Giới thiệu
Lý do hình thành đề tài
Tính toán đầu tư một dự án BĐS luôn cần được xem xét một cách thận trọng, triển khai tính toán phân tích chi tiết luôn được các nhà lãnh đạo của doanh nghiệp bất động sản chú trọng vì hơn ai hết các nhà lãnh đạo này hiểu rõ rằng việc tính toán này sẽ quyết định rủi ro của chính dự án khi được thực hiện cũng như các dự án khác mà doanh nghiệp đang phát triển hoặc vận hành
Từ đầu năm 2020, hầu hết các giao dịch bất động sản đều bị “đóng băng”, thị trường nhà đất ảm đạm, nhất là tại các thành phố lớn, đông dân cư vì bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch Covid-19 Do vậy Bình Dương là một thành phố lớn đang trên đà phát triển mạnh với mật độ dân cư và khu công nghiệp đông đúc nhưng cũng bị ảnh hưởng nặng Tuy vậy tỉnh Bình Dương lại có nhiều đặc điểm cho phép thị trường BĐS tại Bình Dương phát triển mạnh trong giai đoạn này
Cho đến hết tháng 3 năm 2020, rất nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư đã chính thức công bố, hoặc ra mắt, hoặc thông tin về hàng loạt các dự án nhà ở lớn nhỏ tại Bình Dương, đặc biệt tập trung ở 3 thành phố: Dĩ An, Thuân An và Thủ Dầu Một, trong số đó, loại hình dự án căn hộ chung cư ở Bình Dương chiếm đa số Có nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn vào tỉnh Bình Dương triển khai hàng chục dự án mới quy mô lớn nhỏ như: Tập đoàn Bcons, Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn TBS Group (TBS Land), Tập đoàn Phúc Đạt Group, Tập đoàn Đất Xanh, Tập đoàn Tecco Group, Becamex, ….Trong đó, Công
Ty TNHH Sản Xuất Và Thương Mại Phúc Đạt được đánh giá là một trong những công ty có triển vọng với các dự án BĐS đã hoàn thiện hoặc đang triển khai trong đó có dự án Chung cư Phúc Đạt Connect 2
Khu đất đầu tư chung cư Phúc Đạt Connect 2 nằm trên đường Quốc lộ 1K, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc khu vực đang phát triển mạnh mẽ của thị xã Dĩ An Xung quanh khu vực dự án là các khu dân cư sầm uất, các công ty xí nghiệp đang hoạt động như khu công nghiệp Bình Đường, Khu công nghiệp Sóng Thần, các trường Đại Học… do đó việc đầu tư công trình chung cư phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt cho người dân sống và làm việc tại khu vực này là phù hợp và cần thiết Có nhiều nguyên nhân giúp cho thời điểm đầu năm 2020 là thời điểm thuận lợi dành cho dự án căn hộ
2 chung cư ỏ Bình Dương, trong đó nổi bật là: Sự khan hiếm nhà ở giá rẻ – trả góp tại TP HCM, hạ tầng đổi mới mạnh mẽ tại Bình Dương năm 2020
Dự án được hình thành và bắt đầu triển khai vào quý II năm 2019 khi mà thị trường chung cư ở tỉnh Bình Dương đang rất được quan tâm bởi các nhà đầu tư Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chung cư và đất nền nhu cầu mua bán ở Bình Dương chỉ đứng sau Hà Nội và TPHCM vào thời điểm này 1 Tuy nhiên, việc triển khai dự án đã gặp phải nhiều trở ngại, khách quan như sau:
Khi dự án đang vào giai đoạn xin cấp phép xây dựng cũng là thời điểm đại dịch Covid-
19 bùng phát khiến các sàn giao dịch BĐS đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, thu nhập của người dân giảm kéo theo sức mua giảm xuống Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến dự án khi mà chi phí đầu tư ban đầu không đổi nhưng giá bán sẽ ảnh hưởng tiêu cực.Những lý do trên đã làm cho tiến độ dự án chậm lại, tác động xấu đến dòng tiền của dự án, thời điểm mở bán dự án bị chậm lại so với dự kiến ban đầu ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn của dự án Đó là lý do hình thành đề tài phân tích đánh giá tính khả thi của dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 Bài nghiên cứu sẽ thực hiện phân tích khả thi, thẩm định hiệu quả tài chính và kinh tế của dự án trên Dự án sẽ được đánh giá theo góc độ chủ đầu tư, có phân tích kinh tế, theo đó sẽ chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư.
Mục tiêu đề tài
Nghiên cứu này có mục tiêu đánh giá tính khả thi dự án, trong đó thực hiện nghiên cứu đầy đủ, toàn diện trên tất cả các khía cạnh tài chính, kinh tế, rủi ro với các tình huống cụ thể, đánh giá thực trạng, triển vọng phát triển cũng như khó khăn của dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2
Kết quả của nghiên cứu này sẽ là bước cuối cùng của công tác chuẩn bị đầu tư, là căn cứ chủ yếu để những nhà đầu tư xem xét và quyết định việc có hay không đầu tư.
Ý nghĩa đề tài
Kết quả thực hiện của đề tài các thông tin về tổng quan thị trường BĐS tại Bình Dương thực trạng hiện tại và một số xu hướng phát triển trong tương lai có thể ảnh
1 https://canhosunshinecontinental.com/co-nen-dau-tu-can-ho-chung-cu-binh-duong-cho-thue/
3 hưởng đến các dự án BĐS đang triển khai và sắp triển khai trên địa bàn làm cơ sở để đánh giá tính khả thi về mặt tài chính, kinh tế, rủi ro của dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 Đề tài này cung cấp thêm cái nhìn khách quan cho chủ đầu tư Phúc Đạt trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, cung cấp cho các nhà đầu tư cái nhìn về cơ hội trong quyết định đầu tư vào các dự án BĐS cụ thể là khu chung cư Phúc Đạt Connect 2.
Phạm vi Thực hiện đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là kế hoạch triển khai đầu tư Dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 của Công ty Phúc Đạt từ quý III năm 2020 trở đi khi dự án bắt đầu triển khai, mở bán trong giai đoạn ảnh hưởng của dịch Covid 19 và tình hình kinh tế hiện tại Đề tài này sẽ nghiên cứu toàn bộ dự án xây dựng khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 thông qua việc đánh giá tài chính, kinh tế và rủi ro.
Phương pháp thực hiện
Đề tài thực hiện đánh giá khả thi dự án thông qua tiến hành đánh giá phân tích tài chính, kinh tế, rủi ro của dự án Phúc Đạt Connect 2
Tác giả thực hiện thu thập thông tin thị trường căn hộ chung cư tại khu vực để tính toán mức giá bán, cho thuê, tốc độ bán, mức độ tăng giá bán cũng như đánh giá mức độ rủi ro của dự án trong bối cảnh cụ thể hiện nay
Phần phân tích khả thi dự án bao gồm các bước: Phân tích tài chính, Phân tích kinh tế, Phân tích rủi ro khi đầu tư triển khai dự án đối với một số các yếu tố chính có tác động đến quyết định đầu tư giá bán căn hộ (ảnh hưởng của dịch Covid-19) Đề tài tập trung đánh giá tính khả thi của dự án dựa vào các thông tin thứ cấp và sơ cấp thu thập được, từ đó xem xét đánh giá tính khả thì của dự án trong bối cảnh mới từ quý III năm 2020 trở đi khi dự án bắt đầu triển khai, mở bán trong giai đoạn ảnh hưởng của dịch Covid 19 và tình hình kinh tế hiện tại.
Qui trình nghiên cứu và Cấu trúc dự kiến của khóa luận
Bố cục của bài nghiên cứu được trình bày theo các bước theo quy trình sau:
Xác định làm rõ vấn đề mục tiêu nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Mô tả dự án và thu thập dữ liệu
Chương này tính toán các khoản doanh thu, chi phí, vay nợ và thuế để hình thành dòng tiền của các phương án trên
Dữ liệu cơ sở dùng để tính toán, phân tích cho dự án như sau:
Thời kỳ phân tích dòng tiền được tính từ quý III năm 2020 là thời điểm bắt đầu mở bán dự án, giá bán căn hộ được lấy từ quá trình khảo sát giá bán trung bình của các căn hộ có diện tích tương đương ở tại khu vực có so sách với dự án Phúc Đạt Connect 1 (đã bán hết 99%), mức độ tăng giá bán căn hộ dựa vào khảo sát tại giá bán của chung cư Phúc Đạt Connect 1và tham khảo giá bán chung của thị trường căn hộ chung cư tại Bình Dương, giá nguyên vật liệu theo công bố giá của Sở Xây Dựng khu vực tỉnh Bình Dương 2
Tính toán phân tích tài chính và phân tích kết quả đánh giá thông qua tính toán các chỉ số IRR dự án, IRR chủ đầu tư, NPV dự án, NPV chủ đầu tư từ các số liệu dòng tiền tài chính, chi phí đầu tư, chi phí dự án, doanh thu, kế hoạch vay vốn và trả lãi, khấu hao, dự báo thu nhập
Phân tích rủi ro về mặt tài chính của dự án, trong đó xác định các biến rủi ro tác động động đến các tiêu chí thẩm định, đồng thời tính toán mức độ, xác suất rủi ro mà dự án có thể chịu đựng được a) Đo lường rủi ro mô phỏng Monte Carlo Simulation
- Các biến rủi ro trong mô hình phân tích dự án sẽ được xác định cụ thể; mức độ thay đổi của các biến rủi ro cũng như mức độ tác động của các thay đổi này lên các tiêu chí đánh giá dự án như NPV, IRR sẽ được phân tích chi tiết b) Phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống
Các biến rủi ro trong mô hình này cần được xác định cụ thể và phân tích bao gồm giá bán, tỷ lệ sàn bán ra, giá nguyên vật liệu xây dựng Từ đó ta sẽ tính toán kết quả của dự án trong 3 tình huống cơ bản là tình huống bi quan, tình huống trung bình, tình huống lạc quan
Phân tích các ngoại tác, tác động về mặt ngân sách và phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp và cách thức thực hiện tính toán
Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực, xác định các yếu tố tác động tiêu cực và tích cực đến dự án cũng như từ dự án đến kinh tế xã hội trong khu vực
Cơ sở lý thuyết
Các quan điểm phân tích dự án đầu tư
Một dự án đầu tư có thể được phân tích dựa vào nhiều quan điểm: Phân tích từ các quan điểm của tổng đầu tư và quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông), quan điểm của nền kinh tế nói chung
1 Quan điểm tổng đầu tư xem xét dự án về mặt tổng thể, trên quan điểm tổng vốn đầu tư vào dự án, bao gồm cả vốn vay và góp vốn đầu tư của chủ đầu tư
2 Quan điểm chủ đầu tư xem xét giá trị thu nhập tiềm năng của dự án, đồng thời cũng tính toán các khoản vốn vay và lãi vay vào dòng ngân lưu ra để tính toán thu nhập, chứng minh tính khả thi của dự án đối với cổ đông và chủ nợ
3 Quan điểm của nền kinh tế nói chung là phân tích, tính toán lợi ích, thiệt hại khi thực hiện dự án, phân tích những ngoại tác khi thực hiện dự án theo quan điểm của toàn nền kinh tế, trong đó chính phủ, cộng đồng các bên hữu quan cũng được bao gồm.
Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính
Để đánh giá xem dự án có đáng để các doanh nghiệp đầu tư hay không, bài viết sử dụng phương pháp tính toán dòng tiền chiết giảm để tính giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp tính suất sinh lợi nội tại (IRR) và phương pháp tỉ số lợi ích- chi phí (B/C), xem xét hệ số an toàn trả nợ (DSCR)
NPV là Giá trị hiện tại của các dòng tiền sau khi trừ đi giá trị hiện tại của chi phí đầu tư
Bi: Ngân lưu Lợi ích dự án
Ci: Ngân lưu Chi phí dự án r: Suất chiết khấu
8 Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi NPV ≥ 0
NPV là tiêu chuẩn đánh giá dòng tiền tạo ra ở mức độ tuyệt đối của dự án và của doanh nghiệp NPV đã tính đến chi phí cơ hội của vốn của người đầu tư NPV được tính cho từng đối tượng vì mỗi đối tượng có suất chiết khấu khác nhau Tuy NPV không quan tâm tới quy mô và thời gian hoàn vốn, nhưng đây là tiêu chí quyết định đến việc lựa chọn các phương án phân tích
IRR là: Suất chiết khấu để NPV= 0
Bi: ngân lưu Lợi ích dự án
Ci: Ngân lưu Chi phí dự án
Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi IRR ≥ MARR
IRR là chỉ tiêu để so sánh với suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư (MARR), nhưng MARR lại là một yếu tố biến động theo thời gian và phụ thuộc vào thị trường, nên đối với một dự án dài hạn như dự án BĐS thì IRR được dùng như phương pháp hỗ trợ, khẳng định tính khả thi hay không khả thi của dự án.
Phân tích rủi ro dự án đầu tư
1) Phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống Để phân tích được rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống ta cần phải xác định được các tác động (các biến) có tương quan lẫn nhau và có ảnh hưởng đến dự án từ đó phân tích 3 tình huống cơ bản có thể xảy ra bao gồm:
Mục đích là xem xét kết quả của dự án trong các trường hợp tốt nhất, trung bình và xấu nhất Như vậy muốn có kết quả của mỗi tình huống ta tính toán lại kết quả của dự án theo số liệu của từng kịch bản
9 2) Phân tích rủi ro bằng phương pháp mô phỏng – Monte Carlo Simulation
Phương pháp đo lường rủi ro mô phỏng Monte Carlo Simulation là việc xác định các biến rủi ro chứa yếu tố ngẫu nhiên và có đánh giá mức độ (ví dụ như giá bán, chi phí, mức độ lạm phát …) nhằm tìm ra lời giải gần đúng bằng cách cho máy tính vận hành các dự báo tự động cùng một lúc Mỗi một biến trong mô hình này được giả định từ biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định Tiến trình được lặp đi lặp lại để có một tập hợp đủ lớn cho kết quả dự báo.
Phân tích kinh tế
Mặc dù không thể lượng hóa được toàn bộ những ngoại tác hoặc tính toán chính xác các lợi ích chi phí của dự án đối với nền kinh tế, khi xem xét dự án trên quan điểm của nền kinh tế nói chung, phân tích khả thi dự án sẽ cần chỉ ra các khía cạnh mà dự án có thể tác động lên môi trường kinh tế, xã hội và cộng đồng
Giới thiệu về dự án
- Tên Dự án: CHUNG CƯ PHÚC ĐẠT CONNECT 2
- Địa điểm xây dựng: phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH Phúc Đạt Connect 2
- Trụ sở công ty: Số 88, Nguyễn Trãi, khu phố Thống Nhất 1, phường Dĩ An, thị xã
Dĩ An, tỉnh Bình Dương, Việt Nam
- Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Thiết Kế Xây dựng - CIDECO
- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án
- Nguồn vốn đầu tư: Vốn chủ sở hữu và vốn vay
Khu đất đầu tư chung cư Phúc Đạt Connect 2 nằm trên đường Quốc lộ 1K, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc khu vực đang phát triển mạnh mẽ của thị xã Dĩ An Tiếp cận khu vực dự án là các khu dân cư sầm uất, các công ty xí nghiệp đang hoạt động và khu công nghiệp Bình Đường, Khu công nghiệp Sóng Thần, Khu các trường Đại Học… do đó việc đầu tư công trình chung cư phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt cho người dân sống và làm việc trong khu vực là phù hợp và cần thiết Vì vậy, Công ty TNHH Phúc Đạt Connect 2 quyết định đầu tư xây dựng chung cư phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân trong khu vực đồng thời tạo điểm nhấn cảnh quan cho thị xã Dĩ An
2) Đặc điểm của dự án
Khu đất xây dựng công trình hiện là đất trống, địa hình tương đối bằng phẳng, tiếp giáp phía nam khu đất là đường Quốc Lộ 1K đã có hệ thống thoát nước, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc nên rất thuận tiện cho việc đấu nối hạ tầng và thi công xây dựng
- Phía Nam khu đất giáp đường Quốc Lộ 1K Trên đường Quốc Lộ 1K đã có hệ thống cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc
- Cách UBND phường Đông Hòa khoảng 100m;
- Đối diện chợ Đông Hòa khoảng 50m;
- Cách trường tiểu học Đông Hòa B khoảng 150m;
- Cách trường tiểu học Đông Hòa khoảng 1.400m;
- Cách trường tiểu học Nguyễn Bỉnh Khiêm khoảng 100m;
- Cách trường THCS Đông Hòa khoảng 1.400m;
- Cách trung tâm y tế thị xã Dĩ An khoảng 2.500m;
- Cách bệnh viện đa khoa Thủ Đức khoảng 600m;
- Cách Khu công nghiệp Bình Đường khoảng 2.700m;
- Cách Khu công nghiệp Sóng Thần khoảng 500m
- Hướng thoát nước: Tiếp giáp Phía Nam khu đất quy hoạch là đường Quốc Lộ 1K, trên đường này đã có hệ thống thoát nước tiếp nhận thoát nước cho khu dự án
3) Cơ cấu sử dụng đất
Cơ cấu sử dụng đất chung cư gồm đất xây dựng công trình, đất công viên cây xanh và đất giao thông nội bộ, đất kỹ thuật và một phần hành lang an toàn đường bộ Cụ thể như sau:
Bảng 3.1 chỉ tiêu quy hoạch
1 Đất xây dựng chung cư 2.500,00 48,93%
2 Trong đó: Tổng diện tích căn hộ bán(tầng 4 đến 30 cao) 40.000
5 Diện tích đất phù hợp quy hoạch 5.109,56 100,00%
6 Đất hành lang an toàn đường bộ 921,64
7 Tổng diện tích khu đất 6.031,20
Dự án dự kiến được triển khai với tổng mức đầu tư xét ở thời điểm quí 3 năm 2020 như sau:
Tổng mức đầu tư dự kiến : 1.190 tỷ đồng, gồm :
- Giá trị đất nền dự án : 301,66 tỷ đồng
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 13,72 tỷ đồng
- Chi phí xây dựng công trình : 636 tỷ đồng
- Chi phí thiết bị : 85 tỷ đồng
- Chi phí tư vấn xây dựng, quản lý dự án, bán hàng : 35 tỷ đồng
- Chi phí khác : 5 tỷ đồng
- Chi phí dự phòng : 114 tỷ đồng
Bảng 3.2 Giá đất khu vực dự án thuộc đường quốc lộ 1k, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ
An, tỉnh Bình Dương (giai đoạn 2020-2024) 3
Stt Loại đất VT1 VT2 VT3 VT4
Bảng 3.3 Ước tính nộp tiền sử dụng đất (2019)
Stt Loại đất Đvt Qui mô Đơn giá đất ở (đồng/m 2 ) Đơn giá đất nông nghiệp (đồng/m 2 )
5) Kế hoạch nguồn vốn thực hiện dự án
Tổng mức đầu tư dự án khoảng 1.190 tỷ đồng kế hoạch về cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án như sau:
- Vốn doanh nghiệp là 315,38 tỷ đồng
- Vốn vay từ ngân hàng 874,62 tỷ đồng
3 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/Quyet-dinh-36-2019-QD-UBND-quy-dinh-Bang-gia-dat-tinh-Binh-Duong-giai-doan-2020-2024-432131.aspx
Doanh thu dự kiến bao gồm 1.400 tỷ từ bán căn hộ trong 2 năm đầu, và các khoản thu hằng năm khác như cho thuê khu thương mại, thu gửi xe tầng hầm, thu phí quản lý vận hành, bảo trì hạ tầng kỹ thuật được trình bày cụ thể tại chương IV
phân tích tài chính dự án
Phân tích môi trường thị trường bất động sản Bình Dương
Trong năm 2020, Bình Dương vẫn là tâm điểm của bất động sản nhờ nền kinh tế phát triển ổn định Nhờ vào mạng lưới giao thông được phân bổ hợp lý theo các trục dọc Bắc
- Nam, các trục ngang Đông - Tây thì đến thời điểm hiện tại, hạ tầng giao thông tại Bình Dương đã đáp ứng rất tốt cho các yêu cầu phát triển, nhất là với các lĩnh vực mũi nhọn như bất động sản
Bình Dương trở thành tỉnh đầu tiên trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có 3 thành phố (Thủ Dầu Một, Thuận An và Dĩ An), giàu tiềm năng phát triển góp phần thu hút mạnh mẽ các nguồn lực đầu tư Theo số liệu thống kê năm 2019 Bình Dương là tỉnh thu hút nguồn vốn FDI cao thứ 3 chỉ sau TP.HCM và Hà Nội 4
Chính sách kích thích đầu tư
Bình Dương hiện đang hấp dẫn mời gọi nhà đầu tư nước ngoài bằng các chính sách thông thoáng, cởi mở, rõ ràng, công khai minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư nước ngoài đến Bình Dương để làm việc
Theo thống kê năm 2019, Bình Dương là tỉnh có nhu cầu nhà ở cao nhất nước hiện nay Nguyên nhân là do có lượng lớn chuyên gia, kỹ sư, công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp và đa số là người nhập cư, đây là nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở rất lớn, cao gấp 8 lần so với người dân địa phương
Bình Dương hiện có nhiều khu công nghiệp công nghệ cao đang hoạt động điều này góp phần thay đôi mạnh mẽ cách tiếp cận và phát triển công nghiệp của địa phương
4 https://dangcongsan.vn/xay-dung-dang/binh-duong-khang-dinh-uu-the-thu-hut-fdi-565208.html
Phân tích tài chính dự án Phúc Đạt Connect 2
1) Doanh thu của dự án
Các khoản doanh thu của dự án gồm doanh thu từ bán căn hộ, doanh thu từ cho thuê khu thương mại, dịch vụ gửi xe tầng hầm Dự án có doanh thu kể từ năm thứ 2 thực hiện dự án, ngay sau khi dự án xây dựng khởi công
Doanh thu tài chính của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 10 a) Doanh thu và giá bán căn hộ
Căn cứ gía bán tham khảo từ các dự án chung cư lân cận như Phú Đông Premier, Bcons Suối Tiên, Opal Skyline, New Galaxy, Bcons Green View … 5 ở thời điểm năm
2020 có giá bán từ 30 triệu đồng – 35 triệu đồng/m 2 , giá bán kỳ vọng cho chung cư Phúc Đạt Connect 2 là là 35 triệu đồng/m 2 Theo đó giá bán căn hộ nhỏ nhất (căn hộ H- 43,6m²) khoảng 1,526 tỉ đồng; giá bán căn hộ lớn (căn hộ E, F-77,7m²) khoảng 2,719 tỷ đồng Giá bán này cũng được tham khảo từ giá bán của căn hộ tại dự án chung cư Phúc Đạt Connnect 1 vào thời điểm quý III 2019
Bảng 4.1 Giá bán tham khảo của các dự án chung cư khu vực Bình Dương và lân cận tại thời điểm quý III/2020
Dự án Vị trí Giá
Phú Đông Premier Dĩ An ~ 35
Bcons Suối Tiên Thủ Đức ~ 30
Bcons Green View Dĩ An ~ 30
Phúc Đạt Connect 1 (đã khai thác từ năm 2018) Thủ Dầu Một ~28
Việc đưa ra giá bán trong mặt bằng chung của thị trường nhằm mục đích tăng lượng khách mua căn hộ từ khi dự án khởi công để tài trợ dự án trong thời gian xây dựng và giả định mức giá này sẽ tăng 10%/năm
5 https://cafeland.vn/tin-tuc/can-ho-binh-duong-cham-moc-45-trieum2-dat-hay-khong-91068.html
16 Việc bán căn hộ ngay khi khởi công sẽ tạo ra dòng ngân lưu cho chủ đầu tư Chủ đầu tư sẽ dùng doanh thu từ việc bán căn hộ để tiếp tục tài trợ cho dự án Trong điều kiện khả quan dự án có thể bán hết số căn hộ ngay trong thời gian xây dựng, thậm chí trong thời gian xây dựng móng một số dự án có khả năng bán hết số lượng căn hộ 6
Doanh thu dự kiến là 1.400 tỷ đồng từ việc bán 4.000m 2 diện tích sàn căn hộ giá bán
35 triệu đồng/m 2 được trình bày cụ thể tại phụ lục 5
Mô hình cũng dự kiến, toàn bộ căn hộ sẽ được bán hết trong 2 năm đầu tiên sau khi hoàn thành thi công móng và được phép mở bán, dự báo dựa vào tham khảo thời gian bán hết căn hộ của dự án chung cư Phúc Đạt Connect 1 (đã bán hết trong 1 năm đầu tiên mở bán từ tháng 10/2018 đến tháng 10/2019) được trình bày tại phụ lục 6
Dự kiến dự án có thể mở bán từ cuối năm 2020 khi đã hoàn tất phần móng, tuy nhiên cũng có thể bán sớm hơn so với dự kiến 7 do ảnh hưởng của việc cạnh tranh trên thị trường
Khoản thu và diện tích sàn căn hộ được bán ra dự kiến như sau:
Tổng diện tích sàn căn hộ bán: 40.000m 2
Giá bán trung bình: 35 triệu đồng/m 2
Tỷ lệ diện tích sàn căn hộ được bán ra tham khảo theo dự án Phúc Đạt Connect 1 8
Tiền thu từ bán căn hộ sẽ gồm tiền thu ngay khi bán trị giá 30% tổng giá trị căn hộ, thu tiếp 2% mỗi tháng tiếp theo và thu bổ sung toàn bộ giá trị căn hộ còn thiếu vào thời điểm bàn giao căn hộ cuối năm 2022 Tiền thu từ khách hàng được tính toán chi tiết tại phụ lục 9
6 https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/tai-sao-du-an-chua-xong-mong-van-ban-chay-ao-ao-328885.html
7 https://plo.vn/bat-dong-san/tai-sao-du-an-chua-xong-mong-van-ban-chay-ao-ao-653976.html
8 Phụ lục 6 Thời gian bán căn hộ tại chung cư Phúc Đạt Connect 1.
17 Bảng 4.2 Khoản thu và diện tích sàn căn hộ được bán ra dự kiến (đơn vị tỷ đồng)
Tỷ lệ diện tích sàn bán ra 10% 60% 30%
Diện tích sàn bán ra (m 2 ) 4.000 24.000 12.000
Tổng giá trị sàn (tỷ đồng) 140 840 420
Thu 30% tổng giá trị ngay khi ký hợp đồng (1) 42 252 126
Thu 2% tổng giá trị mỗi tháng (2) 0 145,05 290,93
Thu bổ sung toàn bộ giá trị còn lại khi bàn giao cao hộ vào cuối năm 2022 (3) 0 0 544,02
Tổng thu từ khách hàng (4 = 1+2+3) 42 397,05 960,95 b) Doanh thu cho thuê khu thương mại
Khu thương mại gồm 20 shophouse tổng diện tích 1.000m 2 với giá cho thuê tham khảo từ các dự án lân cận 9 4,8 triệu đồng/m 2 /năm, tốc độ tăng giá cho thuê được giả định 5.4%/năm 10
Như vậy doanh thu từ khu thương mại dự kiến là 4,8 tỷ đồng vào năm đầu tiên khi chung cư chính thức đi vào hoạt động (năm 2023) và sẽ tăng đều 5,4% vào các năm tiếp theo c) Doanh thu gửi xe tầng tầng hầm
Tầng hầm sẽ thuộc sở hữu của chủ đầu tư Giá cho thuê tầng hầm nhằm phục vụ mục đích gửi xe ít dao động do phí gửi xe được nhà nước quy định thường không thay đổi trong thời gian dài với số lượng gửi xe máy và ô tô hàng tháng được tính như sau:
Tầng hầm gồm 2 tầng với tổng diện tích sử dụng là 8000m 2 mỗi tầng là 4000m 2 phục vụ cho việc đỗ xe 11 Tầng 1 dành cho bãi đỗ xe máy, tầng 2 dành cho bãi đỗ ô tô
Số lượng ô tô đỗ được tại tầng 2 được tính toán theo tiêu chuẩn thiết kế bãi đỗ ô tô tháng 8/2020 12 với diện tích đổ xe cho 2 xe đối diện nhau tối thiểu là 45m 2 /2xe
9 https://homedy.com/cho-thue-nha-pho-thuong-mai-shophouse-thanh-pho-di-an-binh-duong
10 https://vnexpress.net/gia-ban-can-ho-dang-tang-nhanh-hon-gia-thue-3999233.html
11 Phụ lục 1 Qui mô xây dựng
12 https://bilparking.com.vn/article/kich-thuoc-tieu-chuan-bai-do-xe-oto-2020
Số lượng xe máy đỗ được tại tầng 1 được tính toán theo tiêu chuẩn thiết kế bãi đỗ xe máy tháng 8/2020 13 với diện tích đổ xe cho 1 xe theo qui định đối với chung cư là 3m 2 /1xe
Giá cho thuê tầng hầm sẽ được tính bằng việc thu phí gửi xe theo tháng, đơn giá theo giá quy định của nhà nước 14 , mức giá là 200.000 đ/tháng với xe máy, 2.000.000 đ/tháng với ô tô
Bảng 4.3 Doanh thu từ gửi xe tầng hầm:
Loại xe Diện tích tầng hầm
Sức chứa (xe) Đơn giá (đồng/xe)
Thu bình quân tháng (đồng)
Thu bình quân năm (tỷ đồng) Ô tô 4000 22,5 m 2 /xe 170 2.000.000 340.000.000 4.08
Kết quả phân tích tài chính
1) Suất sinh lợi yêu cầu
Quan điểm chủ đầu tư:
Theo mô hình định giá tài sản vốn – CAPM (Capital Asset Pricing Model):
Ryêu cầu của cổ đông = Rphi rủi ro + Beta * (Rthị trường chứng khoán – Rphi rủi ro)
Hay Ryc = Rf + Beta * (Rm – Rf)
23 Để xác định suất sinh lợi thị trường chứng khoán Rm ta có:
Ngoài ra suất sinh lợi cổ phiếu đến suất sinh lợi từ lợi tức và từ tăng giá cổ phiếu 17 Trong đó:
1) Suất sinh lợi từ lợi tức:
P/E của thị trường chứng khoán = 11.5% 18
2) Suất sinh lợi từ tăng giá cổ phiếu:
Tại thị trường chứng khoán Việt Nam, mức tăng giá cổ phiếu = 12.5% 19
Tổng suất sinh lời thị trường cổ phiếu = Rm = 8.7% + 12.5% ~21% Để xác định suất sinh lợi phi rủi ro ta có:
Suất sinh lợi phi rủi ro = Rphi rủi ro = 3.12% 20
Lãi suất vay của thị trường: ~12% 21 Để xác định beta ta có:
Beta ngành xây dựng trung bình = 0.86 22
Vậy suất sinh lợi yêu cầu theo quan điểm cổ đông là:
Ryc = Rf + Beta * (Rm – Rf) = 3.12%+ 0.86*(21% - 3.12%) = 18.5%
Vậy suất sinh lợi yêu cầu đối với vốn cổ đông theo quan điểm cổ đông trong ngành xây dựng là 18,5%
Quan điểm tổng đầu tư:
Chi phí sử dụng vốn: Re = 18,5%
Chi phí sử dụng nợ vay: Rd = 10,6%
Giá trị nợ vay của doanh nghiệp: D = 95,84 tỷ đồng
Giá trị vốn chủ sở hữu: E = 315,38 tỷ đồng
Tổng vốn dài hạn của doanh nghiệp: V = E + D
Thuế thu nhập doanh nghiệp: Tc = 20%
17 https://cafef.vn/du-nhieu-bien-dong-thi-truong-van-co-hon-50-co-phieu-sinh-loi-tren-15-nam-20200318154012281.chn
18 https://tinnhanhchungkhoan.vn/dinh-gia-chung-khoan-viet-nam-dang-hap-dan-post247284.html
19 https://cafef.vn/du-nhieu-bien-dong-thi-truong-van-co-hon-50-co-phieu-sinh-loi-tren-15-nam-20200318154012281.chn
20 http://tapchitaichinh.vn/kinh-te-vi-mo/lai-suat-trai-phieu-chinh-phu-ky-han-5-nam-giam-kha-manh-323935.html
21 https://www.bankexpress.vn/so-sanh-lai-suat-vay-mua-nha/?gclid=Cj0KCQiAy579BRCPARIsAB6QoIZ9CW0tH9piveWotU2D9g- QJPN52JwC9JzJxekX60GCWPEkgxZmbjAaAm-BEALw_wcB
Dựa vào suất sinh lợi yêu cầu và bảng ngân lưu tài chính phụ lục 13 ta có kết quả sau: Bảng 4.9 Kết quả tài chính dự án
NPV theo quan điểm tổng đầu tư (tỷ đồng) 256,09 NPV theo quan điểm chủ đầu tư (tỷ đồng) 198,49
IRR theo quan điểm tổng đầu tư 46%
IRR theo quan điểm chủ đầu tư 53%
Nhìn vào Bảng 4.8, dễ dàng nhận thấy phương án xây dựng khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 có NPV = 256,09 tỷ VND > 0 và mang lại cho chủ đầu tư 198,49 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và lãi vay IRR của dự án là 46% Đây là dự án có vòng đời khá dài, nhưng mô hình chỉ giới hạn thời gian hoạt động trong vòng 25 năm, với mức IRR tương đối tốt như vậy, dự án được xem là có mức tăng trưởng cao
Tóm lại phương án xây dưng khu Chung cư Phúc Đạt Connect 2 là hoàn toàn khả thi và có mang lại lợi ích kinh tế tốt.
phân tích rủi ro
2 3 Xác định biến rủi ro
Đối với dự án xây dựng khu chung cư kết hợp cho thuê thương mại có nhiều biến rủi ro ảnh hưởng đến quyết định đầu tư dự án Sau khi chạy độ nhạy với các biến đầu vào trong bảng thông số như lãi suất, tỷ lệ diện tích sàn bán ra, thu gửi xe tại tầng … hầm thì bài viết nhận thấy có 3 biến rủi ro quan trọng để nhà đầu tư quyết định thực hiện là giá bán căn hộ, diện tích sàn bán ra, chi phí xây dựng
1) Giá bán căn hộ Đối với bất cứ sản phẩm nào thì giá bán luôn là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tức thì đối với người mua và sự cạnh tranh, đặc biệt đối với một dự án bất động sản thì sự thay đổi về giá là một yếu tố quyết định doanh thu, lợi nhuận, vị thế cạnh tranh, sự thành công hay thất bại của dự án
Mô hình giả định, giá bán căn hộ là 35 triệu VND/1m 2 Mức tăng giá bán thực là 10% , tăng đều hàng năm 23 , mức tăng giá này dựa vào tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản tại khu vực Dĩ An, Bình Dương
2) Diện tích sàn bán ra
Trong mô hình bán căn hộ chung cư thì diện tích sàn bán ra (tổng diện tích căn hộ được bán) luôn luôn là mợt yếu tố rất quan trọng đến toàn bộ dự án, cụ thể tại dự án chung cư Phúc Đạt Connect 2 nếu diện tích sàn bán ra giảm mạnh thì sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến toàn bộ dòng tiền của dự án, vì trong giai đoạn đầu dự án thì tiền thu được từ khách hàng sẽ được dùng tài trợ dự án và trả nợ Do đó nếu diện tích sàn bán ra không đạt yêu cầu thì khoản vay và lãi vay sẽ tăng cao ảnh hưởng lớn đến thành công hay thất bại của dự án
23 https://cafef.vn/ly-do-bat-dong-san-binh-duong-lien-tuc-tang-gia-20201002161033943.chn
26 3) Chi phí xây dựng Đối với dự án khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 thì chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư (chiếm 53% tương đương 636 tỷ đồng trên tổng mức đầu tư
1190 tỷ đồng) nên đây là một chỉ số quan trọng đối với dự án cần được phân tích rủi ro cụ thể nếu có sự thay đổi
Chi phí xây dựng được tính toán dựa công bố Sở Xây Dựng, sự thay đổi chi phí xây dựng dựa vào giá nguyên vật liệu đã được công bố của Sở vào các năm 2019 24 , 2020 25
Phân tích rủi ro bằng phương pháp mô phỏng
1) Kết quả chạy độ nhạy đối với giá bán căn hộ
Với bước nhảy là 5 triều đồng mỗi bước giả sử giá bán căn hộ là 13,15(mức giá tại NPV=0); 15; 20; 25; 30; 35; 40 triệu đồng Kết quả phân tích độ nhạy của giá bán hộ theo chỉ tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.1
Bảng 5.1 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV
NPV dự án (tỷ đồng) 43,60 61,59 110,22 158,84 207,47 256,09 304,71 NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) 0,00 16,80 62,22 107,65 153,07 198,49 243,91
Giá bán căn hộ có tương quan đồng biến với NPV và IRR Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, giá bán căn hộ gần như không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của Phúc Đạt Chỉ khi nào mức giá bán dưới 13,15 triệu đồng/m 2 thì NPV của chủ đầu tư mới có kết quả gần bằng 0 Mức giá bán 13,15 triệu đồng/m 2 là khó có thể xảy ra trên thực tế, vì theo báo cáo của doanh thu tại dự án Phúc Đạt connect 1 thì giá bán của căn hộ chung cư đã vượt qua mức giá này Đồng thời theo đánh giá thị trường thì hiện tại mức bán căn hộ chung cư tại thời điểm này tại Bình Dương mà cụ thể là khu vực Dĩ An 26 đang có giá
24 https://vatlieuxaydung.org.vn/Upload/48/Nam_2019/Gia%20VLXD/Gia%20VLXD%20binh%20duong%20thang%209_10%20nam%2020 19.pdf
25 https://vatlieuxaydung.org.vn/Upload/48/Nam_2020/Gia%20VLXD/Gia%20VLXD%20binh%20duong%20quy%203%20nam%202020.pd f 26 https://cafeland.vn/tin-tuc/can-ho-binh-duong-cham-moc-45-trieum2-dat-hay-khong-91068.html
27 thấp nhất là triệu 30 đồng/m 2 Tương quan về sự thay đổi của giá bán căn hộ và NPV của chủ đầu tư, giá đất được biểu hiện qua Biểu đồ 5.1
Biểu đồ 5.1 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư
2) Kết quả chạy độ nhạy đối với chi phí xây dựng Đối với một dự án xây dựng, chi phí xây lắp luôn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Mặc dù phần chi phí xây dựng đã được điều chỉnh giá vào thời điểm đầu tư bằng cách phân tích sự biến động của chỉ số giá nhóm ngành vật liệu xây dựng trong 3 tháng đầu năm 2020 nhưng giá vật liệu xây dựng có thể biến động lớn hơn Ảnh hưởng của chi phí xây dựng đến các chỉ tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.2
Bảng 5.2 Biến đổi chi phí xây dựng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
Mức tăng giá vật liệu (%) 0 10 20 30 38 40 50
Chi phí xây dựng (tỷ đồng) 636 700 763 827 878 890 954
NPV dự án (tỷ đồng) 256,09 196,07 136,05 76,03 28,01 16,01 -44,01 NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) 198,49 146,25 94,01 41,77 -0,02 -10,47 -62,71
Bảng 5.2 cho thấy, mức biến động giá vật liệu xây dựng tăng tỷ lệ nghịch với NPV của chủ đầu tư Với mức tăng giá xây dựng 38% thì NPV của chủ đầu tư = 0 và IRR của chủ đầu tư = 17,01% Mức tăng giá 10% là dựa vào mức biến động giá nhóm vật liệu xây dựng năm 2020 so với năm 2019 Theo mô hình phân tích ban đầu, khi mức giá vật liệu
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
28 xây dựng tăng 50% thì IRR chủ đầu tư chỉ đạt 10,91% và Phúc Đạt thiệt hại 62,71 tỷ đồng Thực tế, dựa vào công bố giá vật liệu xây dựng tại tỉnh Bình Dương trong năm
2019 và 2020 của Sở Xây Dựng thì không có nhóm vật liệu nào có mức tăng giá vựt quá
38 %/năm nên với các yếu tố khác không đổi, giá xây dựng không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thực hiện dự án Tác động của mức tăng giá xây dựng lên NPV chủ đầu tư được thể hiện qua biểu đồ 5.2
Biểu đồ 5.2 Mức tăng giá vật liệu ảnh hưởng đến NPV chủ đầu tư
3) Kết quả chạy độ nhạy đối với diện tích sàng bán được
Giả sử rằng diện tích sàn bán ra thay đổi theo bước nhảy 15% mỗi bước thì với tỷ lệ sàn bán ra 10%; 25%; 37,57%(tỷ lệ tại NPV=0) 55; 70%; 85% và 100% Kết quả phân tích độ nhạy của diện tích sàn bán ra với các chỉ tiêu tài chính tại Bảng 5.3
Bảng 5.3 Thay đổi diện tích sàn bán ra ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
Diện tích sàn bán ra (%) 10 25 37,57 55 70 85 100
NPV dự án (tỷ đồng) -50,25 0,81 43,60 102,92 153,98 205,03 256,09 NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) -87,67 -39,97 -0,01 55,41 103,10 150,80 198,49 IRR dự án 10,67% 14,15% 17,78% 24,00% 30,45% 37,85% 46,17% IRR chủ đầu tư 10,68% 14,44% 18,50% 25,68% 33,34% 42,33% 52,62%
Diện tích sàn bán ra có tương quan đồng biến với NPV và IRR Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, nếu diện tích sàn bán ra chỉ đạt 37,57% thì NPV của chủ đầu tư
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
29 mới có kết quả bằng 0 Mức diện tích sàn bán ra này thực tế có thể xảy ra nếu dịch COVID bùng phát trở lại Nhưng hiện nay khi dịch COVID đã được kiểm soát và nhu cầu về căn hộ chung cư tại Bình Dương cụ thể là khu vực dự án là cao 27 đồng thời mức giá bán của Dự Án là phù hợp
Tương quan về sự thay đổi diện tích sàn được bán ra và NPV của chủ đầu tư được biểu hiện qua Biểu đồ 5.3
Biểu đồ 5.3 Diện tích sàn bán ra ảnh hưởng đến NPV chủ đầu tư a) Kết quả chạy độ nhạy đồng thời giá bán căn hộ và thay đổi của giá vật liệu xây dựng Trên thực tế, giá bán căn hộ và giá nguyên vật liệu xây dựng có thể cùng đồng thời tăng hoặc giảm do nguồn cung và cầu của thị trường bất động sản quyết định Vì kết quả chạy độ nhạy một chiều cho thấy giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng ít có khả năng làm cho NPV chủ đầu tư nhỏ hơn 0, trừ khả năng giá bán căn hộ nhỏ hơn 13,15 triệu đồng/m 2 và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng lớn hơn 38% nên giả định trong trường hợp này là đồng thời giá bán căn hộ giảm và giá nguyên vật liệu tăng so với mô hình cơ sở Kết quả chạy độ nhạy 2 chiều được trình bày tại Bảng 5.4
27 https://diaocbinhduong.org/2020/thi-truong-can-ho-binh-duong-cung-khong-du-cau.html
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
30 Bảng 5.4 Giá bán căn hộ và giá nguyên vật liệu ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
M ứ c tă n g gi á ng uy ên v ật li ệu x ây d ự ng ( % ) 0 0,00 16,80 62,22 107,65 153,07 198,49
Kết quả chạy độ nhạy trên cho thấy, với mức tăng giá nguyên vật liệu 20% và giá bán căn hộ 25 triệu đồng/m 2 , mức tăng giá nguyên vật liệu 30% và giá bán căn hộ 30 triệu đồng/m 2 thì NPV chủ đầu tư sẽ gần bằng hoặc lỗ gần bằng 0 Trên thực tế các mức giá bán cao hơn 30 triệu đồng/m 2 và giá nguyên vật liệu khó tăng vượt quá 10%
4) Chạy Crystal Ball để phân tích mô phỏng
Chạy Crystal Ball để phân tích mô phỏng với sự thay đổi đồng thời 3 yếu tố
- Giá bán căn hộ, phân phối chuẩn, độ lệch chuẩn = 1
- Diện tích sàn bán ra, phân phối chuẩn, độ lệch chuẩn = 10%
- Chi phí xây dựng, phân phối chuẩn, độ lệch chuẩn = 10%
31 Với 100.000 lần thử, nếu biến đầu vào là các giá trị trên với mô hình phân phối chuẩn có sự thay đổi 2 chiều trong phạm vi dự báo thì kết quả cho thấy tối đa NPV chủ đầu tư là 1.026,3 tỷ đồng và thấp nhất là 310,3 tỷ
Sơ đồ kết quả được thể hiện cụ thể tại Phụ lục 14.
Phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích tình huống
Phân tích huống hay còn gọi là phân tích kịch bản giúp ta xem xét sự thay đổi của dòng ngân lưu dự án thong qua 3 yếu tố giá bán, diện tích sàn bán ra và sự thay đổi giá nguyện vật liệu
Cụ thể trong bài viết này ta sẽ phân tích dòng ngân lưu của chủ đầu tư Phúc Đạt tại dự án Khu chung cư Phúc Đạt Connect 2 thông qua 3 tình huống (giả sử tỷ lệ xảy ra các tình huống là bằng nhau 33,33%):
Tình huống bi quan: Giá bán và nhu cầu căn hộ chung cư giảm do nhu cầu thị trường giảm vì ảnh hưởng của dịch Covid tái bùng phát, trong trường hợp giá bán này giá bán có thể giảm tương tự trong đợt đại dịch Covid trước đó 28 , giảm 2-5% và sức mua giảm 70% Giá nguyên vật liệu không tăng quá 10% dựa vào số liệu từ Bảng giá nguyên vật liệu
2018 đến 2019 của Sở xây dựng, đây cũng là thời điểm có ảnh hưởng của dịch Covid
Tình huống thông thường: là tình huống mà bài viết đã phân tích ở trên khi giá bán căn hộ giữ nguyên ở mức 35 trĐồng/m 2 , giá nguyên vật liệu xây dựng không đổi
Tình huống lạc quan: giá bán và nhu cầu căn hộ chung cư tăng, theo như dự báo của thị trường thì giá căn hộ chung cư tại khu vự Dĩ An có thể tăng 10% hằng năm như phân tích ban đầu Diện tích sàn bán ra đạt 100% Giá nguyên vật liệu có thể giảm nhưng không giảm quá 10%
Kết quả mô phỏng phân tích tình huống được thể hiện tại bảng 5.5.Bảng 5.5 Kết quả mô phỏng phân tích tình huống
Yếu tố ảnh hưởng/Tình huống Bi quan Thông thường Lạc quan
28 https://bnews.vn/kich-ban-nao-cho-su-phuc-hoi-thi-truong-bat-dong-san/154551.html
NPV dự án Tỷ đồng -47,30 256,09 340,42
NPV chủ đầu tư Tỷ đồng -81,08 198,49 273,44
Từ kết quả trên, ta thấy nếu thị trường có biến động trong dự báo thì quyết định đầu tư của chủ đầu tư là không thay đổi do trong tình huống lạc quan và thông thường, nhưng trong tình huống bi quan khi tỷ lệ diện tích sàn bán ra giảm mạnh nếu dịch Covid tái bùng phát thì dự án sẽ lỗ.
Phân tích kinh tế
Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
Bài viết sử dụng hệ số chuyển đổi (CFi) từ giá tài chính trừ đi các khoản ngân lưu về thuế
Thuế: các loại thuế mà dự án có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước là một khoản chi phí đối với nhà đầu tư thì nó lại là một khoản thu nhập đối với ngân sách quốc gia, đối với nền kinh tế quốc dân
Thuế VAT 10% được áp dụng đối với giá cho thuê văn phòng, giá bán căn hộ, xây dựng, nên hệ số chuyển đổi của các mục chi phí này là 0,91 Các khoản chi phí khác bao gồm chi phí đất là chi phí cơ hội của đất bằng với giá thị trường nên hệ số cho mục này là
1, chi phí ử dụng lao động chủ yếu là lao động phổ thông không phải đóng thuế nên hệ số chuyển đổi là 1 Hệ số chuyển đổi giá được trình bày cụ thê ở Bảng 6.1
Bảng 6.1 Cơ sở tính hệ số chuyển đổi giá CFi
Khoản mục Hệ số CFi Giải thích
Giá bán, cho thuê khu thương mại, shophouse, các chi phí vận hành bảo trị
Giá đất dự án 1 Chi phí cơ hội của đất dự án bằng giá thị trường
Chi phí xây dựng, chi phí thiết kế giám sát, quản lý, bảo hiểm, chi phí khác
Chi phí sử dụng lao động 1 Do lao động chủ yếu là lao động phổ thông không phải đóng thuế thu nhập
Dòng tiền kinh tế dự án
Dòng tiền kinh tế bao gồm ngân lưu vào và ngân lưu ra Ngân lưu vào là thu nhập tiềm năng, bao gồm khoản thu từ cho thuê thương mại, bán đứt căn hộ, thu phí sử dụng tầng hầm, thu phí quản lý, vận hành và bảo trì kỹ thuật Ngân lưu ra gồm các khoản chi phí:
34 Trích nộp phí bảo trì từ hoạt động cho thuê dài hạn, trích nộp phí bảo trì từ căn hộ bán đứt, phí quản lý, vận hành, phí hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí được phân bổ vào hoạt động kinh doanh khác Dòng tiền kinh tế dự án được trình bày trong phần Phụ lục
Từ dòng tiền của dự án, xác định ngân lưu ròng dự án bằng cách lấy thu nhập tiềm năng trừ đi tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì và thuế thu nhập doanh nghiệp
Từ ngân lưu ròng của dự án ta tính được NPV kinh tế của dự án là 20,47 tỷ đồng, do đó dự án mang lại lợi ích dương cho nền kinh tế Nên đứng trên quan điểm nền kinh tế thì dự án nên được thực thi.
Phân tích ngoại tác tịch cực và tiêu cực
Trong khi thực hiện dự án, giá kinh tế của lao động bằng giá tài chính vì các công việc mang lại thu nhập cao phải tính thuế thì phải thuê chuyên gia theo mức giao khoán và đã khấu trừ thuế từ hợp đồng, số lượng công việc này không nhiều và chiếm một phần khá nhỏ trong chi phí dự án
Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư sẽ thành lập ban quản lý tòa nhà và các tổ dịch vụ nhằm phục vụ khu căn hộ chung cư và khu thương mại
Số lượng người làm việc trực tiếp dự kiến khoảng 40 người, trong đó bảo vệ và nhân viên vệ sinh khoảng 25 người, 15 người làm việc tại những khu vực còn lại như bảo trì, điều hành chung, kế toán, văn phòng, kỹ thuật và tiếp tân
Trong thời gian xây dựng dự án có thể cung cấp việc làm cho khoảng 80-100 công nhân làm việc thường xuyên trong thời gian xây dựng và sau xây dựng
Ngoài ra, sau khi dự án hoàn thành sẽ làm gia tăng các dịch vụ marketing, kinh doanh hàng hóa, vận tải quanh khu vực dự án
Dự án cũng có các công trình xanh như hồ bơi, cây xanh giúp cải thiện cảnh quan khu vực
Sau khi hoàn thành giá trị bất động sản ở khu vực có dự án sẽ tăng lên,
Trong thời gian thi công, dự án sẽ làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực thi công mặc dù các đơn vị thi công có các biện pháp xử lý nhưng không hoàn toàn triệt tiêu hết
Mật độ dân số tại khu vực dự án sẽ tăng lên đáng kể làm gia tăng sức ép lên các công trình giao thông quanh khu vực dự án
Nhìn chung dự án mang lại lợi ích cho nền kinh tế Nên đứng trên quan điểm nền kinh tế thì dự án nên được thực thi
CHƯƠNG 7 6 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Từ mục tiêu ban đầu là đánh giá tính khả thi của dự án chung cư Phúc Đạt Connect 2
Thông qua các phương pháp đánh giá tài chính, phân tích rủi ro, phân tích kinh tế đã cho thấy dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính và kinh tế, hợp với chủ trương của tỉnh và khuyến khích thực hiện Dự án có thể cung cấp việc làm cho hơn 100 lao động trong thời gian thi công và gần 40 lao động làm việc dài hạn (Ban quản lý), đồng thời dự án sẽ góp phần làm đẹp mỹ quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân tỉnh Bình Dương
Vì dự án tư nhân nên nhà nước không phải hỗ trợ thêm Dự án tuy phải đền bù giải tỏa nhưng đã giải quyết ổn thỏa không gây tác tiêu cực đối với người dân và chính quyền Về dài hạn, những người xung quanh khu vực dự án sẽ được lợi do tác động tích cực các hoạt động cho thuê thương mại, tạo việc làm và gia tăng giá đất, giá mặt bằng kinh doanh
Tỉnh nên tiếp tục có những chính sách, hổ trợ đối với các doanh nghiệp tư nhân trong việc khảo sát và hình thành xây dựng các dự án mới góp phần vào việc phát triển đô thị của Tỉnh
Dự án không tính đến ngoại tác tiêu cực về môi trường trong thời gian thi công vì cho rằng ngoại tác này sẽ bị triệt tiêu và sau khi có dự án môi trường sẽ được cải thiện hơn so với trước vì khu đất để làm dự án sẽ trở thành một khu chung cư với đầy đủ các công trình xanh Mặc dù khi thi công, chủ đầu tư dự án sẽ phải thực hiện đúng các quy định về môi trường nhưng nhà nước cần phải giám sát những ảnh hưởng của môi trường trong quá trình thi công này để hạn chế ngoại tác tiêu cực
37 Kết luận tóm tắt, trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu:
Công ty TNHH Phúc Đạt nên tiếp tục thực hiện dự án trong giai đoạn mới từ quý III/2020 sau khi tình hình dịch Covid tại Việt Nam đã được kiểm soát
UBND Tỉnh Bình Dương cần hỗ trợ tích cực cho phép để cho phép Phúc Đạt tiến hành thực hiện dự án
Thi, C H (1998) Bản dịch Crystal Ball, Forecasting & Risk Analysis for Spreadsheet users, Version 4.0, Decisioneering.
Jenkins, G P., & Harberger, A C (1995) Phân tích chi phí và lợi ích cho các quyết định đầu tư
Jenkins, G P., & Harberger, A C (2002) Phân tích Lợi ích-Chi phí trong các quyết định đầu tư, Vietnam Fulbright Economics Teaching Program
Gitman, L J., (2004) Principles of Managerial Finance - Tenth Edition
Kiều, N M (2009) Tài chính doanh nghiệp căn bản NXB Thống kê
Quyết định: ban hành quy định bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh bình dương (n.d.) Truy xuất từ: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat- dong-san/Quyet-dinh-36-2019-QD-BND-quy-dinh-Bang-gia-dat-tinh-Binh-
Bình Dương khẳng định ưu thế thu hút FDI (n.d.) Truy xuất từ: https://dangcongsan.vn/xay-dung-dang/binh-duong-khang-dinh-uu-the-thu-hut-di- 565208.html
Căn hộ Bình Dương chạm mốc 45 triệu/m2, đắt hay không? (2020, ngày 25 tháng 9)
Truy xuất từ: https://cafeland.vn/tin-tuc/can-ho-binh-duong-cham-moc-45- trieum2-dat-hay-khong-91068.html
Tại sao dự án chưa xong móng vẫn bán chạy “ào ào”? (2016, ngày 21 tháng 6) Truy xuất từ: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/tai-sao-du-an-chua-xong- mong-van-ban-chay-ao-ao-328885.html
Cho thuê Nhà phố thương mại Shophouse tại Thành phố Dĩ An, Bình Dương 2021
(n.d.) Truy xuất từ: https://homedy.com/cho-thue-nha-pho-thuong-mai- shophouse-thanh-pho-di-an-binh-duong
Giá bán căn hộ đang tăng nhanh hơn giá thuê (2019, ngày 19 tháng 10) Truy xuất từ: https://vnexpress.net/gia-ban-can-ho-dang-tang-nhanh-hon-gia-thue-3999233.html
39 Tiêu chuẩn thiết kế bãi đỗ xe ô tô mới nhất tháng 8/2020 (2020, ngày 16 tháng 8) Truy xuất từ: https://bilparking.com.vn/article/kich-thuoc-tieu-chuan-bai-do-xe-oto-
Kích thước bãi đỗ xe máy theo tiêu chuẩn tháng 08/2020 (2020, ngày 16 tháng 8) Truy xuất từ: https://bilparking.com.vn/article/kich-thuoc-bai-do-xe-may-tieu-chuan
Quyết định 35/2018/QĐ-UBND HCM giá tối đa dịch vụ trông giữ xe đầu tư bằng nguồn vốn ngoài NSNN (n.d.) Truy xuất từ: https://luatvietnam.vn/thue/quyet-dinh-35- 2018-qd-ubnd-hcm-gia-toi-da-dich-vu-trong-giu-xe-dau-tu-bang-nguon-von- ngoai-nsnn-167397-d2.html
Lý do bất động sản Bình Dương liên tục tăng giá (2020, ngày 3 tháng 10) Truy xuất từ https://cafef.vn/ly-do-bat-dong-san-binh-duong-lien-tuc-tang-gia-
Giá vật liệu xây dựng tháng 9/2019 (2019, ngày 9 tháng 10) Truy xuất từ: https://vatlieuxaydung.org.vn/Upload/48/Nam_2019/Gia%20VLXD/Gia%20VLX D%20binh%20duong%20thang%209_10%20nam%202019.pdf
Giá vật liệu xây dựng tháng 9/2020 (2020, ngày 9 tháng 10) Truy xuất từ: https://vatlieuxaydung.org.vn/Upload/48/Nam_2020/Gia%20VLXD/Gia%20VLX D%20binh%20duong%20quy%203%20nam%202020.pdf
Căn hộ Bình Dương chạm mốc 45 triệu/m2, đắt hay không? (2020, ngày 25 tháng 9)
Truy xuất từ: https://cafeland.vn/tin-tuc/can-ho-binh-duong-cham-moc-45- trieum2-dat-hay-khong-91068.html