Góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HỒNG VÂN Đề tài: GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Hµ néi - 2009 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HỒNG VÂN Đề tài: GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM Chuyên Ngành : Luật kinh tế Mã Số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học : TS. Ngô Huy Cương Hµ néi - 2009 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG 4 ĐẤT 1.1. Khái niệm, bản chất và các hình thức góp vốn 4 1.1.1. Khái niệm, bản chất góp vốn 4 1.1.2. Các hình thức góp vốn 6 1.1.2.1. Hình thức góp vốn bằng tiền 6 1.1.2.2. Hình thức góp vốn bằng hiện vật 7 1.1.2.3. Hình thức góp vốn bằng khả năng 12 1.2. Khái niệm, bản chất và đặc điểm quyền sử dụng đất 13 1.2.1 Khái niệm, bản chất của quyền sử dụng đất 13 1.2.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất 18 1.3. Khái niệm và đặc điểm góp vốn bằng quyền sử dụng đất 21 1.3.1. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất 21 1.3.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất 21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG 25 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1. Sơ lược pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời kỳ trước năm 2004 1 25 2.1.1. Giai đoạn trước năm 1945 25 2.1.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979 25 2.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 26 2.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 28 2.2. Nội dung của các quy định pháp luật từ năm 2004 đến nay về góp 41 vốn bằng quyền sử dụng đất 2.2.1. Chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất 41 2.2.1.1. Tổ chức kinh tế 42 2.2.1.2. Hộ gia đình, cá nhân 43 2.2.1.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài 44 2.2.2. Chủ thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất 45 2.2.3. Điều kiện đất được góp vốn 46 2.2.4. Các thủ tục liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất 48 2.2.4.1. Định giá đất 48 2.2.4.2. Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất 50 2.2.4.3. Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh 51 nghiệp 2.2.4.4. Thủ tục xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng 53 quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp 2.2.4.5. Chuyển quyền sử hữu tài sản góp vốn 54 2.2.5. Việc hạch toán quyền sử dụng đất góp vốn trong quá trình hoạt 55 động của tổ chức kinh tế 2.2.6. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất 55 2.3 Đánh giá pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất 58 2.3.1. Những ưu điểm 58 2 2.3.2. Một số nhược điểm và nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm 61 trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.3.2.1. Một số nhược điểm 61 2.3.2.2. Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm trong pháp luật 64 về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG 67 CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng 67 quyền sử dụng đất tại Việt Nam 3.1.1. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng 67 quyền sử dụng đất ở Việt Nam 3.1.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người 67 góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty 3.1.1.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp 68 vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty 3.1.1.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục góp vốn bằng quyền 69 sử dụng đất vào công ty 3.1.1.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt 71 Nam 3.1.2. Một số giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng 73 quyền sử dụng đất ở Việt Nam 3.1.2.1. Nâng cao năng lực quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan 73 nhà nước 3.1.2.2. Tăng cường việc đào tạo, bồi dưỡng, giáo dục, tuyên truyền phổ 75 biến pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất 3.2. Một số kiến nghị 76 3 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 4 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai có vai trò hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất chính, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia. Trong điều kiện nước ta đang tiếp tục đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì quyền sử dụng đất được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính trị sâu sắc. Xuất phát từ vai trò to lớn của đất đai trong đời sống kinh tế chính trị - xã hội, luật pháp Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cũng do bởi vai trò quan trọng của đất đai trong việc phát triển kinh tế, Nhà nước ta đã tạo ra cho người sử dụng đất những quyền năng nhất định với xu hướng ngày càng mở rộng quyền, trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Nghị quyết số 21-NQ/TƯ của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (Hội nghị Trung ương 6 khóa X) đã nhấn mạnh việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh và xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Mặc dù quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận khá sớm từ năm 1977 trong Điều lệ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nhưng trên thực tế quyền năng này chưa được các chủ sử dụng đất khai thác một 5 cách thường xuyên và hiệu quả. Việc quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận sớm về mặt luật pháp nhưng lại chưa phát huy được hiệu quả trên thực tế là do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan nhất định, trong đó có nguyên nhân cơ bản là sự hạn chế về mặt lý luận cũng như thực tiễn pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Với mong muốn làm rõ thêm về mặt lý luận cũng như đóng góp một phần nhỏ bé trong việc hoàn thiện chính sách, pháp luật và việc thực thi pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tôi đã lựa chọn đề tài "Góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam" để làm luận văn thạc sĩ, chuyên ngành Luật kinh tế. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích Luận văn nghiên cứu, phân tích làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận khoa học pháp lý về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luận văn phản ánh, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, phân tích, luận văn góp phần làm rõ thêm một số nội dung về lý luận của pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cũng như đưa ra một số định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất; qua đó điều hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như đảm bảo quyền quản lý tối cao của Nhà nước đối với đất đai nhằm phát huy tối đa tiềm lực của đất đai trong phát triển kinh tế đất nước. * Nhiệm vụ 6 Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn tập trung giải quyết những nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Nghiên cứu, phân tích làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận của pháp luật về góp vốn nói chung và pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. - Phản ánh, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. - Trên cơ sở đó đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên nền tảng quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận văn đã sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu truyền thống kết hợp với các phương pháp nghiên cứu hiện đại, như: phương pháp thống kê tổng hợp, phương pháp so sánh phân tích, phương pháp thu thập tài liệu..., nhằm đạt được kết quả nghiên cứu tốt nhất. 4. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Khái quát chung về góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. 7 Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. KHÁI NIỆM, BẢN CHẤT VÀ CÁC HÌNH THỨC GÓP VỐN: 1.1.1. Khái niệm, bản chất góp vốn: Nếu xét về bản chất, góp vốn là hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của mình vào một hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm kiếm lời. Trong mối quan hệ góp vốn, gồm có bên góp vốn, bên nhận góp vốn và tài sản góp vốn. Việc góp vốn nhằm tạo ra cơ sở đầu tiên cho bất kỳ một hoạt động sản xuất, kinh doanh nào. Vì chỉ khi có vốn, một doanh nghiệp hay một cá nhân mới có thể tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và theo pháp luật, vốn là điều kiện bắt buộc để một cá nhân, tổ chức được phép tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Xét theo phương diện kinh tế, góp vốn được hiểu là những đóng góp mà tổng cộng những phần đóng góp ấy trở thành dấu hiệu đại diện cho số vốn của công ty (trong luận văn này, thuật ngữ công ty được hiểu là các tổ chức kinh tế) thực chất là của "hồi môn" mà mỗi thành viên dành cho công ty lúc mới thành lập. Số vốn này dùng để đảm bảo cho những chi phí đối với hoạt động của công ty và đảm bảo quyền lợi cho các chủ nợ. Thực tế, sức mạnh tài chính của một công ty thông thường được tính theo một thước đo khác chứ không chỉ căn cứ vào số vốn góp này. Những khoản lời thu được và đưa vào dự trữ bổ sung cho vốn tự có của công ty, khoản dự trữ này là thước đo vốn riêng của công ty; nếu tính cả một số nguồn tài chính khác nữa như là khoản tạm ứng trước bằng tài 8 khoản vãng lai của các hội viên, như vậy người ta sẽ có tổng số vốn riêng. Số vốn này không phải là vốn đi vay. Những tài sản đóng góp chỉ là một trong những bộ phận mà không phải là bộ phận đáng kể nhất, trong tổng số vốn riêng của mỗi công ty. Xét theo phương diện pháp lý, hành vi góp vốn được hiểu là việc đưa một thứ tài sản vào sử dụng để được hưởng các quyền lợi của công ty. Việc "đưa vào sử dụng" là sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền hưởng dụng. Như vậy theo hình thức đơn giản nhất và phổ biến nhất thì việc góp vốn là chuyển quyền sở hữu một cửa hàng, một bất động sản cho công ty; theo hình thức ngụy biện hơn thì việc góp vốn đơn giản là thừa nhận công ty có quyền sử dụng một cửa hàng hoặc một ngôi nhà. Vậy là việc đưa vào sử dụng nhằm mục đích duy nhất là quyền hưởng một tài sản. Nói đến tài sản ở đây phải hiểu là mọi tài sản hoặc là mọi quyền lợi hợp pháp trong buôn bán. Tài sản có thể là động sản hoặc bất động sản. Quyền lợi có thể là món nợ, văn bằng phát minh, nhãn hiệu hàng hóa, quyền tác giả, cam kết làm việc cho công ty. Tài sản đưa vào sử dụng phải là tài sản có thể buôn bán hợp pháp, có nghĩa là có thể chiếm hữu được. Người ta không thể đem đóng góp thuốc phiện, những sản phẩm, tác phẩm, sáng tác mà Nhà nước cấm buôn bán hoặc lưu hành. Vả lại, tập quán không phải là điều duy nhất đảm bảo cho việc buôn bán thực hiện đúng pháp luật mà còn phải kể đến những quy định có tính chất pháp luật, lệ hoặc pháp quy khẳng định tính chất không thể chuyển nhượng một tài sản nào đó. Cụm từ "được hưởng các quyền lợi của công ty" khi góp vốn hoàn toàn khác với việc bán tài sản. Vì nếu là bán tài sản thì cần phải được trả một khoản tiền, ngược lại việc góp vốn đòi hỏi phải được hưởng 9 các quyền lợi của công ty mình góp vốn vào, như: phần lợi tức, tư cách thành viên, cổ phần dành cho người góp vốn. Sự phân biệt ở đây rất rõ ràng, vì nó tuân theo một chế định pháp lý khắc hẳn: Những nguyên tắc bán tài sản dựa trên cơ sở người mua phải trả một khoản tiền, không gặp trong trường hợp đóng góp này. Chẳng hạn, người góp vốn không được đòi hỏi có quyền ưu tiên như người bán hoặc nếu trường hợp người góp vốn đóng góp một ngôi nhà thì không được đòi bồi thường thiệt hại như quy định của pháp luật dân sự. Tuy vậy, việc góp vốn cũng có phần giống như việc bán tài sản, vì nó cũng là hành vi phải tính tiền. Cho đến nay, trong các văn bản pháp luật hiên hành chưa có một định nghĩa chính thức về góp vốn nói chung nhưng tại khoản 4, Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 có định nghĩa về góp vốn vào công ty (không phải định nghĩa góp vốn nói chung) như sau: Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty. Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty, do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty [33]. Từ những phân tích trên, chúng ta có thể hiểu góp vốn là một hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của một cá nhân, tổ chức vào làm vốn để tiến hành sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận. 1.1.2. Các hình thức góp vốn: Căn cứ vào vật đóng góp là tiền bạc, tài sản hay khả năng, có thể phân biệt ba hình thức góp vốn sau đây. 1.1.2.1.Hình thức góp vốn bằng tiền. 10 Góp vốn bằng tiền là việc người góp vốn đóng góp một khoản tiền vào công ty. Đây là góp vốn thực sự, không nên nhầm lẫn với việc ứng trước bằng tài khoản vãng lai. Đáng tiếc là đôi khi vẫn gọi là "góp vốn bằng tài khoản vãng lai" mà thực chất là một khoản tiền do một hoặc nhiều hội viên cho công ty vay và hưởng lãi suất chứ không được hưởng quyền lợi của công ty. Theo pháp luật dân sự của nước Pháp, việc góp vốn bằng tiền có thể là tiền mặt, bưu phiếu hay ngân phiếu, thậm chí có thể là hối phiếu đã quá hạn. Rất có thể khoản tiền góp vốn này do người góp vốn đi vay; trường hợp này cần phải xem xét tính chắc chắn của khoản vay này, nếu không phải khoản vay chắc chắn thì công ty có thể sẽ phải hoàn trả ngay số vốn này cho chủ nợ và như vậy thì việc góp vốn có thể bị xem là giả tạo. Thời hạn nộp tiền góp vốn được quy định trong hợp đồng công ty (hay điều lệ công ty), trừ trường hợp công ty trách nhiệm hữu hạn vì đối với các công ty này, luật đã quy định các thể thức góp vốn, những người sọan thảo điều lệ công ty trách nhiệm hữu hạn cũng không hoàn toàn được độc lập. Thành viên công ty còn nợ tiền góp vốn đương nhiên trở thành con nợ và phải chịu lãi suất của khoản tiền này kể từ ngày phải nộp tiền góp vốn, chưa kể còn phải bồi thường nếu có thiệt hại do khoản nợ góp vốn này gây ra. Ở đây luật kinh doanh tỏ ra hà khắc hơn luật dân sự; thực ra con nợ bình thường chỉ phải trả lãi suất kể từ ngày có giấy báo trả nợ và chỉ phải chịu bồi thường thiệt hại do sự chậm trễ cố ý gây ra. Người góp vốn bằng hiện vật cũng phải chịu sự hà khắc tương tự. 1.1.2.2. Hình thức góp vốn bằng hiện vật. Đây là việc người góp vốn đóng góp một tài sản nhất định vào công ty, như: một cửa hàng hay một tòa nhà… Việc đưa vào sử dụng 11 hiện vật đóng góp dựa vào tính chất của việc góp vốn, có thể phân hình thức góp vốn này thành góp vốn bằng quyền sở hữu và góp vốn bằng quyền hưởng dụng. Thứ nhất, góp vốn bằng quyền sở hữu. Cách góp vốn này có biểu hiện gần giống với việc mua bán tài sản. Về mặt nguyên lý, công ty được xác định như một người mua, trở thành chủ sở hữu của tài sản góp vốn. Điều này buộc công ty phải có tư cách pháp nhân. Việc góp vốn bằng hiện vật không thể thực hiện được đối với các công ty không có tư cách pháp nhân. Cần phải nói thêm rằng, công ty có tư cách pháp nhân cũng chỉ trở thành chủ sở hữu kể từ ngày đăng ký, ngày đó đánh dấu việc công ty gia nhập giới chủ thể quyền. Là chủ sở hữu, công ty phải chịu tất cả những bất trắc có thể xảy ra, chẳng hạn hiện vật góp vốn bị đánh cắp hay bị hư hỏng do tai nạn thì công ty sẽ mất phần đóng góp này và người góp vốn không phải chịu trách nhiệm về việc đó. Là chủ sở hữu, công ty có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản này và cũng không phải bảo đảm đối với người góp vốn về việc trả lại tài sản góp vốn này khi chấm dứt việc góp vốn. Là chủ sở hữu, trong một số trường hợp, công ty phải gánh chịu các khoản nợ của những tài sản đóng góp. Ví dụ: Khi vật được sử dụng để góp vốn là một cửa hiệu, người góp vốn chuyển nhượng quyền sở hữu cửa hiệu cùng toàn bộ các khoản nợ cho công ty. Khi đồng ý nhận góp vốn, công ty phải đứng ra trang trải mọi khoản nợ, các nghĩa vụ dân sự có liên quan đến quá trình khai thác cửa hiệu, phải thanh toán những khoản nợ do việc trước đó người góp vốn đã mua hàng hóa để bán tại cửa hàng; phải thực hiện các nghĩa vụ dân sự trong việc bảo hành đối với những mặt hàng mà công ty đã bán ra cho khách hàng và có trách nhiệm bảo hành... Như vậy, hành vi này giống như một kiểu góp vốn phức hợp, vừa là bán vì phải trả các khoản nợ, vừa là góp vốn 12 xét theo các phương diện còn lại. Trong khoa học pháp lý, hình thức góp vốn này còn được gọi là hành vi góp vốn có đền bù. Tất nhiên theo cách góp vốn này, người góp vốn chỉ được hưởng quyền lợi tương đương với giá trị còn lại, sau khi đã khấu trừ những khoản nợ, những nghĩa vụ dân sự đã được người nhận góp vốn chi trả thay. Đối với người góp vốn thì mức độ hưởng quyền lợi tùy thuộc vào giá trị tài sản mà họ đã đưa vào cho công ty sử dụng. Vấn đề đặt ra là phải xác định giá trị tài sản được đem góp vốn. Lúc này, các bên cùng với chuyên gia đánh giá tài sản cùng nhau xác định giá trị của những tài sản đóng góp. Điều nguy hiểm thường gặp ở đây là có thể xảy ra trường hợp đánh giá quá cao tài sản góp vốn. Điều này dễ xảy ra bởi nguyên do, các thành viên công ty muốn tạo uy tín cho công ty của mình nên đã đánh giá cao hơn giá trị thực tế những tài sản mình đóng góp, điều này làm tăng giả tạo số vốn của công ty và tăng thêm lòng tin của các ngân hàng và các nhà cung cấp nguyên vật liệu cho công ty. Để tránh việc đánh giá sai giá trị tài sản vì mục đích nêu trên, luật pháp của nhiều nước đã đặt ra những nguyên tắc nhất định khi đánh giá. Ví dụ: Theo Bộ luật Dân sự của Pháp, việc đóng góp bằng hiện vật vào công ty vô danh cần phải có sự tham gia của một ủy viên kiểm tra góp vốn; việc đánh giá cao một cách gian lận những đóng góp bằng hiện vật có thể bị quy thành tội phạm để hạn chế các thành viên thổi phồng tài sản đóng góp. Riêng đối với công ty trách nhiệm hữu hạn mà việc tham gia của ủy viên kiểm tra góp vốn không bắt buộc thì thì các thành viên công ty phải liên đới chịu trách nhiệm trong thời hạn năm năm trước người thứ ba về giá trị mà họ tự tính cho những hiện vật đóng góp. Một lần nữa, việc góp vốn ở đây lại được xem như là hành vi bán chác và người hùn vốn phải đảm bảo với công ty về tài sản mà mình 13 đóng góp như người bán phải đảm bảo hàng của mình đối với người mua. Ở đây cần có sự bảo đảm mang tính chất loại trừ: Người góp vốn không được ngăn cản công ty hưởng dụng tài sản đã đóng góp và phải đảm bảo về những khuyết tật ở hiện vật mình đóng góp; nghĩa là người góp vốn phải chịu trách nhiệm về những khuyết tật trong hiện vật mình đóng góp vào công ty đã làm cho hiện vật không sử dụng được đúng với tác dụng của nó. Thứ hai, góp vốn bằng quyền hưởng dụng. Nếu như người góp vốn bằng quyền sở hữu có vai trò giống như người bán, thì người góp vốn bằng quyền hưởng dụng có vai trò tương tự người cho thuê tài sản. Đây là hướng quy định khá phổ biến trong pháp luật của các quốc gia trên thế giới. Ví dụ: Bộ luật Dân sự của Pháp quy định rằng việc người góp vốn bằng quyền hưởng dụng phải đảm bảo trước công ty về tài sản góp vốn như người cho thuê tài sản. Như vậy, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, người góp vốn bằng quyền hưởng dụng phải bảo dưỡng tài sản đóng góp luôn ở tình trạng có thể sử dụng được đúng mục đích như khi mới đóng góp và có nghĩa vụ tạo điều kiện thuận lợi cho công ty hưởng dụng tài sản này. Là chủ sở hữu của tài sản đóng góp, người góp vốn bằng quyền hưởng dụng một tòa nhà hay một con tàu phải chịu trách nhiệm về những bất trắc có thể xảy ra đối với tài sản đó, chẳng hạn nếu tài sản đó bị thất thoát thì việc góp vốn sẽ bị coi là vô hiệu và người góp vốn sẽ bị khai trừ nếu không có vốn đóng góp khác. Tuy nhiên, cũng cần phải nói một cách chính xác là, khi vật đóng góp là vật có thể tiêu phí được - những tài sản thuộc loại không thể tư nhân hóa được - văn tự góp vốn chuyển giao cho 14 công ty sở hữu những tài sản đã đóng góp vào công ty, công ty có trách nhiệm và nghĩa vụ trả lại tài sản đó với số lượng, chất lượng và giá trị tương đương. Như vậy, việc góp vốn bằng quyền hưởng dụng phần nào giống với góp vốn bằng quyền sở hữu, chừng nào mà công ty còn sử dụng tài sản đó. Vậy là trong khi người góp vốn bằng quyền sở hữu, cho dù có gắn bó bao nhiêu với tài sản mình đem góp vốn vào công ty, cũng không bao giờ được đảm bảo là sẽ được đụng chạm đến tài sản trước đây của mình, ngay cả ngày hoàn trả vốn đóng góp ban đầu thì người góp vốn bằng quyền hưởng dụng hẳn sẽ có ngày lại được hưởng dụng tài sản mà mình đã góp quyền hưởng dụng cho công ty nhưng vẫn luôn là chủ sở hữu. Mặc dù có lợi như vậy nhưng trên thực tiễn việc góp vốn bằng quyền hưởng dụng cũng ít được thực hiện, tương tự việc góp vốn bằng quyền hưởng hoa lợi. Thứ ba, góp vốn bằng quyền hưởng hoa lợi. Việc góp vốn bằng quyền hưởng hoa lợi vừa có tính chất của hình thức góp vốn bằng quyền sở hữu, vừa có tính chất của hình thức góp vốn bằng quyền hưởng dụng. Cũng như đối với việc góp vốn bằng quyền sở hữu, ở đây là một quyền thực sự được chuyển nhượng, nhưng chỉ là quyền hưởng dụng những tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác, giống như chính bản thân người chủ sở hữu, nhưng phải chịu trách nhiệm bảo quản tài sản đó. Công ty nhận được một quyền thật sự và đến lượt mình, công ty lại trở thành người được hưởng quyền hoa lợi và công ty có thể sử dụng quyền đó tùy theo sở thích: nhượng lại, góp vốn, tạo một quyền hưởng hoa lợi trên số hoa lợi này... Việc này hoàn toàn khác với góp vốn bằng quyền hưởng dụng vì nó không cho phép công ty có thể thực hiện những hành vi tương tự; nó xa lạ với hình thức góp vốn bằng quyền hưởng dụng bao nhiêu thì cũng xa lạ với hình thức góp vốn bằng khả năng bấy nhiêu. 15 1.1.2.3.Hình thức góp vốn bằng khả năng. Góp vốn bằng khả năng là việc người góp vốn đóng góp vào công ty một hoạt động, một tài năng, một kinh nghiệm hay tín nhiệm nào đó. Ví dụ như người nữ chiêu đãi viên cung cấp những hiểu biết của mình, vận động viên điền kinh nhà nghề cho mượn danh nghĩa của mình… Tất cả những người này, bằng cách riêng của mỗi người đã thực hiện một hành vi góp vốn bằng khả năng. Hợp đồng lao động cũng có những điểm tương đồng với hình thức góp vốn này và trên thực tế, đôi khi người ta lưỡng lự, không biết nên gọi người góp vốn bằng khả năng là người làm công ăn lương hay thành viên của công ty. Tuy nhiên, nhờ vào việc khám phá ra những đặc tính khác nữa của hợp đồng công ty, như sự tham gia vào kết quả cuối cùng và nguyện vọng vào công ty nên sự do dự trên cũng không còn nữa. Đó không phải là khó khăn duy nhất nảy sinh từ sự góp vốn kiểu này mà còn nhiều khó khăn khác, đặc biệt là những vấn đề về tính chất hợp pháp của hình thức góp vốn và vấn đề vai trò người góp vốn trong công ty. Khi góp vốn bằng khả năng, người góp vốn có các quyền lợi và nghĩa vụ nhất định. Các quyền lợi là chung cho tất cả những đóng góp, đó là được hưởng các quyền lợi của công ty, tuy vậy cũng có phần đóng góp và được hưởng phần chia lợi tức và tài sản; và có nghĩa vụ đóng góp khi thua lỗ. Số phận dành cho mỗi hội viên được quy định tùy theo giá trị vốn đóng góp, giá trị này được xác định theo điều lệ, nếu không sẽ được coi là tương đương với giá trị phần vốn đóng góp nhỏ nhất. Đó là tính chất đặc biệt của hình thức góp vốn này, vậy là việc góp vốn bằng khả năng cũng được nhận phần dành cho hội viên; trường hợp người góp vốn qua đời, hoặc tài năng đã cạn, không còn đóng góp được nữa, thì số tiền bất định nào đó dành cho những người thừa kế là một ân huệ. 16 Còn về nghĩa vụ, người góp vốn bằng khả năng phải nộp cho công ty những khoản tiền thu được bằng hoạt động mà anh ta đã góp vào công ty. Tất nhiên, không phải đòi hỏi độc quyền, nhưng cũng không được sử dụng khả năng đã đóng góp. Phục vụ cho nhiều công ty cùng một lúc. Nguyên tắc này chỉ liên quan đến khả năng đã đóng góp như Pothier đã viết: Nếu hai người thợ đóng giầy của mình trong một thời gian nào đó, thì mỗi hội viên này đều phải tính toán với công ty toàn bộ những thu nhập đã kiếm được từ công nghệ đóng giầy. Nhưng nếu một trong hai người này có tài dạy chim hót, ông ta sẽ không phải tính toán với công ty những thu nhập bằng việc dạy chim hót trong khi làm việc đóng giầy. 1.2. KHÁI NIỆM, BẢN CHẤT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Khái niệm, bản chất của quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Theo điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Thông thường quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản [34, Điều 164]. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu là chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. 17 Xuất phát từ vị trí, vai trò rất quan trọng của đất đai trong đời sống chính trị - kinh tế - xã hội nên đất đai được xác lập một cơ chế quản lý đặc biệt. Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất thực hiện quản lý đất đai trên phạm vi cả nước. Các tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác không có quyền sở hữu về đất đai nhưng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất và thực hiện một số quyền năng nhất định đối với đất được quyền sử dụng. Tức là đối với đất đai, tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng và hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất thông qua việc thực hiện một số quyền năng. Xét về hình thức, việc thực hiện các quyền năng thuộc nội dung của quyền sử dụng, đôi khi khiến người ta lầm tưởng là thực hiện quyền của chủ sở hữu. Ví dụ: các quyền chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất không phải là thực hiện chuyển quyền sử hữu đất mà chỉ là chuyển quyền sử dụng và đất đó vẫn thuộc về nhân dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Theo luật dân sự thì quyền sử dụng là khả năng pháp lý được thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng. Đây là quyền năng quan trọng của quyền sở hữu, việc khai thác lợi ích vật chất của đối tượng sử dụng chính là mục đích của chủ sở hữu. Vì đất là khách thể đặc biệt nên quyền sử dụng đất cũng có những điểm khác biệt so với các loại tài sản thông thường. Nhà nước có thể sử dụng đất đai ở bất cứ đâu trên lãnh thổ quốc gia. Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng mà giao cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng. Mặc dù đây là một thành phần của quyền sở hữu, nhưng nó là một quyền năng độc lập, nó chỉ có thể thu hồi theo một trình tự pháp luật. Nhà nước thực hiện việc sử dụng đất thông qua các tổ 18 chức, cá nhân này, họ hoạt động đương nhiên như một chủ thể kinh tế độc lập, Nhà nước cho phép họ kinh doanh trong một chừng mực nhất định, vì vậy, về mặt pháp lý, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ thể sử dụng đất. Sẽ rất sai lầm nếu quan niệm rằng: Nhà nước giao đất cho cho người sử dụng để khai thác là Nhà nước đã mất quyền sử dụng. Quyền sử dụng của người sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước. Nhà nước có thể tước quyền sử dụng đất của người này để chuyển cho người khác theo trình tự luật định. Nếu nhìn nhận cả nội dung kinh tế và pháp lý, chúng ta sẽ thấy quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân rất khác nhau. Nói đến quyền sử dụng đất với tư cách là một quyền năng của quyền sở hữu, là nói đến đất đai trên phạm vi lãnh thổ Nhà nước, ,với tư cách đại diện chủ sở hữu quy định về mặt chủ trương, chính sách, định hướng để làm cho hàng triệu người sử dụng đúng theo yêu cầu Nhà nước. Còn quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ phát sinh trên những mảnh đất riêng biệt mà thôi. Vấn đề này, trong quan niệm mới về quan hệ sở hữu đất đai về mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với người chủ sử dụng cụ thể là tổ chức, cá nhân và hộ gia đình cần được phân tích một cách đầy đủ. Trên cơ sở đó sẽ xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ ruộng đất. Từ khi Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai đầu tiên (năm 1986) cho đến nay đã có các Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành, quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng hơn. Cho đến nay, theo Luật Đất đai năm 2003 (điề u 106 ), ngườ i sử d ụng đất có các q uyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho 19 thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo nguyên tắc luật dân sự, các quyền đó thuộc chủ sở hữu. Vì vậy sẽ có quan điểm cho rằng, phải chăng quyền sở hữu và quyền sử dụng đã đồng nhất với nhau, liệu có còn sự khác nhau giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai nữa không? Sự thực không phải như vậy, nếu chỉ coi việc người sử dụng hưởng trọn vẹn mười quyền nói trên trong khuôn khổ của pháp luật mà đồng nhất giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai thì còn nhiều vấn đề phải bàn thêm. Thứ nhất, chủ thể của các quyền này hoàn toàn khác nhau. Chủ thể của quyền sở hữu là nhân dân do Nhà nước làm đại diện. Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, không trực tiếp sử dụng đất đai, còn tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ sử dụng cụ thể đối với đất đai nhưng họ không phải là chủ sở hữu. Thứ hai, quyền sở hữu là một quyền nguyên thủy, nó luôn là chứng cứ ban đầu và là một quyền năng độc lập. Trong khi đó, quyền sử dụng đất phát sinh từ quyền sở hữu, là một bộ phận của quyền sở hữu và chỉ là quyền năng độc lập tương đối, có nội dung hạn chế hơn nhiều sơ với quyền sở hữu. Đối với người sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ của họ phát sinh sau khi Nhà nước giao đất cho họ sử dụng. Người sử dụng không thể là một bên thỏa thuận với Nhà nước về các quyền và nghĩa vụ của mình, mà phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Các quyền mà Nhà nước quy định cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện luôn nằm trong một giới hạn nhất định. Ví dụ: được 20 chuyển nhượng trong trường hợp nào, được góp vốn trong trường hợp nào, phải sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn sử dụng đất. Cho nên quyền sở hữu và quyền sử dụng khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, khác nhau về chủ thể thực hiện các quyền năng. Dù quyền sử dụng có được mở rộng đến đâu thì cũng không bao giờ có sự đồng nhất giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng. Quyền sở hữu vẫn là quyền quyết định, mọi chính sách về đất đai phải xuất phát từ sự phán quyết của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự hiện hành không định nghĩa quyền sử dụng đất nhưng đã quy định về quyền của người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật và các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sử dụng bất động sản liền kề và các quyền khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản nên chủ sử dụng đất là chủ tài sản (tất nhiên là phải hiểu theo khía cạnh tài sản là quyền sử dụng đất chứ không phải là mảnh đất), có các quyền đối với tài sản của mình. Theo Luật Đất đai, người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qua sự phân tích như trên, chúng ta có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là quyền của tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác theo quy định của pháp luật được sử dụng, khai thác và hưởng lợi 21 ích từ việc khai thác đối với những diện tích đất nhất định theo quy định của pháp luật. 1.2.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau đây. Thứ nhất, chủ thể của quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền đai diện chủ sở hữu và quyền quản lý thông qua việc quy định cho các chủ thể nêu trên được quyền sử dụng đối với các diện tích đất, thửa đất nhất định. Do đó, thông thường Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà quy định cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được khai thác, hưởng hoa lợi từ việc sử dụng đất. Theo điều 9 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất bao gồm các đối tượng cụ thể như sau: * Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; * Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; 22 *Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; *Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất; * Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; * Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; * Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Thứ hai, khách thể của quyền sử dụng đất là quyền sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đối với các thửa đất cụ thể. Thứ ba, chủ thể sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung và các quyền và nghĩa vụ riêng tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là tổ 23 chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau: Về quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; được quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật 24 về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, tùy thuộc vào từng loại đất, từng loại chủ thể sử dụng đất mà người sở dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cụ thể theo quy định của pháp luật. Ví dụ như trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong nước quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất nhưng nếu là người nước ngoài thì không được thực hiện quyền này,.. 1.3. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3.1. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Qua các tài liệu nghiên cứu và các quy phạm pháp luật hiện hành, cho thấy cho đến nay chưa có một định nghĩa chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qua phân tích khái niệm, bản chất và đặc điểm của góp vốn nói chung cũng như khái niệm, bản chất và đặc điểm của quyền sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng tài sản là quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác theo quy định của pháp luật. 1.3.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Với cách hiểu (khái niệm) nêu trên, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khác về bản chất với góp vốn bằng tài sản khác. Điều đó xuất phát từ quan điểm coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, gắn liền với 25 đất đai. Trong khi đó, đất đai được xác định là bất động sản, là loại tài sản có giá trị lớn, cố định về vị trí, không thể di dời được và có tính bền vững. Vì vậy quyền sử dụng đất nói chung, trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng cũng có những nét đặc thù nhất định. Thứ nhất, đối tượng của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất mà không phải là đất đai. Quyền sử dụng đất mới là tài sản của chủ sử dụng đất. Sau khi chủ thể có quyền sử dụng đất đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp thì quyền sử dụng đất đã trở thành tài sản của doanh nghiệp nên doanh nghiệp có quyền sử dụng đối với diện tích đất mà người góp vốn có quyền sử dụng trong thời hạn góp vốn. So sánh với góp vốn bằng tài sản thông thường, ở đây có sự khác biệt đáng kể. Nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đối tượng là quyền sử dụng đất, thì góp vốn bằng tài sản thông thường khác lại có đối tượng góp vốn là các tài sản cụ thể như một tòa nhà hay một con tàu, một cửa hiệu. Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi hình thức sở hữu đối với diện tích đất được cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đã đem góp vốn vào doanh nghiệp. Điều này bắt nguồn từ quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, các cá nhân, tổ chức được giao đất, cho thuê, cộng nhận quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với diện tích đất đó. Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa góp vốn bằng quyền sử dụng đất so với góp vốn bằng các tài sản khác vì thông thường, tài sản được góp vốn để tiến hành sản xuất, kinh doanh là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức góp vốn. Người có tài sản góp vốn có đầy đủ ba quyền sử hữu, quyền sử dung và quyền định đoạt tài sản (tất nhiên là trước khi góp vốn). 26 Thứ ba, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu hết thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Công ty đang sử dụng diện tích đất mà trước đó cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phải trả lại đất cho Nhà nước hoặc tiến hành thủ tục để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu hết thời hạn góp vốn mà thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất chưa hết thì cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất có quyền lấy lại diện tích đất mà trước đó đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty. Với đặc điểm này cũng cho phép chúng ta phân biệt được với các hình thức góp vốn khác. Ví như góp vốn bằng tiền thì đương nhiên kể từ thời điểm góp vốn, tiền đó thuộc về bên nhận góp vốn để sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh và không thể trả lại cho người đã góp khi doanh nghiệp ngừng hoạt động hoặc sau một thời hạn nhất định. Thứ tư, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện do pháp luật quy định, như: điều kiện về định giá, sử dụng đất đúng mục đích; điều kiện về thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất… trong đó, có một điều kiện quan trọng là việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất góp vốn, công ty có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các quy định về sử dụng đất đai. Như vậy, chúng ta có thể thấy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng có những điểm chung giống góp vốn bằng tài sản thông thường vì xét về bản chất và theo quy định của Luât dân sự, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Tuy vậy, do quyền sử dụng đất có những đặc trưng 27 nhất định nên góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm riêng khác với góp vốn bằng các tài sản thông thường khác. 28 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1. SƠ LƢỢC PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỜI KỲ TRƢỚC NĂM 2004 2.1.1. Giai đoạn trƣớc năm 1945 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hành vi kinh doanh thuộc thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ra đời và phát triển cùng với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Giai đoạn trước năm 1945, thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, ở nước ta chưa hình thành. Quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai không bình đẳng diễn ra giữa một bên áp bức, bóc lột và một bên bị áp bức, bị bóc lột. Do đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận về mặt chính sách, pháp luật và cũng chưa được thực hiện trên thực tế. 2.1.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979 Trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979, thị trường bất động sản bắt đầu hình thành được đánh dấu bởi bản Hiến pháp năm 1946 (Điều 12) và Hiến pháp năm 1959 (Điều 11), ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản (trong đó có cả đất đai). Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chiến tranh (1946 - 1954) và quy định về hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể đối với đất đai (1960 - 1980) nên thị trường bất động sản đã không có cơ hội phát triển. Mặc dù vậy, vấn đề góp vốn bằng quyền sử 29 dụng đất đã được ghi nhận lần đầu tiên tại “Điều lệ đầu tư nước ngoài ở nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam“ ban hành kèm theo Nghị định số 115/CP ngày 18/4/1977 của Chính phủ. Điều lệ không có điều khoản riêng quy định việc góp vốn của bên Việt Nam cho các hình thức đầu tư nói chung, mà chỉ có quy định việc góp vốn của Bên Việt nam cho hình thức xí nghiệp hoặc công ty hỗn hợp, cụ thể như sau: “ Vốn do bên Việt Nam góp chủ yếu gồm đất đai, công trình xây dựng, máy móc, dụng cụ, vật liệu xây dựng và các chi phí bằng tiền Việt Nam.” (Điều 7 Khoản 3 đoạn 2), còn phần góp vốn của hình thức hợp tác sản xuất chia sản phẩm thì chưa quy định. 2.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 Trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992, pháp luật về thị trường bất động sản nói chung, về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng đã bước đầu được hình thành. Trong những năm đầu của năm 1980, sản xuất nông nghiệp thiếu sức sống, đất nước ta thiếu lương thực, nhiều gia đình ở khu vực nông thôn rơi vào tình trạng "đứt bữa". Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước ta đã quyết định thực hiện chương trình đổi mới vào năm 1986. Điểm đột phá được Đảng ta lựa chọn là điều chỉnh lại mô hình sản xuất tập thể trên cơ sở hợp tác xã nông nghiệp bậc cao sang mô hình sản xuất hộ gia đình trên cơ sở giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài. Quyết định chiến lực này đã làm cho chúng ta tự đảm bảo an ninh lương thực quốc gia sau hai năm đổi mới. Tiếp đó, nước ta đã trở thành nước xuất khẩu gạo đứng thứ ba trên thế giới sau bốn năm đổi mới. Năm 1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta với mục tiêu thể chế hóa việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và xác lập hệ thống quản lý 30 đất đai nước ta. Luật Đất đai năm 1987 chưa thể hiện yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất vì khi xây dựng Luật này cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta chưa được xác định. Đến Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, quy định bên Việt Nam được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, một quy định rất mới, cụ thể chỉ có Việt Nam mới có hình thức góp vốn như vậy. Đây là một sáng tạo rất phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh đất nước ta. Luật Đất đai năm 1987 được thông qua cùng ngày với Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 (ngày 29 tháng 12 năm 1986) có hiệu lực kể từ ngày 08 tháng 01 năm 1988 không quy định người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng cũng không quy định cấm không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định: "Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai" [27] Nhưng không thấy quy định cấm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trước thời điểm sửa luật năm 1992 cho phép bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất (Điều 7 khoản 2 mục 4). Quy định như vậy dễ dấn tới tràn lan, phá vỡ quy hoạch và ưu tiên không đúng đối tượng. Nhằm tránh những sự lỏng lẻo trong việc sử dụng đất, quản lý chặt chẽ và đảm bảo sử dụng hiệu quả của việc dùng quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh. Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung mục 4 khoản 2 Điều 7 cho phép bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định khung giá 31 đồng thời quy định trường hợp bên Việt Nam dùng tiền thuê đất của Nhà nước để góp vốn thì cần làm thủ tục nhận nợ và hoàn trả vốn ngân sách Nhà nước. 2.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 Trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khóa VII, cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được xác lập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật, như: Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 đã tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp dựa với hai nội dung quan trọng: Một là, Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở năm quyền năng (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp); Hai là, việc xác định giá đất theo khung giá do Nhà nước quy định. Luật Đất đai năm 1993, đã quy định người sử dụng đất "có quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất". Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15-10-1993, nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành nên năm quyền năng của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể được hiện thực hóa trong đời sống xã hội. Thị trường quyền sử dụng đất đố i với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa được tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, ngày 14-10-1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban 32 hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các quy định trong những văn bản này, có thể thấy thị trường quyền sử dụng đất mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn với thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước. Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là: Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [14]. Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 (điều 4) quy định, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, 33 cá nhân trong nước, với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, trong thời hạn thuê đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ. Luật Doanh nghiệp năm 1995 chưa quy định về vấn đề liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (ngày 27-8-1996) quy định tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất gồm: Tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán cho công dân Việt Nam hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó thì được góp vốn bằng quyền giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước. Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với 34 tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của pháp luật. Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng năm có quyền góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của 35 pháp luật. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm. Để triển khai thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23-3-1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau: Một là, về điều kiện thực hiện việc góp vốn: Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình phải có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành; người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định sau đây thì làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định này: quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh 36 chấp; giấy tờ về thừa kế nhà đất; tặng, cho nhà đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp; bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật; giấy tờ giao nhà tình nghĩa; giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thực hiện các quyền được quy định tại Nghị định này, không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nước; cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đối với đất tại nông thôn là 15 ngày, đối với đất đô thị là 30 ngày. Hai là, về mục đích và thời hạn sử dụng đất khi thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Sau khi thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được giao hoặc thuê. Ba là, điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: * Đối với hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước khi có một trong các điều kiện sau đây: đất được Nhà nước giao; đất do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho 37 cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Hồ sơ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất gồm: tờ khai góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo Mẫu số 5a ban hành kèm theo Nghị định này; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); chứng từ nộp tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó). Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: các bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nộp hồ sơ góp vốn tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho trường hợp được góp vốn vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Tờ khai góp vốn; nếu không được góp vốn thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do; sau khi có xác nhận được góp vốn của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn các bên góp vốn hoàn thiện các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp có phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì pháp nhân mới đó phải đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.; trường hợp không làm phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bên góp vốn. Bên góp vốn phải đăng ký việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. * Đối với tổ chức: Điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi có một trong các điều kiện sau đây: Đất được Nhà nước giao 38 không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm; đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm; nếu góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép. Hồ sơ góp vốn: Hồ sơ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất gồm có: Tờ khai góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo Mẫu số 5a ban hành kèm theo Nghị định này; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục bản đồ thửa đất; chứng từ nộp tiền thuê đất. Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân trong nước: Bên góp vốn nộp hồ sơ góp vốn cho Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất nơi có đất đó; trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất thẩm tra hồ sơ và xác nhận cho trường hợp được góp vốn vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Tờ khai góp vốn; nếu không được góp vốn thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do; sau khi có xác nhận được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, các bên góp vốn hoàn thiện các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp có phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì pháp nhân mới đó phải đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp không làm phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bên góp vốn. Bên góp vốn phải đăng ký việc góp vốn bằng giá 39 trị quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Bên góp vốn nộp hồ sơ tại Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất nơi có đất đó; Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất thẩm tra hồ sơ và xác nhận cho trường hợp được góp vốn vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Tờ khai góp vốn; đối với trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để trình Thủ tướng Chính phủ; sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xác nhận được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, các bên tham gia hợp đồng liên doanh làm các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật; khi được cấp giấy phép đầu tư, doanh nghiệp liên doanh phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bốn là, chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chấm dứt trong những trường hợp sau: Hết thời hạn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; do đề nghị của một bên hoặc các bên; trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận; theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai; do bị tuyên bố phá sản; do giải thể; cá nhân giao kết hợp đồng góp vốn chết, pháp nhân hoặc các chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể đó thực hiện. 40 Năm là, xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng: Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau đây: Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 39 của Nghị định này thì bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất còn lại; trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; nếu người sử dụng đất còn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì được Nhà nước xem xét cho sử dụng theo quy định của pháp luật; đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 39 của Nghị định này thì Nhà nước thu hồi đất đó; trong trường hợp doanh nghiệp liên doanh bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã đem góp vốn được xử lý theo Quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiệp của Toà án nhân dân; người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân trong nước thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, thuê đất còn lại; người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật; trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi; trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để lại thừa kế theo quy định của pháp luật; trong trường hợp giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên. Nhìn chung, đến thời gian này (thời điểm ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP), thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn theo hai hướng: Một là, hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn; hai là, cho các tổ chức kinh tế trong nước được tham gia thị trường quyền sử dụng đất, măc dù vẫn trong một phạm vi khá hạn chế. 41 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình thức giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự, thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Với những nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật về đất đai; xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung ứng đất đai ra thị trường, thông qua việc giao đất, cho thuê đất; chống lại hành vi đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX đã đưa ra chủ trương về thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu là: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư" [15]. Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất mới được thừa nhận chính thức như một thành phần của thị trường bất động sản, hướng tới mở rộng đầu tư cho nước ngoài tham gia. 42 Bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong 10 năm qua và đã quyết định triển khai đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai đề đưa ra những quyết sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12-3-2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết đã đưa ra chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai với các quan điểm chủ yếu là: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất. Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó, kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất [16]. Với chủ trương tiếp tục đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã coi đất đai là nguồn lực, nguồn vốn; tức đã thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai; đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; đã coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản. Các thành phần kinh tế 43 đều được tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo chủ trương của Nghị quyết 26-NQ/TW. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa X đã đề ra nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản: Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất); bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản [18]. Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hóa. Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được hơn 20 năm, lấy điểm đột phá là vào năm 1986 là đối mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của hơn 20 năm qua đã phản ánh một quá trình nhận thức về vai trò của đất 44 đai trong phát triển chính trị - kinh tế - xã hội của đất nước. Đến nay, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong đổi mới chính sách đất đai nhưng thực tế đời sống kinh tế của xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập. Quá trình tiếp tục đổi mới còn nhiều việc phải làm ở phía trước. Như vậy, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều lệ đầu tư nước ngoài tại nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành kèm theo Nghị định số 115-CP ngày 18 tháng 4 năm 1977 của Hội đồng Chính phủ quy định: "Vốn do bên Việt Nam góp chủ yếu gồm đất đai, công trình xây dựng, máy móc, dụng cụ, vật liệu xây dựng và các chi phí bằng tiền Việt Nam". Tuy nhiên, Điều lệ sử dụng cụm từ "đất đai" mà không phải là quyền sử dụng đất. 2.2. NỘI DUNG CỦA CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Bằng việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ 01-7-2004), Bộ luật Dân sự và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác, Nhà nước ta đã từng bước hoàn thiện các quy định về thị trường bất động sản nói chung, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Có thể nói, cho đến nay, vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được quy định khá đầy đủ và cụ thể, pháp luật về những vấn đề này đã quy định hầu như về mọi vấn đề có liên quan. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chịu sự điều tiết của pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật về kinh doanh. Đây cũng là một đặc điểm đặc trưng cho thấy sự phức tạp của lĩnh vực quan hệ đất đai nói chung, quan hệ góp vốn nói riêng. 2.2.1. Chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất 45 2.2.1.1. Tổ chức kinh tế trong nước Đối với tổ chức kinh tế, pháp luật có một số quy định riêng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Pháp luật quy định về đối tượng được phép thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và những tài sản thuộc quyền sở hữu của tổ chức kinh tế đó như sau: - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình [31, Điều 110]. - Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01-7-2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. Nếu tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất (được trừ đi số tiền thuê đất đã trả). Khi đó, tổ chức kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất như đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất [31, Điều 111]. - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất [31, Điều 112]. 46 2.2.1.2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước Pháp luật quy định về việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, Điều 113]. (Như vậy, hộ gia đình, cá nhân không được hợp tác với tổ chức, cá nhân nước ngoài để sản xuất, kinh doanh). Những hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm này bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân được được công nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngà y 01-07-2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền đất cho nhiều năm và thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, thì được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất thu tiền sử dụng đất, thì phải nộp tiền sử dụng đất và được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, khoản 2 Điều 114]. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01-07-2004 và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp thì chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, khoản 1, 3 Điều 114]. Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử 47 dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, trong trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, khoản 2 Điều 115] . 2.2.1.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất được giao và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật [31, khoản 1 Điều 119]. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất [31 khoản 3 Điều 119]. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật [31, khoản 1 Điều 120] Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu cộng nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở 48 nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại [31, khoản 2 Điều 120]. Riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất [31, khoản 1 Điều 119]. 2.2.2. Chủ thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên nhận góp vốn có thể là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Có hai trường hợp xảy ra khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Một là, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới. Trong trường hợp này, các bên chỉ hợp tác sản xuất, kinh doanh với nhau trên cơ sở hợp đồng hợp tác sản xuất, kinh doanh; hoặc trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp đang hoạt động. Hai là, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân mới. Hình thành pháp nhân mới ở đây được hiểu là hình thành một pháp nhân nhận góp vốn là chủ sử dụng mới trên mảnh đất đó. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005 và những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan thì các tổ chức kinh tế được tổ chức theo các loại hình: Doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty 49 cổ phần, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài. Chỉ riêng đối với doanh nghiệp tư nhân, thì vấn đề nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không được đặt ra vì loại hình doanh nghiệp này không có tư cách pháp nhân, có một chủ sở hữu duy nhất, không có thành viên góp vốn. Tuy nhiên, doanh nghiệp tư nhân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức góp vốn vào thành lập doanh nghiệp mới với các nhà đầu tư khác hoặc góp vốn với tổ chức, cá nhân khác theo dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh. 2.2.3. Điều kiện đất đƣợc góp vốn Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: - Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất [31, Điều 106]. Tuy nhiên, do điều kiện thực tế phần lớn các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, cũng như tạo điều kiện thông thoáng trong phát triển sản xuất kinh doanh, để thi hành Luật Đất đai, Chính phủ đã quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện quyền 50 các quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Cụ thể như sau: * Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993; - Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. * Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nói trên, mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 15-10-1993 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển 51 nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. * Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Ngày 29-10-2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. Theo Điều 184 của Nghị định, thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01-01-2007. 2.2.4. Các thủ tục liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.2.4.1. Định giá đất: T heo quy định của pháp luật, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá [33]. Vì vậy, vốn góp bằng quyền sử dụng đất phải được tiến hành định giá. Quyền sử dụng đất được sử dụng để góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí; nếu quyền sử dụng đất được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị được định và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá. 52 Quyền sử dụng đất được sử dụng để góp vốn trong quá trình hoạt động do bên góp vốn và bên nhận góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận; nếu quyền sử dụng đất góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn hoặc tổ chức định giá và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản của công ty bằng số chênh lệch giữ giá trị được định và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá [33, Điều 30]. Hiện nay, điều chỉnh lĩnh vực giá đất, có Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND tỉnh ban hành hằng năm chỉ sử dụng làm căn cứ để: * Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; * Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; * Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; * Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; 53 * Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; * Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; * Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Nghị định này. Nghị định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.2.4.2. Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định cụ thể như sau. Người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ đăng ký góp vốn tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển tới Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký góp vốn gồm hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại 54 giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có đất. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ. Đối với những trường hợp đủ điều kiện góp vốn, thì Văn phòng thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới, thì Văn phòng phải gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới đó [10, Điều 155], [31, khoản 1, Điều 131]. 2.2.4.3. Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng được pháp luật quy định cụ thể. Theo đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau: Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003; bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác liên doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết, bị tuyên bố mất tích, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân thực hiện; pháp 55 nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện [31, khoản 2 Điều 131]. Muốn xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn nộp hồ sơ tại nơi đã đăng ký góp vốn. Hồ sơ gồm có hợp đồng chấm dứt góp vốn và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới hoặc có sự thay đổi thửa đất), thì thủ tục xóa đăng ký góp vốn như sau: - Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất phải làm trích sao hồ sơ gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường phải thực hiện việc chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất). Nếu bên góp vốn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài, mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc, thì sau khi chấm dứt góp vốn, Sở Tài nguyên và Môi trường phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc. Nếu bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân trong nước 56 mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. - Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn. - Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên đã góp vốn. Trong trường hợp, thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với việc chấm dứt góp vốn, nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì làm thủ tục xin gia hạn sử dụng đất; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất [10], [31]. 2.2.4.4. Thủ tục xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất Do đất đai là loại tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên để tránh việc sử dụng không đúng hoặc lãng phí nguồn tài nguyên quan trọng này, pháp luật đã có những quy định cụ thể về việc xử lý quyền sử dụng đất khi các bên góp vốn chấm dứt việc góp vốn. Trong những trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do các bên thỏa thuận chấm dứt việc góp vốn, mà vẫn chưa hết thời hạn sử dụng của bên góp vốn, thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử 57 dụng đất đó trong thời gian còn lại. Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bên góp vốn không có nhu cầu tiếp tục sử dụng, thì Nhà nước giao cho doanh nghiệp đã nhận góp vốn thuê đất; nếu doanh nghiệp này chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó. Trong trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do có sự vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai, thì Nhà nước thu hồi đất đó. Nếu doanh nghiệp nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản, thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định của Tòa án nhân dân về việc tuyên bố phá sản. Khi đó, người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân sẽ được sử dụng đất đúng với mục đích đã được xác định, trong thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước thu hồi đất và các tài sản trên đất. Khi cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất chết, bị tuyên bố mất tích, mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể, thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. 2.2.4.5. Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn 58 Theo quy định của pháp luật, sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, người cam kết góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải chuyển quyền sử dụng tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất cho công ty [33, Điều 29]. Việc chuyển quyền sử dụng đất góp vốn cho công ty phải làm thủ tục chuyển quyền tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không phải chịu lệ phí trước bạ. Việc góp bằng quyền sử dụng đất chỉ được coi là hoàn thành khi quyền sử dụng đất đã chuyển sang công ty. Trong trường hợp chủ doanh nghiệp tư nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng thửa đất góp vốn đó vì bản chất của doanh nghiệp tư nhân là chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ của doanh nghiệp bằng toàn bộ tài sản của cá nhân đó. 2.2.5. Việc hạch toán quyền sử dụng đất góp vốn trong quá trình hoạt động của tổ chức kinh tế Theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính quy định về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định quy định thì nguyên giá của tài sản cố định là quyền sử dụng đất trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải hạch toán giá trị vốn góp bằng quyền sử dụng đất do bên góp vốn vào tài sản cố định và trích khấu hao vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp kể từ khi góp vốn. 2.2.6. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì hợp đồng góp vốn là một trong những yếu tố đầu tiên và quan trong tạo nên mối quan 59 hệ này. Mặc dù góp vốn bằng quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhưng vấn đề xây dựng và ký kết hợp đồng góp vốn giữ một vai trò quan trong trong mối quan hệ này. Thực tế cho thấy các tranh chấp liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chủ yếu liên quan đến hợp đồng góp vốn, do hợp đồng thiếu rõ ràng, chưa đầy đủ và đúng quy định của pháp luật. Chính vì vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Nội dung của hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: + Tên, địa chỉ của các bên + Quyền, nghĩa vụ của các bên + Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất + Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn + Thời hạn góp vốn + Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn + Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn 60 + Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất: + Giao đất đứng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng. + Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Quyền của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: + Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất + Được chuyển nhượng, để thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác + Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. + Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ. Nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: + Thanh toán lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng + Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn + Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: 61 + Yêu cầu bên góp vốn bằng gái trị quyền sử dụng đất giao đất đầy đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng + Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đây là những nội dung cơ bản và bắt buộc phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Vì vậy khi các bên thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm chỉnh các quy định này để hạn chế việc phát sinh các tranh chấp. 2.3. ĐÁNH GIÁ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.3.1. Những ƣu điểm Có thể khẳng định pháp luật nước ta về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được hình thành và luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của đời sống xã hội trong từng thời kỳ cách mạng. Trước hết, sự hoàn thiện đó thể hiện trong việc sử dụng thuật ngữ pháp lý để phản ánh nội dung góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Điều lệ đầu tư nước ngoài (năm 1977) với thuật ngữ góp vốn bằng "đất đai". Cũng trong thời gian này, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam quy định bên Việt Nam có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 lại quy định người sử dụng đất có quyền "góp đất". Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, 62 cho thuê đất (năm 1994) quy định người sử dụng đất được quyền "góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất". Luật Đất đai năm 2003 quy định việc "góp vốn bằng quyền sử dụng đất". Đây là sự sửa đổi hợp lý vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, họ không thể góp vốn bằng "đất", tài sản không thuộc quyền sở hữu của họ. Mặt khác, nếu xem xét thuật ngữ "góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất" thì cũng chưa hoàn toàn chuẩn xác, vì dễ dẫn đến hiểu lầm là chỉ góp "giá trị đất", trong khi "giá trị đất" được tính ra bằng tiền để sản xuất, kinh doanh, do đó nếu sử dụng thuật ngữ này sẽ dễ nhầm lẫn với việc thế chấp đất tại ngân hàng để vay vốn. Vì vậy, việc sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng quyền sử dụng đất" trong Luật Đất đai năm 2003 là hoàn toàn hợp lý. Đồng thời, sự hoàn thiện đó thể hiện trong việc xác định những nội dung cụ thể có liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Có những nội dung điển hình sau đây. Cho đến nay, pháp luật đã quy định khá đầy đủ về tất cả các vấn đề có liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tạo khung pháp lý cần thiết cho hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể có những nội dung điển hình sau đây: Một là, trước đây pháp luật chỉ cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông – lâm – ngư nghiệp, thì nay cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh ở tất cả các lĩnh vực. Hai là, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã cụ thể và thuận tiện hơn. Thủ tục đó đã được quy định chung cho các chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế mà không có sự phân biệt như trước đây (cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có 63 đất; tổ chức kinh tế thì nộp hồ sơ tại Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính Nhà đất [8]). Đồng thời, thủ tục cũng được giản tiện hơn bằng cách quy định trong hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ cần có một số loại giấy tờ cần thiết (không cần có sơ đồ thửa đất và chứng từ nộp tiền thuê đất; thay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng một số loại giấy tờ khác). Sự đổi mới đó đã giúp cho việc đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện thống nhất, thuận tiện cho cả cơ quan quản lý và tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên, nhằm đẩy nhanh tiến độ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật quy định: Kể từ ngày 01-07-2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng [10, Điều 184]. Quy định này đã phát huy tác dụng thúc đẩy việc nhanh chóng đưa Luật Đất đai năm 2003 vào quản lý nhà nước. Ba là, thủ tục xin xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể, tạo điều kiện thuận lợi để các bên trong quan hệ góp vốn xác định được thời điểm bắt đầu thủ tục xin xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tạo ra cơ sở pháp lý cần thiết để cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có hướng giải quyết phù hợp với từng trường hợp xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhờ đó vừa bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn, vừa nâng cao hiệu lực của quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Bốn là, việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn đã được bổ sung thêm trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Đồng thời, pháp luật cũng quy định cụ thể, chi tiết hơn 64 về quyền của bên nhận quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phá sản. Đặc biệt, quy định về trường hợp thời hạn sử dụng đã hết hoặc bên góp vốn không có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất, là quy định mới có vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho nhà đầu tư được sản xuất, kinh doanh ổn định ngay cả khi hết thời hạn sử dụng đất được góp vốn. 2.3.2. Một số nhƣợc điểm và nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhƣợc điểm trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.3.2.1. Một số nhược điểm Thứ nhất, là sự không thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về việc sử dụng thuật ngữ liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cùng quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật Doanh nghiệp năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2005 sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất"; Luật Đất đai năm 2003 sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng quyền sử dụng đất". Thứ hai, là sự chưa bình đẳng về quyền giữa các tổ chức, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, trong khi đó, tổ chức, cá nhân trong nước không được sử dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần. Do hình thức sử dụng đất sẽ quyết định các quyền mà người sử dụng đất đó được hưởng trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nên các tổ chức, cá nhân trong nước sẽ 65 bị thiệt thòi hơn so với Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Những phân biệt đối xử, dù nhỏ giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau về các quyền và nghĩa vụ trong lĩnh vực này cũng có thể tạo ra những bất bình đẳng khó chấp nhận giữa các doanh nghiệp. Chính vì vậy, những quy định có tính phân biệt đối xử tồn tại khá nhiều trong Luật Đất đai (1993), đã được sửa đổi bổ sung các năm 1998 và 2001 đã tạo ra những phản ứng gay gắt từ phía cộng đồng doanh nghiệp và một trong những bất cập lớn của môi trường kinh doanh ở nước ta [2, tr. 138]. Thứ ba, quy định về việc được chuyển nhượng, để thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất và nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn là chưa thật sự chặt chẽ, đặc biệt là trong những trường hợp sau đây: - Khi người góp vốn bằng quyền sử dụng đất là thành viên hợp danh của công ty hợp danh thì ngoài phần vốn góp ra, thành viên hợp danh còn cần có uy tín cá nhân. Nếu người đó chết, thì người nhận thừa kế tài sản là phần vốn góp bằng quyền sử dụng đất, có trở thành thành viên (hợp danh hoặc góp vốn) của công ty hay không. - Trong trường hợp góp vốn thành lập doanh nghiệp, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất là thành viên sáng lập của công ty vì khi hết hạn góp vốn nhưng tình hình công ty đang làm ăn thua lỗ, tổng tài sản có (không tính giá trị quyền sử dụng đất) không đảm bảo thanh toán các khoản nợ; hoặc trong trường hợp hết thời hạn góp vốn nhưng doanh nghiệp vẫn đang hoạt động nếu rút phần vốn góp là quyền sử dụng đất ra 66 khỏi công ty lúc này sẽ gây thiệt hại cho các chủ nợ, làm cho công ty lâm vào khả năng mất thanh toán nợ, hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nợ. Thứ tư, tại điều 38 của Luật Đất đai quy định Nhà nước sẽ thu hồi đất trong một số trường hợp và không có đền bù là chưa thật sự phù hợp vì cũng có thể sẽ gây ra tình trạng mất khả năng thanh toán nợ của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nợ trong khi lỗi thuộc về doanh nghiệp. Thứ năm, pháp luật quy định quyền sử dụng đất đem góp vốn vào doanh nghiệp phải được định giá. Tuy nhiên, lại quy định việc định giá khi thành lập doanh nghiệp do các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí; góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức chuyên nghiệp định giá; trường hợp do tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá đó phải được bên góp vốn và bên nhân góp vốn chấp thuận. Quy định như vậy mặc dù phù hợp với nguyên tắc của luật Dân sự nhưng dễ gây ra tình trạng các bên định giá quá cao hoặc quá thấp so với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Thứ sáu, các quy định về vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn tản mát ở nhiểu văn bản pháp luật của các ngành luật khác nhau như Luật Dân sự, Luật Hành chính, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh,..gây khó khăn nhất định cho việc tiếp cận và thực hiện các quy định pháp luật của người sử dụng đất, chủ doanh nghiệp và đôi khi còn cho chính những người làm công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhất là trong trong điều kiện mặt bằng chung trình độ và ý thức pháp luật của nhân dân còn thấp. 67 Thứ bảy, mặc dù đã ghi nhận hộ gia đình có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng chưa có quy định hướng dẫn cụ thể để các hộ dân thực hiện quyền này. Mặt khác, trong quy định còn chưa thống nhất. Trong khi quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thấy ghi được góp vốn với hộ gia đình nhưng trong quy định quyền góp vốn của hộ gia đình thấy co ghi hộ gia đình đươc góp vốn hơp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thứ tám, cho đến nay các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động của hệ thống các cơ quan định giá đất chuyên nghiệp chưa đầy đủ. 2.3.2.2. Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam Những nhược điểm đã phân tích ở trên được tạo ra bởi một số nguyên nhân nhất định mà điển hình là các nguyên nhân sau đây. Thứ nhất, sự biến động khá sâu sắc và mạnh mẽ của các quan hệ xã hội trong nền kinh tế thị trường phát triển với tốc độ cao ở nước ta, đã làm cho nhiều quy định trong pháp luật rơi vào trạng thái không phù hợp, không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn đời sống xã hội. Thứ hai, nhận thức chưa đúng đắn, chưa đầy đủ của các công chức nhà nước và của nhân dân về thị trường bất động sản nói chung, về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Đến nay, trong đội ngũ công chức và trong nhân dân, kể cả những cán bộ trong ngành địa chính, cán bộ hoạch định chính sách, người tham gia thị trường, vẫn còn có quan điểm coi thị trường bất động sản ở nước ta đang diễn ra dưới dạng "thị trường ngầm", mà chưa được pháp luật chính thức thừa nhận. Thậm chí 68 nhiều người còn rằng Luật Đất đai không cho phép góp vốn. Bên cạnh đó, trong xã hội vẫn phổ biến tư tưởng cho rằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng tương tự việc mua bán các hàng hóa khác, không cần làm thủ tục đăng ký góp vốn, xóa đăng ký góp vốn mà chỉ cần thỏa thuận giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn. Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa Chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì có khoảng 30% số các giao dịch về bất động sản được đăng ký, còn lại 70% các giao dịch mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện trao tay và có nhiều trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp xác nhận. Các giao dịch chính thức chủ yếu do các tổ chức thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất... Hiện nay, thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh, nổi lên là một thách thức với xã hội và công tác quản lý nhà nước. Đây có thể coi là một tồn tại trong việc hoạch định cơ chế, chính sách cho thị trướng bất động sản và công tác quản lý thị trường này. Thứ ba, tổ chức bộ máy các cơ quan có thẩm quyền xây dựng pháp luật chưa đủ mạnh để thực hiện nhiệm vụ được giao. Do hoạt động xây dựng pháp luật cần được tiến hành đồng bộ ở tất cả các khâu khác nhau, như: khảo sát thực tiễn, nghiên cứu lý luận, soạn thảo, thẩm định văn bản, đánh giá tác động của văn bản đến các quan hệ xã hội... nên cần có một đội ngũ đông đảo và chuyên nghiệp để đảm nhận công tác này. Trong khi đó, đội ngũ những người làm công tác xây dựng văn bản quy phạm pháp luật nói chung, xây dựng pháp luật về 69 góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng là rất mỏng, được biên chế dàn trải ở nhiều cơ quan khác nhau và thiếu sự phối hợp chặt chẽ. Vì vậy, nhìn chung về tổ chức thì có thể xác định là chưa đủ mạnh để có thể kịp thời phát hiện và xử lý những điểm bất hợp lý trong pháp luật hiện hành. Thứ tư, chi phí cho hoạt động của các cơ quan nhà nước chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn hoạt động của các cơ quan nhà nước. Với nguồn kinh phí được cấp là khá hạn chế nên không đủ để tiến hành những hoạt động cần thiết trong quy trình xây dựng pháp luật; không thể mua sắm những trang thiết bị cần thiết để phục vụ cho việc nghiên cứu, khảo sát, phối hợp hoạt động của các cơ quan có liên quan. Điều đó đã ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc đến chất lượng của các văn bản quy phạm pháp luật quy định về thị trường bất động sản nói chung, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. 70 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 3.1. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM Để nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam, chúng ta cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp khác nhau, mà điển hình là những giải pháp sau đây. 3.1.1. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 3.1.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, gồm có bên góp vốn, bên nhận góp vốn và Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và là người quản lý nhà nước về đất đai. Để mối quan hệ đó được diễn ra bình thường và đạt được hiệu quả, một trong yêu cầu quan trọng là phải quy định phù hợp, đầy đủ và cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn và bên nhận góp vốn bằng quyền sử dung đất. Các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cần tiếp tục rà soát các văn bản quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kịp thời ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định về vấn đề chủ thể góp vốn, đối tượng góp vốn, điều kiện góp vốn và quyền và nghĩa vụ bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 71 3.1.1.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc đinh giá đất để xác định giá trị của quyền sử dụng đất góp vốn do bên góp vốn và bên nhận góp vốn thỏa thuận hoặc do một tổ chức đinh giá đất chuyên nghiệp định giá và được các bên góp vốn và nhận góp vốn chấp thuận. Quy định như vậy đã đã tạo ra sự tự do rất lớn của các bên tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phù hợp với nguyên tắc luật Dân sự và xu hướng chung của các nước trên thế giới; tạo một không gian pháp lý thông thoáng cần thiết cho các bên thỏa thuận về giá đất khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc các cá nhân, tổ chức góp vốn vào sản xuất, kinh doanh lại không phải nộp thuế nên trên thực tế, để hướng tới việc khuếch trương thanh thế của công ty, các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường nâng cao giá trị quyền sử dụng đất lên gấp nhiều lần so với giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Việc đó có tác hại rất lớn, dễ tạo ra sự lầm tưởng cho các đối tác về thực lực của công ty có vốn góp bằng quyền sử dụng đất và trên thực tế đã có nhiều trường hợp do có "uy tín ảo" nên công ty không thực hiện được những hợp đồng đã giao kết, gây thiệt hại cho những cá nhân, tổ chức khác. Nhận xét sau đây đã phần nào phản ánh được thực trạng đó. Đầu tháng tám vừa qua một cơ quan thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính đã đóng dấu lên bản chứng thư thẩm định chính thức định giá mặt tiền đường Lê Lợi ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh với giá 180 triệu đồng/m2. Ít ngày sau, một cơ quan thẩm định giá thông báo cho Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí 72 Minh kết quả định giá mặt tiền một số tuyến đường ở khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh với giá kỷ lục 212 triệu đồng/m2 [3]. Quy định định giá như vậy cũng dễ xảy ra việc định giá thấp hơn giá trị thực tế của thửa đất, gây thiệt hại cho người sử dụng đất. Do đó, cần tạo ra cơ chế phù hợp để hạn chế việc các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất nâng quá cao hoặc định giá quá thấp quyền sử dụng đất được góp vốn. Nhà nước nên có quy định thu thuế hoặc một khoản phí đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quy định việc định giá do các bên thỏa thuận hoặc do tổ chức chuyên nghiệp định giá phải không được thấp hơn khung giá đất do UBND tỉnh nơi có đất ban hành hàng năm, tránh xảy ra trường hợp tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất khi định giá góp vốn và giá đất khi định giá đền bù giải phóng mặt bằng tại cùng một thửa đất. 3.1.1.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất Thứ nhất, nên quy định việc người góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận lại quyền sử dụng đất khi hết thời hạn góp vốn với điều kiện việc rút quyền sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và quyền lợi của các chủ nợ; đồng thời cũng phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp (thành viên góp vốn không được rút vốn khỏi công ty và không được giảm vốn điều lệ). Thứ hai, có cơ chế thích hợp đảm bảo quyền lợi của chủ nợ đươc đảm bảo trong trường hợp thu hồi đất vì doanh nghiệp vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất. Thứ ba, nên quy định cụ thể trường hợp người sử dụng đất để thừa kế, nhượng lại, tặng cho khi quyền sử dụng đất đươc góp vốn trong 73 từng loại hình công ty cụ thể, đặc biệt là công ty hơp danh hoặc người góp vốn bằng quyền sử dụng đất là thành viên sáng lập của công ty. Thứ tư, để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, trong đó có người sử dụng đất khai thác được tối đa lợi ích từ quyền sử dụng đất, pháp luật cần quy định về điều kiện, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hướng bảo đảm sự phù hợp và thông thoáng hơn nữa của các quy định này. Khi người sử dụng đất có quyền góp vốn không có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ lúc nào mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Hiện nay, một trong những điều kiện đó là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta chưa được tốt nên có rất nhiều trường hợp có quyền góp vốn mà không thể thực hiện được. Mặc dù tại điều khoản thi hành của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì cũng được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như do trên thực tế nhiều thửa đất hiện không còn lưu giữ được các loại giấy tờ theo quy định, nên đã làm hạn chế khả năng thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất. Quốc hội đã xác định là đến năm 2010, Nhà nước phải cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được triển khai thực hiện liên tục từ năm 1988 đến nay theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003. Tính đến ngày 31/12/2007, trong cả nước dã cấp được khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó, đất nông nghiệp đạt 82,7%. đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở đô thị đạt 65,2%, đất nông nghiệp đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%. So với yêu cầu đặt ra thì 74 tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá chậm nhất là đất đô thị,đất chuyên dùng và đất lâm nghiệp. Bên cạnh đó, ở một số tỉnh thành phố còn tồn đọng nhiều giấy chứng nhận do người sử dụng đất chưa đến nhận, ước tính khoảng trên 100.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhu cầu góp vốn bằng quyền sử dụng đất là rất lớn và mang tính tất yếu. Khi pháp luật không phù hợp với tính tất yếu khách quan thì tự nó sẽ vạch đường đi cho mình dưới dạng các kênh ngầm. Vì vậy, pháp luật cần quy định việc cơ quan nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức sau khi kiểm tra, xác minh về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất mà cá nhân, tổ chức có đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Hiện nay, chúng ta đang triển khai mạnh mẽ chương trình tổng thể cải cách hành chính, trong đó có nội dung cải cách thủ tục hành chính theo mô hình một cửa, giảm các khâu, giảm các giấy tờ và thời gian giải quyết thủ tục hành chính, nhất là trong lĩnh vực đầu tư, phát triển kinh tế. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng là một thủ tục hành chính do đó đòi hỏi tất yếu cần cải cách thủ tục hành chính trong lĩn h vực này theo hướng nhanh, gọn thuận tiện cho các nhà đầu tư. 3.1.1.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thị trường bất động sản, vì đất đai không đơn thuần là tư liệu sản xuất mà quyền sử dụng đất còn là hàng hóa lưu thông trên thị trường; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động diễn ra phổ biến trên thị trường quyền sử 75 dụng đất. Do đó, để việc góp vốn đạt được hiệu quả trong quản lý và đầu từ, đòi hỏi phải hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh nó. Một trong những yêu cầu đặt ra là để thị trường quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng phát triển lành mạnh, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, của Nhà nước và lợi ích chung toàn xã hội, tất yếu cần phải được đặt dưới sự quản lý của Nhà nước. Tất nhiên, đây không phải là việc can thiệp trái pháp luật hay can thiệp sâu vào mối quan hệ này mà nó chỉ dừng lại ở việc điều tiết thị trường, xác định và đảm bảo thực hiện các điều kiện, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua thị trường. Đó vừa là hoạt động để nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước nói chung, vừa là để thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai trên cơ sở quyền lực nhà nước và quyền sở hữu. Vấn đề bức thiết trong lĩnh vực quản lý đất đai hiện nay là phải kiên quyết ngăn chặn có hiệu quả tình trạng đầu cơ đất đai, tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật, trong đó có việc góp vốn trái pháp luật. Những quy định của Luật Đất đai để nhằm ngăn chặn tình trạng này là tương đối đầy đủ nhưng đáng tiếc, lại không được thực hiện nghiêm túc trên thực tế. Các luật được ban hành trong thời gian qua, như: Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006… có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho việc đầu tư cũng như cho phép các cá nhân, tổ chức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hoạt đông sản xuất, kinh doanh. Nguồn cung cấp quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tức là đưa quyền sử dụng đất vào thị trường thứ cấp là do Nhà nước đã coi quyền sử dụng đất như một thứ tài sản đặc biệt mà chủ sử dụng có quyền đem góp vốn sản xuất, kinh doanh như những loại 76 vốn góp khác; do chính sách phát triển nhà ở thương mại, cho phép các cá nhân, tổ chức đầu tư thực hiện các dự án xây nhà để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, để nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở nước ta, cần thực hiện đồng bộ những giải pháp sau đây, trong đó đăc biệt coi trọng vai trò của Nhà nước trong việc giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất nói chung, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp nói riêng của những tổ chức, cá nhân được giao đất. 3.1.2. Một số giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 3.1.2.1. Nâng cao năng lực quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan nhà nước Thứ nhất, cần xác định rõ ràng và hợp lý về thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc quản lý đất đai. Để có thể nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước, trước hết cần phân cấp quản lý một cách hợp lý, khắc phục tình trạng phân cấp thực hiện chức năng chưa hợp lý, chồng chéo về thẩm quyền giữa các ngành các cấp. Trong hoạt động chuyên môn, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần có sự phối kết hợp nhịp nhàng, đồng bộ giữa các cơ quan có liên quan. Thứ hai, cần nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ quản lý, tiếp tục đẩy mạnh công cuộc cải cách thủ tục hành chính. Về đội ngũ công chức, cần tăng cường về số lượng và chất lượng vì hiện nay, đội ngũ những người làm công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung, quản lý đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng còn quá mỏng, tổ chức bộ máy thường xuyên bị thay đổi, trình độ 77 chuyên môn nghiệp vụ còn hạn chế. Trong khi đó, nhiều quy định trong Luật Đất đai lại có sự thay đổi thường xuyên cả về nội dung và thủ tục thực hiện, nên việc đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao kiến thức, trình độ quản lý cho các cán bộ công chức ngành địa chính là vô cùng quan trọng. Luật Đất đai năm 2003 quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất trong cả nước về quản lý đất đai. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay các cơ quan tài nguyên và môi trường ở cấp huyện và cấp xã chưa được kiện toàn về bộ máy và có năng lực hoạt động không cao. Vì vậy, tổ chức và hoạt động của ngành tài nguyên và môi trường chưa được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương. Để khắc phục tình trạng này, trong thời gian tới cần kịp thời tăng cường về nhân lực cho cơ quan tài nguyên và môi trường ở các cấp huyện và xã. Hiện nay, trong tiến trình cải cách thủ tục hành chính, việc thực hiện cơ chế "một cửa" trong lĩnh vực đất đai thông qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đang được áp dụng đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, thủ tục hành chính nói chung, thủ tục quản lý đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng vẫn chưa thực sự nhanh chóng, thuận tiện cho các cá nhân, tổ chức. trên thực tế cơ chế hoạt động và thủ tục giải quyết các công việc hành chính còn nhiều phiền hà phức tạp gây khó khăn cho nhân dân khi thực hiện quyền năng của mình. Thứ ba, cần triệt để và nghiên cứu để cải tiến cơ chế "một cửa" khi giải quyết những vấn đề có liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 78 Cần tiếp tục nghiên cứu để không chỉ thực hiện cơ chế "một cửa", mà còn hướng tới việc cải tiến thủ tục "một cửa, một dấu" (tức là giảm bớt đầu mối thông qua việc mở rộng thẩm quyền của các cơ quan nhà nước), bảo đảm sự thuận tiện cho doanh nghiệp và người góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp. Chính vì vậy cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo những tiêu chí: Cơ chế gọn nhẹ, thủ tục, hồ sơ đơn giản, trong thời gian ngắn nhất và phải bảo đảm tính công khai của thủ tục hành chính. 3.1.2.2. Tăng cường việc đào tạo, bồi dưỡng, giáo dục, tuyên truyền phổ biến pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất Một mặt, cần đặc biệt quan tâm đến việc đào tạo, bồi dưỡng về pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng đối với đội ngũ công chức làm công tác quản lý đất đai. Có như vậy, mới tạo ra được nhận thức đúng đắn và năng lực chuyên môn cần thiết của đội ngũ công chức nhà nước về việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ trong quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Nhờ đó, vừa tạo những điều kiện cần thiết để cá nhân, tổ chức thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào sản xuất. kinh doanh; vừa có thể trực tiếp đánh giá tác động của pháp luật lên các quan hệ xã hội, kịp thời phát hiện và đề xuất với Nhà nước sửa đổi, bổ sung những quy định không hiệu quả hoặc thiếu tính khả thi.. Mặt khác, cũng cần đẩy mạnh việc phổ biến tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng cho các tầng lớp nhân dân, cán bộ công chức và các nhà đầu tư để họ quán triệt và vận dụng đúng các quy định của pháp luật vào việc thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cần phải 79 đa dạng hóa việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật, bằng cách phối hợp nhiều hình thức khác nhau, như: Qua các phương tiện thông tin đại chúng (đài phát thanh thôn, xóm, xã, báo chí, truyền hình…), qua các buổi gặp mặt cán bộ địa chính đối với người dân để tránh sự nhàm chán, đơn điệu. Có như vậy, mới thu hút được dự chú ý, tham gia của nhân dân về các nội dung được truyền tải. Cũng cần tổ chức có hiệu quả công tác tiếp dân, qua đó có thể hướng dẫn tận tình đối với người sử dụng đất khi họ gặp khó khăn trong việc thực hiện các quyền năng của mình; đồng thời, có thể tiếp nhận và phải giải quyết một cách đúng đắn, công khai những yêu cầu đó. Như vậy, vừa góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức, vừa tạo ra sự yên tâm về tư tưởng cho nhân dân nói chung, những người có quyền sử dụng đất nói riêng về chính sách đất đai của Nhà nước. 3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Thông qua nghiên cứu những vấn đề có liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tôi xin đề xuất một số kiến nghị sau đây. Thứ nhất, nên nghiên cứu để thành lập một đơn vị có nhiệm vụ rà soát tất cả các quy định có liên quan đến việc quản lý nhà nước về đất đai nói chung, đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng, để kiến nghị Quốc hội sửa đổi, bổ sung một cách đồng bộ. Do vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất, có nhiều quy định liên quan đến các vấn đề đất đai, quy hoạch, tài chính, được đặt ra trong nhiều văn bản khác nhau và để việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện và phát huy hiệu quả trên thực tế, đòi hỏi phải có sự đồng bộ trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, như: Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư nước 80 ngoài tại Việt Nam, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Vì vậy, nếu vẫn giao cho các Bộ có liên quan đến mỗi lĩnh vực nói trên tiến hành việc rà soát, nghiên cứu độc lập như hiện nay thì rất khó có thể bảo đảm tính đồng bộ của pháp luật về đất đai. Ngược lại, nếu việc đó được tiến hành bởi một đơn vị độc lập (chẳng hạn, Ban rà soát các quy định về đất đai, trực thuộc Chính phủ, do Thủ tướng làm Trưởng Ban), thì sẽ có điều kiện thuận lợi hơn cho việc tập trung nghiên cứu, đối chiếu để phát hiện và đề xuất hướng khắc phục những điểm bất hợp lý, thiếu đồng bộ, nhất quán trong pháp luật về đất đai. Thứ hai, nên có một nghị định riêng quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định cụ thể về bên góp vốn, bên nhận góp vốn, loại đất được góp vốn, trình tự, thủ tục góp vốn và những nội dung khác có liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc này là vô cùng cần thiết vì trên thực tiễn, nhu cầu góp vốn bằng quyền sử dụng đất là rất lớn; mặt khác, nếu xét về bản chất thì góp vồn bằng quyền sử dụng đất có sự khác biệt căn bản so với các hình thức chuyển quyền khác đối với quyền sử dụng đất, như chuyển đổi, chuyển nhượng... quyền sử dụng đất. Sự khác biệt thể hiện ở chỗ, hết thời gian góp vốn, nếu thời gian sử dụng đất vẫn còn thì bên góp vốn được nhận lại quyền sử dụng đất mà trước đó đã góp vốn vào công ty. Thứ ba, nên đa dạng hóa các loại hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho các cá nhân, đặc biệt là người nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ví dụ, người nông dân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp vào doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp. Lúc đó, họ vừa trở 81 thành người chủ doanh nghiệp vừa là người lao động chính trong doanh nghiệp. Thứ tư, tiếp tục đổi mới tư duy đất đai (quyền sử dụng đất) là hàng hóa, phương tiện sản xuất đăc biêt để phù hợp với tư duy phổ biến hiện nay ở nước ta và trên thế giới. Nên coi quan hệ đất đai nói chung và quan hệ góp vốn nói riêng là quan hệ kinh tế - dân sự, không nên coi chỉ đơn thuần là quan hệ hành chính vì góp vốn chủ yếu xảy ra ở mối quan hệ giữa các chủ sử dụng đất với nhau để lựa chọn và xây dựng pháp luật phù hợp. Tránh hành chính hóa quan hệ này, đồng thời cũng không để các quan hệ đó hoàn toàn tự do mà không có sự điều chỉnh của Nhà nước, vì như vậy sẽ không đạt được mục đích của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh. Quan hệ góp vốn mang bản chất là quan hệ đa chiều, có sự đa chiều, có sự tham gia của ba bên: Nhà nước - nhà đầu tư - người góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đó, cần có cơ chế điều chỉnh thích hợp thì mới giải quyết hợp lý và thỏa đáng các mối quan hệ đan xen phức tạp này, tạo ra sự điều chỉnh thống nhất và có hiệu quả của pháp luật. Nếu nhìn nhận lại chính sách đất đai ở nước ta, có thể nhận thấy rõ việc chúng ta áp dụng cơ chế hoàn toàn bao cấp về đất đai (từ năm 1954 ở miền Bắc và từ năm 1975 ở miền Nam cho đến năm 1993). Từ năm 1993 đến năm 2003, mặc dù không còn bao cấp về đất đai nhưng chúng ta lại đưa ra cơ chế "bao cấp một nửa" thông qua hệ thống hai giá đất. Cơ chế "nửa nọ, nửa kia" theo kiểu "hồn Trương Ba, da hàng thịt", được áp dụng trong một thời gian quá dài, đã tạo ra một môi trường thuận lợi cho cả tham nhũng và lãng phí trong lĩnh vực đất đai phát triển, 82 hoành hành. Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu để phát hiện nhằm sửa đổi, bổ sung những quy định mang "dấu ấn" bao cấp về đất đai, như: Không thu thuế đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất... là rất quan trọng và cần thiết. Thứ năm, cần nghiên cứu để quy định về thu thuế đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh. Việc không thu thuế đối với hoạt động này đã tạo cơ chế để một số cá nhân, tổ chức trốn thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng cách bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cùng đứng ra thành lập một công ty, trong đó bên chuyển nhượng là người góp vốn bằng quyền sử dụng đất, sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, bên chuyển nhượng sẽ làm thủ tục chuyển nhượng phần vốn góp đó cho bên nhận chuyển nhượng với tư cách thành viên công ty và sau đó là chấm dứt hoạt động của công ty. Do đó, nếu thu thuế (với mức thuế áp dụng đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì vừa tránh được việc trốn thuế của một số cá nhân, tổ chức; vừa tạo ra được một nguồn thu không nhỏ vào ngân sách nhà nước. Thứ bảy, có chính sách xây dưng và hoàn thiện hệ thống cơ quan định giá đất chuyên nghiệp hoạt động có hiệu quả với cơ cấu tổ chức hợp lý và đội ngũ chuyên viên có trình độ và năng lực chuyên môn. Thứ tám, sớm ban hành Bộ luật đất đai với các chế đinh, quy định đầy đủ, phù hợp với tính chất các mối quan hê thuộc lĩnh vực đất đai hạn chế tối đa việc phải quy định tản mát tại nhiều các văn bản thuộc nhiều ngành luật khác nhau. 83 KẾT LUẬN Trong công cuộc đổi mới toàn diện ở nước ta, nhiều quy định pháp luật đã được hình thành mới hoặc được sửa đổi, bổ sung để giải quyết những vấn đề phát sinh trên thực tiễn. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh là một trong những nội dung đó. Đây là vấn đề không hoàn toàn mới lạ trong pháp luật nước ta, nhưng không phải mọi nội dung đều đã được hiểu và giải quyết một cách thống nhất và có hiệu quả. Ngược lại, hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm trái ngược nhau về một số nội dung có liên quan đến vấn đề này. Luận văn đã nghiên cứu để làm làm sáng tỏ về lý luận và thực tiễn về các khái niệm về góp vốn, quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh. Từ những khái niệm cơ bản đó, luận văn đã tiếp cận thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đặc biệt là những quy định của pháp luật hiện hành về đối tượng góp vốn, đối tượng nhận góp vốn; điều kiện góp vốn; thủ tục góp vốn và những nội dung khác về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Các nội dung cơ bản về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được phân tích, so sánh với quy định của các giai đoạn trước để rút ra kết luận về những ưu điểm, nhược điểm của các quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Luận văn cũng phân tích để xác định những nguyên nhân của những nhược điểm của các quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, như: Nhiều quy định của pháp luật chưa khoa học, trình độ chuyên môn của đội ngũ công chức nhà nước có chức năng quản lý đất 84 đai chưa ngang tầm nhiệm vụ được giao; ý thức pháp luật của nhân dân còn thấp… Những nguyên nhân đó đã trở thành cơ sở khoa học cần thiết cho việc hình thành những giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm những giải pháp về hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện về tổ chức bộ máy các cơ quan có chức năng quản lý trong lĩnh vực đất đai. Đồng thời, cũng trên cơ sở đó, tác giả luận văn đã đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc các cá nhân, tổ chức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đỗ Bá (1993), "Vấn đề sở hữu ruộng đất ở nước ta hiện nay", Trong sách: Một số vấn đề về đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, Nxb Thông tin lý luận, Hà Nội. 2. Ban Nghiên cứu của Thủ tướng Chính phủ (2005), Báo cáo nghiên cứu rà soát các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp với tư tưởng chỉ đạo xây dựng Luật Doanh nghiệp thống nhất và Luật Đầu tư chung, Hà Nội. 3. Trần Thanh Bình (2007), "Những thay đổi lớn về giá đền bù giải tỏa", Báo Thanh niên, ngày 19/8. 4. Các văn bản pháp quy về quản lý đất đai (1997), Nxb Bản đồ, Hà Nội. 5. Các văn bản pháp luật về quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam từ năm 1998 đến tháng 6/2001 (2001), Nxb Bản đồ, Hà Nội. 6. "Cảnh báo đỏ từ nhà đầu tư" (2007), Báo Đầu tư, ngày 28/3. 7. Lê Thành Châu, Nguyễn Thu Thảo (2002), Hỏi đáp về đất đai, nhà ở, các loại thuế trong quá trình sử dụng đất, Nxb Thống kê, Hà Nội. 8. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, Hà Nội. 9. Chính phủ (2001), Tờ trình Quốc hội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội. 10. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 về thi hành Luật Đất đai, Hà Nội. 11. Chính phủ (2004), Các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội. 86 12. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, Hà Nội. 13. Đặng Đức Đạm (2002), Một số ý kiến về chính sách quản lý đất đai, Tham luận tại Hội thảo khoa học do Ban Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức ngày 14 và 15/5, Kỷ yếu Hội thảo, Hà Nội 14. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 16. Đảng Cộng sản Việt Nam (2004) Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 17. Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Nghị quyết Hội nghị lần thứ 9 Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 18. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. Trần Lê (2007), "Phải tôn trọng luật pháp về đất đai", Thời báo Kinh tế, ngày 1/3. 20. Nguyễn Thị Mai (1996), Hỏi đáp về Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh. 21. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội. 22. Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam", Kỷ yếu Hội thảo: Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. 23. Phạm Duy Nghĩa (2002), "Quyền tài sản trong cải cách kinh tế: quan niệm, một vài bài học nước ngoài và kiến nghị", Nghiên cứu lập pháp, (11). 87 24. Phạm Duy Nghĩa (2004), "Bình luận về Luật đất đai năm 2003 dưới khía cạnh chính sách pháp luật", Luật học, số đặc san về Luật đất đai. 25. Quốc hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội. 26. Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội. 27. Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội. 28. Quốc hội (1992) Hiến pháp, Hà Nội. 29. Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 30. Quốc hội (2001), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội. 31. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. 32. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội. 33. Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội. 34. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. 35. Quốc hội (2006) Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. 36. Lý Hoàng Tân (2003), "Những bất cập về cơ chế tài chính khi giao đất, cho thuê đất", Tài chính, (10). 37. Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 38. Nguyễn Văn Thung (2006), Hỏi đáp về Luật Nhà ở 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 39. Trần Quốc Toản (chủ biên) (1993), Một số vấn đề về đổi mới quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam, Nxb Thông tin lý luận, Hà Nội. 40. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 41. Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội. 88 42. Ủy ban Thường vụ Quốc hội (1994), Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất, Hà Nội. 43. Ủy ban pháp luật của Quốc hội (1998), Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, Hà Nội. 44. Viện Đại học Mở Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp Hà Nội. 45. Hoàng Việt (1999) (chủ biên), Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 89  ... niệm góp vốn quyền sử dụng đất 21 1.3.2 Đặc điểm góp vốn quyền sử dụng đất 21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG 25 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1 Sơ lược pháp luật Việt Nam góp vốn. .. việc góp vốn quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất mà đất đai Quyền sử dụng đất tài sản chủ sử dụng đất Sau chủ thể có quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp quyền sử dụng đất. .. chung góp vốn quyền sử dụng đất Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu việc góp vốn quyền sử dụng đất Việt