Tranh chấp về: Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất Lý do tranh chấp: Bị đơn thỏa thuận và lập hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là lô B trong phần đất của bị đ
Trang 1TRUONG DAI HQC LUAT TP HO CHi MINH
KHOA LUAT DAN SU
1996
TRUONG DAI HOC LUAT
TP HO CHI MINH
MON HOP DONG VA BOI THUONG THIET HAI
NGOAI HOP DONG BUOI THAO LUẬN THỨ BA (VAN DE CHUNG CUA HOP DONG - TIEP)
Trang 2Van dé 1: Hop dong vi pham quy dinh vé hinh thức
Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi
Chủ thê: Nguyên đơn là ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N, bị đơn là ông Doan C, bà Trần Thị L
Tranh chấp về: Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất Lý do tranh chấp: Bị đơn thỏa thuận và lập hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước
cấp đất tái định cư với giá 90.000.000 đồng và nguyên đơn đã trả đủ Khi Nhà nước
chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn thì bị đơn yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm
30.00.000 đồng Nguyên đơn đồng ý và đưa 20.000.000 đồng, còn lại 10.000.000
đồng khi làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ Tháng 10/2016 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 877 cho nguyên đơn chứ không làm thủ tục chuyền nhượng Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn làm thủ tục chuyên nhượng thửa 877
Tòa án quyết định: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất thửa 877 Nguyên đơn phải thanh toán tiếp cho bị đơn số tiền còn lại là 10.000.000 đồng
Câu 1: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Bản án số l6 cho thấy hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực là:
“Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất là Giấy chuyển nhượng đất thô cư ngày 10/8/2009 đã được thực hiện bằng việc nguyên đơn giao 90.000.000 đồng cho phía bị đơn Sau đó vì bị đơn không được cấp đất tái định cư là lô B nên các bên
thay đổi thỏa thuận thành chuyển nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía nguyên đơn đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tắt thủ
tục chuyền nhượng Căn cứ lời trình bày của ông Phạm Van Hai (But luc 190) và lời trình bày của bả Nguyễn Thị MI (Bút lục 118) có cơ sở xác định bị đơn đã giao đất và giấy chứng
Trang 3nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn đã xây móng nhà và cho bà MI thuê làm quán buôn bán Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên bị đơn nên bị đơn có quyền chuyển nhượng mà không cần có ý kiến của các thành viên khác trong hộ gia đỉnh
Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật dan sw nam 2015 đề giải quyết, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân su nam 2015 thi hop đồng nảy được công nhận hiệu lực.”
Câu 2: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyén nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp đụng Điều 129 BLDS 2015
cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực là:
“[8] Từ những nhận định trên, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông C, bà L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị LI, NI, V, N2 [9] Tuy nhiên, theo thỏa thuận chuyển nhượng thì nguyên đơn còn phải trả cho bị đơn 10.000.000 đồng, Tòa án cấp sơ thâm công nhận hợp đồng nhưng không buộc phía nguyên đơn tiếp tục trả số tiền còn lại cho bị đơn là thiếu sót, cần sửa bản án sơ thâm về nội dung này
[10] Tại phiên tòa phúc thâm, nguyên đơn tự nguyện đề cho quán nước tạm có diện tích 25m2 dựng bằng cây bach đàn, mái lợp tôn sắt, nền láng xi măng của ba Nguyễn Thị MI được tiếp tục tổn tại trên đất trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Như nhận định trên thì nguyên đơn là người sử dụng đất hợp pháp nên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn
[L1] Đối với phần móng đá nguyên đơn đã xây dựng trên thửa đất số 877, tờ bản đồ
số 24 xã Phô Thạnh có giá trị 9.400.000 đồng, đo nguyên đơn mua vật liệu và tự
xây dựng nên thuộc quyền sở hữu, sử dụng của nguyên đơn.” Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục vì hợp đồng chuyên nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứng thực mà bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã nhận tài sản, đã cho thuê và xây đựng quán từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ
Trang 4thâm áp dụng quy định tại Điều 129 BLDS 2015
Theo đó, hợp đồng chuyên nhượng đất là giấy chuyên nhượng đất thô cư năm 2009 vi phạm pháp luật, cụ thể: người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực
Câu 4: Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác
định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?
Trong Bản án số l6, Tòa án áp đụng Điều 129 BLDS 2105 khi chỉ xác định
Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là có thuyết phục Thứ nhất, hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên
được áp dụng BLDS 2015 đề giải quyết là hợp lý
Thứ hai, khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập băng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thi theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Như vậy, ta có thê hiểu, chỉ cần một bên (hoặc các bên) thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thi giao dịch được công nhận Theo như các tinh tiết của vụ án, mặc dù hợp đồng chuyến nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứng thực, tuy nhiên, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn; phía nguyên đơn đã thực hiện giao cho bị đơn là 110.000.000 đồng và xây dựng công trình kiên cố (móng nhả) và cho bà MI thuê làm quán buôn bán Vì thế, Tòa áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp này là hợp ly
Câu 5: Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS,
bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyến nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẫm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?
Đoạn cho thấy Tòa áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm
thủ tục chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thâm quyền đề được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật là:
“Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì
tuy giao dịch chuyên nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình
thức được quy định tại khoản I Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên
nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã
Trang 5giao quyén sur dung dat cho nguyén don la da thyc hién hon 2/3 nghia vu trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực Tòa an cấp sơ thâm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thâm quyền đề được công nhận quyên sử đụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.”
Câu 6: Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao?
Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án là có thuyết phục, vì: Thứ nhất, Tòa án không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là hoàn toàn hợp lý vì theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa 877 là đất tái định cư được cấp cho bị đơn, không cấp cho hộ gia đình nên bị đơn có quyền chuyển nhượng, không vi phạm điều cắm của pháp luật
Thứ hai, mặc dù giao dịch chuyên nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức nhưng theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, Tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng là có cơ sở và thuyết phục
Thứ ba, Tòa buộc nguyên đơn phải trả cho bị đơn 10.000.000 còn lại là hợp
lý vì anh LI đã thừa nhận năm 2011 phía bị đơn đã biết vị trí ba lô đất gia đình bị
đơn được cấp tái định cư trên bản đồ, không có lô B như thỏa thuận với nguyên đơn
nên thay đối thỏa thuận chuyển nhượng từ lô B sang lô A với giá 120.000.000 đồng Nguyên đơn chỉ mới thanh toán 110.000.000 đồng nên phải tiếp tục thanh toán
10.000.000 còn lại
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án
nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng
Chủ thể: Ông Võ Sĩ Mến, bà Phùng Thị Nhiễm, ông Đoàn Cựu, bà Trần Thi Lắm
Tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất Lý do tranh chấp: Ông Cựu, bà Lắm không chuyên nhượng đất vì cho rằng thời điểm chuyến nhượng chưa có đất và hợp đồng chưa có công chứng, chứng thực
Tòa án quyết định: chấp nhận quyết định của Toà án cấp sơ thâm là công nhận hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời bác yêu cầu phản tổ của bị đơn về việc
Trang 6yéu cau huy hop déng chuyén nhuong quyén str dung dat lập ngày 10/8/2009, Cau 7: Doan nao trong Quyét dinh số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Tòa án đã áp đụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công
nhận hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất đù chưa được công chứng, chứng thực tại đoạn:
“Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô
hiệu theo quy định tại khoản I Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 Do đó, hợp đồng
chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.”
Câu 8: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mat năng lực hành vi dan sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực
hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện
giao dịch; b) Người bị nhằm lẫn, bị lừa đối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhằm lẫn, đo bị lừa dối;
e) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm đứt hành vi đe dọa, cưỡng ép: đ) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dich; đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định vẻ hình thức
2 Hết thời hiệu quy định tại khoản I Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
Tức là, khi hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp vô hiệu về hình thức là
2 năm theo luật định thì hệ quả pháp lý xảy ra là các bên trong hợp đồng sẽ không được quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng vi phạm về hình thức
Trang 7Câu 9: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn [9] phần nhận định của Toả án: “Như trên đã phân tích, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không vi phạm về nội dung, về hình thức của hợp đồng tuy không được công chứng hoặc chứng thực nhưng trong thời hạn hai năm kế từ ngày giao địch được xác lập, ông Cựu, bà Lắm không yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên giao dịch
này có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015”
Câu 10: Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là hoàn toàn thuyết phục Vì từ
khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/04/2017, đã quá thời han 2
năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản I
Điều 132 BLDS 2015:
“1, Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao địch dân sự vô hiệu quy định tại
các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kế từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mat năng lực hành vi dan sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;”
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo
khoản 2 Điều 132 BLDS 2015: “Hết thời hiệu quy định tại khoản I Điều này mà
không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu
»
lực
Tình huống: Ông Minh ký hợp đồng chuyên nhượng cho ông Cường quyên sử dụng một mảnh đất Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã
Trang 8nhiều lần nhắc nhở Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyên nhượng
đề nhận lại đất Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long Chủ thê: Nguyên đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đông Phong Cần Thơ Bị đơn là bà Nguyễn Thị Dệt
Đây là tranh chấp về hợp đồng mua bán Lý do tranh chấp: BỊ đơn là bà Dệt là đại diện cho “Trang trí nội thất Thanh Thảo” là bên mua trong hợp đồng mua bán, nhưng thực tế bà Dệt không phải người đại diện cho bên này Trong hợp đồng có ghi người đại điện bên mua đứng ra ký kết nhưng ông Trương Văn Liêm lại là người ký kết
Quyết định của Tòa án: Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty
TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm
Tuyên chiếc xe ô tô là tài sản thuộc về công ty Đông Phong và buộc ông
Liêm, bà Dệt trả cho Công ty Đông Phong số tiền 4.880.000 đồng Đồng thời buộc
Công ty Đông Phong thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho ông Liêm, bà Dệt số tiền
Điểm thứ ba, việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng đều liên quan đến nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định
Trang 9
- Do gia tao; - Do người chưa thành niên, nguoi mat năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dan sự xác lập, thực hiện; - Do nhằm lẫn;
- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; - Do người xác lập không nhận thức và làm chủ hành vi của mình;
- Do không tuân thủ quy định về hình thức;
- Do có đối tượng không thể thực hiện được
Cơ sở pháp lý: Điều 122, Điều
407, Điều 408 BLDS 2015
- Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng:
- Trường hợp khác do pháp luật quy định
Cơ sở pháp lý: Điều 423 BLDS 2015
2015
- Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp - Bên bị thiệt hại do hành vị vĩ phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường
Cơ sở pháp lý: Điều 427 BLDS 2015
Tính chất
Không làm phát sinh, thay thế, chấm dứt quyên, nghĩa vụ dân sự của các bên kê từ thời điểm giao dịch được xác lập
Cơ sở pháp lý: khoản l Điều I3I
BLDS 2015 Không có hiệu lực tại thời điểm
giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp
Trang 10
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)
Hướng giải quyết nêu trên của Tòa án là hợp lý Vì xét thấy, Hợp đồng mua bán xe máy ngày 25/5/2012 vô hiệu là có căn cử:
Thứ nhất, theo Điều 122 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự không có một trong
các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường
hợp Bộ luật này có quy định khác.” Thứ hai, hợp đồng mua bán xe máy nêu trên đã vi phạm quy định về năng lực chủ thể tai diém a khoan | Diéu 117, theo dé, dé tham gia vào một giao dich dan sự: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
xa»?
giao dịch dân sự được xác lập” Với hướng giải quyết của Tòa, bà Dệt không phải là người đại diện cho công ty trang trí nội thất Thành Thảo mà thực chất phải là ông
Thành - giám đốc đại diện công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo Tuy hợp đồng ghi
tên phi đại diện bên mua là bả Dệt nhưng khi đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Liêm là không đúng quy định của pháp luật tại điểm a khoản I Điều 117 BLDS: “Chủ thế có năng lực pháp luật đân sự, năng lực hành vi dân sự phủ hợp với giao dịch dân sự được xác lập” Từ đó, ta thấy rằng đây là trường hợp vi phạm về chủ thê, nên hợp đồng bị vô hiệu là hoàn toàn hợp lý và do đó các bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký kết