Chuyên đề thực tập: Phát triển chung cư cao tầng quận Thanh Xuân: Thực trạng và giải pháp

Chung cư cao tầng ngày càng được chú trọng đầu tư vì chung cư giúp các khu đô thịtiết kiệm quỹ đất, diện tích nhà ở, tăng diện tích đất trồng cây xanh hay diện tích các công trình công c

MỤC LỤC

N90 |

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUAN LÝ CHUNG CƯ CAO TẢNG 4

1.1 Khái niệm chung về chung cư 2¿- 5:22 5£2+2E++EEE£EE+2EEtEEEerEterxezrxerrrees 41.2 Khái niệm chung về chung cư cao tẰng - 2 2 +++E++E+EE+EEzEzEerrserxeee 71.3 Giới thiệu tong quan về Quận Thanh Xuân, Hà Nội 2-5: 555255: 151.4 Thời kỳ phát triển chung cư cao tẰng ¿- + s+Sk+EE+EE+EE£Ee£Eerkerkerkerxrrkrree 71.5 Phân hạng chung cư cao tang scccscssscsssesssesssessssssecssecsssssscssecssecssessecssecssessecaseeseess 8

CHUONG 2: THUC TRANG QUAN LY CHUNG CU CAO TANG QUAN THANH

b7) 15

2.1 Thực trang quan lý chung cư cao tang tại quận Thanh Xuân hiện nay 16

2.1.1 Đánh giá khái quát về chung cư cao tầng quận Thanh Xuân 16

2.1.2 Chung cư Royal City c1 SH ng 17 2.1.3 Khu đô thị Mandarin arden - <5 << +33 2* 1E *£2£EE+£zeeEeseeeesexe 20

2.2 Phân tích mối quan hệ chung cư cao tang và tình hình phát triển đô thị ở nước ta 252.3 Những lợi thế phát triển chung cư cao tằng 2-2 z+sz+xezx+zxerxerssxez 28

2.3.2 Những khó khăn phát triển chung cư cao tầng ¿5-5 s+cs+cszsz 32

2.3.3 Nhận xét và đánh giá chung Error! Bookmark not defined.

CHUONG 3: MOT SO GIAI PHAP VA KIEN NGHI NHAM CAI THIEN VA PHAT

TRIEN DONG BỘ CHUNG CU CAO TẢNG 522cc 43

3.1 Quan điểm phát triển nhà ở đô thị to eccesseseesesessessessessessessesessesseesesneaee 433.2 Phương hướng và mục tiêu phát triển chung cư cao tang tại các đô thị : 44

3.2.1.Mục tiêu phát triển chung cư ở đô thị đến năm 2020: -: 44

3.3 Những giải pháp nhăm khuyến khích phát triển nhà ở đô thị: 45

3.3.1.Cac i0 0 45

3.3.2.Các giải pháp cụ thỂ: -¿- 5+ 5E+SE+E2EEEEEEEE1E71111211211211 217111111110 463.4 Kiến nghị với lãnh đạo các cấp chính quyền .¿- ¿s2 ©2++cs++zxzzxeez 49

40007 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày nay thì không ngừng tăng lên Cuốithế kỷ thứ XX, cùng với sự phát triển của quá trình đô thị hóa diễn ra một cáchnhanh chóng, sự gia tăng một cách chóng mặt về dân số đặt nên vấn đề đất đai chokhắp các đô thị trung tâm Với áp lực lớn về diện tích đất đai, nó đòi hỏi một giảipháp về chỗ ở vô cùng cấp thiết Vì thế, chung cư cao tầng ra đời giải quyết nhiềuvan dé vô cùng cấp thiết và hiệu quả về không gian cũng như nhà ở cho người dân

các khu đô thị Không chỉ giải quyết về mặt không gian sinh sống, hiện nay chung cư

cao tầng ngày càng trở thành một trong những lựa chọn hàng đầu cho người dân

không chỉ các người nhập cư từ tỉnh lẻ mà còn cả người dân trong nội thành khu vực.

Chung cư cao tầng ngày càng được chú trọng đầu tư vì chung cư giúp các khu đô thịtiết kiệm quỹ đất, diện tích nhà ở, tăng diện tích đất trồng cây xanh hay diện tích các

công trình công cộng của nhà nước, không chỉ thế nó còn góp phần xây dựng nên

một bộ mặt đô thị tiến bộ hơn, văn minh hơn, hiện dai hơn Đặc biệt càng những nămgan đây, chung cư cao tang ngày càng trở nên pho biến Tuy đã giải quyết một lượnglớn nhu cầu của người dân hiện nay nhưng cũng đồng thời chung cư cao tầng cũngkéo theo một số vấn đề nghiêm trọng khác như vấn đề về cơ sở hạ tầng, vấn đề vềmôi trường hay các vấn đề về xã hội làm ảnh hưởng sâu sắc đến sự phát triển kinh tế- xã hội trong thời đại mới Vì thế, chung cư cao tang ngày càng trở thành một van déđáng được quan tâm trong việc phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đô thị hóa

2 Tông quan nghiên cứu về liên quan đến đô thị

Chung cư cao tầng như bộ mặt của đô thị hiện nay Xã hội với nên kinh tế đangngày càng đi lên kéo theo đó là sự phát triển của khoa học - kỹ thuật và cơ sở hạ tầng

Người dân càng chú trọng về chất lượng, sự tiện nghi trong cuộc sống nơi sinh hoạt

của mình hơn Vì thế, nhà ở càng thêm phát triển Chung cư ngày một nhiều và hiện

đại hơn nữa.

3 Mục tiêu, phạm vi nghiên cứu

Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về chung cư đặc biệt là chung cư cao tầng

trên địa bàn quận Thanh Xuân, thông qua đó tìm hiểu thực trạng và sự phát triển củahệ thống chung cư hiện nay dé có thé đưa ra những giải pháp hợp lý giải quyết van déphát triển chung cư cao tầng trong nội thành Hà Nội cũng như trên địa bàn quận ThanhXuân hiện nay mà không tạo ra áp lực đối với cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông manglại chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao hơn nữa

4 Câu hỏi nghiên cứu

Phương hướng phát triển chung cư cao tầng trong nội thành Hà Nội cũng nhưđịa ban quận Thanh Xuân một cach đồng bộ và có hiệu quả ?

5 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phương pháp thu nhập và phân tích đữ liệu Tìm hiểu và phân tích tàiliệu có cơ sở nguồn góc rõ rang dé tìm ra xu hướng phát triển của chung cư cao tang.Kết hợp với phương pháp phân tích lý thuyết dé tìm hiểu mối quan hệ hình thành vàphát triển chung cư cao tầng từ đó khai thác những thông tin dữ liệu cần thiết phục vụcho việc phát triển một cách đồng bộ hệ thống chung cư cao tang hiện nay

6 Kết cấu của chuyên đề

Nhận thức tầm quan trọng của phát triển chung cư cao tầng trong thời kỳ

mới nên trong thời gian thực tập tại Phòng Quản lý đô thị UBND Quận Thanh Xuân,

em đã chọn đề tài “Phát triển chung cư cao tầng quận Thanh Xuân: Thực trạng vàgiải pháp” để nghiên cứu thực tế và viết thành chuyên dé này Với những hiểu biết

còn hạn chế và thời gian thực tập quá ngắn ngủi, nhưng cùng với sự giúp đỡ của UBND quận Thanh Xuân và các anh chị trong phòng Quản lý đô thị, em hy vọng sẽ

năm bắt được phần nào tình hình phát triển chung cư cao tầng và từ đó đưa ra nhữnggiải pháp để phát triển chung cư hiện nay, góp một phần nào đó phát triển đất nước

ngày càng giàu mạnh.

Chuyên đề được chia làm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển chung cư cao tangChương 2: Thực trạng phát triển chung cư cao tang quận Thanh Xuân

2

Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm cải thiện và phát triển chung

cư cao tang

Bài viết đã được phê duyệt sau quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện với sự tận tìnhhướng dẫn của giảng viên TS Nguyễn Thị Thanh Huyền cùng với các anh chị tại

phòng Quản lý đô thị UBND Quận Thanh Xuân.

Xin cảm ơn!

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN VÉ

PHÁT TRIEN CHUNG CU CAO TANG

1.1 Khái niệm về chung cư

Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam

Theo Điều 100 của Luật Nhà ở 2014:

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thangchung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sửdụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xâydựng với mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dung hỗn hợpđể ở và kinh doanh

1 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gan liền

với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho

chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắnliền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

2 Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữuriêng quy định tại khoản 1 Điều nay; nha sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cu;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chungtrong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tườngphân chia các căn hộ, sản, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đườngthoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thôngthông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bề phốt, thu lôi, cứu hỏa và cácphần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó,trừ hệ thong ha tang kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phảiban giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được

phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc

diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dungdự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khácđược xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.”

Trong tiếng Anh hiện dai, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từđược sử dụng phô biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”

Khái niệm “chung cu” (condominium) là một khái niệm cô đã được người La Mã cô

đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung”

và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium là mộthình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Mộtcondominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghinhận khuôn viên khu đất và mặt bang công trình trên vi trí xây dựng Cac căn hộ ở

được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người

sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằmgiữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung khôngthể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc

khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường

được sử dụng hoán đôi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ

chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng dé chỉ dự án chung cư

(project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng dé chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ.Condominium có thé có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang

trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ ( Encyclopedia Britanica, 2006)

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và

buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ Tiêu chuẩn

quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban

Redevelopment Authority-URA quy định, chung cu (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.

a Chung cu dang Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed

housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng

tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dang flat tạo thành quỹ nhà ở

5

xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30

tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (commonopen space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhàđó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án

đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộcphải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

b Chung cu dang Condominium : không như dang flat, chung cư condominium

yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hon Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ

nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư condominium phải

có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công

cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầucủa họ Dự án condominium có thé bao gồm các khối nhà thấp tang (4 tang) và cao

tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là

4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dựán xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công

cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control, Urban

Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

Định nghĩa “chung cư” được dé xuất

Tổng hợp các thông tin nêu trên, ta nhận thấy một đặc tính quan trọng của loại

hình nhà ở chung cư mà Luật Xây dựng 2003 và Luật Nhà ở 2005 cũng như Luật nhà

ở 2014 chưa đề cập tới : dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất vàquyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viênkhu chung cư Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở

hữu căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dung đất ở

(tức “giấy hồng”) Trong nội dung các “giấy hồng” này không hề xác định quyền sử

dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cưnhư công viên, mảng xanh, sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng v.v vàưu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư

như dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì v.v Mặc

dù các không gian mở cộng đồng và dịch vụ kèm theo

1.2 Khái niệm về chung cư cao tầng

Chung cư cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kềnhau trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng (lớn hơn hoặc băng 9 tầng) tạo nên

một cộng đồng dân cư

Chung cư cao tầng nói chung là kiểu nhà phổ biến ở các thành phố hiện đại ngàynay, nhất là ở các nước phát triển và một số nước đang phát triển Loại nhà này có sốtầng là từ 9 tầng trở lên hoặc có độ cao trên 27 m so với mặt đất (nếu tầng cao trungbình là 3m), với phương tiện đi lại chủ yếu bằng thang máy, được hình thành từ cáccăn hộ hiện đại kiểu hộ khép kín, có sử dụng chung các phương tiện di lại trong nhà

như: cầu thang bộ, hành lang, thang máy và một số dịch vụ công cộng khác

Sự hình thành nhà ở chung cư cao tầng là do:+ Sự bùng nồ về dân số và sự tập chung dân cư quá lớn ở các đô thị phát triển

+ Sự thiếu hụt của đất xây dựng

+ Sự phát triển của vật liệu xây dựng, phát triển khoa học kỹ thuật, quá trình thi

công xây dựng.

+ Sự ra đời và phát triển vượt bậc của thang máy.+ Là sản phẩm tất yếu của quá trình đô thị hóa

1.3 Thời kỳ phát triển chung cư cao tầng

Có thể tóm tắt lịch sử phát triển chung cư cao tầng qua 4 giai đoạn:+ Giai đoạn 1: Nhà ở chung cư giai đoạn đầu đáp ứng nơi ở

Thời kỳ đầu, khi thang máy chưa phát triển, chung cư chủ yếu là dạng chungcư tầng thấp — nhà tập thể khoảng 4-5 tang Mẫu nhà của chung cư khi đó chưa cókhái niệm căn hộ mà chỉ là những phòng sinh hoạt đơn thuần phân bố theo tiêu

chuẩn là 4m2/ người.

+ Giai đoạn 2: Nhà ở chung cư tiện nghi kết hợp với trang thiết bị hiện đại

Khi sang thời kỳ này, chung cư ở nước ta có số tầng cao hơn, các căn hộ khépkín đầy đủ tiện nghi Chung cư đã sử dụng các trang thiết bị và vật liệu xây dựng tântiến, thang máy được đưa vào hệ thống giao thông của công trình Nhưng những căn

hộ vẫn thiếu sự kết hợp về mặt sinh thái, đa phần là những phòng có diện tích khác

nhau nhưng giải quyết vẫn đề về mặt điện nước, vệ sinh đã được chú trọng, nâng cao

mức độ tiện nghi và chât lượng cuộc sông.

+ Giai đoạn 3: Chung cư phát triển song song với thương mại, dịch vụ.Khi sự ra đời và phát triển của thang máy ngày càng lan rộng, hàng loạt cácchung cư cao tầng từ 9 tầng trở lên được xây dựng đã xuất hiện và phát triển với tốc độchóng mặt Sự phát triển đồng bộ giữa chung cư cao tầng kết hợp song song với

thương mại dịch vụ nối tiếp nhau ra đời đem đến sự thay da đôi thịt mới cho chung cư

cao tầng Các chung cư cao tầng ngày càng hiện đại, các hoạt động giải trí, học tập,mua sam diễn ra ngay trong công trình giúp tiết kiệm lượng thời gian lớn và chi phí đi

lại trong sinh hoạt của dân cư.

+ Giai đoạn 4: Chung cư thích nghi với môi trường sống, sinh thái bền vững.

Là những chung cư được xây dựng ở những nơi có cảnh quan và không khí, môi

trường tốt Những căn hộ lớn đầy đủ tiện nghi đáp ứng cho những khách hàng có thu

nhập cao.

1.4 Phân hạng chung cư cao tầng

Cách phân hạng chung cư được tính theo 3 mức

- Hạng 1: Hang đặc biệt có chất lượng sử dụng cao nhất Chung cư hạng đặc biệt

đạt tiêu chuẩn chất lượng, các yêu cầu về các vấn đề quy hoạch, kiến trúc, cơ sở hạtầng, mỹ quan đô thị Chất lượng chung cư cao, trang thiết bị hiện đại và các dịch vụđược cung cấp đa dạng phù hợp với khách hàng, trình độ quản lý tốt

- Hạng 2: Hạng có chất lượng sử dụng cao Chung cư hạng cao đảm bảo các yêu

cầu về quy hoạch, kiến trúc, cơ sở hạ tầng, mỹ quan đô thị Chất lượng hoàn thiện,

trang thiết bị hiện đại và các dịch vụ cung cấp cũng như quản lý đạt mức độ tương đối

hoàn thiện.

- Hạng 3: Hạng có chất lượng sử dụng trung bình Chung cư hạng trung bình đạt

các tiêu chuẩn về vấn đề quy hoạch, kiến trúc đô thị, cơ sở hạ tang, mỹ quan đô thi

Chất lượng chung cư đã được hoàn thiện, các trang thiết bị và các dịch vụ cung cấp

cũng như quản lý sử dụng đạt yêu cầu về các mức tiêu chuẩn, đủ điều kiện dé đưa ra

khai thác và sử dụng.

Nhìn chung, việc phân hạng các chung cư cao tầng trên dựa vào hệ thống các chỉ tiêu

như:

— Van đề về quy hoạch đô thị, kiến trúc đô thị, mỹ quan đô thị trong đó gồm

các yêu cầu về vị trí, cảnh quan, môi trường Thiết kế căn hộ có các kiến trúc đạt cáctiêu chí cơ cấu của căn hộ, diện tích căn hộ

— Các tiêu chí về hệ thống thông gió hay hệ thống chiếu sáng cho chung cư hay là

cho từng căn hộ, các trang thiết bị sinh hoạt của mỗi căn hộ, nơi đi lại di chuyền nhưcầu thang bộ, thang máy, hay chỗ dé xe

— Các van đề về cơ sở hạ tầng như cơ sở hạ tang kỹ thuật hay cơ sở hạ tầng xãhội của khu đô thị bao gồm: hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm các tiêu chí: hệ thống cấp

thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống giao thông, hệ thống cung cấp điện,hệ thống phòng-chống cháy nổ, hệ thống thu gom va xử lý rác thải Song song vớiđó là hạ tầng xã hội - các hệ thống công trình hạ tầng xã hội

— Tiêu chuẩn về chất lượng thi công công trình như vật tư - vật liệu dùng dé xay

dựng và hoàn thiện Tiêu chuẩn các trang thiết bị đi liền với từng căn hộ

— Các yêu cầu về chất lượng cung cấp dịch vụ và hệ thống quản lý bao gồm:

nhân viên bảo vệ, nhân viên an ninh, nhân viên vệ sinh, nhân viên chăm sóc cảnh quan, và người quản lý chỉ đạo.

Đánh giá chung, việc phân hạng các căn hộ chung cư của đất nước ta ngày nayđược nêu ra trong các văn bản pháp quy định về nhà ở mới chỉ đang dừng lại ở phân

loại các căn hộ theo diện tích sử dụng, theo số lượng phòng ở, theo các thành phầnkhông gian, theo các chức năng chưa có phân cấp theo chất lượng và sự tiện nghi

khi sử dụng Trong dự thảo “Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công vụ” cũng mới chỉ quyđịnh căn hộ ứng với cấp bậc công chức theo diện tích và theo tiêu chuẩn đồ đạc thiếtbị Việc tiêu chí phân loại còn chung chung, chưa hoàn toàn đáp ứng được các yêu cầu

thực tiễn gây hình thành những cách hiểu và vận dụng khác nhau trong từng trường

hợp và với mỗi chủ đầu tư Trong khi đó, cấp độ phân loại của nhà chung cư lại ảnh

hưởng mạnh mẽ đến mức độ tiện nghi — an toàn, chất lượng công trình, phân định sở

hữu chung-riêng trong các căn hộ chung cu và đặc biệt là chi phí chi tra hàng tháng

của người sử dụng.

Thời gian qua, như báo chí đã phản ánh nhiều, đối với riêng phân khúc nhà ởthương mại có hiện tượng nhiều quảng cáo về các kiêu “căn hộ cao cấp”, với nhữngtiêu chí và cách trình bày rất khác nhau, trong khi đưa vào sử dụng thì gây nhiều bất

9

cập, nhiều xung đột, mẫu thuẫn giữa các nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà, đặc

biệt có nhiều trường hợp cơ quan quản lý pháp luật phải tham gia xử lý vụ việc, cuốicùng van không thé giải quyết rõ một cách rốt ráo Chính vì vậy, rất cần một nghiêncứu và các đề xuất những tiêu chí đánh giá, phân loại căn hộ chung cư làm rõ các vấn

đề chất lượng thực sự của các loại căn hộ theo các dạng phân loại và mục tiêu ápdụng? Đây là vấn đề mà xã hội quan tâm đòi hỏi những người làm chuyên môn phảilên tiếng

Hoàn thiện cơ chế phân loại và đánh giá chất lượng căn hộ

Tại các nước phát triển khác trên thế giới: Về cơ bản việc phân hạng chung cư

dựa trên hệ thống các tiêu chí đánh giá đồng bộ như sau:

— Vị tri là tiêu chi đầu tiên và quan trọng nhất Chung cư có thé “hoành trang”

nhưng ở vị trí không được đánh giá mức A thì chung cư vẫn bị đánh rớt hạng Có các

mức đánh giá gồm: Loại 1 là chung cư phải quy hoạch ở khu có cảnh quan đẹp, giaothông đến trung tâm đô thị nhanh hoặc năm ở trung tâm đô thị Loại 2: xa khu đô thị,

không có cảnh quan đẹp, g1ao thông kém.

— Thương hiệu gồm tác giả thiết kế - Nhà thầu tư van, xây dựng, giấy chứngnhận chất lượng

— Diện tích căn hộ cao cấp có tiêu chuẩn lớn hơn tiêu chuẩn dựa trên tiêu chuẩnxây dựng trung bình; Nhỏ hơn tiêu chuan xây dựng

— Tiện nghi nội thất gồm cửa số đón ánh sáng, tình trạng chiếu sáng tốt, thiết kếđơn giản, hiện đại — không có nhiều cột, vách gây chắn tam nhìn ở giữa nhà, có khuvực âm tường (storge), tủ quần áo lớn, màu sắc phòng trung tính, sàn lát gỗ/ gạch đồng

màu, đồ gỗ ấm áp dễ chịu, có đầy đủ thiết bị bếp, bếp thông thoáng, phòng vệ sinh/

tắm có đầy đủ tiên nghi, có nhiều kệ chứa đồ trong phòng tắm, có hệ thống nước nóng

— Chất lượng dịch vụ như là hồ bơi, sân tennis, phòng tập thể dục, cửa hàng bách

hoá, quán cafe, sân chơi trẻ em, các tiện ích công cộng khác.

— Chất lượng hệ thống trang thiết bị gồm trang thiết bị, nhất là thang máy phảiđược cung cấp bởi các hãng cao cap, đạt tiêu chuẩn tiện nghi và an toàn cao

— Chat lượng quản lý, phục vụ gồm chỗ đậu xe cho căn hộ và khách, truyền hình

cáp, internet, đồng hồ điện nước, gas, máy điều hoà không khí, hệ thống thang máy,điện dự phòng, an ninh-bảo vệ 24/24, phòng chống cháy nổ, giao thông thoát hiểm

10

Tại Singapore: Singapore là nơi phát triển mạnh mẽ loại hình nhà ở chung cư cao tang

bậc nhất Châu Á, cơ chế phân loại chung cư được quy định rất rõ trong “Quy chuẩnquốc gia về phân loại nhà chung cư năm 2012” Theo đó, khái niệm chung cư được

dùng như các khái niệm quy hoạch đó là những khái niệm pháp lý để mô tả sự phát

triển các chung cư, căn hộ dé có thé khai thác và sử dụng tối đa quỹ đất và chi được

phân loại thành 2 dạng cơ bản là dạng Flat (thông thường) và dạng Condominium (cao

cấp)

— Dạng chung cư thông thường Flat: là loại hình các căn hộ chung cư không sở

hữu đất Mỗi căn hộ chỉ dành riêng đối với mục đích ở và có lối vào riêng tách từ điện

tích chung của khu nhà chung cư Dự án Flat không nhất thiết phải bố trí không gian

mở công cộng bên trong khu đất

— Dạng chung cư cao cấp Condominium: Bắt buộc yêu cầu diện tích cũng như

quy mô khu đất lớn, phải bao gồm diện tích công cộng và khu vực giải trí hay nơi nghỉ

ngơi ngay tại bên trong khuôn viên Cộng đồng dân cư ở chung cư được quyền sử

dụng các tiện ích công đáp ứng cho nhu cầu của họ

Đối với điều kiện thực tiễn ở Việt Nam cần hiểu rõ, chất lượng căn hộ chung cưcao tầng là sự tổng hợp chất lượng quy hoạch và chất lượng kiến trúc của nhà ở, khiđánh giá và phân loại cần phân biệt rõ chất lượng thiết kế chung cư với chất lượng

thiết kế các căn hộ Có thể có chung cư chất lượng cao nhưng không phải căn hộ nàocũng cao cấp, mặt khác cũng có thé có căn hộ chất lượng cao trong các chung cư thông

thường.

Hiện nay việc đưa ra hệ thống tiêu chí phân loại căn hộ giúp phần nào nâng caochất lượng kiến trúc nhà ở Tuy nhiên các tiêu chí phải kết hợp với nhu cầu, nguyệnvọng và khả năng kinh tế của người dân Vấn đề nhà ở không chỉ là diện tích, là giáthành mà chính là chất lượng kiến trúc của căn hộ, vì vậy nên phân biệt các cấp căn hộ

phù hợp với các loại căn hộ.

Nội dung các tiêu chí nên hướng theo các mục đích sau: Đảm bảo những điềukiện tiện nghỉ tối thiểu và chú ý tới khả năng nâng cao dan mức sông theo đà phát triển

kinh tế của nước ta; Tạo khả năng chọn lựa đa dạng theo các loại gia đình, theo lối

sống và nguyện vọng của cư dân; Sự hài lòng và mức độ chấp nhận của người ở nên là

mục tiêu thực tê nhât của hệ tiêu chí vê chât lượng căn hộ.

11

Chất lượng căn hộ, nhất là các “căn hộ thương mại” hiện nay, thường được hiểu

qua giá thành tính theo mét vuông trên thị trường, trong đó bao gồm 2 yếu tố chính là

chất lượng khu nhà, tòa nhà chung cư và chất lượng bản thân căn hộ Trong đó vi trí

của căn hộ (hay khoảng cách so với trung tâm thành phố) thường chiếm tỷ trọng lớn

trong cơ cấu giá thành, tiếp theo mới là môi trường cảnh quan xung quanh, tiện íchcông cộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của khu quy hoạch

Người sử dụng cũng thường quan tâm trước tiên tới vị trí của căn hộ trong tòa

nhà, trong đơn nguyên sau đó mới đến các van đề khác có thé liệt kê cụ thể như sau:

Vị trí căn hộ ở tầng nào trong ngôi nhà?

Có nhiều ý kiến răng căn hộ càng cao càng tốt; cũng có một số người chọn số

tang hợp tuổi, hoặc đơn giản chọn tầng thấp dé tiện lên xuống khi gặp sự cố; Vị trí cănhộ trong tầng (hoặc đơn nguyên), khoảng cách từ cửa tới nút giao thông thăng đứng,

sự ảnh hưởng so với các căn hộ liền kề; Hướng của căn hộ, bao gồm cả hướng cửa vàochính và cửa số các phòng, thường theo các hướng tốt và cũng có trường hợp theophong thủy; Mặt thoáng của căn hộ (diện tiếp xúc với không gian ngoài nhà từ 1-3mặt); Số phòng ở và số không gian được thông thoáng, chiếu sáng trực tiếp, ké cả quakhe; Tầm nhìn của căn hộ, chất lượng cảnh quan (gần hồ, gần vườn, nhìn ra đườngphó ); Ảnh hưởng từ các căn hộ xung quanh (tiếng ồn, sự kín đáo ); Chất lượng

nội thất, trang thiết bị, mức độ đáp ứng tiêu chuẩn kiến trúc xanh; Chất lượng thâmmỹ, tâm linh theo yêu cầu chủ nhà; Khả năng linh hoạt trong tô chức và vận hành

không gian căn hộ (linh hoạt theo mùa, theo ngày và đêm, theo chu trình sinh hoạt và

biến đổi nhân khẩu của gia đình)

Một số góp ý về thiết lập hệ thống các tiêu chí phân loại chung cư trong điều

kiện nước ta hiện nay: Hiện nay, nên thực hiện phân thành 2 cấp (thông thường và

cao cấp) rõ ràng trong đó để chung cư đạt tiêu chí cao cấp, phải cơ bản thỏa mãn

các yêu cầu như sau:

Về quy hoạch, phải tuân thủ điều kiện không gian, đảm bảo diện tích cây xanh,nơi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây dựng các khu đô thị trong tầm nhìn dài hạn

Quy hoạch phải phát triển đồng bộ nhưng vẫn cần day đủ các công trình xã hội và hạ

tầng kỹ thuật đáp ứng thuận tiện trong quá trình sử dụng và sinh hoạt Mật độ xây

12

dựng thông thường là 30% Tỷ lệ giao thông lớn hơn tiêu chuẩn thông thường Đápứng nhu cầu tiện lợi về giao thông, cảnh quan đẹp, không gian công cộng cao cấp.

Về kiến trúc, giải pháp kiến trúc ngoài nhà phải đảm bảo yêu cầu về mức độ an

toàn trong quá trình sử dụng, thâm mỹ, phù hợp với khí hậu Việt Nam Bên trong căn

hộ bồ trí phù hợp thân thiện với môi trường, đảm bao mức độ thông thoáng và có ánh

sáng tự nhiên.

Sử dụng các thiết kế kiến trúc cao cấp, hiện đại đạt các tiêu chuẩn cao hơn tiêu

chuẩn Việt Nam hiện hành và lớn hơn 25m2/người Vật liệu hoàn thiện cao cấp vớicác yếu t6 thiết bị phải hiện đại và sang trọng

Các hệ thống gas, truyền hình cáp, điện thoại, hệ thống internet được trang bị

đến từng căn hộ Các dịch vụ bảo dưỡng, sửa chữa và vận hành cơ sở vật chất chung

của tòa nhà hợp lý và hiệu quả.

Ngoài ra còn có thêm các yêu cầu khác như hệ thống cơ điện trong tòa nhà phải

đảm bảo độ tin cậy an toàn cao, được kiểm tra thường xuyên Công trình cũng phảiđảm bảo tuân thủ đầy đủ và nghiêm ngặt các quy định về an toàn phòng chống cháynô Phải có hệ thống xử lý nước thải, thu gom xử lý chất thải ran

Về kết cấu, giải pháp thiết kế phải đảm bảo các yêu cầu về tuổi thọ sử dụng lâudài (trên 30 năm), ồn định, an toàn và hiệu quả Mức độ an toàn phải cao hơn mức độquy định thông thường, phải chịu được mức độ động đất cấp 13

Về xã hội, an ninh, an toàn được bảo đảm ngay từ khâu thiết kế.Đối với căn hộ chung cư, hông thường căn hộ được chia ra theo quy mô diệntích (lớn, trung bình, nhỏ), theo số phòng ngủ (thường từ 1 — 4 phòng), theo loại giađình (căn hộ độc thân, căn hộ gia đình hạt nhân cơ bản, căn hộ nhiều thế hệ) Theođặc điểm tổ chức không gian thông thường là căn hộ một cốt san và cũng có căn hộ

chênh tầng, căn hộ nhiều tầng Về tiếp xúc với không gian bên ngoài có các loại căn

hộ một mặt và 2, 3 mặt, căn hộ hướng tốt và căn hộ hướng xấu Cá biệt cũng có

những loại căn hộ có sân vườn, bể bơi riêng và những căn hộ trên mái kiểupenthouse Như vậy việc phân loại căn hộ thường đi cùng với mục đích thiết kế và

xây dựng các loại nhà theo những yêu cầu cụ thé, không có so sánh đánh giá chat

lượng các loại căn hộ kê trên.

13

Có thể thấy rõ, việc hoàn thiện đồng bộ tiêu chí đánh giá và phân loại căn hộ

chung cư sẽ mang lại nhiều hiệu quả tích cực, không chỉ giúp cho người dân lựa chọn

được nơi cư trú vừa phù hợp khả năng kinh tế vừa đáp ứng được yêu cầu cuộc sống gia

đình, mà còn là cơ sở dé các nhà đầu tư và xây dựng hoạch định dự án, xét duyệt thiết

kế và phân phối kinh doanh nhà hợp lý, góp phần phát triển đồng bộ hệ thống chung

cư đô thị là một trong những trọng tâm thực hiện của ngành Xây dựng trong thời gian

toi.

14

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIEN

CHUNG CU CAO TANG QUAN THANH XUAN.

2.1 Giới thiệu tong quan về Quận Thanh Xuân, Hà Nội

Thanh Xuân là một quận thuộc Hà Nội, nằm về hướng Tây của thủ đô QuậnThanh Xuân gồm 11 phường: phường Hạ Đình, phường Khương Đình, phường

Khương Mai, phường Khương Trung, phường Kim Giang, phường Nhân Chính,

phường Khương Liệt, phường Thanh Xuân Bắc, phường Thanh Xuân Nam, phường

Thanh Xuân Trung, phường Thượng Đình.

Thanh Xuân là một quận có cơ sở hạ tầng phát triển với hệ thống giao thôngtrọng điểm với nhiều khu đô thị và tuyến đường quan trọng đã, đang và sẽ xây dựng

Phía Đông giáp quận Hai Bà Trưng, phía Tây giáp quận Nam Từ Liêm, phía Tây Nam

giáp quận Hà Đông, phía Nam giáp quận Hoang Mai và phía Bắc giáp quận Đống Davà quận Cầu Giấy Quận Thanh Xuân nắm những tuyến đường huyết mạch Với diệntích 9.11 km2 với dân số khoảng 259.355 người và mật độ lên đến 18990 người/km2

Quận Thanh Xuân là một trong những quận trung tâm thành phố với dân số đông đúc,

khu đô thị phát triển bậc nhất của thủ đô

Hiện nay, Việt Nam là một đất nước đang chuyền dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạchhoá tập trung sang nền kinh tế thị trường đề thúc day phát triển nền kinh tế phát Tốcđộ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát trién ở nông thôn rat chậm đó kéo theo cácvan đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, ha tầng kỹ thuật , ha tang xãhội, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vẫn đề nhà ở cho công nhân tại cáckhu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường

chưa có điều kiện dé tạo lập nha ở ,điều này đó và đang tạo ra sức ép rất lớn cho

chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở Mặt khác, tốc độ tăng dân sốnhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trươngkhuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triểnnhà ở chung cư cao tầng theo dự án Đến nay đó xuất hiện nhiều mô hình nhà chungcư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượngcủa nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đó tạo ra diện mạomới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, với sự đồng bộ về cảnh

15

quan môi trường nên đó được xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cưcũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương

phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôi cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ

khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước

Chung cư cao tang nói chung là loại nhà phổ biến ở các thành phố hiện đại ngàynay, nhất là ở các nước phát triển và một số nước dang phát triển Loại nhà này có sốtầng là từ 9 tầng trở lên hoặc có độ cao trên 27 m so với mặt đất (nếu tầng cao trungbình là 3m), với phương tiện đi lại chủ yếu bằng thang máy, được hình thành từ cáccăn hộ hiện đại kiểu hộ khép kín, có sử dụng chung các phương tiện giao thông trongnhà như: cầu thang bộ, hành lang, thang máy và một số dịch vụ công cộng khác Cácchung cư cao tang này dé phục vụ chủ yếu cho những người có thu nhập trung bình vathấp: những gia đình viên chức, những cán bộ xa gia đình sống độc thân, những gia

đình trẻ chưa có con hoặc người nghèo đói đô thị.

Tuy nhiên hiện nay nhà cao tầng cũng còn gặp ở những chung cư tiêu chuẩn cao

kiểu khách sạn với các căn hộ rat sang trọng đăng cấp nhiều sao (chang hạn chung cư

Royal City, chung cư Gold Season )

2.2 Thực trạng phát triển chung cư cao tầng tại quận Thanh Xuân hiện nay2.2.1 Đánh giá khái quát về chung cư cao tang quận Thanh Xuân

Thành phố Hà Nội với vai trò là trung tâm kinh tế, khoa học, kỹ thuật là một

trong những trung tâm lớn nhất cả nước Đặc biệt trong giai đoạn gần đây, thành phố

đang ngày càng được xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, đồng thời phát triển chung cưmột cách đồng bộ Những năm nay, việc đất đai ở các khu đô thị ngay cảng bị thu hẹp,

các chung cu cao tang, cao ốc khu đô thị mọc lên để khắc phục những nhu cầu tất yêu

về nhà ở cũng như sinh hoạt cho người dân

Quận Thanh Xuân một trong những quận trung tâm phát triển của thủ đô Hà Nội.

Hiện nay trên địa bàn số lượng chung cư cao tầng lên tới 89 chung cư ( 2018) trong đócó khoảng 80 chung cư cao từ 9 tầng trở lên và dự tính triển khai thi công là 30 chung

cư cùng với hàng loạt các khu đô thị được xây dựng như các khu đô thị:

¢ Khu đô thi Mandarin Garden: nằm một phan tại phường Nhân Chính, liền kề

với khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính.

16

«Khu đô thị Hạ Dinh: nằm tại phía tây đường Nguyễn Xién, thuộc địa ban

phường Hạ Đình.

¢ Khu đô thị Khương Dinh: nằm trong khu dân cư Đầm Hong, thudc dia ban

phuong Khuong Dinh.

« Khu đô thi cao cấp Royal City: nằm tại số nhà 74 đường Nguyễn Trãi, tiền thânlà nhà máy Cơ khí Hà Nội Hiện nay Pandora đang phát triển với rất nhiều dịch vụ, làđiểm đến lí tưởng

¢ Khu đô thị Pandora Triều Khúc: số nhà 53 phố Triều Khúc, tiền thân là nhà

máy Ô tô Hòa Bình

‹ Khu đô thị Vinhomes Smart City: số nhà 235 đường Nguyễn Trãi, xế trước Dai

học Khoa học Tự nhiên Hà Nội.

+ Khu tập thé Thượng Dinh: là khu nhà ở xây dựng từ phương pháp bê tông lắpghép tâm lớn, gồm nhiều tòa nhà cao từ năm tầng trở lên, được xây dựng từ đầu nhữngnăm 60 của thé ky XX Hiện nay, khu tập thé đã bị xuống cấp một cách tram trọng.Khu tập thể này hiện đang có dự án nâng cấp lên đến 25 tầng Trong tương lai tới sẽtrở thành một trung tâm tiện nghỉ sang trọng bậc nhất của quận

‹ Khu tập thé Thanh Xuân Bắc: năm tại phía tây nam quận Thanh Xuân, giápranh với phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, được xây dựng từ đầu những năm

80 của thế ky XX

‹ Khu tập thé Phương Liệt: nam tại phía đông bắc quận Thanh Xuân, nằm cạnh

ngã tư Vọng, thuộc địa bàn phường Phương Liệt.

+ Khu tập thé Kim Giang: nằm tại phố Hoang Dao Thanh, từ đường Kim Giang

đến đường Nguyễn Xién, thuộc dia ban phường Kim Giang

Quận Thanh Xuân với tốc độ phát triển của đô thị ngày càng nhanh chóng

Hàng loạt các đô thị mọc lên san sát tăng cả về 86 lượng lẫn chất lượng Những

chung cư này đang dần được nâng cấp về chất lượng phục vụ đáp ứng phần nàomức độ hài lòng đối với người sử dụng

2.2.2 Chung cw Royal City

Chung cư Royal City được xem là “thành phố châu Âu” thu nhỏ, khu đô thị

Royal City là một khu đô thị phức hợp hoàn hảo, nơi ta có thể được hưởng thụ

17

những trải nghiệm thú vi về một cuộc sống sa hoa, đầy đủ tiện nghi trong một

không gian xanh, sạch và than thiện.

Khu đô thị Royal City Nguyễn Trãi gồm 6 tòa: R1, R2, R3, R4, R5, R6 với 4.460

căn Trong đó:

» Tòa R1 có 942 căn với diện tích từ 88.3m2 đến 200.8m2

« Tòa R2 chung cư Royal City có 942 căn,trung bình các căn hộ có diện tích từ

88.3m2 đến 151.7m2

Tòa R3 tại chung cư Royal City có diện tích từ 109.2m2 tới 221.5m2.

- Tòa R4 thiết kế các căn hộ từ 93m2 đến 137m2

« Tòa R5 với diện tích từ 93m2 đến 137.6m2

» Tòa R6 có các các căn hộ với nhiều diện tích từ 93.2m2 đến 162.2m2.Khu căn hộ đăng cấp và hiện đại tại khu chung cư Royal City được xây dựng vớithiết kế mang hơi hướng Hoàng gia Châu Au, sử dung các tiễn bộ khoa học kỹ thuật và

công nghệ cao, hiện đại và sang trọng như đem lại cảm giác an toàn cho cuộc sống của

mỗi gia đình Căn hộ tại dự án chung cư cao cấp Royal City với nhiều diện tích mặtbăng da dạng từ 88,3m2 đến 221.4 m2 với hơn 39 loại khác nhau Các căn hộ được sắpxếp nội thất phù hợp với nhiều hình thức mẫu mã đa dạng cho bạn chọn lựa, nhữngkhông gian khác nhau đem đến cho bạn những cảm giác tận hưởng khác nhau, đáp ứng

tối đa mức độ hài long, đem lại sự thỏa mãn về các nhu cầu trong quá trình sinh hoạtvà nghỉ ngơi của tất cả các thành viên trong mỗi gia đình

« Sự đa dang trong việc sắp xếp trang trí nội thất căn hộ dé phù hợp với hầu hếtcác khách hàng, chủ đầu tư đã mang nhiều thiết kế với các phương án khác nhau cho

từng căn hộ Với từng phong cách thiết kế, nhà thiết kế lại có các phong cách nội thất

khác nhau phù hợp theo yêu cầu người sử dụng ví dụ như: phong cách hiện đại hay

phong cách tân cổ điển dé khách hàng có thé chọn lựa tùy theo nhu cầu và sở thích của

mình Cư dân tại các chung cư của Royal City sẽ trải nghiệm một cuộc sống sangtrọng, hiện đại với nội thất cao cấp băng đá và gỗ tự nhiên Hệ thống rèm cửa cảm ứngvà tự động điều khiển từ xa, đồng thời tiết kiệm năng lượng Hệ thống chuông hình

ảnh, chốt khóa điện, công camera chip điện tử, phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn

của hiệp hội phòng cháy quốc gia của Mỹ

18

« Chung cư Royal city được mệnh danh là “Thanh phố Châu An thu nhỏ” Royal

City là khu đô thị cao cấp đa chức năng, tích hợp nhiều tiện ích như: Căn hộ cao cấp,

trung tâm thương mai, khu vui chơi giải trí, chăm sóc sắc đẹp, khu 4m thực

» Phía Đông Nam giáp đường Nguyễn Trãi.

» Phía Tây Bắc và Tây Nam giáp khu dân cư phường Thượng Đình.QUY MÔ

Tổng diện tích khu đất: 120.945 m2, được thiết kế với sự kết nối thông minh

giữa các tổ hợp công trình chức năng với các công trình công cộng hỗn hợp rộng lớn

theo lối kiến trúc sinh thái

» Diện tích sân vườn, công viên cây xanh chiếm khoảng 70.000 m2.» Diện tích trung tâm thương mại và siêu thị: 230.000m2, chia thành 2 tang hamvà 2 tang nồi

» Công viên nước có tổng diện tích lên tới 17.000m2

- Sân băng đầu tiên và lớn nhất Việt Nam với diện tích sân 3000m2

» Diện tích khu vui chơi giải trí trong nhà gần 30.000m2» Diện tích bãi dé xe ngầm hơn 300.000m2

Phân khu chức năng tô hợp Royal City Nguyễn Trãi Tiện ích vượt trội tại khu

chung cư Royal City.

- Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall

- Sanh tiếp khách khách sạn 5 sao: mỗi tòa 2 sảnh tiếp khách

- Công viên nước trong nhà

- Sân trượt băng đầu tiên tại Việt Nam

- Khu Gym & Spa đẳng cấp

- Khu vui chơi giải trí trong nhà

- Bề bơi ngoài trời: 2 bê (Miễn phí cho cư dân)- 6 bé bơi nước nóng trong nhà: Mỗi tòa 1 bé (Miễn phí cho cư dân)

19

- Rạp chiếu phim- Hệ thống trường mam non Vinschool- Chi nhánh bệnh viện đa khoa quốc tế Vinmec

- Công viên cây xanh rộng 70.000m2

- Bãi đỗ xe ngầm lớn nhất Việt Nam

- Dịch vụ Vinhomes dịch vụ cao cấp 5 sao kết hợp với bất động sản nhà ở (phục

vụ 24/24h)

- Sân tenis, cầu lông, bóng ré

Royal City Nguyễn Trãi cung cấp cho bạn những điều kiện tốt nhất cho một cuộc

sống tiện nghi và hoàn hảo Với tổ hợp gồm khách sạn cao cấp, văn phòng cho thuê,

trung tâm thương mại, các khu nhà ở chung cư cao cấp và trường học, nhà trẻ mẫugiáo, vườn hoa cây xanh công viên cùng nhiều công trình đầu tiên và lớn nhất ViệtNam như: sân trượt băng, công viên nước trong nhà, khu Gym & Spa, quần thể rạp

chiếu phim, bãi để xe ngam , Séng tại can hộ Royal City hứa hen dem dén mét

không gian sang khoái, giúp cân băng cuộc sống, dem sức khỏe cùng niềm say mê trở

lại với bạn.

+ Tiện ích giao thông tại Royal City Nguyễn Trãi: Chung cư Royal City gần các

trục đường chính như đường Nguyễn Trãi, đường Láng, đường Khuất Duy Tiến,đường Trần Duy Hưng

+ Chung cư Royal City Nguyễn Trãi còn gần Bến Xe Mỹ Đình, bến xe Giáp Bát,

Ga Hà Nội, Sân bay Nội Bài.

+ Các bệnh viện lớn gần chung cư Royal City Nguyễn Trãi Chung cư Royalcách bệnh viện Nội tiết Trung Ương 3km Cách bệnh viện Bạch Mai 6km Cách bệnh

viện đại học y 1km Cách bệnh viện y học cô truyền 3km.

+ Trường học gần Chung cư Royal City Nguyễn Trãi như Đại Học Thủy Lợi, đại

học Khoa học Xã hội Nhân Văn, Đại học Xã Hội, Đại Học Hà Nội.

+ Khu vực mua săm gần chung cư Royal City Nguyễn Trãi như Big C các RoyalCity 3km, Siêu thi Pico cách 200m, siêu thi Lotte mart Đống Đa hay chợ Ngã Tư Sở

2.2.3 Khu đô thị Mandarin Garden

Mandarin Garden gồm 4 tòa tháp cao 25 — 29 tầng, chia thành 4 khu A, B, C & Dtại lô đất NO3 thuộc khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội

20

Khu đô thị Mandarin Garden nam tại phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân phan còn

lại thuộc quận Cầu Giấy Dự án đã hoàn thiện và ban giao căn hộ cho các hộ gia đình.

Thiết kế căn hộ đăng cấp - Nhiều sự lựa chọn

« Căn hộ có từ 2 — 3 phòng ngủ: từ 114.2m2 — 172.2m2

+ Duplex (thông tang) gồm 4 phòng ngủ, diện tích từ 266.7m2 — 324m2

e Penhouse sang trọng diện tích từ 371m2 — 449m2

Ngoài các phòng ngủ chính, các căn hộ đều có thêm phòng cho người giúp việc

và phòng đa năng sử dụng với nhiều mục đích như phòng đọc sách, phòng học cho trẻ

em, phòng ngủ nhỏ hay phòng thờ tùy theo nhu cầu sử dụng của mỗi gia đình

Không gian nội thất được thiết kế bởi Finenco Architects (Italy) với ý tưởng tách

biệt không gian yên tính dành cho khu vực phòng ngủ và không gian sinh hoạt chung

dành cho phòng khách và khu vực bếp Các phòng chức năng của căn hộ được phânchia hợp lý nhằm sử dụng không gian hiệu quả và thiết kế với nhiều mặt thoáng và cửasô nhằm tận hưởng ánh sáng tự nhiên và lưu thông không khí

TỎNG QUAN

« Chủ đầu tư: TAP DOAN HÒA PHAT

« Dia chỉ: Khu đất No3 — KĐT Đông Nam Tran Duy Hưng - Trung Hòa — CauGiấy — Hà Nội

« Qui mô: 4 tòa tháp A, B, C & D; chiều cao từ 25 — 29 tang

Tổ hop Mandarin Garden tọa lạc khu đất vàng thuộc trục đường Hoàng Minh

Giám, giữa quần thê khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng và Trung Hòa Nhân Chính— khu vực phát triển sôi động của thủ đô Hà Nội

Dự án tiếp giáp các tuyến đường quan trọng với các trục đường lớn và rộng rãi,

cư dân dự án có thé dé dàng tham gia giao thông và kết nối thuận tiện với trung tâm

thành phó:

21

+ Phía Tây Nam: tiếp giáp mat đường Hoàng Minh Giám, liền kề công viên NhânChính rộng 13ha với diện tích mặt hồ nước 8ha

+ Phía Tây Bắc: liền kề trường PTTH Chuyên Amsterdam, di chuyên thuận lợi ra

trục đường Tran Duy Hưng — Nguyễn Chí Thanh

+ Phía Dong Bắc: liền kề khu công viên cây xanh rộng 2,8ha; đường Hoang Dao

Thúy và Lê Văn Lương — Láng Hạ

+ Phía Đông Nam: liền kề đường Nguyễn Thị Thập và di chuyên thuận lợi tới các

đường Khuất Duy Tiến, Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụn

Khu căn hộ mandarin garden

+ Tòa A: Tổng số 127 căn phân bố từ tầng 5-24 Chia thành 7 loại với diện tích

Nam giữa quan thé khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng và Trung Hòa Nhân

Chính — khu vực có ha tầng xã hội hiện đại và hoàn thiện, Mandarin Garden có nhữngưu điểm vượt trội về hệ thống tiện ích phục vụ cuộc sống của cư dân

Môi trường sống trong lành với khu vườn đi đạo và diện tích cây xanh, bê bơi là

9.000m2.

Dự án nằm giữa một quan thé không gian xanh bao bọc bởi phía trước là công

viên Nhân Chính rộng 130.000m2 với diện tích mặt nước hồ điều hòa 80.000m2; phía

sau là công viên cây xanh rộng 28.000m2; trong lòng dự án là khu vườn đi dạo với

diện tích cây xanh, bé bơi là 9.000m2 Dự án có day đủ những điều kiện thuận lợi démang lại môi trường sống trong lành, tươi mát cho cư dân

Không gian sống lý tưởng với đầy đủ mọi tiện ích hiện đại: bể bơi, trung tâmthương mại, siêu thị, nhà hàng, nhà trẻ, phòng tập thé thao đa năng, spa ngày trong

khuôn viên Mandarin Garden.

22

Mandarin Garden nằm giữa một quan thé không gian xanh bao bọc bởi phía

trước là công viên Nhân Chính rộng 130.000m2 với diện tích mặt nước hồ điều hòa

80.000m2; phía sau là công viên cây xanh rộng 28.000m2; trong lòng dự án là khu

vườn đi dạo với diện tích cây xanh, bể bơi là 9.000m2 Dự án có đầy đủ những điều

kiện thuận lợi dé mang lại môi trường sống trong lành, tươi mát cho cư dân

Không gian sống lý tưởngĐược thiết kế bởi P&T (Singapore) và Finenco Architect (Italya), Mandarin có

day đủ các không gian chức năng công cộng, các dich vụ tiện ích cao cấp:

+ 2 tang ham dự án đảm bao đầy đủ chỗ đỗ xe cho các gia đình

‹ Hệ thống bé bơi với diện tích 600m2 ngay tại trung tâm các tòa nha và khu

vườn đạo bộ.

¢ Khu trung tâm thương mại, siêu thị, khu sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, khu vui

chơi an toàn cho trẻ em và không gian dành cho người cao tuổi

+ Các dịch vụ tại chỗ như phòng tập thé thao đa năng, khu tập yoga và hệ thốngspa cao cấp

Các tòa nhà được quản lý bởi doanh nghiệp chuyên nghiệp với các dịch vụ chấtlượng cao và hệ thống quản lý hiện đại, kiêm soát an ninh phù hợp

Dịch vụ tiện ích

Nam liền kề trường Chuyên Hà Nội — Amsterdam; Khách sạn — TTTM GrandPlaza; gần Khu liên cơ quan hành chính TP Hà Nội; Trung tâm hội nghị quốc gia; Siêuthị Big C và các trung tâm mua sắc, vui chơi giải trí khác Mandarin Garden đượctận hưởng toàn bộ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện sẵn có, phục vụ

một cách hữu ích cho cuộc sống của cư dân dự án

Kết nối giao thông thuận tiện

Dự án tiếp giáp các tuyến đường quan trọng với các trục đường lớn và rộng rãi,

cư dân dự án có thể dễ dàng tham gia giao thông và kết nối thuận tiện với trung tâmthành phó:

‹ Phía Tay Nam: tiếp giáp mặt đường Hoàng Minh Giám, liền kề công viên

Nhân Chính

« Phía Tây Bắc: di chuyền thuận lợi ra trục đường Trần Duy Hưng — Nguyễn Chí Thanh

23

+ Phía Đông Bắc: liền kề khu công viên cây xanh rộng 2,8ha; đường Hoàng Dao

Thúy và Lê Văn Lương — Láng Hạ

+ Phía Đông Nam: liền kề đường Nguyễn Thị Thập và di chuyên thuận lợi tới các

đường Khuất Duy Tiến, Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng

Năm liền kề trường Chuyên Hà Nội — Amsterdam; Khách sạn — TTTM GrandPlaza; gần Khu liên cơ quan hành chính TP Hà Nội; Trung tâm hội nghị quốc gia; Siêuthị Big C và các trung tâm mua sắc, vui chơi giải trí khác Mandarin Garden được

tận hưởng toàn bộ hệ thong ha tang xã hội, ha tầng kỹ thuật hoàn thiện sẵn có, phục vụ

một cách hữu ích cho cuộc sống của cư dân dự án

*Hay các chung cư cao tâng tại các khu đô thị khác

Chung cu Khương Ha

Tòa nhà gồm 8 tầng được xây dựng trên diện tích đất 250m2 Tầng trệt là khu

dé xe chứa được 250 xe máy, tòa nhà có Ithang máy, | thang bộ, hệ thống phòng cháy

chữa cháy tiêu chuẩn, đèn Led, điện nước, truyền hình cáp, internet, bảo vệ 24/24.Tòa nhà xây dựng đã hoàn thiện được 90%, đang ô ốp lát, lắp thiết bị vệ sinh và hoàn

thiện nội thất là có thể bàn giao Các căn hộ thiết kế khoa học, đủ không khí và ánh sáng tự nhiên.

Chung cư mini Khương Hạ tọa lạc tại vi trí trung tâm giao thông thuận tiện Ngõ rộng

5m, ô tô đỗ cửa, 2 mặt ngõ, 3 mặt thoáng,vị trí đắc địa gần Royal City, hồ, trường

THCS Khương Đình và nhiều trường Đại Học Gần ngã tư sở, gần 2 cầu Khương Đình và cầu Lủ, giao thông thuận tiện.

Chung cư mini Khương Đình gồm 8 tang, mỗi tang 5 căn hộ với nhiều diện tíchdé khách hàng lựa chọn, diện tích từ: 36 — 46 — 48.5 — 50 và 52m2

— Căn 1 Phòng Ngủ gồm 2 căn 04 có diện tích: 36m2.— Căn 2 phòng ngủ gồm 6 căn 01, 02, 03, 05 có diện tích: 46m2 — 52m2

Thiết kế căn hộ chung cư mini Khương Hạ từ 1, 2 phòng ngủ, phòng khách,

bếp, 1 WC, sàn gỗ nội thất Châu Âu, có sé đỏ riêng, hợp đồng công chứng nhà nước.

Chung cư Hạ Đình Tower.

Dự án Chung cư Hạ Dinh Tower nằm trong ngõ 85 Hạ Đình, gần trục đường

Nguyễn Trãi, trục đường kết nối quận Hà Đông với nội thành Hà Nội.Gia, Sân bay Nội Bài, Sân vận động Mỹ Dinh rất thuận tiện

- Ngoài ra dự án được hưởng lợi thế từ hạ tầng giao thông trên cao lớn : Đường ( cao tốc

Thanh Trì - Phạm Hùng và Đường sắt Hà Đông - Cát Linh Có thé nói, dự án nằm trên

vị trí đóng vai trò như cánh tay nối dài tới các tiện ích của thủ đô và khu vực xung

quanh.

Diện tích xây dựng: 3,325 m2

¢ Mật độ xây dung: 31,4 %

24

+ Diện tích san 1 tang: 1.045 m2

* Dự án là | tòa t6 hợp cao 21 tang với 2 tang kỹ thuật, 5 tang TTTM, văn phòng và 1 tâng hâm

- Với những tiện ích và lợi thé ké trên, cộng với chất lượng công trình xây dựng được

giám sát nghiêm túc, những cư dân tương lai của Chung cư Hạ Đình Tower sẽ được đón nhận một môi trường sông vừa chât lượng vừa có tính liên kêt cao.

2.3 Phân tích mối quan hệ của phát triển chung cư cao tầng và tình hình pháttriển đô thị ở nước ta

Sự phát triển của chung cư cao tầng phan nào thé hiện được sự phát triển của đô thị.Nhà cao tang dai dién va biéu trưng cho sức mạnh kinh té và quyền luc cua đô thi?

Theo dong lịch sử, có nhiều ý kiến khác nhau về lý do ra đời của các tòa nhà caotầng Đầu tiên chung cư cao tầng được ra đời là do sự khan hiếm đất đai và các chi phíđất khi xây dựng Khi một số đô thị mọc lên các chung cư cao tầng thì được xây dựngngày càng hiện đại với sự hấp dẫn bởi một không gian đầy đủ tiện ích của nó đã tạo raxu hướng mới — xu hướng sông tại các chung cư, việc xây dựng công trình cao tầng tạikhu vực nội thành hay các khu đô thị đông đúc ngày càng trở nên phổ biến lan tran

rong rai.

Trước thé ky XX, các tòa nhà cao tang được xem là biểu tượng của sức mạnh

kinh tế và quyền lực chính trị của các nước Sang thế kỷ XX, cùng với sự phát triểncủa quá trình đô thị hóa - hiện đại hóa, vô số những quan điểm về nhà, chung cư cao

tang được đưa ra Có người cho rằng chung cư cao tầng có thé là công cụ dé tái tổchức lại sử dụng đất đô thị, có thé là thành tố quan trong dé tạo nên những đô thị lýtưởng Le Corbusier trong trào lưu kiến trúc hiện đại (Modern Moverment) đã đưa raquan điểm về đô thị theo chiều đứng (vertical city) - Nơi mà cảnh quan đô thị với các

tòa nhà cao tầng sẽ giải phóng con người khỏi những đường day tiếng ồn va 6 nhiễm

của những đô thị truyền thống, góp phần tạo ra những điều kiện sống tốt hơn cho conngười và xây dựng một xã hội tiến bộ hơn Sang thế kỷ 21, nhà ở cao tầng không chỉ

dừng lại ở sự phô trương mà còn có vai trò quan trọng trong việc định hình diện mạo

đô thị và xu hướng phát triển bền vững cho đô thị đó Điều này thé hiện trong các văn

bản: “Tuyên bố về môi trường sống và phát triên” và “Chương trình nghị sự cho thé kỷ

21” được thông qua tại Hội nghị của Liên Hợp Quốc họp tại Rio De Gianero năm

25