Được sự nhất trí của nhà trường, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn em đã tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở tại thị trấn Lương Sơn, huyện Lươ
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và không thể di dời được Ngoài ra, đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó không có giá trị Giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)
Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013) Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định Đặc biệt, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại "cơ chế 2 giá" Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Tuy nhiên, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện, tham nhũng…(Nguyễn Thế Chinh, 2011)
2.1.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Trịnh Hữu Liên và cs 2013)
* Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp
Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài
Thời gian giữa các chu kỳ thị trường hàng hóa thường ngắn và không cố định Tuy nhiên, các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thường diễn ra theo một trình tự ít thay đổi, bao gồm giai đoạn tăng trưởng, đỉnh, suy thoái và đáy Nguyên tắc này được gọi là nguyên tắc định giá cân đối, cho rằng giá cả hàng hóa sẽ dao động theo chu kỳ này, tạo ra cơ hội giao dịch sinh lợi.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường
Đất đai là một tài sản có đặc điểm cố định về không gian, không thể di chuyển được Do đó, khả năng cung cấp đất đai trên thị trường luôn bị hạn chế và cố định Mặt khác, cầu về đất đai có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do nhiều yếu tố, như điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý và tiềm năng thu hút đầu tư Để điều tiết mối quan hệ cung cầu và giá đất, cần sử dụng công cụ tài chính, đặc biệt là giá cả Bằng cách điều chỉnh cung cầu, có thể điều tiết giá đất vì cung cầu được xem là hàm số của giá.
Tại Việt Nam hiện nay, giá đất được phân loại dựa trên cơ chế hình thành thành hai loại: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thỏa thuận Theo nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Tuy nhiên, trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng có trường hợp áp dụng giá thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm: a Yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của BĐS, nên khả năng sinh lợi do yếu tố vị trí của BĐS mang lại càng cao, thì giá của BĐS đó càng lớn Vị trí của BĐS gồm 2 loại (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền và cs 2021):
Vị trí bất động sản bao gồm vị trí tọa lạc và vị trí so với các bất động sản tương tự trong khu vực, đều đóng góp vào giá trị bất động sản Vị trí tọa lạc càng gần các khu trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, khu đông dân cư thì giá trị bất động sản càng cao Điều này giải thích tại sao bất động sản khu vực trung tâm đô thị có giá trị lớn hơn so với các khu vực ven trung tâm, hay bất động sản tại giao lộ có giá trị cao hơn bất động sản ở các vị trí bình thường Đánh giá vị trí là yếu tố cực kỳ quan trọng, đặc biệt trong định giá bất động sản Kinh nghiệm định giá quốc tế chỉ ra rằng đánh giá chính xác ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể dựa trên giá thị trường và ngược lại.
- Kích thước, hình thể, diện tích
Kích thước và diện tích bất động sản tối ưu đáp ứng nhu cầu cụ thể của đại đa số cư dân trong khu vực Diện tích và kích thước phù hợp với mục đích sử dụng, tránh trường hợp quá lớn hoặc quá nhỏ ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và tài chính, từ đó tác động trực tiếp đến giá bất động sản.
Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tíchthửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m Các BĐS kiểu hình tam giác, hình chuôi vồ, không đủ diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…đều ảnh hưởng và làm giảm giá trị của BĐS (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020)
CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về Giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính Phủ quy định về khung giá đất
- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012
- Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của bộ tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014;
- Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất;
Thông tư số 10/2018/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất Thông tư này nhằm cập nhật các quy định về thu tiền sử dụng đất theo những thay đổi của pháp luật và thực tiễn triển khai, đảm bảo tính thống nhất, chính xác trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
- Thông tư số 11/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH HÒA BÌNH
Thực hiện Luật đất đai 2003, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước, Thông tư số 144/2004/TT-BTC Cũng như các tỉnh, thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Hòa Bình công bố bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất Theo đó, UBND, HĐND tỉnh Hòa Bình đã ban hành các Quyết định về giá đất, cụ thể là:
- Căn cứ Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của
UBND tỉnh Hòa Bình về ban hành quy định bảng giá các loại đất năm 2020- 2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình;
- Quyết định 325/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2020 của UBND huyện Lương Sơn về việc ban hành quy định chi tiết các khu vực định giá các loại đất năm 2020 - 2024 trên địa bàn huyện Lương Sơn
- Quyết định số 48/2021/QĐ - UBND ngày 25 tháng 8 năm 2021 của UBND tỉnh Hòa Bình về việc điều chỉnh, bổ sung, quy định bảng giá các loại đất năm 2020- 2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình ban hành kèm theo Quyết định số 57/2019/QĐ- UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hòa Bình
- Quyết định số 4105/QĐ - UBND ngày 15 tháng 10 năm 2021 của UBND huyện Lương Sơn về việc ban hành quy định chi tiết các khu vực định giá các loại đất năm 2020 - 2024 trên địa bàn huyện Lương Sơn a Nguyên tắc cụ thể khi định giá đất
Theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hòa Bình, nguyên tắc xác định giá đất ở trên địa bàn huyện được xác định như sau:
1 Thực hiện quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau
2 Thực hiện quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ
Trong quá trình thực hiện bảng giá đất, để đảm bảo tính hợp lý và cập nhật, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với những thay đổi về khung giá đất do Chính phủ ban hành hoặc biến động giá đất phổ biến trên thị trường Bảng giá đất cũng được điều chỉnh để phản ánh các yếu tố phân vùng kinh tế, loại đô thị và loại xã Nhờ những điều chỉnh này, bảng giá đất luôn phản ánh chính xác giá đất hiện tại, phục vụ tốt cho mục đích quản lý và sử dụng đất.
- Vùng kinh tế: Thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, tỉnh Hoà Bình được xác định là vùng miền núi
- Loại xã: Thực hiện theo quy định tại Điều 12 Thông tư số 36/2014/TT-
BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, các xã thuộc tỉnh Hoà Bình được xác định là xã miền núi
- Loại đô thị: Thực hiện theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Điều 13 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, đô thị tại tỉnh Hoà Bình, được xác định:
+ Các phường thuộc thành phố Hoà Bình là đô thị loại 3;
+ Thị trấn các huyện của tỉnh Hoà Bình là đô thị loại 5
- Giá đất trong bảng giá đất năm 2020 - 2024 được xây dựng theo vị trí đất, khu vực định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Điều 14 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, việc phân loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất áp dụng đối với: đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị Định nghĩa "đô thị" chỉ bao gồm thành phố, thị trấn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị.
- Căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch và khoảng cách đến trung tâm thành phố, phường, thị trấn, các đường phố thuộc phường, thị trấn được chia thành các loại đường phố, vị trí đất như sau:
Loại đường phố: Đường phố thuộc đô thị (phường, thị trấn) được chia thành các loại đường phố để định giá đất
+ Đường phố loại 1: Là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch;
TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 16 1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới
2.4.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới
Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn Khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thị trên toàn thế giới tăng 4,4% trong năm 2016 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị (Nguyễn Oanh, 2016)
- Tại Châu Mỹ: Giá nhà đất ở Mỹ đang đạt mức tăng trưởng ổn định Kết quả khảo sát tại 85 đô thị ở Mỹ của hãng môi giới bất động sản Redfin cho thấy giá bán nhà trung bình trong tháng 4/2019 tăng 2,8% lên 307.600 USD Theo Redfin, dù con số này không cao như năm ngoái, khi mức tăng trưởng lên tới 7-9%, song đây vẫn là biểu hiện của một sự tăng trưởng ổn định Trong số 85 đô thị được Redfin khảo sát, những đô thị nhỏ lại ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý hơn về lượng giao dịch và giá bán
Cụ thể, thành phố Columbus thuộc tiểu bang Ohio đã dẫn đầu danh sách tăng trưởng về lượng giao dịch với mức tăng 22,9% Xếp sau Columbus là Greenville thuộc bang Nam California với 14,5% và New Orleans, tiểu bang Louisiana với
Mặc dù thị trường bất động sản toàn nước Mỹ có xu hướng chững lại, một số thành phố vẫn chứng kiến mức tăng trưởng đáng kể Thành phố Camden, bang New Jersey đứng đầu danh sách với mức tăng giá nhà trung bình 20% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 192.000 USD Birmingham, bang Alabama và Milwaukee, bang Wisconsin lần lượt đứng thứ hai và thứ ba với mức tăng giá lần lượt là 13,2% và 12,5% Trong khi đó, thành phố Philadelphia, bang Pennsylvania lại ghi nhận mức giảm doanh số giao dịch mạnh nhất lên đến 16,6%.
Tại các thành phố lớn của Mĩ, lượng hàng tồn kho trên thị trường ở mức cao cho thấy nhu cầu đang giảm Tại San Jose, bang California, số lượng nhà được đăng bán tăng 68% so với năm trước Con số này là 57% ở Seattle và 45% tại Salt Lake City (Hoài Thơm, 2019)
Trung Quốc là quốc gia có diện tích lớn nhất thế giới và đang trong quá trình công nghiệp hóa, nên biến động giá đất ở đây rất rõ nét.
Khảo sát của Knight Frank cho hay, Thâm Quyến - trung tâm công nghệ vốn được mệnh danh là “thung lũng Silicon của Trung Quốc” là thị trường địa ốc có mức giá đất tăng mạnh nhất trên thế giới, trong năm 2015 tăng gần 50% Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm (Liên Hương, 2019)
Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ thống đăng ký lưu trú trong năm nay Các số liệu mới công bố cho thấy, giá nhà ở các thành phố cấp 2 và cấp 3 đã tăng mạnh sau khi chính quyền địa phương đẩy mạnh nới lỏng các thủ tục mua nhà (Hoài Thơm, 2019)
2.4.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam
Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân,
Theo báo cáo nghiên cứu của Ủy ban Kiểm tra thuộc Quốc hội vào đầu năm 2013 (Phạm An, 2013), số vụ việc tham nhũng trong khu vực công đã tăng 5 lần so với mức trung bình của toàn quốc và tăng tới 100 lần so với 20 năm về trước.
Trải qua hơn 10 năm biến động, giá nhà đất liên tục tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân Tuy nhiên, gần đây tại các thành phố lớn, diễn biến giá cả BĐS đã chậm lại, thậm chí nhiều dự án còn giảm giá bán bằng các hình thức khác nhau để kích cầu thị trường.
Do không còn sức hấp dẫn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ và thậm chí là cả các nhà phát triển bất động sản có quy mô nhỏ và vừa đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ, nơi có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là có sự đầu tư mạnh của chính nhà nước vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị Đáng chú ý trong năm 2018 là sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh diễn ra các cơn sốt đất cục bộ đã đẩy mức giá của loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) gắn liền với đất tăng cao Chính vì nguồn cung giảm nên dù giá thành bị đẩy cao thì mức tiêu thụ của thị trường này vẫn rất cao, đạt đến 91,1% Theo CBRE, giá thương mại ở thị trường thứ cấp và sơ cấp của các sản phẩm này có xu hướng gia tang nhanh Ấn tượng hơn là nhà phố thương mại xây sẵn đã tăng từ 2.400 USD/m2 đất lên 5.264 USD/m2 đất, tức 2,2 lần so với năm 2017 (Quốc Đại, 2019)
Trong giai đoạn 2019-2022, bất ổn địa chính trị và kinh tế toàn cầu đã tạo ra những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương, dẫn đến giá bất động sản tăng cao đột biến Tuy nhiên, những cơn sốt này nhanh chóng hạ nhiệt, khiến thị trường bất động sản tại các khu vực đó rơi vào trầm lắng Theo nghiên cứu của Thanh Xuân (2023), thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung cũng như số lượng giao dịch.
Năm 2022, giá nhà, đất quý đầu năm tăng 6% nhưng thực tế có nhiều nơi giá đất tăng từ 50-100% so với tháng 10 -2021 Sang tháng 4-2022, thị trường lắng dần với sức mua giảm đầu tiên ở phân khúc đất nông thôn, đất nền rồi lan sang thị trường căn hộ trung - cao cấp ở các đô thị lớn, số lượng giao dịch giảm dần Giữa năm 2022, giá bất động sản trên toàn thị trường có dấu hiệu chững lại Một số dự án tung ra chiêu bài chiết khấu 40-50% giá trị, mua căn hộ tặng đất nền, giảm giá
50% Nhiều dự án hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, cam kết lợi nhuận, thuê lại bất động sản thời gian đầu để kích cầu Thế nhưng, các nguồn vốn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản gặp khó, tác động xấu đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư (Ngọc Hà, 2022).
VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Tiếp giáp với Thành phố Hà Nội và xã Hòa Sơn ở phía đông, giáp thành phố Hà Nội về phía bắc, phía tây giáp xã Lâm Sơn, giáp xã Tân Vinh và xã Nhuận Trạch về phía Nam Cách Thủ đô Hà Nội khoảng 40 km về phía Tây và cách thành phố Hòa Bình khoảng 30 km về phía Đông Có đường quốc lộ số 6A và 12B đi qua, có tài nguyên phong phú và nguồn lao động dồi dào.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá đất ở đô thị và tình hình biến động giá đất trên địa bàn Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực hiện tại Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình
- Phạm vi thời gian: Số liệu giá đất để đánh giá tình hình biến động giá đất ở giai đoạn 2020- 2023 Số liệu phỏng vấn trực tiếp người dân được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng trong các năm 2020, 2021, 2022, 2023
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Để hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra thì đề tài đã tập trung nghiên cứu các nội dung sau:
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Lương Sơn.
- Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 – 2023
- Đề xuất một số giải pháp quản lý giá đất và nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Thu thập văn bản liên quan tới giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Hòa Bình quy định
- Thu thập các tài liệu, số liệu về các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 - 2023
- Thu thập các thông tin, tài liệu có liên quan đến tình hình biến động giá đất ở trên các sách, báo cáo, bài báo…trên mạng internet
3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Số liệu về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất ở của thị trấn Lương Sơn được thu thập từ việc điều tra các đối tượng có tham gia giao dịch quyền sử dụng đất và cán bộ, công chức, viên chức công tại địa phương, các nhà môi giới bất động sản tại địa bàn nghiên cứu Để đảm bảo yêu cầu cho phân tích, số lượng hộ điều tra (n) được xác định dựa trên công thức: n = N
+ N là tổng số hộ thực hiện giao dịch trong 04 năm (2020,2021,2022,2023); theo số liệu thu thập được tại chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Lương Sơn, trong 04 năm 2020,2021,2022,2023 tổng số giao dịch chuyển nhượng tại thị trấn Lương Sơn là 381 trường hợp
+ e là sai số cho phép: Do điều kiện thực hiện điều tra, phỏng vấn tại thị trấn của huyện miền núi nên sai số chọn mẫu áp dụng trong nghiên cứu là 10% Như vậy, với công thức được đưa ra ta tiến hành tính toán số mẫu phiếu tối thiểu cần điều tra là: n =
Do vậy, dung lượng mẫu tối thiểu đảm bảo là = 79.20 phiếu khảo sát Tuy nhiên, để tăng độ tin cậy của số liệu điều tra và đảm bảo tiêu chí mỗi vị trí nằm trong loại đường phố điều tra tối thiểu 03 phiếu (Bộ tài nguyên và MT, 2014) tại Thị trấn Lương Sơn có 8 loại đường, có 32 vị trí Vì vậy, nghiên cứu thực hiện điều tra tổng số phiếu là: 120 phiếu/8 loại đường phố (mỗi loại đường phố là 15 phiếu)
Các hộ tham gia khảo sát được lựa chọn ngẫu nhiên từ danh sách các hộ đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2020 - 2023 Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên giúp đảm bảo tính đại diện của mẫu, tránh thiên kiến và cung cấp cơ sở để khái quát kết quả nghiên cứu cho toàn bộ đối tượng được khảo sát.
3.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, phân tích số liệu
Từ các số liệu, tài liệu thu thập được đề tài tiến hành thống kê tổng hợp các số liệu đã thu thập được về biến động giá đất ở tại thị trấn Lương Sơn và tiến hành phân tích, biến động giữa các năm nhằm đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Lương Sơn
3.4.4 Phương pháp chuyên gia Để có những đánh giá và nhận định tốt hơn về giá đất tác giả tham khảo ý kiến của các nhà khoa học, chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực định giá đất, các chuyên gia môi giới bất động sản đã có nhiều năm kinh nghiệm, các nhà quản lý của địa phương…để có những đánh giá sát nhất về giá đất trên thị trường.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
ĐIỀU KIỆN TƯ ̣ NHIÊN KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN
Thị trấn Lương Sơn nằm trên quốc lộ 6A và 12B, cách Hà Nội 40km, là cửa ngõ phía đông của tỉnh Hòa Bình, đầu nối giữa thủ đô Hà Nội và Tây Băc Bộ, có vị trí địa lý:
- Phía đông giáp thành phố Hà Nội và xã Hòa Sơn - Phía bắc giáp thành phố Hà Nội
- Phía tây giáp xã Lâm Sơn - Phía nam giáp xã Tân Vinh và xã Nhuận Trạch
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý thị trấn Lương Sơn
Thị trấn Lương Sơn có diện tích 17,3 km², dân số năm 1999 là 10.647 người, mật độ dân số đạt 615 người/km² Thị trấn Lương Sơn có vị trí khá thuận lợi với 7 km đường quốc lộ 6 chạy qua, là tuyến giao thông huyết mạch từ thủ đô Hà Nội nối các tỉnh đồng bằng lên các tỉnh miền núi tây bắc và ngược lại; bên cạnh đó là tuyến đường 21 nối thị trấn Lương Sơn với huyện Kim Bôi, Lạc Thủy và các huyện của Thành phố Hà Nội xuôi xuống đồng bằng, có chợ trung tâm, và hơn 1000 hộ kinh doanh cá thể Vị trí này tạo điều kiện cho thị trấn trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội cũng như việc tiếp thu khoa học kỹ thuật phục vụ sản xuất và tăng khả năng thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài huyện, đồng thời giúp thị trấn Lương Sơn có khả năng phát triển một cơ cấu kinh tế đa dạng, kết hợp sản xuất nông nghiệp và sản xuất tiểu thủ công nghiệp và đặc biệt thuận lợi cho phát triển lĩnh vực thương mại dịch vụ
4.1.1.2 Địa hình Địa hình thị trấn Lương Sơn nằm trong vùng trung tâm Huyện Lương Sơn đây là vùng núi cao xen kẽ núi đá vôi bao quanh ở phía tây và tây nam, phía đông có các dải đồi thấp và cánh đồng bằng phẳng có những đồi thoải xen kẽ đồng ruộng, mang tính trung du thuộc tiểu vùng phù sa cổ, hình thành từ đầu thế kỷ IV của tỉnh Hòa Bình Địa hình nhấp nhô lượn sóng đó là dốc nghiêng từ Tây sang Đông, bao gồm các đồi, núi với độ cao độ cao không quá 25m, ngoài đồi là đất ruộng, hầu hết đất ruộng ở đây đều phát triển trên nền phù sa cổ rất tốt cho trồng cây công nghiệp
4.1.1.3 Khí hậu và thời tiết
Thị trấn Lương Sơn được xếp trong nhóm cảnh quan đồng bằng thềm xâm thực – tích tụ với khí hậu chí tuyển ẩm tháng nóng nhất trên 35 0 c, có mùa đông với 3 tháng dưới 18 0 c, mùa hè trung bình, ít có tháng hạn Điều kiện khí hậu, thời tiết như vậy tạo điều kiện cho thị trấn Lương Sơn phát triển nền nông nghiệp đa dạng phù hợp với các mùa vụ Tuy vậy, yếu tố khí hậu, thời tiết cũng đôi khi diễn biến phức tạp, khó lường do đó cần có các biện pháp chủ động để phòng chống và có kế hoạch sản xuất thích hợp
Xây dựng kế hoạch triển khai tháng chiến dịch làm giao thông thủy lợi đợi 1 năm 2023 Kết quả thực hiện Công tác làm giao thông, thủy lợi thông nội đồng và kênh mương phục vụ sản xuất Khối lượng đào, đắp: 300 m3, khối lượng phát dọn
6000 m2, đắp phụ lề đường 630 m3, bạt lề đường 5800 m2, đào rãnh dọc 500 m2, vá ổ gà bong bật lún cục bộ 135 m2, sửa chữa cầu, cống Tổng ngày công huy động:
3978 ngày công Ước kinh phí khoảng 278.460.000 đồng
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế
Theo kết quả thống kê tình hình phát triển kinh tế của huyện Lương Sơn năm 2023 đã đạt được những kết quả như sau (UBND thị trấn Lương Sơn, 2023): Giá trị sản xuất Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2023 đạt 389,1/380 tỷ, đạt
102,39% KH và bằng 103,70% so với cùng kỳ năm 2022 ( năm 2022 = 375,2 tỷ)
Giá trị sản xuất Thương mại - Dịch vụ năm 2023 đạt 536,3/530 tỷ bằng 101,18% KH và bằng 104,01% so với cùng kỳ năm 2022.(năm 2022 = 515,6)
- Ước thu ngân sách nhà nước năm 2023: 7.394.273.000 đồng đạt 105,26% so với dự toán bằng 83,72% so với cùng kỳ năm 2022
- Ước thu ngân sách thị trấn năm 2023: 13.561.483.000 đồng đạt 168,99% so với dự toán bằng 94,78% so với cùng kỳ năm 2022
- Ước chi ngân sách thị trấn tính năm 2023: 8.371.641.698 đạt 104.32% so với dự toán bằng 59,87% so với cùng kỳ năm 2022
4.1.2.2 Kết quả các ngành kinh tế a Nông nghiệp
Cây lúa: Diện tích gieo cấy năm 2023 là 125 ha đạt 100% KH và bằng 94,6% so với cùng kỳ năm 2022 Năng suất ước đạt 58 tạ/ha đạt 100 % KH và bằng 92% so với cùng kỳ Sản lượng ước đạt 725 tấn đạt 100% KH và bằng 87,1% so với cùng kỳ
Về cây màu: Tuyên truyền vận động nhân dân tận dụng thời gian và diện tích đất sẵn có tăng cường trồng màu đảm bảo kế hoạch, tập trung vào những loại cây có giá trị kinh tế cao
* Tổng sản lượng lương thực cây có hạt năm 2023 đạt 804,2 tấn/787 tấn đạt 102 % KH năm 2023 và bằng 102% so với cùng kỳ
Cây ăn quả: Tổng diện tích hiện có 47,7 ha, tập trung chăm sóc các loại cây ăn quả có giá trị kinh tế cao Diện tích cây ăn quả đã cho thu hoạch là 47,7 ha
Tình hình chăn nuôi gia súc gia cầm trên địa bàn thị trấn Lương Sơn ổn định, không có dịch bệnh xảy ra, không có gia súc bị chết đói, chết rét Tiếp tục thực hiện nghiêm túc công tác phòng, chống dịch bệnh ở đàn gia súc, gia cầm hướng dẫn cho nhân dân phun thuốc tiêu độc, khử trùng
- Diện tích nuôi trồng thủy sản: 8 ha, sản lượng 25 tấn bằng 100% KH và bằng 100% so với cùng kỳ năm 2022
Thực hiện tốt công tác trồng và chăm sóc rừng đã trồng và khai thác rừng trồng đảm bảo theo kế hoạch Công tác phòng chống cháy rừng luôn được quan tâm và thực hiện tốt
- Diện tích trồng rừng sản xuất: 16/16ha đạt 100 % KH, bằng 100% so với cùng kỳ
- Xây dựng Kế hoạch Bảo vệ, phát triển lâm nghiệp năm 2023 Xây dựng và tổ chức thực hiện kế hoạch tết trồng cây “Đời đời nhớ ơn Bác Hồ” xuân Quý Mão năm 2023 b Công nghiệp - xây dựng, giao thông - vận tải
* Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp (CN-TTCN)
Các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệpvới các ngành sản xuất chính như sản xuất đá xây dựng, gạch, đá, ván ép… đã thu hút và giải quyết nhu cầu việc làm, tăng thu nhập cho người lao động trong địa bàn thị trấn
Thị trấn có tổng số lao động là 8.633 người; số lao động đang làm việc tại các nhà máy, xí nghiệp mang lại thu nhập ổn định
Giá trị sản xuất Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2023 đạt 389,1/380 tỷ, đạt 102,39% KH và bằng 103,70% so với cùng kỳ năm 2022 ( năm 2022 375,2 tỷ)
Theo kế hoạch giải tỏa hành lang giao thông, cơ quan chức năng thường xuyên kiểm tra, đôn đốc và nhắc nhở người dân không lấn chiếm vỉa hè, hành lang giao thông Việc thực hiện nghiêm túc kế hoạch này nhằm đảm bảo trật tự đô thị, góp phần hạn chế tình trạng ách tắc giao thông, đồng thời nâng cao tính mỹ quan cho cảnh quan đường phố.
Phối hợp hợp công an thị trấn Lương Sơn, công chức Tư pháp – Hộ tịch, lực lương thanh niên xung kích thực hiện được 8 ngày, tổ chức tuyên truyền bằng loa được 20 lượt Lập biên bản vi phạm hành chính đối với 02 trường hợp bày bán hàng hóa trên hè phố Nhắc nhở các cá nhân bán hàng tại khu vực cầu Đồng Chúi đảm bảo an toàn giao thông trục đường Trần Phú
HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2023, tổng diện tích tự nhiên (DTTN) toàn thị trấn có 225,36 ha
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Lương Sơn năm 2023
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Tổng diện tích Cơ cấu
TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 225,36 100,00
1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 178,02 96,59
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1,22 0,67
2 Đất phi nông nghiệp PNN 40,54 17,98
2.2 Đất thương mại, dịch vụ TMD 1,19 2,90
2.3 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 3,44 8,48
2.4 Đất phát triển hạ tầng DHT 17,69 43,63
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Tổng diện tích Cơ cấu
(%) Đất giao thông DGT 11,31 63,96 Đất thủy lợi DTL 0,74 4,18 Đất công trình năng lượng DNL 0,01 0,05 Đất cơ sở giáo dục-đào tạo DGD 2,61 14,75 Đất cơ sở thể dục-thể thao DTT 0,73 4,12
2.5 Đất ở tại đô thị ODT 14,77 36,43
2.6 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 0,15 0,29
2.7 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1,36 3,35
3 Đất chưa sử dụng CSD 0,52 0,23
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lương Sơn (2023)
Diện tích đất nông nghiệp có 184,3 ha, chiếm 81,78% tổng DTTN, trong đó đất trồng cây lâu năm là chủ yếu với 178,02 ha, chiếm 78,99% tổng diện tích tự nhiên (chiếm 96,59% tổng diện tích đất nông nghiệp), đất trồng lúa chỉ có 5,06 ha, chỉ chiếm có 2,74% tổng diện tích đất nông nghiệp.
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2020 - 2023
4.3.1 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định trên địa bàn thị trấn Lương Sơn
Bảng giá đất ở quy định theo Luật Đất đai 2013 được ban hành 5 năm một lần, tuy nhiên do thị trường đất đai của tỉnh Hòa Bình có biến động do đó căn cứ Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hòa Bình về ban hành quy định bảng giá các loại đất năm 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hòa
Theo Quyết định 325/QĐ-UBND của UBND huyện Lương Sơn ngày 12/02/2020, Quyết định 48/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hòa Bình ngày 25/08/2021, và Quyết định 4105/QĐ-UBND của UBND huyện Lương Sơn ngày 15/10/2021, các quy định chi tiết về khu vực định giá các loại đất năm 2020-2024 trên địa bàn huyện Lương Sơn được ban hành.
Theo Quyết định số 48/2021/QĐ - UBND ngày 25 tháng 8 năm 2021 của
UBND tỉnh Hòa Bình về việc điều chỉnh, bổ sung, quy định bảng giá các loại đất năm 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình ban hành kèm theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Hòa Bình Quyết định số 4105/QĐ - UBND ngày 15 tháng 10 năm 2021 của UBND huyện Lương Sơn về việc ban hành quy định chi tiết các khu vực định giá các loại đất năm 2020.- 2024 trên địa bàn huyện Lương Sơn, quy định các loại đường cụ thể:
- Đường phố loại 1: Là đoạn đường Trần Phú (QL6A) đi qua thị trấn, từ Km 40+560 (cầu Đồng Bái) đến Km 41+680 (Đường La Văn Cầu tiểu khu 6); Đoạn đường Phạm Văn Đồng từ đường Trần Phú (QL6A) đến cổng xí nghiệp khai thác công trình thủy lợi (có chiều rộng mặt đường 27m)
- Đường phố loại 2: Là đoạn đường Trần Phú (QL6A) từ Km 40+560 (cầu Đồng Bái) đi về hướng Xuân Mai đến hết thị trấn Lương Sơn; Đoạn đường Trần
Phú (QL6A) từ Km 41+680 (Đường La Văn Cầu Tiểu khu 6 đến Km 42+ 560 (cầu Đồng Chúi rẽ sang xã Tân Vinh)
- Đường phố loại 3: Là đoạn đường Trần Phú (QL6A) đi qua thị trấn, từ Km 42+ 560 (cầu Đồng Chúi rẽ sang xã Tân Vinh) đến Km 44+650 (hết địa phận thị trấn Lương Sơn); Đoạn đường Trần Hưng Đạo Từ đường Trần Phú (QL6A) đến đường trục chính vào khu Trung tâm thương mại Đông Dương (có chiều rộng mặt đường là 27m) Các trục đường nhánh khu nhà ở thương mại và chợ trung tâm huyện
- Đường phố loại 4: Là đoạn đường Tô Vĩnh Diện (đường TSA) đi qua thị trấn, từ Km 0 đến ngõ 41 (Km 0+300) (đường rẽ vào nhà máy xi măng) TK2; Đoạn đường Đồng Khởi từ đường Trần Phú (QL6A) đến đường Âu Cơ TK11; Đoạn đường Bùi Xuân Tiếp từ đường Trần Phú (QL6A) đến đền thờ Liệt Sỹ TK12; Đoạn đường Lê Quý Đôn từ đường Trần Phú (QL6A) đến đường Âu Cơ TK11; Đoạn đường Lê Quý Đôn từ đường Trần Phú (QL6A) đến cổng phụ sân vận động huyện TK12; Đoạn đường Hoàng Quốc Việt từ đường Trần Phú (QL6A) đến hết nhà số 103, hộ nhà bà Đặng Thị Nga TK8; Đoạn đường Tôn Thất Tùng từ đường Trần Phú (QL6A) đến cổng Bệnh viện Đa khoa huyện; Đoạn đường Võ Nguyên Giáp từ đường Trần Phú (QL6A) đi đến cổng Trung Đoàn 36; Các đường nhánh trong khu thương mại và nhà ở Đông Dương
- Đường phố loại 5: Là đoạn đường La Văn Cầu từ đường Trần Phú (QL6A) đến số nhà 38 hộ ông Hoàng Văn Thuần TK6; Đường Tô Vĩnh Diện (đường TSA) từ ngõ 41 (Kn 0+300) đến Km1+390 hộ ông Tuyến TK2; Đoạn đường Cù Chính
Lan từ đường Trần Phú (QL6A) đến ngã ba hết sân bóng của TK Liên Sơn; Đoạn đường Ngõ 446 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) đến số nhà 20 hộ ông Lê TK6; Đoạn Ngõ 394 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) đến nhà số 5 hộ bà Hương TK6; Đoạn Ngõ 344 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) đến số nhà 4 TK6; Đoạn Ngõ 314 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) đến nhà số 6 hộ ông Hiền TK6; Đoạn Ngõ 767 đường Trần Phú từ đường Trần Phú
(QL6A) đến Nghách 4 TK8; Đoạn Ngõ 174 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) đến số nhà 24 hộ ông Bắc TK4; Đoạn Ngõ 139 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) đến số nhà 37 hộ ông Phú TK3; Đoạn đường Nguyễn Thị Định từ đường Tô Vĩnh Diện đến đường Trần Phú TK2; Đoạn Ngõ 877 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) đến Công ty CP Việt Hương TK14; các trục đường nhánh khu đất đấu giá xóm Mỏ
- Đường phố loại 6: Là các trục đường còn lại thuộc thị trấn Lương Sơn và xóm Mỏ; Cổng XN khai thác công trình Thủy Lợi qua xóm Mỏ đến điểm giao nhau với tiểu khu 8
- Đường phố loại 7: Là đoạn đường Võ Nguyên Giáp từ nhà ông Nguyễn Đình Phan (xóm Mòng) đến nhà ông Nguyễn Văn Trọng (xóm Mòng); Đoạn Ngõ
667 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) cầu Đồng Bái đi đến Nhà Văn hóa xóm Đồng Bái; Đoạn Ngõ 747 Đường Trần Phú từ đường Trần Phú xóm Đồng Bái nhà ông Đinh Công Tiếp đến nhà ông Đinh Công Hiệp (xóm Đồng Bái); Đoạn
Ngõ 745 Đường Trần Phú từ đường Trần Phú xóm Đồng Bái nhà ông Đinh Công Tiếp đến nhà bà Hoàng Thị Sáng (xóm Đồng Bái)
- Đường phố loại 8: Là các trục đường còn lại thuộc xóm Mòng và xóm Đồng Bái
Căn cứ Quyết định số 48/2021/QĐ - UBND ngày 25 tháng 8 năm 2021 của
UBND tỉnh Hòa Bình và Quyết định số 4105/QĐ - UBND ngày 15 tháng 10 năm 2021 của UBND huyện Lương Sơn giá đất ở đô thị theo quy định còn có sự khác biệt giữa các loại đường và giữa các vị trí Giá đất ở luôn cao nhất tại đường loại
1 và vị trí 1 (dọc theo trục đường chính) (11 triệu đồng) là nơi có vị trí thuận lợi về giao thông phù hợp với mục đích kinh doanh quy mô gia đình Giá đất quy định giảm dần tại các vị trí 2, 3, 4 và giảm theo quy luật càng nằm xa trục đường chính, giá đất càng giảm Theo từng đường, giá đất ở quy định cao nhất là vị trí 1 cao gấp khoảng 3,7 lần so với giá đất vị trí 4 Đối với giá đất vị trí 1 đường loại 1 cao gấp 8,15 lần giá đất cùng vị trí đối với đường loại 8 Chi tiết giá đất theo quy định của các điểm nghiên cứu thể hiện qua bảng sau:
Bảng 4.2 Giá đất ở đô thị theo quy định tại điểm nghiên cứu
STT Loại đường phố Đoạn đường VT1 VT2 VT3 VT4
1 Đường phố Loại 1 Đoạn đường Trần Phú (QL6A) đi qua thị trấn, từ Km 40+560 (cầu Đồng Bái) đến Km 41+680 (Đường
La Văn Cầu tiểu khu 6)
2 Đường phố Loại 2 Đoạn đường Trần Phú (QL6A) từ
Km 40+560 (cầu Đồng Bái) đi về hướng Xuân Mai đến hết thị trấn Lương Sơn
3 Đường phố Loại 3 Đoạn đường Trần Hưng Đạo Từ đường Trần Phú (QL6A) đến đường trục chính vào khu Trung tâm thương mại Đông Dương (có chiều rộng mặt đường là 27m)
4 Đường phố Loại 4 Đoạn đường Lê Quý Đôn từ đường
Trần Phú (QL6A) đến cổng phụ
5.500 3.300 2.200 1.450 sân vận động huyện TK12
5 Đường phố Loại 5 Đoạn đường Cù Chính Lan từ đường Trần Phú (QL6A) đến ngã ba hết sân bóng của TK Liên Sơn;
Cổng XN khai thác công trình Thủy Lợi qua xóm Mỏ đến điểm giao nhau với tiểu khu 8
7 Đường phố Loại 7 Đoạn Ngõ 667 đường Trần Phú từ đường Trần Phú (QL6A) cầu Đồng Bái đi đến Nhà Văn hóa xóm Đồng
Trục đường thuộc xóm Đồng Bái
4.3.2 Biến động giá đất ở trên thị trường tại thị trấn Lương Sơn
Giá đất ở thị trường trên địa bàn thị trấn Lương Sơn có xu hướng giảm dần từ đoạn đường QL6A đi qua thị trấn Lương Sơn, đến các trục đường chính của các tiểu khu Trong các loại đường thì giá đất ở trên thị trường của đường loại 1, vị trí 1 luôn cao nhất và giảm dần tới các vị trí 2, 3 và 4 Số lượng các giao dịch đất đai trên địa bàn thị trấn tập trung nhiều ở các khu thương mại và nhà ở, và các tuyến đường gần khu đấu giá Đất ở đây có khả năng sinh lời cao, có vị trí thuận lợi, có thể sử dụng nhằm mục đích kinh doanh buôn bán, cho thuê làm mặt bằng kinh doanh a Giá đất ở đô thị trên thị trường tại thị trấn Lương Sơn năm 2020
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN
- Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá trên thị trường tại địa phương UBND thị trấn Lương Sơn cần theo dõi, điều chỉnh, cập nhật và quản lý giá đất thường xuyên cho phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường
- Thị trấn Lương Sơn cần phải tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế bất cập do giá đất UBND tỉnh Hoà Bình ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thức đẩy phát triển thị trường bất động sản
- UBND thị trấn Lương Sơn cần phải chú trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Tăng cường chuyên môn sâu về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này tại địa phương.