thành lập bản đồ giá đất trên địa bàn xã cư yên huyện lương sơn tỉnh hòa bình

Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

- -

THÀNH LẬP BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CƯ YÊN, HUYỆN LƯƠNG SƠN,

TỈNH HÒA BÌNH NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu khóa luận, em đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp này

Đầu tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới T.S Phùng Trung Thanh là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em tận tình trong suốt thời gian thực hiện Khóa luận tốt nghiệp

Ngoài ra, Em xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học Lâm

nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đã giúp đỡ em trong quá trình học tập và thực hiện

Khóa luận Em cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo UBND xã Cư Yên nói chung, Công chức phòng Địa chính, Môi trường, Xây dựng và UBND xã Cư Yên nói riêng đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài khóa luận

Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn hạn chế nên Khóa Luận không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để em hoàn thiện khóa luận này

Em xin trân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2024

Tác giả

Bạch Ngọc Hạ

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3

1.1.1 Khái niệm định giá đất 3

1.1.2 Các căn cứ khoa học của việc định giá đất 3

1.2.5.Công nghệ mã nguồn mở GeoServer 19

CHƯƠNG 2 VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

2.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 20

2.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 20

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 20

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: 20

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 20

2.4.2.Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 21

2.4.3 Phương pháp so sánh phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu 21

2.4.4 Phương pháp bản đồ 21

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22

3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI XÃ CƯ YÊN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HOÀ BÌNH 22

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 22

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 24

3.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ CƯ YÊN 24

3.3 TÌNH HÌNH BIẾN DỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI XÃ CƯ YÊN NĂM 2023 26

3.3.1 Biến động giá đất theo khung giá của Chính phù 26

3.3.2 Biến động giá đất ở theo bảng giá đất ở tại xã Cư Yên 27

3.3.3, Chênh lệch giá đất ở theo giá thị trường tại xã Cư Yên năm 2023 32

3.4 THÀNH LẬP BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN XÃ CƯ YÊN 33

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1 1.Các thành phần của GIS 13

Hình 2 2.Các bước xử lý thông tin của WebGIS 16

Hình 3 1.Sơ đồ vị trí xã Cư Yên 22

Hình 3 2.Tạo file dữ liệu thuộc tính 35

Hình 3 3.Thiết lập đơn vị hành chính 35

Hình 3 4.Sửa lỗi tạo vùng, đánh số thửa 36

Hình 3 5.Giao diện tạo thông tin nhãn thửa 36

Hình 3 6 Hiển thị nhãn thửa đất 37

Hình 3 7 Hoàn thiện bản đồ địa chính xã Cư Yên 38

Hình 3 8.Xuất sang shape file 38

Hình 3 9.Hình chọn Vector 39

Hình 3 10.Kết quả chọn hệ tọa độ 39

Hình 3 11.Xuất file sửa lỗi Font 40

Hình 3 12.Thêm trường dữ liệu 41

Hình 3 13.Hoàn thành bảng thông tin 41

Hình 3 14.Hộp thoại tạo Databases 43

Hình 3 15.Cơ sở dữ liệu CUYEN 43

Hình 3 16.Hộp thoại Import Options 44

Hình 3 17.Hộp thoại tạo Store 46

Hình 3 18.Hộp thoại tạo các lớp dữ liệu 47

Hình 3 19.Code tạo kiểu hiển thị (Style) 48

Hình 3 20.Lớp bản đồ ( layer) theo giá đất được kiểu hiển thị ( style) 48

Hình 3.21 Tìm kiếm thông tin thửa đất trên WEBGIS 49

Hình 3 22 Hoàn thiện bản đồ giá đất Nhà nước tại xã Cư Yên 49

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3 1.Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2023 25 Bảng 3.2 Khung giá đất ở nông thôn của tỉnh Hòa Bình năm 2023 27 Biểu đồ 3.1 Trung bình giá đất của các khu vực ( bảng giá do UBND tỉnh Hòa Bình ban hành) tại xã Cư Yên 32 Bảng 3.4 Chênh lệch trung bình giá đất ở thị trường và giá do UBND tỉnh Hòa Bình quy định tại xã Cư Yên 33 Biểu đồ 3.3 Chênh lệch giá đất giá thị trường và bảng giá các khu vực của xã Cư yên năm 2023 33

MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là loại tài sản đặc biệt Đối với một Quốc gia đang trong quá trình đổi mới, cơ chế thị trường đã và đang từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, theo đó sự đóng góp nội lực từ đất là yếu tố quan trọng Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng chủ trương đường lối phù hợp với điều kiện và sự phát triển đất nước là vấn đề hết sức quan trọng Việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá Nhà nước đã lựa chọn được các đối tượng sử dụng đất có hiệu quả, có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, góp phần phát triển kinh tế, xã hội Để quá trình đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra thuận lợi thì việc xác định chính xác mức giá khởi điểm của lô đất có vai trò vô cùng quan trọng và hết sức cần thiết

Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuốc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng, đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì là nơi để sinh hoạt, lao động, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu về đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường " giá " đất được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều bức xúc cho cơ quan có thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, tăng ca qua hằng năm Vì vậy việc xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến giá đất là hết sức cần thiết

Từ thực tế trên em tiến hành thực hiện đề tài: "Thành lập bản đồ giá đất trên địa bàn xã Cư yên, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình."

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Thành lập bản đồ giá đất ở nông thôn, WebGIS dựa vào PostSQL trên địa bàn xã Cư Yên Trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nâng cao công tác xây dựng bản

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng công tác sử dụng đất trên địa bàn xã Cư Yên - Thành lập bản đồ giá đất ở nông thôn tại xã Cư Yên năm 2023 - Đánh giá thuận lợi và đưa ra đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả xây dựng bản đồ giá đất xã Cư Yên

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: xã Cư Yên, huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình - Phạm vi nội dung: nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở nông thôn

trên địa bàn xã Cư Yên, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu thực hiện điều tra số liệu về giá đất ở

nông thôn trong giai đoạn 2023

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là một lĩnh vực của định giá Khi nói về khái niệm định giá có rất nhiều các nhà khoa học đã đưa ra Theo GS W Sealrooke –Viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh đã đưa ra : Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định theo Còn theo GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – Đại học quốc gia Singapore: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn theo (Võ Hương, 2020)

Trên cơ sở đó có thể thấy: Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, ở tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như so với việc định giá các tài sản thông thường (Võ Hương, 2020)

1.1.2 Các căn cứ khoa học của việc định giá đất *Địa tô:

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa

công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

* Lãi xuất ngân hàng:

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa

tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

*Quan hệ cung cầu:

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là:

(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất

(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai

1.1.3 Các nguyên tắc định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản Cụ thể tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013 nguyên tắc định giá đất bao gồm:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất;

Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin Bước 2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

1.1.4.2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá Bước 2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

Bước 3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm Bước 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá Bước 5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

1.1.4.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá Bước 2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Bước 3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

1.1.4.4 Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin Bước 2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Bước 3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014) Quy trình định giá đất

Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và các quy định khác hướng dẫn liên quan, cụ thể như sau:

1 Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây: - Xác định mục đích định giá đất cụ thể;

- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

- Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; - Thẩm định phương án giá đất;

- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất 2 Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:

- Tờ trình về phương án giá đất; - Dự thảo phương án giá đất; - Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; - Văn bản thẩm định phương án giá đất

3 Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; - Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

4 Đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.2.1 Các văn bản pháp lý về giá đất

1.2.1.1 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 1993

- Nghị định 60/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Thông tư liên tịch số 32/TT/LB Ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá chính phủ ban hành hướng dẫn thi hành nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Quyết định 302/TTg Ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành về việc điều chỉnh hệ số (k) trong khung giá đất ban hành theo nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Nghị định số 17/1998/NĐ-CP Ngày 21/3/1998 Chính phủ ban hành về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

1.2.1.2 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2003

- Luật đất đai năm 2003 - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC Ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất

1.2.1.3 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2013

Để thực hiện công tác định giá đất tại các địa phương trên cả nước Chính phủ và các sở ban hành chức năng đã ban hành các văn cụ thể như:

- Luật đất đai năm 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Chính phủ ban hành quy định về giá đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất - Quyết định 1351/QĐ-BTNMT ngày 4/6/2015 của Bộ TN&MT đính chính Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất

- Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 của Bộ TN&MT quy định về cấp và quản lý chứng chỉ định giá đất

- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định

phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ ban hành khung giá đất

- Nghị định 06/2020/NĐ-CP ngày 03/01/2020 của Chính Phủ về việcsửa đổi Điều 17 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT ngày 7/8/2020 Bộ TN&MT hợp nhất Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính Phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

1.2.2 Hệ thống thông tin địa lý (GIS)

1.2.2.1 Định nghĩa

Theo Nguyễn Kim Lợi và cộng tác viên (2009) GIS được định nghĩa là

một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các thao tác phân tích, cơ sỡ dữ liệu đầu ra liên quan về mặc địa lý không gian, nhằm trợ giúp việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra, chẳng hạn như hỗ trợ việc ra quyết định cho quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông…

1.2.2.2 Các thành phần của GIS

GIS được cấu tạo từ 5 thành phần:

Hình 1 1.Các thành phần của GIS

(Nguồn : Hệ thống thông tin địa lý Việt Nam,2013)

- Phần cứng (Hardware): Phần cứng hệ thống thông tin địa lý có thể là một

máy tính hoặc một hệ thống máy tính và các thiết bị ngoại vi - Phần mềm (Software): Phần mềm hệ thống thông tin địa lý bao gồm hệ điều hành hệ thống, phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu, phần mềm hiển thị đồ hoạ…Dựa vào mục đích và quy mô cơ sở dữ liệu cần quản lý mà ta lựa chọn phần mềm thích hợp

- Cơ sở dữ liệu (Data): Có thể coi thành phần quan trọng nhất trong một hệ GIS là dữ liệu Các dữ liệu địa lý và dữ liệu thuộc tính liên quan có thể được người sử dụng tự tập hợp hoặc được mua từ nhà cung cấp dữ liệu thương mại Hệ GIS sẽ kết hợp dữ liệu không gian với các nguồn dữ liệu khác, thậm chí có thể sử dụng hệ quản trị cơ sở dữ liệu để tổ chức lưu giữ và quản lý dữ liệu

- Con người (People) : Đây là thành phần quan trọng nhất.Cần phải có đội ngũ cán bộ kỹ thuật, đó là các chuyên viên tin học, các nhà lập trình và các chuyên gia về các lĩnh vực khác nhau, họ những ngừời trực tiếp thiết kế, xây dựng và vận hành hệ thống thông tin địa lý

- Phương thức tổ chức (Methods): Trên cơ sở các định hướng, chủ trương ứng dụng của các nhà quản lý, các chuyên gia chuyên ngành sẽ quyết định xem GIS sẽ được xây dựng theo mô hình ứng dụng nào, lộ trình và phương thức thực hiện như thế nào, hệ thống được xây dựng sẽ đảm đương được các chức năng trợ

giúp quyết định gì, từ đó có những thiết kế về nội dung, cấu trúc các hợp phần của hệ thống cũng như đầu tư tài chính…

1.2.2.3 Chức năng của GIS

GIS có một số chức năng như quản lý, lưu trữ, tìm kiếm, thể hiện, trao đổi và xử lý dữ liệu không gian cũng như các dữ liệu thuộc tính Dưới đây là 4 chức năng chính:

- Thu thập dữ liệu: dữ liệu được sử dụng trong GIS đến từ nhiều nguồn khác nhau, có nhiều dạng và được lưu trữ theo nhiều cách khác nhau GIS cung cấp công cụ để tích hợp dữ liệu thành một định dạng chung để so sánh và phân tích Nguồn dữ liệu chính bao gồm số hóa thủ công/ quét ảnh hàng không, bản đồ giấy và dữ liệu số có sẵn Ảnh vệ tinh và Hệ thống Định vị Toàn cầu (GPS) cũng là nguồn dữ liệu đầu vào

- Quản lý dữ liệu: sau khi dữ liệu được thu thập và tích hợp, GIS cung cấp chức năng lưu trữ và duy trì dữ liệu Hệ thống quản lý dữ liệu hiệu quả phải đảm bảo các điều kiện về an toàn dữ liệu, toàn vẹn dữ liệu, lưu trữ và trích xuất dữ liệu, thao tác dữ liệu

- Phân tích không gian: đây là chức năng quan trọng nhất của GIS làm cho nó khác với các hệ thống khác Phân tích không gian cung cấp các chức năng như nội suy không gian, tạo vùng đệm, chồng lớp

- Hiển thị kết quả: một trong những khía cạnh nổi bật của GIS là có nhiều cách hiển thị thông tin khác nhau Phương pháp truyền thống bằng bảng biểu và đồ thị được bổ sung với bản đồ và ảnh ba chiều Hiển thị trực quan là một trong những khả năng đáng chú ý nhất của GIS

1.2.3 WebGIS

1.2.3.1 Khái niệm

Theo định nghĩa do tổ chức bản đồ thế giới (Cartophy) đưa ra thì WebGIS được xem như là một hệ thống thông tin địa lý được phân bố qua môi trường mạng máy tính để tích hợp, phân phối và truyền tải thông tin địa lý trực tiếp trên Internet

1.2.3.2 Kiến trúc

WebGIS hoạt động theo mô hình client – server giống như hoạt động của

một Website thông thường, vì thế hệ thống WebGIS cũng có kiến trúc ba tầng (3 tier) điển hình của một ứng dụng Web thông dụng Kiến trúc 3 tier gồm có ba thành phần cơ bản đại diện cho ba tầng: Client, Application Server và Data Server

Client: thường là một trình duyệt Web browser như Internet Explorer, Fire Fox, Chrome, …để mở các trang web theo URL (Uniform Resource Location – địa chỉ định vị tài nguyên thống nhất) định sẵn Các client đôi khi cũng là một ứng dụng desktop tương tự như phần mềm MapInfo, ArcGIS,…

Application Server: thường được tích hợp trong một Web Server nào đó (Tomcat, Apache, Internet Information Server) Nhiệm vụ chính của tầng dịch vụ thường là tiếp nhận các yêu cầu từ client , lấy dữ liệu từ cơ sở dữ liệu theo yêu cầu client, trình bày dữ liệu theo cấu hình có sẵn hoặc theo yêu cầu của client và trả kết quả về theo yêu cầu

Data Server: là nơi lưu trữ các dữ liệu bao gồm cả dữ liệu không gian và phi không gian Các dữ liệu này được tổ chức lưu trữ bởi các hệ quản trị cơ sở dữ liệu như PostgreSQL/PostGIS, Microsoft SQL Server 2008, MySQL, Oracle,…hoặc có thể lưu trữ ở dạng các tập tin dữ liệu như shapfile, XML,…

* Các bước xử lý thông tin của WebGIS:

Hình 2 2.Các bước xử lý thông tin của WebGIS

(Nguồn : Climate GIS, 2011)

Client gửi yêu cầu của người sử dụng thông qua giao thức HTTP đến Web Server (a)

Web Server nhận yêu cầu của người dùng từ client, xử lý và chuyển tiếp yêu cầu đến ứng dụng trên Server có liên quan (b)

Application Server (chính là các ứng dụng GIS) nhận các yêu cầu cụ thể đối với các ứng dụng và gọi các hàm có liên quan để tính toán xử lý Nếu có yêu cầu dữ liệu nó sẽ gửi yêu cầu dữ liệu đến Data Exchange Center (trung tâm trao đổi dữ liệu) (c)

Data Exchange Center nhận yêu cầu dữ liệu, tìm kiếm vị trí dữ liệu, sau đó gửi yêu cầu dữ liệu đến Data Server chứa dữ liệu cần tìm (d)

Data Server tiến hành truy vấn dữ liệu cần thiết và trả dữ liệu này về cho Data Exchange Center (e)

Data Exchange Center nhận nhiều nguồn dữ liệu từ Data Server, sắp xếp logic dữ liệu theo yêu cầu và trả dữ liệu về cho Application Server (f)

Application Server nhận dữ liệu trả về từ các Data Exchange Center và đưa chúng đến các hàm cần sử dụng, xử lý, trả kết quả về Web Server (g)

Web Server nhận kết quả xử lý, thêm vào các code HTML, PHP,… để có thể hiển thị lên trình duyệt, gửi trả kết quả về cho trình duyệt dưới dạng các trang web (h)

1.2.3.3 Chức năng WebGIS

Một trang WebGIS thông thường gồm có 2 chức năng chính là :

- Chức năng hiển thị : Hiển thị toàn bộ tất cả các lớp bản đồ, hiển thị các lớp bản đồ theo tùy chọn, thay đổi tỉ lệ hiển thị bản đồ(phóng to, thu nhỏ), di chuyển khu vực hiển thị, hiển thị thông tin về đối tượng cụ thể và in bản đồ

- Chức năng phân tích và thiết kế: Thực hiện việc tìm kiếm các dữ liệu phù hợp với yêu cầu (qua các query), chỉnh sửa đối tượng sẵn có thông tin về màu sắc thông qua 1 chuẩn bản đồ và tạo bản đồ chuyên đề

1.2.3.4 Tiềm năng của WebGIS

WebGIS là xu hướng phổ biến thông tin mạnh mẽ trên internet không chỉ

dưới gốc độ thông tin thuộc tính thuần túy mà nó còn kết hợp được thông tin không gian hữu ích cho người sử dụng Khả năng ứng dụng của WebGIS bao gồm :

- Có khả năng phân phối thông tin địa lý rộng rãi trên toàn cầu - Người dùng Intenet có thể truy cập đến các ứng dụng GIS mà không phải mua phần mềm cho máy trạm

- Đối với phần lớn người dùng không có kinh nghiệm về GIS thì việc sử dụng Web - GIS sẽ đơn giản hơn việc sử dụng các ứng dụng GIS loại khác

1.2.3.5 Các phương thức phát triển của WebGIS Có nhiều phương thức dùng để thêm các chức năng của GIS trên Web:

Server side: cho phép người dùng gửi yêu cầu lấy dữ liệu và phân tích trên

máy chủ Máy chủ sẽ thực hiện các yêu cầu và gửi trả dữ liệu hoặc kết quả cho người dùng

Client side: cho phép người dùng thực hiện vài thao tác phân tích trên dữ liệu tại chính máy người dùng

Server và client: kết hợp hai phương thức server side và client side để phục vụ nhu cầu của người dùng

Các tác vụ này đòi hỏi sử dụng CSDL hoặc phân tích phức tạp sẽ được gán trên máy chủ,các tác vụ nhỏ sẽ được gán ở máy khách.Trong trường hợp này,cả máy chủ và máy khách cùng chia sẽ thông tin với nhau về sức mạnh và khả năng của chúng

1.2.3.6.Tình hình phát triển WebGIS trên thế giới và Việt Nam

• Thế giới

WebGIS là xu hướng phổ biến thông tin mạnh mẽ trên internet không chỉ dướigóc độ thông tin thuộc tính thuần túy mà nó kết hợp được với thông tin không gian hữu ích cho người sử dụng Khả năng ứng dụng WebGIS bao gồm:Người dùng internet có thể truy cập đến các ứng dụng GIS mà không cần phải muaphần mềm Điều này giúp chúng ta tiết kiệm được chi phí đối với một hệ thống GIS bởi các phần mềm GIS hiện nay có giá thành rất cao

Đối với phần lớn người dùng không có kinh nghiệm về GIS thìviệc sử dụng WebGIS sẽ đơn giản hơn là việc sử dụng các phần mềm GIS khác

Hiện nay trên thế giới có nhiều công nghệ về WebGIS như: GeoServer, MapServer, ESRI,…

WebGIS được ứng dụng ngày càng nhiều ở các nước phát triển như: Hoa Kỳ, Nhật Bản, các ứng dụng WebGIS đưa vào thực tế mang lại nhiều hiệu quả về kinh tế - xã hội – môi trường cho nhiều cường quốc, trong đó có hệ thống WebGIS hỗ trợ phát triển cộng đồng tại tỉnh Shimane - Nhật Bản, được phát triển bởi Trung tâm nghiên cứu vùng núi (Mountainous Region Research Center – MRRC)

• Việt Nam

Tại Việt Nam tình hình nghiên cứu và ứng dụng WebGIS trong những năm gần đây luôn được quan tâm, các đề tài có giá trị như: Ứng dụng công nghệ WebGIS xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ khai thác tiềm năng du lịch bền vững tỉnh Quảng Trị, Ứng dụng công nghệ mã nguồn mở xây dựng WebGIS phục vụ công tác tư vấn địa điểm thi đại học – cao đẳng trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Hòa Bình,… WebGIS phát triển mạnh ở Việt Nam đang được nhiều người sử dụng có thể kể đến là Việt bản đồ www.vietbando.vn

1.2.4 Microsoft SQL

Server 2008 Microsoft SQL Server là một hệ thống quản lý cơ sở dữ liệu quan hệ được phát triển bởi Microsoft , là một sản phẩm phần mềm có chức năng chính là để lưu trữ và lấy dữ liệu theo yêu cầu của các ứng dụng phần mềm khác, có thể là những người trên cùng một máy tính hoặc những người đang chạy trên một máy tính khác qua mạng (bao gồm cả Internet) Ngôn ngữ truy vấn là T-SQL

Điểm mới của SQL Server 2008 là dữ liệu quan hệ mở rộng, cho phép các chuyên gia phát triển khai thác triệt để và quản lý bất kỳ kiểu dữ liệu nào từ các kiểu dữ liệu truyền thống đến dữ liệu không gian địa lý mới.09:55/-strong/-heart:>:o:-((:-hXem trước khi gửiThả Files vào đây để xem lại trước khi gửi

1.2.5.Công nghệ mã nguồn mở GeoServer

GeoServer được viết bằng ngôn ngữ java, cho phép người sử dụng chia sẻ và chỉnh sử dữ liệu không gian địa lý (geospatial data) Là một dự án mang tính cộng đồng, GeoServer được phát triển, kiểm thử và hỗ trợ bởi nhiều nhóm đối tượng và tổ chức khác nhau trên toàn thế giới

GeoServer cho phép người dùng hiển thị thông tin không gian Cung cấp chuẩn Dịch vụ bản đồ (Web Map Service - WMS), GeoServer có thể tạo bản đồ và xuất ra nhiều định dạng OpenLayers, một thư viện bản đồ hoàn toàn miễn phí, được tích hợp cùng GeoServer giúp cho công việc tạo bản đồ trở nên đơn giản hơn bao giờ hết

GeoServer hỗ trợ rất nhiều style bản đồ, tương thích với chuẩn Web Feature Service (WFS)

GeoServer cho phép chia sẻ và chỉnh sửa dữ liệu đang được dùng để hiển thị bản đồ

CHƯƠNG 2 VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu được thực hiện trên địa xã Cư Yên, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

2.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

Thời gian thực hiện nghiên cứu từ ngày 25/12/2023 đến ngày 03/05/2024; Số liệu thu thập phục vụ nghiên cứu năm 2023

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Cư Yên, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Đánh giá tình hình sử dụng đất tại xã Cư Yên năm 2023 - Tình hình chênh lệch giá đất tại xã Cư Yên năm 2023 (chênh lệc giá giao dịch trên thị trường và giá đất do UBND tỉnh ban hành)

- Thành lập bản đồ giá đất ở nông thôn xã Cư Yên năm 2023 - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả xây dựng bản đồ giá đất xã Cư Yên

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

Để thực hiện các nội dung nghiên cứu đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Tài liệu, số liệu thứ cấp được thu thập từ nhiều nguồn, trong đó: các văn bản luật, văn bản dưới luật (Thông tư, Nghị định) thu thập từ các cơ quan ban hành chính sách có liên quan như, Chính phủ, UBND tỉnh Hoà Bình; các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, chênh lệch giá đất năm 2023; và các các tài liệu sách, bài báo, đề tài về vấn đề nghiên cứu kế thừa từ những nghiên cứu trước đó

2.4.2.Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Để có được số liệu về giá đất đã thực hiện giao dịch trên thị trường, đề tài tiến hành xây dựng phiếu điều tra và thu thập thông tin về giá thị trường của các thửa đất đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian năm 2023 với số phiếu là 90

2.4.3 Phương pháp so sánh phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu

Từ những số liệu thu thập được về giá đất giao dịch trên thị trường, sử dụng phần mềm Excel để tiến hành tổng hợp, so sánh, phân tích biến động về giá đất quá các năm và chênh lệch về giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường giao dịch trên thực tế

2.4.4 Phương pháp bản đồ

Đề tài sử dụng các phương pháp thành lập bản đồ và các phần mềm như Microstation, Gcadas, Arcgis để tiến hành xây dựng dữ liệu các lớp bản đồ mang thông tin cả về không gian lẫn thuộc tính, lập trình trang WebGis cung cấp các thông tin về đơn vị giá đất

Ứng dụng công nghệ mã nguồn mở GeoServer để xây dựng WebGIS GeoServer là một máy chủ mã nguồn mở với mục đích kết nối những thông tin địa lý có sẵn

WebGIS (trang web địa lý) sử dụng chuẩn mở nhằm mục đích hỗ trợ việc xử lý thông tin không gian địa lý với chất lượng cao, đơn giản trong sử dụng, là phần mềm mã nguồn mở nhằm cung cấp và chia sẻ dữ liệu Người dùng internet có thể truy cập đến các ứng dụng GIS mà không cần phải mua phần mềm

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI XÃ CƯ YÊN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HOÀ BÌNH

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Xã Cư Yên là một vùng đất nằm về phía Đông Nam huyện Lương Sơn, trên bản đồ tỉnh Hòa Bình, xã Cư Yên có chiều dài 6km, chiều rộng 3km, diện tích đất tự nhiên khoảng 14km2, cách quốc lộ 6 và quốc lộ đường Hồ Chí Minh khoảng 3 km Có rất nhiều thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của địa phương Địa giới hành chính:

Vị trí địa lý xã Cư Yên cụ thể như sau: - Phía Đông giáp xã Liên Sơn

- Phía Tây giáp xã Hợp Hòa, Tân Vinh - Phiá Bắc giáp xã Cư Yên

- Phía Nam giáp xã Tiến Sơn và xã Cao Răm

Hình 3 1.Sơ đồ vị trí xã Cư Yên

(nguồn trích google maps)

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo,

- Địa hình: Khu vực xã Cư Yên có địa hình 2/3 diện tích là đồi núi bao quanh Khu Trung tâm xã tương đối bằng phẳng đây là điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế, xã hội Xã Cư Yên là một vùng đất bán miền núi và trung du, có nhiều tiềm năng thế mạnh, đặc biệt là khai thác lâm sản và sản xuất hàng hóa nông sản Về khí hậu, Cư Yên cũng có những đặc điểm tiểu vùng khí hậu như các xã lân cận

3.1.1.3 Thủy văn

Bao quanh xã là con suối cái lớn chảy từ đồi Bù xuống và một con suối nhỏ chảy từ đỉnh 833 cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân Bên cạnh đó xã cũng chủ yếu phụ thuộc nước vào nguồn mưa và các con đập nhỏ, có hai con đập phục vụ tưới tiêu là hồ Đập đom và hồ Khoáng Bưởi

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Phát triển mạnh nông nghiệp hàng hoá, phát triển nông thôn theo tiêu trí về mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới; đảm bảo cho nền kinh tế phát triển bền vững theo hướng công nghiệp hóa nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, ngành nghề, dịch vụ thương mại, ứng dụng các tiến bộ khoa học vào sản xuất coi trọng nông sản chất lượng cao, chuyển đổi mạnh cơ cấu cây trồng, vật nuôi, phát huy nội lực sẵn có của địa phương, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển, tích cực xoá đói giảm nghèo, tăng cường bổ sung xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư để kinh tế phát triển, tạo công ăn việc làm cho người lao động có thu nhập cao và ổn định

Nâng cao dân chí, tăng cường tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật để nâng cao ý thức chấp hành chủ trương, chính sách của Đảng pháp luật của Nhà nước và quy định của địa phương

Phát triển kinh tế phải gắn với phát triển văn hoá xã hội và đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao chất lượng đào tạo ở 3 cấp học; y tế, văn hoá luôn được đẩy mạnh và phát triển, giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc

Thực hiện xây dựng Chính quyền trong sạch vững mạnh, đảm bảo duy trì, giữ vững ANCT - TTATXH, củng cố quốc phòng toàn dân, công tác quân sự địa phương

Công tác quản lý sử dụng tài nguyên đất, tài nguyên nước và vệ sinh môi trường ngày càng tốt hơn

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội

3.1.3.1 Thuận lợi:

- Xã Cư Yên có vị trí thuận lợi là trung tâm kinh tế chính trị của huyện - Khí hậu ở các khu vực có địa hình thấp và trung bình vào mùa đông ít lạnh thường ẩm ướt nên có điều kiện để phát triển nhiều loại cây lương thực và cây công nghiệp

- Cơ sở vật chất kỹ thuật đang có điều kiện phát triển tạo động lực như công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã, đang và sẽ phát triển

- Công tác quản lý và bảo vệ môi trường được quan tâm chú trọng, chất lượng môi trường (môi trường đất, nước, không khí, xử lý chất thải ) nhìn chung tương đối tốt Ô nhiễm môi trường chủ yếu là do nước thải, khí thải của hầu hết các cơ sở sản xuất, xây dựng, kinh doanh, dịch vụ và khu dân cư trên địa bàn thành phố tuy nhiên, đã cơ bản được kiểm soát nên giảm thiểu được sự ô nhiễm

3.1.3.2 Những khó khăn:

- Kinh tế đô thị thấp, cơ sở sản xuất chưa tạo được động lực để phát triển, đời sống dân cư nhiều vùng còn khá nghèo; tiềm năng chưa được khơi dậy

- Nguồn tài chính đô thị hạn hẹp, kêu gọi đầu tư bên ngoài còn hạn chế

3.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ CƯ YÊN

Theo thống kê tổng diện tích đất tự nhiên của xã Cư Yên là 1,755,89 ha chiếm tỷ lệ lớn nhất là đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn nhất 86,64% với 1,521.29 ha Với đặc điểm thổ nhưỡng chủ yếu là đất phù sa trên xã Cư Yên rất phù hợp phát triển cây ăn quả, cây lâu năm lúa và một số loài cây khác

Tại xã Cư Yên, huyện Lương Sơn diện tích Đất phi nông nghiệp: 216,90 ha chiếm 12,35 % tổng diện tích tự nhiên của huyện bao gồm 8 loại mục đích sử dụng đất Trong đó đất chuyên dùng chiếm tỷ lệ lớn với 135,91 ha

Diện tích đất chưa sử dụng đến năm 2023 còn là 17.70 ha chiếm 1,01% tổng diện tích tự nhiên chủ yếu là đất núi đá không có rừng cây

Bảng 3 1.Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2023

Thứ

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 4.79 0.27

2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT

2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 0.50 0.03