Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả huy động vốn để tài trợ cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CƠNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HỒNG MINH Chun ngành: Tài chính – Ngân hàng NGUYỄN THU HIỀN HÀ NỘI 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Cơng ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh Chun ngành: Tài chính Ngân hàng Họ và tên: Nguyễn Thu Hiền NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH HẰNG Hà Nội 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh” là đề tài nghiên cứu độc lập của riêng tơi, được đưa ra dựa trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và đánh giá các số liệu tại Cơng ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh. Các số liệu là trung thực và chưa được cơng bố tại các cơng trình nghiên cứu có nội dung tương đồng nào khác Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Thu Hiền ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc lịng biết ơn chân thành đến các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài Trước hết tơi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Ngoại thương, Phịng Đào tạo và Khoa Sau đại học của trường cùng tập thể các thầy cơ giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu tại trường Với lịng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tơi xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Minh Hằng, người đã trược tiếp hướng dẫn tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thiện đề tài Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng nghiệp tại Cơng ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh đã giúp đỡ tơi thu thập thơng tin và tổng hợp số liệu trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thiện luận văn Xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ và đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi có thể hồn thiện luận nghiên cứu Do thời gian nghiên cứu và kiến thức cịn hạn chế, luận văn được hồn thiện khơng thể tránh khỏi những sơ suất thiếu sót, tơi rất mong nhận được những ý kiến của các thầy cơ giáo cùng các bạn Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN iii Nguyễn Thu Hiền MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ viii DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ x TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN xi MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Tình hình nghiên cứu 2 3. Mục đích nghiên cứu 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 5. Phương pháp nghiên cứu 4 5. Kết cấu luận văn 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 5 BẤT ĐỘNG SẢN 5 1. 1. Vốn và các nguyên tắc huy động vốn 5 1.1.1. Vốn của doanh nghiệp 5 1.1.2. Các nguyên tắc huy động vốn 10 1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến 11 1.2.1. Huy động vốn Nợ phải trả 14 1.2.2. Huy động vốn chủ sở hữu 26 1.3. Quy trình huy động vốn 31 1.43. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 33 1.43.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp 33 iv 1.34.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp 34 1.45. Những chỉ tiêu chí đánh giả hiệu quả huy động vốn 36 1.45.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian 36 1.45.2. Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp 36 1.45.3. Lãi suất huy động 37 1.45.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 37 1.45.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 38 1.56. Vấn đề hHuy động vốn trong hoạt độngcho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 39 1.56.1. Dự án đầu tư kinh doanh Bbất động sản các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan 39 1.56.2. Một số vấn đềhạn chế về huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay 44 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CƠNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HỒNG MINH . 47 2.1. Tổng quan về cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng Minh 47 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 47 2.1.2. Cơ cấu tổ chức Công ty 50 2.1.3. Sơ lược tTình hình tài chính của Cơng ty 50 2.1.4. Các dự án bất động sản đang phát triển 55 2.2. Các hình thức huy động vốn cơng ty đang sử dụng 58 2.2.1. Tín dụng ngân hàng 58 2.2.2. Tín dụng thương mại 59 2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác 60 2.3. Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn của 2 dự án Hồng Cầu, Nguyễn Văn Huyên 61 2.31. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 61 2.3.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp 62 v 2.4. Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn của 2 dự án Hồng Cầu, Nguyễn Văn Hun 66 34.21. Thực trạng hoạt động huy động vốn của hai dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu, D’. Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên 66 2.34.32. Đánh giá hiệu quả hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont D’ or Hồng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Hun của cơng ty Tân Hồng Minh 70 2.5. Nhận xét về hoạt động huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyêncông ty 76 2.5.1. Điểm mạnh 76 2.5.2. Điểm yếu 78 2.5.3. Nguyên nhân 78 PHẦN CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN 80 TÂN HOÀNG MINH 80 3.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới 80 3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn 80 3.1.2. Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn 81 3.2. Giải pháp khắc phục những điểm yếu trong quá trình huy động vốn của hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyên 81 3.23. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty trong tương laithời gian tới 82 3.2.1. Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu quả 83 3.2.12. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu 84 3.2.23. Huy động vốn từ khách hàng 85 3.2.34. Huy động tín dụng ngân hàng 86 3.2.45. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp 87 3.2.56. Phát hành trái phiếu dự án 87 vi 3.2.67. Huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, vốn hợp tác kinh doanh 88 3.2.8. Chứng khốn hóa các dự án bất động sản 88 3.2.9. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản 89 3.2.710. Các phương thức khác 90 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Tiếng Việt BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư FDI Đầu tư trực tiếp nước ngồi (Foreign Direct Investmnet FTA Hiệp định thương mại tự do (Free Trade Agreement) GDP Tổng sản phẩm quốc nội IRR Suất hồn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) NPV Giá trị hiện tại rịng (Net Present Value) QLDN Quản lý doanh nghiệp ROA Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (Return on Asset) ROE Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (Return on Equity) TNHH Trách nhiệm hữu hạn WTO Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organnization) 79 Nhiều dự án của Cơng ty đang trong q trình đầu tư dẫn đến việc gặp khó khăn về tài chính những khoản nợ ngắn hạn Chính sách bán hàng của Cơng ty nói chung tại các dự án chưa thực sự hợp lý dẫn đến hàng tồn kho cao ảnh hưởng đến doanh thu của dự án cũng nhưng dịng tiền trả nợ của dự án 80 PHẦN CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HỒNG MINH 3.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Cơng ty trong thời gian tới 3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn Tân Hoàng Minh định hướng trở thành một tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam Tân Hoàng Minh tâm xây dựng những cơng trình chất lượng, bền vững góp phần đem lại lợi ích thiết thực cho khách hàng và cho xã hội Hiện nay, Tân Hồng Minh đang nắm trong tay rất nhiều dự án vàng với vị trí đắc địa. Cơng ty đang có kế hoạch phát triển những dự án này trong 35 năm nữa. Các dự án sắp tới, cơng ty vẫn tiếp tục nhắm vào thị trường bất động sản cao cấp, với căn hộ hạng sang và văn phịng hạng A. Ngồi ra, cơng ty sẽ mở rộng thêm một số sản phẩm bất động sản trung cấp với các dự án có vị trí ngoại thành Hà Nội. Để thực hiện được những dự án bất động sản sắp tới, cơng ty cần nguồn vốn rất lớn và sẵn sàng hợp tác với các đối tác kinh doanh trong và ngồi nước Vì thế, cơng ty đang có kế hoạch cơ cấu lại bộ máy tổ chức, thiết lập lại cơ cấu tổ chức để chun nghiệp hóa hoạt động của cơng ty. Trong thời gian tới, cơng ty sẽ chun nghiệp hóa hoạt động huy động vốn bằng các cơ cấu lại tổ chức nhân sự. Cơng ty sẽ có Ban nguồn vốn chun để huy động vốn, trong ban phân ra các nhóm nhân sự chun trách cho mỗi phương thức huy động vốn. Bên cạnh đó, Ban quản lý tài chính dự án sẽ chun trách về mảng quản lý sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ Ngồi ra, cơng ty đang có kế hoạch cơ cấu lại bộ máy tổ chức, thiết lập lại cơ cấu tổ chức để chun nghiệp hóa hoạt động của 81 cơng ty. Đây là bước đầu để cơng ty có cơ hội chào đầu tư các nhà đầu tư nước ngồi và chuẩn bị cho q trình cổ phần hóa, IPO trên thị trường chứng khốn. 3.1.2. Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn Mục tiêu lợi nhuận của Tân Hồng Minh năm 2017 là 170 tỷ đồng, với việc bàn giao tất cả các căn hộ cịn lại của dự án Hồng Cầu và Nguyễn Văn Hun. Tân Hồng Minh đặt mục tiêu doanh thu đạt 1.000 tỷ và đưa 2 dự án D’. Eldorado 1 Phú Thượng, D’. Eldorado 2 Phú Thanh vào mở bán. Vì thế mục tiêu trong năm 20172018, cơng ty sẽ phát hành trái phiếu 2.000 tỷ để phục vụ các dự án đang thực hiện. Năm 2018, cơng ty đặt mục tiêu hợp tác với một số nhà đầu tư nước ngồi để thực hiện một số dự án triển vọng Mục tiêu này thể hiện tham vọng rất lớn của lãnh đạo cơng ty. Do tình hình tài chính của cơng ty cịn nhiều khó khăn, áp lực cạnh tranh trên thị trường rất lớn. Tuy nhiên, với nhiều chính sách cải cách, tái cơ cấu, Tân Hồng Minh có thể thực hiện được mục tiêu này 3.2. Giải pháp khắc phục những điểm yếu trong q trình huy động vốn của hai dự án Hồng Cầu và Nguyễn Văn Hun Thứ nhất, rủi ro thanh tốn của cơng ty cho 2 dự án Hồng Cầu, Nguyễn Văn Hun cao do mất cân bằng tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn. Để khắc phục điều này, cơng ty cần trích lập những quỹ dự phịng. Cơng ty khơng nên thúc đẩy các chính sách phát triển q nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng trong khi tiền mặt, tiền ngân hàng hoặc chứng khốn nắm giữ khơng đủ để thanh tốn Ngồi ra, cơng ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền của khách hàng cụ thể và thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn Thứ hai, phương thức huy động vốn chủ yếu là từ ngân hàng. Điều này khiến hoạt động kinh doanh của cơng ty bị phụ thuộc vào ngân hàng. Cơng ty cần có chính sách phát triển nguồn nhân lực tài chính ngân hàng để tiếp cận với những phương thức huy động vốn mới. Ví dụ như: hợp tác kinh doanh, huy động vốn từ 82 nhà đầu tư nước ngồi, phát hành trái phiếu. Cơng ty có thể tiếp cận với các cơng ty tư vấn hoặc mơ mới như các cơng ty quản lý quỹ, quỹ đầu tư để tiếp cận với những nguồn vốn đa dạng, phong phú hơn Thứ ba, Chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng dự án Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ Dự án để vào hoạt động việc tiên phải huy động vốn Còn việc dự án hoạt động có hiệu hay khơng phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn Huy động vốn giải vấn đề bước đầu tiên, sử dụng vốn nào, sách bán hàng để thu lợi nhuận điều trọng yếu Vì thế, hoạt động kinh doanh hoạt động huy động vốn gắn liền với Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Huyên, nhiều hàng tồn kho, cơng ty cần có sách bán hàng để thu tiền Nguồn tiền trả lãi, gốc kỳ tới, mà nguồn khác sử dụng hết Cơng ty có trả nợ hạn vay vốn hoạt động tín dụng lâu dài 3.23. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Cơng ty trong tương laithời gian tới Để huy động vốn cho một dự án đầu tư, có rất nhiều phương thức khác nhau, như đã được trình bày tại chương 1. Với tình hình phát triển nóng của thị trường bất động sản như hiện nay, các ngân hàng, các nhà đầu tư rất mong muốn đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, ngành này cũng có nhiều rủi ro nên quy chế cho vay thường phức tạp. Các doanh nghiệp đi vay cần chuẩn bị đầy đủ cơ sở pháp lý, phương án kinh doanh tốt để có thể huy động được nhiều nguồn đầu tư Các phương thức huy động vốn cơ bản để đầu tư bất động sản: Huy động vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu cơng trình, huy động tiền ứng trước của người mua nhà… Tuỳ vào từng dự án có thể áp dụng các phương thức khác nhau Đối với Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng Minh, các dự án bất động sản chủ yếu là dự án phát triển nhà ở để bán và dự án đầu tư xây dựng văn phịng, trung tâm thương mại cho th. Dự án phát triển nhà ở để bán có điểm thuận lợi là thu được tiền ứng trước của người mua nhà, ít bị ứ đọng vốn, chu kỳ một dự án bắt đầu từ khi có chủ trương đầu tư đến khi bàn 83 giao nhà cho người mua đưa vào sử dụng, thời gian của dự án chỉ khoảng 4 5 năm; Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th thì có chu kỳ dài hơi hơn, có thể kéo dài đến 50 năm, lâu thu hồi vốn, và chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với các tổ chức tín dụng mới có thể đầu tư Để thuận lợi cho Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng Minh nghiên cứu, áp dụng một số giải pháp huy động vốn, tác giả trình bày chung các giải pháp huy động vốn cho cả dự án phát triển nhà ở để bán và huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th. Các dạng đầu tư bất động sản khác như đầu tư hạ tầng khu đơ thị, hạ tầng khu cơng nghiệp, đều có các tính chất giống hai dạng cơ bản trên 3.2.1. Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu quả Từ những hạn chế của hoạt động huy động vốn của 2 dự án Hồng Cầu, Nguyễn Văn Hun, ta thấy vấn đề mấu chốt là kế hoạch sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ chưa hiệu quả. Vì thế, cần có các giải pháp cho vấn đề này như sau Thứ nhất, rủi ro thanh tốn của cơng ty cho 2 dự án Hồng Cầu, Nguyễn Văn Hun cao do mất cân bằng tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn. Để khắc phục điều này, cơng ty cần trích lập những quỹ dự phịng. Cơng ty khơng nên thúc đẩy các chính sách phát triển q nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng trong khi tiền mặt, tiền ngân hàng hoặc chứng khốn nắm giữ khơng đủ để thanh tốn Ngồi ra, cơng ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền của khách hàng cụ thể và thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn Thứ hai, chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng của dự án Nguyễn Văn Hun chưa cao, ảnh hưởng đến dịng tiền trả nợ. Dự án để đi vào hoạt động thì việc tiên quyết là phải huy động vốn. Cịn việc dự án hoạt động có hiệu quả hay khơng thì phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn. Huy động vốn chỉ giải quyết được vấn đề bước đầu tiên, cịn sử dụng vốn như thế 84 nào, chính sách bán hàng ra sao để thu về lợi nhuận mới là điều trọng yếu. Vì thế, hoạt động kinh doanh và hoạt động huy động vốn ln gắn liền với nhau Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Hun, cịn nhiều hàng tồn kho, cơng ty cần có chính sách bán hàng để thu tiền. Nguồn tiền này sẽ trả lãi, gốc trong những kỳ sắp tới, khi mà các nguồn khác đã sử dụng hết. Cơng ty có trả nợ đúng hạn thì mới có thể vay vốn và hoạt động tín dụng được lâu dài 3.2.12. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu Theo quy định của Pháp luật, đối với các dự án bất động sản, thì vốn tự có của chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm ít nhất 15% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn tự có ở đây là vốn chủ sở hữu, được hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần và lợi nhuận chưa phân phối Đối với các dự án phát triển nhà để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà rất thuận lợi, nên Cơng ty có thể chỉ phải sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi cơng, nộp phí xây dựng, nộp một phần tiền sử dụng đất… Số vốn trên sẽ được hồn lại ngay khi bắt đầu thu được tiền ứng trước của người mua nhà Nhưng đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th, thì đầu tư vốn chủ sở hữu sẽ là một khó khăn, nếu doanh nghiệp khơng chủ động đối với nguồn vốn này, khi đầu tư vào dự án, vốn sẽ bị ứ đọng và chỉ được thu hồi ít nhất cũng khoảng 6 8 năm kể từ khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động một tồ nhà trung tâm thương mại văn phịng cho th khơng hề đơn giản, đặc biệt là đối với các trung tâm thương mại văn phịng hạng B và hạng A. Người quản lý tồ nhà phải được đào tạo bài bản từ nước ngồi, huấn luyện đội ngũ nhân viên chun nghiệp, ln ln sẵn sàng cho mọi tình huống để khách hàng được hài lịng nhất, ln nỗ lực để có thể thu hút được các tổ chức, doanh nghiệp quốc tế đến th văn phịng 85 Do đó, Cơng ty chỉ nên đầu tư vào các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th khi đã thực sự mạnh về vốn, đủ khả năng quản lý. Tìm kiếm các khu đất có vị trí đẹp: nằm trong khu trung tâm, thuận tiện giao thơng, diện tích lớn, mật độ xây dựng của lơ đất lớn,v.v… và các dự án phải có các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR cao ( chỉ tiêu IRR phải từ 28% trở lên) Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện về hiệu quả kinh tế, khả năng quản lý, khả năng thu xếp vốn như trên thì việc Cơng ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu hiện có, hoặc huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu mới được các cổ đơng ủng hộ và khơng gây ra khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch tốn tài chính của Cơng ty 3.2.23. Huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng là việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hoặc cho th mặt bằng thương mại, văn phịng dài hạn với khách hàng, trong đó quy định các lần tạm ứng tiền theo tiến độ của dự án kể từ khi dự án khởi cơng xây dựng cho đến khi hồn thiện tồ nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Mọi chủ đầu tư của dự án bất động sản đều thu tiền theo tiến độ tương tự như dưới đây. Chủ đầu tư có thể chiếm dụng vốn của khách hàng bằng chính sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ Theo Luật quy định thì Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ người mua nhà sau khi hồn thành việc xây dựng hạ tầng và phần móng của cơng trình. Tuỳ vào tiến độ, quy mơ, tính chất mà Cơng ty có thể phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thơng thường, đối với các căn hộ chung cư, Cơng ty nên phân thành 5 đợt thu tiền như sau: Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà ngay sau khi hồn thiện việc xây dựng hạ tầng và phần móng của cơng trình Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau 6 tháng kể từ lần thu tiền thứ nhất 86 Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau khi xây xong phần thơ Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau khi hồn thiện tồ nhà và bàn giao cho khách hàng Lần 5: Thu hết phần 5% cịn lại của hợp đồng sau khi hồn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ Tuy nhiên, để huy động vốn từ khách hàng, cơng ty có thể có các chính sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ và được hưởng ưu đãi. Thay vì việc cơng ty phải đi vay một khoản tiền từ ngân hàng và trả lãi suất đi vay; cơng ty sẽ huy động tiền từ phía khách hàng Phương án 1: khách hàng đóng trước hợp đồng mua bán bằng vốn tự có của mình, cơng ty sẽ chiết khấu thanh tốn sớm cho khác hàng. Khoản tiền này tương đương với chi phí lãi vay của số tiền khách hàng đóng trước nhân với thời gian đóng trước Phương án 2: khách hàng vay ngân hàng để đóng trước tiến độ của hợp đồng mua bán, cơng ty sẽ trả thay khách hàng phần lãi vay cho đến ngày bàn giao nhà. Lãi vay cho khách hàng cá nhân trong 1 – 2 năm đầu chắc chắn sẽ thấp hơn với lãi vay của doanh nghiệp Bằng 2 phương án này, doanh nghiệp vừa bán được hàng, vừa huy động được tiền, khách hàng mua được nhà giảm giá, cịn ngân hàng thì có thêm doanh thu. Phương án huy động vốn này rất có lợi cho nền kinh tế 3.2.34. Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho các dự án phát triển nhà để bán thường là huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức thì cho việc nộp tiền sử dụng đất, thanh tốn một số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, và tạm ứng cho các nhà thầu thi cơng xây dựng. Phần tín dụng thương mại này sẽ được hồn trả ngay sau mỗi đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà 87 Đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th, việc huy động tín dụng ngân hàng là bắt buộc, bởi vì phần lớn các dự án đều có Tổng mức đầu tư lớn, tự bản thân doanh nghiệp khơng thể có đủ vốn để đầu tư, do đó nhu cầu vay vốn là rất lớn. Việc quyết định đầu tư một dự án trung tâm thương mại văn phịng cho th cần phải tính tốn chặt chẽ, cụ thể về phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn,v.v… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu IRR phải lớn hơn lãi vay rất nhiều, thường là khoảng 15% trở lên 3.2.45. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp Tín dụng thương mại trong các dự án phát triển nhà chủ yếu là việc kéo dài thời gian thanh tốn đối với bên B trong các hợp đồng kinh tế, ví dụ các hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt là đối với các nhà thầu thi cơng và lắp đặt thiết bị Tín dụng thương mại đã trở thành phổ biến trong hoạt động xây dựng, đó là một chuỗi tín dụng liên hồn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu chính nợ các nhà thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu; các nhà thầu phụ lại nợ các nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt của hình thức tín dụng này là tăng cường mối liên kết giữa các nhà hoạt động xây dựng, nhưng nó tiềm ẩn một nguy cơ rất lớn sự đổ vỡ domino, khi có một thành viên lớn của chuỗi trên gặp khó khăn về khả năng thanh tốn hoặc bị phá sản Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà khơng được thuận lợi thì đây là một hình thức rất tốt để Cơng ty tiếp tục triển khai các cơng việc của dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường 3.2.56. Phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án được áp dụng chủ yếu cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Theo đó, một Cơng ty cần huy động vốn để đầu tư cho 88 dự án nhà ở mới triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu ra thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ 1 đến 3 năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua một căn hộ trong dự án. Đây là hình thức mới được áp dụng trong thời gian gần đây, do tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay đối với bất động sản, các quy định của nhà nước khơng cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước khi hồn thành việc xây dựng phần móng 3.2.67. Huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngồi, vốn hợp tác kinh doanh Trong những năm gần đây Cơng ty đang thực hiện nhiều dự án. Mỗi dự án cần lượng vốn rất lớn. Vì vậy Cơng ty nên xem xét phương án hợp tác kinh doanh với nước ngồi để có thể huy động được nguồn vốn. Cơng ty có thể làm việc với các quỹ đầu tư, cơng ty mơ giới dịch vụ bất động sản để tìm được những đối tác kinh doanh, tận dụng được lợi thế của các bên. Hơn nữa, trong thị trường bất động sản Việt Nam, việc một dự án được góp vốn hoặc tài trợ bởi nhà đầu tư hay ngân hàng nước ngồi sẽ gây được tiếng vang và có sức hút rất lớn với người tiêu dùng 3.2.8. Chứng khốn hóa các dự án bất động sản Phương án chứng khốn hóa bất động sản, gồm 2 hình thức là niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khốn hoặc niêm yết theo từng dự án Việc các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khốn thực tế đã số doanh nghiệp hiện triển khai thành cơng như Vingroup, FLC… Mặc dù điều này mang lại một dịng vốn ổn định trong dài hạn cho phát triển các dự có quy mơ lớn, nhưng địi hỏi bản thân doanh nghiệp phải có độ uy tín nhất định, cũng như giá trị thương hiệu đã được khẳng định, thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư. Do đó, phương án lựa chọn hình thức niêm yết theo dự án và trả bất động sản theo số lượng cổ phiếu được nhiều chun gia đánh giá cao 89 Đây là một loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khốn và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư có được lợi nhuận dựa trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng khơng nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ bất động sản đó trong suốt q trình sở hữu chứng khốn Hình thức chứng khốn hóa bất động sản có thể làm dưới dạng phát hành chứng chỉ bất động sản. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình. Khi hồn thành dự án, tồn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ Trong bối cảnh thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, hướng đầu tư theo hình thức hợp tác cùng chia sẻ lợi ích sẽ tạo đà phát triển dài hạn cho thị trường. So với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các hình thức huy động từ chứng khốn, từ quỹ tín thác mang lại hiệu quả cao hơn, độ rủi ro ít hơn Đồng thời, chứng khốn hóa bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chun nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thơng nguồn vốn cho thị trường bất động sản 3.2.9. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Quỹ đầu tư tín thác là một mơ hình mới mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia và được các nhà đầu tư quan tâm trong thời gian gần đây Các bên tham gia bao gồm người góp vốn cá nhân hoặc tổ chức, quỹ tín thác trung gian, chủ đầu tư dự án bất động sản. Sau khi huy động, Quỹ đầu tư tín thác sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mơ và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn. Với việc được quản lý một cách bài bản và quy mơ dựa trên cơ sở phân tích thực tiễn các yếu tố của thị trường nhà đất, mơ hình quỹ này sẽ hạn 90 chế được những rủi ro khơng đáng có của thị trường, đồng thời mang lại lợi ích dài hạn cho cả người đóng góp và các dự án bất động sản Trên thực tế, Quỹ đầu tư tín thác đã có nền tảng pháp lý là Thơng tư số 228/2012/TTBTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các chun gia và các nhà quản lý cần thúc đẩy để các tổ chức, doanh nghiệp mạnh dạn phát triển mơ hình này trong thời gian tới 3.2.710. Các phương thức khác Thứ nhất, Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ Tân Hồng Minh có điểm yếu là loại hình cơng ty TNHH nên bị hạn chế trong việc huy động vốn chủ sở hữu từ bên ngồi nên trong tương lai nên có chính sách cơ cấu lại tổ chức hoạt động để chuyển đổi Cơng ty thành Cơng ty cổ phần và niêm yết trên sản chứng khốn Thứ hai, mơ hình tổ chức cơng ty cịn phức tạp, chồng chéo; cơ cấu hoạt động tài chính, góp vốn kinh doanh cịn chưa chuẩn mực, chun nghiệp. Điều này gây khó khăn trong việc đưa cơng ty lên sàn chứng khoản hoặc làm hồ sơ phát hành trái phiếu, hoặc huy động vốn từ nước ngồi. Vậy, để có thể tiếp cận với nhiều nguồn vốn hơn, cơng ty cần kiểm tra, rà sốt, cải thiện những điểm yếu của mình để hoạt động tài chính chun nghiệp hơn 91 KẾT LUẬN Với đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Cơng ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh” trong tình hình thị trường bất động sản như hiện nay là rất cần thiết. Do lượng cung bất động sản trên thị trường đang vượt cầu, khiến cho cạnh tranh giữa các doanh nghiệp rất khốc liệt. Nếu doanh nghi ệp khơng kịp thời huy động vốn để thực hiện dự án thì thì trường sẽ bị mất cho đối thủ nhanh hơn Sau khi phân tích thực trạng tình hình huy động vốn của 2 dự án Hồng Cầu và Nguyễn Văn Hun, tác giả cho thấy những điểm mạnh về lượng vốn, thời gian huy động vốn, lợi nhuận mà nguồn vốn mang lại. Bên cạnh đó, vẫn tồn tại những điểm yếu về rủi ro của nguồn vốn cũng như hệ quả của hoạt động sử dụng vốn sau này ảnh hưởng đến việc trả nợ vốn vay Từ đó, tác giả cũng đã đưa ra một số giải pháp khắc phục điểm yếu của hoạt động huy động vốn trước đây và một số giải pháp huy động vốn sắp tới. Đó là: Huy động vốn từ khách hàng mua nhà, huy động vốn bằng tín dụng thương mại từ những doanh nghiệp khác có mối quan hệ thân thiết, huy động vốn từ ngân hàng, huy động vốn bằng phát hàng trái phiếu, kêu gọi đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngồi, hợp tác góp vốn kinh doanh và cuối cùng là cổ phẩn hóa doanh nghiệp để huy động vốn chủ sở hữu bằng cách niêm yết trên thị trường chứng khốn. 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO David Begg, Standley Fischer, Rudige Darnbusch, Kinh tế học vĩ mơ, Nhà xuất bản Thống kê, 2008 Vũ Duy Hào và Đàm Văn Huệ, Quản trị tài chính doanh nghiệp, Nhà Xuất Bản Giao Thơng Vận Tải, 2012 Trần Ngọc Thơ, Tài doanh nghiệp đại, Nhà xuất bản Thống kê, 2003 Trương Tuấn Anh, Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Cơng ty Cổ Phần Thanh Bình Hà Hội. Luận văn thạc sĩ, Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Kinh Tế Quốc Dân, 2013 Nguyễn Trọng Cơ, Nghiêm Thị Hà, Giáo trình Phân tích tài doanh nghiệp, Nhà xuất bản Tài chính, 2015 CBRE, Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017, Việt Nam 2017 Savills, Bất động sản Việt Nam Tổng quan phát triển trong hai thập kỷ, Việt Nam 2015 Trần Ngọc Thơ (2012), Tài chính doanh nghiệp hiện đại, Nhà xuất bản thống kê Báo cáo tài chính các năm từ 20132016, Phịng Tài chính kế tốn, Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng Minh Các website tham khảo http://tanhoangminh.com.vn Website Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng Minh http://tradingeconomics.com http://savills.com.vn 93 http://vneconomy.vn ... TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Nâng? ?cao? ?hiệu? ?quả? ?hoạt? ?động? ?huy? ?động? ?vốn? ?cho? ?dự? ?án? ?đầu? ?tư? ?kinh doanh? ?bất? ?động? ?sản? ?của? ?Cơng? ?ty? ?TNHH? ?Thương? ?mại? ?Dịch? ?vụ Khách? ?sạn? ?Tân? ?Hồng? ?Minh Chun ngành: Tài chính Ngân hàng... ? ?huy? ?động? ?vốn? ?cho? ?dự ? ?án? ? đầu? ?tư ? ?kinh? ?doanh? ?bất? ?động? ?sản, nhưng chưa có đề tài nào nghiên cứu về ? ?hiệu quả? ?hoạt? ?động? ?huy? ?động? ?vốn? ?cho? ?dự? ?án? ?đầu? ?tư? ?kinh? ?doanh? ?bất? ?động? ?sản? ?của Cơng? ?ty? ?TNHH? ?Thương? ?mại? ?Dịch? ?vụ? ?Khách? ?sạn? ?Tân? ?Hồng? ?Minh. ... Chương 1: Cơ sở lý? ?luận? ?về? ?huy? ?động? ?vốn? ?của? ?doanh? ?nghiệp và? ?huy? ?động vốn? ?cho? ?dự? ?án? ?đầu? ?tư? ?kinh? ?doanh? ?bất? ?động? ?sản Chương 2: Thực trạngTình hình? ?huy? ?động? ?vốn? ?cho? ?dự ? ?án? ?kinh? ?doanh? ?bất động? ?sản? ?của? ?Cơng? ?ty? ?TNHH? ?Thương? ?mại? ?dịch? ?vụ? ?khách? ?sạn? ?Tân? ?Hồng Minh