Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn cao phong huyện cao phong tỉnh hòa bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CAO PHONG - HUYỆN CAO PHONG TỈNH HỊA BÌNH NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 7850103 Giáo viên hướng dẫn : ThS Trần Thu Hà Sinh viên thực : Hà Thị Mai Hương Mã sinh viên : 1654040369 Lớp : 61a – QLĐĐ Khóa học : 2016 - 2020 Hà Nội: 2020 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành khố luận, em nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành khố luận, cho phép em bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới Trần Thu Hà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho em suốt trình học tập thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp tận tình giúp đỡ em trình học tập, thực đề tài hồn thành khố luận Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Cao Phong giúp đỡ tạo điều kiện cho em suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em mặt, động viên khuyến khích em hồn thành khóa luận./ Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Sinh viên thực Hà Thị Mai Hương MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ vii PHẦN MỞ ĐẦU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Giá đất 2.1.2 Định giá đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.4 Các phương pháp định giá đất 12 2.1.5 Báo cáo định giá chứng thư định giá 15 2.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 19 2.2.1 Các văn Trung Ương 19 2.2.2 Văn địa phương 20 2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 21 2.3.1 Định giá đất giới 21 2.3.2 Định giá đất Việt Nam 23 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 25 3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 25 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 25 3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 25 3.3.2 Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong, huyện Cao phong, tỉnh Hịa Bình 25 3.3.3 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá địa phương 25 3.3.4 Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao phong, tỉnh Hịa Bình 25 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 26 3.4.3 Phương pháp định giá đất 27 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 28 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 28 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI THỊ TRẤN CAO PHONG 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 31 4.2 ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CAO PHONG, HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HỊA BÌNH 34 4.2.1 Căn pháp lý vấn đề giá đất định giá đất huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 34 4.2.2 Trình tự xác định giá trị khu đất cần định giá 35 4.2.3 Kết thông tin thu thập từ thị trường 36 4.2.4 Lựa chọn phương pháp định giá đất áp dụng phương pháp để xác định giá đất 41 4.3 ĐÁNH GIÁ NHƯNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG CONG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO THUÊ TẠI ĐỊA PHƯƠNG 50 4.3.1 Thuận lợi 50 4.3.2 Khó khăn 50 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TẤC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRÁN CAO PHONG, HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HÒA BÌNH 51 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 5.1 KẾT LUẬN 52 5.2 KIẾN NGHỊ 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC 56 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản NĐ - CP Nghị định Chính phủ NQ - HDND Nghị Hội đồng nhân dân QĐ Quyết định QĐ - BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên môi trường QĐ - UBND Quyết định Ủy ban nhân dân QH Quốc Hội QSD Quyền sử dụng TB - UBND Thông báo Ủy ban nhân dân TT- BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường TSĐG Tài sản định giá TSSS Tài sản so sánh TT-BTC Thông tư Bộ Tài chính UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Thống kê diện tích vị trí đất khu đất cần định giá 41 Bảng 4.2: Thông tin chi tiết tài sản 42 Bảng 4.3: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 44 Bảng 4.5: Thông tin đất giá đất dùng tham khảo 49 DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 4.1: Trình tự xác định giá đất đất cần định giá 36 Hình 4.2: Hiện trạng khu đất cần định giá 37 Hình 4.3: Vị trí đất so sánh với đất cần định giá 40 Hình 4.4: Hiện trạng đất so sánh 40 TÓM TẮT KHÓA LUẬN Đề tài: Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Mục tiêu nghiên cứu: 2.1 Mục tiêu tổng quát Trên sở điều tra, khảo sát thông tin liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu đề xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong , huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong Huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Đánh giá số thuận lợi, khó khăn cơng tác định giá đất cụ thể địa phương - Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cụ thể địa phương Nội dung nghiên cứu - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Đánh giá cơng tác định giá đất huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình - Xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất đất thu hồi công ty TNHH Hải Phong - Thuận lợi khó khăn q trình xác định giá đất cụ thể huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình 4.Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp định giá đất Phương pháp phân tích xử lý số liệu Phương pháp chuyên gia PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải tranh chấp đất đai thị trường Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể sau: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định” Vì nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể quan trọng làm số trường hợp quy định Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất” Trong năm gần tỉnh Hịa Bình có nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất Chính vậy, việc xác định giá đất phục vụ cho công tác đấu giá cần thiết Để xác định giá đất làm bước giá cho công tác đấu giá em thực đề tài “ Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình” 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong , huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 2.2.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu pháp lý sách pháp luật liên quan đến công tác định giá đất thị trấn Cao Phong - Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể địa phương 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi thời gian: + Thời gian thực đề tài: T12/2019-T6/2020 + Thời gian thu thập số liệu: T3/2020 - Phạm vi nội dung: Áp dụng phương pháp so sánh để định giá khu đất - Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình