nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn huyện bắc sơn tỉnh lạng sơn giai đoạn từ 2021 đến 2023

Đứng trước thực trạng trên cần có sự nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, qua đó tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp để quản lý tốt nội dung

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2019-2023

Thái Nguyên, năm 2023

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : QLĐĐ K51

Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2019-2023

Giảng viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Đình Thi

Thái Nguyên, năm 2023

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường, đặc biệt trong thời gian vừa qua các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo điều kiện cho em được trải nghiệm thực tế về công việc và ngành nghề mà mình đang học

Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo ThS.Nguyễn Đình Thi đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành báo

cáo khóa luận này Em xin chân thành cảm ơn thầy!

Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn đến ban Lãnh đạo tại Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Bắc Sơn, các anh chị trong phòng đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho em trong thời gian thực tập tại đây

Do bước đầu đi vào thực tế nên kiến thức của em còn hạn chế và nhiều bỡ ngỡ Vì vậy, không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý thầy giáo, cô giáo và các bạn học để bài khoá luận của em được hoàn thiện

Em xin chân thành cảm!

Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2023

Sinh viên

Hoàng Ngọc Mai

2 Mục tiêu của đề tài 8

3 Ý nghĩa của đề tài 8

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 10

1.1 Khái niệm, đặc tính của Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm về Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.2 Ðặc tính của Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2 Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.2 Ðặc tính của thị trường Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.3 Chức năng của thị trường Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.4 Vai trò của thị trường Bất động sản 10

1.3 Khái quát về giá đất và định giá đất 26

1.3.1 Khái niệm, đặc diểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 26

1.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Ðịnh giá đất 28

1.4 Các văn bản quy định bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023 31

1.4.1 Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 củ UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Bảng giá đất giai đonạ năm 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn………

1.4.2 Nghị định số 17/2019/NĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2020 - 2024 trên

địa bàn tỉnh Lạng Sơn 31

1.4.3 Quyết định số 05/2021/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2021 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 củ UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Bảng giá đất giai đonạ năm 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn………

1.4.4 Quyết định số 36/2021/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2021 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 củ UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Bảng giá đất giai đonạ năm 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn và Quyết định số 05/2021/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2021 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 củ UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Bảng giá đất giai đonạ năm 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn………

PHẦN II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 34

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34

2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 34

PHẦN III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Giới thiệu khái quát về huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn 36

3.2 Đánh giá biến động giá đất tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2023 42

2021-3.2.1 Biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021- 2023 theo quy định của UBND tỉnh 43

3.2.2 Biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021 - 2023

3.4.1 Nguyên nhân biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn 58

3.4.2 Xu hướng biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn trong thời gian tới 58

PHẦN IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62

1 Kết luận 62

2 Kiến nghị 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023 theo quy định của UBND tỉnh 44 Bảng 3.2 Giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023 theo thị trường 45 Bảng 3.3 Giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn năm 2021 theo thị trường so với quy định của UBND tỉnh 47 Bảng 3.4 Giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn năm 2023 theo thị trường so với quy định của UBND tỉnh 49 Bảng 3.5 Kết quả khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023 ngoài phiếu điều tra 51 Bảng 3.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh

Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023 theo ý kiến của người dân 52

Bảng 3.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh

Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023 theo ý kiến của cán bộ chuyên môn 53

Bảng 3.8 Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn từ nhóm người dân 54 Bảng 3.9 Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn từ nhóm cán bộ chuyên môn 55 Bảng 3.10 Xếp thứ tự mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn 56

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, kinh tế - xã hội và An ninh quốc phòng

Đất đai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi có sự tác động, đầu tư của con người sẽ làm cho giá trị của nó tăng lên và mang lại nguồn lợi cho con người Chính những hoạt động của con người trong quá trình quản lý, sử dụng đất và việc mua bán, trao đổi diễn ra ngày một nhiều, đa dạng, phong phú làm cho giá đất, giá nhà biến động theo chiều hướng ngày càng tăng Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

Định giá đất là một công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay đang có sự chênh lệch giữa giá đất thị trường với giá đất do nhà nước quy định, đặc biệt là đất ở, có những nơi chênh lệch

rất lớn do bảng giá đất xây dựng được áp dụng trong tất các các hoạt động như thu nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ và một nguyên nhân ảnh hưởng rất lớn đến giá đất chính là vị trí đất, bao gồm hình dáng, kích thước, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, điều kiện cơ sở hạ tầng Đây là một trong những nhuyên nhân phát sinh làm cho tỷ lệ giải quyết đơn thư tăng cao

Đứng trước thực trạng trên cần có sự nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, qua đó tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp để quản lý tốt nội dung thứ 10 trong 15 nội dung quản lý nhà nước về Đất đai được quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013

Giá đất thực chất là giá trị quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013), được hình thành trên thị trường chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau, đặc biệt là yếu tố quy hoạch Sự biến động của giá đất ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai Trong những năm gần đây, xã Hóa Thượng được quy hoạch xây dựng trung tâm huyện lỵ của huyện Đồng Hỷ nên giá đất ở trên thị trường biến động rất nhiều ảnh hưởng đến đời sống của người dân xung quanh và sự phát triển kinh tế- xã hội trên tuyến đường, trong đó có sự biến

động giá đất Do dó, ý tưởng “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ 2021 đến 2023” là rất cần thiết và

mong muốn được thực hiện để góp phần cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và bình ổn giá đất trên địa bàn này

2 Mục tiêu của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn từ đó làm cơ sở đề xuất các giải pháp điều chỉnh giá đất cho phù hợp với biến động trên thị trường

- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

3 Ý nghĩa của đề tài

- Trong học tập và nghiên cứu khoa học:

+ Để hệ thống và củng cố lại kiến thức đã được học trong nhà trường và áp dụng vào thực tiễn công việc của mình sau này

- Ý nghĩa trong thực tiễn:

+ Tìm hiểu được thực tế về tình hình biến động giá đất trên địa bàn huyện Bắc Sơn nói riêng và của tỉnh Lạng Sơn nói chung

+ Ðồng thời, tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

PHẦN I

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1 1 Cơ sở khoa học của khóa luận

1.1.1 Tổng quan thị trường đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường đất đai

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

1.1.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1999 – 2003; 2007 – 2008 và 2011-2012 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

* Hoạt động của thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước

1.1.2 Tổng quan về giá đất

1.1.2.1 Khái quát chung về giá đất

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai

được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế

hoạch Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử

dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Điều 113 Luật đất đai năm 2013 ghi rõ: Chính phủ ban hành khung giá đất dịnh kỳ 5 năm một lần với từng loại đất theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Luật đất đai, 2013) Điều 3 khoản 114 Luật đất đai 20013 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

UBND cấp tỉnh quyết định giá đát cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê các cơ quan có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Ở Điều 112 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất) Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất thì:

1 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua

việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

2 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

1.1.2.2 Các loại giá đất

a Giá trị thị trường

Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được biểu hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm nhất định, thị trường nhất định

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của

thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá mức nào

b Giá cả, giá cả thị trường

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi Do đó giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường)

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá

cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao

c Giá trị sử dụng

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng

d Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó làm một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể

e Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do

các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

f Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

g Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

1.1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô

chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa to chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.[1]

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất (Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014)

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp

giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất - Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.(Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014)

c Yếu tố xã hội

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản vào đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014)

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia

1.1.3.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong

khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

1.1.4.1 Nguyên tắc thay thế

1 Mức giá đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế

1.1.4.2 Nguyên tắc thu lợi

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Nguyên tắc thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi

1.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố phải nghiên cứu là: Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào, có khả năng duy trì được bao lâu… Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

1.1.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất

1.1.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người có nhu cầu với nhau Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi Là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế

1.1.4.6 Nguyên tắc đóng góp

Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư,ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này có thể dùng vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của BĐS, nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá BĐS để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không? Mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi nhuận ròng lớn nhất

1.1.4.7 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng, sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

1.1.4.8 Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung

quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa Vì vậy khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó

1.1.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội,nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư,cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh doanh, do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu Nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2 Vai trò của thị trường Bất động sản

- Thị trường BÐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường BÐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BÐS trên đất

- Thị trường BÐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào BÐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư sử dụng đất đai và các BÐS khác một cách hợp lí

- Tác động trực tiếp của thị trường BÐS tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển BÐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường BÐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Ðiều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BÐS nói chung và nhà ở nói riêng Phát triển thị trường BÐS thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu có nhà ở cho đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.3 Khái quát về giá đất và định giá đất

1.3.1 Khái niệm, đặc diểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất

1.3.1.1 Khái niệm về giá đất

Tại điều 3 Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nuớc quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Ðất đai là sản phẩm phi lao động, là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

1.3.1.2 Ðặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Ðất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất Tuy nhiên, các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ vào một phần giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

1.3.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình - Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh,…

- Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ, biến động vật giá,…

- Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng

- Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng các nước trên Thế Giới

- Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy hoạch…

1.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Ðịnh giá đất

1.3.2.1 Khái niệm về định giá đất

- Ðịnh giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lí, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá đất hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường

- Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào

1.3.2.2 Thông tin trong định giá đất

Ðịnh giá BÐS cần dựa trên các thông tin thu thập về BÐS đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BÐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BÐS

1.3.2.3 Nguyên tắc xác định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như dang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí

1.3.2.4 Phương pháp định giá đất

- Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá Phương pháp này phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi

- Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên Thế Giới Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá đất để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thặng dư: Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá cả BÐS được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp: định giá BÐS cho mục dích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thu viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; định giá cho các mục đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác hay kiểm tra đấu thầu Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực

- Phương pháp phân tích hồi quy: phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu nhập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BÐS để từ đó dự báo cho các BÐS khác Phương pháp này áp dụng đối với những BÐS dễ dàng được điều tra Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế

1.4 Những căn cứ pháp lý về giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023

1.4.1 Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Bảng giá đất giai đoạn năm 2020- 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Căn cứ Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Căn cứ Nghị quyết số 17/2019/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2019 của Hội đồng nhân dân tỉnh Lạng Sơn về việc thông qua Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020 - 2024;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 595/TTr-STNMT ngày 20 tháng 12 năm 2019

1.4.2 Nghị định số 17/2019/NĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Lạng Sơn thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 tháng 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;