Bài viết Ứng dụng QGIS và LANDVALUE định giá đất cụ thể phục vụ công tác quản lý giá đất tại xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội với mục tiêu xây dựng được công cụ hỗ trợ định giá đất trên nền tảng công nghệ GIS, nhóm tác giả đã tiến hành xây dựng công cụ định giá đất LANDVALUE và ứng dụng thử nghiệm trên địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
ỨNG DỤNG QGIS VÀ LANDVALUE ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI XÃ TÂN LẬP, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Bùi Thị Cẩm Ngọc Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Tóm tắt Với mục tiêu xây dựng công cụ hỗ trợ định giá đất tảng cơng nghệ GIS, nhóm tác giả tiến hành xây dựng công cụ định giá đất LANDVALUE ứng dụng thử nghiệm địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội Trên tảng phần mềm QGIS, nhóm tác giả tiến hành xây dựng công cụ định giá đất theo 05 phương pháp: phương pháp so sánh; phương pháp chiết trừ; phương pháp hệ số điều chỉnh phương pháp tham số chuẩn Các phương pháp phương pháp thường xuyên sử dụng công tác định giá đất nay, đặc biệt, phương pháp tham số chuẩn phương pháp định giá đất hàng loạt, dựa theo phương pháp định giá đất Nhật Bản, có áp dụng điều kiện phù hợp với Việt Nam Từ đó, công cụ LANDVALUE đời, công cụ giúp cho nhà quản lý người sử dụng thực phương pháp cách dễ dàng, nhanh chóng xác Qua kết thử nghiệm cho thấy, kết đề tài hoàn toàn phù hợp với giá đất thị trường hỗ trợ cho công tác xây dựng sở liệu giá đất địa phương Từ khoá: Định giá đất; Giá đất; GIS; Cơ sở liệu giá đất Abstract QGIS and LANDVALUE applications land valuation for land price management in Tan Lap commune, Dan Phuong district, Hanoi city LANDVALUE is a land valuation tool built on the basis of GIS technology and has been tested in Tan Lap commune, Dan Phuong district, Hanoi city On the basis of QGIS software, LANDVALUE is built according to 05 methods: Comparative method; Subtraction method; Adjustment coefficient method and standard plot parameter method These methods are frequently used in land valuation, especially the standard plot parameter method is a batch land valuation method, based on the Japanese land valuation method and applied with suitable conditions for Vietnam That’s how to build LANDVALUE, which helps managers and users to implement the above methods more easily, quickly and accurately According to the experimental results, LANDVALUE is completely consistent with the market land price and support the construction of a local land price database Keywords: Land valuation; Land price; GIS; Land price database Đặt vấn đề Giá đất công cụ quan trọng quản lý Nhà nước đất đai, mang tính tổng hợp, liên quan đến nhiều lĩnh vực hoạt động Quản lý giá đất thực tốt động lực thúc đẩy hệ thống quản lý đất đai không thực tốt làm phá vỡ mối cân người sử dụng đất, đất hoạt động kinh tế - xã hội Hiện nay, nhu cầu định giá đất đến đất vấn đề cấp thiết Việc ứng dụng phương pháp truyền thống vào định giá đất tiến hành cách thủ công Đây ngun nhân gây nhiều khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai quyền cấp Cùng với phát triển mạnh mẽ cơng nghệ thơng tin xâm nhập hỗ trợ gần tất lĩnh vực kinh tế - xã hội đời sống người, công nghệ thông tin quản lý Nhà nước đất đai Trong đó, cơng nghệ GIS với khả liên 358 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững kết hệ thống thông tin liên quan, dễ dàng kết hợp đồ vùng giá trị công tác định giá đất Công cụ định giá đất LandValue xây dựng dựa tảng phần mềm QGIS góp phần việc giúp công tác định giá đất tiết kiệm mặt thời gian kinh phí việc đưa giá đất phù hợp Xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội địa bàn có thị trường giao dịch bất động sản sôi động năm gần Nhu cầu định giá đất địa bàn tăng cao phục vụ không công tác quản lý Nhà nước đất đai mà đáp ứng yêu cầu công tác phát triển thị trường bất động sản Nhu cầu cần phải xây dựng hệ thống sở liệu giá đất công cụ hỗ trợ công tác định giá đất địa bàn cần thiết, nhằm giúp nhà quản lý người dân tra cứu, thực định giá đất nhanh chóng, xác đồng thời hồn thiện hệ thống thơng tin giá đất địa phương Phương pháp nghiên cứu 2.1 Phương pháp thu thập số liệu tài liệu sơ cấp Những tài liệu, số liệu thu thập bao gồm: - Tài liệu quy định mơ hình sở liệu, xây dựng sở liệu giá đất, - Các thông tin giá đất giao dịch thị trường số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Các thông tin thu thập thông qua mẫu phiếu điều tra với câu hỏi liên quan đến đặc điểm đất, nhà cơng trình gắn liền với đất; thông tin chủ sử dụng; 2.2 Phương pháp thu thập thông tin giá đất thị trường * Mục đích điều tra Thu thập thơng tin giá đất giao dịch thị trường, giá đấu giá, giá đất cụ thể xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội * Nguyên tắc thu thập thông tin giá đất - Xác định cỡ mẫu điều tra: Trong thống kê cỡ mẫu điều tra xác định theo công thức sau: n= N + N (e) Trong đó: - n cỡ mẫu điều tra; - N số lượng tổng thể; - e sai số tiêu chuẩn Tổng thể N = 100.000, độ xác 95 %, sai số tiêu chuẩn e = ± % Trong định giá đất cụ thể phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá 01 đất, cần điều tra tối thiểu 03 đất gần tương đồng với khu vực định giá Tại xã Tân Lập, tổng số lượng đất 6.222 Như vậy, cỡ mẫu điều tra xác định 200 mẫu tương ứng với 200 phiếu điều tra thiết kế có nội dung theo yêu cầu đặt đảm bảo độ tin cậy với độ xác % * Phương pháp điều tra thiết kế theo tuyến đường phố Mỗi tuyến phố điều tra đất 04 vị trí: vị trí 01 áp dụng đất tiếp giáp với đường, phố theo bảng giá đất Nhà nước quy định; vị trí 02 áp dụng đất tiếp Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 359 giáp với ngõ, có độ rộng từ 3,5 m trở lên; vị trí 03 áp dụng đất tiếp giáp với ngõ, có độ rộng từ m đến 3,5 m; vị trí 04 áp dụng đất tiếp giáp với ngõ, có độ rộng m Ở loại vị trí điều tra tối thiểu - mẫu * Nội dung điều tra, vấn theo mẫu phiếu bao gồm tiêu định lượng nhằm thu thập thông tin sau: - Các thông tin đất: hình dạng; kích thước mặt tiền; chiều dài; địa chỉ;… - Các thông tin giá đất theo bảng giá, giá đất trúng đấu giá, giá giao dịch chuyển nhượng thị trường, giá đất cụ thể,… Phương pháp phân tích tổng hợp Từ số liệu, tài liệu thu thập, tiến hành chọn lọc, xếp thông tin nhằm xác định lớp thơng tin có độ tin cậy cao, phù hợp với hướng nghiên cứu Phương pháp thiết kế có cấu trúc Sử dụng ngơn ngữ mơ hình hóa thống UML để mơ tả mơ hình sở liệu giá đất địa bàn xã Tân Lập 2.5 Phương pháp phân tích khơng gian GIS Sử dụng để giải toán liên quan đến chuẩn hóa liệu đồ 2.6 Phương pháp chuyên gia Tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực nghiên cứu; Tham khảo tài liệu, nghiên cứu, báo cáo khoa học công bố Giới thiệu khu vực nghiên cứu Hình 1: Vị trí xã Tân Lập Tân Lập xã thuộc huyện Đan Phượng, nằm cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 16 km Tân Lập có diện tích tự nhiên khoảng 554,17 Dân số tính đến năm 2015 có 17.025 người, xã đơng dân thứ hai huyện Đan Phượng Đây xã giáp ranh với quận Bắc Từ Liêm, có nhiều khu thị, nơi thuận lợi để có đầy đủ thơng tin giá đất mục đích sử dụng đất Các xã giáp ranh gồm: - Phía Bắc giáp xã Liên Trung; - Phía Nam giáp đường quốc lộ 32 Hà Nội - Sơn Tây; 360 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững - Phía Đơng giáp 02 phường Tây Tựu Thượng Cát, quận Bắc Từ Liêm; - Phía Tây giáp xã Tân Hội Kết nghiên cứu 4.1 Thiết kế mơ hình sở liệu giá đất ngôn ngữ UML Các lớp thông tin CSDL giá đất thiết kế theo quy định phân lớp, trường kiểu liệu Theo đó, CSDL giá đất xã Tân Lập gồm lớp sau: Lớp đất; Lớp địa giới hành cấp xã; Lớp vùng thủy hệ; Lớp mặt đường bộ; Lớp nhà; Lớp liệu bảng giá đất; Lớp liệu giá thị trường; Lớp liệu khung giá đất; Lớp liệu hệ số điều chỉnh; Lớp liệu giá đất cụ thể; Lớp liệu giá đến đất; Lớp liệu đất không định giá; Lớp liệu điểm điều tra; Lớp vị trí đất Hình 2: Mơ hình CSDL giá đất thể sơ đồ lớp 4.2 Xây dựng CSDL giá đất xã Tân Lập Thu thập liệu Dữ liệu thu thập nơi nghiên cứu gồm có: Bản đồ địa xã Tân Lập; giá đất điều tra 200 thửa; bảng giá đất nhà nước quy định xã Tân Lập; tài liệu hồ sơ địa khác; Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 361 Chuẩn hóa liệu khơng gian Bản đồ địa xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội thu thập gồm 24 mảnh đồ tỷ lệ 1/1000 Việc chuẩn hóa lớp liệu đồ địa dựa Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ TN&MT quy định đồ địa Hình 3: Bản đồ địa chuẩn hóa Xử lý liệu điều tra giá đất Trong trình nghiên cứu, nhóm tác giả tiến hành điều tra 200 đất, liệu giá đất dùng để tiến hành định giá đất theo phương pháp định giá đất Hình Cơ sở liệu giá đất PostgreSQL 362 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 4.3 Công cụ hỗ trợ định giá đất LANDVALUE Cơng cụ LANDVALUE tích hợp chạy phần mềm QGIS QGIS phần mềm GIS mã nguồn mở, có giao diện dễ sử dụng, phổ biến, có cơng cụ mạnh để xử lý liệu đặc biệt, QGIS cho phép phân tích khơng gian, thao tác trực tiếp với loại CSDL như: PostgresSQL, MSSQL, Oracle, DB2, Giao diện mơ đun LANDVALUE thể Hình Hình 5: Giao diện mơ đun Định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Thu thập thông tin đất cần thẩm định 03 đất so sánh gồm có tiêu chí: (1) Pháp lý; (2) Lợi kinh doanh; (3) Giao thơng; (4) Vị trí; (5) Mặt tiền; (6) Diện tích; (7) Hình dạng; (8) Hạ tầng kỹ thuật; (9) Môi trường; (10) Giáo dục y tế; (11) An ninh; (12) Dân chí; (13) Phong thủy Kích vào biểu tượng thị (Hình 6) cơng cụ, giao diện phương pháp so sánh trực tiếp hiển Hình 6: Giao diện phương pháp so sánh trực tiếp Công cụ định giá đất theo phương pháp chiết trừ cập nhật vào CSDL giá đất Kích chọn biểu tượng để thực chức định giá phương pháp chiết trừ Sau kiểm tra đất, nhập thơng tin để tiến hành tính tốn giá cơng trình xây dựng Hình 7: Nhập thơng tin thu thập tính giá Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 363 Công cụ định giá đất theo phương pháp thu nhập cập nhật vào CSDL giá đất Kích chọn biểu tượng để thực chức định giá phương pháp thu nhập Hình 8: Nhập thơng tin thu thâp để tính giá Cơng cụ định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh cập nhật vào CSDL giá đất Kích chọn biểu tượng chỉnh để thực chức định giá phương pháp hệ số điều Hình 9: Giao diện phương pháp hệ số điều chỉnh Công cụ định giá đất hàng loạt theo phương pháp tham chiếu chuẩn Quy trình định giá đất theo phương pháp tham chiếu chuẩn Dựa vào tình hình thực tế địa bàn, chuẩn lựa chọn từ đất thu thập giá chuyển nhượng thị trường đồng thời có tính chất đề cập Thông thường, lựa chọn theo tuyến đường phụ thuộc vào khác biệt khu vực 364 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững Hình 10: Sơ đồ quy trình định giá đất hàng loạt sử dụng phương pháp tham chiếu chuẩn Hình 11: Vị trí phân bố chuẩn khu vực nghiên cứu Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 365 Ví dụ xã Tân Lập, khu vực thị Tân Tây Đô, đất phân lô vuông vắn, đường rộng rãi làm nên giá đất khu vực cao Giá đất mặt đường không chênh lệch so với giá đất ngõ Tại thời điểm điều tra diện tích khu vực dao động khoảng 70 triệu VNĐ Như vậy, cần lựa chọn 01 số 153, tờ đồ số 44, có giá chuyển nhượng 68 triệu VNĐ làm chuẩn Các đất khác tính tồn dựa thơng tin đất Điều đảm bảo độ tin cậy cho kết tính tốn Hình 12: Ví dụ lựa chọn chuẩn khu vực Tân Tây Đơ Thơng tin thuộc tính chuẩn, đặc biệt giá hệ số đóng vai trị quan trọng việc tính giá hàng loạt đất khác Hình 13: Thơng tin thuộc tính chuẩn Sau xác định chuẩn, đất khu vực tính tốn tỷ lệ so sánh theo thơng số chuẩn khu vực Các đặc tính đất sử dụng để so sánh bao gồm: Tính pháp lý đất; Lợi kinh doanh; Giao thơng; Vị trí; Diện tích; Mặt tiền; phục vụ định giá đất hàng loạt khu vực nghiên cứu Kết luận Các phương pháp định giá đất sử dụng công tác định giá đất tính phương pháp thủ cơng mà chưa áp dụng công cụ công nghệ thông tin Công cụ định giá đất LANDVALUE đời xây dựng dựa tảng phần mềm QGIS, gồm 05 phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu 366 Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững nhập; Phương pháp hệ số điều chỉnh phương pháp tham chiếu chuẩn Việc ứng dụng công cụ định giá LANDVALUE xã Tân Lập cho thấy việc định giá đất thực cách tự động giúp rút ngắn thời gian đem lại hiệu cao cho người sử dụng Từ đó, giúp cho cơng tác định giá đất ngày phát triển thị trường ngày minh bạch hơn, đặc biệt, phương pháp tham số chuẩn phục vụ định giá đất hàng loạt, hướng phát triển tương lai định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung Kiến nghị Trong q trình nghiên cứu, nhóm tác giả bước đầu hoàn thành việc xây dựng phần mềm định giá đất LANDVALUE Tuy nhiên, tác giả kiến nghị cần phải mở rộng nghiên cứu, ứng dụng công nghệ thông tin việc vừa áp dụng định giá đất hàng loạt vừa kết hợp với phương pháp truyền thống khác Đồng thời, xây dựng sở liệu giá đất dùng chung công khai mạng Internet, nhằm giúp cho công tác định giá đất ngày minh bạch phát triển Lời cảm ơn: Cơng trình thể kết nghiên cứu khoa học đề tài cấp Bộ: “Nghiên cứu, đề xuất chế vận hành khai thác hiệu sở liệu giá đất thuộc hệ thống sở liệu đất đai”, mã số: TNMT.2018.01.02 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài nguyên Môi trường Hà Nội (2014) Thông tư số 36/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, ngày 30/6/2014 [2] TS Trần Thanh Hùng Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở Đề tài khoa học cấp Bộ - Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh [3] TS Trịnh Hữu Liên (2009) Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai Đề tài khoa học cấp Bộ - Viện Khoa học đo đạc Bản đồ, tháng 12/2009 [4] TS Phạm Anh Tuấn (2016) Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa ứng dụng kỹ thuật CAMA sở liệu địa Việt Nam Đề tài khoa học cấp Bộ - Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Ngày chấp nhận đăng: 10/11/2021 Người phản biện: TS Phạm Anh Tuấn Nghiên cứu chuyển giao, ứng dụng khoa học công nghệ sử dụng hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường phát triển bền vững 367 ... hợp Xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội địa bàn có thị trường giao dịch bất động sản sôi động năm gần Nhu cầu định giá đất địa bàn tăng cao phục vụ không công tác quản lý Nhà nước đất. .. giá đấu giá, giá đất cụ thể xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội * Nguyên tắc thu thập thông tin giá đất - Xác định cỡ mẫu điều tra: Trong thống kê cỡ mẫu điều tra xác định theo công thức... vùng giá trị công tác định giá đất Công cụ định giá đất LandValue xây dựng dựa tảng phần mềm QGIS góp phần việc giúp cơng tác định giá đất tiết kiệm mặt thời gian kinh phí việc đưa giá đất phù