Định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính phục vụ công tác cho thuê đất tại xã cao dương, huyện lương sơn, tỉnh hòa bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN -  - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ XÁC ĐỊNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT TẠI XÃ CAO DƯƠNG, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HỒ BÌNH NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 403 Giáo viên hướng dẫn : ThS Phạm Thanh Quế Sinh viên thực hiện : Nguyễn Đặng Hiếu Mã sinh viên : 1654030010 Lớp : 61A – QLĐĐ Khóa học : 2016 - 2020 Hà Nội, 2020 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành chun đề, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành chun đề, cho phép em bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc ThS Phạm Thanh Quế tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho em suốt trình học tập thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai tận tình giúp đỡ em q trình học tập, thực đề tài hồn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức xã Cao Dương, huyện Lương Sơn , tỉnh Hịa Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho em suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em mặt, động viên khuyến khích em hồn thành chun đề./ Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Sinh viên thực hiện Nguyễn Đặng Hiếu MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ vi PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1.Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Tổng quan giá đất 2.1.2 Tổng quan định giá đất 2.1.3 Các phương pháp xác định giá đất 12 2.1.4 Báo cáo định giá chứng thư định giá 16 2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 19 2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH HỊA BÌNH 20 2.3.1 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình 20 2.3.2 Trình tự, thủ tục xây dựng giá đất cụ thể tỉnh Hịa Bình 22 2.3.3 Tình hình cơng tác xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình 22 2.3.4 Các văn triển khai địa phương 23 PHẦN VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 24 3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 24 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25 3.4.3 Phương pháp định giá đất 26 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 28 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 28 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI XÃ CAO DƯƠNG 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 31 4.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CAO DƯƠNG 33 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 33 4.2.2 Biến động đất đai 34 4.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ 35 4.3.1 Các văn ban hành áp dụng địa bàn xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hồ Bình 35 4.3.2 Bảng giá đất thương mại dịch vụ xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hồ Bình 35 4.4 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ 37 4.4.1 Trình tự xác định giá trị khu đất cần định giá 37 4.4.2 Kết thông tin thu thập từ thị trường 38 4.4.3 Kết xác định giá khu đất 44 4.4.3 Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác xác định giá đất cho thuê địa phương 52 4.4.4 Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất cho thuê địa phương 52 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53 5.1 KẾT LUẬN 53 5.2 KIẾN NGHỊ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt BTNMT Nghĩa tiến việ Bộ tài nguyên & môi trường BTC Bộ tài KV Khu vực BĐS Bất động sản NĐ Nghị định TSSS QL GĐVH QĐ Tài sản so sánh Quốc lộ Gia đình văn hố Quyết định BHYT Bảo hiểm y tế TNHH Trách nhiệm hữu hạn MTV Một thành viên TSGĐ Tài sản giả định THCS Trung học sở TTCN Tiểu thủ công nghiệp TT UBND QSD VT Thông tư Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng Vị trí DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất xã Cao Dương năm 2019 33 Bảng 4.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 34 Bảng 4.3 Bảng giá đất hệ số điều chỉnh đất thương mại, dịch vụ đất nông thôn địa bàn xã Cao Dương vị trí thược KV1 36 Bảng 4.4: Thống kê diện tích vị trí đất khu đất cần định giá 39 Bảng 4.5: Thông tin chi tiết tài sản 45 Bảng 4.6: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 47 Bảng 4.7: Đơn giá cụ thể đất thương mại dịch vụ nơng thơn vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí khu vực 49 Bảng 4.8: Đơn giá cụ thể đất thương mại dịch vụ nơng thơn vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí khu vực 50 Bảng 4.9: Kết định giá đất cụ thể 51 Bảng 2: Kết định giá đất cụ thể 68 DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 4.1: Trình tự xác định giá đất đất cần định giá 38 Hình 4.2: Hiện trạng khu đất cần định giá 40 Hình 4.3 Nhà ơng Nguyễn Trọng Hiếu 41 Hình 4.4 Nhà ơng Nguyễn Văn Dương 42 Hình4.5 Nhà ơng Trần Quốc Toản 43 Hình 4.6 Vị trí đất so sánh với đất giả định 44 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải tranh chấp đất đai thị trường Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể sau: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định” Vì nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể quan trọng làm số trường hợp quy định Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất” Trong năm gần tỉnh Hịa Bình có nhiều dự án cho thuê đất với mục đích khác Việc xác định giá đất phục vụ cho thuê cần thiết Để xác định giá đất làm cho thuê đất em thực đề tài: “Định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài phục vụ cơng tác cho th đất tại xã Cao Dương, hụn L ơng Sơn, tỉnh Hồ Bình" 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1.Mục tiêu tổng quát Trên sở điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường yếu tố ảnh hưởng để xác định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất dự án "Đầu tư xây dựng công trình khai thác lộ thiên mỏ đá vơi làm vật liệu xây dựng thông thường" thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định giá đất cụ thể cho dự án cho thuê đất xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình - Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể địa phương 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi thời gian: + Thời gian thực đề tài: T12/2019-T5/2020 + Thời gian thu thập số liệu: T3/2020 - Phạm vi nội dung: Áp dụng phương pháp so sánh định giá khu đất: "Đầu tư xây dựng cơng trình khai thác lộ thiên mỏ đá vôi làm vạt liệu xây dựng thông thường" thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình - Phạm vi khơng gian: Trên địa bàn thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Tổng quan giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Như vậy, giá đất quyền sở hữu đất đai mà giá trị quyền sử dụng đất Khoản 20, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định”(Quốc hội, 2013) Trên thực tế tồn hai loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định giá đất hình thành thị trường Giá Nhà nước quy định sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích Nhà nước cịn giá đất thị trường hình thành sở thỏa thuận bên chủ sử dụng đất bên có liên quan Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh thấp giá đất thị trường ln trạng thái động cao nhiều (Trịnh Hữu Liên cs, 2013) 2.1.1.2 Các đặc điểm giá đất Không giống phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Như giá đất biểu thị nhiều phương thức khác nhau, biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng cịn biểu thị tiền thuê Có nghĩa đất đai tồn thị trường cho thuê Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, cần xác định suất lợi tức hồn vốn tính giá đất (Hồ Thị Lam Trà cs, 2005) Không giống thời gian hình thành: đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hồn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Khi định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa giá đất phù hợp với thời điểm định (Hồ Thị Lam Trà cs, 2005)