Đề tài nghiên cứu dự án căn hộ chung cư phú gia hưng và khang gia tại quận gò vấp – tp hồ chí minh

[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Thực Hành Nghề Nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Mục Đích Yêu Cầu Đối Tượng Phạm Vi Nghiên Cứu Phương Pháp Nghiên Cứu CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2 ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.CÁC CHỦ THỂ THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1.Nhà nước 1.3.2.Nhà đầu tư 1.3.3.Người mua người bán thông thường 1.3.4.Người môi giới 1.3.5.Các ngân hàng tổ chức tín dụng 1.4.GIÁ CẢ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.4.1.Giá 1.4.2.Giá trị 1.4.3.Giá trị thị trường .10 1.4.4 Mối quan hệ giá bất động sản giá trị thị trường bất động sản 10 CHƯƠNG II: THÔNG TIN THU THẬP 11 2.1.DỰ ÁN CHUNG CƯ PHÚ GIA HƯNG 11 2.1.1.Giới thiệu dự án: .11 SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI 2.1.2.Tình hình triển khai dự án .14 2.1.3.Thơng tin tình hình giao dịch 15 2.2 DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA 17 2.2.1.Giới thiệu dự án .17 2.2.2.Tình hình triển khai dự án: 20 2.2.3.Thơng tin tình hình giao dịch 21 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ 23 3.1.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU: 23 3.1.1.Phân hạng chung cư 23 3.1.2.Đánh giá chung hai dự án 27 3.1.3.Phân tích tình hình triển khai giao dịch .28 3.1.4.Phân tích giá hộ 31 3.1.5.So sánh mức độ hấp dẫn hai dự án 32 3.2.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUNG TẠI QUẬN GỊ VẤP34 3.2.1.Tình hình thị trường chung cư hộ năm gần đây: 34 3.2.2 Xu hướng diễn biến thị trường năm gần đây: 35 3.3.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUNG TẠI TP.HỒ CHÍ MINH 36 37 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 PHỤ LỤC39 SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI LỜI MỞ ĐẦU  B ất động sản từ lâu gắn liền với sống người dân xã hội Cùng với phát triển nhanh chóng khu vực kinh tế miền nam, thị trường bất động sản ngày hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp thành phố Hồ Chí Minh nói chung quận Gị Vấp nói riêng Quận Gị Vấp vốn quận nội thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh, nằm phía bắc tây bắc thành phố, giáp quận Phú Nhuận, quận 12, quận Tân Bình quận Bình Thạnh.Từ năm trước đây, quận Gị Vấp xem quận huyện có tốc độ thị hóa nhanh từ khiến cho Gị Vấp trở thành ba quận huyện có tốc độ tăng dân số học cao thành phố So với quận khác, Gò Vấp xem nơi có quỹ đất lớn thành phố với khu đất rộng, địa hình phẳng thích hợp cho cơng trình xây dựng nhà ở, khu chung cư bình dân khu hộ cao cấp Một số dự án hộ xây dựng dở dang hay hoàn thành như: khu hộ Splendor, khu hộ Phú Gia Hưng, khu hộ Gia Tuệ Central Square, cao ốc hộ Adonis, khu hộ Mikasa, khu hộ chung cư Thiên Lộc Tower… Với dự án cơng trình xây dựng mang tầm quy mơ lớn vậy, quận Gị Vấp dự đoán trở thành minh chứng rõ nét cho cơng cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước Việt Nam Nhận thấy tiềm phát triển thị trường bất động sản cao quận Gò Vấp, lĩnh vực khu hộ nhà ở, tác giả định chọn đề tài “Nghiên cứu dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng Khang Gia quận Gị Vấp – TP Hồ Chí Minh” để nghiên cứu phân tích, từ góp phần đưa nhìn chi tiết tình hình thị trường bất động sản quận Gị Vấp SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Mục Đích Yêu Cầu Của Đề Án Tập trung thu thập thông tin từ khái quát đến chi tiết dự án khu hộ chung cư Phú Gia Hưng Khang Gia ngụ quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh Từ đưa phân tích, so sánh đánh giá chất lượng hộ, sức hút hộ đến người dân khu vực khách hàng gần xa mong muốn an cư quận Gò Vấp Trên sở số liệu thu thập, đề án phân tích đánh giá ba vấn đề chính: Tình hình triển khai đầu tư dự án bất động sản địa bàn năm gần so sánh với khoảng thời gian từ tháng 1/2009 đến nay; Thống kê bất động sản dự án đưa vào giao dịch Đối chiếu với quy định pháp luật để đánh giá điều kiện giao dịch mua bán/cho thuê nhà dự án; Đánh giá tình hình giao dịch dự án bất động sản nghiên cứu Từ đánh giá tình hình thị trường bất động sản quận Gị Vấp Đối Tượng Và Phạm Vi Nghiên Cứu Đối tượng nghiên cứu: Dự án khu hộ chung cư Phú Gia Hưng dự án cụm cao ốc Khang Gia Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn Quận Gò Vấp, TP.Hồ Chí Minh Thời gian nghiên cứu: Từ 01/11/2011 đến 24/11/2011 Phương Pháp Nghiên Cứu Các phương pháp dùng để nghiên cứu đánh giá đề án bao gồm: Phương pháp quan sát, khảo sát thực tế; Phương pháp phân tích, so sánh đối chiếu tổng hợp; Phương pháp định lượng, định tính; Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:  Thị trường bất động sản môi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá  Những người mua người bán địa điểm cụ thể bán đấu giá, hay liên hệ với qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá bất động sản xác định thị trường bất động sản  Khái niệm thị trường bất động sản mua bán người mua người bán mà khơng có hạn chế hoạt động Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả năng, kiến thức nắm bắt tính hữu dụng bất động sản, nhu cầu ước muốn bên  Thị trường bất động sản địa phương, quốc gia hay quốc tế Những vị trí vừa nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà mối quan tâm nhà đầu tư phát triển địa phương Những vị trí lớn giành cho phát triển cư trú hay thương mại mối quan tâm nhà đầu tư phát triển lớn, diện hoạt động rộng lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn kinh doanh nhiều địa điểm nhiều nước để tranh thủ điều kiện thuận lợi bối cảnh tồn cầu hóa kinh tế 1.2 ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1 Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà nội dung chủ yếu thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản  Đối tượng giao dịch chủ yếu thị trường bất động sản quyền tài sản bất động sản tức quyền lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản Cái mà người mua người bán trao đổi thị trường thực thể vật chất bất động sản mà tổng thể quyền lợi ích, nhóm quyền hay quyền/ lợi ích cụ thể nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản như: quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền cho th… 1.2.2 Khơng có thị trường trung tâm SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI  Hiện khơng có thị trường bất động sản với tính cách địa điểm tập trung người mua người bán bất động sản tác động qua lại lẫn Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản liên hệ trực tiếp người có nhu cầu (mua bán) với đơn vị này, người mua tìm đến tực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, phổ biến thông qua người môi giới  Do thị trường trung tâm làm cho thơng tin thị trường khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu thơng tin thị trường 1.2.3 Thị trường mang tính chất địa phương thị trường nhà  Đặc tính đất đai bất động tiêu hủy, chia cắt mang đi, thừa thãi đất nơi sử dụng để đáp ứng thiếu đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương 1.2.4 Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo  Do tính khơng tái tạo đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều thị trường hàng hóa thơng dụng, biến động giá đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hóa thơng thường  Ngồi đặc tính như: đặc điểm bất động sản, phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán thiếu thông tin cần thiết cho giao dịch góp phần tạo nên khơng hoàn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản 1.2.5 Là thị trường đa phân khúc  Do mục đích sử dụng bất động sản đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh, mục đích sản xuất kinh doanh sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác nhau…), bên cạnh cung cầu bất động sản địa phương khác khác nhau, nên thị trường bất động sản thị trường đa phân khúc Tình hình thị trường phân khúc thời điểm khác 1.2.6 Là thị trường nhạy cảm với biến động kinh tế, trị, xã hội  Bất động sản tài sản quan trọng, yếu tố đầu vào sản xuất cải vật chất dịch vụ phục vụ đời sống xã hội Bất động sản trước hết đất đai gắn bó có vị trí quan trọng đời sống kinh tế, trị, xã hội, đồng thời chịu tác động yếu tố kinh tế, trị, xã hội Do thị trường bất động sản nhạy cảm với biến động kinh tế, trị, xã hội Thị SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, chủ trương sách Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, biến động thu nhập dân cư 1.2.7 Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn thị trường tiền tệ  Bất động sản tài sản đầu tư, phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị lớn  Hai nguồn tài quan trọng cho việc đầu tư phát triển bất động sản vốn chủ sở hữu nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ thị trường vốn  Thị trường tiền tệ liên quan đến khoản vay ngắn hạn Thị trường tiền tệ ảnh hưởng lớn đến ngành kinh doanh bất động sản phương tiện tài ngắn hạn cần thiết việc cung ứng tiền cho việc xây dựng phát triển bất động sản Tính sẵn sàng để sử dụng chi phí tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô tốc độ phát triển ngành kinh doanh bất động sản  Thị trường vốn liên quan đến công cụ tiền tệ trung dài hạn trái phiếu dài hạn, cổ phiếu công ty khai thác bất động sản (REOCs) quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), khoản vay chấp  Thị trường vốn kênh quan trọng cung ứng nguồn tài cho hoạt động ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt chứng khoán bất động sản hợp đồng vay chấp mua sắm bất động sản  Chứng khoán bất động sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu trung dài hạn của:  Công ty khai thác bất động sản (REOCs – Real Estate Operating Company) công ty đầu tư, sở hữu, quản lý bất động sản, bán cho thuê, phát triển bất động sản dịch vụ liên quan đến người thuê bất động sản, tạo doanh thu cho mục tiêu đầu tư dài hạn Từ cơng ty thu lợi nhuận phân phối lại cho nhà đầu tư hình thức cổ tức  Quỹ tín thác bất động sản (REIT – Real Estate Investment Trust) loại hình cơng ty đầu tư tài hoạt động đồng thời vừa khai thác bất động sản đặc biệt quản lý bất động sản đầu tư thương mại vị trí đắc địa, vừa cho vay chấp bất động sản, cung cấp khoản vay, tín dụng trực tiếp nhà điều hành, nhà phát triển bất động sản, gián tiếp thông qua việc tiếp nhận chứng khoán cầm cố REITs cho chủ sở hữu bất động sản chấp vay tiền mua chấp hữu cổ phiếu chấp Quỹ tín thác đầu tư bất động sản kênh đầu tư hữu hiệu nhà đầu tư nhỏ tham gia thị trường bất động sản, tạo hội cho nhà đầu tư khỏi trách nhiệm pháp lý SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI cá nhân kinh doanh bất động sản có hội nhận lợi tức cao Vì huy động nguồn vốn lớn xã hội đầu tư vào bất động sản thị trường bất động sản, qua thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển thông qua hoạt động cho vay chấp bất động sản  Chứng khoán bất động sản kênh quan trọng việc huy động vốn cho phát triển thị trường bất động sản tính khoản linh hoạt quy mơ ngày lớn thị trường 1.3 CÁC CHỦ THỂ THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Nhà nước  Trong thực tiễn đất nước ta Nhà nước lực lượng có vai trị lớn việc tham gia tác động đến thị trường bất động sản, thể số điểm sau:  Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua việc ban hành quy định kinh doanh bất động sản, quản lý bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt vạch quy hoạch việc sử dụng đất xây dựng nhà xưởng Những chủ trương sách Nhà nước bất động sản tác động mạnh đến thị trường bất động sản  Nhà nước người mua người bán lớn thị trường bất động sản  Nhà nước người mua bất động sản phục vụ cho việc tái định cư dự án đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước mà phải thu hồi đất  Trong qua trình cải tổ xếp lại doanh nghiệp Nhà nước chỉnh trang thị có số nhà xưởng, trụ sở làm việc doanh nghiệp quan Nhà nước cần bán Đây nguồn cung ứng quan trọng cho thị trường bất động sản 1.3.2 Nhà đầu tư  Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản ngành kinh tế khác  Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác vai trò họ thị trường chủ yếu người mua Họ tạo nên cầu thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà xưởng công nghiệp thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…  Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò họ đặc biệt quan trọng thị trường bất động sản, hoạt động họ làm cho thị trường SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI bất động sản trở nên sôi động phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai người mua vừa đóng người bán vai trị người bán chủ yếu Họ mua bất động sản bao gồm đất tài sản đất, đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau chuyển nhượng lại 1.3.3 Người mua người bán thông thường họ người dân bình thường có nhu cầu mua bán bất động sản nhiều lý khác  Người mua đơn  Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác  Vừa bán vừa mua: bán bất động sản nới để mua bất động sản nơi khác nhu cầu chuyển nơi sinh sống 1.3.4 Người môi giới  Họ người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán thông tin cần thiết việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản trôi chảy Họ nguồn để khai thác thông tin thị trường bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm Trong tình hình nước ta việc môi giới cá nhân không đào tạo nghiệp vụ chun mơn khơng có quản lý Nhà nước, cần sớm hình thành công ty môi giới bất động sản vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản 1.3.5 Các ngân hàng tổ chức tín dụng  Các ngân hàng tổ chức tín dụng có vai trị quan trọng việc phát triển thị trường bất động sản thông qua việc cung ứng nguồn tài cho sản xuất tiêu thụ bất động sản 1.4 GIÁ CẢ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.4.1 Giá hay giá trị trao đổi bất động sản khoản tiền yêu cầu, chào bán trả cho bất động sản Nói chung giá biểu tiền giá trị bất động sản Giá thực tế lịch sử, cơng khai cơng chúng giữ bí mật 1.4.2 Giá trị: khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu người mua người bán hàng hóa, dịch vụ xác định Giá trị khơng có thực tế mà mức giá dự tính phải trả hàng hóa, dịch vụ thời điểm định theo với định nghĩa giá trị SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Giá trị thị trường: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ tài ban hành tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản: 1.4.3 Giá trị thị trường: tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời đểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường 1.4.4 Mối quan hệ giá bất động sản giá trị thị trường bất động sản  Giá bất động sản cụ thể lớn hay nhỏ giá trị thị trường bất động sản  Để xác định giá bất động sản có phải chứng giá trị thị trường hay khơng phải xem xét cẩn thận yếu tố sau:  Mối liên hệ bên giao dịch Mối liên hệ bên có tầm quan trọng việc xác định giá bán có phải chứng thị trường hay khơng Chỉ có người mua người bán thực theo mục đích hợp lý sở khách quan coi chứng thị trường  Các điều khoản bán điều kiện thị trường Các điều khoản bán khác dẫn đến giá bán khác Do vậy, nhà thẩm định phải xem xét kỹ điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường  Trong việc coi giá bất động sản chứng cớ giá trị phải ý xác định cẩn thận liệu thị trường có bình thường hay khơng? Thị trường thị trường bình thường có nghĩa cung cầu thị trường cân bằng, trả giá không phản ánh giá tăng cao khan cung, không giá thấp cung mức Đồng thời giao dịch chín muồi, có thơng tin tốt khơng có cưỡng ép Khi giá bất động sản giao dịch coi chứng cớ giá trị thị trường Nói chung giá biểu tiền giá trị bất động sản Giá bất động sản cụ thể lớn hay nhỏ giá trị thị trường bất động sản SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 10 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI khách hàng, mẫu người thích trồng hoa chăm kiểng An ninh chung cư có lực lượng bảo vệ chun nghiệp khơng bố trí camera hành lang hay cầu thang lại Dù với khung cảnh đẹp, thiết kế nội thất đại, dịch vụ thu trả tiền lần tất phí sinh hoạt có chủ đầu tư đáng tin cậy, Phú Gia Hưng lựa chọn tuyệt vời cho cán công nhân viên cư dân cơng tác, sinh sống quận Gị Vấp Dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng tác giả nghiên cứu đánh giá nhà chung cư hạng với chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo  Căn hộ chung cư Khang Gia ( cụ thể Block II)  Về quy hoạch kiến trúc: Hệ thống đường nội bao bọc xung quanh trung tâm ba tòa nhà đảm bảo loại phương tiện giao thơng đường tiếp cận đến sảnh khối Về vị trí tọa lạc dự án, khoảng cách từ Khang Gia đến cơng trình xã hội cơng cộng khơng 600m (Mục Vị Trí Dự Án trang 21) Dự án có hàng xanh trồng dọc theo bên đường, hệ thống công viên với bệ phun nước ba khối tòa nhà tạo nên mơi trường thống mát đẹp  Thiết kế kiến trúc: Các loại hộ có chức năng: phịng khách, phịng ngủ, nhà bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh sân phơi Hầu hết hộ rộng 60m có hai phịng vệ sinh ban cơng, trừ vài loại hộ riêng biệt Mỗi hộ thiết kế ánh sáng đến phòng, tạo nên ln chuyển khơng khí hài hịa cho tồn hộ Thậm chí có hộ diện tích 100m2 trở lên có đến hai ban cơng ban cơng sân vườn riêng biệt Đủ tiêu chuẩn hình thức cho loại khách hàng có điều kiện khác Tuy nhiên số hộ hạng bình dân với vị trí phịng vệ sinh thiết kế gần lối vào, chưa hợp lý bố cục chưa hài hòa so với thiết kế Phú Gia Hưng Thiết bị vệ sinh gồm lavabo khơng chân treo vịi xả, vịi rửa lavabo, bàn cầu, vịi xịt, phụ kiện (7 món), phễu thu nước sàn inox Thiết bị cấp nước gồm nóng lạnh SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 25 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Có thang máy, đường thang cầu thang thoát hiểm tầng Tồn diện tích tầng hầm sử dụng làm chỗ để xe bố trí phòng kỹ thuật Cụm Chung Cư Khang Gia, diện tích đảm bảo đủ cho 1,5 xe tô cho hộ  Hạ tầng kĩ thuật: Hệ thống giao thông đồng đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn Hệ thống phát điện dự phòng nhằm đảm bảo cho thang máy hoạt động 24/24 hệ thống đèn chiếu sáng công cộng không đủ cho sinh hoạt thắp sáng đến hộ điện lưới quốc gia Hệ thống cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh, vận hành 24/24 Phương tiện thông tin liên lạc, Internet, truyền hình cáp, điện thoại lắp đặt cho hộ, tòa nhà Nhưng chưa biết liệu Khang Gia có đảm bảo tầng có hệ thống tăng cường phủ sóng di động hay khơng Hệ thống phịng cháy chữa cháy với hộ trang bị hệ thống báo cháy – báo khói, hệ thống dẫn nước đến tầng Xây dựng lực lượng PCCC chỗ từ hộ dân cư ngụ để sẵn sàng chữa cháy có tình xảy Có phịng chứa rác chung cho tầng Thu dọn rác khu vực quy định chuyển  Hạ tầng xã hội: Các dịch vụ tiện ích, trung tâm thương mại, khu mua sắm, khu giải trí, khu chăm sóc sức khỏe cộng đồng bố trí tầng tầng lửng Block I-II Dự án Khang Gia khơng có vị trí đắc địa Phú Gia Hưng khoảng cách 200m đến cửa ngõ giao thông quan trọng ngã tư Quang Trung – Phan Huy Ích yếu tố mang tính chiến lược việc thu hút khách hàng  Chất lượng hoàn thiện: Dự án thi công với vật liệu tiêu chuẩn cao nhãn hiệu chất lượng Các loại gạch ceramic lát nền, gạch len tường, gạch ceramic nhám lát vệ sinh hay tường bếp ốp gạch… cung cấp Đồng Tâm, Chang Yih (Kis) số đơn vị sản xuất khác Sơn dầu, sơn PU cấu kiện gỗ, sơn nước trời nhà cung cấp ICI, Bạch Tuyết, Dulux, Maxilite Nippon Kính loại kính cường lực Trần làm thạch cao…  Chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng: Bảo vệ 24/24 gồm có chốt Bảo vệ, chốt sảnh tầng trệt, chốt tầng hầm, chốt khu vực bên Vệ sinh hàng ngày gồm quét dọn lau chùi khu vực tiền sảnh, thang máy; chăm sóc hoa kiểng, thảm cỏ; thu dọn rác sinh hoạt Vệ sinh định kì gồm quét dọn sân chung, bãi giữ xe, khu vực thu gom rác; súc rửa hồ nước; SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 26 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI rút hầm cầu; kiểm nghiệm chất lượng nước nạo vét cống rãnh Công tác bảo dưỡng, kiểm tra máy móc thiết bị máy phát điện, thang máy… diễn định kì Chi phí dịch vụ hàng tháng 3000 VNĐ/m phải đóng trọn năm năm Các năm sau đóng theo tháng tùy tình hình thực tế mà điều chỉnh lại theo năm cho phù hợp  Khang Gia nói chung, Block II nói riêng, chung cư hộ đầy đủ tiện nghi cung cấp nhiều lựa chọn đến cho khách hàng Không thế, công tác quản lý rõ ràng Các loại hình dịch vụ tiện ích đa dạng phong phú chủ đầu tư dành trọn tầng tầng lửng Block I II cho cửa hàng, trung tâm thương mại dịch vụ Sở hữu khuôn viên rộng lớn bao phủ hệ thống xanh đường mang đến cho Khang Gia môi trường thoáng mát, lành giảm tải áp lực công việc sống Tuy chưa đảm bảo độ linh hoạt ứng biến loại hình quản lý dịch vụ tương lai với số vấn đề lớn mặt thiết kế khó bỏ qua, điểm mạnh Khang Gia thật có sức hấp dẫn lôi tầng lớp lao động trung lưu tìm cho khu cộng đồng lý tưởng với giá phải Sau hoàn thiện xong cơng trình, nơi có đầy đủ tất tiện nghi mà bút mực “hứa” giấy Khang Gia đánh giá nhà chung cư hạng 2, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo 3.1.2.Đánh giá chung hai dự án Cả hai dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng Khang Gia không nhắm vào khách hàng mục tiêu người có thu nhập cao mà cán cơng nhân viên người dân có thu nhập trung bình mong muốn định cư quận Gị Vấp loại hình sản phẩm dịch vụ tầm trung không phần chất lượng Được hứa hẹn đem đến cho khách hàng mơi trường sống lý tưởng với an tồn, văn minh hài hòa, hai dự án chủ đầu tư trọng từ thiết kế, tiệc ích dịch vụ để kiến tạo cho cư dân mái nhà thân thiện thế, cộng đồng rộng mở Mỗi bên có điểm khác biệt bật rắc rối nhiều mặt cần giải đánh giá cách tổng quát, Phú Gia Hưng Khang Gia loại hình chung cư SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 27 [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Thực Hành Nghề Nghiệp hộ gây sức hấp dẫn lớn đến khách hàng với mức giá “mềm” dịch vụ tiện ích đa dạng đủ sức cạnh tranh với chung cư hộ cao cấp khu vực 3.1.3.Phân tích tình hình triển khai giao dịch Bảng tổng hợp thơng tin tiến độ thi cơng tình hình giao dịch dự án Phú Gia Hưng Block II dự án cụm cao ốc Khang Gia thời điểm ngày 4/11/2011: TIÊU CHÍ Quy mơ dự án Thời điểm khởi công DỰ ÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ PHÚ GIA HƯNG DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA (BLOCK II) - Diện tích dự án: 4533,1m2 - Diện tích dự án: 26.223,8m2 - khối nhà cao 14 tầng + - Block + tầng hầm, trệt, lửng tầng lửng + tầng hầm + 11 tầng hộ - Số hộ: 234 - Số hộ: 352 Block II Tháng 12/2009 Tháng 10/2009 (Block II) Thời điểm hoàn thành kế hoạch Quý IV 2011 Quý IV 2011 Thời điểm hoàn thành dự kiến thực tế Quý II 2012 Quý IV 2012 Tỷ lệ dự án hoàn thành thực tế 70% Block I hồn tất, Block III hồn thiện phần móng Block II xây dựng đến phần thô tầng tổng số 11 tầng 53% Mật độ xây dựng 31% 36,7% Nơi giao dịch Sàn giao dịch BĐS Đất Xanh Sàn giao dịch BĐS Khang Gia Số lượng giao dịch thành công 197 265 (Block II) Giá niêm yết khởi điểm nhà đầu tư 13,6 - 16,5 triệu VNĐ/m2 (19/01/2011) 13,31 - 13,75 triệu VNĐ/m2 (09/03/2011) Giá giao dịch 14,7 – 17,8 triệu VNĐ /m2 (04/11/2011) 13,31 - 13,75 triệu VNĐ/m2 (04/11/2011) 0,81% /tháng 0% / tháng Tiến độ thi công Tốc độ tăng giá trung bình Đã xong phần thơ 14 tầng hộ SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 28 [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Thực Hành Nghề Nghiệp Tốc độ giao dịch trung bình Hình thức tốn 20 / tháng 33 / tháng đợt đợt  Cả hai dự án Phú Gia Hưng Khang Gia (Block II) khởi công xây dựng vào quý IV 2009, lúc kinh tế giới bước vào giai đoạn phục hồi, dự kiến hoàn thành kế hoạch vào quý IV năm 2011 Tuy nhiên năm sau đó, ngân hàng tăng lãi suất cao, khoản chậm thắt chặt tín dụng, đồng thời giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh khiến tiến độ thi công hai dự án bị đình trệ thiếu vốn góp đầu tư gặp khó khăn việc “xây dựng” bảng giá Được ảnh hưởng từ danh tiếng tổng công ty mẹ, công ty Hà Thuận Hùng không tốn nhiều thời gian để lấy lòng tin doanh nghiệp đầu tư để tiếp tục tiến độ cơng trình dự án Phú Gia Hưng Dưới dẫn dắt Đất Xanh với nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực đầu tư quản lý dự án, công ty Hà Thuận Hùng ấn định thời gian hoàn thành thực tế chuyển giao nhà cho người mua vào cuối quý II năm 2012 Trái ngược với Phú Gia Hưng, Block II dự án Khang Gia khởi công sớm hai tháng huy động vốn kịp thời, tiến trình quản lý dự án chậm chạp, khiến cho tiến độ thi công đến tầng phần thô khối II hộ sau hai năm xây dựng Thời điểm hoàn thành thực tế Block II Khang Gia chưa ấn định mà dự kiến vào quý IV năm 2012 Ở ta thấy tiến độ hồn thiện cơng trình Khang Gia hồn tồn chậm Phú Gia Hưng nhiều Quá trình quản lý kĩ lưỡng Phú Gia Hưng đốc thúc chủ đầu tư đơn vị thi công thiết kế góp phần to lớn ảnh hưởng đến lựa chọn khách hàng uy tín Hà Thuận Hùng nói riêng hay tập đồn Đất Xanh nói chung  Hai dự án Phú Gia Hưng Khang Gia đạt đủ điều kiện để giao dịch so với quy định pháp luật bất động sản Tính đến thời điểm nay, số lượng giao dịch thành công chung cư Phú Gia Hưng cụm cao ốc Khang Gia (Block II) 197/234 265/352 với tốc độ giao dịch 20 33 tháng kể từ ngày hai bên bắt đầu chào bán thị trường nhà chung cư hộ Tuy có tiến độ thi cơng chậm so với Phú Gia Hưng tốc độ tiêu thụ hộ Phú Gia Hưng chậm Khang Gia? Đơn giản SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 29 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI kinh doanh loại hộ hàng trung dành cho công nhân viên chức hộ Phú Gia Hưng có giá thành cao từ triệu – triệu /m so với hộ loại diện tích Block II Khang Gia Đất Xanh ln định hình hướng tổ chức trọng vào chất lượng số lượng Dù đầu tư vào loại dự án tầm trung mặt đó, Phú Gia Hưng mong muốn đem đến cho khách hàng sản phẩm cao cấp, cung cách làm việc chuyên nghiệp loại dịch vụ tiện ích khơng thể chê vào đâu Do cho dù thị trường bất động sản đóng băng với khó khăn lãi suất nhà đầu tư hiểu Đất Xanh “dư thừa” khả để dẫn dắt nguồn vốn tiếp tục đổ tin tưởng khoản đầu tư họ dù không sinh lợi nhiều bị giá bán giảm Nhưng mắt khách hàng mục tiêu người có thu nhập trung bình giá rẻ lại lựa chọn trước họ ý đến dịch vụ chuyên nghiệp hay tiện ích chất lượng Chính dù tiến trình hồn thiện giao nhà cịn nằm vịng dự kiến Khang Gia có sức hấp dẫn rõ rệt đến thị trường khách hàng có nhu cầu thực để với giá phải nhiều lựa chọn đa dạng  Về hình thức tốn trả góp Phú Gia Hưng chia làm đợt toán Khang Gia chia làm đợt tốn Nếu khách hàng bình thường mua hộ nghĩ phương thức tốn bên Khang Gia “dễ thở” có lẽ họ nên làm vài phép tính cộng trừ Bởi Phú Gia Hưng chia tiến độ làm đợt thời gian đợt trước đợt cách tháng, Phú Gia Hưng thời gian đợt cách tháng kể từ ngày tốn đợt trước Với khoảng thời gian sau 10 tháng kể từ ngày kí hợp đồng, bạn phải đóng 85% giá trị hộ mà ngược lại Phú Gia Hưng, sau năm trịn 70% giá trị hộ khoản tiền bạn phải đóng trước thơng báo bàn giao nhà Có thể thấy vấn đề thiếu hụt vốn không vấn đề gây ảnh hưởng lớn đến dự án Phú Gia Hưng tiến độ toán mà Phú Gia Hưng đưa đến cho khách hàng hoàn toàn nhẹ nhàng thong thả Tuy nhiên cần lưu ý từ tháng 11 đổ trước, chủ đầu tư dự án chia tiến độ toán làm đợt, sau nhận thấy tình hình khó khăn thị trường bất động sản không khả quan nên Phú Gia Hưng sử dụng biện pháp gộp hai đợt lại làm Điều chứng tỏ khơng có Khang Gia mà SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 30 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI “đầu lĩnh vùng Đất Xanh” nhiều phải đổ mồ hột trước thị trường trầm lắng giảm nhiệt 3.1.4.Phân tích giá hộ  Về phía dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng: Được rao bán từ đầu năm 2011, giá bán trung bình sản phẩm hộ Phú Gia Hưng tăng lên 8,1% so với giá gốc ban đầu Về mặt khách quan, tăng giá hồn tồn hợp lý giúp cho Phú Gia Hưng phần bù đắp cho khó khăn hoạt động kinh doanh vấn đề lạm phát, giá nguyên vật liệu tăng cao, ngân hàng siết chặt vay vốn đầu tư bất động sản… Nhờ mà tiến độ thi cơng Phú Gia Hưng đảm bảo theo thời gian hoàn thành ấn định Tuy nhiên doanh nghiệp góp vốn đầu tư nhỏ lẻ lại tốc độ tăng giá khả quan mà họ mong muốn, so với phương thức gửi tiền ngân hàng có kỳ hạn việc đầu tư “mua bán lại” hộ Phú Gia Hưng tới chưa coi có lãi nhiều Các loại hộ Đất Xanh nói chung, Phú Gia Hưng nói riêng, định giá bán kĩ theo nhiều yếu tố khác loại hộ, phương hướng hộ, diện tích hộ, độ cao tầng hộ, thiết kế nội thất bên phí bảo trì riêng cho lại mã hộ Chính Phú Gia Hưng khơng có bảng tính giá cụ thể mà đưa trực tiếp đến cho khách hàng bảng chi tiết giá loại hộ mà Phú Gia Hưng chào bán thị trường Điều khiến cho khách hàng khó nắm bắt nhiều thời gian việc chọn hộ phù hợp với tài Tuy nhiên cách thức báo giá lại giúp Phú Gia Hưng cập nhật bảng báo giá cách nhanh chóng theo tháng thời kì thị trường bất động sản đóng băng Điều chứng minh với cung cách làm việc chuyên nghiệp phương thức bán hàng có nghiên cứu kĩ, dự án Phú Gia Hưng ln theo dõi tình hình thị trường st ln biết ứng phó với tình bất ngờ thị trường biến động thị trường trầm lắng  Về phía dự án cụm cao ốc Khang Gia: Tuy Block II chào bán từ tháng Khang Gia chưa định tăng giá bán hộ lên cao so với mức Điều phần lý giải cho việc tốc độ giao dịch hộ Khang Gia diễn tiến đặn chủ đầu tư hoàn toàn hiểu nay, giá rẻ không thay đổi chiến lược đắc lực Khang Gia việc lôi kéo khách hàng mục tiêu phía cạnh tranh với dự án khác SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 31 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI khu vực, thời điểm tình hình giao dịch ngày trì trệ lãi suất lớn Việc định giá hộ Khang Gia đơn giản nhiều so với Phú Gia Hưng Vị trí hộ cao tầng giá trị hộ tăng thêm 110 nghìn VNĐ/m2 so với giá tầng kề Phương hướng khơng tính đến yếu tố định giá hộ, nằm góc ngồi cộng thêm 5% giá trị hộ Cũng cần lưu ý thêm tầng Khang Gia lại có giá cao tương đương với tầng 11 tầng cao tịa nhà Theo phân tích số chuyên viên bất động sản, chủ đầu tư dự án phán đốn theo tập tính người có tuổi, khơng giống lớp trẻ, họ e dè độ cao muốn sống gần mặt đất nhiều nguyên nhân mặt tâm lý Chính tầng thấp khối chung cư tầng phận khách hàng quan tâm ý đến tìm mua nhà 3.1.5.So sánh mức độ hấp dẫn hai dự án Trước xu hướng thị trường nhà chuyển dịch từ chung cư cao cấp hạng sang đến loại hình hộ hạng trung dành cho cơng nhân viên thu nhập trung bình hai dự án Phú Gia Hưng Khang Gia tỏ lựa chọn thông minh hấp dẫn cho mái nhà ấm cúng tiện lợi Tuy nhiên trước hai quy mơ hồn tồn khác biệt Phú Gia Hưng Khang Gia có điểm nhấn đặc trưng thiếu sót khơng thể tránh khỏi Về mặt mơi trường sống xung quanh tiện ích hữu, hai dự án hứa hẹn khung cảnh bình n thống đãng, tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên môi trường sinh thái Đồng thời hai vị trí dự án chọn gần sơng góp phần tăng thêm vẻ đẹp cảnh quan nhìn từ hộ Tuy với diện tích dự án khiêm tốn sở hữu đường nội bao bọc xung quanh chung cư khiến Phú Gia Hưng phải chịu lép vế trước dự án có tầm quy mơ lớn Khang Gia mặt cung cấp khu vực công viên rộng rãi, thoáng mát cho người lớn dạo chơi hay trẻ em vui đùa Với cấu trúc gồm Block SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 32 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI chung cư để lại cho Khang Gia khoảng trống khu vực trung tâm rộng rãi tách biệt hoàn toàn với tiếng ồn náo nhiệt bên ngồi Khơng vậy, với quy mơ dự án lớn giúp cho Khang Gia cung cấp đến cho khách hàng nhiều mảng dịch vụ tiện ích khác chủ đầu tư định dành trọn tầng tầng lửng Block I II cho trung tâm thương mại, khu giải trí, khu chăm sóc sức khỏe cộng đồng nhiều tiện ích khác Điều bù đắp phần cho vị trí dự án Khang Gia không đắc địa Phú Gia Hưng việc tiếp cận cơng trình xã hội bên khu vực Nhưng bước vào phần thiết kế nội thất hộ sản phẩm yếu Khang Gia lại khơng đầu tư mức số hộ hạng trung bình với diện tích 60m2 thường có nội thất không hợp lý thiết kế trọng vào khơng gian thống đãng Hầu hết phịng vệ sinh không đối diện gần với lối cửa vào, cạnh phòng khách lại sân phơi đồ thay ban cơng hộ Những loại hộ có diện tích 100m2 dành cho gia đình lại khơng phân bổ diện tích hợp lý phịng Điển loại hộ có ban cơng sân vườn phục vụ cho việc chăm sóc hoa ni kiểng, trước lựa chọn hấp dẫn khiến cho khách hàng tin mua hi vọng nhà tiếp xúc tối đa với khí trời thiên nhiên thống mát sau lại phân vân trước gị bó nội thất bên nhà thiết kế dành diện tích nhiều cho sân vườn cách không cần thiết Tuy với nhiều thiết kế đa dạng nhiều mẫu mã diện tích khác nhau, khách hàng kĩ chọn lựa loại hộ phù hợp với sở thích, thị hiếu, cá tính lẫn sức mua thân Về mặt thiết kế hộ Phú Gia Hưng lại Khang Gia bậc với thiết kế đại tinh tế, hợp lý từ ánh sáng đến không gian không phần quyến rũ phù hợp với tính cách chủ nhân hộ Tuy khơng có ban cơng hộ phần làm giảm tính hấp dẫn Phú Gia Hưng không thừa nhận đội ngũ kiến trúc sư dự án tài hoa nhiều kinh nghiệm trí nội thất hộ thật sang trọng hài hịa Sức hấp dẫn hộ khơng từ mơi trường sống bên ngồi hay nội thất bên mà cịn từ chữ “tín” doanh nghiệp Nhiều năm theo SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 33 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI phương châm công ty đem đến cho khách hàng “Sản phẩm tốt – Dịch vụ tốt nhất”, tên tập đồn cơng ty Đất Xanh nói chung, hay cơng ty Hà Thuận Hùng nói riêng, có sức hấp dẫn định với khách hàng vốn am hiểu bất động sản Chính trải qua hàng loạt biến động thị trường, dự án Đất Xanh, bao gồm Phú Gia Hưng, khơng bị “ế” Về phía Khang Gia, thành lập gần thời điểm với Đất Xanh Khang Gia chưa có điểm nhấn bật để chiêu thị đến khách hàng tên Ngoài cần lưu ý Khang Gia định bán lại Block I cho quyền địa phương để dành cho việc tái định cư vơ hình trung lại tạo tâm lý nghi ngờ khách hàng chất lượng hộ mức tầm thấp (nhưng thực tế khách hàng đến xem nhà mẫu cảm thấy hài lịng) Cùng với yếu tố mơi trường sống, tiện ích dịch vụ, thiết kế kiến trúc hộ tiến trình giao dịch lẫn giá sản phẩm, hai dự án chung cư hộ Phú Gia Hưng cụm cao ốc Khang Gia hứa hẹn mang đến cho khách hàng sống tiện nghi nhà tuyệt vời Từ phân tích đánh trên, loại hộ Phú Gia Hưng thích hợp cho người công tác xa muốn sống hay cặp vợ chồng trẻ cưới Và ngược lại, Khang Gia định hướng cung cấp hộ cho khách hàng mục tiêu gia đình có trẻ mong muốn sống định cư lâu dài khu vực 3.2.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUNG TẠI QUẬN GỊ VẤP 3.2.1.Tình hình thị trường chung cư hộ năm gần đây: Tuy Gò Vấp quận huyện sở hữu nhiều khu đất đẹp với cảnh quan hài hòa hai năm trở lại thị trường bất động sản nói chung hay thị trường chung cư hộ nói riêng quận Gị Vấp ảm đạm khơng có tín hiệu khởi sắc, bật Một vài dự án hộ chung cư đã, hoàn thiện địa bàn như: Cao ốc Newtown Apartment, khu hộ Splendor, khu hộ Gia Tuệ Central Square, cao ốc hộ Adonis, hộ chung cư Z751 , khu hộ chung cư Thiên Lộc Tower cuối hộ chung cư Phú Gia Hưng cụm cao ốc Khang Gia Vẫn đầu tư kĩ lưỡng theo dõi chủ đầu tư không kỳ vọng đến sức mua người dân khu vực quận Gị Vấp Đơn giản Gị Vấp quận vùng ven thành phố Hồ Chí Minh nên coi SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 34 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI vùng đất “hoang sơ”, thu nhập trung bình người dân cịn thấp số ngun nhân khác tiện ích cơng cộng thưa thớt, dự thảo quy hoạch chậm, đa phần quy hoạch cho cơng trình qn đội Chính mà khơng dự án chung cư hộ bị “treo” thiếu vốn, khâu quản lý dự án gặp nhiều trở ngại, tiến trình giao nhà bị trì trệ Trong kể đến việc dừng tiến độ xây dưng Block III dự án Khang Gia, câu trả lời quen thuộc thiếu vốn thi cơng ngun nhân cịn dự án khơng chủ đầu tư Khang Gia khơng mặn mà kỳ vọng kể từ dự án tòa hộ Lucky Apartment tỏ có nhiều sức hấp dẫn quận Tân Phú Một ví dụ khác dự án phức hợp khu hộ Gia Tuệ Central Square với quy mơ lớn dự kiến khởi cơng năm 2008 hồn thiện năm 2010 vị trí dự án mảnh đất trống liệu tới chừng giấy thành nhà khơng biết 3.2.2.Xu hướng diễn biến thị trường năm gần đây: Trước thị trường nhà chung cư hộ khơng có nhiều sóng gió khơng nhiều ý đến năm gần quận Gị Vấp diễn biến giá giao dịch chung cư hộ ví dậm chân chỗ, khơng muốn nói có xu hướng giảm giá Các định đầu tư nhà hộ không đem lại lợi nhuận cao so với giá gốc Một số người đầu tư cịn phải chịu lỗ cơng ty bất động sản định hạ giá sản phẩm, bán tháo hộ nhằm trả nợ ngân hàng thu hồi vốn tình hình giao dịch khơng khả quan Với đầu khó khăn loại hình hộ cao cấp, thị trường bất động sản Gò Vấp dần chuyển dịch xu hướng từ khách hàng mục tiêu người có tiền sang người có nhu cầu thực Với thực tế chứng minh loại hình chung cư hộ cho cán công nhân viên hay người có thu nhập trung bình ngày xuất nhiều SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 35 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI có sức hấp dẫn rõ nét, đồng thời dễ dàng tiêu thụ với mức giá thấp phương thức trả chậm theo nhiều đợt Dự tính thời gian tới, giá trung bình nhà chung cư hộ quận Gò Vấp giảm nhẹ nguồn cung tiếp tục tăng từ cuối năm 2012 3.3.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUNG TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thị trường lớn sơi động nước Nó có tầm ảnh hưởng lớn sức lan toả rộng nhà đầu tư hay đầu hiểu Hồ Chí Minh trung tâm nơi dòng tiền nước đổ chảy ra, thị trường "nóng hay lạnh" gây ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê, mua, chuyển nhượng chung thị trường bất động sản miền nam ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế Hiện thị trường bất động sản nói chung thị trường chung cư hộ nói riêng thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn khó khăn với nhiều vấn đề cần giải Trong bối cảnh phủ tập trung chống lạm phát, lãi suất cao, hạn chế cho vay khó vay lĩnh vực bất động sản việc thị trường nhà chung cư hộ khu vực nội thành đồng loạt giảm giá bán kết tất yếu Nhất ngân hàng thúc ép thu hồi nợ khoản vay liên quan đến bất động sản làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản phải bán tháo hộ, giảm giá sản phẩm có khách hàng Đồng thời dự án bắt đầu khởi công lại gặp vấn đề khác từ đầu năm đến giá nguyên vật liệu đầu vào dự án thi công ximăng, sắt thép, gạch men tăng mạnh, thấp 20% cao có loại vật liệu tăng đến 40% thiết bị điện Giá thành dự án đội lên cao Cùng với khoản khó khăn giá đầu vào tăng cao, kế hoạch bán sản phẩm hộ chung cư bị cầm chừng chủ đầu tư chưa “xây dựng” giá bán Các trường hợp “ôm” hàng chờ lãi suất giảm diễn ngày phổ biến Trong phải kể đến trường hợp dự án 584 Lilama SHB Plaza quận Gò Vấp thiếu vốn xây dựng phần thơ cơng trình phải tạm ngưng kế hoạch chào bán dù dự án công bố giá bán vào đầu năm SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 36 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Với bất ổn nhận định tương lai suy thối kép xảy kinh tế giới cuối năm năm 2012, chủ đầu tư dự án cần phải chịu khó với khách hàng , chấp nhận giảm lợi nhuận, chí chịu lỗ để huy động vốn triển khai dự án thay việc trơng chờ vào nguồn vốn tín dụng với lãi suất cao mà lại khó tiếp cận Ngồi ra, giải pháp khác để tìm đầu cho dự án mà nhiều chuyên gia môi giới cho biết chuyển nhượng dự án, cách nhiều doanh nghiệp áp dụng để giảm thiểu thiệt hại KẾT LUẬN  Bất động sản Việt Nam vào đường mịn nhiều trở ngại mà thời điểm để bắt đầu khởi sắc ẩn số Thị trường bất động sản Gò Vấp nhiều tiềm giống miếng bánh hứa hẹn thơm ngon chực chờ nướng chín, trước chủ nhà định dọn đĩa người dùng bữa khơng cịn có mặt bàn Cũng quan quyền địa phương chưa có cách thức phát triển bất động sản khu vực, tình hình thị trường bất động sản Việt Nam “đóng băng” với khó khăn khác mặt mà lúc đây, yếu tố sách kinh tế hành đóng vai trị liều thuốc cấp thiết cho thị trường bất động sản dần khả phục hồi Thông qua phân tích đánh giá đề án này, hai dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng cụm cao ốc Khang Gia tự chứng minh chủ đầu tư hướng lựa chọn loại hình hộ hàng trung nhằm tới tầng lớp cán công nhân viên người có thu nhập trung bình thời điểm giao dịch trì trệ Nếu bạn tìm môi trường sống thoải mái nhiều tiện nghi, chọn Khang Gia lựa chọn đa dạng với giá phải Nếu bạn muốn mái nhà ấm cúng thiết kế hài hịa Phú Gia Hưng định tuyệt vời cho người độc thân hay cặp vợ chồng trẻ Tuy nhiên bạn muốn xem xét nghiên cứu thị trường nhà phố trước bỏ vốn đầu tư vào dự án hộ đơn giản từ đến hết năm nay, tất khoản tiền đổ vào thị trường nhà chung cư hộ mục đích đầu tư ngắn hạn “mua bán lại” việc bạn đặt cược tiền vào ván kèo nhỏ lãi suất, tín dụng khoản Đề án “Nghiên cứu dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng Khang Gia quận Gị Vấp – TP Hồ Chí Minh” đề án soạn thảo biên tập, mong SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 37 [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI Thực Hành Nghề Nghiệp nhận từ quý thầy nhận xét đánh giá tích cực ý kiến góp ý nhằm khắc phục thiếu sót nhận định chủ quan đề án Lời cuối cùng, xin chân thành cảm ơn tất người giúp đỡ việc thực đề án thành công tốt đẹp Xin chân thành cảm ơn đến gia đình người thân tôi, bạn bè thầy cô cho nhiều lời nhận xét hữu ích Xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn, thạc sĩ Võ Văn Hải, giúp tơi định hướng hồn thiện đề án Xin chân thành cảm ơn tất bạn TÀI LIỆU THAM KHẢO   Phương pháp nghiên cứu khoa học - PGS TS Nguyễn Bảo Vệ, ThS Nguyễn Huy Tài  Đầu tư kinh doanh Bất động sản - ThS Ngô Thảo  Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản - Nguyễn Tấn Bình  Thơng tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư  Các trang web tác giả truy cập thu thập thông tin: (vẫn tồn vào ngày 24/11/2011) - http://datxanh.com.vn/du-an/chi-tiet/50-phu-gia-hung-apratment.aspx - http://khanggia.com.vn/index.php?lang=1&mod=projectdetail&id=3 - http://cafeland.vn/bang-gia-du-an/ - http://www.diaocacb.vn/news.php?cat=105 - http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=388312&ChannelID=451 - http://tailieu.vn/ SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 38 Thực Hành Nghề Nghiệp [GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS VÕ VĂN HẢI PHỤ LỤC   Mặt hộ hộ Phú Gia Hưng  Bảng báo giá loại hộ Phú Gia Hưng ngày 04/11/2011  Phương thức toán hộ Phú Gia Hưng  Hợp đồng mua bán hộ Phú Gia Hưng  Chủng loại số vật tư trang thiết bị sử dụng Phú Gia Hưng  Nội quy chung khu chung cư Phú Gia Hưng  Mặt cụm cao ốc Khang Gia tổng thể Block II riêng biệt  Bảng báo giá phương thức toán hộ Khang Gia  Danh sách hộ chào bán Khang Gia  Hợp đồng mua bán hộ Khang Gia  Chủng loại số vật tư trang thiết bị sử dụng Khang Gia  Nội quy quản lý sử dụng khu chung cư Khang Gia  Dịch vụ quản lý khu chung cư Khang Gia SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB 39 ... động sản quận Gò Vấp Đối Tượng Và Phạm Vi Nghiên Cứu Đối tượng nghiên cứu: Dự án khu hộ chung cư Phú Gia Hưng dự án cụm cao ốc Khang Gia Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn Quận Gị Vấp, TP. Hồ Chí Minh. .. ngắn hạn “mua bán lại” việc bạn đặt cư? ??c tiền vào ván kèo nhỏ lãi suất, tín dụng khoản Đề án ? ?Nghiên cứu dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng Khang Gia quận Gò Vấp – TP Hồ Chí Minh? ?? đề án tơi soạn thảo... trường bất động sản cao quận Gò Vấp, lĩnh vực khu hộ nhà ở, tác giả định chọn đề tài ? ?Nghiên cứu dự án hộ chung cư Phú Gia Hưng Khang Gia quận Gị Vấp – TP Hồ Chí Minh? ?? để nghiên cứu phân tích, từ góp