Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty tnhh thương mại dịch vụ khách sạn tân hoàng minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng NGUYỄN THU HIỀN HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Họ tên: Nguyễn Thu Hiền NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH HẰNG Hà Nội - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh” đề tài nghiên cứu độc lập riêng tôi, đưa dựa sở tìm hiểu, phân tích đánh giá số liệu Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh Các số liệu trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu có nội dung tương đồng khác Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Thu Hiền ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực luận văn này, nhận giúp đỡ nhiệt tình từ quan, tổ chức cá nhân Nhân đây, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến tập thể, cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực đề tài Trước hết xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Ngoại thương, Phòng Đào tạo Khoa Sau đại học trường tập thể thầy cô giáo, người trang bị kiến thức cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu trường Với lòng biết ơn chân thành sâu sắc nhất, xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Minh Hằng, người trược tiếp hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến đồng nghiệp Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh giúp đỡ thu thập thông tin tổng hợp số liệu suốt q trình nghiên cứu hồn thiện luận văn Xin chân thành cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp động viên, giúp đỡ đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hoàn thiện luận nghiên cứu Do thời gian nghiên cứu kiến thức hạn chế, luận văn hồn thiện khơng thể tránh khỏi sơ suất thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến thầy cô giáo bạn Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thu Hiền iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ vii DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 Vốn nguyên tắc huy động vốn 1.1.1 Vốn doanh nghiệp 1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 1.2 Các hình thức huy động vốn phổ biến 1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 12 1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 23 1.3 Quy trình huy động vốn 24 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 25 1.4.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp 25 1.4.2 Các yếu tố bên doanh nghiệp 26 1.5 Những tiêu chí đánh giả hiệu huy động vốn 28 1.5.1 Sự tăng trưởng ổn định số lượng thời gian 28 1.5.2 Lượng vốn huy động doanh nghiệp có đáp ứng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp 29 1.5.3 Lãi suất huy động 29 1.5.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 29 iv 1.5.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 30 1.6 Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 31 1.6.1 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - khái niệm văn pháp lý liên quan 31 1.6.2 Một số hạn chế huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH 37 2.1 Tổng quan công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 37 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty 40 2.1.3 Tình hình tài Cơng ty 40 2.1.4 Các dự án bất động sản phát triển 44 2.2 Các hình thức huy động vốn công ty sử dụng 46 2.2.1 Tín dụng ngân hàng 47 2.2.2 Tín dụng thương mại 48 2.2.3 Các nguồn nợ phải trả khác 49 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn 50 2.3.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp 50 2.4 Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn dự án Hồng Cầu, Nguyễn Văn Huyên 54 2.4.1 Thực trạng hoạt động huy động vốn hai dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu, D’ Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên 54 2.4.2 Đánh giá hiệu hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Hun cơng ty Tân Hồng Minh 58 2.5 Nhận xét hoạt động huy động vốn công ty 63 2.5.1 Điểm mạnh 63 2.5.2 Điểm yếu 64 2.5.3 Nguyên nhân 65 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN 66 TÂN HOÀNG MINH 66 v 3.1 Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới 66 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn 66 3.1.2 Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn 66 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới 67 3.2.1 Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu 68 3.2.2 Đầu tư vốn chủ sở hữu 69 3.2.3 Huy động vốn từ khách hàng 70 3.2.4 Huy động tín dụng ngân hàng 71 3.2.5 Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp 72 3.2.6 Phát hành trái phiếu dự án 72 3.2.7 Huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, vốn hợp tác kinh doanh 72 3.2.8 Chứng khốn hóa dự án bất động sản 73 3.2.9 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản 74 3.2.10 Các phương thức khác 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Tiếng Việt BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư FDI Đầu tư trực tiếp nước (Foreign Direct Investmnet FTA Hiệp định thương mại tự (Free Trade Agreement) GDP Tổng sản phẩm quốc nội IRR Suất hoàn vốn nội (Internal Rate of Return) NPV Giá trị ròng (Net Present Value) QLDN Quản lý doanh nghiệp ROA Tỷ suất sinh lời tổng tài sản (Return on Asset) ROE Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (Return on Equity) TNHH Trách nhiệm hữu hạn WTO Tổ chức thương mại giới (World Trade Organnization) vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ Bảng 1.1 Những đặc điểm Nợ phải trả Vốn cổ phần 10 Bảng 1.2 Những khác biệt chủ yếu nguồn Nợ ngắn hạn dài hạn 11 Bảng 2.1 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 41 Bảng 2.2 Tình hình tài sản Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 42 Biểu đồ 2.1 Cơ cấu tài sản Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 42 Bảng 2.3: Bảng cấu nguồn vốn Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 43 Biểu đồ 2.2 Cơ cấu nguồn vốn Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 43 Bảng 2.4: Các nguồn tín dụng ngân hàng Cơng ty Tân Hoàng Minh 47 từ năm 2013-2016 47 Bảng 2.5 Các nguồn tín dụng thương mại Cơng ty Tân Hoàng Minh từ năm 2013-2016 48 Bảng 2.6 Các nguồn nợ phải trả khác Cơng ty Tân Hồng Minh 49 từ năm 2013-2016 49 Biểu đồ 2.3: Tổng thu nhập quốc dân GDP Việt Nam từ năm 2012 - 2016 50 Biểu đồ 2.4: GPP bình quân Việt Nam từ năm 2012 – 2016 51 Bảng 2.7: Nhu cầu vốn đầu tư dự án D’ Le Pont D’ or Hoàng Cầu 54 Bảng 2.8 Tiến độ huy động vốn cho Dự án D’ Le Pont D’ or Hoàng Cầu 55 Bảng 2.9 Nhu cầu vốn đầu tư dự án D’ Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội 56 Bảng 2.10 Tiến độ huy động vốn cho dự án chung cư cao cấp D’Palais De Louis – Nguyễn Văn Huyên – Cầu Giấy – Hà Nội 57 Bảng 2.11: Sự tăng trưởng vốn huy động cho hai dự án Hoàng Cầu Nguyễn Văn Hun Cơng ty Tân Hồng Minh từ năm 2013 – 2016 58 Bảng 2.12 Chỉ số tốn ngắn hạn Cơng ty Tân Hoàng Minh từ năm 2013 – 2016 60 Bảng 2.13 Khả toán nhanh Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 61 Bảng 2.14 Khả tốn nhanh Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 62 viii DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ Trang Sơ đồ 1.1: Các nguồn vốn doanh nghiệp 10 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh 40 62 Từ bảng ta thấy khả toán nhanh cơng ty năm 2013-2014 đạt tiêu chuẩn Cịn từ năm 2015-2016, số toán nhanh thấp 1, khơng đủ đáp ứng nhu cần tốn ngắn hạn Năm 2016, tỷ lệ lại giải mạnh 0,67 Điều cho thấy công ty cấp thiết phải cấu lại thời hạn khoản nợ để đảm bảo khả toán Khả cân đối vốn Trong năm gần đây, hệ số nợ Công ty ổn định vào khoảng gần 60% tổng nguồn vốn Nếu hệ số nợ phần lớn Công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản khác nằm khoảng 80%-90%, hệ số nợ Cơng ty mức an toàn Tuy nhiên, năm gần tài sản ngắn hạn công ty lại nhỏ nợ ngắn hạn năm gần đây, dẫn đến nhiều rủi ro hoạt động toán công ty Công ty cần phân bổ lại khoản nợ để đảm bảo hoạt động đầu tư sản xuất lâu dài 2.4.2.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại Lợi ích nguồn vốn huy động mang lại đánh giá qua số ROE, ROA bảng sau: Bảng 2.14 Khả toán nhanh Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016 Đơn vị: tỷ đồng 2013 Lợi nhuận 2014 2015 2016 -7 -52 -59 86 Tổng tài sản 5,116.23 5,318.47 6,436.92 6,689.04 Vốn chủ sở hữu 2,699.90 2,650.99 2,641.23 2,862.36 ROA ROE (0.0014) -0.0026 (0.010) -0.0196 (0.009) -0.0223 0.013 0.0300 (Nguồn: Phịng Kế Tốn, Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh, giai đoạn 2013 - 2016) 63 Do đặc thù doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, ghi nhận doanh thu bàn giao dự án nên lợi nhuận công ty năm 20132015 bị âm Từ năm 2013, công ty nhận doanh thu từ việc cho thuê văn phòng 290 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, TP Hồ Chí Minh từ việc cho thuê khách sạn Song Hồ 86 Xuân Diệu, Hà Nội Tuy nhiên, doanh thu lợi nhuận dự án đạt 20 tỷ/năm, nhỏ so với dự án đầu tư Do tỷ lệ ROE, ROA âm Năm 2016, dự án Hồng Cầu bàn giao hộ, cơng ty ghi nhận doanh thu, lợi nhuận đạt 86 tỷ Chỉ số ROA đạt 0.013, ROE đạt 0,03 Theo tiến độ, năm 2017 có thêm nhiều hộ bàn giao, lợi nhuận dự kiến tăng Vậy, nói nguồn vốn huy động đem lại hiệu kinh doanh cho công ty 2.5 Nhận xét hoạt động huy động vốn công ty 2.5.1 Điểm mạnh 2.5.1.1 Khả huy động Tín dụng thương mại tương đối hiệu Như phân tích phần trên, khoản mục tín dụng thương mại: phải trả người bán, người mua trả tiền trước,v.v… ngày chiếm tỷ trọng lớn khoản nợ phải trả Công ty, năm 2016 tỷ trọng tín dụng thương mại chiếm 32,1% tổng Nợ phải trả Năm 2015, tín dụng thương mại chiếm 35,9% Lý việc tín dụng thương mại cao, lĩnh vực đầu tư xây dựng, việc mua ngun vật liệu, th máy móc thi cơng, thường nhà cung cấp cho trả chậm, đặc điểm phổ biến Việt Nam Hơn nữa, công ty kinh doanh bất động sản thường chiếm dụng nguồn vốn lớn từ việc trả trước khách hàng Bằng khuyến mại, chiết khấu, cơng ty khuyến khích khách hàng ứng trước tiền Chi phí cho việc huy động vốn tương đương với chi phí vay vốn ngân hàng, chí cịn thấp Việc tín dụng thương mại tăng cao giúp cho Công ty giải áp lực vay vốn tổ chức tín dụng, mặt khác giúp tăng cường mối quan hệ ngày chặt chẽ, vững với khách hàng nhà cung cấp 64 Tuy nhiên, tín dụng thương mại khoản nợ, khoản nợ khơng có thời hạn bị địi nợ lúc nào, để khơng gặp khó khăn khả tốn, Cơng ty ln phải giữ lượng tiền mặt khoản tương đương tiền khác cho khả toán nhanh phải dao động xung quanh 2.5.1.2 Khả huy động vốn từ ngân hàng tương đối hiệu Năm 2016, tỷ lệ vốn tín dụng ngân hàng tổng nợ phải trả đạt 57,7% tăng so với năm 2015 51,2% giảm so với năm 2014 58,8%, năm đạt khoảng 50-60% Điều cho thấy công ty tận dụng tốt nguồn vốn vay ngân hàng Việc nguồn vốn ngân hàng chiếm lớn cấu vốn tiểm ẩn nhiều rủi ro, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc thù ngành cần nguồn vốn lớn việc tận dụng nguồn vốn ngân hàng để đầu tư điều quan trọng Cơng ty tiếp cận thêm với phương thức huy động vốn đồng thời phải đảm bảo khả tốn 2.5.1.3 Chi phí lãi vay hợp lý Chi phí lãi vay dự án: Dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu Dự án D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội so với mức lãi suất chung thị trường tương đối thấp Đối với dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu lãi suất 10%/ năm Dự án D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội 11%/năm 2.5.2 Điểm yếu Qua phân tích báo cáo tìm hiểu tình hình huy động vốn dự án Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Tân Hoàng Minh tác giả nhận thấy điểm yếu công tác huy động vốn sau: Thứ nhất, rủi ro tốn cơng ty Chỉ sổ toán ngắn hạn số tốn nhanh cơng ty năm gần giảm mạnh, cho thấy công ty bị cân đối nguồn tài sản để toán nợ ngắn hạn Trong thời gian hầu hết doanh nghiệp bất động sản phát triển nóng nên nguy thiếu khả tốn cao doanh nghiệp khơng đảm bảo nguồn thu chi 65 Thứ hai, phương thức huy động vốn chưa phong phú: phương thức vay vốn chủ yế từ ngân hàng, bị hạn chế việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng Thứ ba, dự án D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ dự án 2.5.3 Nguyên nhân Nguyên nhân khách quan: Do kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ nên cơng ty phải cạnh tranh với nhiều đối thủ Hơn nữa, ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản thắt chặt quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro Điều khiến doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp cận nguồn vốn Nguyên nhân chủ quan: Cơ cấu tổ chức hoạt động tài chưa chuyên nghiệp nên hạn chế việc tiếp cận với nguồn vốn nước ngồi Mơ hình cơng ty trách nhiệm hữu hạn nên bị hạn chế việc huy động vốn chủ sở hữu từ bên ngồi Nhiều dự án Cơng ty trình đầu tư dẫn đến việc gặp khó khăn tài khoản nợ ngắn hạn Chính sách bán hàng Cơng ty nói chung dự án chưa thực hợp lý dẫn đến hàng tồn kho cao ảnh hưởng đến doanh thu dự án dòng tiền trả nợ dự án 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH 3.1 Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn Tân Hoàng Minh định hướng trở thành tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam Tân Hoàng Minh tâm xây dựng cơng trình chất lượng, bền vững góp phần đem lại lợi ích thiết thực cho khách hàng cho xã hội Hiện nay, Tân Hoàng Minh nắm tay nhiều dự án vàng với vị trí đắc địa Cơng ty có kế hoạch phát triển dự án 3-5 năm Các dự án tới, công ty tiếp tục nhắm vào thị trường bất động sản cao cấp, với hộ hạng sang văn phịng hạng A Ngồi ra, cơng ty mở rộng thêm số sản phẩm bất động sản trung cấp với dự án có vị trí ngoại thành Hà Nội Để thực dự án bất động sản tới, công ty cần nguồn vốn lớn sẵn sàng hợp tác với đối tác kinh doanh ngồi nước Vì thế, cơng ty có kế hoạch cấu lại máy tổ chức, thiết lập lại cấu tổ chức để chun nghiệp hóa hoạt động cơng ty Trong thời gian tới, cơng ty chun nghiệp hóa hoạt động huy động vốn cấu lại tổ chức nhân Cơng ty có Ban nguồn vốn chuyên để huy động vốn, ban phân nhóm nhân chuyên trách cho phương thức huy động vốn Bên cạnh đó, Ban quản lý tài dự án chuyên trách mảng quản lý sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ Đây bước đầu để cơng ty có hội chào đầu tư nhà đầu tư nước chuẩn bị cho q trình cổ phần hóa, IPO thị trường chứng khoán 3.1.2 Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn Mục tiêu lợi nhuận Tân Hoàng Minh năm 2017 170 tỷ đồng, với việc bàn giao tất hộ lại dự án Hoàng Cầu Nguyễn Văn Huyên Tân 67 Hoàng Minh đặt mục tiêu doanh thu đạt 1.000 tỷ đưa dự án D’ Eldorado Phú Thượng, D’ Eldorado Phú Thanh vào mở bán Vì mục tiêu năm 2017-2018, công ty phát hành trái phiếu 2.000 tỷ để phục vụ dự án thực Năm 2018, công ty đặt mục tiêu hợp tác với số nhà đầu tư nước để thực số dự án triển vọng Mục tiêu thể tham vọng lớn lãnh đạo cơng ty Do tình hình tài cơng ty cịn nhiều khó khăn, áp lực cạnh tranh thị trường lớn Tuy nhiên, với nhiều sách cải cách, tái cấu, Tân Hồng Minh thực mục tiêu 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty thời gian tới Để huy động vốn cho dự án đầu tư, có nhiều phương thức khác nhau, trình bày chương Với tình hình phát triển nóng thị trường bất động sản nay, ngân hàng, nhà đầu tư mong muốn đầu tư vào bất động sản Tuy nhiên, ngành có nhiều rủi ro nên quy chế cho vay thường phức tạp Các doanh nghiệp vay cần chuẩn bị đầy đủ sở pháp lý, phương án kinh doanh tốt để huy động nhiều nguồn đầu tư Các phương thức huy động vốn để đầu tư bất động sản: Huy động vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu cơng trình, huy động tiền ứng trước người mua nhà… Tuỳ vào dự án áp dụng phương thức khác Đối với Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh, dự án bất động sản chủ yếu dự án phát triển nhà để bán dự án đầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê Dự án phát triển nhà để bán có điểm thuận lợi thu tiền ứng trước người mua nhà, bị ứ đọng vốn, chu kỳ dự án có chủ trương đầu tư đến bàn giao nhà cho người mua đưa vào sử dụng, thời gian dự án khoảng - năm; Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho th có chu kỳ dài hơn, 68 kéo dài đến 50 năm, lâu thu hồi vốn, doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với tổ chức tín dụng đầu tư Để thuận lợi cho Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh nghiên cứu, áp dụng số giải pháp huy động vốn, tác giả trình bày chung giải pháp huy động vốn cho dự án phát triển nhà để bán huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê Các dạng đầu tư bất động sản khác đầu tư hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu cơng nghiệp, có tính chất giống hai dạng 3.2.1 Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu Từ hạn chế hoạt động huy động vốn dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên, ta thấy vấn đề mấu chốt kế hoạch sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ chưa hiệu Vì thế, cần có giải pháp cho vấn đề sau Thứ nhất, rủi ro toán cơng ty cho dự án Hồng Cầu, Nguyễn Văn Huyên cao cân tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn Để khắc phục điều này, công ty cần trích lập quỹ dự phịng Cơng ty khơng nên thúc đẩy sách phát triển q nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng tiền mặt, tiền ngân hàng chứng khoán nắm giữ khơng đủ để tốn Ngồi ra, cơng ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền khách hàng cụ thể thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn Thứ hai, sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng dự án Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ Dự án để vào hoạt động việc tiên phải huy động vốn Cịn việc dự án hoạt động có hiệu hay khơng phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn Huy động vốn giải vấn đề bước đầu tiên, sử dụng vốn nào, sách bán hàng để thu lợi nhuận điều trọng yếu Vì thế, hoạt động kinh doanh hoạt động huy động vốn gắn liền với Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Hun, cịn nhiều hàng tồn kho, cơng ty cần có sách bán hàng để thu tiền Nguồn tiền trả lãi, gốc kỳ tới, mà nguồn 69 khác sử dụng hết Cơng ty có trả nợ hạn vay vốn hoạt động tín dụng lâu dài 3.2.2 Đầu tư vốn chủ sở hữu Theo quy định Pháp luật, dự án bất động sản, vốn tự có chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm 15% tổng mức đầu tư dự án Vốn tự có vốn chủ sở hữu, hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần lợi nhuận chưa phân phối Đối với dự án phát triển nhà để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà thuận lợi, nên Công ty phải sử dụng vốn chủ sở hữu giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi cơng, nộp phí xây dựng, nộp phần tiền sử dụng đất… Số vốn hoàn lại bắt đầu thu tiền ứng trước người mua nhà Nhưng dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th, đầu tư vốn chủ sở hữu khó khăn, doanh nghiệp không chủ động nguồn vốn này, đầu tư vào dự án, vốn bị ứ đọng thu hồi khoảng - năm kể từ dự án vào hoạt động Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động tồ nhà trung tâm thương mại văn phịng cho thuê không đơn giản, đặc biệt trung tâm thương mại văn phòng hạng B hạng A Người quản lý nhà phải đào tạo từ nước ngoài, huấn luyện đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, luôn sẵn sàng cho tình để khách hàng hài lịng nhất, ln nỗ lực để thu hút tổ chức, doanh nghiệp quốc tế đến thuê văn phòng Do đó, Cơng ty nên đầu tư vào dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê thực mạnh vốn, đủ khả quản lý Tìm kiếm khu đất có vị trí đẹp: nằm khu trung tâm, thuận tiện giao thơng, diện tích lớn, mật độ xây dựng lơ đất lớn,v.v… dự án phải có tiêu tài NPV, IRR cao ( tiêu IRR phải từ 28% trở lên) 70 Chỉ đáp ứng điều kiện hiệu kinh tế, khả quản lý, khả thu xếp vốn việc Cơng ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu có, huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu cổ đơng ủng hộ khơng gây khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch toán tài Cơng ty 3.2.3 Huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà cho thuê mặt thương mại, văn phòng dài hạn với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền theo tiến độ dự án kể từ dự án khởi cơng xây dựng hồn thiện nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Mọi chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền theo tiến độ tương tự Chủ đầu tư chiếm dụng vốn khách hàng sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ Theo Luật quy định Chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hoàn thành việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Tuỳ vào tiến độ, quy mơ, tính chất mà Cơng ty phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, hộ chung cư, Công ty nên phân thành đợt thu tiền sau: Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau xây xong phần thô Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau hoàn thiện nhà bàn giao cho khách hàng Lần 5: Thu hết phần 5% cịn lại hợp đồng sau hồn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho hộ 71 Tuy nhiên, để huy động vốn từ khách hàng, cơng ty có sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ hưởng ưu đãi Thay việc cơng ty phải vay khoản tiền từ ngân hàng trả lãi suất vay; cơng ty huy động tiền từ phía khách hàng Phương án 1: khách hàng đóng trước hợp đồng mua bán vốn tự có mình, cơng ty chiết khấu toán sớm cho khác hàng Khoản tiền tương đương với chi phí lãi vay số tiền khách hàng đóng trước nhân với thời gian đóng trước Phương án 2: khách hàng vay ngân hàng để đóng trước tiến độ hợp đồng mua bán, công ty trả thay khách hàng phần lãi vay ngày bàn giao nhà Lãi vay cho khách hàng cá nhân – năm đầu chắn thấp với lãi vay doanh nghiệp Bằng phương án này, doanh nghiệp vừa bán hàng, vừa huy động tiền, khách hàng mua nhà giảm giá, cịn ngân hàng có thêm doanh thu Phương án huy động vốn có lợi cho kinh tế 3.2.4 Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho dự án phát triển nhà để bán thường huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức cho việc nộp tiền sử dụng đất, toán số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, tạm ứng cho nhà thầu thi công xây dựng Phần tín dụng thương mại hoàn trả sau đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà Đối với dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, việc huy động tín dụng ngân hàng bắt buộc, phần lớn dự án có Tổng mức đầu tư lớn, tự thân doanh nghiệp khơng thể có đủ vốn để đầu tư, nhu cầu vay vốn lớn Việc định đầu tư dự án trung tâm thương mại văn phịng cho th cần phải tính tốn chặt chẽ, cụ thể phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn,v.v… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, tiêu IRR phải lớn lãi vay nhiều, thường khoảng 15% trở lên 72 3.2.5 Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp Tín dụng thương mại dự án phát triển nhà chủ yếu việc kéo dài thời gian toán bên B hợp đồng kinh tế, ví dụ hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt nhà thầu thi công lắp đặt thiết bị Tín dụng thương mại trở thành phổ biến hoạt động xây dựng, chuỗi tín dụng liên hồn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu nợ nhà thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu; nhà thầu phụ lại nợ nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt hình thức tín dụng tăng cường mối liên kết nhà hoạt động xây dựng, tiềm ẩn nguy lớn đổ vỡ domino, có thành viên lớn chuỗi gặp khó khăn khả tốn bị phá sản Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà khơng thuận lợi hình thức tốt để Công ty tiếp tục triển khai công việc dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường 3.2.6 Phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án áp dụng chủ yếu cho dự án đầu tư xây dựng nhà để bán Theo đó, Cơng ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ đến năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua hộ dự án Đây hình thức áp dụng thời gian gần đây, tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay bất động sản, quy định nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước hoàn thành việc xây dựng phần móng 3.2.7 Huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, vốn hợp tác kinh doanh Trong năm gần Công ty thực nhiều dự án Mỗi dự án cần lượng vốn lớn Vì Cơng ty nên xem xét phương án hợp tác kinh doanh với nước để huy động nguồn vốn Cơng ty làm việc với quỹ đầu tư, công ty mơ giới dịch vụ bất động sản để tìm đối tác 73 kinh doanh, tận dụng lợi bên Hơn nữa, thị trường bất động sản Việt Nam, việc dự án góp vốn tài trợ nhà đầu tư hay ngân hàng nước ngồi gây tiếng vang có sức hút lớn với người tiêu dùng 3.2.8 Chứng khốn hóa dự án bất động sản Phương án chứng khốn hóa bất động sản, gồm hình thức niêm yết cổ phiếu thị trường chứng khoán niêm yết theo dự án Việc doanh nghiệp niêm yết thị trường chứng khoán thực tế số doanh nghiệp triển khai thành công Vingroup, FLC… Mặc dù điều mang lại dòng vốn ổn định dài hạn cho phát triển dự có quy mơ lớn, địi hỏi thân doanh nghiệp phải có độ uy tín định, giá trị thương hiệu khẳng định, thu hút nhà đầu tư Do đó, phương án lựa chọn hình thức niêm yết theo dự án trả bất động sản theo số lượng cổ phiếu nhiều chuyên gia đánh giá cao Đây loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư có lợi nhuận dựa biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Hình thức chứng khốn hóa bất động sản làm dạng phát hành chứng bất động sản Chứng bất động sản chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình Khi hồn thành dự án, tồn bất động sản đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Trong bối cảnh thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới, hướng đầu tư theo hình thức hợp tác chia sẻ lợi ích tạo đà phát triển dài hạn cho thị trường So với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, hình thức huy động từ chứng khốn, từ quỹ tín thác mang lại hiệu cao hơn, độ rủi ro 74 Đồng thời, chứng khốn hóa bất động sản thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản 3.2.9 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Quỹ đầu tư tín thác mơ hình mang lại nhiều lợi ích cho bên tham gia nhà đầu tư quan tâm thời gian gần Các bên tham gia bao gồm người góp vốn cá nhân tổ chức, quỹ tín thác trung gian, chủ đầu tư dự án bất động sản Sau huy động, Quỹ đầu tư tín thác sử dụng tiền để mua tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô quản lý danh mục đầu tư nhằm mục đích đầu tư dài hạn Với việc quản lý cách quy mô dựa sở phân tích thực tiễn yếu tố thị trường nhà đất, mơ hình quỹ hạn chế rủi ro khơng đáng có thị trường, đồng thời mang lại lợi ích dài hạn cho người đóng góp dự án bất động sản Trên thực tế, Quỹ đầu tư tín thác có tảng pháp lý Thơng tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư bất động sản Tuy nhiên, chuyên gia nhà quản lý cần thúc đẩy để tổ chức, doanh nghiệp mạnh dạn phát triển mơ hình thời gian tới 3.2.10 Các phương thức khác Thứ nhất, Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ Tân Hồng Minh có điểm yếu loại hình cơng ty TNHH nên bị hạn chế việc huy động vốn chủ sở hữu từ bên nên tương lai nên có sách cấu lại tổ chức hoạt động để chuyển đổi Công ty thành Công ty cổ phần niêm yết sản chứng khốn Thứ hai, mơ hình tổ chức cơng ty cịn phức tạp, chồng chéo; cấu hoạt động tài chính, góp vốn kinh doanh cịn chưa chuẩn mực, chun nghiệp Điều gây khó khăn việc đưa công ty lên sàn chứng khoản làm hồ sơ phát hành trái phiếu, huy động vốn từ nước ngồi Vậy, để tiếp cận với nhiều nguồn vốn hơn, công ty cần kiểm tra, rà sốt, cải thiện điểm yếu để hoạt động tài chuyên nghiệp 75 KẾT LUẬN Với đề tài “Nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh” tình hình thị trường bất động sản cần thiết Do lượng cung bất động sản thị trường vượt cầu, khiến cho cạnh tranh doanh nghiệp khốc liệt Nếu doanh nghiệp không kịp thời huy động vốn để thực dự án thì trường bị cho đối thủ nhanh Sau phân tích thực trạng tình hình huy động vốn dự án Hoàng Cầu Nguyễn Văn Huyên, tác giả cho thấy điểm mạnh lượng vốn, thời gian huy động vốn, lợi nhuận mà nguồn vốn mang lại Bên cạnh đó, tồn điểm yếu rủi ro nguồn vốn hệ hoạt động sử dụng vốn sau ảnh hưởng đến việc trả nợ vốn vay Từ đó, tác giả đưa số giải pháp khắc phục điểm yếu hoạt động huy động vốn trước số giải pháp huy động vốn tới Đó là: Huy động vốn từ khách hàng mua nhà, huy động vốn tín dụng thương mại từ doanh nghiệp khác có mối quan hệ thân thiết, huy động vốn từ ngân hàng, huy động vốn phát hàng trái phiếu, kêu gọi đầu tư từ nhà đầu tư nước ngồi, hợp tác góp vốn kinh doanh cuối cổ phẩn hóa doanh nghiệp để huy động vốn chủ sở hữu cách niêm yết thị trường chứng khoán 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO David Begg, Standley Fischer, Rudige Darnbusch, Kinh tế học vĩ mô, Nhà xuất Thống kê, 2008 Vũ Duy Hào Đàm Văn Huệ, Quản trị tài doanh nghiệp, Nhà Xuất Bản Giao Thông Vận Tải, 2012 Trần Ngọc Thơ, Tài doanh nghiệp đại, Nhà xuất Thống kê, 2003 Trương Tuấn Anh, Huy động vốn cho dự án bất động sản Công ty Cổ Phần Thanh Bình Hà Hội Luận văn thạc sĩ, Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Kinh Tế Quốc Dân, 2013 Nguyễn Trọng Cơ, Nghiêm Thị Hà, Giáo trình Phân tích tài doanh nghiệp, Nhà xuất Tài chính, 2015 CBRE, Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017, Việt Nam 2017 Savills, Bất động sản Việt Nam - Tổng quan phát triển hai thập kỷ, Việt Nam 2015 Trần Ngọc Thơ (2012), Tài doanh nghiệp đại, Nhà xuất thống kê Báo cáo tài năm từ 2013-2016, Phịng Tài kế tốn, Cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh Các website tham khảo http://tanhoangminh.com.vn - Website Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh http://tradingeconomics.com http://savills.com.vn http://vneconomy.vn