Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNGKHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆPNGÀNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG
ĐỀ TÀI
NGHIÊN CỨU PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS CHO KHU ĐẤT PT1 KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM,
PHƯỜNG HOÀNG LIỆT, QUẬN HOÀNG MAI, TP.HÀ NỘI
Trang 2CHƯƠNG MỞ ĐẦU
1.Mục đích và tầm quan trọng của đầu tư phát triển bất động sản đối vớinền kinh tế quốc dân
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường.
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu.
2.Mục đích, vai trò, ý nghĩa của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinhdoanh bất động sản cho khu đất đối với nhà đầu tư bất động sản
Đối với việc đầu tư kinh doanh bất động sản thông qua dự án phát triển bất động sản, ở giai đoạn nghiên cứu sơ bộ trong nhiều trường hợp nhà đầu tư cần chuẩn bị, nghiên cứu kỹ càng trước khi đưa ra quyết định đầu tư, họ lập ra phương án đầu tư kinh doanh, phác thảo ý tưởng đầu tư, thiết kế ý tưởng đầu tư Phương án đầu tư kinh doanh bất động sản được hiểu là bản phác thảo sơ bộ nhất quá trình kinh doanh bất động sản, phát triển bất động sản.
Hoạt động đầu tư phát triển có tính dài hạn thể hiện ở thời gian thực hiện đầu tư kéo dài nhiều năm và thời gian thu hồi vốn rất dài Để tiến hành một công cuộc đầu tư cần phải hao phí một khoảng thời gian rất lớn để nghiên cứu cơ hội đầu tư, lập dự án đầu tư, tiến hành hoạt động đầu tư trên thực địa cho đến khi các thành quả của nó mang lại hiệu quả Thời gian kéo dài đồng nghĩa với rủi ro càng cao do ảnh hưởng
Trang 3bởi nhiều yếu tố bất định và biến động về tự nhiên - kinh tế - chính trị - xã hội Vì vậy, để đảm bảo cho công cuộc đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị Khi lập dự án đầu tư cần phải tính toán kỹ lưỡng các rủi ro có thể xảy ra và dự trù các phương án khắc phục Nó giúp cho doanh nghiệp tận dụng được những điểm mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai, khắc phục những điểm yếu của bất động sản Phương án đầu tư phát triển bất động sản là căn cứ quan trọng nhất để doanh nghiệp đưa ra quyết định có nên bỏ vốn đầu tư hay không Nó mang lại cho doanh nghiệp sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản.
Lập phương án đầu tư phát triển bất động sản là một bước quan trọng mà bất cứ một nhà doanh nghiệp cẩn trọng nào cũng cần tiến hành cho dù quy mô của doanh nghiệp ở mức độ nào, để lên ý tưởng kinh doanh và có một cái nhìn dài hạn để sinh lời trong tương lai doanh nghiệp đó Một phương án đầu tư phát triển bất động sản có hiệu quả thì sẽ đem lại nguồn lợi lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Nhưng ngược lại, một phương án kinh doanh đầu tư phát triển kém hiệu quả thì lại gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.
Trang 4CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH CƠ SỞ PHÁP LÝ KHU ĐẤT1.1.Mô tả khu đất, đặc tính khu đất
- Khu đất có diện tích 4366m2 thuộc Ô đất PT1 Khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội.
Ranh giới hành chính khu đất được xác định như sau:
● Phía Đông giáp đường quy hoạch lộ giới 30m, liền kề ô đất trong quy hoạch khu đô thị Nam hồ Linh Đàm;
● Phía Tây giáp ô đất quy hoạch bố trí trường học (ký hiệu TH3); ● Phía Nam giáp ô đất quy hoạch nhà ở thấp tầng;
● Phía Nam giáp ô đất quy hoạch nhà ở thấp tầng (biệt thự TT5, TT6 thuộc đô thị Tây Nam hồ Linh Đàm).
1.2 Các văn bản pháp luật liên quan đến khu đất
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 của Quốc hội ban hành ngày 17/06/2009;
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014;
- Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015;
- Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
1.3 Hiện trạng pháp lý về đất và quy hoạch công trình xây dựng
● Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Linh Đàm do Phòng đăng ký kinh doanh cấp đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 14/01/2019;
● Văn bản số 1770/QĐ-UBND ngày 17 tháng 03 năm 2017 về việc điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện Dự án nhà ở thấp tầng và khu nhà thương mại tại ô đất PT1, PT2 trong khu đô thị Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai ● Văn bản số 2609/UBND-QHXDGT ngày 16/4/2012 của UBND thành phố Hà
Nội về việc xây dựng nhà tại khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội;
● Văn bản số 3083/UBND-QHXDGT của UBND thành phố Hà Nội ngày 26/4/2012 về việc xây dựng nhà tại khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội;
● Văn bản số 1571/VQH-TT1 của Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội ngày 16/10/2012 về việc cấp số liệu kỹ thuật tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai;
Trang 5● Văn bản số 1258/UBND-QLĐT ngày 28/8/2014 của UBND quận Hoàng Mai về việc thống nhất nội dung GPQH và thực hiện thẩm định, phê duyệt quy hoạch tại ô đất PT1, PT2 khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm;
● Văn bản số 3800/QHKT-P2 ngày 16/9/2014 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc tham gia ý kiến về nội dung giấy phép quy hoạch dự án đầu tư xây dựng tại ô đất PT1 và một phần ô đất PT2 khu đô thị Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội;
● Giấy phép quy hoạch số 05/GPQH do UBND quận Hoàng Mai cấp ngày 09/10/2014 đối với khu đất xây dựng nhà ở thương mại tại phường Hoàng Liệt; ● Quyết định số 7499/QĐ-UBND ngày 24/10/2014 của UBND quận Hoàng Mai về
việc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết “Khu nhà ở thương mại – khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm” tỷ lệ 1/500;
● Văn bản số 245/QHKT-P7-P10 ngày 20/01/2015 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc tham gia ý kiến về đồ án QHCT tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở thương mại ô đất PT1 khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội;
● Văn bản số 09/TC-QC ngày 23/01/2015 của Cục tác chiến – Bộ Tổng tham mưu về việc chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình;
● Quyết định số 868/QĐ-UBND ngày 05/2/2015 của UBND quận Hoàng Mai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tại khu nhà ở thương mại – khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội;
● Quyết định số 869/QĐ-UBND ngày 05/2/2015 của UBND quận Hoàng Mai về việc Ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết “khu thương mại – khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, tỷ lệ 1/500;
● Quyết định số 5653/QĐ-UBND ngày 06 tháng 09 năm 2016 về việc Phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng : Khu nhà ở thương mại- Khu đô thị Tây Nam hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội, tỷ lệ 1/500.
● Quyết định số 4139/QĐ-UBND ngày 29/07/2016 của UBND quận Hoàng Mai về việc phê duyệt chủ trương đầu tư.
● Văn bản số 124/CSPC&CC-P3 của Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy Thành phố Hà Nội về việc góp ý về giải pháp PCCC đối với hồ sơ thiết kế cơ sở công trình : Tòa nhà NO-O1 thuộc Dự án nhà ở thấp tầng và thương mại tại ô đất PT1 khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
● Bản vẽ chỉ giới đường đỏ khu đất tỷ lệ 1/500 do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cấp ngày 16/10/2012.
Trang 6● Quyết định 3807/QĐ-UBND ngày 18/07/2018 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng Khu nhà ở thương mại – khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội, tỷ lệ 1/500.
1.4 Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có)
Khu đất dự án trước đây là đất trồng lúa và hoa mầu của người dân thôn Bằng A và thôn Bằng B Hiện tại ô đất PT1 là đất trống, đã được chủ đầu tư KĐTM Tây Nam hồ Linh Đàm – Tập đoàn phát triển nhà đô thị Việt Nam (HUD) đền bù, giải phóng mặt bằng từ giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Vì vậy Nhà đầu tư được giao quỹ đất sạch để thực hiện dự án.=> Chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư bằng 0 đồng.
1.5 Kết luận về hiện trạng pháp lý khu đất
Thành phố Hà Nội được chính thức mở rộng vào tháng 8-2008 bằng việc sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh và 4 xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Trong bối cảnh đó đồ án Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, là cơ sở để triển khai các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trên địa bàn Thành phố Đến nay đồ án Quy hoạch phân khu đô thị H2-3 tỷ lệ 1/5000 đã được UBND Thành phố phê duyệt theo Quyết định số 6665/QĐ-UBND ngày 03/12/2015 là cơ sở tiếp theo để thực hiện nghiên cứu triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, trước khi lập các dự án đầu tư xây dựng theo quy định.
Dự án đầu tư Dự án nhà ở thấp tầng và khu nhà ở tái định cư kết hợp thương mại có diện tích khoảng 4366 m2 chủ yếu là đất nông nghiệp đã bỏ hoang, trồng rau muống do năng suất canh tác thấp, hiệu quả kinh tế không cao, gây lãng phí tài nguyên đất.
Vị trí khu đất thuộc Tây Nam Khu đô thị Linh Đàm, kết nối tới bến xe Nước Ngầm, đường vành đai 3 đi các tỉnh phía Đông Nam Hà Nội Đây là vị trí có khả năng tạo lập không gian cao tầng đa chức năng, tạo điểm nhấn trên hệ trục hướng tâm với trung tâm thủ đô Hà Nội.
Vì vậy để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và góp phần phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, tăng ngân sách Thành phố, đồng thời từng bước cụ thể hóa mục tiêu của đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội 2030 thì việc thực hiện dự án đầu tư Dự án nhà ở thấp tầng và khu nhà ở tái định cư kết hợp thương mại tại Ô đất PT1 khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội là phù hợp.
Với những lý do khách quan trên, việc triển khai nghiên cứu “Ô đất PT1 khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội” là cần thiết và cấp bách trong thời điểm hiện tại.
Trang 7CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM, VỊTRÍ KHU ĐẤT
2.1.Phân tích địa điểm, vị trí khu đất2.1.1 Phân tích hạ tầng giao thông
Địa điểm: Ô đất PT1 Khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội
· Phía Đông giáp đường quy hoạch lộ giới 30m, liền kề ô đất trong quy hoạch khu đô thị Nam hồ Linh Đàm;
· Phía Tây giáp ô đất quy hoạch bố trí trường học (ký hiệu TH3); · Phía Nam giáp ô đất quy hoạch nhà ở thấp tầng;
· Phía Nam giáp ô đất quy hoạch nhà ở thấp tầng (biệt thự TT5, TT6 thuộc đô thị Tây Nam hồ Linh Đàm).
- Tọa độ các điểm góc của dự án được thể hiện trong bảng và hình sau:
Trang 8Bảng 1.1 Tọa độ các điểm khép góc của dự án
- Quy mô nghiên cứu: Diện tích lô đất nghiên cứu khoảng: 4366,0 m2 - Địa hình: Chiếm đa phần là đất trống, cao độ khoảng +5,8 đến +6,0m - Khí hậu: Khu vực nghiên cứu có chung chế độ khí hậu của khu vực Hà Nội - Địa chất – Thủy văn:
· Địa chất: Giải pháp xử lý móng sẽ được quyết định khi có số liệu khoan thăm dò cụ thể khi thực hiện dự án.
· Thuỷ văn: Nước mua trong từng ô đất xây dựng công trình được thoát vào các tuyến cống thoát nước mua bố trí dọc các trục đường quy hoạch rồi đổ vào tuyến mương thoát nước của thành phố ở phía Đông khu đô thị và sông Tô Lịch nằm ở phía Tây và phía Nam.
- Cảnh quan và điều kiện khống chế theo quy hoạch
+Mạng lưới đường quy hoạch khu vực, phân khu vực theo quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm mở rộng được duyệt và chỉ giới đường đỏ do Viện Quy hoạch xây dựng xác định.
+Các yếu tố khống chế được thể hiện trong Quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai tỷ lệ 1/2000 đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 225/2005/QĐ-UB ngày 16/12/2005, khu đất đề xuất nêu trên thuộc ô quy hoạch ký hiệu A7/KTĐP2 và theo A7/KTĐP3 và theo Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 82/2006/QĐ-UBND ngày 29/5/2006, khu đất nêu trên thuộc ô quy hoạch ký hiệu PT1 và PT2 dành để chuyển đổi lao động việc làm cho địa phương.
Trang 92.1.2 Hiện trạng hạ tầng xã hội
- Hiện trạng sử dụng đất:
Khu đất dự án trước đây là đất trồng lúa và hoa mầu của người dân thôn Bằng A và thôn Bằng B Hiện tại ô đất PT1 là đất trống, đã được chủ đầu tư KĐTM Tây Nam hồ Linh Đàm – Tập đoàn phát triển nhà đô thị Việt Nam (HUD) đền bù, giải phóng mặt bằng từ giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của KĐT Ô đất PT1 được xã hội hóa và giao cho Liên danh đầu tư xây dựng nhà tái định cư 25 tầng (tòa nhà NO-01) để bàn giao lại cho Thành phố phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn và một phần quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại để Nhà đầu tư xây dựng khai thác dự án Vì vậy Nhà đầu tư được giao quỹ đất sạch sẽ để thực hiện dự án.
Xung quanh ô đất đã được quây tôn kín, qua khảo sát và các tài liệu do Chủ đầu tư cung cấp, cho thấy không có bất cứ hạng mục công trình ngầm, nổi nào bên trong đất dự án.
- Hiện trạng Kiến trúc:
Đây là khu vực với cơ sở hạ tầng đã được hoàn thiện tương đối đồng bộ, nằm trong tổng thể khu đô thị Tây Nam Linh Đàm đã được phê duyệt và xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội, dịch vụ và nhà ở.
- Hiện trạng dân cư, lao động:
Khu dân cư: Dự án cách trung tâm khu dân cư gần nhất là khu dân cư thôn Bằng A
170m về phía Tây Bắc, cách khu dân cư thôn Văn 520m về phía Tây, cách khu dân cư thôn Bằng B 180m về phía Đông Nam, cách làng Huỳnh Chung xã Tam Hiệp 315m về phía Đông Nam, cách khu tập thể Bộ Quốc phòng 295m về phía Tây Ngoài ra dự án còn tiếp giáp về phía Tây với khu biệt thự thấp tầng (lô đất PT2).
Nhà máy, xí nghiệp: dự án cách Nhà máy sản xuất – Công ty Dệt 19/5 Hà Nội 620m
về phía Tây.
Các đối tượng nhạy cảm: tiếp giáp với ô đất PT1 về phía Tây là trường tiểu học
Hoàng Liệt (mới), đây là ngôi trường vừa mới được xây dựng xong, dự kiến sẽ tuyển sinh vào năm học mới Cách trường trung cấp nghề số 18 – Bộ Quốc phòng 215m về phía Nam Dự án cách nghĩa trang thôn bằng A 200m về phía Bắc, cách nghĩa trang thôn Huỳnh Cung 300m về phía Nam Cách Miếu Gàn thôn Bằng B 535m về phía Đông Bắc; cách chùa Bằng A 550m, cách miếu Cụ Ông 600m về phía Tây Bắc Cách bệnh viện K – cơ sở Tam Hiệp 800m về phía Đông Nam.
Trang 10Các đối tượng khác: cách bến đỗ xe 820m về phía Tây Nam, cách trạm biến áp
110KV Linh Đàm 150m về phía Đông Bắc.
- Đánh giá hiện trạng hạ tầng xã hội khu đất xây dựng + Khu vực thuận lợi cho xây dựng.
+ Không phải giải phóng mặt bằng các công trình kiến trúc + Chi phí cho việc đền bù thấp.
2.1.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
- Hiện trạng giao thông:
+ Phía Bắc ô đất là tuyến đường có chiều rộng mặt cắt ngang B=30m, kết cấu đường nhựa, gồm các thành phần: lòng đường xe chạy rộng 4x3,75m=15m, vỉa
o Nền xây dựng của Dự án có cao độ tương đối ổn định bằng phẳng o Cao độ nền xây dựng khoảng +5,60m đến 6,00m.
+ Hiện trạng hệ thống thoát nước mưa: Hệ thống thoát nước mưa bên ngoài ô đất
PT1 là cống cốt thép chịu lực đúc sẵn có đường kính ɵ1500 Nước mưa được
thoát vào tuyến mương thoát nước ở phía Đông khu đất dự án Điểm đấu nối thoát nước mưa nằm ở góc Đông Nam dự án.
- Hiện trạng hệ thống thoát nước thải: Hệ thống thoát nước thải bên ngoài ô đất
PT1 được tách riêng với hệ thống thoát nước mưa, là cống bê tông cốt thép chịu lực đúc sẵn có đường kính ɵ600 Nước thải được thoát ra sông Tô Lịch ở phía Nam Điểm đấu nối thoát nước thải nằm ở phía Nam dự án.
- Hiện trạng cấp nước: Ống cấp nước sinh hoạt bên ngoài ô đất PT1 là tuyến
ống cấp nước truyền dẫn D300 được xây dựng dọc đường 30m ở phía Đông Nguồn cấp nước cho KĐTM Tây Nam hồ Linh Đàm nằm trong vùng cấp nước của Công ty CP đầu tư xây dựng và kinh doanh nước sạch Điểm đấu nối cấp nước sạch nằm ở góc Đông Bắc dự án.
Trang 11- Hiện trạng cấp điện và thông tin liên lạc: Nguồn cấp điện: Nguồn điện 22 KV
cấp cho KĐT được lấy từ TBA 110/22KV Linh Đàm ở phía Đông Hiện nay TBA Linh Đàm nâng công suất trạm thành 2 máy biến áp công suất 63MVA/máy, đảm bảo cung cấp điện ổn định cho khu vực.
- Chiếu sáng đường: Chiếu sáng trên các trục đường phố và đường nội bộ bằng
đèn thủy ngân cao áp Hệ thống cáp ngầm chiếu sáng được cấp nguồn từ các trạm biến thế trong khu đô thị.
Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của khu đất trong việc đầu tư kinh doanh bấtđộng sản
1 Điểm mạnh
- Vị trí đắc địa kết nối giữa trung tâm Hà Nội với khu vực ngoại thành - Hệ thống hạ tầng giao thông thuận lợi với quy hoạch đường ô bàn cờ
- Xung quanh nhiều trụ sở Bộ ngành, trường học các cấp, trung tâm thương mại,
- Vị trí gần sông thoát nước gây vấn đề về cảnh quan.
- Xung quanh lô đất chủ yếu là đất thổ cư của người dân sinh sống gây hạn chế tiềm năng phát triển.
3 Cơ hội
- Xu hướng người dân mong muốn sống trong khu đô thị.
- Nhu cầu mua căn hộ tăng cao trong những quý cuối năm 2023 và dự báo năm 2024 nhu cầu vẫn tiếp tục tăng khi tình hình kinh tế chung của cả nước khả quan hơn.
- Nguồn cầu của thị trường văn phòng tập trung nhiều vào phân khúc hạng B
4 Thách thức
- Tâm lý người tiêu dùng và một bộ phận nhà đầu tư còn thận trọng do ảnh hưởng kinh tế hậu covid và chính sách thắt chặt tín dụng của nhà nước.
- Quy hoạch của thành phố có dịch chuyển lớn ra khu vực ngoại đô - Cạnh tranh với các dự án gần kề.
2.2.Nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có lô đất nghiêncứu
2.2.1.Tổng quan thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có lô đấtnghiên cứu - Nghiên cứu cung cầu - Giá Cả.
Trang 12a Thị trường căn hộ:
Trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm COVID-19, thắt chặt tín dụng và các vấn đề cấp phép Xét theo phân khúc, đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu lượng mở bán mới Trong năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp (44%) Xét về vị trí, khu Tây là khu vực có nguồn cung mới ở mức cao nhất, sau hai năm mất vị trí này cho khu Đông Phần lớn nguồn cung mới ở khu phía Tây đến từ các dự án tại khu đô thị Vinhomes Smart City Khu phía Tây chiếm 52% lượng mở bán mới trong năm, tiếp theo là khu Đông (35%) và khu Nam (9%).
b Thị trường bất động sản thương mại, dịch vụ:
Trong năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón thêm một dự án Hạng A và một dự án Hạng B, lần lượt ở khu Trung Tâm và vực phía Tây, với tổng diện tích thực thuê 27.000m2 Tổng nguồn cung văn phòng ở Hà Nội tính đến cuối năm 2022 đạt hơn 1,626 triệu m2, trong đó phân khúc Hạng A chiếm 37% tổng nguồn cung của thành phố Do nguồn cung mới trong năm 2022 tương đối hạn chế, và không có nhiều dự án có sẵn mặt bằng cho thuê, tỷ lệ hấp thụ ròng của thị trường Hà Nội chỉ đạt được hơn 36.000m2 cho cả năm Dự kiến khi có thêm nguồn cung mới trong ba tháng tới, tỷ lệ hấp thụ ròng sẽ được cải thiện
Quý 4/2022 là một quý tương đối trầm lắng với thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội do giá chào thuê và tỷ lệ trống của cả hai phân khúc đều ghi nhận ổn định
Trang 13so với quý trước, tuy nhiên vẫn cao hơn năm 2021 Giá chào thuê của văn phòng Hạng A và Hạng B ghi nhận không thay đổi so với quý trước, lần lượt đạt 25,9 USD/m2/tháng, tăng 5,2% theo năm và 14,5 USD/m2/tháng, tăng 4,0% theo năm Đối với tỷ lệ trống, tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng cho thuê hạng A ghi nhận ở mức 27,6%, giảm nhẹ 0,7 điểm phần trăm so với quý trước và 3,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái Tỷ lệ trống của dự án văn phòng hạng B đạt 11,6%, giảm nhẹ 0,3 điểm phần trăm theo quý và tăng 1,1 điểm phần trăm theo năm do có sự ra mắt của dự án từ quý 3/2022 Giá thuê và tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A ở Hà Nội nêu trên được ghi nhận bao gồm tòa văn phòng Technopark Tower (là dự án văn phòng nằm ở ngoại thành Hà Nội, ngoài các khu vực văn phòng chính hiện hữu) Nếu không tính dự án này, giá thuê của văn phòng Hạng A đạt mức 28,7 USD/m2/tháng, còn tỷ lệ trống ở ngưỡng 15,3%
Về mục đích cho thuê, giao dịch mở rộng văn phòng chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt hơn 43% tổng khối lượng giao dịch cả năm Theo ngành nghề, ngành Công nghệ thông tin tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 35% tổng số giao dịch tại Hà Nội Ngành Ngân Hàng, Tài Chính và Bảo Hiểm đứng ở vị trí thứ hai và thứ ba với tỷ trọng lần lượt là 18% và 15% Khu vực phía Tây đang là khu vực thu hút các khách thuê ở các ngành này, chiếm gần 50% tổng số yêu cầu nhận được trong năm 2022, tiếp sau là khu vực Ba Đình – Đống Đa và khu Trung Tâm thành phố Trong khi đó, một số khách thuê ngành thương mại, bất động sản lại đang có xu hướng thu hẹp hoặc trì hoãn kế hoạch mở rộng.
c Thị trường bán lẻ ở hà nội
Trong năm 2022, thị trường bán lẻ Hà Nội cho thấy đà tăng trưởng và phục hồi mạnh mẽ sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 Theo Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả năm 2022 của Việt Nam ước đạt 5.679
Trang 14nghìn tỷ đồng, tăng gần 20% so với cùng kỳ năm 2021 và tăng 15% so với thời điểm
Trang 15Quý IV/2020 Quý IV/2016 Quý II/2017
Tiện ích Trung tâm thương mại, siêu thị, văn phòng, khu vui chơi giải trí
+ Quần thể xây dựng thấp, chủ yếu là sân vườn, công viên + Môi trường trong lành, văn minh, văn hóa.
+ Cuộc sống tiện lợi với: trung tâm TM Gym hiện đại, trung tâm Spa, chăm sóc sức khỏe toàn diện
cho cư dân tại chung đảm bảo yếu tố thân thiện với môi trường tự nhiên với nhiều cây xanh
Tiện ích đầy đủ -không gian sống tiện nghi cư dân.
2.3 Đề xuất 02 phương án phát triển khu đất tốt nhất và hiệu quả nhất có thể,phù hợp với hiện trạng pháp lý, quy hoạch và thị trường.
Căn cứ:
Trang 161) Kết luận Chương 1 về hiện trạng pháp lý khu đất đáp ứng các quy định của pháp luật hiện hành về đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản
- Khu đất PT1 Khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội được xác định mục đích sử dụng đất là công trình nhà
ở xã hội, thương mại dịch vụ.
2) Vị trí địa lý, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường sinh thái và giao thông thuận lợi để đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ.
3) Kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có khu
đất nghiên cứu cho thấy xu hướng tăng trưởng trong trung hạn và dài hạn các sản phẩm bất động sản căn hộ, thương mại - dịch vụ, đặc biệt là ở quận Hoàng Mai.
Sinh viên đề xuất 2 phương án phát triển khu đất sau đây.
Phương án 1 : Đầu tư xây nhà ở xã hội 25 tầng để bán, kết hợp trung tâm thương mại
với quy mô:
Phương án 2: Đầu tư xây nhà ở xã hội 25 tầng để bán, kết hợp trung tâm thương mại,
văn phòng cho thuê với quy mô:
Trang 17Chương 3 : Thiết kế sơ bộ,sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng tiến độ3.1 Lập và Thuyết minh thiết kế sơ bộ 2 phương án
3.1.1 Lập và thuyết minh phương án thiết kế
Phương án 1: Đầu tư xây nhà ở xã hội 25 tầng để bán, kết hợp trung tâm thương
Tầng 1-2 dành cho thương mại dịch vụ và văn phòng Tầng 6 – 25 dành cho căn hộ để bán.
Bảng 3.1.1 Thông số quy hoạch dự án
Diện tích đất nghiên cứu quy hoạch khoảng 4.366 m2
+ Tầng hầm: Bố trí đỗ xe, kỹ thuật, diện tích sàn xây dựng 8262 m2
+ Tầng 1: Bố trí dịch vụ - thương mại, văn phòng 1.783,3 m2
+ Tầng 2: Bố trí dịch vụ - thương mại – văn phòng 1.863,3 m2
+ Tầng 3 đến tầng 25: Bố trí căn hộ chung cư (18 căn/tầng).
1.898 m2
Trang 183.1.1.2 Phương án mặt bằng các tầng điển hình
Trang 19Mặt cắt đứng phương án 1
Tầng hầm B1: Công trình có tầng hầm với chức năng làm gara ô tô và nơi để xe
máy,ô tô Chiều cao hầm B1 là 4,2 m được ngăn chia bằng hệ thống vách ngăn chống cháy, tạo hành lang chống cháy an toàn cho công trình Đặt các phòng kỹ thuật điện, phòng quạt,phòng máy biến áp, phòng trung thế,phòng hạ thế,phòng bơm
Tổng diện tích sàn tầng hầm là 2754 m2.
Trang 20Tầng hầm B1 – Diện tích 2754m2
Tầng hầm B2 -B3: Công trình có tầng hầm với chức năng làm gara ô tô và nơi để xe
máy,ô tô Chiều cao hầm B2-B3 là 3,2 m bố trí các phòng quạt trục kỹ thuật điện nước, kho nhỏ Tổng diện tích sàn tầng hầm là 5508 m2.
Trang 21Mặt bằng tầng hầm B2-B3
Tầng 1
Chiều cao tầng 1 là 4.5m bố trí các không gian như sau
phòng sinh hoạt cộng đồng diện tích >300m2 có bố trí phân tán thành 2 phòng nhỏ
sảnh đón chung cư, thang máy phục vụ cư dân phòng vệ sinh – phòng gom rác
phòng trực bảo vệ - Trực PCCC
2 thang bộ phục vụ tầng 1-2 không tính thang thoát hiểm Thang máy phòng kỹ thuật trục tòa nhà
Trang 22Mặt bằng tầng 1
Tầng 2 - Chiều cao tầng là 5.1m
bố trí các không gian như sau :các khu dịch vụ nhỏ,1 khu vệ sinh chung,Khu vực đặt giàn nóng lạnh điều hòa-Thang thoát hiểm thang máy và các phòng trục kỹ thuật tòa nhà
Trang 23Mặt bằng tầng 2
Từ tầng 3- tầng 25 : Là các căn hộ với nhiều cơ cấu diện tích để đáp ứng nhiều nhu
cầu sử dụng Chiều cao tầng 3,2m
Tầng tum : Chiều cao tầng kỹ thuật mái 5m.
Bao gồm hệ thống các phòng kỹ thuật như: + Phòng kỹ thuật thang máy
+ Phòng kỹ thuật bơm … + Sân
Trang 24Mặt bằng tầng tum
3.1.1.3 Các Tiêu Chuẩn Của Dự Án
- QCVN 10:2014/BXD, Quy chuẩn xây dựng công trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng;
- QCVN 01:2021/BXD, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng; - QCVN 02:2022/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia – Số liệu điều kiện tự
nhiên dùng trong xây dựng;
- QCVN 03:2022/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng;
- QCXDVN 04-1/2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; - QCXDVN 05:2008/BXD, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Nhà ở và công
trình công cộng An toàn sinh mạng và sức khỏe;
- QCVN 06:2022/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và công trình;
- QCVN 07:2016/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia - Các công trình hạ tầng kỹ thuật;
- QCVN 13:2018/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Gara ôtô;
- QCVN 09:2017/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia - Các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả.
- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động Tiêu chuẩn thiết kế Áp dụng cho công trình có thời gian sử dụng 100 năm hệ số tầm quan trọng 1,37;
Trang 25- TCVN 9386 : 2012: Thiết kế công trình chịu động đất Áp dụng cho công trình cấp I, hệ số tầm quan trọng 1,25;
- TCXD 229:1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió - Phần cọc và móng
- TCVN 10304 : 2014: Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế;
- TCVN 9393: 2012: Cọc- Phương pháp thí nghiệm hiện trường bằng tải trọng tĩnh ép dọc trục;
- TCVN 9395:2012: Cọc khoan nhồi- Thi công và nghiệm thu;
- TCVN 9396:2012: Cọc khoan nhồi- Xác định tính đồng nhất của bê tông-Phương pháp xung siêu âm;
- TCVN 5574 : 2012: Kết cấu bêtông và bêtông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế; - EUROCODE 2 - 2004 : Design of concrete structures_Tham khảo (Dùng kiểm
tra sức chịu tải vật liệu cọc chịu tải trọng tức thời cọc thí nghiệm).
- TCVN 5574 : 2012: Kết cấu bêtông và bêtông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 5575 : 2012: Kết cấu thép – Tiêu chuẩn thiết kế;
- EUROCODE 2 - 2004 : Design of concrete structures (Dùng tính toán cột,vách, lõi).
- ACI 318M-08: Code Requirements for Structural Concrete and Commentary (Dùng để tính toán dầm chuyển, sàn chuyển - nếu có với hệ số ứng xử 1.5).
3.1.1.4 Các giải pháp kết cấu chịu lực chủ yếu
a) Phương án cọc, móng
-Công trình sử dụng cọc khoan nhồi đường kính 1000mm sức chịu tải dự kiến của cọc là 850 Tấn/1 cọc đơn Chiều dài cọc dự kiến sâu 51,5m so với cốt đất tự nhiên các cọc được liên kết với nhau bởi hệ đài, giằng móng tại mặt sàn tầng hầm B3 Chiều cao đài móng là 2.2m, 3.2m, 1m tùy từng vị trí Sàn tầng hầm B3 dày 600mm.
Trang 26-Biện pháp thi công tầng hầm là biện pháp đào mở,một số vị trí cục bộ trong trường hợp có hạ tầng hoặc công trình lân cận sẽ sử dụng cừ Larsen (hoặc cọc vây BTCT) kết hợp văng chống để bảo vệ hố đào trong quá trình thi công.
d) Phương án kết cấu phần thân
-Kết cấu tổng thể công trình cần phải đáp ứng được yêu cầu chịu lực,đảm bảo độ bền và độ ổn định dưới mọi tác động có thể xảy ra trong quá trình thi công cũng như quá trình sử dụng.
-Công trình sử dụng cột tiết diện 600x1600mm, 800x1600mm ở các tầng hầm và tầng 1, tầng 2 Tầng 3 đến mái các tiết diện vách có bề rộng 400x1600mm Tầng hầm B2, B1 sử dụng sàn dày 250mm, kết hợp nấm dày 500mm ở các đầu cột, tầng L1 sử dụng hệ dầm chính tiết diện B600xH600 mm2, B600xH500 mm2 Sàn tầng 1, tầng 2, tầng 3 dày 200mm Tầng 3 hệ dầm tiết diện 400x800 mm, dầm phục 300x600 mm,
-Tầng 4 đến 25 sử dụng hệ sàn dự ứng lực dày 220mm dầm bo tiết diện 300x600 mm Ngoài ra hệ kết cấu cũng cần đáp ứng được các yêu cầu của kiến trúc cũng như các bộ môn kỹ thuật khác.
-Kết cấu khung – vách bê tông cốt thép đổ liền khối.
3.1.1.5 Giải pháp kết nối công trình hạ tầng kỹ thuật bên ngoài3.1.1.6 Các yêu cầu về tải trọng và tác động khác đến công trình
a)Tĩnh tải
- Tĩnh tải tác động lên công trình được tính toán theo Tiêu chuẩn TCVN 2737-1995 và dựa trên bản vẽ kiến trúc theo bố trí công năng.
- Trị số trọng lượng riêng các loại vật liệu được sử dụng trong tính toán như
Trang 27Đá dăm rải nền 1760 Khối xây đá hộc 2400
3 Bê tông có khối lượng thể tích không lớn hơn 1600kg/m3, các vật liệu ngăn cách, các lớp trát và hoàn thiện(tấm, vỏ, các vật liệu cuộn, lớp phủ, lớp vữa lót ) tuỳ theo đều kiện sản xuất:
Trang 28- Giá trị tiêu chuẩn
Trang 29Phòng kỹ thuật (chưa có số liệu thiết bị cụ
Văn phòng, phòng thí nghiệm thông thường 200 100
- Hệ số độ tin cậy đối với tải trọng phân bố đều trên lấy bằng 1,3 khi tải trọng tiêu chuẩn nhỏ hơn 200 daN/m2, bằng 1,2 khi tải trọng tiêu chuẩn lớn hơn 200 daN/m2 - Hoạt tải tính toán cho công trình có sử dụng hệ số giảm hoạt tải theo mục 4.3.5 của tiêu chuẩn TCXDVN 2737-1995 thì tính toán như sau:
Ψn1 = 0,4 + (ΨA1 - 0,4) / √n n1 = 0,4 + (ΨA1 - 0,4) / √n Ψn1 = 0,4 + (ΨA1 - 0,4) / √n A1 - 0,4) / √n n – số tầng
- Kể đến hệ số giảm hoạt tải sử dụng theo loại phòng và diện tích khi tính toán cọc; khi tính toán về cường độ thì không giảm hoạt tải.
- Tải trọng xe cứu hỏa (tại các vị trí xe cứu hỏa có thể làm việc theo bản vẽ PCCC) thiết kế với tải trọng tính toán 2000 kG/m2.
b)Tải trọng gió
Tải trọng gió tác động lên công trình được tính toán theo Tiêu chuẩn TCVN 2737-1995 với các thông số sau:
- Địa điểm xây dựng: Quận Hoàng Mai – Tp Hà Nội.
Trang 30c) Tải trọng động đất
Tải trọng động đất tác động lên công trình được tính toán theo Tiêu chuẩn TCVN 9386-2012 với các thông số sau:
- Địa điểm xây dựng: Quận Hoàng Mai – Tp Hà Nội - Gia tốc nền: aRg=0,1001g
- Loại nền đất: E
- Hệ số tầm quan trọng: I=1.25 - Hệ số ứng xử: q=1,5
- Công trình áp dụng mô hình khớp dẻo thấp (DCL) - Kết quả chi tiết – Xem phụ lục tính toán
3.1.1.7 Hệ Thống Kỹ Thuật Công Trìnha) Hệ thống cấp điện
-Nguồn điện cung cấp cho công trình là nguồn điện trung thế 22kV được lấy từ nguồn điện lưới của khu vực Điểm cấp điện sẽ do công ty điện lực khu vực xác định và tuân thủ quy hoạch chung của khu vực
- Nguồn điện trung thế theo mạch vòng 22kV của khu vực được cấp đến tủ trung thế của trạm biến áp, từ tủ trung thế, nguồn điện trung thế 22kV được cấp đến 1 máy biến áp 22/0.4kV – 2500kVA, 3 pha 4 dây để cấp điện cho toàn bộ các phụ tải trong công trình thông qua 01 tủ hạ thế tổng MSB đặt tại phòng trạm biến áp trong tầng hầm 1 -Tủ hạ thế tổng MSB đặt trong phòng hạ thế bên trong tầng hầm 1 cấp nguồn cho toàn bộ phụ tải tòa nhà Bên trong tủ hạ thế MSB bao gồm các ACB bảo vệ đầu nguồn - Để dự phòng nguồn điện cho công trình trong trường hợp nguồn điện lưới khu vực gặp sự cố, lắp đặt 1 máy phát điện chạy dầu Diesel Ở chế độ bình thường nguồn điện được lấy từ tủ điện hạ thế của máy biến áp Khi nguồn điện lưới bị gián đoạn, qua tủ chuyển đổi nguồn tự động (ATS), máy phát dự phòng làm việc cấp điện cho những phụ tải phòng cháy chữa cháy và các loại phụ tải ưu tiên trong công trình bao gồm những phụ tải sau:
+ Hệ thống bơm chữa cháy + Hệ thống bơm cấp thoát nước; + Hệ thống các thang máy
Trang 31+ Chiếu sáng và ổ cắm tầng hầm + Chiếu sáng ngoài nhà
+ Chiếu sáng và ổ cắm hành lang căn hộ
+ Chiếu sáng và ổ cắm Khu căn hộ dịch vụ (shophouse) + Hệ thống điện nhẹ.
- Các thông số kỹ thuật của thiết bị đóng cắt, bảo vệ hệ thống phân phối điện được tính toán dựa trên công suất của các thiết bị tiêu thụ điện.
b)Hệ thống chiếu sáng
c) Hệ thống chiếu sáng ngoài nhà
Tòa nhà bố trí 01 tủ điện TĐ-CSNN để cấp nguồn cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà, việc thiết kế đèn sẽ được phối hợp với đơn vị thiết kế cảnh quan.
d)Hệ thống chiếu sáng sự cố thoát hiểm trong nhà
- Sử dụng các đèn chiếu sáng sự cố âm trần tại khu vực có trần giả, hoặc đèn sự cố gắn tường tại khu vực không có trần giả để chiếu sáng thoát hiểm khi xảy ra sự cố.
- Các đèn chiếu sáng sự cố và các đèn báo lối ra sẽ được bố trí tại tất cả các lối ra vào như: sảnh chính, hành lang, cầu thang và một số khu vực công cộng khác.
- Các đèn chiếu sáng sự cố, thoát hiểm được cấp điện bằng 1 mạch riêng độc lập với các đèn chiếu sáng thông thường.
- Mạch đèn sự cố được bảo vệ bằng các Aptomat lắp trong các tủ điện tầng.
-Các đèn chiếu sáng sự cố được trang bị ắc quy có thời gian duy trì tối thiểu là 2h và tự động sáng khi mất điện.
e) Hệ thống chiếu sáng thông thường trong nhà
Hệ thống chiếu sáng thông thường của công trình được thiết kế theo các tiêu chí sau: -Đảm bảo độ sáng theo các tiêu chuẩn hiện hành
-Đảm bảo thẩm mỹ (phối hợp với kiến trúc và thiết kế nội thất) -Đảm bảo tiết kiệm năng lượng, tuổi thọ cao.
-Với những tiêu chí trên, giải pháp chiếu sáng tư vấn thiết kế đưa ra là sử dụng đèn LED, compact, đèn huỳnh quang bóng có tuổi thọ cao và tiết kiệm điện để chiếu sáng các khu vực công cộng Hiện tại chưa có thiết kế nội thất nên tư vấn thiết kế tạm thời
Trang 32đưa ra thiết kế chiếu sáng cho các khu vực công công và thương mại đảm bảo về độ sáng, về công suất chờ, để sau này có thể thay đổi theo thiết kế nội thất mà không ảnh hưởng đến hệ thống cấp điện.
f) Hệ thống chống sét
-Công trình có mặt bằng tương đối rộng và có độ cao xấp 90.9m Dự án sử dụng hệ thống thiết bị chống sét chủ động phát tia tiên đạo sớm kết hợp hệ thống chống sét
g) Hệ thống chống sét đánh trực tiếp lên công trình
- Sử dụng đầu thu sét tạo tia tiên đạo được cấu tạo bằng đồng hoặc thép không gỉ đảm bảo thu và dẫn sét tốt, lắp đặt đấu nối dễ dàng, thích hợp với môi trường có nhiều bụi.
- Đầu thu sét nhận năng lượng cần thiết trong khí quyển để tích trữ các điện tích trong bầu hình trụ Đầu thu sét sẽ thu năng lượng từ vùng điện trường xung quanh trong thời gian giông bão khoảng từ 10 tới 10.000 v/m Đường dẫn chủ động bắt đầu ngay khi điện trường xung quanh vượt quá giá trị cực đại để bảo đảm nguy cơ sét đánh là nhỏ nhất.
- Phát ra tín hiệu điện cao thế với một biên độ, tần số nhất định tạo ra đường dẫn sét chủ động về phía trên đồng thời trong khi đó làm giảm điện tích xung quanh đầu thu sét tức là cho phép giảm thời gian yêu cầu phát ra đường dẫn sét chủ động về phía trên liên tục.
Trang 33- Điều khiển sự giải phóng ion đúng thời điểm: thiết bị ion hoá cho phép ion phát ra trong khoảng thời gian rất ngắn và tại thời điểm thích hợp đặc biệt, chỉ vài phần của giây trước khi có phóng điện sét, do đó đảm bảo dẫn sét kịp thời, chính xác và an toàn - Đầu thu sét là thiết bị chủ động không sử dụng nguồn điện nào, không gây ra bất kỳ tiếng động, chỉ tác động trong vòng vài ms trước khi có dòng sét thực sự đánh xuống và có hiệu quả trong thời gian lâu dài.
Vùng bảo vệ
- Bán kính bảo vệ Rp của Đầu thu sét được tính theo tiêu chuẩn an toàn quốc gia pháp NFL17-102 năm 1995 & tiêu chuẩn chống sét Tây Ba Nha UNE 21186-96.
c Kết cấu đầu thu sét
- Bầu kim thu sét chứa thiết bị phát tia tiên đạo tạo đường dẫn sét chủ động - Bộ thiết bị thu sét là một khối bằng thép không gỉ siêu bền Kết cấu này được liên kết với bộ ghép nối bằng Inox & chân trụ đỡ do vậy chịu mọi hoàn cảnh thời tiết khắc nghiệt và được đặt trên mái công trình có bán kính bảo vệ cấp III Rbv=51m - Thiết bị thu sét được đặt tại vị trí cao nhất của công trình và bán kính bảo vệ được tính theo công thức sau đây :
Rp = Trong đó :
Rp : Bán kính bảo vệ mặt phẳng ngang tính từ chân đặt CPT-1 h : Chiều cao đầu thu sét CPT-1 ở trên bề mặt được bảo vệ
D : Chiều cao ảo tăng thêm khi chủ động phát xung theo tiêu chuẩn cấp bảo vệ dựa vào tiêu chuẩn NFC 17-102/1995
d Cấp thoát sét
- Mỗi kim thu sét sử dụng 02 đường cáp đồng 70 mm2 để thoát sét đảm bảo khả năng dẫn sét nhanh chóng an toàn cho công trình, cáp thoát sét với diện tích cắt ngang là 70 mm2 Cách 1.5m có một bộ kẹp định vị cáp thoát sét.
e Cọc tiếp địa
Trang 34- Cọc tiếp địa phải được làm bằng thép mạ đồng có đường kính không nhỏ hơn 16mm và chiều dài không nhỏ hơn 2.4m.
- Điện trở đất đo được của hệ thống không được vượt quá 10Ω trong điều kiện khô ráo Nếu giá trị điện trở không đạt thì phải đóng thêm cọc hoặc dùng hóa chất chuyên dụng để giảm điện trở đất, các cọc cách nhau 3m và nối chúng lại với hệ cọc trước đó.
f Hệ thống chống sét lan truyền
- Sử dụng các bộ lan truyền 4 cực 65kA lắp cho các ngăn đầu vào của tủ điện tổng -Sử dụng các bộ chống sét lan truyền cho thông tin liên lạc lắp tại các đầu vào cáp thông tin liên lạc trước khi đấu nối vào thiết bị.
3.2 Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư Phương Án 1
Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng là ước tính chi phí đầu tư xây dựng của dự án trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư, gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác; chi phí dự phòng.
Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được ước tính trên cơ sở quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ theo phương án thiết kế sơ bộ của dự án và suất vốn đầu tư xây dựng hoặc dữ liệu chi phí của các dự án tương tự về loại, cấp công trình, quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ, tính chất dự án đã thực hiện, có sự phân tích, đánh giá để điều chỉnh quy đổi về mặt bằng giá thị trường phù hợp với địa điểm xây dựng, bổ sung những chi phí cần thiết khác của dự án
Căn cứ thông tin từ phương án thiết kế sơ bộ của dự án về quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ, sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được ước tính theo công thức sau:
Trong đó:
+ VSB: sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án đầu tư xây dựng; + Gsbbt, tđc: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
+ Gsbxd: chi phí xây dựng; + Gsbtb: chi phí thiết bị;
Trang 35+ Gsbqlda: chi phí quản lý dự án;
+ Gsbtv: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; + Gsbk: chi phí khác;
+ Gsbdp: chi phí dự phòng.
3.2.1.Căn cứ xác định sơ bộ tổng mức đầu tư
- Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 về việc ban hành suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022;
- Công văn 1717/BXD-KTXD ngày 17/5/2021 về việc đính chính Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 9/2/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Thông tư số 09/2019/TT-BXD, ngày 26/12/2019 về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng;
- Thông tư số 02/2020/TT-BXD, ngày 20/7/2020 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của 04 thông tư có liên quan đến chi phí quản lý đầu tư xây dựng;
- Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/2/2020 về chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán công trình;
- Quyết định số 16/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
3.2.1.2 Sơ bộ tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường
a) Căn cứ xác định.
- Luật Đất đai 45/2013/QH13, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ, quy định về thu tiền sử dụng đất, ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;
- Nghị định số 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất - Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 về việc ban hành Quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.
b) Xác định tiền sử dụng đất
Trang 36Pháp luật về đất đai xác định hai (02) loại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định, tương ứng với hai (02) trường hợp:
+ Giá đất theo bảng giá đất
+ Giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
+ Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Căn cứ khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành xây bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
+ Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai v.v
+ Giá đất cụ thể
+ Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng trong trường hợp “Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại”.
+ Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh (giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất) áp dụng đối với trường hợp “Diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
- Khu đất PT1 có vị trí ở đường Bằng Liệt – KĐT Tây Nam Linh Đàm Phường Hoàng Liệt Quận Hoàng Mai – Hà Nội.
- Diện tích đất xây dựng: 4366 m2.
- Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội từ 1/1/2020 đến 31/12/2024: Giá đất ở VT1 trên đường Bằng Liệt là: 21,850 triệu đồng/ m2.
- Diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) đối với khu đất nghiên cứu là:
Trang 3721,850 triệu đồng x 1898 m2 = 41.471 tỷ đồng > 30 tỷ đồng.
Như vậy theo quy định Luật đất đai 2013, việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất phải nộp đối với khu đất nghiên cứu phải sử dụng tổ hợp các phương pháp định giá sau đây: phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
Theo quy định pháp luật hiện hành, tổ liên ngành cần phải họp để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất phải nộp đối với khu đất nghiên cứu gồm các sở, ban, ngành sau đây: Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư; Cục thuế tỉnh; Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã và thành phố Hà Nội;
Tiếp theo, kết quả xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất phải nộp đối với khu đất nghiên cứu còn phải trình Hội đồng nhân dân phê duyệt.
Tuy nhiên, theo kinh nghiệm ta có thể ước tính giá đất cụ thể tạm lấy bằng 1,5 lần so với đơn giá theo bảng giá đất ứng với vị trí khu đất.
Bảng 3.1.5 Tính tiền sử dụng đất PA1 I Chỉ tiêu quy hoạch
1 Diện tích đất nghiên cứu 4366 m2 4 Tiền sử dụng đất phải nộp = Diện tích đất
xây dựng x Đơn giá x Hệ số điều chỉnh giá đất
62.206.950 đồng
Trang 381 Thuế suất 0,03%
3 Thuế đất phải nộp hàng năm = Diện tích đất xây dựng x Đơn giá đất x Thuế suất
12.441.390 đồng
- Tiền sử dụng đất của khu đất là: 32.775.000 đồng.- Thuế suất đất phải nộp theo năm là: 12.441.390 đồng.
Xác định bồi thường, tái định cư
- Đây là lô đất sạch nên BT, TĐC = 0
3.2.1.3 Suất vốn đầu tư xây dựng
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình (gọi tắt là suất vốn đầu tư) là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình.
Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí: xây dựng, thiết bị, quản lý dự án đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác Suất vốn đầu tư tính toán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí nêu trên.
Nội dung chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án/công trình xây dựng cụ thể như:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;
- Lãi vay trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng (đối với các dự án có sử dụng vốn vay);
- Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh);
- Chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư (dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án);
Trang 39- Một số chi phí khác gồm: đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; chi phí kiểm định chất lượng công trình; gia cố đặc biệt về nền móng công trình; chi phí thuê tư vấn nước ngoài.
Việc điều chỉnh, quy đổi suất vốn đầu tư xây dựng công trình được ban hành khi áp dụng cho công trình cụ thể được thực hiện theo công thức sau:
Trong đó:
+ S: suất vốn đầu tư sau điều chỉnh
+ S0: suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng đã ban hành
+ Ktg: hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được ban hành về thời điểm tính toán Hệ số Ktg được xác định bằng chỉ số giá xây dựng Năm gốc chỉ số giá phải thống nhất để sử dụng hệ số này.
+ Kkv: hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được ban hành về địa điểm tính toán Hệ số Kkv cho các vùng được ban hành ở Phần 4 của Quyết định này.
+ Kdv: hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được ban hành khi quy mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình khác với quy mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình đại diện nêu trong danh mục được ban hành hoặc khi có sự khác nhau về đơn vị đo năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình với đơn vị đo sử dụng trong danh mục được ban hành.
+ STi: Các chi phí bổ sung hoặc giảm trừ theo yêu cầu riêng của dự án/công trình trong trường hợp chưa được tính đến trong suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành hoặc trường hợp Dự án đầu tư công trình xây dựng sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) có những nội dung chi phí được quy định khác với những nội dung chi phí nêu trong ban hành STi được tính trên 1 đơn vị diện tích hoặc công suất năng lực phục vụ phù hợp với đơn vị tính của suất vốn đầu tư S0;
+ n: Số lượng các khoản mục chi phí bổ sung; + i: Thứ tự các khoản mục chi phí bổ sung; Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư
Sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định giai đoạn lập dự án đầu tư hoặc khi lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo một trong các phương pháp sau:
+ Phương pháp xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án
+ Phương pháp xác định từ dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã thực hiện
+ Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng + Phương pháp kết hợp.
Trang 40● Ta áp dụng phương pháp tính toán tổng mức đầu tư theo phương pháp suất vốn đầu tư xây dựng
Suất vốn đầu tư 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023
Bảng suất vốn đầu tư nhà cao tầng (đã gồm VAT) Đơn vị tính:
Gía trị suất vốn đầu tư sau điều chỉnh là
Giá trị suất vốn đầu tư sau điều chỉnh = Giá trị suất vốn đầu tư trong bảng suất vốn x hệ số thời gian ( Ktg ) x hệ số khu vực ( Kkv )
Suất vốn đầu tư sau điều chỉnh
11260.07 24< số tầng ≤ 30 Suất vốn đầutư
● Chi phí xây dựng của dự án (GSB
XD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình thuộc dự án.
● Chi phí xây dựng của công trình (GSB
XDCT) được ước tính theo công thức sau:
● Trong đó:
● + P: quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án; ● + S : suất chi phí xây dựng theo công trình tính cho một đơn vị công suất hoặc