Nghiên cứu quy trình định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị còn lại của công trình trên đất tại việt nam

Đề án môn học LỜI MỞ ĐẦU Định giá hoạt động tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Từ năm 1940, định giá khẳng định vai trò quan trọng việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho tổ chức, cá nhân ban hành định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản… Chính mà việc hoàn thiện kiến thức tiêu chuẩn định giá để trang bị kiến thức cho định giá viên giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội nước giới quan tâm Ở Việt Nam, thị trường bất động sản xuất hiện, thời kì sơ khai Hoạt động định giá bất động sản xuất trơng giai đoạn nước ta chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Do khơng thể tránh khỏi thiếu sót cần bổ sung hồn thiện Cũng lẽ em lựa chọn đề tài nghiên cứu đề án môn học định giá bất động sản: “ Nghiên cứu quy trình định giá quyền sử dụng đất xác định giá trị cịn lại cơng trình đất Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá vấn đề lý luận định giá quyền sử dụng đất xác định giá trị cịn lại cơng trình đất - Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá quyền sử dụng đất cơng trình đất - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS Việt Nam Đối tượng nghiên cứu: Quy trình định giá quyền sử dụng đất xác định giá trị cịn lại cơng trình đất Phạm vi nghiên cứu: Một số BĐS định giá địa bàn TP Hà Nội thời gian gần Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án mơn học - Phương pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu - Phương pháp phân tích, so sánh số liệu thu thập Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo – TS Nguyễn Minh Ngọc hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô I- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1- Giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.1- Đặc trưng giá đất Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế quản lý kinh tế thị trường bước hoàn thiện Luật đất đai hành quy định người sử dụng đất hưởng quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh Vì đặc trưng giá đất nói chung khác với đặc trưng giá loại hàng hố thơng thường khác Sự khác thấy số đặc trưng sau: a) Giá đất không giống sở giá Nguồn gốc giá giá trị thân hàng hóa đất đai khơng có tính di động, chuyển dịch thân đất đai mà thu lợi quyền lợi đất Cho nên giá đất đai giá mua bán quyền lợi ích đất Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh hiệu so với giá hàng hố thơng thường thị trường đất đai khơng hồn thiện Giá đất khơng hoàn toàn bị yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua đất chấp nhận giá cao họ cho mảnh đất thích hợp với họ để định cư Ngồi giá đất bị chi phối mục đích hiệu kinh tế việc sử dụng đất đó, chi phối thường phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất b) Giá đất khơng giống thời gian hình thành Các hàng hóa thơng thường có thị trường tương đối hồn chỉnh, có Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án mơn học thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cuả hàng hố hình thành dễ dàng thời gian ngắn; đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hồn chỉnh, thời gian hình thành giá dài, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, khó so sánh với nhau, định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể Như giá đất hình thành trình lâu dài, đồng thời biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sở hạ tầng c) Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai Đối với hàng hố thơng thường lao động làm giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá thành sản xuất, mà giá đất đai phản ánh giá trị tài nguyên tài sản Như giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà phản ánh khả sinh lợi đất hiệu vốn đầu tư Tuy nhiên, khai phá đất đai có giá thành sản phẩm, chi phí đủ điều kiện để trở thành phận giá đất có hiệu thực tế Định giá đất phải thông qua tiêu tổng hợp khả sinh lợi vốn đầu tư điều phức tạp Do khơng thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn đất (hiểu theo nghĩa rộng) d) Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định Trong thị trường thông thường, giá hàng hóa chịu ảnh hưởng thân đơi bên cung cầu Nhưng thị trường đất đai cung đất tự nhiên cung cấp, đất đai mà người sử dụng hạn chế, làm cho tính co dãn cung cấp kinh tế nhỏ, nhu cầu đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại lớn, mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Về tổng quan lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu cung có hạn cầu ln ln tăng sức ép gia tăng dân số Do giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội khả cung đất đai thay đổi có giới hạn đ) Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt Do đất có tính cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án môn học giá thị trường đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Ngoài ra, thành phố, tính cá biệt vị trí đất ảnh hưởng khác đến giá đất Do giá đất khó tiêu chuẩn hóa, mảnh đất khác nhau, loại đất khác có giá khác Như giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực tính cá biệt giá đất lớn nhiều so với giá hàng hố thơng thường phụ thuộc vào phát triển kinh tế gia tăng dân số Ngồi vị trí có tính cá biệt, từ khó tiêu chuẩn hố thể hố việc định giá đất e) Giá đất khơng giống tượng khấu hao Hàng hóa thơng thường có tượng khấu hao, có nghĩa thời gian sử dụng lâu giá trị giảm, sử dụng đất khơng khơng có tượng khấu hao, mà cịn có tượng tăng giá trị, nên giá thường tăng lên tự nhiên theo phát triển kinh tế, xã hội Nhưng thị trường đất đai nước ta mảnh đất có thời hạn sử dụng quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày giảm giá quyền sử dụng đất ban đầu ngày tiêu hao, quyền sử dụng đất hạ xuống f) Giá đất có xu tăng cao rõ ràng Giá đất có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Chủ yếu nguyên nhân từ hai mặt tạo thành, Đầu tiên tính khan đất đai, cung khơng co giãn cịn cầu liên tiếp tăng áp lực dân số giá đất ngày tăng lên, thứ đến, cấu tạo hữu tư toàn xã hội nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu giảm lợi nhuận từ làm cho giá đất có trạng thái tăng lên 1.1.2- Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Trong trình phát triển xã hội, dựa vào đất đai khai thác, sử dụng đất đai để phục vụ cho sống Hoạt động kinh tế chịu tác động chế thị trường Đất đai không nằm ngồi tác động đó, trở thành đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng thực hình thành thị trường đất đai Vì khơng thể phủ nhận vài trò quan trọng giá đất Nhưng giá đất xác định nào, độ xác dựa vào Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án mơn học phương pháp định giá vừa trình bày trước hết cần nghiên cứu đầy đủ yếu tố ảnh hưởng tới hình thành nên giá đất a) Đặc điểm vật lý đất Tính hai mặt đất đai đặc tính khơng thể sản sinh tái tạo Đất đai bị giới hạn diện tích khơng gian có tính vơ hạn thời gian sử dụng Đất đai tạo trình lịch sử lâu dài tự nhiên nên coi sản sinh tạo nên đặc tính đất đai Cũng mà đất đai có tính khan trở thành loại hàng hố đặc biệt Đất đai sản phẩm tự nhiên, có tính cố định khơng di dời có hạn phạm vi toàn cầu phạm vi quốc gia Chính vị trí quy định tính giới hạn quy mô theo không gian đất đai Đó sở để xác định lợi ích mảnh đất mang lại Vị trí đất đai có ý nghĩa lớn mặt kinh tế trình khai thác, sử dụng đất Vị trí đất đai sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất Chẳng hạn đô thị gần trung tâm kinh tế, văn hố, trị, gần đầu mối giao thơng khai thác, sử dụng triệt để hiệu so với vùng nông thôn hay vùng xa xôi, điều kiện giao lưu kinh tế, lại khó khăn giá trị giá trị sử dụng lớn Các đặc tính vật lý khác làm phân biệt đất đai với tư liệu sản xuất khác như: đất không di chuyển, đất khơng ( tính riêng mặt địa điểm), đất khơng bị phá huỷ ( khơng tính đến đầu tư tài sản đất đó) Vì có đặc thù riêng mặt giá trị sau: - Đất đai cố định mặt số lượng cung cấp… đất đai coi không đổi tổng cung đất đai cho chức sử dụng xác định lại biến thiên… có nghĩa cung cấp khơng hồn tồn bất biến Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xây dựng nhà chung cư, nhà cao tầng giảm bớt sức ép đất làm thay đổi giá đất Những yếu tố vật lý có tác động khơng nhỏ đến giá đất: Nếu mảnh đất ở đất ao vượt lên chắn không bền vững mảnh đất đất đồi giá cua hai mảnh đất khác dù yếu tố khác tương tự Đối với đất đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững đất Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án mơn học b) Nhân tố khả đầu tư sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật ( đường giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc…) sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…) Mật độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác thành thị nơng thơn Có thể thấy sở hạ tầng thị có ý nghĩa quan trọng việc xác định giá đất so với sở hạ tầng nông thôn Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị đất đai có Việc phát triển kết cấu hạ tầng thể thông qua phát triển hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy…Việc giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng đất Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống sở hạ tầng: đường giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng lắp đặt với quy mơ gì? hệ thống thông tin liên lạc trang bị đại đến khả nào? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn yêu cầu khác người sử dụng đất Nhờ mà đất đai tham gia vào thị trường bất động sản cách dễ dàng Một khu đất kết cấu hạ tầng nhu cầu sử dụng đất khơng cao nên giá đất khu vực thấp điều dễ hiểu Ngược lại, khu vực xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng thuận tiện nguồn cung có ý nghĩa thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vực chắn tăng lên kéo giá đất khu vực tăng cao Một ví dụ thay đổi giá đất sau có đầu tư sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phường Bình Hàn, Thành phố Hải Dương chưa có đường Chợ Mát giá đất 1.5 triệu Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án môn học đồng/m , từ UBND tỉnh đầu tư mở rộng đường Chợ Mát đường vành đai thành phố giá tăng lên triệu đồng/m Hay dự án quốc lộ 10 qua tỉnh Hải phịng, Hải Dương, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đường tăng lên từ đến lần Qua ví dụ ta thấy việc đầu tư sở hạ tầng có tác động to lớn đến giá đất c) Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Trong loại thị, chia làm 04 loại đường phố, bao gồm: - Đường phố loại 1: Phan Đình Phùng, Chùa Một Cột, Chu Văn An… - Đường phố loại 2: Nguyễn Thái Học, Phạm Hồng Thái, Cao Bá Quát… - Đường phố loại 3: Phan Chi Trinh, Phó Đức Chính, Đường Bưởi… - Đường phố loại 4: Nguyễn Trãi, Đinh Tiên Hoàng, Bùi Thị Xuân… ( Quyết định số 31/2010/QĐ-UBND ngày 3/8/2010 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ) Mỗi loại đường phố thể tính đặc trưng khả đáp ứng cao yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, sở hạ tầng đồng Như vậy, khả phân loại đô thị theo quy mô trước hết dựa vào quy mơ thị Quy mô đô thị không quy mô diện tích mà cịn phải xem xét thị phát triển đến mức Tại loại thị giá trị thực tế đất thay đổi tuỳ thuộc vào loại đường phố loại thị Cơ sở khoa học giúp xác định cách cụ thể giá đất cho khu vực đô thị Giá trị thực tế đất đường phố loại đương nhiên phải cao đường phố loại bậc, cách xác định giá trị thực tế đất loại đường phố lại tương tự Đó phân chia hợp lý cơng Trong loại đường phố phân loại xác, vị trí đất góp phần định giá trị thực tế đất Chẳng hạn đường phố loại nhau, diện tích đất nằm vị trí mặt đường phố có giá trị thực tế cao vị trí xa mặt đường phố ngõ, hẻm ví dụ Quận Thanh Xuân đường Trường Chinh, đoạn đường từ Ngã Tư Sở đến ngã ba Tôn Thất Tùng: Vị trí 1: 36 triệu đồng/m Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án mơn học Vị trí 2: 19.8 triệu đồng/m Vị trí 3: 16.2 triệu đồng/m Vị trí 4: 14.2 triệu đồng/m ( Bảng Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ) Mặt khác, diện tích đất đặt đầu phố gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí…sẽ có giá trị thực tế cao hẳn so với vị trí cuối phố xa trung tâm (cùng đặt mặt đường phố) Ngược lại, vị trí đặt diện tích đất khu sản xuất thải chất độc hại giá trị thực tế diện tích đất giảm mạnh so với diện tích đất đặt xa khu vực (cùng đặt mặt đường phố) Các diện tích đất vị trí khác đường phố loại đô thị khác điều kiện có thay đổi giá trị thực tế đất tương tự Cơ sở khoa học giúp khắc phục tình trạng thiếu trình xác định giá trị thực tế đất cách cụ thể cho diện tích đất loại đường phố loại thị Nhiệm vụ quan có thẩm quyền xác định cách cụ thể xác thứ tự loại đường phố Có xác định giá đất cho loại đường phố đô thị phản ánh giá trị thực tế đất Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả thuận lợi hay khó khăn cho phát triển mặt đô thị Giá trị sử dụng đất biến đổi theo quy mô phát triển đô thị đặc biệt hoạt động sản xuất kinh doanh, đô thị đô thị phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn chắn giá đất thị cao lên Ngày xu thị hố diễn mạnh mẽ nên việc mở rộng đô thị vùng lân cận làm thay đổi giá đất đai đặc biệt giá đất vùng lân cận tăng lên d) Q trình thị hố Đơ thị hố q trình tất yếu đường phát triển quốc gia đặc biệt nước phát triển có Việt Nam Q trình thị hố diễn ngày mạnh mẽ đặt nhiều vấn đề phức tạp lý luận thực tiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án môn học môi trường, việc làm…Hiện nay, vấn đề đất đô thị ảnh hưởng q trình thị hố đến giá đất đai mối quan tâm nghiên cứu nhà quản lý nhà nghiên cứu lý luận Quá trình thị hố q trình hình thành phát triển thị, q trình tập trung dân số vào đô thị tạo hình thành nhanh chóng điểm dân cư thị sở phát triển sản xuất đời sống Q trình thị hố gắn liền với q trình cơng nghiệp hố đất nước, làm biến đổi sâu sắc cấu sản xuất, cấu nghề nghiệp, cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cấu tổ chức khơng gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nơng thơn sang thành thị Đó q trình diễn cách khách quan gắn liền với phát triển kinh tế xã hội, cịn gắn liền với tiến khoa học kỹ thuật phát triển ngành nghề Trình độ thị hố phản ánh trình độ phát triển lực lượng sản xuất, truyền thống văn hoá phương pháp tổ chức đời sống xã hội Như thị hố hình thức q trình mở rộng diện tích quy mô đô thị sở sát nhập điểm dân cư nông thôn sử dụng phần diện tích đất nơng nghiệp cho xây dựng mở rộng đô thị Đất đô thị phần diện tích đất giới hạn sử dụng để xây dựng cơng trình thị nhà ở, trụ sở quan hành chính, kinh tế, tổ chức trị, xã hội, sở sản xuất xã hội, kinh doanh, sở hạ tầng kỹ thuật đô thị như: đường giao thông, mạng lưới chiếu sáng, lưới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp cấp thoat nước…phục vụ nhu cầu lợi ích, cơng cộng, quốc phịng, an ninh mục đích khác Phần diện tích đất có giới hạn theo quy mơ khác kết hợp với số yếu tố cấu dân số cấu kinh tế Nhà nước quy định phân loại thành đô thị loại I đến loại V Chính việc khai thác sử dụng hố đặt nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày tăng lên khả đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu kinh tế cao yêu cầu quan trọng Để giải vấn đề thực chất giải mối quan hệ lợi ích Nhà nước( lợi ích cộng đồng) lợi ích cá nhân; mục tiêu quản lý mục đích sử dụng Xét khía cạnh trị đất thị loại đất dùng để xây dựng phát triển thị, loại đất có giá trị lớn, có sức sản xuất cao, có giá trị sử dụng cao Xu hướng phát triển quy mơ đất thị có liên quan chặt chẽ đến mối quan hệ quan hệ sản xuất lực lượng sản xuất mà cốt lõi Sinh viên: Đỗ thị Bích liên Đề án mơn học chế độ sở hữu nói chung, có sở hữu đất đai quy định chế độ kinh tế trị xã hội Nếu tư liệu sản xuất đặc biệt đất đai nằm tay phận giai cấp thống trị xã hội nắm quyền phân phối sản phẩm xã hội, đất thị hàng hố đặc biệt mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho chủ sở hữu giai cấp thống trị Cịn đất đai thuộc sở hữu tồn dân, lợi ích đất đai mang lại phục vụ cho lợi ích cộng đồng mà đại diện Nhà nước, đối tượng hưởng nhân dân Giá đất đô thị cao giá đất nông thôn, miền núi đất đai có đặc trưng khiến khơng giống loại tư liệu sản xuất Chẳng hạn: đất đai nguồn tài nguyên có hạn chế số lượng khơng có khả tái sinh; đất đai có vị trí cố định khơng gian khơng thể di chuyển theo ý muốn chủ quan người Ơng cha ta nói: “ Tấc đất tấc vàng”- câu nói đặc biệt với đất thị, tốc độ thị hố diễn mạnh mẽ Hiện nay, vấn đề cộm xây dựng phát triển đô thị nước ta vấn đề quỹ đất cho xây dựng cơng trình thị, cơng việc liên quan đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt Chính phủ có Nghị định số 87/NĐ/CP ngày 17/8/1994 Nghị định 188/2004/NĐ/CP quy định khung giá loại đất; tỉnh, thành phố có định giá loại đất địa bàn cụ thể Tuy nhiên khung giá khơng hồn tồn hợp lý khiến người dân khơng đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên Đó khó khăn Nhà nước ta cần phải giải Qua phân tích ta thấy q trình thị hố có ảnh hưởng lớn tới giá đất mà xu hướng giá đất tăng lên Đó xu tất yếu nước đà phát triển Việt Nam đ) Yếu tố cạnh tranh Để tìm hiểu ảnh hưởng yếu tố cạnh tranh đến giá đất trước tiên cần nghiên cứu mối quan hệ cung cầu để thấy mức giá cần xác định Khi phân tích quan hệ cung cầu ta thường coi cung cầu hàm số giá Cung, cầu cân điểm nào, có giá cân Nếu yếu tố khác không đổi, tăng lên cầu hay giảm xuống cung làm giá tăng lên ngược lại giảm xuống cầu tăng thêm cung làm giá giảm Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 10 Đề án môn học với đất) cho bên mua nhận tốn; bên mua có nghĩa vụ toán cho bên bán, nhận hàng quyền sở hữu quyền sử dụng theo thỏa thuận b) Cách điều chỉnh yếu tố so sánh - Phân tích, so sánh rút điểm tương tự điểm khác biệt, ưu điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, yếu tố so sánh định tính (khơng thể lượng hóa thành tiền) sau Đối tượng điều chỉnh: giá bán giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công giá chào mua, giá chào bán thị trường sau có điều chỉnh hợp lý mức giá mua bán phổ biến thị trường) - Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào… - Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; - Kho hàng: giá/m3, giá/m2; - Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; - v v… Căn điều chỉnh: dựa vào chênh lệch yếu tố so sánh (khả sinh lợi, tình trạng pháp lý, sở hạ tầng, đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định chiều cao cơng trình, cơng suất, suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá Nguyên tắc điều chỉnh: - Mỗi điều chỉnh yếu tố so sánh phải chứng minh từ chứng điều tra thu thập thị trường - Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại (coi giống nhau) - Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn - Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng) - Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 20 Đề án mơn học - Những yếu tố tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh) Phương thức điều chỉnh: - Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: điều kiện tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện tốn, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị) + Những yếu liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết nhân với nhau; yếu tố tương tác ảnh hưởng đến giá trị tài sản cộng với - Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị) + Những yếu tố liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết nhân với nhau; yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác cộng với - Thẩm định viên giá phải vào điều tra thị trường, tìm chứng chênh lệch giá yếu tố so sánh để đưa vào tính tốn, điều chỉnh cho phù hợp Thứ tự điều chỉnh: thực điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau Nguyên tắc khống chế: Phải bảo đảm độ lớn tổng mức giá dẫn điều chỉnh; nghĩa chênh lệch mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối (là mức giá sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh không cao, không phù hợp với chứng thị trường 1.4.2- Phương pháp thặng dư a) Khái niệm Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 21 Đề án mơn học giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Tổng doanh thu dự án doanh thu dự kiến đạt hoàn thành dự án đầu tư đất đai bất động sản, phù hợp với quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng xu vận động cung-cầu, giá thị trường… Tổng chi phí đầu tư dự án tồn chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào dự án đất đai bất động sản có tiềm phát triển, phù hợp với quy định pháp luật (về định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu hạch tốn chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng mục tiêu dự án mang lại hiệu cao Giá đất dự án chênh lệch tổng doanh thu tồn dự án với chi phí đầu tư dự án xác định theo phương pháp quy định Tiêu chuẩn số 08-Phương pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài b) Các lưu ý áp dụng phương pháp Thu thập xử lý thông tin yếu tố thu nhập Tổng doanh thu dự án: ước tính vào quy định Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng, đồng thời vào xu vận động cung cầu, giá thị trường * Cách tính: - Tính tốn chuyển đổi tổng doanh thu phát triển dự án (vào thời điểm cuối năm) thời điểm cần thẩm định giá: DTt t t =1 (1 + r ) n DT = ∑ Trong đó:DT tổng doanh thu phát triển dự án, DTt doanh thu dự tính dự án vào năm thứ t, n thời gian hay dòng đời dự án, r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thơng thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) Thu thập xử lý thông tin yếu tố chi phí: Tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án (vào thời điểm cuối năm): gồm toàn chi phí dự tính để đầu tư xây dựng cơng trình ghi Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 22 Đề án môn học định đầu tư sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tư xây dựng cơng trình Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi cơng xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị… - Chi phí quản lý dự án, bao gồm: chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hồn thành nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất…, chi phí thực tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đầu tư - Chi phí xây dựng cơng trình gồm: chi phí xây dựng hạng mục cơng trình; chi phí tháo dỡ vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt xây dựng; chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng - Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế loại phí liên quan - Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm cơng trình - Chi phí dự phịng - Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, thuế…) Thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định hành quan có thẩm quyền phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; sở so sánh với mặt giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) thời điểm thẩm định giá nội dung liên quan quy định Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài • Cách tính: Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 23 Đề án mơn học Tính tốn chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối năm) để tạo doanh thu phát triển dự án giá thời điểm cần thẩm định giá: CPt CP = ∑ t t =1 (1 + r ) n Trong đó: CP giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt chi phí ước tính năm t n thời gian hay dòng đời dự án, r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thơng thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT 2.1- Cơng trình xây dựng a) Khái niệm Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, lượng cơng trình khác b) Phân loại - Cơng trình dân dụng: + Nhà gồm nhà chung cư nhà riêng lẻ; +Cơng trình cơng cộng gồm: cơng trình văn hóa; cơng trình giáo dục; cơng trình y tế; cơng trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; cơng trình thể thao loại Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 24 Đề án mơn học - Cơng trình cơng nghiệp gồm: cơng trình khai thác than, khai thác quặng; cơng trình khai thác dầu, khí; cơng trình hố chất, hóa dầu; cơng trình kho xăng, dầu, khí hố lỏng tuyến ống phân phối khí, dầu; cơng trình luyện kim; cơng trình khí, chế tạo; cơng trình cơng nghiệp điện tử - tin học; cơng trình lượng; cơng trình cơng nghiệp nhẹ; cơng trình cơng nghiệp thực phẩm; cơng trình cơng nghiệp vật liệu xây dựng; cơng trình sản xuất kho chứa vật liệu nổ cơng nghiệp - Cơng trình giao thơng gồm: cơng trình đường bộ; cơng trình đường sắt; cơng trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay - Cơng trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường ống dẫn nước; kênh; cơng trình kênh bờ bao loại - Cơng trình hạ tầng kỹ thuật gồm: cơng trình cấp nước, nước; nhà máy xử lý nước thải; cơng trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải; cơng trình chiếu sáng thị 2.2- Định giá giá trị cịn lại cơng trình Cơng trình đất qua sử dụng thường bị lỗi thời chức nên giá trị bị hao mịn Khi định giá giá trị cịn lại cơng trình cần tính phần giảm giá Định giá theo phương pháp chi phí việc xác định giá trị cơng trình dựa chi phí để làm nên cơng trình tương tự vật thay trừ phần giảm giá tích luỹ cơng trình Giảm giá tích luỹ phần mát giá trị lý tạo nên khác biệt chi phí thay thế/chi phí tái tạo BĐS so với giá trị thị trường BĐS tương tự thời điểm định giá 2.3- Các nhân tố ảnh hưởng làm giảm giá trị cơng trình a) Sự giảm giá tự nhiên Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 25 Đề án môn học Sự giảm giá tự nhiên hư hỏng trình sử dụng, hoạt động yếu tố tuổi cơng trình, mối mọt, bão lũ gây ra, hư hỏng kết cấu lửa, nước, hoá chất người b) Lỗi thời chức Hao mòn lỗi thời chức hao mịn giá trị sử dụng của cơng trình bị giảm thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng yêu cầu sử dụng tốt Giá trị hao mòn lỗi thời chức ước tính cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức công trình để tính giá trị hao mịn Nói cách khác, chi phí vượt trội phải bỏ để sửa chữa, khắc phục lạc hậu so với chi phí thiết kế hợp lý từ ban đầu c) Lỗi thời bên ngồi Là hao mịn giá trị cơng trình bị giảm các ́u tớ bên ngoài tài sản nhiễm (khơng khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế Giá trị hao mòn lỗi thời bên ngồi tính sau: - Trường hợp các quy định về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế cơng trình, bảo vệ mơi trường…của quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe trước, từ làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu cơng trình thẩm định viên giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá - Trường hợp giá trị tài sản bị giảm các ́u tớ bên ngoài ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế thì thẩm định viên giá cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá 2.4- Tuổi cơng trình Khi tính tốn phần giảm giá cơng trình xây dựng yếu tố tuổi cơng trình có ảnh hưởng lớn đến giá trị cịn lại BĐS Một BĐS hoạt động phải Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 26 Đề án mơn học tạo thu nhập tương xứng với số vốn đầu tư chi phí cần thiết để hoạt động bảo dưỡng nó, tài sản ngừng hoạt động lúc hết tuổi thọ kinh tế 2.4.1- Tuổi kinh tế công trinh Tuổi kinh tế công trình số thời gian mà cơng trình tạo giá trị cho BĐS Số thời gian mà cơng trình mang lại giá trị cho chủ đầu tư Hay nói cách khác, tuổi kinh tế cơng trình tuổi thọ sản xuất cơng trình kể từ xây dựng trở thành gánh nặng kinh tế địa điểm Khi công trình chấm dứt tuổi thọ kinh tế, khơng cịn giá trị tồn làm giảm giá trị địa điểm Tuổi kinh tế phụ thuộc vào: cấp xây dựng cơng trình; chu kỳ kinh doanh (phụ thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội); chế độ bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình, nâng cấp cải tạo cơng trình 2.4.2- Tuổi sử dụng cơng trình Tuổi sử dụng cơng trình số năm sử dụng theo thiết kế cơng trình (tuổi vật lý) Tuổi sử dụng phụ thuộc vào cấp xây dựng cơng trình, yếu tố có tuổi thọ dài, yếu tố có tuổi thọ ngắn 2.4.3- Tuổi thực tế cơng trình Tuổi thực tế cơng trình khác đáng kể với tuổi kinh tế Tuổi thực tế cơng trình cịn gọi tuổi theo thời gian thể thời gian qua cơng trình kể từ xây dựng xong đến ngày định giá Việc xác định tuổi thực tế cơng trình nhằm hai mục đích phân tích khấu hao Thứ nhất, yếu tố phân tích việc ước lượng tuổi hiệu Thứ hai, sở để phân tích tuổi cơng trình ước lượng hao mịn vật lý cơng trình cấu trúc có tuổi thọ dài 2.4.4- Tuổi hiệu cơng trình Tuổi hiệu cơng trình nói lên lực sản xuất cơng trình Tuổi hiệu cơng trình thể điều kiện sử dụng cấu trúc Phụ thuộc vào chế độ bảo dưỡng, sửa chữa, nâng cấp cơng trình Nếu cơng trình bảo dưỡng tốt cơng trình khác khu vực thị trường tuổi hiệu lớn tuổi thực tế ngược lại Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 27 Đề án mơn học 2.4.5- Tuổi kinh tế cịn lại cơng trình Tuổi kinh tế cịn lại cơng trình tuổi kinh tế trừ tuổi hiệu cơng trình Nó khoảng thời gian mà cơng trình kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào giá trị BĐS Tuổi kinh tế cịn lại cơng trình ước lượng khoảng thời gian kể từ ngày định giá đến kết thúc tuổi kinh tế cơng trình Tổng tuổi kinh tế cơng trình thường tổng số tuổi hiệu cơng trình tuổi kinh tế cịn lại cơng trình 2.4.6- Tuổi sử dụng cịn lại cơng trình Tuổi sử dụng cịn lại cơng trình tuổi sử dụng trừ tuổi thực tế cơng trình Nó khoảng thời gian kể từ ngày định giá đến thời điểm kết thúc tuổi sử dụng cơng trình Tuổi sử dụng cịn lại cấu trúc có tuổi thọ dài lớn tuổi kinh tế cịn lại cơng trình Như vậy, tính tuổi kinh tế cịn lại cơng trình dựa phần vào tuổi sử dụng mà thơi, điều quan trọng dựa vào tính hữu ích tương đối, điều kiện vật chất 2.5- Các phương pháp xác định tổng giảm giá tích luỹ cơng trình 2.5.1- Phương pháp tính giảm giá tích luỹ rút từ thị trường Các bước thực hiện: Điều tra xác định BĐS bán so sánh với BĐS mục tiêu Thực điều chỉnh số yếu tố định (quyền lợi, điều kiện toán, thời gian bán…) so sánh để nhận giá bán điều chỉnh Từ ta có giá điều chỉnh Ước lượng hao mịn thay được, lỗi thời chức sửa chữa Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán điều chỉnh BĐS so sánh thời điểm bán để nhận chi phí cơng trình giảm giá hay giá trị cơng trình Ước lượng chi phí thay hay chi phí tái tạo cơng trình so sánh thời điểm bán Trừ chi phí giảm giá cơng trình khỏi chi phí thay cơng trình để nhận tổng giảm giá cơng trình Nếu khơng có điều chỉnh yếu tố sửa chữa tổng giảm giá tích luỹ rút bao gồm tổng giảm giá tất Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 28 Đề án mơn học ngun nhân Nếu có điều chỉnh tổng giảm giá tích luỹ bao gồm tổng giảm giá yếu tố sửa chữa Chuyển tổng giảm giá tích luỹ thành tỷ lệ phần trăm gọi tỷ lệ giảm giá tồn cách chia tổng giảm giá tích luỹ cho chi phí thay cơng trình Nếu tuổi cơng trình so sánh tương đương với cơng trình mục tiêu tiến hành tổng giảm giá tồn cơng trình so sánh Sử dụng tỷ lệ để tính tổng giảm giá tích luỹ cơng trình so sánh Nếu BĐS so sánh có khác biệt tuổi, vị trí, mức độ bảo dưỡng tính tỷ lệ giảm giá hàng năm Sau thực hoà hợp tỷ lệ giảm giá hàng năm BĐS so sánh để nhận tỷ lệ giảm giá BĐS mục tiêu 2.5.2- Phương pháp tính giảm giá theo tuổi cơng trình Các bước thực hiện: Xác định tổng số tuổi kinh tế công trình tương tự cơng trình mục tiêu thị trường ước lượng tuổi hiệu cơng trình mục tiêu Chia tuổi hiệu BĐS mục tiêu với tuổi kinh tế BĐS thay Áp dựng tỷ lệ để tính tổng giảm giá tích luỹ cơng trình Trừ tổng giảm giá tích luỹ cơng trình khỏi chi phí thay thế/ chi phí tái tạo cơng trình để nhận ước lượng giá trị cơng trình định giá Cộng giá trị đất với giá trị cơng trình để giá trị BĐS Hạn chế phương pháp là: Phương pháp tính giảm giá theo hao mòn Nhưng thực tế khơng Cơng trình bị hao mịn khơng phải năm Cơng trình nhiều tuổi tốc độ hao mịn tăng Do phương pháp cho kết tương đối cơng trình xây dựng, cịn tuổi, có hao mịn Phương pháp khơng chia tách ngun nhân giảm tính dồn vào nguyên nhân Do khơng có tính thuyết phục cao Khơng phân biệt yếu tố có tuổi thọ ngắn, yếu tố có tuổi thọ dài Phương pháp dựa vào tuổi kinh tế cơng trình Trong tuổi kinh tế cơng trình liên quan đến tương lai khó dự đoán 2.5.3- Phương pháp kỹ thuật Các bước thực hiện: Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 29 Đề án mơn học Tính tốn yếu tố bị hao mịn vật lý kỹ thuật phù hợp Sau cộng tất các hao mòn vật lý để nhận tổng giảm giá tích luỹ hao mịn vật lý gây nên Tính tổng giảm giá lỗi thời chức tất yếu tố Tính giảm giá lỗi thời bên gây nên (thường dùng phương pháp so sánh, phương pháp vốn hoá) Cộng phần giảm giá tất nguyên nhân tổng giảm giá tích luỹ cơng trình NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT - Luật Đất đai ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Luật Xây dựng ngày 26/11/2003; - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ qui định chi tiết thi hành Pháp lệnh Giá; - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ Thẩm định giá; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 Chính phủ việc Ban hành quy chế Khu Đô thị mới; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 Chính phủ sửa đổi bổ sung số Điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 30 Đề án mơn học - Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1) - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) -Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) - Căn Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2009 - Quyết định số 124/QĐ – UBND ngày 29/12/2009 UBND TP Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội năm 2010 THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT TẠI VIỆT NAM Việc định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội Đồng thời, định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội – cách hợp lý hiệu Tuy nhiên, việc định giá bất động sản Việt Nam chưa khách quan dẫn đến làm sai lệch giá trị tài sản Hiện có nhiều công ty thẩm định giá hoạt động không theo phương châm cạnh tranh chất lượng, dịch vụ mà hoạt động theo hướng kéo nhiều khách hàng phía đạt u cầu Tình trạng người dân vay vốn ngân hàng ngân hàng thường định giá BĐS thấp giá trị thực BĐS Một Việt Nam hội nhập quốc tế trở thành thành viên WTO, điều phải làm thẩm định giá sớm xố bỏ chế vừa “đá bóng vừa thổi cịi” làm cho người dân tin vào hoạt động kết thẩm đinh giá Việc ngân hàng tự thẩm định đánh giá tài sản chấp không khách quan Một bất đọng sản giá trị thực 10 mà đánh giá Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 31 Đề án mơn học giá trị thiệt thòi cho khách hàng Cơ chế “vừa đá bóng vừa thổi cịi” khơng xảy lĩnh vực tài sản chấp mà lĩnh vực mua bán bảo hiểm có Tự cơng ty bảo hiểm đẻ thẩm định giá mình, đánh giá tài sản người mua bảo hiểm Cái thể độc quyền, gây thiệt thòi cho khách hàng Liệu kết thiếu xác khách quan có làm lịng tin thừ phía người dân hay không? Nếu thực cách khách quan, trung thực, hoạt động định giá Việt Nam ngày phát triển Đó yêu cầu tất yếu khách quan kinh tế thị trường, tự hóa giá Việc mua bán tài sản, hàng hóa phải thẩm định giá, tài sản, hàng hóa thuộc sở hữu nhà nước, mua sắm nguồn vốn ngân sách cần phải thẩm định giá để hạn chế thất thốt, tiêu cực Bên cạnh đó, nhu cầu định giá phục vụ cho định giá tài sản chấp để vay vốn ngân hàng, để bán bảo hiểm, để đánh thuế đất đai, tài sản, phục vụ q trình cổ phần hóa doanh nghiệp, định giá giá trị sở hữu trí tuệ, giá trị thương hiệu, tư vấn đánh giá hiệu dự án đầu tư ngày phát triển, với điều kiện phải trung thực khách quan Việc định giá theo chủ đích nhằm đạt lợi ích cục diễn tràn lan Các nguyên tắc, cách thức định giá có, chất lượng hoạt động định giá chưa quan tâm thực Nếu khơng sớm có chấn chỉnh từ quan quản lý, hệ lụy từ định giá trời không nhỏ, mà trước hết thất thu ngân sách nhà nước suy giảm niềm tin công chúng đầu tư Cuối tháng 6/2011, Bộ Tài ban hành Thơng tư số 93/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 120/2010/NĐCP thu tiền sử dụng đất nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN q trình nộp tiền thuế sử dụng đất giúp DN chủ động kế hoạch tài Tuy nhiên, điểm bất cập Nghị định 120 chưa khắc phục Trước hết kết định giá đất xác đến đâu chủ yếu phụ thuộc vào đạo đức nghề nghiệp công ty thẩm định giá Chỉ cần áp dụng cách định giá khác (phương pháp so sánh, phương pháp dòng tiền, thặng dư…) du di số yếu tố đầu vào, đầu mơ hình định giá khác tạo khác biệt lớn kết Thứ hai nguy tình trạng xin - cho quan hệ DN quan quản lý Đã có trường hợp, DN xây dựng dự án chung cư, đặt kế hoạch bán với giá 20 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, đơn vị định giá áp giá bán chung cư 24 triệu đồng/m2 làm Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 32 Đề án mơn học sở để tính thuế sử dụng đất Chưa thống kết định giá, DN phải tạm dừng dự án Chưa kể, Hà Nội nay, liên quan đến cách định giá giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, nhà đầu tư mức lãi kỳ vọng 14% Theo đánh giá DN ngành, quy định tỷ lệ 14% khắt khe, với lĩnh vực bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro III- KẾT LUẬN 1.Khái quát lại vấn đề kết nghiên cứu BĐS tài sản có giá trị lớn Giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất cần phải định giá cho sát với giá trị thị trường để phục vụ cho nhiều mục đích khác (thế chấp vay vốn ngân hàng, xác định giá trị ban đầu để mang đấu giá, định giá để bán, cho thê, cho thuê mua…) Muốn đát người định giá viên cần nắm bắt đầy đủ thông tin cần thiết BĐS (thông tin thân BĐS, sở hạ tầng nơi có BĐS toạ lạc, BĐS xung quanh, môi trường xung quanh…) phục vụ cho cơng việc định giá, Từ chọn phương pháp định giá phù hợp nhất, kết hợp phương pháp định giá khác để đưa giá sát với giá thị trường BĐS Qua việc nghiên cứu quy trình đinh giá quyền sử dụng đất xác định giá trị lại cơng trình đất ta thấy trình tự logic hay để tiến hành công việc định giá BĐS Qua cho ta nhìn tổng quan cơng việc định giá BĐS Những vấn đề đặt cần nghiên cứu giải Để làm cơng việc định giá BĐS, ngồi việc xem xét đặc điểm riêng biệt BĐS (hình dạng đất, kích thước ngơi nhà…) cịn phải xem xét yếu tố rủi ro vơ hình (rủi ro gắn với khả sinh lời tương lai…) yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép ) ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Về hành lang pháp lý: thấy với hệ thống hành lang pháp lý đáp ứng vấn đề chung nghề thẩm định giá Song, việc quản lý ngành thẩm định giá chưa thống nhất, quan ban ngành khác lại tự đưa quy chuẩn thẩm định giá việc thẩm định tài sản mang tính đặc Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 33 Đề án mơn học thù ngành đó; từ dẫn tới chồng chéo công tác quản lý, văn pháp luật ngành - Về nhân lực cho ngành định giá BĐS: việc đào tạo trọng thời gian gần nên nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá BĐS thiếu chưa đảm bảo chất lượng - Sự quản lý công tác định giá BĐS: nay, đơn vị định giá BĐS thiếu quản lý chung, đặc biệt quản lý chất lượng cơng tác thẩm định Nhiều đơn vị q trình định giá thực chưa tiêu chuẩn đề theo yêu cầu ngành - Về sở liệu phục vụ công tác định giá BĐS: nay, sở liệu phục vụ công tác định giá BĐS sơ sài thiếu đồng Có thể thấy thiếu sót lớn ngành thẩm định giá Việt Nam Điều thể yếu việc thỏa mãn yêu cầu khách hàng, khả nâng cao lực ngành bị hạn chế Đề xuất số giải pháp cá nhân nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS Việt Nam Nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, đầu tư lĩnh vực tăng trưởng mạnh Các nhà đầu tư ngồi nước thừa nhận tiềm thành cơng đầu tư vào bất động sản Việt Nam lớn Vì thế, cần có tổ chức trung gian, độc lập, khách quan đưa giá trị thị trường bất động sản để phục vụ nhiều mục đích khác nhau: mua, bán, lý, góp vốn, liên doanh, chấp… Ngành định giá BĐS Việt Nam có bước muộn so với nước giới, phát triển chiều sâu rộng Có thể coi thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Nhu cầu cán bộ, chuyên viên thẩm định giá nước ta ngày tăng nhanh theo đà tăng trưởng kinh tế thị trường Do đó, để đáp ứng nhu cầu thị trường nước ta cần có thêm nhiều lớp đào tạo định giá viên BĐS cách chuyên nghiệp Sinh viên: Đỗ thị Bích liên 34 ... HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1- Giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.1- Đặc trưng giá đất Trong trình. .. hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội năm 2010 THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ ĐỊNH GIÁ QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT TẠI VIỆT NAM Việc định giá BĐS phản ánh giá. .. quy? ??n sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quy? ??n sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; quy định quy? ??n nghĩa vụ người sử dụng đất Như định giá đất