tiểu luận nguyên lý thẩm định giá

#Final issue Những&ngày&qua&môn&& Appraisal asset Introduction - Asset:&real&estate.. Picture caption: utilities around appraisal property areas Những$ngày$qua$môn Valuer’s legal basi

ĐẠI HỌC UEH

TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

KHOA KINH TẾ

TIỂU LUẬN

Môn học: Nguyên lý Thẩm định giá

Giảng viên: Nguyễn Th ị Tuy Nhung ết

Huỳnh Kiều Tiên

Sinh viên: Huỳnh Trí Hào – 31211021130

Lã Phương Dung - 3121102

Đào Quang Nhật - 3121102

Lâm Tuấn Khang - 3121102

Khóa – Lớp: K47 – Lớ p IVC03 & VAC01

TP Hồ Chí Minh, ngày 3 tháng 10 năm 2022

Tuesday,

Oct 04,

2022 Valuation report

“Dream House” on 17/23 Luong Minh Nguyet Street, Tan Phu District

#Final

issue

Những&ngày&qua&môn&&

Appraisal asset

Introduction

- Asset:&real&estate

- Address:&17/23&L uong&Minh& Nguyet&

St,& Tan& Thoi& Hoa& Ward,& Tan& Phu

District,&HCM

- Area:&4x17m 2

- House’s&level:&3

- House&structure:&1& groud,&1& floor &&

- Having& 3& bedroom,& 3WC,& luxury

furniture&.&&

- Dead-end&alley.&

- Convenient& location& is& 2.5& km& from&

Q6,& 1.8km& from& Dam& Sen& Culture

Park,&

- Legal:&House&ownership&certificate

- Shelf&life:&Long&term

Picture caption: utilities around appraisal property areas

Những$ngày$qua$môn

Valuer’s legal basic

Legal basis for price appraisal

1 VVS

- Circulars No 158/2014/TT BTC

Circulars No 28/2015/TT BTC

Circulars No 26/201 /TT BTC 1 5

Circulars No 145/201 /TT BTC 6

-2 Legal documents on appraisal

3 Vietnamese valuation standards applied in the valuation

4 other legal documents issued by competent state agencies at the central or lo

level related to the price appraisal

5 Legal documents related to appraisal assets

Picture caption: high-end furniture inside the

house

Market approach

Cost approach Income approach

on the selling price of similar assets

Page 02

Page 02

priced determined on the cost of the land,

plus the cost of construction, minus

depreciation

Page 02

Page 02

estate appraisal method that allows

investors to estimate the value of a

property based on the income the

property generates

Page 05

Page 05

Page 2

Market & Cost approach

1 Tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh:

1.1 Sơ l ược về tài sả n th ẩm đị nh giá

+ Tài sản thẩm định giá: có di n tích 68m2, di n tích xây d ng 112,7m2, gệ ệ ự ồm 1 trệt, 1 lầ Hiệu n

trạng còn 100%, nằm trong h m rẻ ộng 8m

1.2 Thẩm định giá tài s n so sánh ả

Để đị nh giá các tài s n so sánh, ta s dùng phả ẽ ương pháp tiếp c n t th trư ng V i các tài sản ậ ừ ị ờ ớ

lần lượt được sử dụng là:

+ Tài sản so sánh 1: có diện tích đất 83,6m2, diện tích xây dựng 138,6m2, gồm 1 trệt, 1 lầu Hiện

trạng còn 85%, nhà hẻm Giá bán ỷ8 t

+ Tài sản so sánh 2: diện tích đất 77,7m2, diện tích xây dựng 128,8m2, gồm 1 trệt, 1 lầu, nhà mặt

tiền Giá bán 11,7 t ỷ

+ Tài sản so sánh 3: di n tích ệ đất 81,7m2, diện tích xây d ng 135,4mự 2, gồm 1 trệt, 1 lầu Hi n ệ

trạng 90%, nhà mặt tiền Giá bán 9,7 tỷ

Đặc đi m chung các tài s n so sánh và tài s n c n th m đ nh: không g p b t kì gì v m t pháp l , ể ả ả ầ ẩ ị ặ ấ ề ặ ý

khuôn đất hình chữ nhật, n i thộ ất tương tự nhau

1.3 Một số hình ảnh của tài sản thẩm định

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

1.1 Th ẩm định giá c ủa tài sả n c n th ầ ẩ m định - Ph ương pháp tiếp cận từ thị trường

TT TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

A

Đất (m ) 2 68 83,6 77,7 81,7

Sàn (m ) 2 54,2 66,6 61,9 65,1

Sàn xây d ng (m ) ự 2 112,7 138,6 128,8 135,4

Chất lượng còn lại 100% 85% 85% 90%

Giá xây m i (VN ) ớ Đ 7.500.000 7.500.000 8.000.000 7.000.000

Giá nhà (VN ) Đ 845.457.600 883.503.192 875.894.074 853.265.650

Giá bán (VN ) Đ 8.000.000.000 11.700.000.000 9.700.000.000

Giá t (VN ) đấ Đ 7.116.496.808 10.824.105.926 8.846.734.350

C

YẾU T SO SÁNH Ố TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

Đơ n giá QSD Đấ t (đ/m ) ² 85.125.560 139.306.383 108.283.162

C1

Quy mô di n tích (m ) ệ ² 68,0 83,6 77,7 81,7

Tỷ l ệ 100% 105% 105% 105%

T ỷ l ệ đ ều ch nh i ỉ -5,00% -5,00% -5,00%

Mức điề u ch nh (VN ỉ Đ) -4.256.278 -6.965.319 -5.414.158

C2

Chiều rộng 4,0 4,4 4,2 4,3

Tỷ l ệ 100% 105% 100% 105%

T ỷ l ệ đ ều ch nh i ỉ -5,00% 0,00% -5,00%

Mức điề u ch nh (VN ỉ Đ) -4.256.278 0 -5.414.158

C3

Chiều dài 17,0 19,0 18.5 19,0

Tỷ l ệ 100% 105% 105% 105%

T ỷ l ệ đ ều ch nh i ỉ -5,00% -5,00% -5,00%

Mức điề u ch nh (VN ỉ Đ) -4.256.278 -6.965.319 -5.414.158

C4

Mặt tiền Hẻm Hẻm Đường Đường

Tỷ l ệ 100% 100% 110% 110%

T ỷ l ệ đ ều ch nh i ỉ 0% -10% -10%

Mức điề u ch nh (VN ỉ Đ) 0 -13.930.638 -10.828.316

M ức giá ch d ỉ ẫn (VNĐ ²) /m 72.356.726 111.445.106 81.212.372

D

Giá tr trung bình ị

của m c giá ch d n ứ ỉ ẫ 88.338.068

Mức độ chênh l ệch v i giá tr ớ ị trung bình c a ủ

các m c giá ch d n ứ ỉ ẫ -18% 26% -8%

E

Tổng hợp các s li ố ệu điều chỉnh -15,00% -20,00% -25,00%

Số điề u ch nh gô p ( ỉ 1 đồ ng) 12.768.834 27.861.277 27.070.791

Số l n ầ điề u ch nh ỉ 3 3 4

Số điề u ch nh thu n ( ỉ ầ đồ ng) -12.768.834 -27.861.277 -27.070.791

F mức giá chỉ d n ( ẫ đồng) 88.338.068

Giá tr tài s n th m nh ị ả ẩ đị 6.852.446.215

K ết luận

Sau khi thực hiệ điền u ch nh các y u tỉ ế ố, ta có được m c giá ứ đất chỉ dẫn của 3 tài sản so sánh lần

lượt:

Tài sản so sánh 1: 72.356.726 vnđ/m 2

Tài sản so sánh 2: 111.445.106 vnđ/m 2

Tài sản so sánh 3: 81.212.372 vnđ/m 2

Đơn giá đất của tài sản cần thẩm định = (72.356.726 + 111.445.106 + 81.212.372)

= 88.338.068 (VNĐ/m 2 )

Giá trị tài sản cần thẩm định = (Giá đơ đất * Diện tích n đất) + Giá trị tài sản trên đất

= (88.338.068 * 68) + 845.457.600 = 6.852.446.215 VNĐ

Vậy giá trị của tài sản qua phương pháp Market – approach là 6.852.446.215 VNĐ

Income Approach

Dựa vào điều kiện sử dụng thực tế, ta có thể phân tích bằng phương pháp theo thu nhập dựa vào 2

yếu tố

+ Phân tích bằng phương pháp v n hóaố

+ Phân tích bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền

1 Tài sản so sánh:

1.1 S l ơ ược v các b ề ất động s n so sánh ả

Qua khảo sát các giá các cho thuê các c n hă ộ lân cận:

+ Bất động s n 1: có di n tích 65mả ệ 2, diện tích xây d ng 320mự 2, gồm 1 trệt, 2 lầu, 1 sân thượng

Hiện tr ng còn 100%, nạ ằm trong h m rẻ ộng 8m, giá cho thuê 13 triệu/tháng

+ Bất động s n 2: có di n tích 90mả ệ 2, diện tích xây d ng 160mự 2, gồm 1 trệt, 1 lầu, không sân

thượng Hi n tr ng còn 60%, mệ ạ ặt tiền, giá cho thuê 17 triệu/tháng

+ Bất động s n 3: có di n tích 86.4mả ệ , diện tích xây d ng 160mự , gồm 1 trệt, 1 lầu, không s n ấ

thượng Hi n tr ng 80% Giá cho thuê 23 tri u/ tháng.ệ ạ ệ

Do các bất động s n so sánh ả đều không bán nên ta thực hiện thẩm định giá về các tài sản này

1.2 Thẩm định giá tài s n so sánh ả

Để đị nh giá các tài s n so sánh, ta s dùng phả ẽ ương pháp tiếp c n t th trư ng V i các tài s n l n ậ ừ ị ờ ớ ả ầ

lượt được sử dụng là:

+ Bất động s n A: có di n tích 92mả ệ 2, diện tích xây d ng 160mự 2, gồm 1 trệt, 1 l u, không sân ầ

thượng Hi n tr ng còn 100%, nệ ạ ằm ở mặt tiền, giá bán 11,5 tỷ

+ Bất động s n B: di n tích 88mả ệ 2, diện tích xây d ng 320mự 2, gồm 1 trệt, 3 lầu, 1 sân thượng Hi n ệ

trạng còn 80%, nằm ở mặt tiền Giá bán 10,3 tỷ

+ Bất động s n C: di n tích 84m2, di n tích xây d ng 160mả ệ ệ ự 2, gồm 1 trệt, 2 lầu, 1 sân thượng Hi n ệ

trạng 100%, nằm ở mặt tiền Giá bán 10,2 tỷ

+ Bất động s n 3: ã ả đ được nêu ở phần 1, mục 1.1 Giá bán 13 tỷ

1.3 M ột số hình ảnh củ a tài s ản thẩm định

Bất động sản 1

Bất động sản 2 Bất động sản 3

1.2 Thẩ m đ nh giá c a b ị ủ ất động s n 1 ả - Phương pháp tiế p c ận từ ị th trường

TT Bất động sản 1 Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C Bất động sản 3

A

Đất (m2) 65 92 88 84 86.4

Sàn (m2) 65.0 92.0 88.0 84.0 86.4

Sàn xây dựng (m2) 320.0 160.0 320.0 160.0 160.0

Chất lượng còn lại 100% 100% 80% 60% 80%

Gía xây mới 6,000,000 6,000,000 6,000,000 4,500,000 6,000,000

Gía nhà 1,920,000,000 960,000,000 1,536,000,000 432,000,000 768,000,000

Giá nội thất 0 0 -100,000,000 -200,000,000 -200,000,000

Gía bán 11,500,000,000 10,300,000,000 10,200,000,000 13,000,000,000

Gía đất 10,540,000,000 8,864,000,000 9,968,000,000 12,432,000,000

C

YẾU TỐ SO SÁNH Bất động sản 1 Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C Bất động sản 3

Đơn giá QSD Đất (đ/m²) 114,565,217 100,727,273 118,666,667 143,888,889

Quy mô diện tích (m²) 65 92 88 84 86.4

Tỷ lệ 100% 105% 110% 105% 110%

Tỷ lệ điều chỉnh -5.00% -10.00% -5.00% -10.00%

Mức điều chỉnh -5,728,261 -10,072,727 -5,933,333 -14,388,889

Chiều rộ ng 4 4 4 4.2 6.4

Tỷ lệ 100% 100% 100% 105% 110%

Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% -5.00% -10.00%

Mức điều chỉnh 0 0 -5,933,333 -14,388,889

Chiều dài 16.25 23 22 20 13.5

Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh -10.00% -10.00% -10.00% 0.00%

Mức điều chỉnh -11,456,522 -10,072,727 -11,866,667 0

Vị trí Hẻm Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền 2 Mặt tiền

Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% 120%

Tỷ lệ điều chỉnh -10% -10% -10% -20%

Mức điều chỉnh -11,456,522 -10,072,727 -11,866,667 -28,777,778

Mức giá chỉ dẫn (VNĐ/m²) 85,923,913 70,509,091 83,066,667 86,333,333

D

Giá trị trung bình

của mức giá chỉ dẫn 81,458,251

Mức độ chênh lệch với giá trị trung

bình của các mức giá chỉ dẫn 5% -13% 2% 6%

E

Tổng hợp các số ệu điều chỉ li nh -25.00% -30.00% -30.00% -40.00%

Số điều chỉnh gộp (đồng) 28,641,304 30,218,182 35,600,000 57,555,556

F

Thống nhất

mức giá chỉ dẫn (đồng) 81,458,251

Giá trị tài sản thẩm đị nh 7,214,786,314

1.1 Thẩ m đ nh giá c a b ị ủ ất động s n 2 ả - Phương pháp tiế p c ận từ ị th trường

TT Bấ t đ ng s n 2 ộ ả Bấ t đ ng s n A ộ ả Bấ t đ ng s n B ộ ả Bấ t đ ng s n C ộ ả Bấ t đ ng s n 3 ộ ả

A

Đất (m2) 90 92 88 84 86.4

Sàn (m2) 90.0 92.0 88.0 84.0 86.4

Sàn xây dựng (m2) 160.0 160.0 320.0 160.0 160.0

Chấ t lư ng còn lại ợ 60% 100% 80% 60% 80%

Gía xây mới 5,000,000 6,000,000 6,000,000 4,500,000 6,000,000

Gía nhà 480,000,000 960,000,000 1,536,000,000 432,000,000 768,000,000

Giá nội thất 0 0 100,000,000 200,000,000 200,000,000

Gía bán 11,500,000,000 10,300,000,000 10,200,000,000 13,000,000,000

Gía đất 10,540,000,000 8,664,000,000 9,568,000,000 12,032,000,000

C

YẾU TỐ SO SÁNH Bấ t đ ng s n 2 ộ ả Bấ t đ ng s n A ộ ả Bấ độ t ng s n B ả Bấ t đ ng s n C ộ ả Bấ t đ ng s n 3 ộ ả

Đơn giá QSD Đất (đ/m²) 114,565,217 98,454,545 113,904,762 139,259,259

Quy mô diện tích (m²) 90 92 88 84 86.4

Tỷ lệ 100% 100% 100% 95% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 5.00% 0.00%

Mứ c đi u ch nh ề ỉ 0 0 5,695,238 0

Chiề u r ng ộ 4.5 4 4 4.2 6.4

Tỷ lệ 100% 95% 95% 95% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh 5.00% 5.00% 5.00% 0.00%

Mứ c đi u ch nh ề ỉ 5,728,261 4,922,727 5,695,238 0

Chiều dài 20 23 22 20 13.5

Tỷ lệ 100% 105% 105% 100% 95%

Tỷ lệ điều chỉnh -5.00% -5.00% 0.00% 5.00%

Mứ c đi u ch nh ề ỉ -5,728,261 -4,922,727 0 6,962,963

Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền 2 Mặt tiền

Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% 120%

Tỷ lệ điều chỉnh -10% -10% -10% -20%

Mứ c đi u ch nh ề ỉ -11,456,522 -9,845,455 -11,390,476 -27,851,852

Mức giá chỉ dẫ n (VNĐ/m²) 103,108,696 88,609,091 113,904,762 118,370,370

D

Giá trị trung bình

củ a m c giá chỉ dẫn ứ 105,998,230

Mứ c đ chênh l ộ ệ ch v i giá trị ớ

trung bình của các m c giá ứ

chỉ dẫn -3% -16% 7% 12%

E

Tổ ng h p các số li u đi u ợ ệ ề

chỉnh -10.00% -10.00% 0.00% -15.00%

Số điều chỉnh gộp (đồng) 11,456,522 9,845,455 0 20,888,889

F

Thống nhất

mứ c giá ch ỉ dẫ n (đồng) 105,998,230

Giá trị tài sản thẩm định 10,019,840,674

2 Thẩm định b ng ph ằ ươ ng pháp v n hóa tr ố ực tiếp

Với giá cho thuê hàng tháng ã nêu trên, ta tính giá thuê cho các bđ ất động s n so sánh nh bả ư ảng:

Tài sản thẩm định Bất động 1 Bất động 2 Bất động 3

Giá cho thuê (năm) 144,000,000 156,000,000 204,000,000 276,000,000

Giá tài sản 7,214,786,314 10,019,840,674

13,000,000,000

Tỷ l vệ ốn hóa 2.16% 2.04% 2.12%

Tỷ l vệ ốn hóa trung bình 2.11%

Giá TSTĐ 6,834,076,611

* Tỷ l vệ ốn hóa được tính bằng công thức: 𝒓 = #𝑰𝑽

Với I: thu nhập từ việc cho thuê

V: giá tài sản

* Tỷ l vệ ốn hóa trung bình: trung bình c ng tộ ỷ l vệ ốn hóa các bất động sản so sánh

* Giá Tài s n thả ẩm định: V" = ""!" = "#$$.&&&.&&&

'.##% " = "6,834 076 611 , , "VNĐ

Với R: là tỷ l vệ ốn hóa trung bình

Thẩm định b ng phằ ương pháp chiết khấu dòng tiền

Với phương pháp chiết khấu dòng ti n, ta có 2 giề ả định:

Tỷ l ệ t ng tră ưởng v nh viĩ ễn b ng v i lãi su t trái phi u chính ph ằ ớ ấ ế ủ10 n m: 5%ă

Tỷ suất chiết khấu b ng t l v n hóa (b ng lãi su t ngân hàng thằ ỷ ệ ố ằ ấ ương mại hiện hành): 6.85%

Từ 2 giả định trên ta có phương pháp chiết khấu dòng tiền nh bư ảng sau:

‘

1 2 3 4 5 Terminal Value

CF 144,000,000 144,000,000 144,000,000 144,000,000 144,000,000 8,172,972,973

DCF 144,000,000 134,768,367 126,128,560 118,042,640 110,475,096 6,270,208,129

Giá

TSTĐ 6,903,622,792

* Với hợ đồp ng cho thuê 5 n m tă ừ tài sản thẩm định, ta có dòng ti n trong 5 n m cho thuê là ề ă

144.000.000VN /n m.Đ ă

* Sau 5 n m, ta xác nh giá tră đị ị tài sản cuối kì theo công thức:

Terminal Value = !"!#×#(&'()

(*+() !

Với 𝑪𝑭𝟓là thu nhập từ việc cho thuê ở n m thă ứ 5

g là tỷ l ệ t ng tră ưởng dài h n v nh viạ ĩ ễn

r là tỷ l vệ ốn hóa

* Sau khi tính toán các giá trị của các n m tiă ếp theo, ta thực hiện chiết khấu v n m th 1 theo công ề ă ứ

thức:

DCF:"PV" = " CF

(1 + 𝑟+,)-

Với PVlà giá trị sau khi chiết khấu v n m 1ề ă

CF là dòng tiền tại n m că ần chiết khấu

rcklà tỷ ệ chiết khấu l

nlà số n m tính tă ừ n m 1 n n m chiă đế ă ết khấu

K ết luận

Sau khi thực hiện qua 2 phương pháp tính toán, ta có được giá trị tài sản thẩm định lần lượt là:

+ Với phương pháp vốn hóa trực tiếp: 6.834.076.611 VNĐ

+ Với phương pháp chiết khấu dòng ti n: ề 6.903.622.792 VNĐ

Từ hai giá thẩm định trên, ta đưa ra mức giá tham chiếu để so sánh với phương pháp chính:

+ Mức giá tham chiếu: 𝑉 = " /'# $/ 01.. . 232 '/4$ &1 .##. . = "6.868 849 701 "VNĐ

+ Với mức sai số cho phép là 15%

+ Khoảng giá để so sánh với phương pháp chính là 5.838.522.246 VNĐ - 7.899.177.157 VNĐ.

Giá tài sản qua phương pháp Market Approach: 6.852.446.251 VNĐ

Vậy nên giá thẩm định từ phương pháp chính là hợp lý