Khảo sát tình hình đầu tư kinh doanh các dự án căn hộ tại khu vực quận 6, 11 và bình tân, qua đó phân tích và đề xuất phương án đầu tư kinh doanh dự án khu căn hộ him lam nam phú tại thành phố hồ c

Trường đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Khoa Kinh tế Phát Triển KHĨA: 32  KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Khảo sát tình hình đầu tư kinh doanh dự án hộ khu vực quận 6, 11 Bình Tân, qua phân tích đề xuất phương án đầu tư kinh doanh dự án Khu hộ Him Lam Nam Phú Thành Phố Hồ Chí Minh GVHD: Ths.Nguyễn Thị Bích Hồng Ths.Nguyễn Xuân Châu SVTH : Lu Cẩm Diệu Lớp : Kinh Tế Bất Động Sản Tp.HCM – tháng 5/2010 NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY THỰC TẬP NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập công ty Mega Group, hướng dẫn tận tình thầy Nguyễn Xuân Châu (tổng giám đốc công ty), anh Hậu (giám đốc kinh doanh), anh Vỹ (giám đốc Training), anh Long Ky (giám đốc R&D), toàn thể anh chị cơng ty giúp em hồn thành đề tài Do đó, em muốn gửi lởi cảm ơn chân thành đến thầy Châu toàn thể anh chị cơng ty Ngồi em khơng quên cảm ơn thầy cô cung cấp, truyền đạt kiến thức cho em suốt học kỳ vừa qua, đặc biệt em cảm ơn cô Hồng hướng dẫn tận tình em suốt thời gian em làm đề tài tốt nghiệp, giúp em hoàn thành đề tài lựa chọn Em xin cảm ơn tất DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng: Bảng 1: Sức mạnh tiềm ẩn nội (SWOT) Bảng 2: Điểm yếu tiềm ẩn nội tại(SWOT) Bảng 3: Cơ hội tiềm bên ngoài(SWOT) Bảng 4: Mối đe dọa tiềm bên ngoài(SWOT) Bảng 5: Chiến lược chung Porter Bảng 6: Tổng sản phẩm địa bàn năm 2009 Bảng 7: Tổng sản phẩm địa bàn Quý I/ 2010 Hình ảnh: Hình 1: Bản đồ Việt Nam Hình 2: Bản đồ định hướng phát triển khơng gian tp.HCM đến 2025 Hình 3: Bản đồ quy hoạch phát triển giao thơng Hình 4: Mạng lưới giao thơng thành tp.HCM tỉnh lân cận Hình 5: Bản đồ Quận 6, tp.HCM Hình 6: Sơ đồ định hướng phát triển khơng gian Quận 6, tp.HCM Hình 7: Bản đồ vị trí tổng thể Hình 8: Bản đồ vị trí dự án Tân Thịnh Lợi (Noble Apartment) Hình 9: Bản đồ vị trí dự án Richland Emerald 10 Hình 10: Bản đồ vị trí dự án Blue Sapphire (Carina Plaza) 11 Hình 11: Bản đồ vị trí dự án chung cư Bình Phú(An Phú): 12 Hình 12: Bản đồ vị trí Dự án Lữ Gia Plaza 13 Hình 13: Bản đồ vị trí dự án The EverRich 14 Hình 14: Bản đồ vị trí Dự án Hai Thành - Tên Lửa 15 Hình 15: Bản đồ vị trí Dự án Chung cư Gia Phú 16 Hình 16: Bản đồ vị trí Dự án cao ốc Hồng Tân 17 Hình 17: Bản đồ vị trí Dự án Chung cư Bắc Lương Bèo 18 Hình 18: Bản đồ vị trí Dự án chung cư 12 tầng Nhất Lan 19 Hình 19: Bản đồ vị trí Dự án Căn hộ Da Sà 20 Hình 20: Bản đồ vị trí Dự án Bình Tân Complex 21 Hình 21: Bản đồ vị trí Dự án Hồng Kim Thế Gia Biểu đồ: Biểu đồ 1:SỐ LƯỢNG CĂN HỘ ĐÃ ĐƯỢC CHÀO BÁN TẠI TP.HCM GIAI ĐOẠN 2008 - Q3/09 (PHÂN THEO QUẬN) Biểu đồ : Giá trị hộ cao cấp tp.HCM Biểu đồ 3: Giá trị hộ theo loại tp.HCM THUẬT NGỮ VIẾT TẮT TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh BĐS : Bất Động Sản SWOT : Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội), Threats (thách thức) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội CPI : Chỉ số giá tiêu dùng FDI : Đầu tư trực tiếp từ nước Mục lục Chương I: Giới thiệu 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Đối tượng nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Nội dung đề tài Chương II: Cơ sở lý thuyết 2.1 Lý thuyết Ma trận SWOT 2.2 Lý thuyết lợi cạnh tranh Tóm tắt chương II 12 Chương III:Nội Dung Nghiên Cứu 13 3.1 Tổng quan tình kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 13 3.1.1 Điều kiện địa lý nhân 13 3.1.1.1 Vị trí địa lý 13 3.1.1.2 Dân số 14 3.1.2 Các số kinh tế 14 3.1.2.1 Các tiêu kinh tế xã hội 14 3.1.2.2 GDP 16 3.1.2.3 FDI 19 3.1.3 Kế hoạch phát triển sở hạ tầng giao thông tp.HCM 20 3.1.3.1 Quy hoạch tổng thể TP.HCM đến năm 2020 20 3.1.3.2 Quy hoạch phát triển giao thông 22 3.1.3.2.1 Mạng lưới giao thông đường 23 3.1.3.2.2 Mạng lưới giao thông đường sắt 25 3.1.3.2.3 Hệ thống tàu điện ngầm (Metro) 25 3.1.3.2.4 Hệ thống xe điện mặt đất (LRT) monoray 26 3.1.3.2.5 Mạng lưới giao thông đường thủy 26 3.1.3.2.6 Đường hàng không 27 3.1.3.3 Phát triển mạng lưới giao thông liên kết vùng 28 Tóm tắt phần chương III 29 3.2 Phân tích dự án Him Lam Nam Phú quận 30 3.2.1 Phân tích vị trí khu vực 30 3.2.1.1 Tầm nhìn tương lai 30 3.2.1.2 Tiếp cận giao thông 32 3.2.1.3 Tiện ích lân cận 33 3.2.2 Hạn chế 35 3.2.3 Địa điểm khu đất đồ vị trí tổng thể 35 Tóm tắt phần chương III 36 3.3 Khảo sát việc phát triển khu dân cư Quận 6, 11, Bình Tân 36 3.3.1 Tổng quan thị trường khu dân cư TP.HCM 36 3.3.1.1 Phân tích nguồn cung 36 3.3.1.1.1 Các cao ốc hộ chung cư 37 3.3.1.1.2 Tỷ lệ bán giá bán 39 3.3.1.1.3 Những yếu tố tạo lên giá trị gia tăng hộ 42 3.3.1.2 Phân tích nguồn cầu 42 3.3.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu 42 3.3.1.2.2 Phân khúc thị trường 46 3.3.2 Tổng quan thị trường khu dân cư khu vực dự án 47 3.3.2.1 Những dự án có khu vực lân cận dự án 47 3.3.2.2 Các dự án cạnh tranh trực tiếp 48 3.3.3 Sơ kết thị trường 58 3.4 Chiến lược phát triển dự án Him Lam Nam Phú phân tích tài 59 3.4.1 Những dự báo táo bạo thị trường bất động sản thời gian tới 59 3.4.1.1 Kịch 1: thị trường ảm đảm 59 3.4.1.2 Kịch 2: Thị trường phát triển có tăng trưởng 60 3.4.1.3 Kịch 3: thị trường tăng trưởng tốt 60 3.4.2 Thị trường mục tiêu ý tưởng phát triển 61 3.4.2.1 Những thơng tin 61 3.4.2.1.1 Thị trường hộ chung cư TP.HCM 61 3.4.2.1.2 phân tích SWOT dự án Him Lam Nam Phú 64 3.4.2.2 Định vị thị trường mục tiêu 65 3.4.2.3 Chiến lược phát triển sản phẩm 66 3.4.2.3.1 Hiện hữu 66 3.4.2.3.2 Đề nghị 68 3.4.3 Các rủi ro giải pháp khắc phục phòng ngừa 70 Tóm Tắt phần chương III 71 Chương IV: Kết luận 72 Chương I: Giới thiệu 1.1 Đặt vấn đề: Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 đà hồi phục sau khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2008 , loạt dự án lớn triển khai nhà đầu lớn, loạt dự án khởi công chào bán thị trường tạo nên nguồn cung lớn quận dự án Riverside Residence chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng cung cấp 671 hộ, Sunrise City Novaland cung cấp 1.800 hộ cao cấp gần 60.000 m2 sàn thương mại bán lẻ, khu hộ Belleza Sacomreal cung cấp 968 hộ nhiều dự án khác … Trong Quý 3,4/2009 nhiều nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến thị trường hộ phân khúc trung bình khá, q phân khúc hộ trung bình đóng góp kho ảng 75% tổng số nguồn cung cấp thị trường TP Hồ Chí Minh nhiều dự án hộ trung cấp bình dân tung thị trường đặc biệt quận Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gị Vấp, Thủ Đức, Quận 12 quý 4… không đáp ứng lượng cầu lớn mà đại đa số người dân có thu nhập trung bình Để nắm bắt hội, nhà đầu tư bất động sản Him Lam đưa kế hoạch đầu tư xây dựng hộ chung cư khu vực phừơng 11 quận nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thành phố Một vấn đề đặt phương án đầu tư hiệu quả, hay giá bán hộ bao nhiêu? Đó câu hỏi mà nhân viên nghiên cứu phát triển dự án bất động sản cần phải trả lời Công việc phát triển ý tưởng dự án bất động sản thường bước khó mơ hình bước q trình phát triển bất động sản(Real estate development: Principle Process), tất nhiên ý tưởng khó có hiệu nhân viên phát triển không hiểu thị trường bất động sản Do nhân viên phát triển ý tưởng dự án bất động sản cần phải nghiên cứu phân tích thị trường bất động sản phân tích tình hình kinh tế khu vực, tăng trưởng dân số, kết nối giao thông … Do nhu cầu doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản mong muốn tìm phương án tối ưu để đầu tư dự án Him Lam Nam Phú phường 11 quận 6,cùng với định hướng nghề nghiệp trở thành chuyên gia nghiên cứu thị trường phát triển dự án bất động sản, việc áp dụng kiến thức học nhà trường công ty thực tập tạo điều kiện tốt học hỏi kinh nghiệm thực tiễn giúp em thực tốt công việc này.Chính lí em chọn đề tài : “Khảo sát tình hình đầu tư kinh doanh dự án hộ khu vực quận 6, 11 Bình Tân, qua phân tích đề xuất phương án đầu tư kinh doanh dự án Khu hộ Him Lam Nam Phú Thành Phố Hồ Chí Minh.” 1.2 Mục tiêu đề tài: Khảo sát, phân tích, đánh giá tình hình đầu tư kinh doanh hộ chung cư khu vực lân cận nơi thực dự án gồm có quận 6, 11, Bình Tân Đề xuất phương án đầu tư kinh doanh cho dự án khu hộ Him Lam Nam Phú khu vực quận 6, thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Đối tượng nghiên cứu: Các dự án cạnh tranh nằm khu vực quận 6, 11, Bình Tân 1.4 Phạm vi nghiên cứu Khu vực quận 6, 11, Bình Tân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 1.5 Phương pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp phân tích SWOT, lợi cạnh tranh để đánh giá tình hình đầu tư kinh doanh bất động khu vực quận 6, 11, Bình Tân từ đưa phương án đầu tư kinh doanh cho dự án Him Lam Nam Phú 1.6 Nội dung đề tài Nội dung đề tài bao gồm chương: Chương I phần mở đầu Chương II phần sở lý thuyết Ở đây, tác giả đưa lý thuyết cơng cụ phân tích SWOT lý thuyết lợi cạnh tranh Chương III phần nội dung đề tài bao gồm phần nhỏ : tổng quan tình hình kinh tế tp.HCM; phân tích vị trí dự án Him Lam Nam Phú quận 6; khảo sát việc phát triển khu dân cư Quận 6, 11, Bình Tân; chiến lược phát triển dự án Him Lam Nam Phú phân tích tài dự án Chương IV phần kết luận Phần chủ yếu tóm lược kết nghiên cứu chiến lược phát triển dự án Him Lam Nam Phú phân tích tài BẢNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Đơn vị tiền : triệu đồng Bảng Thơng tin dự án tổng diện tích dất đất cơng trình cơng cộng đất chung cư tái định cư đất khn viên cịn lại đất chung cư lơ B,C Khu chung cư B Khu chung cư C vốn chủ sở hữu vốn ứng trước khách hàng vốn đơn vị thi cơng ứng trước vốn vay tín dụng lãi suất thời hạn 15% 50% 10% 25% 4% 8.00 260828.24 869427.46 173885.49 434713.73 40810 4500 1530 34780 11634.8 5698.4 5936.4 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 34780 5.4656124 190094 137778.8 m2 m2 m2 m2 tr đồng tr đồng tr đồng tr đồng quý quý Phương án 1: hộ chung cư diện tích đất hệ số sử dụng đất tổng diện tích sàn xây dựng tổng diện tích sàn kinh doanh Phương án 2: hộ chung cư diện tích đất hệ số sử dụng đất tổng diện tích sàn xây dựng tổng diện tích sàn kinh doanh tỷ lệ sàn kinh doanh 34780 5.0316274 175000 131250 75% m2 m2 m2 Phương án 1: Bảng chi phí: phân bổ chi phí dự án chi phí đất Q2/ 2010 thời gian chi phí đất chi phí xây dựng M&E chi phí thiết kế quản lý giám sát tổng chi phí giá vốn xây dựng sở hạ tầng Q3/ 2010 78872.958 78872.958 Q4/ 2010 Q1/ 2011 19384.75 19384.75 19384.75 10692.79 10692.79 10692.79 30077.54 30077.54 30077.54 hồn thành móng 15% Q2/ 2011 213855.75 4277.115 10692.7875 10692.7875 239518.44 hồn thành phần thơ 55% Q4/ 2011 Q3/ 2011 Q1/ 2012 Nợ đầu kỳ Lãi phát sinh kỳ Trả nợ Trả gốc Trả lãi Nợ cuối kỳ Q2/ 2011 Q3/ 2011 Q4/ 2011 Q1/ 2012 30% Q2/ 2012 Q3/ 2012 10 261379.3 5227.585 261379.3 5227.585 261379.3 5227.585 213855.8 4277.115 213855.8 4277.115 13068.96 279675.8 13068.96 279675.8 13068.96 279675.8 10692.79 228825.7 10692.79 228825.7 Bảng lịch trả nợ: Q1/ 2011 hoàn thiện Q2/ 2012 Q3/ 2012 Q4/ 2012 468958.24 17585.93 68936.11 51350.17 17585.93 417608.07 417608.07 15660.30 68936.11 53275.80 15660.30 364332.27 364332.27 13662.46 68936.11 55273.65 13662.46 309058.62 309058.62 11589.70 68936.11 57346.41 11589.70 251712.21 251712.21 9439.21 68936.11 59496.90 9439.21 192215.31 192215.31 7208.07 68936.11 61728.03 7208.07 130487.28 130487.28 4893.27 68936.11 64042.83 4893.27 66444.44 66444.44 2491.67 68936.11 66444.44 2491.67 0.00 Bảng doanh thu: phân bổ chi phí dự án Đợt Đợt Đợt Đợt Đợt Đợt Đợt tốc độ bán hàng Mua đợt (50%) Mua đợt (30%) Mua đợt (20%) Tổng doanh thu hồn thành phần thơ Q3/ 2011 Q4/ 2011 Q1/ 2012 20% 20% 20% 20% hoàn thiện Q2/ 2012 Q3/ 2012 10 hoàn thành giấy tờ nhà Q4/ 2012 Q1/ 2013 Q2/ 2013 11 12 13 10% 5% 5% 385780.6 192890.32 347202.58 385780.6 540092.896 192890.32 115734.19 308624.51 617249.02 96445.16 57867.10 38578.06 192890.3 48222.58 28933.55 19289.03 96445.16 48222.58 28933.55 19289.03 96445.16 Bảng thu nhập: xây dựng sở hạ tầng chi phí đất hồn thành móng 15% Q2/ 2010 doanh thu tồng chi phí giá vốn chi phí bán hàng EBIT lãi vay EBT Q3/ 2010 Q4/ 2010 78872.96 30077.54 -78873 Q2/ 2011 30077.54 30077.5375 239518.44 -30077.5 -30077.5 -239518.44 15660.30 -78873 -30077.5 -30077.5 -139028 -30077.5375 17585.93 47663.47168 -255178.7427 -78873 -30077.5 -30077.5 47663.47168 -255178.7427 EBT thuế thu nhập doanh nghiệp lợi nhuận sau thuế doanh thu tồng chi phí giá vốn chi phí bán hàng EBIT lãi vay EBT EBT thuế thu nhập doanh nghiệp lợi nhuận sau thuế Q1/ 2011 hoàn thành phần thô 55% Q3/ 2011 Q4/ 2011 Q1/ 2012 hoàn thiện 30% Q2/ 2012 Q3/ 2012 10 385780.6 279675.8 11573.42 94531.42 13662.46 80868.96 617249 279675.8 18517.47 319055.8 9439.21 309616.5 228825.7 -228826 7208.07 -236034 192890.3 228825.7 5786.71 -41722 4893.27 -46615.3 309616.5 -236034 -46615.3 80868.96 540092.9 279675.8 16202.79 244214.3 11589.70 232624.6 58314.83 14578.71 218045.9 hoàn thành giấy tờ nhà Q4/ 2012 11 Q1/ 2013 12 Q2/ 2013 13 96445.16 96445.16 2893.355 93551.81 2893.355 93551.81 2491.67 91060.14 -191589 91060.14 0 93551.81 93551.81 23387.95 70163.85 Bảng ngân lưu: Suất chiết khấu TIPV dòng tiền vào doanh thu dịng tiền tổng chi phí NCF trước thuế thuế thu nhập doanh nghiệp NCF sau thuế EPV Nợ vay Trả lãi gốc Ngân lưu tài trợ Ngân lưu chủ sở hữu 5.00% chi phí đất Q2/2010 0 78872.958 78872.958 -78872.96 -78872.96 -78872.96 TIPV Q3/2011 dòng tiền vào doanh thu dòng tiền tổng chi phí NCF trước thuế thuế thu nhập doanh nghiệp NCF sau thuế EPV Nợ vay Trả lãi gốc Ngân lưu tài trợ Ngân lưu chủ sở hữu quý xây dựng sở hạ tầng Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 0 30077.5375 30077.5375 -30077.54 -30077.54 -30077.54 0 30077.54 30077.54 -30077.54 -30077.54 468958.24 468958.24 438880.71 hoàn thành phần thơ Q4/2011 Q1/2012 hồn thành móng Q2/2011 0 30077.54 30077.54 -30077.54 -30077.54 0 239518.44 239518.44 -239518.44 -239518.44 68936.11 -68936.11 -99013.65 68936.11 -68936.11 -308454.55 hoàn thiện Q2/2012 Q3/2012 NPV(TIPV) IRR(TIPV) NPV(EPV) IRR(EPV) 29068.41 7% 50301.53 81% hoàn thành giấy tờ nhà Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013 385780.6 385780.6 291249.2 291249.2 94531.42 94531.42 540092.9 540092.9 295878.6 295878.6 244214.31 14578.71 229635.60 617249 617249 298193.3 298193.3 319055.76 319055.76 0 228825.65 228825.65 -228825.65 -228825.65 192890.32 192890.32 234612.3621 234612.3621 -41722.04 -41722.04 10 96445.16 96445.16 2893.355 2893.355 93551.81 93551.81 11 0 0 0.00 0.00 12 96445.16 96445.16 2893.355 2893.355 93551.81 23387.95 70163.85 13 68936.11 -68936.11 25595.32 68936.11 -68936.11 160699.50 68936.11 -68936.11 250119.65 68936.11 -68936.11 -297761.76 68936.11 -68936.11 -110658.15 68936.11 -68936.11 24615.70 0.00 70163.85 Phương án 2: Bảng chi phí: phân bổ chi phí dự án chi phí đất Q2/ 2010 thời gian chi phí đất chi phí xây dựng M&E chi phí thiết kế quản lý giám sát tổng chi phí giá vốn xây dựng sở hạ tầng Q3/ 2010 78872.958 78872.958 Q4/ 2010 Q1/ 2011 19384.75 19384.75 19384.75 9843.75 9843.75 9843.75 29228.5 29228.5 hồn thành móng 15% Q2/ 2011 29228.5 hồn thành phần thô 55% Q4/ 2011 Q3/ 2011 196875 3937.5 9843.75 9843.75 220500 hoàn thiện Q1/ 2012 Q2/ 2012 30% Q3/ 2012 10 240625 4812.5 240625 4812.5 240625 4812.5 196875 3937.5 196875 3937.5 12031.25 257468.8 12031.25 257468.8 12031.25 257468.8 9843.75 210656.3 9843.75 210656.3 Bảng lịch trả nợ: Nợ đầu kỳ Lãi phát sinh kỳ Trả nợ Trả gốc Trả lãi Nợ cuối kỳ Q1/ 2011 Q2/ 2011 434713.73 16301.76 63902.22 47600.45 16301.76 387113.28 387113.28 14516.75 63902.22 49385.47 14516.75 337727.81 Q3/ 2011 337727.81 12664.79 63902.22 51237.43 12664.79 286490.38 Q4/ 2011 286490.38 10743.39 63902.22 53158.83 10743.39 233331.55 Q1/ 2012 233331.55 8749.93 63902.22 55152.29 8749.93 178179.26 Q2/ 2012 178179.26 6681.72 63902.22 57220.50 6681.72 120958.77 Q3/ 2012 120958.77 4535.95 63902.22 59366.27 4535.95 61592.50 Q4/ 2012 61592.50 2309.72 63902.22 61592.50 2309.72 0.00 Bảng doanh thu: phân bổ chi phí dự án Đợt Đợt Đợt Đợt Đợt Đợt Đợt tốc độ bán hàng Mua đợt (50%) Mua đợt (30%) Mua đợt (20%) Tổng doanh thu hồn thành phần thơ Q3/ 2011 Q4/ 2011 Q1/ 2012 20% 20% 20% 20% hoàn thiện Q2/ 2012 Q3/ 2012 10 hoàn thành giấy tờ nhà Q4/ 2012 Q1/ 2013 Q2/ 2013 11 12 13 10% 5% 5% 367500 183750 330750.00 367500 514500 183750 110250.00 294000 588000 91875 55125.00 36750 183750 45937.5 27562.50 18375 91875 45937.5 27562.50 18375 91875 Bảng thu nhập: xây dựng sở hạ tầng chi phí đất hồn thành móng 15% Q2/ 2010 doanh thu tồng chi phí giá vốn chi phí bán hàng EBIT lãi vay EBT EBT thuế thu nhập doanh nghiệp lợi nhuận sau thuế doanh thu tồng chi phí giá vốn chi phí bán hàng EBIT lãi vay EBT EBT thuế thu nhập doanh nghiệp lợi nhuận sau thuế Q3/ 2010 Q4/ 2010 78872.96 29228.5 -78873 Q1/ 2011 Q2/ 2011 29228.5 29228.5 220500 -29228.5 -29228.5 -78873 -29228.5 -220500 14516.75 -235017 -78873 -29228.5 -29228.5 -137330 -29228.5 -29228.5 16301.76 -45530.3 -45530.3 -235017 hồn thành phần thơ 55% Q3/ 2011 Q4/ 2011 Q1/ 2012 367500 514500 588000 257468.8 257468.8 257468.8 11025 15435 17640 99006.25 241596.3 312891.3 12664.79 10743.39 8749.93 86341.46 230852.9 304141.3 82177.57 20544.39 86341.46 210308.5 304141.3 hoàn thiện 30% Q2/ 2012 Q3/ 2012 10 183750 210656.3 210656.3 5512.5 -210656 -32418.8 6681.72 4535.95 -217338 -36954.7 -217338 -36954.7 hoàn thành giấy tờ nhà Q4/ 2012 11 91875 2756.25 89118.75 2309.72 86809.03 -167484 86809.03 Q1/ 2013 12 Q2/ 2013 13 91875 2756.25 89118.75 0 89118.75 89118.75 22279.69 66839.06 Bảng ngân lưu: Suất chiết khấu TIPV dòng tiền vào doanh thu dịng tiền tổng chi phí NCF trước thuế thuế thu nhập doanh nghiệp NCF sau thuế EPV Nợ vay Trả lãi gốc Ngân lưu tài trợ Ngân lưu chủ sở hữu TIPV dòng tiền vào doanh thu dịng tiền tổng chi phí NCF trước thuế thuế thu nhập doanh nghiệp NCF sau thuế EPV Nợ vay Trả lãi gốc Ngân lưu tài trợ Ngân lưu chủ sở hữu 5.00% chi phí đất Q2/2010 0 78872.958 78872.958 -78872.96 -78872.96 -78872.96 quý xây dựng sở hạ tầng Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 0 0 0 29228.5 29228.5 29228.5 29228.5 29228.5 29228.5 -29228.50 -29228.50 -29228.50 0 -29228.50 -29228.50 -29228.50 434713.73 63902.22 434713.73 -63902.22 -29228.50 405485.23 -93130.72 hồn thành phần thơ Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 367500 514500 588000 367500 514500 588000 268493.8 272903.8 275108.8 268493.8 272903.8 275108.8 99006.25 241596.25 312891.25 20544.39 99006.25 221051.86 312891.25 63902.22 -63902.22 35104.03 63902.22 -63902.22 157149.64 63902.22 -63902.22 248989.03 hồn thành móng Q2/2011 0 220500 220500 -220500.00 -220500.00 53468.76 9% 73151.39 72% 63902.22 -63902.22 -284402.22 hoàn thiện Q2/2012 Q3/2012 183750 183750 210656.25 216168.75 210656.25 216168.75 -210656.25 -32418.75 0 -210656.25 -32418.75 10 63902.22 -63902.22 -274558.47 NPV(TIPV) IRR(TIPV) NPV(EPV) IRR(EPV) 63902.22 -63902.22 -96320.97 hoàn thành giấy tờ nhà Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013 91875 91875 91875 91875 2756.25 2756.25 2756.25 2756.25 89118.75 0.00 89118.75 0 22279.69 89118.75 0.00 66839.06 11 12 13 63902.22 -63902.22 25216.53 0.00 66839.06 Bảng phân tích độ nhạy: Độ nhạy theo suất chiết khấu: Suất chiết khấu NPV(TIPV) NPV(EPV) 5.00% 5.50% 6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 53468.76 73151.39 45485.00 72367.51 37872.34 71597.98 30612.02 70841.28 23686.33 70096.07 17078.57 69361.13 10772.95 68635.39 4754.58 67917.89 -990.60 67207.79 -6475.89 66504.34 -11713.88 65806.87 Độ nhạy theo giá bán chi phí xây dựng chung cư: NPV(TIPV): Chi phí Giá bán 7.50 12.5 13.0 13.5 14.0 14.5 15.0 15.5 16.0 16.5 -104285.60 -64847.01 -25408.42 14030.17 53468.76 92907.35 132345.95 171784.54 211223.13 12.5 13.0 13.5 14.0 14.5 15.0 15.5 16.0 16.5 -84602.98 -45164.39 -5725.80 33712.80 73151.39 112589.98 152028.57 191467.16 230905.75 8.00 -165603.11 -126164.52 -86725.93 -47287.34 -7848.75 31589.85 71028.44 110467.03 149905.62 8.50 -226920.62 -187482.03 -148043.44 -108604.85 -69166.26 -29727.66 9710.93 49149.52 88588.11 9.00 -288238.13 -248799.54 -209360.95 -169922.36 -130483.76 -91045.17 -51606.58 -12167.99 27270.60 NPV(EPV): Chi phí Giá bán 7.50 8.00 -144722.06 -105283.46 -65844.87 -26406.28 13032.31 52470.90 91909.49 131348.08 170786.67 8.50 -204841.13 -165402.54 -125963.95 -86525.36 -47086.77 -7648.18 31790.41 71229.00 110667.60 9.00 -264960.21 -225521.62 -186083.03 -146644.44 -107205.85 -67767.26 -28328.67 11109.93 50548.52 Tài liệu tham khảo: Pearce II, John A Robinson, Richard B (1998), “Formulation, Implementation, and control of competitive Strategy”, trang 172-173 Higgins, James M (1986) “Strategic Management and Organizational policy” ,trang 32, 34 Thompson, Arthur A (1990), “Strategic Management: concepts and cases” , trang 90,92 Hatten, Kenneth J (1987), “Strategic Management”, trang 142 Dobson, Paul (1993), “The Strategic Management Blueprint”, trang 44-46 Higgins, James M (1986) “Strategic Management and Organizational Policy” trang 34 Dagmar Recklies (2005), “SWOT (-Analysis)” http://www.themanager.org/ models/ SWOT.htm Truy cập ngày 23/3/2010 Bareny, J B (1991), “Firm resources and sustained competitive advantage”, Journal of Management, Vol 17, No 1, trang 99-120 Boyer, K Lewis, M (2002), “Competitive priorities: Investigating the need for trade-offs in operations strategy”, Production and Operations Management, Vol 11, No 1, trang 9-20 10 Burgess, T.F.; Gules, H.K.; Gupta, J.N.D; Tekin, M (1998), “Competitive priorities, process innovations and time-based competition in the manufacturing sectors of industrialising economies: the case of Turkey”, Benchmarking for Quality Management and Technology, Vol No 4, trang 304-316 11 Cardy, R L Selvarajan, T.T (2006), "Competencies: Alternative frameworks for competitive advantage", Business Horizon, Vol 49,trang 235245 12 Helms, M (1996), “Perspectives on quality and productivity for competitive advantage”, tạp chí The TQM , Vol 8, No 3, trang 5-10 13 Passemard, D Kleiner, B.H (2000), “Competitive advantage in global industries”, Management Research News, Vol 23, No 7/8, trang 111 - 117 14 Turner, D Crawford, M (1994), “Managing current and future competitive performers: the role of competency In G Hamel, and A Heene (Eds), Competency-based competition: strategic management series (trang 241-254) Chichester, Engl Wiley 15 Thornton, G C Byham, W C (1982), “Assessment centres and managerial performance”, New York: Academic Press 16 Molina, M A., Pino, I B., Rodriguez, A C (2004), "Industry, management, capabilities and firms' competitiveness: an empirical contribution", Managerial and Decision Economics, Vol 25, trang 265-281 17 Michael E Porter (1980), Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competitors, báo The Free Press, New York 18 Michael E Porter (1989) “ COMPETITIVE STRATEGY AND REAL ESTATE DEVELOPMENT ” trang 1,2 19 Michael E Porter (tháng 11, 12, 1996) "What is strategy?" Harvard Business Review v74, (18 trang) 20 Treacy, M., F Wiersema, The Discipline of Market Leaders, Addison-Wesley, 1995 21 Barney, J.B (1991) “Firm Resources and Sustained Competitive Advantage”, Journal of Management, trang 17 22 Hunt, Shelby D Robert M Morgan 1995 "The Comparative Advantage Theory of Competition." Journal of Marketing, trang 59 23 Hunt, Shelby D Robert M Morgan 1996 "The Resource-Advantage Theory of Competition: Dynamics, Path Dependencies, and Evolutionary Dimensions." Journal of Marketing, trang 60 24 Prahalad, C K Hamel, G (1990).”The core competence of the Corporation”, Harvard Business Review 25 Luo, Yadong (2000).” Dynamic Capabilities in International Expansion”, Journal of World Business, Vol 35 26 Hall, Richard (1993) “A Framework Linking Intangible Resources and Capabilities to Sustainable Competitive Advantage”, Strategic Management Journal, vol 14 27 Buller, Paul F Glenn M.McEvoy (1999).Journal of World Business, v 34 28 Ljubojevic, Cedomir (2003) “Corporate Competence - the Basis of Achieving Competitive Advantage of Services Business on the Global Market”, nghiên cứu trình bày hội nghị Globalization and Entrepreneurship: fears, Challenges and Opportunities, Pula, Croatia, April 24-26, 2003 29 Porter, Michael E Mark R Kramer (2002) “The Competitive Advantage of Corporate Philanthropy”, Harvard Business Review 30 Trang web uỷ ban nhân dân quận : http://www.quan6.hochiminhcity.gov.vn/web/tintuc/default.aspx , truy cập vào tháng 3,4/2010 31 Trang web uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh : http://www.quan6.hochiminhcity.gov.vn/web/tintuc/default.aspx , truy cập vào tháng 3,4/2010 32 Trang web cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh : http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn/ , truy cập vào tháng 3,4/2010 33 Trang web wikipedia : http://vi.wikipedia.org/wiki/Trang_Ch%C3%ADnh , truy cập vào tháng 3,4/2010 34 Trang web báo gia đình xã hội : http://giadinh.net.vn/home/20091026080647682p1054c1055/dan-so-tp-ho-chiminh-tang-hon-2-trieu-nguoi.htm truy cập ngày 23/4/2010 35 Trang web giao thông vận tải: http://www.mt.gov.vn/PrintView.aspx?ArticleID=2812 , truy cập ngày 23/4/2010 36 Trang tin “ Kinh tế TP.Hồ Chí Minh: Phục hồi tăng trưởng”: 37 http://www.xaluan.com/modules.php?name=News&file=article&sid=158510#i xzz0haU2HsMA, truy cập ngày 23/4/2010 38 Trang web Trung tâm thông tin dự báo kinh tế xã hội quốc gia http://ncseif.gov.vn/Default.aspx?mod=News&cat=12&nid=14578 , truy cập ngày 23/4/2010 39 Trang web Info TV http://www.sieuthisach.infotv.vn/xuat-nhap-khau/tintuc/41773-xuat-khau-hang-hoa-cua-tphcm-tang-142 , truy cập ngày 23/4/2010 40 Trang web Xa Lộ tin tức : http://tintuc.xalo.vn/001135305831/quy_hoach_phat_trien_giao_thong_van_tai _thanh_pho_ho_chi_minh_ket_noi_voi_chum_do_thi_ve_tinh.html , truy cập ngày 23/4/2010 41 Trang web Trung tâm thông tin du lịch :http://www.vietnamtourism.com/v_pages/country/province.asp?mt=848&uid= 72 , truy cập ngày 23/4/2010 42 Trang web Đô thị : http://www.dothi.net/ , truy cập ngày 23/4/2010 43 Trang web Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt http://www.phatdat.com.vn/ , truy cập ngày 23/4/2010 44 Trang web Cổng thông tin bất động sản Sài Gòn http://www.saigonhouses.com/index.php?rq=realestate&mrq=detail&estID=97 62 , truy cập ngày 23/4/2010 45 Trang web Landtoday : http://www.landtoday.net/ , truy cập tháng 3,4/2010 46 Trang web Căn hộ sài gòn : http://www.canhosaigon.net/component/content/article/174-can-ho-chung-cu-quan7/231-the- mark-sieu-du-an.html , truy cập ngày 23/4/2010 47 Trang web :http://webbatdongsan.vn/tin-tuc/du-an-cao-oc-can-ho-bmc-hunglong-mua-can-ho-lua-non-thiet-don-thiet-kep-n5654.html , truy cập ngày 23/4/2010 48 Trang web Ibuild: http://www.xaydungvietnam.vn/news/Tong-hop-tin-bat-dong-santuan-0104/15984.ibuild ,truy cập ngày 14/4 /2010 49 Trang web Cổng thông tin điện điện tử dự án Việt Nam : http://www.vietnamproject.vn/vi/project/detail/1162-khu-phuc-hop-sunrisecity.aspx#readmore ,truy cập ngày 14/4 /2010 50 Trang web Công ty cổ Phần Him Lam : http://www.himlam.com/aboutus.asp?CID=7 ,truy cập ngày 18/4 /2010 51 Trang web Mua bán nhà đất: http://muabannhadat.com.vn/ ,truy cập ngà y 18/4 /2010 52 Trang web Bản tin nhà đất: http://www.bantinnhadat.vn/Them-von-cho-Him- Lam-Riverside_164.html ,truy cập ngày 18/4 /2010 53 Trang web Nhịp cầu đầu tư: http://www.nhipcaudautu.vn/article.aspx?id=2461 ,truy cập ngà y 18/4 /2010 54 Trang web Địa ốc online: http://www.diaoconline.vn/duan/chitiet/201/ ,truy cập ngà y 19/4 /2010