Khảo sát tình hình đầu tư kinh doanh các dự án căn hộ tại khu vực quận 6, 11 và bình tân, qua đó phân tích và đề xuất phương án đầu tư kinh doanh dự án khu căn hộ him lam nam phú tại thành phố hồ c

Giới thiệu

Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2009 đang hồi phục sau khủng hoảng 2008, với nhiều dự án lớn được triển khai Các dự án như Riverside Residence (671 căn hộ), Sunrise City (1.800 căn hộ cao cấp), và Belleza (968 căn hộ) góp phần tạo nguồn cung lớn Trong quý 3 và 4/2009, nhà đầu tư chú ý đến phân khúc căn hộ trung bình khá, mặc dù phân khúc này chỉ chiếm 75% tổng nguồn cung Nhu cầu cao từ người dân có thu nhập trung bình khá vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ Để khai thác cơ hội, nhà đầu tư Him Lam lên kế hoạch xây dựng căn hộ tại phường 11 quận 6, đặt ra câu hỏi về hiệu quả đầu tư và giá bán căn hộ.

Việc phát triển ý tưởng cho dự án bất động sản là một bước khó khăn trong mô hình 8 bước của quá trình phát triển bất động sản Những ý tưởng này sẽ không đạt hiệu quả nếu nhân viên phát triển không nắm vững thị trường bất động sản Do đó, nhân viên cần tiến hành nghiên cứu và phân tích thị trường, cũng như xem xét tình hình kinh tế khu vực, tăng trưởng dân số và kết nối giao thông để đảm bảo tính khả thi của dự án.

Do nhu cầu của doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc tìm kiếm phương án tối ưu cho dự án Him Lam Nam Phú tại phường 11 quận 6 trở nên cấp thiết Với định hướng nghề nghiệp là chuyên gia nghiên cứu thị trường và phát triển dự án bất động sản, tôi mong muốn áp dụng kiến thức đã học và kinh nghiệm thực tiễn từ công ty thực tập Vì vậy, tôi chọn đề tài “Khảo sát tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản” để thực hiện nghiên cứu này.

Dự án căn hộ tại quận 6, 11 và Bình Tân đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư Bài viết này sẽ phân tích tiềm năng đầu tư và kinh doanh, đặc biệt là dự án Khu căn hộ Him Lam Nam Phú tại Thành phố Hồ Chí Minh Những thông tin về vị trí, tiện ích và xu hướng thị trường sẽ được làm rõ để giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt.

Mục tiêu đề tài

Khảo sát và phân tích tình hình đầu tư kinh doanh căn hộ chung cư tại quận 6, quận 11 và Bình Tân nhằm đánh giá tiềm năng phát triển Dựa trên những dữ liệu thu thập được, đề xuất phương án đầu tư kinh doanh cho dự án khu căn hộ Him Lam Nam Phú tại quận 6, thành phố Hồ Chí Minh sẽ được đưa ra để tối ưu hóa lợi nhuận và đáp ứng nhu cầu thị trường.

Đối tượng nghiên cứu

Các dự án cạnh tranh nằm trong khu vực quận 6, 11, Bình Tân

Phạm vi nghiên cứu

Khu vực quận 6, 11, Bình Tân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp nghiên cứu

Phân tích SWOT và lợi thế cạnh tranh là công cụ quan trọng để đánh giá tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quận 6, 11 và Bình Tân Qua đó, chúng ta có thể đưa ra những phương án đầu tư hiệu quả cho dự án Him Lam Nam Phú, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và phát triển bền vững trong thị trường bất động sản.

Nội dung đề tài

Nội dung đề tài bao gồm 4 chương:

Chương I là phần mở đầu

Chương II là phần cơ sở lý thuyết Ở đây, tác giả đưa ra lý thuyết về công cụ phân tích SWOT và lý thuyết về lợi thế cạnh tranh

Chương III là phần nội dung chính của đề tài bao gồm 4 phần nhỏ : tổng quan về tình hình kinh tế tp.HCM; phân tích vị trí dự án Him Lam Nam Phú ở quận 6; khảo sát việc phát triển khu dân cư ở Quận 6, 11, Bình Tân; chiến lược phát triển dự án Him Lam Nam Phú và phân tích tài chính dự án

Chương IV là phần kết luận Phần này chủ yếu tóm lược kết quả nghiên cứu trong chiến lược phát triển dự án Him Lam Nam Phú và phân tích tài chính

Cơ sở lý thuyết

Lý thuyết Ma trận SWOT

Mô hình phân tích SWOT là một công cụ quản lý chiến lược phổ biến, giúp xác định sự tương thích giữa điểm mạnh và điểm yếu của tổ chức với các cơ hội và thách thức từ môi trường bên ngoài.

Mô hình SWOT là công cụ phân tích quan trọng giúp đánh giá các yếu tố bên ngoài và năng lực nội tại của tổ chức, nhằm xác định khả năng đáp ứng thách thức trong môi trường kinh doanh (Dagmar Recklies, 2005) Điểm mạnh bao gồm nguồn lực, kỹ năng và lợi thế cạnh tranh mà công ty sở hữu, như năng lực sản xuất xuất sắc, kiểm soát chất lượng cao, thiết kế tốt, và mạng lưới phân phối mạnh mẽ Những điểm mạnh này tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững, đặc biệt khi đối thủ không có khả năng tương tự mà chỉ có thể đạt được qua đầu tư lớn về thời gian và tiền bạc Từ góc độ chiến lược, điểm mạnh là nền tảng cho việc xây dựng lợi thế cạnh tranh (Thompson Arthur, 1990) Để xác định điểm mạnh của mình, công ty cần đặt ra những câu hỏi phù hợp.

 Lợi thế khác biệt nào mà công ty bạn cung cấp?

 Tại sao khách hàng nói là họ thích kinh doanh với bạn?

 Có phải bất cứ thứ gì bạn cung cấp không thể bị sao chép bởi đối thủ, ngay cả hiện tại và tương lai?

Những câu trả lời cho các câu hỏi này cung cấp cái nhìn tổng quan nhanh chóng về năng lực nổi bật của công ty Bảng dưới đây nêu rõ các điểm mạnh mà một công ty có thể sở hữu.

Bảng 1: Sức mạnh tiềm ẩn nội tại

 Nguồn tài chính thích hợp

 Kĩ năng cạnh tranh tốt

 Được ưa thích bởi khách hàng

 Được thừa nhận là dẩn đầu thị trường

 Kế hoạch về khu vực chức năng

 Tiếp cận với nền kinh tế quy mô

 Khả năng chịu được công kích ( ít nhất là mức độ nào đó), từ áp lực cạnh tranh mạnh mẽ

 Chiến dịch quảng cáo tốt hơn

 Kĩ năng đổi mới sản phẩm

 Cung cấp khả năng quản lý

 Tiến xa trong tích luỹ kinh nghiệm

 Năng lực sản xuất tốt hơn

 Kỹ năng công nghệ cao

Điểm yếu của công ty được xác định là những giới hạn hoặc thiếu hụt về nguồn lực, kỹ năng và năng lực, gây cản trở nghiêm trọng đến hiệu suất Sự quan trọng của điểm yếu này trong bối cảnh cạnh tranh phụ thuộc vào cách nó ảnh hưởng đến chiến lược của công ty Để phát hiện và phân tích điểm yếu một cách chính xác, cần xem xét từ góc độ quản trị và đối thủ cạnh tranh Các câu hỏi cụ thể sẽ giúp làm rõ hơn về những điểm yếu mà công ty đang phải đối mặt.

 Công ty bạn làm gì để có thể cải thiện ?

 Cái gì mà công ty bạn làm là kém cỏi ?

 Những gì nên tránh xa ?

 Cái gì mà đối thủ cạnh tranh làm tốt hơn bạn ?

 Đối thủ cạnh tranh có thị trường riêng biệt hoặc phân khúc bị khoá lại ?

Trong bảng sau đây là một vài vấn đề để có thể tìm kiếm được điểm yếu của công ty:

Bảng 2: Điểm yếu tiềm ẩn nội tại

 Không có chiến lược định hướng rõ ràng

 Lợi nhuận dưới mức trung bình bởi vì

 Quản lý thiếu chiều sâu và tài năng

 Thiếu một số kỹ năng hay năng lực quan trọng

 Nghèo theo dõi các bản ghi trong việc thực hiện chiến lược

 Bị cản trở với vấn đề điều hành nội bộ

 Dòng sản phẩm quá ít ỏi

 Hình ảnh thị trường yếu kém

 Mạng lưới phân phối yếu

 Đơn vị tổng thể chi phí cao hơn so với đối thủ cạnh tranh chính

Nguồn : bảng 4-1 của Thompson, Arthur (1990)

Cơ hội trong môi trường công ty là yếu tố quyết định chiến lược phát triển Sự phân biệt giữa cơ hội ngành và cơ hội công ty rất quan trọng, vì không phải công ty nào cũng có vị thế tốt để tận dụng mọi cơ hội trong ngành Một số công ty có lợi thế hơn những công ty khác, trong khi một số lại gặp khó khăn trong cạnh tranh Mặc dù các công ty thường gắn liền với môi trường bên ngoài, nhưng điểm mạnh và điểm yếu nội tại cũng đóng vai trò quan trọng Cơ hội cải thiện và hợp tác mới luôn tồn tại trong chính nội bộ công ty.

6 công ty(Hatten Kenneth, 1987) Danh sách sau đây đưa ra một vài đề xuất để giúp xác định cơ hội chính mà công ty đối mặt (Dobson Paul, 1993):

 Dẫn đầu trong công nghệ

 Sản phẩm tốt (đặc biệt là tên thương mại)

 Nền kinh tế quy mô

 Nhân viên có tay nghề

 Hình ảnh được ưa thích trong công chúng

Và người quản lý phải trả lời những câu hỏi sau đây để xác định cơ hội của công ty:

 Cơ hội hấp dẫn nào và ở đâu ở trong thị trường của bạn ?

 Xu hướng quan trọng nào xảy ra trong khu vực địa phương của bạn cũng như trong nội địa ?

 Điều gì bạn dự đoán sẽ xảy ra có thể là cơ hội của bạn ?

Bảng sau đây cũng chỉ ra một vài cơ hội tiềm năng bên ngoài:

Bảng 3: Cơ hội tiềm năng bên ngoài

 Phục vụ nhóm khách hàng bổ sung

 Xâm nhập thị trường mới hoặc phân phúc thị trường mới

 Mở rộng dòng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của khách hàng rộng lớn hơn

 Đa dạng hóa các sản phẩm liên quan

 Sát nhập công ty có quy mô tương tự để giành thị phần

 Thất bại rào cản thương mại trong việc hấp dẫn các thị trường hấp dẫn nước ngoài

 Tính tư mãn của các công ty đối thủ

 Thị trường tăng trưởng nhanh hơn

Nguồn : bảng 4-1 của Thompson, Arthur (1990)

Thách thức trong môi trường công ty là những hoàn cảnh không thuận lợi, gây trở ngại cho vị trí hiện tại hoặc mục tiêu của doanh nghiệp Trước đây, thách thức chủ yếu đến từ các đối thủ cạnh tranh, nhưng hiện nay còn bao gồm cả chính phủ, đoàn thể, xã hội và các bên liên quan (Higgins James, 1986) Nhiều thách thức nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà quản trị, và không chỉ xuất phát từ môi trường bên ngoài mà còn từ chính môi trường nội bộ của công ty Để xác định thách thức, cần trả lời những câu hỏi cụ thể liên quan đến tình hình hiện tại của doanh nghiệp.

 Trở ngại nào mà công ty bạn đối mặt?

 Đối thủ của bạn làm gì để lấy đi công việc kinh daonh của bạn hay làm chậm sự tăng trưởng của công ty bạn?

 Đặc điểm hàng hoá hay dịch vụ của bạn cần phải thay đổi hay không ?

 Có phải công nghê đang thay đổi đe doạ vị trí của bạn trên thị trường?

 Có phải bạn gặp vấn đề với dòng tiền để công ty bạn có được công nghệ, nhân viên hay thiết bị mới?

Ngoài ra, có thể giúp ích nhà quản trị thấy được nguy cơ tiềm ẩn đối với tổ chức của họ:

Bảng 4: Mối đe dọa tiềm năng bên ngoài

 Chí phí đầu vào của đối thủ thấp hơn

 Doanh thu tăng lên của sản phẩm thay thế

 Thị trường tăng trưởng chậm hơn

 Thay đổi bất lợi trong tỷ giá hối đoái và chính sách thương mại của các chính phủ nước ngoài

 Các yêu cầu điều chỉnh tốn kém

 Tổn thương đến tình trạng suy thoái và chu kỳ kinh doanh

 Khả năng mặc cả tăng lên của khách hàng hay nhà cung cấp

 Thay đổi trong nhu cầu và thị hiếu người mua

 Thay đổi bất lợi trong nhân khẩu học

Nguồn : bảng 4-1 của Thompson, Arthur (1990)

Lý thuyết lợi thế cạnh tranh

Theo Michael Porter, lợi thế cạnh tranh xảy ra khi giá trị mà công ty mang lại cho người mua vượt xa chi phí sản xuất Giá trị này được xác định bởi số tiền mà người mua sẵn lòng chi trả, trong đó giá trị cao hơn có thể đạt được thông qua việc cung cấp giá thấp hơn so với đối thủ cạnh tranh với lợi ích tương đương, hoặc cung cấp lợi ích độc đáo với giá cao hơn Có hai loại lợi thế cạnh tranh chính: dẫn đầu về chi phí và sự khác biệt.

Bảng 5: Chiến lược chung của Porter

Lợi thế cạnh tranh Chí phí thấp Tính khác biệt

Phạm vi Mục tiêu rộng Dẫn đầu về chi phí Tính khác biệt

Mục tiêu hẹp (tập trung)

Tập trung về chi phí Tập trung về tính khác biệt

Chiến lược chung của Porter xác định lựa chọn chiến lược mà công ty theo đuổi, bao gồm lợi thế cạnh tranh và phạm vi cạnh tranh Lợi thế cạnh tranh có thể là dẫn đầu về chi phí hoặc tính khác biệt, trong khi phạm vi cạnh tranh phân biệt giữa phân khúc rộng lớn và nhỏ hẹp mà công ty tập trung vào Chiến lược này hữu ích vì nó mô tả vị trí chiến lược một cách đơn giản và rõ ràng Porter nhấn mạnh rằng để đạt được lợi thế cạnh tranh, công ty cần lựa chọn hình thức và phạm vi của lợi thế này Mỗi chiến lược chung đều có những rủi ro riêng, và chiến lược “tất cả cho mọi người” thường dẫn đến việc công ty bị “mắc kẹt ở giữa.”

Trong “ COMPETITIVE STRATEGY VÀ REAL ESTATE DEVELOPMENT” , Michael Porter đưa ra các câu hỏi mà ta phải trả lời để phát triển một chiến lược hiệu quả:

 Chuyện gì đang xảy ra trong bản thân ngành?

 Chiến lược nào được thực thi với vị trí của công ty của bạn trong ngành?

 Bạn hiểu về môi trường ngành và đối thủ cạnh tranh của bạn như thế nào?

 Bạn hiểu thế nào để định vị công ty của bạn trong môi trường ngành?

Treacy và Wiersema (1995) đã đề xuất một mô hình phổ biến để đạt được lợi thế cạnh tranh, trong đó các công ty thường tập trung vào một trong ba "lĩnh vực giá trị": dẫn đầu về sản phẩm, xuất sắc trong hoạt động, hoặc tạo dựng sự thân thuộc với khách hàng.

Xuất sắc trong điều hành bao gồm việc cung cấp chất lượng hợp lý với giá thấp, đồng thời tập trung vào nhân viên và tính hiệu quả Các công ty cần sắp xếp hợp lý hoạt động và quản lý chuỗi cung ứng một cách hiệu quả, tránh sự rườm rà Hệ thống đo lường là yếu tố quan trọng để hạn chế sự thay đổi lớn trong việc phân loại sản phẩm, giúp duy trì hoạt động ổn định trong lĩnh vực này.

Công ty dẫn đầu về sản phẩm nhờ vào sự đổi mới mạnh mẽ và thương hiệu thị trường nổi bật Hoạt động trong các thị trường năng động, công ty tập trung vào phát triển, cải tiến và thiết kế sản phẩm, đồng thời tối ưu hóa thời gian ra mắt để đạt được lợi nhuận cao trong thời gian ngắn Sự linh hoạt trong văn hóa công ty cũng đóng góp vào thành công này.

Công ty nổi bật hơn các đối thủ nhờ vào sự chú ý và dịch vụ khách hàng xuất sắc, tạo ra sản phẩm và dịch vụ cá nhân hóa cho từng khách hàng Sự chuyển mình trong phân loại sản phẩm nhấn mạnh tầm quan trọng của quản lý mối quan hệ khách hàng, cung cấp sản phẩm đúng thời hạn và vượt qua mong đợi của khách hàng Độ tin cậy và khái niệm giá trị hiện tại của khách hàng cũng được chú trọng, giúp tăng cường sự gần gũi với khách hàng.

Mô hình các lĩnh vực giá trị cũng giống như ba chiến lược chung của Porter

Theo mô hình các lĩnh vực giá trị, không có lĩnh vực nào có thể bị sao lãng; để thành công, cần phải trở thành tốt nhất trong một lĩnh vực và đồng thời đạt được mức độ thực hiện đầy đủ trong hai lĩnh vực còn lại.

Một số tác giả nghiên cứu về lợi thế cạnh tranh nhấn mạnh các yếu tố quyết định như sự hiếm có, giá trị, độ khó trong việc sao chép và khả năng thay thế Một công ty được coi là có lợi thế cạnh tranh khi nó sở hữu những yếu tố này, giúp tạo ra sự khác biệt và duy trì vị thế trên thị trường.

Chiến lược tạo ra giá trị không đồng thời, theo Barney (1991), yêu cầu các nguồn lực tiềm năng quan trọng như tài chính, tài nguyên, luật pháp, con người, cơ cấu tổ chức, thông tin và logic (Hunt và Morgan, 1995) Khả năng phát triển năng lực cốt lõi, được nhấn mạnh bởi Prahalad và Hamel (1990), là yếu tố then chốt trong việc kết hợp kỹ năng và nguồn lực Ngoài ra, khả năng linh động trong việc nắm giữ, định rõ vị trí và nâng cấp nguồn lực đặc biệt (Luo, 2000) cũng đóng vai trò quan trọng Nhiều nghiên cứu đã phân tích các nhân tố như quyền sở hữu trí tuệ, cơ sở dữ liệu, văn hóa công ty (Hall, 1993), nội quy công ty (Buller và McEvoy, 1999), uy tín (Ljubojevic, 2003), đa dạng hóa nơi làm việc (Lattimer, 2003) và làm từ thiện (Porter và Kramer, 2002) Để tạo ra lợi thế cạnh tranh, cần xác định các nhân tố giúp công ty nổi bật hơn so với đối thủ trên thị trường, từ đó tìm ra nguồn gốc của sự đổi mới (Wheelright).

Trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay, các doanh nghiệp cần chú trọng đến bốn khả năng chiến lược: chi phí thấp, chất lượng, phân phối nhanh và tính linh hoạt (1984) Theo Passemard và Kleiner (2000), lợi thế cạnh tranh có thể được tạo ra từ năm nguồn đổi mới, bao gồm công nghệ mới, sự thay đổi trong nhu cầu, sự xuất hiện của các phân khúc mới, biến động trong chi phí sản xuất và thay đổi quy định Helms (1996) nhấn mạnh rằng chất lượng và khả năng sản xuất là những vũ khí chiến lược quan trọng để giành lợi thế cạnh tranh, đồng thời khuyến nghị các công ty cần nhận thức rõ về việc nâng cao chất lượng và hỗ trợ sản xuất để không bị mất thị phần.

Năng lực của công ty được coi là chìa khóa tạo ra lợi thế cạnh tranh, theo quan điểm chiến lược Năng lực bao gồm các chức năng, quy trình và công việc hàng ngày trong tổ chức (Cardy và Selvarajan, 2006) Tuy nhiên, khái niệm năng lực có thể gây tranh cãi do nó được định nghĩa từ nhiều góc độ khác nhau.

 Khái niệm về năng lực là trung tâm của phạm vi của cả chiến lược và quản trị nguồn nhân lực

Năng lực được phân thành hai loại chính: loại đầu tiên là năng lực cá nhân, bao gồm kiến thức, kỹ năng, khả năng, kinh nghiệm và tính cách; loại thứ hai là năng lực của tập thể, phản ánh sức mạnh và hiệu quả làm việc chung của nhóm.

11 thể mà thuộc về sự tổ chức và được gắn với quy trình và cơ cấu hướng vào sự tổ chức (Turner và Crawford, 1994)

Quản lý cao cấp cần có những năng lực cụ thể như kĩ năng lãnh đạo, kĩ năng quản lý tổng thể, kĩ năng giao tiếp và tương tác giữa các cá nhân Bên cạnh đó, tính sáng tạo, sự đáng tin cậy và khả năng thích nghi cũng là những đặc điểm tính cách quan trọng (Thornton và Byham, 1982).

Dựa trên kinh nghiệm công việc quản lý bởi Molina (2004), tác giả đã sử dụng những biến sau đây để xác định mức độ cạnh tranh của công ty:

3 Sự cung cấp công nghệ

5 Chất lượng về sản phẩm- dịch vụ

7 Trình độ học vấn của nhà quản lý

8 Lòng trung thành của khách hàng

9 Lòng trung thành của nhà cung cấp

11 Cam kết và lòng trung thành của nhân viên

12 kiến thức chuyên nghiệp của nhân viên

13 Danh tiếng của công ty

Molina (2004) đã nghiên cứu lý thuyết về tính cạnh tranh của công ty và kết luận rằng lợi thế cạnh tranh có thể được đạt được thông qua nhiều cách tiếp cận khác nhau.

 Lý thuyết dựa vào nguồn lực nhấn mạnh yếu tố quyết định của nguồn lực nội tại cho lợi thế cạnh tranh lâu dài

Mối quan hệ tích cực giữa các nguồn lực vô hình như nghiên cứu và phát triển, chi phí quảng cáo, và thương hiệu đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi thế cạnh tranh.

Dung Nghiên Cứu

Tổng quan về tình kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

3.1.1 Điều kiện địa lý và nhân khẩu

Thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, có địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, và Tây cũng như Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Là ngã tư quốc tế của các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây, Thành phố Hồ Chí Minh đóng vai trò là một đầu mối giao thông quan trọng trong khu vực Đông Nam Á.

Thành phố Hồ Chí Minh, với 14 đường thủy và đường không, kết nối các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế với cảng Sài Gòn và sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, là một trong ba trung tâm kinh tế xã hội lớn nhất Việt Nam Đây là đầu tàu phát triển kinh tế của đất nước và trung tâm của vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ khu vực phía Nam.

Thành phố có tổng diện tích đất tự nhiên là 2.095 km², bao gồm gần 20 km bờ biển tại Cần Giờ Thành phố được chia thành 24 quận huyện, trong đó có 12 quận huyện chữ và 12 quận số Các quận huyện chữ bao gồm Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức, Bình Tân, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ Các quận số gồm Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 6, Quận 7, Quận 8, Quận 9, Quận 10, Quận 11.

Theo điều tra dân số ngày 01/04/2009, Thành phố Hồ Chí Minh có 7.123.340 người, với 1.812.086 hộ dân, trung bình 3,93 người/hộ Dữ liệu năm 2004 cho thấy 85,24% dân cư sống tại khu vực thành thị Sự phân bố dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh không đồng đều, ngay cả trong các quận nội ô.

Các quận như 3, 4, 5 và 10, 11 có mật độ dân số vượt quá 40.000 người/km², trong khi các quận 2, 9, 12 chỉ dao động từ 2.000 đến 6.000 người/km² Mật độ dân số ở các huyện ngoại thành rất thấp, như Cần Giờ chỉ có 96 người/km² Tỷ lệ gia tăng dân số tự nhiên là 1,07%, trong khi tỷ lệ tăng cơ học lên đến 1,9% Theo ước tính năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh đón khoảng 1 triệu khách vãng lai mỗi ngày.

2010, có số này còn có thể tăng lên tới 2 triệu

Theo kết quả điều tra dân số, dân số TP.HCM đang gia tăng mạnh mẽ, với tỷ lệ tăng cơ học vượt xa tỷ lệ tăng tự nhiên Điều này cho thấy lượng dân nhập cư vào thành phố rất lớn, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao.

3.1.2 Các chỉ số kinh tế

3.1.2.1 Các chỉ tiêu kinh tế xã hội

GDP của thành phố ước tính tăng 8% so với năm 2008 Mặc dù vào quý đầu của

2009 kinh tế thành phố có chững lại nhưng bắt đầu hồi phục vào quý II và tiếp tục tăng

15 ở quý III, IV với tốc độ liên tục cao và GDP quí IV/2009 đã tăng trưởng 2 chữ số so quý IV/2008 đạt đến mức +10,4%

Lạm phát năm 2009 đã được kiểm soát ở mức một chữ số, với chỉ số giá tiêu dùng bình quân giảm đáng kể Cụ thể, chỉ số giá bình quân trong 3 tháng đầu năm tăng 14,0%, 6 tháng tăng 10,5%, và 9 tháng tăng 8,2% so với cùng kỳ năm 2008 Cuối cùng, chỉ số giá bình quân cả năm 2009 chỉ còn 7,57%, giảm mạnh so với mức 22,23% của năm 2008.

Vốn đầu tư xã hội đã tăng cao hơn so với cùng kỳ năm trước, đạt 143,5 ngàn tỷ đồng, vượt kế hoạch 131,0 ngàn tỷ đồng, với mức tăng trưởng 23,1%.

Nhờ vào chính sách "hỗ trợ lãi suất" của chính phủ, vốn đầu tư xã hội qua kênh ngân hàng đã có sự sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ Cụ thể, tổng nguồn vốn huy động trong năm 2009 tăng 38,3%, cao hơn so với mức 20,2% của năm 2008 Đồng thời, tổng dư nợ tín dụng cũng ghi nhận mức tăng 43,8% trong năm 2009, so với 23,7% của năm trước đó.

Tiêu dùng nội địa vẫn duy trì đà tăng trưởng 2 chữ số: Tổng mức bán lẻ năm 2009 (trừ yếu tố tăng giá) đã tăng 10,8% (trong khi Quý I chỉ tăng 3,8%)

Khách du lịch quốc tế đến thành phố giảm 10% so cùng kỳ nhưng khách du lịch “nội địa” tăng đến 33,3%; nên doanh thu ngành khách sạn, nhà hàng tăng 10,9%

Sản xuất công nghiệp tại thành phố đã trải qua một năm đầy thách thức do khủng hoảng kinh tế toàn cầu, dẫn đến việc các ngành xuất khẩu thu hẹp và một số ngành khác giảm sút do sức cạnh tranh yếu và nhu cầu xã hội giảm Mặc dù mức tăng trưởng công nghiệp chỉ đạt 7,9%, thấp hơn nhiều so với năm 2008 (12,1%), nhưng đây vẫn là một kết quả khả quan so với tình hình khó khăn trong các tháng đầu năm.

Kim ngạch xuất khẩu (không bao gồm dầu thô) của thành phố đã ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ 1,3%, tương đương với 155 triệu USD so với năm 2008, mặc dù tình hình xuất khẩu toàn quốc đang gặp khó khăn nghiêm trọng và thị trường xuất khẩu các mặt hàng truyền thống như may mặc và da giày đang bị thu hẹp.

Quý I năm 2010 kinh tế thành phố vẫn tiếp tục đà phục hồi mạnh mẽ biểu hiện ở tổng sản phẩm (GDP) trên địa bàn đạt 58.473 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 11% so quý I/2009 Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 tăng 0,78% so tháng 2 (tháng 2 tăng 1,68% so với tháng 1) và tăng 3,78% so tháng 12/2009 Tính chung CPI bình quân quý I tăng

Tăng trưởng trong quý I/2009 chỉ đạt 9,6%, thấp hơn mức tăng 14% của quý I/2009 và 17% của quý I/2008, đánh dấu sự chuyển biến từ lạm phát sang giảm phát.

Doanh thu du lịch (tính riêng du lịch lữ hành và khách sạn) quí I đạt 3.642 tỷ đồng, tăng 35,3% so với quí I/2009 (mức tăng cùng kỳ là 9%)

Vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn đã tăng 15,1%, vượt qua mức tăng 12,3% của quý I năm 2009 và 13,2% của quý I năm 2008 Giá trị sản xuất công nghiệp trong quý I ước đạt 127.398 tỷ đồng, tăng 13,7%, gấp 7,2 lần mức tăng của quý I năm 2009, khi đó chỉ tăng 1,9%.

Tổng giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản quý I ước thực hiện 667,4 tỷ đồng (giá so sánh), tăng 7,5% so cùng kỳ năm trước (quí I năm 2009 tăng 2,9%)

Kim ngạch xuất khẩu 3 tháng đầu năm nay (không kể dầu thô và vàng) tăng 16,9%, cao hơn mức tăng 2,2% của quý I năm 2009 và cả mức tăng 14,4% của quý I năm

Kể từ năm 1995, Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong phát triển kinh tế, với GDP bình quân đầu người tăng trưởng mạnh mẽ.

287 USD vào năm 1995 lên đến 640 USD vào nằm 2005, và đến thời điểm năm 2009, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đã đạt mức 1.083 USD

Phân tích dự án Him Lam Nam Phú tại quận 6

3.2.1 Phân tích vị trí và khu vực

Hình 5: Bản đồ Quận 6, tp.HCM

Vị trí địa lý: Quận 6 là quận nội thành, có vị trí cửa ngõ phía Tây Nam Thành phố

Hồ Chí Minh nằm cách trung tâm thành phố khoảng 6km theo hướng tây bắc, tiếp giáp với các quận 5, 8, 11, Tân Phú và Bình Tân Vị trí này tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và phát triển kinh tế trong khu vực.

5, hai quận này còn được gọi chung là Chợ Lớn, một khu trung tâm thương mại lớn nhất của người Hoa ở Việt Nam

Diện tích tự nhiên: Quận 6 có diện tích tự nhiên là 7,14 km 2 , chiếm 0,34% tổng diện tích tự nhiên của toàn Thành phố

Dân số: Dân số hiện nay của Quận là 247.212 người, mật độ bình quân 346 người/ha Đơn vi hành chính:14 phường cho đến nay được đánh số từ 1 đến 14

Quận có vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở cửa ngõ phía Tây của Thành phố Hồ Chí Minh, với chợ đầu mối Bình Tây là trung tâm bán buôn lớn nhất cả nước Thế mạnh của quận chủ yếu tập trung vào thương mại dịch vụ, đặc biệt là buôn bán sản phẩm với các tỉnh miền Tây Nam bộ Đặc biệt, với đông đảo dân lao động và cộng đồng người Hoa dày dạn kinh nghiệm, quận phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực sản xuất tiểu thủ công nghiệp.

:http://www.quan6.hochiminhcity.gov.vn/web/tintuc/default.aspx?cat_idQ0 )

Quy hoạch đô thi quận 6:

Hình 6: Sơ đồ định hướng phát triển không gian Quận 6, tp.HCM

Căn cứ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung quận 6 của UBND Thành phố đến năm 2020 với những nội dung chính như sau:

Về tính chất, chức năng, ranh giới và phân chia đơn vị hành chánh (14 phường) không thay đổi so với quyết định phê duyệt quy hoạch chung tháng 02/1995

Diện tích tự nhiên quận 6 là : 718,67 ha

Quy mô dân số dự kiến :

Hiện trạng dân số quận 6 (năm 1997) : 278.580 người

Quy mô dân số dự kiến : Đến năm 2020 : 280.000 người - 300.000 người

Mục tiêu điều chỉnh quy hoạch chung quận 6 năm 1998 là khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có, chuyển đổi chức năng sử dụng đất sang mục đích dân dụng, đồng thời tăng diện tích cho giao thông, công trình phúc lợi công cộng và công viên cây xanh.

Dự kiến phân bố sử dụng đất toàn quận (năm 2020) :

- Đất khu ở (hiện hữu cải tạo và xây dựng mới) : 392,84 ha 54,66%

- Đất công trình công cộng ( cấp quận, TP, TW ) : 40,02 ha 5,57%

- Đất công viên cây xanh công cộng, TDTT : 48,76 ha 6,79%

- Đất giao thông (đường sá, bãi đậu xe) : 123,28 ha 17,15%

- Đất công nghiệp, kho tàng : 53,63 ha 7,46%

- Đất khu quân sự : 10,81 ha 1,50%

- Đất công trình đầu mối kỹ thuật : 8,26 ha 1,15%

Quận 6, một khu vực lâu đời và ổn định, đang tập trung vào việc cải tạo và chỉnh trang các khu dân cư hiện có Trục Hùng Vương không chỉ là bộ mặt của quận mà còn của thành phố, nơi có nhiều công trình cao tầng với giá trị thẩm mỹ đáng chú ý.

Khu 1: Gồm các phường 2, 5, 6, 9 Diện tích 107,43 ha - dân số 70.000 người Khu 2: Gồm các phường 1, 3, 4, 7, 8 Diện tích 156,56 ha - dân số 75.000 người Khu 3: Gồm các phường 12, 13, 14 Diện tích 190 ha - dân số 85.000 người Khu 4: Gồm các phường 10, 11 Diện tích 264,68 ha - dân số 70.000 người

Mật độ xây dựng bình quân trong các khu ở từ 23% đến 48% Mỗi khu có bố trí các trung tâm phục vụ công cộng

3.2.1.2 Tiếp cận và giao thông

Các trục chính của thành phố đi qua quận bao gồm Hậu Giang và Hùng Vương với lộ giới 40m Cần mở rộng và nâng cấp các đường chính hiện có để đảm bảo lộ giới theo quy định cho các trục cấp quận và liên phường Đồng thời, xây dựng mới các trục theo quy hoạch trong khu Bình Phú, bao gồm cầu Phạm Văn Chí, cầu Bình Phú và vòng xoay nút giao thông Mũi Tàu (phường 11, 12).

- Sắp xếp cải tạo bến xe Chợ Lớn kết hợp bố trí bến bãi đậu xe

- Dự kiến trong tương lai có tuyến đường sắt nội đô của thành phố chạy trên cao dọc theo đường Hùng Vương

Nhiều dự án đang được triển khai nhằm giải quyết tình trạng ngập úng tại các khu vực như đường Lê Quang Sung, Nguyễn Văn Luông-Nguyễn Ngọc Cung, đường Hậu Giang, đường Hồng Bàng, và bến xe Chợ Lớn Bên cạnh đó, còn nhiều dự án khác đang trong quá trình lập kế hoạch và phê duyệt để cải thiện hạ tầng thoát nước.

Đại lộ Đông Tây, đi qua quận 6, là con đường huyết mạch của thành phố, giúp giảm ách tắc giao thông cho cầu Sài Gòn và các trục chính Tuyến đường này hỗ trợ lưu thông cho các cảng theo hướng Đông Bắc - Tây Nam và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long, tạo trục giao thông sang Thủ Thiêm Đồng thời, nó cải thiện môi trường ven kênh và tăng vẻ mỹ quan cho thành phố.

- Tây (Huyện Bình Chánh) sẽ được kết nối với đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh

Trung Lương và khu vực điểm cuối của Đại lộ Đông - Tây (Quận 2) sẽ kết nối với đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông từ Đồng bằng sông Cửu Long, Đông Nam Bộ và các tỉnh miền Trung, miền Bắc Sự kết nối này không chỉ thúc đẩy phát triển kinh tế cho TP.Hồ Chí Minh mà còn cho toàn vùng Nam Bộ, Nam Trung Bộ và Tây Nguyên Đặc biệt, khi Sân bay quốc tế Long Thành hoàn thành, giao thông giữa Đồng bằng sông Cửu Long, TP.HCM và Đông Nam Bộ sẽ được cải thiện đáng kể, kết nối thuận lợi với sân bay.

Giao thông tại quận 6 được quy hoạch thuận lợi với các tuyến đường chính như Hùng Vương, đại lộ Đông Tây, Hậu Giang và Nguyễn Trãi, kết nối dễ dàng với các quận lân cận và trung tâm thành phố Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư bất động sản trong khu vực, mang lại nhiều tiện ích về giao thông cho cư dân.

Công viên Bình Phú, cách trung tâm quận 6 khoảng 2 km, có diện tích 10,3 ha với đầy đủ cơ sở hạ tầng như đường, cống, cây xanh, điện nước Nơi đây cung cấp nhiều tiện ích cho khách tham quan, bao gồm nhà thi đấu đa năng, câu lạc bộ quần vợt, sân cầu lông, bóng chuyền, khu trò chơi cho trẻ em, khu ăn uống và siêu thị Công viên không chỉ phục vụ các hoạt động thể dục thể thao cho cư dân quận 6 mà còn là địa điểm tổ chức lễ hội bắn pháo bông vào dịp Tết Nguyên Đán hàng năm.

Công viên Đầm Sen, tọa lạc tại quận 11, chỉ cách quận 6 khoảng 5 đến 15 phút di chuyển Với diện tích 50 ha, công viên có 20% là mặt hồ và 60% là cây xanh cùng vườn hoa Hàng năm, Đầm Sen được đầu tư xây dựng các công trình mới và tổ chức nhiều chương trình phong phú tại các sân khấu, đồng thời duy trì và tôn tạo các công trình hiện có để phục vụ du khách tốt nhất.

Đầm Sen nổi bật với nhiều loại hình giải trí đặc trưng như tàu lượn siêu tốc, monorail, băng đăng, nhạc nước, thạch thủy cầm, múa rối nước, xiếc thú cùng các vườn chim, thú và động vật Tất cả đều được chăm sóc và tôn tạo để phục vụ tốt nhất cho khách tham quan.

Thường xuyên hợp tác với các ban ngành và đoàn thể tại Quận và Thành phố để tổ chức các hoạt động kỷ niệm, truyền thống và lễ hội văn hóa.

- Công viên liên tục các năm được UBND Thành phố công nhận là đơn vị thực hiện tốt Môi trường xanh-sạch

Ngoài ra,công viên nước Đầm Sen còn là nơi người dân tìm đến nhất là những ngày trời nóng nực

Metro Bình Phú, tọa lạc gần công viên Bình Phú, là dự án của công ty Metro, mang đến mô hình Cash & Carry thành công toàn cầu đến Việt Nam Khánh thành vào ngày 28/03/2002 tại Khu dân cư Bình Phú, Phường 11, Quận 6, Metro Bình Phú cung cấp hơn 7,000 mặt hàng thực phẩm và 8,000 mặt hàng phi thực phẩm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Mô hình Metro Cash & Carry hứa hẹn sẽ thiết lập tiêu chuẩn mới về sự lựa chọn và sự hài lòng trong mua sắm cho các doanh nghiệp.

Khảo sát việc phát triển khu dân cư ở Quận 6, 11, Bình Tân

Tóm tắt phần 2 chương III:

Quận 6 là một trong các quận của thành phố thành lập từ lâu đời và khá ổn định, với vị trí địa lý là cửa ngõ phía Tây của Thành phố Hồ Chí Minh, có chợ đầu mối Bình Tây là trung tâm bán buôn lớn của cả nước, do đó thế mạnh của Quận là thương mại dịch vụ, trong đó chủ yếu là buôn bán thực hiện trao đổi sản phẩm với các tỉnh miền Tây Nam bộ Là 1 quận có từ lâu, nên việc quy hoạch chủ yếu tập trung vào việc chủ yếu tập trung vào việc cải tạo và chỉnh trang khu dân hiện có tạo nên bộ mặt cho thành phố Các trục đường giao thông nhất là đường giao thông nối với trung tâm thành phố được mở rộng và nâng cấp Tuy không có nhiều tiện ích lân cận tại các quận trung tâm và liền kê trung tâm thành phố nhưng quận 6 vẫn có những tiện ích phục vụ giá trị tinh thần cho các cư dân tại đây như công viên Bình Phú, công viên Phú Lâm, siêu thị lớn như Metro Bình Phú, Coop-mart, 4 trung tâm thương mại lớn… Tuy nhiên, ở quận 6 vẫn thường xảy ra kẹt xe vào giờ cao điểm ở một số tuyến đường, 19 điểm ngập nước, ngoài ra hệ thống kênh rạch ở quận 6 bị ô nhiễm nặng ảnh hưởng đến sức khoẻ của người dân

3.3 Khảo sát việc phát triển khu dân cư ở Quận 6, 11, Bình Tân

3.3.1 Tổng quan thị trường khu dân cư tại TP.HCM

Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại Tp.HCM, đang trong giai đoạn đầu của sự phát triển Là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước, Tp.HCM sở hữu một trong hai thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ nhất tại Việt Nam.

Theo điều tra dân số năm 2009, Tp.HCM có hơn 7 triệu cư dân Dự báo đến năm 2025, dân số thành phố sẽ đạt khoảng 10 triệu người, trong đó có khoảng 2,5 triệu khách vãng lai và tạm trú dưới 6 tháng, bao gồm người từ các tỉnh, thành phố khác và người nước ngoài làm việc tại đây.

Thị trường nhà ở tại TP.HCM hiện đang thu hút sự quan tâm đầu tư từ nhiều công ty phát triển bất động sản, không chỉ trong nước mà còn từ nước ngoài và các tập đoàn đa quốc gia.

3.3.1.1.1 Các cao ốc căn hộ chung cư

Trong quý 1 năm 2009, thị trường căn hộ ghi nhận khoảng 31 dự án với 5.447 căn hộ được bán, chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt tại Quận 2 và Quận 7 Giá công bố trung bình giảm khoảng 5% so với quý 4 năm 2008, trong khi nguồn cung căn hộ trung bình thấp gần như không có sản phẩm mới Giao dịch thành công chủ yếu đến từ khách hàng có nhu cầu thực để ở, không phải đầu tư Mặc dù giá căn hộ cao cấp đã giảm 1%, tình trạng thị trường vẫn không khả quan, nhưng đến tháng 3, thị trường có dấu hiệu ấm lên nhờ vào việc các chủ đầu tư giảm giá sản phẩm mới đáng kể.

Trong quý 2 năm 2009, có 6 dự án hoàn thành với tổng cộng 1.107 căn hộ, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà trung bình và bình dân Giao dịch trong quý này rất ít, và không có dự án mới nào được công bố trong tháng 4 Các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện và nằm trong khu vực ảnh hưởng của các dự án hạ tầng trọng điểm vẫn thu hút sự quan tâm Thị trường căn hộ cao cấp ghi nhận giá không thay đổi (+0%) và giao dịch thành công rất thấp Tình hình thị trường trong tháng 5 cũng tương tự, với phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ giá trung bình, thấp không có nhiều sản phẩm mới.

Trong quý 3 năm 2009, thị trường sơ cấp TP Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 5.620 căn hộ được bán, tăng 55% so với quý 2 cùng năm Phân khúc căn hộ trung bình chiếm 75% tổng nguồn cung, với nguồn cung mới chủ yếu từ các quận 2, 7 và 8, ba quận này chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung thị trường sơ cấp Đồng thời, thị trường thứ cấp có khoảng 41.500 căn hộ, tăng 4% so với quý 2/2009, với quận 2, quận 7 và quận Bình Thạnh là những nhà cung cấp chính, chiếm khoảng 50% nguồn cung Những thông tin tích cực về kinh tế và gói kích cầu từ NHNN đã góp phần thúc đẩy thị trường.

Thị trường chứng khoán đang có dấu hiệu tích cực, khuyến khích các nhà đầu tư quay trở lại Nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động các dự án bị đình trệ trước đó, đồng thời 12 dự án mới cũng đã được khởi công Hiện có 10 dự án với tổng cộng 1.800 căn hộ đã chính thức được chào bán, trong đó một số chủ đầu tư chỉ mới mở bán một phần nhỏ trong tổng nguồn cung của dự án.

Biểu đồ 1:SỐ LƯỢNG CĂN HỘ ĐÃ ĐƯỢC CHÀO BÁN TẠI TP.HCM

GIAI ĐOẠN 2008 - Q3/09 (PHÂN THEO QUẬN)

Tổng cộng 14.967 căn hộ, 46 dự án

Trong quý 4 năm 2009, nguồn cung căn hộ tại Việt Nam tăng mạnh, với số lượng căn hộ chào bán gấp đôi so với quý trước Có 11 dự án mới được giới thiệu, cung cấp 4.800 căn hộ cho thị trường, cùng với 11 dự án đã hoàn thành, mang đến hơn 3.500 căn hộ Đặc biệt, trong tháng 10, nhiều dự án căn hộ trung cấp và bình dân đã được ra mắt, tập trung chủ yếu tại các quận Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, Thủ Đức và Quận 12, với mức giá phổ biến từ 12-15 triệu đồng/m2.

Năm 2010, thị trường căn hộ sẽ chứng kiến sự ra mắt của nhiều dự án mới, dẫn đến việc giá cả sẽ ổn định và hợp lý hơn cho khách hàng Phân khúc căn hộ trung bình vẫn sẽ là lựa chọn hấp dẫn nhất, vì mặc dù nguồn cung tăng nhanh, nhưng nhu cầu thực tế vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

3.3.1.1.2 Tỷ lệ bán và giá bán

Trước khi xảy ra hiện tượng xì bong bóng trong thị trường bất động sản Việt Nam, nhu cầu mua căn hộ cao cấp rất cao trong khi nguồn cung lại khan hiếm Trong giai đoạn này, các dự án căn hộ cao cấp thường đạt tỷ lệ bán từ 80 – 90% trong hai năm đầu Người mua chủ yếu đầu tư vào những căn hộ này với mục đích cho thuê lại dưới dạng serviced apartments hoặc bán lại để thu lợi nhuận từ chênh lệch giá.

Từ mùa thu 2008, khi khủng hoảng kinh tế xảy ra, thị trường bất động sản Việt Nam đã rơi vào tình trạng đóng băng, đặc biệt là thị trường căn hộ cao cấp với hầu như không có giao dịch Các nhà đầu tư bất động sản cao cấp, đặc biệt là những người vay vốn ngân hàng, phải đối mặt với rủi ro lớn khi không thể sang tay căn hộ và áp lực trả nợ gia tăng Trong bối cảnh đó, nhu cầu mua căn hộ để ở thực sự rất thấp, vì nhiều người đang chờ đợi giá giảm thêm trước khi quyết định chi tiền lớn Dù giá căn hộ cao cấp đã giảm mạnh, có những dự án giảm tới 50%, nhưng tỷ lệ giao dịch vẫn ở mức rất thấp.

Vào đầu năm 2009, giao dịch căn hộ cao cấp và trung bình diễn ra rất ít Tuy nhiên, giữa năm 2009, thị trường căn hộ trung bình bắt đầu khởi sắc với một số giao dịch tăng nhẹ Đến cuối năm 2009, phân khúc trung bình tiếp tục phát triển tốt nhờ nhu cầu tăng cao và sự chú ý từ các nhà đầu tư Dù vậy, phân khúc cao cấp vẫn không bị bỏ quên, với nhiều dự án từ các chủ đầu tư có thực lực được chào bán và đạt kết quả khả quan Theo Vietnamnet tháng 10/2009, thị trường căn hộ cao cấp tại Tp.Hồ Chí Minh đang chứng kiến tình trạng cung vượt cầu, đặc biệt với những dự án có giá từ 1.300 – 2.000 USD/m², khiến rất ít người có khả năng mua để ở, trong khi số lượng căn hộ cao cấp ngày càng gia tăng.

Kinh tế Tp Hồ Chí Minh đang phục hồi mạnh mẽ cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế Việt Nam, nhờ vào các chính sách cải cách thông thoáng hướng đến người Việt Kiều.

Người nước ngoài đang tích cực mua nhà tại Việt Nam, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ cao cấp, cho thấy sự chuyển biến tích cực của thị trường Họ ngày càng tìm kiếm giá trị thực sự của sản phẩm.

Chiến lược phát triển dự án Him Lam Nam Phú và phân tích tài chính

3.4.1 Những dự báo táo bạo về thị trường bất động sản trong thời gian tới

3.4.1.1 Kịch bản 1: thị trường ảm đảm Điều kiện giả định: tình hình kinh tế thế giới phục hồi chậm chạp, ảnh hưởng không tốt đến xuất khẩu, đầu tư từ nước ngoài bị hạn chế do các công ty lớn dành vốn để đầu tư phát triển, do thực hiện gói kích thích kinh tế ở các nước, một lượng tiền lớn được đổ vào nền kinh tế, thâm hụt ngân sách tăng làm cho nguy cơ tăng lạm phát, giá cả sản phẩm, nguyên liệu, nhiên liệu tăng cao sẽ tác động lớn tới những ngành sản xuất của Việt Nam đang phụ thuộc vào nguyên liệu, thành phẩm nhập khẩu ở nước ngoài làm nguy cơ lạm phát trong nước tăng cao khoảng 15% và lãi suất tiền vay lớn hơn 15%/năm

Thị trường bất động sản hiện nay ghi nhận sự sụt giảm giao dịch, với một số dự án mới chỉ nhắm đến đối tượng người tiêu dùng thực sự Điều này dẫn đến việc các nhà đầu tư mua bán lại bất động sản trở nên hiếm hoi.

Tỷ lệ bán cho người tiêu dùng là 70% và 30% dành cho người có thể ở hoặc cho thuê hoặc chờ cơ hội mua bán kiếm lời

Giá bán sẽ không cao, tốc độ bán hàng chậm, thanh toán kéo dài hiệu quả tài chính dự án rất thấp

Nhưng kịch bản này rất khó xảy ra nhất là trong tình hình kinh tế như hiện nay

3.4.1.2 Kịch bản 2: Thị trường phát triển và có tăng trưởng Điều kiện giả định: tình hình kinh tế đang dần hồi phục tốt, làm cho xuất khẩu trong nước khả quan hơn, đầu tư từ nước ngoài có khả quan hơn, giá nhiên liệu , nguyên liệu tăng nhẹ dẫn đến lạm phát trong nước tăng không cao khoảng 10,5% lãi suất vay ngân hàng khoảng 14%

Thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng, khách hàng là những người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp xuất hiện nhiều hơn

Tỷ lệ bán cho nhà đầu tư thứ cấp ( người mua đi bán lại hoặc chờ cơ hội bán kiếm lời) và người tiêu dùng là 55% - 45%

Giá bán hợp lý, tốc độ tiêu thụ ổn định, và khả năng thanh toán đảm bảo chi phí xây dựng cùng tái đầu tư cho các dự án khác mang lại hiệu quả tài chính cao.

Theo tình hình kinh tế hiện nay kịch bản này có khả năng xảy ra cao nhất trong số ba kịch bản được đưa ra

3.4.1.3 Kịch bản 3: thị trường tăng trưởng tốt Điều kiện giả định: tình hình kinh tế phục hồi tốt, nhu cầu tiêu dùng ở các nước tăng làm cho xuất khẩu tăng theo, nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn đầu tư vào Việt Nam nhiều hơn, giá nhiên liệu, nguyên liệu vẫn giữ ở mức ổn định dẫn đến lạm phát giữ ở mức

8,5%, lãi suất vay ngân hàng khoảng 10%

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, chủ yếu nhờ vào sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp Tuy nhiên, số lượng người mua để ở thực sự lại rất hạn chế do giá cả leo thang.

Tỷ lệ bán cho nhà đầu tư thứ cấp ( người mua đi bán lại hoặc chờ cơ hội bán kiếm lời) và người tiêu dùng là 80% - 20%

Giá bán tăng với tốc độ khá nhanh, tuy vậy tốc độ mua bán cũng tăng theo, tính thanh khoản nhanh và hiệu quả tài chính tốt

Kịch bản này có khả năng xảy ra cao hơn kịch bản đầu tiên nhờ vào chính sách điều tiết vĩ mô của chính phủ khi thị trường trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng.

3.4.2 Thị trường mục tiêu và ý tưởng phát triển

Quận 6 là một quận được thành lập từ lâu đời, và khá lâu đời do đó quỹ đất trống ở đây cũng không nhiều nên hiện nay xuất hiện xu hướng xây căn hộ cao tầng trong khu vực này như dự án Tân Thịnh Lợi , Blue Shapphire, chung cư Bình Phú (An Phú) Xây dựng chung cư cao tầng là giải pháp tốt, đem lại hiệu quả kinh tế và xã hội cao vì phần đất khá lớn dành cho phát triển các tiện ích công cộng như công viên, nhà trẻ , hồ bơi và các công trình công cộng khác

Trong số các dự án cạnh tranh, Tân Thịnh Lợi, Blue Shapphire và chung cư Bình Phú (An Phú) nổi bật nhờ vị trí gần dự án Him Lam Nam Phú và mô hình phát triển hấp dẫn Bên cạnh đó, dự án SGC Nguyễn Văn Luông cũng đáng chú ý, mặc dù phục vụ chương trình nhà ở xã hội, nhưng vị trí của nó gần kề với Him Lam Nam Phú.

3.4.2.1.1 Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM

Vào năm 2007, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, đã trải qua tình trạng bong bóng với nhiều nhà đầu tư tham gia mua bán để kiếm lời từ chênh lệch giá Giá trị bất động sản tăng cao do sự mất cân đối giữa cung và cầu, trong khi tâm lý bầy đàn khiến thị trường luôn trong trạng thái nóng sốt.

Khi khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra, thị trường bất động sản đã đóng băng, khiến giá trị bất động sản trở về với giá trị thực của nó Khách hàng hiện nay đang tìm kiếm giá trị thật của sản phẩm, trong khi hiện tượng đầu cơ lướt sóng đã giảm mạnh, và nhiều nhà đầu cơ đã phải đối mặt với hậu quả nặng nề do không thể bán hàng trong thời kỳ khủng hoảng Năm 2009 là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt sau cuộc khủng hoảng năm 2008 Sản phẩm căn hộ cao cấp chủ yếu được phát hành trong quý 1/2009 tại quận 2 và quận 7, trong khi phân khúc trung bình và bình dân gần như không có sản phẩm mới Tuy nhiên, tình hình đã thay đổi sau đó khi phân khúc trung bình khá bắt đầu có nguồn cung dồi dào hơn.

Trong quý 3 và quý 4 năm 2009, nguồn cung bất động sản phân khúc 62 ngày càng phong phú, với dự báo rằng nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng khi nhiều chủ đầu tư chú trọng hơn đến phân khúc này Tuy nhiên, cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường Ngược lại, sản phẩm ở phân khúc cao cấp lại khan hiếm, chủ yếu do các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh mẽ cung cấp.

Thị trường bất động sản đã trải qua khủng hoảng vào năm 2008, dẫn đến sự suy giảm mạnh sức mua trong năm 2009 so với năm 2007 Không còn cảnh người dân chen chúc, chờ đợi từ đêm để có cơ hội bốc thăm mua căn hộ cao cấp Dù giá bán ở phân khúc cao cấp và trung bình có giảm, người mua vẫn đứng ngoài thị trường, chờ đợi giá thấp nhất có thể.

Trong khi phân khúc cao cấp gặp khó khăn, thị trường phân khúc trung bình đang khởi sắc mạnh mẽ nhờ vào nhu cầu lớn từ người tiêu dùng Hiện tại, nguồn cung trong phân khúc trung bình vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu này.

Với sự phục hồi của nền kinh tế và thu nhập bình quân đầu người gia tăng, nhu cầu về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam, đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh, sẽ tăng mạnh Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài và chuyên gia có trình độ cao sẽ góp phần làm gia tăng số lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc tại đây, hiện đang khoảng 17.000 người Điều này tạo ra một nguồn cầu lớn cho thị trường bất động sản, đồng hành cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố.