Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận trong công tác xác định định giá đất
Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Như vậy, giá đất ở đây không phải là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và tại Khoản 20, Điều
3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội, 2013)
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước còn giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên chủ sử dụng đất và bên có liên quan Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá đất trên thị trường luôn ở trạng thái động và cao hơn nhiều (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)
2.1.2 Các đặc điểm của giá đất
Theo Phạm Thanh Quế & cs (2016), Trịnh Hữu Liên & cs (2013) thì giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đặc trưng này được xem xét hai mặt:
+ Thứ nhất: giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sao đó trong quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá trình đô thị hóa giá của thửa đất cũng tăng theo
+ Thứ hai: xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán đất đai thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái niệm giá và hình thành giá
- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường – sự quản lý của Nhà nước Nhà nước quản lý đất đai theo giá hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực
4 hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với hàng hóa thông thường do đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện:
+ Trong phạm vi một đô thị một tỉnh một thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động các yếu tố xã hội, môi trường các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ thể cũng khác nhau và thậm trí là những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn
+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác
- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với giá của các hàng hoá thông thường Thể hiện ở các mặt:
+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô; bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành giá đất
+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất
2.1.3 Khái niệm định giá đất
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) trong các loại tài sản, đất đai là một tài sản đặc biệt Đất đai là một tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản; là vật có thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con người; nằm trong sự chiếm hữu của con người; có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự Mặt khác, đất đai được coi là tài sản đặc biệt bởi:
- Đất đai không do lao động làm ra (đất là thực thể tự nhiên hoàn toàn độc lập), lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau;
- Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng;
- Đất đai có khả năng sinh lợi Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)
Theo Hồ Thị Lam Trà và cs (2005), định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2005)
Các phương pháp xác định giá đất
2.2.1 Phương pháp so sánh a Khái niệm Điểm 1, Khoản 2, Điều 1, NĐ 12/2024/NĐ-CP phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá b Phạm vi
Phương pháp so sánh áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này b Trình tự thực hiện
Theo Khoản 6, Điều 1 NĐ 12/2024/NĐ-CP Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh thực hiện theo quy định sau đây:
1 Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá
2 Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh
3 Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất (nếu có)
4 Xác định giá của thửa đất so sánh
2.2.2 Phương pháp thu nhập a Khái niệm Điểm 2, Khoản 2, Điều 1, NĐ 12/2024/NĐ-CP phương pháp thu được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn
12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá b Phạm vi áp dụng phương pháp
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này c Trình tự thực hiện
Theo Khoản 7, Điều 1, NĐ 12/2024/NĐ-CP Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:
1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm a khoản 3 và khoản 4 Điều 5b Nghị định này
2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm b khoản 3 và khoản 4 Điều 5b Nghị định này
3 Xác định thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:
Thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập bình quân năm - Chi phí bình quân năm
4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá Thu nhập ròng bình quân năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá
2.2.3 Phương pháp thặng dư a) Khái niệm Điểm 3, Khoản 2, Điều 1, NĐ 12/2024/NĐ-CP phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt b) Phạm vi áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này c) Trình tự thực hiện
Theo điều 8, Điều 1, NĐ 12/2024/NĐ-CP Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:
1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất
2 Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất
3 Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
4 Xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng
5 Ước tính các khoản doanh thu, chi phí của thửa đất, khu đất thực hiện theo từng
15 năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất
6 Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá
7 Trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, có diện tích cho thuê đất thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất
2.2.4 Phương pháp hệ số điều chỉnh a Khái niệm Điểm 4, Khoản 2, Điều 1, NĐ 12/2024/NĐ-CP phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.” b Phạm vi áp dụng
Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:
- Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều
- Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:
Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai;
Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Báo cáo định giá và chứng thư định giá
2.3.1 Báo cáo định giá đất
- Căn cứ vào mẫu số 03 Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm
2024 của Chính Phủ thì Báo cáo định giá đất yêu cầu các nội dung theo tiêu chuẩn như sau:
1 Thửa đất, khu đất cần định giá
2 Mục đích định giá đất: Xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng
3 Thời điểm định giá đất
4 Căn cứ định giá đất
4.1 Căn cứ pháp lý để định giá đất
4.2 Căn cứ pháp lý của thửa đất, khu đất cần định giá
5 Các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá bao gồm: vị trí, địa điểm, diện tích, kích thước, hình thể, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình; loại đất và thời hạn sử dụng; giá đất trong bảng giá đất
6 Các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá
7 Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất
8 Lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất
9 Trình tự, nội dung, kết quả xác định giá đất theo phương pháp định giá đất được áp dụng
2.3.2 Chứng thư định giá đất
- Căn cứ Điều 4 Luật giá 2023 số 16/2023/QH15, là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá mục đích của chứng thư thẩm định giá là để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá và những nội dung chính của báo cáo thẩm định giá (Quốc hội, 2023)
- Căn cứ vào mẫu số 04 Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm
2024 của Chính Phủ thì chứng thư định giá đất yêu cầu các nội dung theo tiêu chuẩn như sau:
+ Mục đích định giá đất
+ Thời điểm định giá đất
+ Cơ sở định giá đất
+ Thông tin của thửa đất, khu đất cần định giá và tài sản gắn liền với đất + Phương pháp định giá đất
+ Kết quả xác định giá đất
Cơ sở pháp lý trong công tác xác định giá đất
2.4.1 Văn bản quy định cấp Trung ương
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 06 tháng 5 năm 2023 của Chính Phủ về việc uỷ quyền quyết định giá đất cụ thể;
- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 05 năm 2023 của Chính phủ Sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
- Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai;
2.4.2 Văn bản quy định tại địa phương
- Quyết định số 121/QĐ-UBND ngày 17/01/2024 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2024 huyện Phù Cừ;
- Quyết định số 2825/QĐ-UBND ngày 29/12/2023 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (K) để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2024
- Quyết định số 407/QĐ-UBND ngày 30 tháng 01 năm 2022 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 huyện Phù Cừ;
- Quyết định số 40/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hưng Yên về ban hành quy định Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2020-2024;
- Quyết định số 01/2019/QĐ-UBND ngày 05 tháng 3 năm 2019 của UBND huyện Phù Cừ về việc Ban hành Quy chế phối hợp giữa Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện với các phòng, ban, ngành có liên quan của huyện, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn trong việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, các dự án trên địa bàn huyện Phù Cừ;
- Quyết định số 1471/QĐ-UBND ngày 28 tháng 8 năm 2014 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố quyết định thu hồi đất theo Khoản 3, Điều 66, Luật Đất đai năm 2013;
2.6 CƠ SỞ THỰC TIỄN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM VÀ TRÊN THẾ GIỚI
2.6.1 Định giá đất ở Việt Nam
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ Tài chính; Sở Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ
20 ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể
Cụ thể với bảng giá các loại đất 5 năm (2020 – 2024) vừa được HĐND Đà Nẵng thông qua, giá đất thương mại dịch vụ tại Đà Nẵng được xác định bằng 80% giá đất ở cùng vị trí, giảm 5% so với giá đất tại Quyết định năm 2019 Giá đất, sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại, dịch vụ được xác định bằng 60% giá đất ở cùng vị trí, giảm 5% so với Quyết định năm 2019
Giá đất ở tại đô thị cao nhất 98,8 triệu đồng/m 2 Giá đất thương mại dịch vụ tại đô thị cao nhất 79 triệu đồng/m 2 Giá đất sản xuất kinh doanh tại đô thị cao nhất 59,3 triệu đồng/m 2 (Lan Anh,2020)
Bảng giá các loại đất trên địa bàn áp dụng từ 1/1/2020, bảng giá đất 5 năm (2020-2024) của tỉnh này tăng thêm bình quân 30% so với giá đất tại bảng giá đất
5 năm (2015-2019), với mức giá đất ở đô thị cao nhất là 65 triệu đồng/m 2 (vị trí 1, loại đường 1A thuộc địa bàn TP Huế) Các địa phương lân cận có giá đất từ 200 ngàn đồng đến 9,2 triệu đồng/m 2 Riêng giá đất nông nghiệp ở đồng bằng cao nhất (vị trí 1) là 30 ngàn đồng/m 2 Giá đất này cơ bản tiệm cận 80-85% so với giá thị trường Chênh lệch giá giữa các vùng không quá 30% (Văn Dinh, 2020)
2.6.2 Định giá đất trên thế giới Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi
Sau đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá BĐS và cơ chế hoạt động của một số nước như: Thái Lan, Singapore và Trung Quốc
Cơ sở thực tiễn công tác xsac định giá đất tại Việt Nam và trên thế giới
- Quyết định số 2825/QĐ-UBND ngày 29/12/2023 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (K) để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2024
- Quyết định số 407/QĐ-UBND ngày 30 tháng 01 năm 2022 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 huyện Phù Cừ;
- Quyết định số 40/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hưng Yên về ban hành quy định Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2020-2024;
- Quyết định số 01/2019/QĐ-UBND ngày 05 tháng 3 năm 2019 của UBND huyện Phù Cừ về việc Ban hành Quy chế phối hợp giữa Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện với các phòng, ban, ngành có liên quan của huyện, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn trong việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, các dự án trên địa bàn huyện Phù Cừ;
- Quyết định số 1471/QĐ-UBND ngày 28 tháng 8 năm 2014 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố quyết định thu hồi đất theo Khoản 3, Điều 66, Luật Đất đai năm 2013;
2.6 CƠ SỞ THỰC TIỄN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM VÀ TRÊN THẾ GIỚI
2.6.1 Định giá đất ở Việt Nam
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ Tài chính; Sở Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ
20 ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể
Cụ thể với bảng giá các loại đất 5 năm (2020 – 2024) vừa được HĐND Đà Nẵng thông qua, giá đất thương mại dịch vụ tại Đà Nẵng được xác định bằng 80% giá đất ở cùng vị trí, giảm 5% so với giá đất tại Quyết định năm 2019 Giá đất, sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại, dịch vụ được xác định bằng 60% giá đất ở cùng vị trí, giảm 5% so với Quyết định năm 2019
Giá đất ở tại đô thị cao nhất 98,8 triệu đồng/m 2 Giá đất thương mại dịch vụ tại đô thị cao nhất 79 triệu đồng/m 2 Giá đất sản xuất kinh doanh tại đô thị cao nhất 59,3 triệu đồng/m 2 (Lan Anh,2020)
Bảng giá các loại đất trên địa bàn áp dụng từ 1/1/2020, bảng giá đất 5 năm (2020-2024) của tỉnh này tăng thêm bình quân 30% so với giá đất tại bảng giá đất
5 năm (2015-2019), với mức giá đất ở đô thị cao nhất là 65 triệu đồng/m 2 (vị trí 1, loại đường 1A thuộc địa bàn TP Huế) Các địa phương lân cận có giá đất từ 200 ngàn đồng đến 9,2 triệu đồng/m 2 Riêng giá đất nông nghiệp ở đồng bằng cao nhất (vị trí 1) là 30 ngàn đồng/m 2 Giá đất này cơ bản tiệm cận 80-85% so với giá thị trường Chênh lệch giá giữa các vùng không quá 30% (Văn Dinh, 2020)
2.6.2 Định giá đất trên thế giới Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi
Sau đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá BĐS và cơ chế hoạt động của một số nước như: Thái Lan, Singapore và Trung Quốc
- Thái Lan: Hệ thống cơ quan thẩm định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp Trung ương gọi là “Cơ quan thẩm định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá
- Singapore: Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp Trung ương gồm hai cơ quan: Văn phòng đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và Văn phòng định giá BĐS trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính
- Trung Quốc: Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ, ngoài ra CRECAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn
Cơ chế hoạt động ở Thái Lan và Trung Quốc thì cơ quan định giá BĐS trực thuộc Cục đất đai, ở Malaysia thì trực thuộc bộ Tài chính, ở Singapore thì trực thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài Chính Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá BĐS tại các nước gần như tương tự nhau
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn Huyện Phù Cừ nằm trong đồng bằng Sông Hồng Phù Cừ nằm ở phía Đông Nam tỉnh Hưng Yên, cách thành phố Hưng Yên khoảng 18 km về phía đông, cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng 70 km Với diện tích 94,64 km 2 , dân số năm 2020 là 80.329 người, mật độ dân số đạt
849 người/km 2 Huyện được phân giới thành 14 xã, thị trấn với 54 thôn Huyện nằm trên đầu mối giao thông quan trọng, về giao thông đường thủy có sông Luộc là đường phân giới tự nhiên với tỉnh Thái Bình; đường bộ có Quốc lộ 38B, Tỉnh lộ 386 (đường 202 cũ) hợp với hệ thống giao thông nông thôn được nâng cấp và cải tạo, làm cho Phù Cừ có địa thế về quân sự và phát triển kinh tế - văn hóa với các địa phương trong vùng đồng bằng sông Hồng cũng như các vùng khác trong cả nước.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
- Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá tại địa phương
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Huyện Phù
Cừ bao gồm: Báo cáo tình hình phát triển kinh tế, xã hội của huyện; báo cáo quy hoạch sử dụng đất của huyện và các tài liệu khác có liên quan tại văn phòng UBND huyện, chi cục Thống kê huyện…
- Thu thập các văn bản liên quan đến 02 dự án trên địa bàn huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên bao gồm: Quyết định thu hồi đất, bản đồ/ trích đo khu đất, Quyết định trúng đấu giá, Quyết định huỷ đấu giá
Và một số tài liệu khác được công bố trên mạng thông tin đại chúng và các báo, tạp chí chuyên ngành
3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Khoản 1 Điều 3 thông tư 36/2014/TT-BTNM, theo Khoản 7, Điều 1, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP cần khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá nhằm xác định giá đất của thửa đất cần định giá thì cần Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh nhằm so sánh, xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Cụ thể trong nghiên cứu:
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất
+ Nội dung thông tin thu thập bao gồm: giá đất, mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất
+ Nguồn thông tin: Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp
Thông tin đã thu thập được trên thực tế: thực tế khảo sát địa hình, thu thập thông tin trực tiếp từ những người dân đã giao dịch trên địa bàn huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
Trình tự thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (K) kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về tài sản cần định giá
Danh mục tài sản định giá được xác định bởi Phòng tài nguyên và Môi trường huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên Tài sản định giá là dự án Đầu tư xây dựng công trình:
Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư số 6 xã Tống Phan, huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
- Khảo sát, thu thập thông tin tài sản so sánh
Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 suất đất có đặc điểm tương tự với suất đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất
Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các Suất đất so sánh với Suất đất cần định giá
- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của Suất đất so sánh với Suất đất cần định giá
- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các Suất đất so sánh với Suất đất cần định giá
- Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các Suất đất so sánh với Suất đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của Suất đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)
- Việc điều chỉnh mức giá của Suất đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
Suất đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của Suất đất so sánh kém hơn so với Suất đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của Suất đất so sánh; các yếu tố của Suất đất so sánh tốt hơn so với Suất đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của Suất đất so sánh
Bước 3: Ước tính giá đất của suất đất cần định giá
Giá đất ước tính của suất đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng suất đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các Suất đất so sánh với Suất đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của suất đất cần định giá theo từng Suất đất so sánh
Giá đất của từng suất đất so sánh
Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng suất đất so sánh với suất đất
Bước 4: Xác định giá đất của Suất đất cần định giá và hệ số điều chỉnh giá đất K
Xác định giá của suất đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của suất đất cần định giá đã xác định tại bước 3; giá đất của suất đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 15%
Hệ số điều chỉnh giá đất (K) được xác định bằng giá đất tại bước 4 /giá đất trong bảng giá đất
Lưu ý: Đối với dự án này các bước trên được thực hiện định giá cho những suất đất có 01 mặt tiền, sau khi xác định được hệ số K của suất đất có 2 mặt tiền thì Căn cứ theo điểm c, khoản 2, điều 6 Quyết định số 40/2019/QĐ-UBND tỉnh Hưng Yên ngày 20 tháng 12 năm 2019 quy định: Suất đất ở vị trí góc tiếp giáp với 02 mặt đường (phố) thì giá đất được tính theo giá đất ở của đường (phố) có giá cao nhất và được cộng thêm 20% mức giá đất ở của đường (phố) có giá cao nhất đó đối với trường hợp thửa đất tiếp giáp đường thứ 2 (đường phụ) mà mặt cắt đường đó ≥ 3,5m Từ đó sẽ áp dụng phương pháp hệ số K để suy ra giá đất cuả những suất đất có 02 mặt tiền
3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
Huyện Phù Cừ nằm ở phía đông của tỉnh Hưng Yên, nằm trong đồng bằng Sông Hồng, cách thành phố Hưng Yên khoảng 18 km về phía đông, cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng 70 km
- Phía đông và phía bắc giáp huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương
- Phía tây giáp huyện Ân Thi và huyện Tiên Lữ
- Phía nam giáp huyện Quỳnh Phụ và huyện Hưng Hà thuộc tỉnh Thái Bình
Huyện Phù Cừ có diện tích 94,64 km², dân số năm 2020 là 80.329 người, mật độ dân số đạt 849 người/km²
4.1.1.2 Địa hình và phân bố tài nguyên đất
Phù Cừ có địa hình tương đối phẳng, cốt đất trũng thuộc diện nhất nhì trong tỉnh Nơi cao nhất tại đống Lang thôn Đoàn Đào là +3,09 m so với mặt nước biển Nơi trũng nhất thuộc xã Minh Tiến là +1,5 m so với mặt nước biển
Do địa hình nghiêng thoải về phía Đông Bắc, Đông và Nam nên dọc theo sông Cửu An và sông Luộc thường trũng, như các xã: Nguyên Hòa, Tống Trân, Minh Tiến và khu lòng chảo xã Minh Tân Mặt khác, có hệ thống đê điều của sông Luộc, sông Cửu An, sông Kẻ Sặt làm cho việc tiêu úng, cải tạo đồng ruộng còn nhiều khó khăn so với các huyện trong tỉnh Đất canh tác có độ phì tương đối cao, do trước kia được sông Hồng và sông Luộc bồi đắp phù sa Ngoài ra còn có một số diện tích đất pha cát non hoặc bị úng thủy lâu ngày lại sinh ra chua Do đó, có một số diện tích đất canh tác bị thôi chua, bạc điền, nên việc canh tác gặp nhiều khó khăn, trở ngại Qua điều tra về nông hóa thổ nhưỡng, đất canh tác có 6.155,78 ha được phân thành 2 nhóm chính là đất phù sa trong đê và đất phù sa ngoài đê Đất phù sa trong đê chiếm phần lớn diện tích đất canh tác, được cư dân canh tác từ lâu đời lại không được bồi đắp hằng năm, qua quá trình khai thác lâu dài trở nên bạc màu, thoái hóa đất
Theo điều tra tài nguyên khoáng sản cụ thể, khoáng sản chính của huyện Phù
Cừ hiện nay là nguồn cát đen với trữ lượng lớn, chủ yếu nằm ven sông Luộc, có thể khai thác đáp ứng nhu cầu xây dựng của địa phương và các vùng lân cận Bên cạnh đó còn có nguồn đất sét để làm gạch, ngói
Ngoài ra, huyện Phù Cừ còn có than nâu thuộc bể than nâu vùng đồng bằng sông Hồng được đánh giá có trữ lượng lớn, nhưng nằm ở độ sâu trên 1000 m, việc khai thác phức tạp, nên đến nay chưa thể thực hiện được
Bên cạnh tài nguyên đất đai, huyện Phù Cừ còn có nguồn tài nguyên nước phong phú và dồi dào, bao gồm nước mặt và nước ngầm
Nước mặt là nguồn cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống qua các hệ thống sông ngòi tự nhiên và hệ thống đại thuỷ nông Bắc - Hưng - Hải
Nguồn nước ngầm hết sức phong phú Theo kết quả điều tra, trong địa phận huyện Phù Cừ có nguồn nước khoáng nóng tự nhiên rất lớn, có thể khai thác để phát triển công nghiệp, và đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân trong huyện mà còn có thể cung cấp cho các khu vực lân cận
Khí hậu Phù Cừ mang những đặc điểm chung của đồng bằng sông Hồng, đó là khí hậu nhiệt đới gió mùa, có mùa đông lạnh Chế độ gió có sự khác biệt giữa hai mùa: Từ tháng 5 đến tháng 10, gió mùa hạ, chủ yếu thổi theo hướng Đông Nam Từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, gió mùa đông thổi theo hướng Đông Bắc Chế độ nhiệt có sự khác biệt rõ rệt giữa mùa hạ nắng nóng và mùa đông lạnh Chế độ mưa cũng có sự khác biệt giữa hai mùa, mùa mưa tập trung vào mùa hạ chiếm tới 90% lượng mưa trong cả năm Như vậy, khí hậu có hai mùa chính: mùa hạ là mùa gió Đông Nam, nóng và mưa nhiều Mùa đông có mùa gió Đông Bắc, lạnh và mưa ít Giữa hai mùa nóng và lạnh có hai thời kì chuyển tiếp ngắn là mùa xuân và mùa thu
Với những điều kiện tự nhiên đó, huyện Phù Cừ có lợi thế phát triển nông nghiệp: cây lúa là cây lương thực chính, một số cây công nghiệp ngắn ngày như mía, đay, lạc và đặc biệt cây rau màu vụ đông, cùng một số loại cây trồng, cây ăn quả có giá trị kinh tế cao; chăn nuôi gia súc, gia cầm khá phát triển, đa dạng đảm
28 bảo phục vụ nhu cầu cho nhân dân và cung cấp nguồn nguyên liệu cho các ngành công nghiệp chế biến thực phẩm trong vùng và xuất khẩu
Huyện Phù Cừ có hệ thống sông ngòi toả rộng trên đồng đất địa phương Phía Bắc có sông Kẻ Sặt (nhân dân thường gọi là sông Tây Kẻ Sặt) chảy vào thôn Tần Tranh, xã Minh Tân cho đến thôn Viên Quang, xã Quang Hưng tạo thành ngã ba sông, hợp với sông Cửu An từ địa phận xã Phan Sào Nam, Minh Tân, Quang Hưng rồi chạy dọc theo phía đông của huyện dài trên 10 km đến xã Tam Đa Chính dòng sông này làm thành đường phân giới tự nhiên với huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương Dọc theo phía Nam là dòng sông Luộc chảy từ địa phận thôn Võng Phan xã Tống Trân đến xã Nguyên Hoà với chiều dài 11 km, làm thành đường phân giới tự nhiên với huyện Hưng Hà tỉnh Thái Bình Dọc theo triền sông Luộc, sông Cửu An và sông Tây Kẻ Sát có hệ thống đê điều bao bọc, nhân dân địa phương qua nhiều thế hệ đã dày công xây đắp, bảo vệ cuộc sống thanh bình cho những làng quê
Phát giao thông đường bộ, huyện Phù Cừ có quốc lộ 38B chạy từ Tây sang Đông, nối thành phố Hưng Yên với thành phố Hải Dương, trong đó có 9,5 km đi qua các xã Đoàn Đào, thị trấn Trần Cao và Quang Hưng Đường 386 (đường 202 cũ) chạy từ Bắc xuống Nam, nối từ huyện Ân Thi với tỉnh Thái Bình, trong đó có
15 km đi từ cầu La Tiến xã Nguyên Hoà qua xã Tam Đa, Tiên Tiến, Đình Cao, Tống Phan, Thị trấn Trần Cao, xã Phan Sào Nam, Minh Tân và đang có dự án đấu nối vào đường 5 cao tốc Hà Nội - Hải Phòng tại nút giao Tân Phúc, huyện Ân Thi, đây là hai tuyến giao thông huyết mạch của huyện
Từ Phù Cừ, ta có thể xuất phát theo đường bộ hoặc đường thủy lên Hà Nội, ra Hải Phòng và tới các tỉnh được thuận tiện Với địa thế đó, Phù Cừ xứng đáng là cầu nối phía Đông của tỉnh, có vị trí quan trọng về quân sự trong các cuộc chiến tranh giữ nước, thuận tiện trong giao lưu phát triển kinh tế - văn hoá xã hội với các địa phương và khu vực
Với những đặc điểm và điều kiện tự nhiên trên, đồng đất Phù Cừ có nhiều thuận lợi phát triển nghề nông Đó là những năm “Mưa thuận gió hoà” Song, thiên nhiên cũng khắc nghiệt đối với những năm mưa - nắng thất thường gây ra
29 biết bao tai hoạ: úng thủy, bão lụt, dịch bệnh làm ảnh hưởng đến tình hình canh tác và đời sống nhân dân Vì thế, ngay từ buổi đầu khai phá, nhân dân đoàn kết gắn bó bên nhau, cùng với trí thông minh, lòng dũng cảm, cần cù và sáng tạo đã tiến hành những cuộc đấu tranh oanh liệt với thiên nhiên để tồn tại - phát triển, tạo lập những làng quê trù phú
4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội
4.1.2.1 Về kinh tế a) Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng; Thương mại – dịch vụ
- Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước tăng trưởng 13,6%, trong đó: Nông nghiệp, thuỷ sản tăng 4,4%; Công nghiệp, TTCN, XD tăng 19,8%; TM, DV tăng 11,6%
- Cơ cấu kinh tế NN - CN, TTCN, XD - TMDV ước đạt tỷ lệ 18,2% - 42,8%-39%
- Thu nhập bình quân đầu người ước đạt 82 triệu đồng/người/năm
- Giá trị thu trên 1 ha đất trồng trọt và nuôi trồng thủy sản ước đạt trên 225 triệu đồng
- Thêm 02 trường đạt chuẩn quốc gia
Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Cừ
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất
Kết quả thống kê năm 2023 Huyện Phù Cừ có tổng diện tích tự nhiên: 9.463,92 ha Trong đó:
- Diện tích đất nông nghiệp là 9.463,92 ha (chiếm 68,05% tổng diện tích đất tự nhiên của Huyện)
- Diện tích đất phi nông nghiệp là 3.018,76 ha (chiếm 31,90% tổng diện tích tự nhiên của Huyện)
- Diện tích đất chưa sử dụng là 5,13 ha (chiếm 0,05% tổng diện tích tự nhiên) Chi tiết thể hiện qua bảng 4.1:
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất Huyện Phù Cừ năm 2023
STT Loại đất Mã đất Diện tích (ha) Cơ cấu
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 6440.03 59,69 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4037,13 42,66
Nguồn: UBND Huyện Phù Cừ, 2023
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 132,2 1,40 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 1611,74 17,03
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 740,3 8,85
1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 50,86 0,54
2 Đất phi nông nghiệp PNN 3108,76 31,90
2.1.1 Đất đất ở nông thôn ONT 193,45 61,13
2.1.1 Đất đất ở đô thị ODT 193,45 61,13
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 12,47 0,13
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 71,14 0,75
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 99,34 1,05
2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 1393,15 14,72
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 15,7 0,17
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 12,76 0,13
2.5 Đất làm NT, NĐ, nhà tang lễ, NHT NTD 102,92 1,09 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 323,93 3,42 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 10,23 0,11
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,00
3 Đất chưa sử dụng CSD 5,13 0,05
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 5,13 0,05
4.2.2.1 Diện tích tự nhiên
Diện tích tự nhiên của huyện năm 2023 không có biến động so với diện tích thống kê năm 2022, diện tích là 9463,92ha
4.2.2.2 Biến động về các loại đất
Năm 2023, toàn huyện có 11/14 xã và thị trấn biến động đất đai, trong đó chủ yếu là diện tích biến động hợp pháp theo quyết định của cấp có thẩm quyền về việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, xây dựng các khu dân cư mới Kết quả thống kê tổng hợp số liệu của các xã biến động cụ thể như sau: a) Đất nông nghiệp
Năm 2023 biến động giảm 84,93ha so với năm 2022
Diện tích đất nông nghiệp biến động cụ thể ở các loại đất sau (số liệu được làm tròn số đến một chữ số thập phân sau dấu phẩy)
- Đất trồng lúa tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 3.982,88ha, đến ngày 31/12/2023 là 3.904,93ha, giảm 77,95ha
- Đất trồng cây hàng năm khác tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 133,41ha, đến ngày 31/12/2023 là 132,2ha, giảm 1,21ha
- Đất trồng cây lâu năm tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 1.616,9ha, đến ngày 31/12/2023 là 1.611,74ha, giảm 5,16ha
- Đất nuôi trồng thuỷ sản tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 740,92 ha, đến ngày 31/12/2023 là740,3ha, giảm 0,62ha
- Đất nông nghiệp khác tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 50,85 ha, đến ngày 31/12/2023 là 50,86ha, tăng 0,1ha b) Đất phi nông nghiệp
Năm 2023, biến động tăng 85,21ha Nguyên nhân đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu do chuyển mục đích sử dụng đất tử đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất có mục đích công cộng, đất ở Cụ thể:
- Đất ở: Thời điểm 31/12/2023 so với thời điểm 31/12/2022 tăng 44,54ha, diện tích là 965,57ha Nguyên nhân đất ở tăng so với năm 2022 là do hiện nay một số xã được giao đất để đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở
- Đất chuyên dùng: Tăng 40,66 ha, trong đó:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan không biến động, đến ngày 31/12/2023 là 12,47ha
+ Đất quốc phòng tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 6,47 ha, đến ngày 31/12/2023 là 7,54ha, tăng 1,07ha;
+ Đất an ninh tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 4,01 ha, đến ngày 31/12/2023 là 4,01 ha, không có biến động trong năm 2022;
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 71,14ha, đến ngày 31/12/2023 là 71,14ha, không có biến động trong năm 2022; + Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đến ngày 31/12/2022 là 51,36ha, đến ngày 31/12/2023 là 99,34ha, tăng 47,98ha
+ Đất có mục đích công cộng tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 1.401,54ha, đến ngày 31/12/2023 là 1.393,15ha, giảm 8,39ha
- Đất cơ sở tôn giáo không biển động, diện tích tỉnh đến ngày 31/12/2023 là 15,7ha không có biến động trong năm 2022;
- Đất cơ sở tín ngưỡng không biến động, diện tích tỉnh đến ngày 31/12/2023 là 12,76ha
- Đất nghĩa trang nghĩa địa không biến động, diện tích tỉnh đến ngày 31/12/2023 là 102,92ha
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối không biến động, diện tích tỉnh đến ngày 31/12/2023 là 323.93ha
- Đất có mặt nước chuyên dùng, diện tích tính đến ngày 31/12/2023 là 10,23ha c) Đất chưa sử dụng Đất chưa sử dụng tại thời điểm ngày 31/12/2022 là 5,41ha, đến ngày 31/12/2023 16 5,13ha; giảm 0,28ha
Bảng 4.2: So sánh diện tích các loại đất từ ngày 31/12/2022 đến ngày
31/12/2023 và so sánh với năm 2019 Đơn vị tính: ha
TT Mục đích sử dụng Mã Diện tích năm 2023
Diện tích năm 2022 Tăng(+) giảm(-) 2022
Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính (1+2+3) 9.463,92 9.463,92 0
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 5.648,87 5.733,19 -84,32
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4.037,13 4.116,29 -76,19
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 132,20 133,41 -1,21
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 1.611,74 1.616,90 -5,16
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 0 0 0
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 0 0 0
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 740,3 740,92 -0,62
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 50,86 50,85 0,01
2 Đất phi nông nghiệp PNN 3.018,76 2.933,55 85,21
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 898,59 854,05 44,54
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 66,98 66,98 0,00
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 12,47 12,47 0,00
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 71,14 71,14 0
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 99,34 51,36 47,98
2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 1,393,72 1.401,54 -8,39
2.3 Đất cơ sở tôn giáo 15,70 15,70 0
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 12,76 12,76 0
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 102,92 102,92 0
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 323,93 323,93 0
2.7 Đất có mặt nước chuyên dụng 10,23 10,23 0
2.8 Đất phi nông nghiệp khác 0 0 0
3 Đất chưa sử dụng CSD 5,13 5,41 -0,28
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 5,13 5,41 -0,28
(Nguồn: Phòng tài nguyên và Môi trường, 2023)
4.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ TRÌNH TỰ THỦ TỤC THỰC HIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
4.3.1 Văn bản khu đất cần định giá
4.3.1.1 Văn bản pháp lý tại Dự án 1 khu dân cư mới xã Đình Cao, tại vị trí Trung tâm y tế cũ, huyện Phù Cừ (giai đoạn 2)
- Quyết định số 407/QĐ-UBND ngày 30 tháng 01 năm 2022 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 huyện Phù Cừ
- Quyết định số 1094/QĐ-UBND ngày 19 tháng 5 năm 2022 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2022 huyện Phù Cừ
- Quyết định số 2343/QĐ – UBND ngày 11 tháng 10 năm 2022 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc chuyển mục đích sử dụng đất của UBND huyện Phù Cừ tại xã Đình Cao, huyện Phù Cừ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư mới xã Đình Cao, tại vị trí Trung tâm y tế cũ, huyện Phù Cừ (giai đoạn 2)
- Mặt bằng quy hoạch tổng thể điều chỉnh công trình: Khu dân cư mới xã Đình Cao tại vị trí Trung tâm Y tế cũ huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
- Khu đất sau khi được chuyển mục đích được thể hiện trong các thửa số 147,
148, 149 tờ bản đồ số 24, tỷ lệ 1/1000 xã Đình Cao xác định theo các Trích lục bản đồ địa chính do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phù Cừ lập ngày 25/11/2020
4.3.1.2 Văn bản pháp lý tại Dự án 2 Khu dân cư số 06 xã Tống Phan, huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
- Quyết định số 1673/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2023 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc giao đất cho UBND huyện Phù Cừ tại xã Tống Phan, huyện Phù Cừ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư số 06 xã Tống Phan
- Quyết định số 2059/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2023 của UBND huyện Phù Cừ về phê duyệt dự toán chi phí thuê tư vấn xác định giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở tại Khu dân cư số 06 xã Tống Phan
- Quyết định số 1502/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2022 của UBND huyện Phù Cừ về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình: Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư số 6 xã Tống Phan
- Thông báo số 289/TB-UBND ngày 02/10/2020 về vị trí thu hồi đất tại xã Tống Phan, huyện Phù Cừ để đấu giả quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở, tạo vốn xây dựng nông thôn mới,
- Mặt bằng quy hoạch tổng thể dự án Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư số 6 xã Tống Phan, huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
- Vị trí khu đất được chỉnh lý thành thửa số 630 và xác định theo các tờ trích lục bản đồ địa chính số 09, tỷ lệ 1/2000 xã Tống Pham, huyện Phù Cừ do Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường lập ngày 17/5/2023
4.3.2 Văn bản khu đất làm tài sản so sánh
4.3.2.1 Văn bản pháp lý dùng làm tài sản so sánh tại Dự án 1 khu dân cư mới xã Đình Cao, tại vị trí Trung tâm y tế cũ, huyện Phù Cừ (giai đoạn 2)
Sau khi điều tra khảo sát trên thị trường, em đã thu thập và sử dụng các tài sản so sánh dùng để định giá là kết quả trúng đấu giá của các suất đất ở khu vực lân cận khu đất cần định giá Cụ thể: Trên cùng đoạn đường của khu vực cần định giá (cách khoảng 500m), đoạn Đường tỉnh 386 đi xã Đình Cao, huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên vừa ban hành quyết định số 2210/QĐ-UBND ngày 05 tháng 7 năm
Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác xác định giá đất để đấu giá tại địa phương
- Công tác xác định giá đất cụ thể tại huyện Phù Cừ có nhiều thuận lợi cụ thể
- Các Nghị định, Quyết định, Thông tư, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai trên cả nước và tại địa phương được quy định rõ ràng, chính xác, dễ hiểu, dễ tìm kiếm
- Được sự hỗ trợ, giúp đỡ nhiệt tình từ các lãnh đạo huyện Phù Cừ, lãnh đạo và cán bộ phòng ban có liên quan ( phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính, Chi cục thuế)
- Việc sử dụng phương pháp so sánh trong quá trình định giá, dễ áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
- Thu thập tài liệu thứ cấp phục vụ cho công tác định giá dễ dàng, nhanh chóng do được cơ quan cung cấp
- Việc phỏng vấn điều tra thông tin diễn ra thuận lợi, người dân địa phương rất nhiệt tình, thân thiện
- Tiến trình thực hiện công tác định giá tiến hành theo đúng kế hoạch đã đề ra
Mặc dù công tác xác định giá đất cụ thể có một số thuận lợi nhưng cũng gặp không ít những khó khăn, vướng mắc, cụ thể:
- Việc sử dụng phương pháp so sánh với nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy, đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin
- Trong quá trình thực địa, giá trị của một thửa đất không thống nhất trong quyết định trúng đấu giá và hợp đồng đồng chuyển nhượng ( giá trị trong HĐ chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều trong quyết định trúng đấu giá) Nên dẫn đến gây khó khăn và mất thời gian trong việc xác định lại giá trị thị trường của tài sản so sánh.
đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tấc định giá đất trên địa bàn xã Đình Cao, huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
Thứ nhất, Các dữ liệu nên được lưu trữ thành một cơ sở dữ liệu online và được cập nhật, quản lý rành mạch hơn
Thứ hai, Cơ quan quản lý và định giá đất của Nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách về định giá đất , có tính độc lập về chuyên môn , chịu sự quản lý của cơ quan Tài nguyên và Môi trường ; Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện ( yêu cầu về số lượng định giá viên về giá đất )
Thứ ba, có quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhật thông tin giá đất
