(Luận văn thạc sĩ) nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty tnhh thương mại dịch vụ khách sạn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng NGUYỄN THU HIỀN HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Họ tên: Nguyễn Thu Hiền NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH HẰNG Hà Nội - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh” đề tài nghiên cứu độc lập riêng tôi, đưa dựa sở tìm hiểu, phân tích đánh giá số liệu Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh Các số liệu trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu có nội dung tương đồng khác Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Thu Hiền ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực luận văn này, nhận giúp đỡ nhiệt tình từ quan, tổ chức cá nhân Nhân đây, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến tập thể, cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực đề tài Trước hết xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Ngoại thương, Phòng Đào tạo Khoa Sau đại học trường tập thể thầy cô giáo, người trang bị kiến thức cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu trường Với lòng biết ơn chân thành sâu sắc nhất, xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Minh Hằng, người trược tiếp hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến đồng nghiệp Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh giúp đỡ thu thập thông tin tổng hợp số liệu suốt q trình nghiên cứu hồn thiện luận văn Xin chân thành cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp động viên, giúp đỡ đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hoàn thiện luận nghiên cứu Do thời gian nghiên cứu kiến thức hạn chế, luận văn hồn thiện khơng thể tránh khỏi sơ suất thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến thầy cô giáo bạn Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thu Hiền iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ vii DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 Vốn nguyên tắc huy động vốn 1.1.1 Vốn doanh nghiệp 1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 1.2 Các hình thức huy động vốn phổ biến 1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 12 1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 23 1.3 Quy trình huy động vốn 24 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 25 1.4.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp 25 1.4.2 Các yếu tố bên doanh nghiệp 26 1.5 Những tiêu chí đánh giả hiệu huy động vốn 28 1.5.1 Sự tăng trưởng ổn định số lượng thời gian 28 1.5.2 Lượng vốn huy động doanh nghiệp có đáp ứng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp 29 1.5.3 Lãi suất huy động 29 1.5.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 29 iv 1.5.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 30 1.6 Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 31 1.6.1 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - khái niệm văn pháp lý liên quan 31 1.6.2 Một số hạn chế huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH 37 2.1 Tổng quan công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 37 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty 40 2.1.3 Tình hình tài Công ty 40 2.1.4 Các dự án bất động sản phát triển 44 2.2 Các hình thức huy động vốn công ty sử dụng .46 2.2.1 Tín dụng ngân hàng 47 2.2.2 Tín dụng thương mại 48 2.2.3 Các nguồn nợ phải trả khác 49 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 50 2.3.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp 50 2.4 Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên 54 2.4.1 Thực trạng hoạt động huy động vốn hai dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu, D’ Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên 54 2.4.2 Đánh giá hiệu hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên cơng ty Tân Hồng Minh 58 2.5 Nhận xét hoạt động huy động vốn công ty 63 2.5.1 Điểm mạnh 63 2.5.2 Điểm yếu 64 2.5.3 Nguyên nhân 65 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN 66 TÂN HOÀNG MINH 66 v 3.1 Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới 66 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn 66 3.1.2 Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn 66 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới 67 3.2.1 Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu 68 3.2.2 Đầu tư vốn chủ sở hữu 69 3.2.3 Huy động vốn từ khách hàng 70 3.2.4 Huy động tín dụng ngân hàng 71 3.2.5 Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp .72 3.2.6 Phát hành trái phiếu dự án 72 3.2.7 Huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, vốn hợp tác kinh doanh 72 3.2.8 Chứng khốn hóa dự án bất động sản 73 3.2.9 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản 74 3.2.10 Các phương thức khác 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ vii DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ .viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN .ix MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu .2 Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu .2 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .4 vi 1 Vốn nguyên tắc huy động vốn 1.1.1 Vốn doanh nghiệp 1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 1.2 Các hình thức huy động vốn phổ biến 1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 12 1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 23 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 24 1.3.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp .24 1.3.2 Các yếu tố bên doanh nghiệp 25 1.4 Những tiêu chí đánh giả hiệu huy động vốn 27 1.4.1 Sự tăng trưởng ổn định số lượng thời gian 27 1.4.2 Lượng vốn huy động doanh nghiệp có đáp ứng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp 27 1.4.3 Lãi suất huy động 27 1.4.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 28 1.4.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 28 1.5 Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 29 1.5.1 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - khái niệm văn pháp lý liên quan 29 1.5.2 Một số vấn đề huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 34 CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH 37 2.1 Tổng quan công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 37 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty 40 2.1.3 Tình hình tài Cơng ty 40 2.1.4 Các dự án bất động sản phát triển 44 2.2 Các hình thức huy động vốn cơng ty sử dụng 46 2.2.1 Tín dụng ngân hàng 47 2.2.2 Tín dụng thương mại 48 2.2.3 Các nguồn nợ phải trả khác 48 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 49 2.3.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp 49 vii 2.3.2 Các yếu tố bên doanh nghiệp 51 2.4 Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên 53 2.4.1 Thực trạng hoạt động huy động vốn hai dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu, D’ Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên .53 2.4.2 Đánh giá hiệu hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên công ty Tân Hoàng Minh 57 2.5 Nhận xét hoạt động huy động vốn công ty .62 2.5.1 Điểm mạnh 62 2.5.2 Điểm yếu 63 2.5.3 Nguyên nhân .64 PHẦN 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN 65 TÂN HOÀNG MINH 65 3.1 Định hướng phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới 65 3.1.1 Định hướng phát triển 65 3.1.2 Mục tiêu phát triển 65 3.2 Giải pháp khắc phục điểm yếu trình huy động vốn hai dự án Hoàng Cầu Nguyễn Văn Huyên .66 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới .66 3.2.1 Đầu tư vốn chủ sở hữu 67 3.2.2 Huy động vốn từ khách hàng 68 3.2.3 Huy động tín dụng ngân hàng 70 3.2.4 Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp 70 3.2.5 Phát hành trái phiếu dự án