lê thùy dương thẩm định giá ts bài tập lớn nguyên lý thẩm định giá tài sản fin104a

PHIẾU CHẤM ĐIỂMTiêu chíTỷ trọng trong điểm đánhgiá trong tổng điểm 1Theo mức điểm đánh giáMức điểm đánh giá từng Mẫu 0.2 2CLO2: Thể hiện khả năng luận giải được kết quả giá trị tài sản ư

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHOA TÀI CHÍNH

BÀI TẬP LỚN

Môn: Nguyên lý thẩm định giá tài sản (FIN104A)

Họ và tên: LÊ THÙY DƯƠNG

Mã sinh viên: 24A4012943

PHIẾU ĐÁNH GIÁ ĐÁP ỨNG CHUẨN ĐẦU RA Performanc

e level expectations Don’t meet

Below expectation s

đã thu thập

được đính kèm & Các thông tin được trình bày trong Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản

Các thôngtin đượctrình bày

trong Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản

1

2

PHIẾU CHẤM ĐIỂM

Tiêu chí Tỷ trọng trong điểm đánh giá trong tổng điểm (1) (Theo mức điểm đánh giá Mức điểm đánh giá

từng Mẫu 0.2) (2) CLO2: Thể hiện khả năng luận giải được kết quả giá trị tài sản ước tính với các minh chứng phù

hợp

Xác định được các thông tin cần thu

thập nhằm ước tính giá trị của tài sản

Tổng hợp các thông tin để tiến hành

phương pháp thẩm định giá tài sản cụ

thể

15%

Đề xuất được kết luận về giá trị ước

tính tài sản cụ thể với các minh chứng

phù hợp

15%

Đánh giá đạt chuẩn đầu ra Đạt từ

CLO3: Thể hiện khả năng đánh giá công tác thẩm định giá tài sản.

Lập kế hoạch thực hiện các công việc

khi tiến hành thẩm định giá tài sản cụ

thể theo quy trình thẩm định giá tài sản

15%

Thực hiện các công việc khi tiến hành

thẩm định giá tài sản cụ thể theo kế

hoạch đề ra

15%

Đánh giá kết quả thực hiện công việc

khi tiến hành thẩm định giá tài sản cụ

thể

10%

Tổng điểm (Được tính bình quân gia

quyền theo mức điểm đánh giá (1)*(2)

quy đổi theo thang điểm 10)

100%

3

KẾ HOẠCH CÔNG VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Ngày 20 tháng 11 năm 2022

Nhóm số: 07 Lớp FIN104A01 thực hiện

Họp triển khai kế hoạch thực hiện công việc về Thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của Bài tập lớn:Các thành viên nhóm gồm:

1 Lê Thùy Dương: Lớp K24TCA

2 Nguyễn Thảo Linh: Lớp K24TCC

lên các nội dung

công việc tương

ứng)

Người thực hiện (Ghi rõ do toàn nhóm thực hiện/hoặc họ và tên của cá nhân được giao phụ trách)

Thời gian hoàn thành

Kết quả/sản phẩm cần đạt được (Viết rõ kết quả cần đạt được là gì: Báo cáo, chứng thư, phiếu khảo sát, bảng tổng hợp thông tin, bảng tính hay nhận định)

+ Mục đích định giá+ Các điều kiện giả thiết

thu thập thông tin

Cả nhóm 20/10/2023 Biên bản khảo sát hiện trường của

tài sản thẩm định giáKhảo sát hiện

Thu thập thông tin

tài sản so sánh 1

Nguyễn ThảoLinh (thành viên)

29/10/2023 Bảng tổng hợp các thông tin thu

thập về tài sản so sánh 1Thu thập thông tin

tài sản so sánh 2

Nguyễn ThịKhánh Linh(thành viên)

28/10/2023 Bảng tổng hợp các thông tin thu

thập về tài sản so sánh 2Thu thập thông tin

tài sản so sánh 3 Đinh Khánh Linh(thành viên) 29/10/2023 Bảng tổng hợp các thông tin thu thập về tài sản so sánh 3

Phân tích đặc điểm

tài sản so sánh 1

thu được từ khảo

sát hiện trường

Cả nhóm 01/11/2023 Bảng phân tích các đặc điểm tài sản

so sánh 1 thu được từ khảo sát hiện trường

Phân tích đặc điểm

tài sản so sánh 2

thu được từ khảo

sát hiện trường

Cả nhóm 01/11/2023 Bảng phân tích các đặc điểm tài sản

so sánh 2 thu được từ khảo sát hiện trường

Phân tích đặc điểm

tài sản so sánh 3

thu được từ khảo

sát hiện trường

Cả nhóm 01/11/2023 Bảng phân tích các đặc điểm tài sản

so sánh 3 thu được từ khảo sát hiện trường

5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp so

sánh Lê Thùy Dương,Nguyễn Thị

Khánh Linh,Nguyễn ThảoLinh, Đinh KhánhLinh

03/11/2023 Có được giá trị quyền sử dụng đất

13/11/2023 Xác định được kết quả, đơn giá của

Bất động sản thẩm định

6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá

Báo cáo kết quả

Báo cáo kết quả

thẩm định giá (Mục

3, 5,6,7)

Nguyễn ThảoLinh(thành viên)

16/11/2023 Tổng hợp thành báo cáo về các

thông tin tổng quan thị trường và thông tin về tài sản thẩm định, cơ

5

sở giá trị của tài sản thẩm định giá, giả thiết, thực hiện điều chỉnh phương pháp so sánhBáo cáo kết quả

thẩm định giá (Mục

7-10)

Hoàng MinhChâu(thành viên)

16/11/2023 Tổng hợp báo cáo về cách tiếp cận

và phương pháp thẩm định giá, thờihạn có hiệu lực của kết quả thâm thẩm định

Chứng thư thẩm

định giá

(Mục 7-12)

Nguyễn ThịKhánh Linh(thành viên)

19/11/2023 Giả thiết và giả thiết đặc biệt,

Cách tiếp cận, Phương pháp thẩm định giá, Kết quả thẩm định giá, Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá, Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá, Các tài liệu kèm theo

6

Báo cáo thực hiện công việc thực hiện được giao của cá nhân

Kết quả đạt được Hạn chế/Chưa

đạt được Nguyên nhân Ý kiến về việc đáp

ứng yêu cầu hay không để

sử dụng trong việc tiến hành định giá

kỹ thuật của tài sản thẩmđịnh giá

- Xác định được+ Sử dụng giá thị trường làm cơ sở thẩm định giá+ Mục đích định giá+ Các điều kiện giả thiết

20/10/2023 Biên bản khảo sát hiện

trường của tài sản thẩm định giá

Chưa trao đổi thực tế đối với chủ sở hữu

Thông tin nhómtiếp cận bị truyền đạt sai

sự thật, gây khókhăn trong trong việc phântích đặc điểm tài sản

Chủ động tìm tìm hiểuthông tin đa phương, tránh phụ thuộc thông tin từ một phía

Đáp ứng

Phân tích đặc 01/11/2023 Bảng phân tích các đặc Không Không Đáp ứng

7

cơ bản về cuộc thẩm định giá, thông tin về tài sản thẩm định giá, cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng, thực hiện điều chỉnh phương pháp so sánh

TỔNG HỢP CÁC CÔNG VIỆC VÀ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÔNG

VIỆC CỦA CẢ NHÓM VÀ TỪNG CÁ NHÂN

Hạn chế/

Chưa đạt được (nếu có)

Đề xuất giải quyết các hạn chế (nếu có)

Đánh giá mức

độ đạt/không đạt của công việc đã thực hiện (Đạt/Không đạt/Bổ sung)

về tài sản so sánh1

BĐS SS1gặp khúcmắc khinhà xây

để lạiphần đấtlàm garatrước nhànên không

rõ có phảiđiều chỉnhphần đất

Trao đổivới ngườilàm bấtđộng sảnthì khôngcần phảiđiềuchỉnh

Đạt

9

đó haykhôngThu thập

về tài sản so sánh2

Chưa traođổi thực tếđối vớichủ sởhữu

Đến tậnnơi traođổi vớichủ sởhữu

về tài sản so sánh3

Thông tinnhóm tiếpcận bịtruyền đạtsai sựthật, gâykhó khăntrongtrong việcphân tíchđặc điểmtài sản

Chủ độngtìm tìmhiểuthông tinđaphương,tránh phụthuộcthông tin

từ mộtphía

Phương

pháp chi

phí

Hoàng Minh Châu

(Thành viên) Có được giá trị tàisản trên đất Khó khăntrong việc

thu thập

Thamkhảothông tin

Đạt

10

hao mòn từ nhiều

nguồn,xem xétthựctrạngngôi nhàXác định

giá trị của

Bất động

sản thẩm

định

Hoàng Minh Châu

(Thành viên) về bảng điều chỉnhNhận xét đánh giá

so sánh

Xác định được kếtquả, đơn giá củaBất động sản thẩmđịnh

Lê Thùy Dương Tổng hợp thành

báo cáo cáo về cácthông tin cơ bản

về doanh nghiệpthẩm định giá, thông tin cơ bản

về cuộc thẩm địnhgiá, thông tin vềtài sản thẩm địnhgiá, cách tiếp cận,phương pháp thẩmđịnh giá áp dụng,thực hiện điềuchỉnh phươngpháp so sánh

có hiệu lực của kếtquả thâm thẩmđịnh

Không Không Đạt

11

Phương pháp chi phí

Công trình xây dựng cần thẩm định:

Căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số

10111050529 do Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 11/06/2002, diện tích sàn xây dựng củacông trình là 111,2 m2

Căn cứ theo Quyết định số 05/2023/QĐ-UBND ngày 28/3/2023 của UBND Thành phố Hà Nội Đơn giáxây dựng áp dụng cho công trình xây dựng nhà ở từ Nhà 4 - 5 tầng mái bằng BTCT hoặc mái bằng BTCTtrên lợp tôn và móng gia cố bằng cọc BTCT là 6.398.000 đồng

Kết cấu: Nhà khung bê tông cốt thép có các kết cấu chính với tình trạng như sau:

=> Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà là 68,75%

Nhóm thẩm định giá kết luận công trình trên đất là nhà mái bằng, có đặc điểm diện tích 135,2 m2 , chất lượng còn lại 69,36%, đơn giá áp tính là 6.398.000 đồng Và được kết quả sau

STT Tên BĐS định giá

Diện tích xây dựng (m2)

CLCL (%)

Đơn giá (đồng)

Thành tiền (đồng)

1 Nhà 4 tầng mái bằng 111,2 68,75% 6.398.000 489.127.100Bên cạnh đó, trong tháng 1/2023 vừa qua, Căn nhà trên thửa đất số 28 tại số 14 ngõ 3 phố Cù Chính Lan, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội tiến hành sửa chữa, tổng chi phí là

200.000.000 (có giấy tờ xác nhận kèm theo)

Thống nhất kết quả và đưa ra kết quả sơ bộ

a) Kết quả của các phương pháp

- Theo phương pháp so sánh: mức giá thị trường của thửa đất số 28 tại số 14 ngõ 3 phố Cù Chính Lan,phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội tại thời điểm tháng 11/ 2023 là

6.445.489.885 đồng/ m 2

- Theo phương pháp chi phí, giá trị của công trình xây dựng tại thửa đất số 28 tại số 14 ngõ 3 phố CùChính Lan, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội tại thời điểm tháng 11/ 2023 là689.127.100 đồng

b) Kết quả thẩm định giá

Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất 33,8 m và công trình xây dựng trên đất tại số 28 tại số 14 ngõ 32

24

phố Cù Chính Lan, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội tại thời điểm tháng 11/

2023 là: 6.445.489.885 + 689.127.100 = 7.134.616.985 đồng

8 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

Căn cứ điểm 7, mục II, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05- Ban hành kèm theo thông tư số28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 3 năm 2015 của Bộ Tài chính Theo đó:

Trong điều kiện bình thường, không có sự thay đổi về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm địnhgiá và mục đích thẩm định giá đồng thời không có sự thay đổi lớn về chính trị- xã hội hoặc những biếnđổi trong chính sách nhà nước , kết quả thẩm định giá sẽ có hiệu lực tối đa không quá 6 tháng tính từ thờiđiểm Chứng thư thẩm định giá có hiệu lực

9 Những điều khoản loại trừ và hạn chế

Kết quả thẩm định giá đã được thành viên phụ trách đơn vị thẩm định giá bàn giao cho đơn vị yêu cầuthẩm định giá Ngày bàn giao là ngày 20/11/2023

Các điều kiện, giả thiết kèm theo kết quả thẩm định giá

Các số liệu liên quan đến tài sản cần định giá, nhóm thẩm định căn cứ dựa trên kết quả tự đo đạctại hiện trường và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 10111050529 do Uỷ ban Nhân dânThành phố Hà Nội cấp ngày 11/06/2002

Mức giá trên là mức báo chào bán do chủ nhà cung cấp gồm giá trên toàn bộ diện tích mảnh đấtMảnh đất gần siêu thị, trường học và chợ đông người buôn bán, thành viên thẩm định cho rằngkhông ảnh hưởng quá lớn đến giá trị tài sản

Chủ sở hữu phải hoàn tất thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật hiện hành và có sổ đỏ đầy đủ thì kết quả thẩm định giá mới được xác nhận.Kết quả thẩm định giá trên chỉ phục vụ mục đích xác nhận giá trị thị trường cho quyền sử dụngđất và công trình xây dựng tại số 14 ngõ 3 phố Cù Chính Lan, phường Khương Mai, quận ThanhXuân, thành phố Hà Nội có đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, diện tích và hiện trạng được mô

tả chi tiết như trên theo yêu cầu thẩm định giá của khách hàng tại thời điểm và địa điểm thẩm địnhgiá

Hạn chế kèm theo kết quả thẩm định giá

Nhóm sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, tiếp cận so sánh các tài sản gần và xung quanhBĐS cần thẩm định nên khảo sát sẽ mang tính tương đồng Dựa vào các điểm khác nhau nhóm điều chỉnh

để phù hợp với lô đất định giá phụ thuộc vào khả năng phân tích, nhận định mang tính chủ quan Kết quảđịnh giá phụ thuộc vào tỷ lệ điều chỉnh

Kết quả nêu trên bị hạn chế trong điều kiện tư vấn, cung cấp thông tin từ chủ sở hữu, nên hạn chế

về đàm phán giá thực hiện giao dịch cụ thể

Nếu trường hợp tài sản không đầy đủ về cơ sở pháp lý thì mức giá bất động sản sẽ không đượcxác nhận Các thành viên thẩm định giá không phải chịu trách nhiệm đối với mọi khiếu nại của bên thứ batrong tất cả các trường hợp các bên tham gia hợp đồng thẩm định cần hoàn tất thủ tục về hợp đồng theoquy định pháp luật muộn nhất là 10 ngày tính từ ngày chứng thư hết hiệu lực Sau khoảng thời gian nàynếu các bên không hoàn tất thủ tục về hợp đồng thì sẽ làm vô hiệu lực của Báo cáo và Chứng thư pháthành,

25

10 Các phụ lục kèm theo

PHỤ LỤC 01: CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

(Kèm theo Chứng thư số 04.02.03/2018/TDG– CT ngày 02 tháng 04 năm 2018)

STT Tên văn bản Số, ngày ban hành Nội dung CQ ban hành

Bô xây dụng

11 Và các văn bản khác có liên quan

Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này)

Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá

DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

(Chức danh của người đại diện theo pháp luậtcủa doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đạidiện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá(nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá)

Số: CT123/ TDGHVNH Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023

29

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: Ông Lê Văn Lăng

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số HD123/TDG HVNH ngày 08/10/2023 ký kết giữa Công tỷ Cổphần Thẩm định giá TRIPLE L (TDG TRIPLEL) và ông Lê Văn Lăng;

Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số HD123/TDG HVNH ngày 20/11/2023 của Công tỷ Cổphần Thẩm định giá TRIPLE L (TDG TRIPLEL);

Công ty Cổ phần Thẩm định giá TRIPLE L (TDG TRIPLEL) cung cấp Chứng thư thẩm định giá

số HD123/TDG HVNH ngày 20/11/2023 với các nội dung sau đây:

1 Khách hàng thẩm định giá

- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt): Ông Lê Văn Lăng

- Địa chỉ: 14 ngõ 3 phố Cù Chính Lan, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

- Số điện thoại: 0956832988

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá

Tài sản thẩm định giá: Giá trình quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất củathửa đất số 28 tại số 14 ngõ 3 phố Cù Chính Lan, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố HàNội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số

10111050529 do Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 11/06/2002

Đặc điểm pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở số 10111050529 do Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 11/06/2002

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:

Địa chỉ hành chính thực tế: Số 14 ngõ 3 phố Cù Chính Lan, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

Hiện trạng: Nhà 4 tầng

Kết cấu nhà: Bê tông cốt thép, tường gạch, nền gạch ceramic, cầu thang lát gỗ

Tổng diện tích sử dụng: 27.8m2

Diện tích xây dựng: 33.8m2

Hiện trạng: Nhà đang sử dụng bình thường, kết cấu nguyên vẹn, sử dụng ổn định

3 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11/2023

4 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để bán tài sản

30

5 Căn cứ pháp lý

- Căn cứ Quyết định số 181/QĐ-TGĐ của ông Nguyễn Văn T (Số thẻ TĐV: VI.810) Tổng Giámđốc Công ty Thẩm định giá TRIPLE L về việc thành lập tổ thẩm định giá tài sản theo Hợp đồngHD0910/TDG HVNH ký ngày 15/11/2023

- Các văn bản pháp lý:

Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;

Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Giá về thẩm định giá;

Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghịđịnh số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điềucủa Luật Giá về Thẩm định giá;

Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩnthẩm định giá số 01, 02, 03 và 04;

Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bô ” Tài chính về viê ”c ban hành Tiêu chuẩnthẩm định giá Viê ”t Nam số 05, 06, 07;

Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩmđịnh giá Việt Nam số 08, 09 và 10;

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013;

Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;

Bảng giá đất 2016 tại các địa phương

Nghị định 32/2015/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHN- VPQH ngày 20 tháng 7 năm 2015

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫnthi hành 1 số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và Hướng dẫn thihành một số điều của luật Nhà ở;

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thihành một số điều của Luật nhà ở;

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy địnhchi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tưvấn xác định giá đất;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/6/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đínhchính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quyđịnh chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể

và tư vấn xác định giá đất;

Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư

31