền, đây là thời điểm chuyển từ bán hàng theo tiến độ sang bán hàng theo chìa khóa trao tay

III Kết quả phân tích tài chính 1) Suất sinh lợi yêu cầu

Quan điểm chủ đầu tư:

Theo mô hình định giá tài sản vốn – CAPM (Capital Asset Pricing Model):  Ryêu cầu của cổ đông = Rphi rủi ro + Beta * (Rthị trường chứng khoán – Rphi rủi ro)

Hay Ryc = Rf + Beta * (Rm – Rf)

23

Ngoài ra suất sinh lợi cổ phiếu đến suất sinh lợi từ lợi tức và từ tăng giá cổ phiếu17 Trong đó:

1) Suất sinh lợi từ lợi tức:

2) Suất sinh lợi từ tăng giá cổ phiếu:

Tại thị trường chứng khoán Việt Nam, mức tăng giá cổ phiếu = 12.5%19 Vì vậy:

Tổng suất sinh lời thị trường cổ phiếu = Rm = 8.7% + 12.5% ~21%

Để xác định suất sinh lợi phi rủi ro ta có:

Suất sinh lợi phi rủi ro = Rphi rủi ro = 3.12%20

Lãi suất vay của thị trường: ~12%21

Để xác định beta ta có:

Beta ngành xây dựng trung bình = 0.8622

Vậy suất sinh lợi yêu cầu theo quan điểm cổ đông là:

Tổng vốn dài hạn của doanh nghiệp: V = E + D

17https://cafef.vn/du-nhieu-bien-dong-thi-truong-van-co-hon-50-co-phieu-sinh-loi-tren-15-nam-20200318154012281.chn 18 https://tinnhanhchungkhoan.vn/dinh-gia-chung-khoan-viet-nam-dang-hap-dan-post247284.html

19https://cafef.vn/du-nhieu-bien-dong-thi-truong-van-co-hon-50-co-phieu-sinh-loi-tren-15-nam-20200318154012281.chn 20http://tapchitaichinh.vn/kinh-te-vi-mo/lai-suat-trai-phieu-chinh-phu-ky-han-5-nam-giam-kha-manh-323935.html

https://www.bankexpress.vn/so-sanh-lai-suat-vay-mua-nha/?gclid=Cj0KCQiAy579BRCPARIsAB6QoIZ9CW0tH9piveWotU2D9g-22 cafef.vn

WACC = (E/V)*Re + (D/V)*Rd*(1-Tc)

= (315,38/411,22) *18,5% + (95,84/411,22)*10,6%*(1-20%) = 14,09%

Nhìn vào Bảng 4.8, dễ dàng nhận thấy phương án xây dựng khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 có NPV = 256,09 tỷ VND > 0 và mang lại cho chủ đầu tư 198,49 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và lãi vay IRR của dự án là 46% Đây là dự án có vòng đời khá dài, nhưng mô hình chỉ giới hạn thời gian hoạt động trong vòng 25 năm, với mức IRR tương đối tốt như vậy, dự án được xem là có mức tăng trưởng cao

Tóm lại phương án xây dưng khu Chung cư Phúc Đạt Connect 2 là hoàn toàn khả thi và có mang lại lợi ích kinh tế tốt.

25

CHƯƠNG V: PHÂN TÍCH RỦI RO

Chương 5 phân tích rủi ro về mặt tài chính của dự án, trong đó xác định các biến rủi ro tác động động đến các tiêu chí thẩm định, đồng thời tính toán mức độ, xác suất rủi ro mà dự án có thể chịu đựng được

I 2 3 Xác định biến rủi ro

Đối với dự án xây dựng khu chung cư kết hợp cho thuê thương mại có nhiều biến rủi ro ảnh hưởng đến quyết định đầu tư dự án Sau khi chạy độ nhạy với các biến đầu vào trong bảng thông số như lãi suất, tỷ lệ diện tích sàn bán ra, thu gửi xe tại tầng … hầm thì bài viết nhận thấy có 3 biến rủi ro quan trọng để nhà đầu tư quyết định thực hiện là giá bán căn hộ, diện tích sàn bán ra, chi phí xây dựng

1) Giá bán căn hộ

Đối với bất cứ sản phẩm nào thì giá bán luôn là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tức thì đối với người mua và sự cạnh tranh, đặc biệt đối với một dự án bất động sản thì sự thay đổi về giá là một yếu tố quyết định doanh thu, lợi nhuận, vị thế cạnh tranh, sự thành công hay thất bại của dự án

Mô hình giả định, giá bán căn hộ là 35 triệu VND/1m2 Mức tăng giá bán thực là 10% , tăng đều hàng năm23, mức tăng giá này dựa vào tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản tại khu vực Dĩ An, Bình Dương

2) Diện tích sàn bán ra

Trong mô hình bán căn hộ chung cư thì diện tích sàn bán ra (tổng diện tích căn hộ được bán) luôn luôn là mợt yếu tố rất quan trọng đến toàn bộ dự án, cụ thể tại dự án chung cư Phúc Đạt Connect 2 nếu diện tích sàn bán ra giảm mạnh thì sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến toàn bộ dòng tiền của dự án, vì trong giai đoạn đầu dự án thì tiền thu được từ khách hàng sẽ được dùng tài trợ dự án và trả nợ Do đó nếu diện tích sàn bán ra không đạt yêu cầu thì khoản vay và lãi vay sẽ tăng cao ảnh hưởng lớn đến thành công hay thất bại của dự án

23 https://cafef.vn/ly-do-bat-dong-san-binh-duong-lien-tuc-tang-gia-20201002161033943.chn

3) Chi phí xây dựng

Đối với dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 thì chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư (chiếm 53% tương đương 636 tỷ đồng trên tổng mức đầu tư 1190 tỷ đồng) nên đây là một chỉ số quan trọng đối với dự án cần được phân tích rủi ro cụ thể nếu có sự thay đổi

Chi phí xây dựng được tính toán dựa công bố Sở Xây Dựng, sự thay đổi chi phí xây dựng dựa vào giá nguyên vật liệu đã được công bố của Sở vào các năm 201924, 202025

II Phân tích rủi ro bằng phương pháp mô phỏng 1) Kết quả chạy độ nhạy đối với giá bán căn hộ

Với bước nhảy là 5 triều đồng mỗi bước giả sử giá bán căn hộ là 13,15(mức giá tại NPV=0); 15; 20; 25; 30; 35; 40 triệu đồng Kết quả phân tích độ nhạy của giá bán hộ theo chỉ tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.1

Bảng 5.1 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV

NPV dự án (tỷ đồng) 43,60 61,59 110,22 158,84 207,47 256,09 304,71 NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) 0,00 16,80 62,22 107,65 153,07 198,49 243,91

Giá bán căn hộ có tương quan đồng biến với NPV và IRR Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, giá bán căn hộ gần như không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của Phúc Đạt Chỉ khi nào mức giá bán dưới 13,15 triệu đồng/m2 thì NPV của chủ đầu tư mới có kết quả gần bằng 0 Mức giá bán 13,15 triệu đồng/m2 là khó có thể xảy ra trên thực tế, vì theo báo cáo của doanh thu tại dự án Phúc Đạt connect 1 thì giá bán của căn hộ chung cư đã vượt qua mức giá này Đồng thời theo đánh giá thị trường thì hiện tại mức bán căn hộ chung cư tại thời điểm này tại Bình Dương mà cụ thể là khu vực Dĩ An26 đang có giá

24https://vatlieuxaydung.org.vn/Upload/48/Nam_2019/Gia%20VLXD/Gia%20VLXD%20binh%20duong%20thang%209_10%20nam%202019.pdf

25https://vatlieuxaydung.org.vn/Upload/48/Nam_2020/Gia%20VLXD/Gia%20VLXD%20binh%20duong%20quy%203%20nam%202020.pdf