01-Trịnh Hoàng Anh-Những bất cập trong Quản lý đầu tư dự án căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG BỘ MÔN THI CƠNG VÀ QUẢN LÍ XÂY DỰNG BÁO CÁO TIỂU LUẬN Đề tài: HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT TRONG XÂY DỰNG TẠI VIỆT NAM “Những bấtPGS.TS cập quản đầu tư dự án có hộ GVHD: Phạm Hồnglý Luân lưu trú (condotel), vănAnh phòng kết hợp lưu trú (officetel)” HVTH: Trịnh Hoàng MSHV: 2070209 TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2021 Những bất cập quản lý đầu tư dự án hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú Mục lục CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong những năm vừa qua, tại một số địa phương đã xuất hiện loại hình bất động sản mới hộ lưu trú/căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng/biệt thự du lịch đáp ứng nhu cầu thực tế, đa dạng hóa sản phẩm của thị trường bất đợng sản Về phía cấp, ngành, địa phương doanh nghiệp đã tích cực, tổ chức thực hiện quy định pháp luật sự chỉ đạo, điều hành, sách của Chính phủ thị trường bất đợng sản, đó thị trường bất động sản đã đà tăng trưởng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội Theo Savills, loại hình hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) bắt đầu phát triển bùng nổ Việt Nam từ năm 2015 Các địa phương có đường bờ biển dài đẹp Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bình Thuận, Ninh Thuận, Bình Định… được nhiều chủ đầu tư đổ tiền phát triển dự án Savills cho biết lũy kế đến tháng 6/2019, tổng nguồn cung condotel tại Nha Trang vào khoảng 13.000 Con số gấp đôi Đà Nẵng (khoảng 6.000 căn) Trong đó, số liệu của Hiệp hội bất động sản tỉnh Khánh Hòa cho biết nguồn cung condotel Nha Trang giai đoạn 2015-2018 đạt khoảng 17.000 căn.[1] Tuy nhiên sau một thời kì phát triển nóng, loại hình bất động sản đã bộc lộ một số thiếu sót quản lý pháp lý, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro Liên quan đến vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng chỉ bất cập quản lý đầu tư của loại bất đợng sản này, bao gồm: Trịnh Hồng Anh – MSHV 2070209 - Những trongcông quản trình lý đầuhiện tư dựchưa án cănrõhộràng lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú Chỉ tiêu kiến trúcbấtkỹcậpthuật - Chỉ tiêu dân số đối với công trình condotel - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu 50 năm hay lâu dài - Quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng chưa rõ ràng Đặc biệt quy định bán hộ cho người nước - Cơ chế vận hành quản lý condotel khác với chung cư - Đất đai liên quan đến loại hình chưa có quy định sử dụng Cùng với việc thực hiện quản lý đầu tư xây dựng theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai, quy hoạch xây dựng, đầu tư xây dựng, môi trường, quan có thẩm quyền rất quan tâm tiến hành hoàn thiện khung pháp lý nhằm mục đích bảo vệ người mua điều chỉnh yếu tố để phù hợp với đặc thù của loại hình 1.2 Mục đích tiểu luận Quá trình tham khảo tài liệu liên quan để thực hiện tiểu luận, bên cạnh bất cập được nêu còn tồn tại những vướng mắc khác như: nhu cầu chuyển đổi từ hộ officetel hộ condotel thành hộ chung cư, tương ứng khả chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở; quy định pháp lý ràng buộc quan hệ hợp đồng giữa nhà đầu tư ban đầu nhà đầu tư thứ cấp; gặp khó khăn tài chính, khơng loại trừ khả chủ đầu tư đưa tồn bợ cơng trình condotel thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh, đó, quyền lợi của những người mua hộ không được bảo đảm… Trong phạm vi tiểu luận này, học viên ưu tiên lựa chọn yếu tố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu; chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ sang đất để phân tích dưới khía cạnh pháp lý để có nhìn hệ thống loại hình bất động sản Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 Những bất cập quản lý đầu tư dự án hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ LOẠI HÌNH CĂN HỘ LƯU TRÚ (CONDOTEL), VĂN PHỊNG KẾT HỢP LƯU TRÚ (OFFICETEL) 2.1 Khái niệm Condotel từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh “condominium hotel”, có ý nghĩa được dịch tiếng Việt “căn hộ khách sạn hộ du lịch” Officetel từ ghép tiếng Anh giữa hai từ “office hotel”, tức hộ lai giữa nhà ở, khách sạn văn phòng làm việc, còn gọi “văn phòng kết hợp lưu trú” 2.2 Các quy định pháp luật hành Condotel Officetel - Đối với Condotel Căn cứ Điều 48 Luật du lịch 2017 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 thì hộ du lịch được liệt kê xếp vào loại sở lưu trú du lịch được mô tả theo sau: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch Khách tự phục vụ thời gian lưu trú” Như vậy, hiểu mặt thực tế pháp lý thì hộ du lịch (Condotel) hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch khơng sử dụng cho mục đích để Ngồi quy định trên, thì không có thêm quy định hướng dẫn khác của pháp luật loại hình condotel này.[2] - Đối với Officetel Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 Những 3bấtĐiều cập quản lý đầu án căncó hộ định lưu trú,nghĩa văn phòng kết hợp lưu nhà trú Căn cứ Khoản của Luật nhàtư ởdự2014 phần chia chung cư được xây dựng với mục đích để nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Tuy nhiên, cách hiểu “nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh” phải hiểu cả tòa nhà được phân chia khu vực riêng biệt có hộ để khu vực riêng biệt có văn phòng dành cho mục đích kinh doanh mợt tòa nhà, mà hiểu từng hộ chung cư có thể vừa để vừa làm văn phòng kinh doanh Điều này, phù hợp với điểm d, khoản Điều 17 Luật nhà 2014 Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Ngoài quy định trên, thì không có thêm quy định hướng dẫn khác của pháp luật loại hình bất đợng sản officetel.[2] 2.3 Tính pháp lý Condotel Officetel theo quy định pháp luật Việt Nam Từ nội dung trên, có thể xác định “Chưa có khung pháp lý cụ thể condotel officetel” Các quy định pháp lý chung loại hình mới chỉ dừng lại việc xác định tài sản của chủ đầu tư được quy định Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà Luật kinh doanh bất động sản, không quy định rõ ràng cụ thể Và người được công nhận sở hữu hợp pháp mặt pháp lý chủ đầu tư, còn việc tách chuyển nhượng từng condotel officetel cho khách mua lẻ để đầu tư kinh doanh sử dụng riêng thì chưa được pháp luật quy định Vấn đề được đặt ra, nếu chưa có khung pháp lý cụ thể, thì việc mua bán, chuyển nhượng loại hình bất động sản có hợp pháp được pháp luật công nhận không? Quy định của pháp luật hiện hành hồn tồn khơng cấm việc mua bán/chuyển nhượng condotel, officetel Thực tế, chủ đầu tư bán/chuyển nhượng cho nhà đầu tư có nhu cầu, việc mua bán/chuyển nhượng bị hạn chế thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện công nhận cho người mua sở hữu Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 Nhữnglý bấtMặt cập lý đầu tư dự ánhộcăn hộ lưu văn sản phòng lưubình trú riêng mặt pháp khác,quản so với một bấttrú, động kết nhàhợp phố thường, thì người mua có rất nhiều hạn chế quyền của mình so với nhà phố hộ để bình thường, cụ thể có thể tham khảo Bảng so sánh bên dưới Bảng 2.1 So sánh pháp lý hạn chế condotel, officetel so với hộ/nhà phố STT Nội dung so sánh Loại đất để xây dựng Thời hạn sở hữu (Điều 125, Điều 126 Luật đất đai) Mục đích sử dụng Condotel Officetel Căn hộ/nhà bình thường Đất thương mại, dịch vụ Đất thương mại, dịch vụ Đất 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp Lâu dài (không giới hạn) Để cho thuê, phục vụ khách du lịch, lưu trú (Điều 48 Luật du lịch) Làm văn phòng kinh doanh kết hợp lưu trú (chưa có quy định cụ thể) Thủ tục quản lý hành dân cư; Thực thủ tục thông báo lưu trú Thực thủ tục thông báo lưu trú Giấy tờ pháp lý công nhận Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán (Đang chờ khung pháp lý) (Đang chờ khung pháp lý) Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 Để phục vụ nhu cầu sinh hoạt Được thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú thường trú Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở Những bất cập quản lý đầu tư dự án hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú hữu nhà gắn liền với đất Quyền chủ sở hữu: Cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà Không bị hạn chế (thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành) Bị hạn chế Bị hạn chế (Đang chờ khung pháp lý) (Đang chờ khung pháp lý) Sở hữu lâu giảm giá trị bất động sản xuống cấp thời hạn sở hữu bị rút ngắn Không bị ảnh hưởng tăng, giảm giá trị theo biến động của thị trường Chưa rõ ràng Rõ ràng Giá trị bất động sản biến động theo thời gian Sở hữu lâu giảm giá trị bất động sản xuống cấp thời hạn sở hữu bị rút ngắn Về khung pháp lý Chưa rõ ràng (Nguồn: Vũ Văn Tiến - Công ty Luật TNHH Olympic) Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 Những bất cập quản lý đầu tư dự án hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú CHƯƠNG 3: NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUẢN LÝ CÁC LOẠI HÌNH CONDOTEL, OFFICETEL 3.1 Vấn đề Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Với đất xây dựng hộ chung cư có mục đích sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận), thời hạn sử dụng đất sở hữu hộ của người mua ổn định, lâu dài (Luật đất đai), không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư; hình thức sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất người mua chỉ toán tiền mua hộ cho chủ đầu tư mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước vì nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải hoàn thành Ngược lại, đối với đất xây dựng hộ officetel condotel có mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu hộ, người mua chỉ được sử dụng đất sở hữu hộ officetel hộ condotel thời hạn thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài, theo đúng quy định của pháp luật đất đai Điều đã được Bộ Tài nguyên Môi trường xác định hướng dẫn sở tài nguyên môi trường của địa phương tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14-2-2020 Theo đó, nếu hết thời hạn sử dụng đất mà: được gia hạn với một thời hạn sử dụng tiếp theo, thì người sở hữu hộ officetel, hộ condotel phải nợp cho Nhà nước tiền th đất cho tồn bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm gia Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 tư dựđất, án lưu nước trú, vănsẽphòng kết hợp hạn; không Những được bất giacập hạntrong thờiquản hạnlýsửđầudụng thìhộNhà thu hồi đất lưu trú tòa nhà hộ, người sở hữu hộ officetel, hộ condotel không được bồi thường Nếu thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi đất tòa nhà hộ gắn liền đất, người sở hữu hộ chung cư được bồi thường theo giá đất ở, nhà được hưởng suất tái định cư; còn người sở hữu hộ officetel, hộ condotel chỉ được bồi thường theo giá đất thương mại, dịch vụ (thấp so với giá đất ở) cho thời hạn sử dụng còn lại không được bớ trí tái định cư Cũng có khả năng, dù không cao, hộ officetel hộ condotel được chuyển đổi thành hộ chung cư, tương ứng mục đích sử dụng đất được chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất hình thức sử dụng đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Nếu khả xảy ra, chủ đầu tư chỉ mới nộp tiền thuê đất (giả sử tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê) cho đất thương mại, dịch vụ, nên để được chuyển đổi sang đất ở, người mua hợ, ngồi tiền mua hợ đã trả cho chủ đầu tư, phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi Tùy trường hợp, mức nộp có thể 100% tiền sử dụng đất nếu đã hết thời hạn sử dụng đất, mức nộp có thể khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất trừ tiền thuê đất theo giá đất thương mại, dịch vụ mà chủ đầu tư đã nộp của thời hạn sử dụng đất còn lại nếu còn thời hạn sử dụng đất 3.2 Vấn đề Chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất Khả được chuyển đổi từ hộ officetel hộ condotel thành hộ chung cư, tương ứng khả chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất không cao Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất một những trường hợp phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền Để được chuyển mục đích sử dụng đất, ngồi nhu cầu của người sử dụng đất, còn phải cứ vào sự phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện đã được phê duyệt Nghĩa là, khu đất thương mại, dịch vụ đó phải nằm kế hoạch sử Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 bất cậpsẽ quảnchuyển lý đầu tưthành dự án đất hộ Nếu lưu trú, văn phòng hợpnhu lưu cầu trú dụng đất đã đượcNhững phê duyệt được không phù kết hợp, xin chuyển mục đích sử dụng đất không được chấp thuận Theo pháp luật đất đai, đất bao gồm đất để xây dựng nhà công trình phục vụ đời sống, vườn, ao một đất thuộc khu dân cư Pháp luật đất đai khơng quy định mục đích sử dụng đất “đất không hình thành đơn vị ở” Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD, “đơn vị ở” khu chức bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở, bao gồm nhóm nhà ở, công trình dịch vụ công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thể dục thể thao…), xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư, đường giao thông bãi đỗ xe cho đơn vị Để hình thành một đơn vị ở, cần phải đáp ứng nhiều yêu cầu quy hoạch, dân số chỉ tiêu đất bình quân, có đầy đủ công trình dịch vụ cơng cợng với bán kính phục vụ khơng q 500-1.000 mét chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu, đảm bảo yêu cầu tối thiểu đất xanh yêu cầu khác đường giao thông, sân chơi…Theo đó, một đơn vị đòi hỏi cần có hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hợi hồn chỉnh để đáp ứng nhu cầu ổn định của cư dân nhiều so với công trình đất thương mại, dịch vụ Bảng 3.1: Chỉ tiêu đất đơn vị bình qn tồn thị theo loại thị Loại đô thị Đất đơn vị (m2/người) I - II 15-28 III-IV 28-45 V 45-55 CHÚ THÍCH 1: Chỉ tiêu bảng không bao gồm đất cho công trình dân dụng cấp thị trở lên bớ trí khu vực đơn vị ở; CHÚ THÍCH 2: Trong trường hợp quy hoạch thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định tại Bảng 3.1 nêu phải có luận chứng đảm bảo tính phù hợp phải ≥ 15 m2/người Bảng 3.2: Diện tích tối thiểu đất xanh sử dụng cơng cộng thị Trịnh Hồng Anh – MSHV 2070209 (không Những baobất gồm cậpđất quản xanh lý đầu sử dụng tư dự án công cộng hộ lưutrong trú, văn đơn phòng vị ở)kết hợp lưu trú Loại đô thị Tiêu chuẩn (m2/người) Đặc biệt I II III IV V Với hiện trạng của nhiều dự án hộ officetel hộ condotel được đầu tư xây dựng tại khu đô thị hiện hữu, đã được phê duyệt quy hoạch, nếu chuyển đổi thành hộ chung cư, có thể dẫn đến mất cân giữa mật độ dân số sự phát triển dân cư với sở hạ tầng thiết yếu, phá vỡ quy hoạch đô thị với nhiều hệ lụy khó xử lý Hơn nữa, nếu được chuyển đổi, câu hỏi khó có lời giải quỹ đất được sử dụng để bổ sung hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội cho đơn vị mà chắn chủ đầu tư dự án officetel, condotel đã tận dụng hết quỹ đất dự án của mình; chịu chi phí (chủ đầu tư hay người mua) cho việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng 3.3 Vấn đề khác - Về chức Condotel Officetel Chức của hộ officetel để làm văn phòng, trụ sở làm việc, còn chức của hợ condotel cung cấp dịch vụ lưu trú Pháp luật đặt yêu cầu người sử dụng đất và/hoặc chủ sở hữu công trình đất phải sử dụng đất cơng trình đúng mục đích, với những quy định xử phạt tương ứng nếu sử dụng sai mục đích Theo đó, người mua hợ officetel phải sử dụng hộ đó làm trụ sở kinh doanh, nghĩa họ phải một chủ thể kinh doanh, có đăng ký kinh doanh đặt trụ sở làm việc tại hộ văn phòng này, người mua hộ officetel có thể cho chủ thể kinh doanh khác thuê hộ để làm trụ sở làm việc Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 10 Những bất cập quản lý đầu tư dự hộ lưuhộ trú,đó vănđể phòng hợpdịch lưu trú Tương tự, người mua hộ condotel phải sửándụng cungkếtcấp vụ lưu trú, nghĩa họ phải một chủ thể kinh doanh đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú theo pháp luật du lịch thuê hộ, người mua hộ condotel có thể ủy quyền thuê chủ thể khác đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú để kinh doanh thay mình Việc tại hộ officetel, hộ condotel không bị cấm, khơng thể mang tính chất thường trực, thường xuyên Chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu hộ condotel, officetel thì không được bán Những người mua hộ hình thành tương lai cho mục đích đầu tư, giá tăng mức độ chấp nhận được, thường chưa nhận bàn giao hộ đã mong muốn thực hiện việc bán hộ dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán hộ cho chủ thể khác có nhu cầu Điều được phép thực hiện nếu đó hộ chung cư vì pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền (Luật số 66/2014/QH13) Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản lại không quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành tương lai không phải nhà Nghĩa là, người mua hộ officetel, hộ condotel hình thành tương lai không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán hộ cho chủ thể khác Việc mua bán hộ chỉ được phép thực hiện họ đã được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu hộ - Về quản lý, sử dụng Đối với nhà chung cư, bao gồm cả nhà chung cư hỗn hợp, pháp luật nhà quy định cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư Nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm nhiều vấn đề quan trọng như: xác định phần diện tích tḥc sở hữu chung phần Trịnh Hồng Anh – MSHV 2070209 11 Những cập trong quản đầu tưcư; dự án căntrì hộnhà lưu trú, văn phòng hợptổlưuchức trú diện tích tḥc sở hữu bất riêng nhà lýchung bảo chung cư; cơkếtcấu quản lý, vận hành nhà chung cư; cả vấn đề cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư bị xuống cấp, hư hỏng Ngược lại, đối với tòa nhà hộ officetel hộ condotel không bao gồm hộ chung cư, pháp luật chưa có quy định cụ thể nội dung quản lý, sử dụng Sự không rõ ràng quản lý, sử dụng hợ; khơng rạch ròi giữa phần diện tích tḥc sở hữu chung sở hữu riêng quyền sử dụng đất; không rõ ràng trách nhiệm tổ chức xây dựng bộ máy quản lý, vận hành, quản lý việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ tòa nhà hư hỏng, xuống cấp… những rủi ro dễ phát sinh tranh chấp mà không có chủ thể gánh vác, nhất chủ đầu tư đã bán hết hộ rút khỏi dự án CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP THÁO GỠ CÁC BẤT CẬP TRONG QUẢN LÝ, HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LÝ Thực trạng pháp luật hiện nay, hoạt động kinh doanh hộ officetel, hộ condotel có liên quan nhiều lĩnh vực, từ đất đai, xây dựng đến ngành nghề, điều kiện kinh doanh quản lý, sử dụng, đó, không nên ban hành quy định điều chỉnh rời rạc mà nên xây dựng thành quy định điều chỉnh chung, với sự phối hợp của bộ liên quan, dưới hình thức nghị định Chính phủ ban hành, đề xuất làm rõ một số nội dung sau: 4.1 Về chế độ sử dụng đất Phải theo đúng quy định của pháp luật đất đai Theo đó, đất sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hộ officetel, hộ condotel loại đất thương mại, dịch vụ, không được lập lờ với khái niệm “đất không hình thành đơn vị ở”, gây nhầm lẫn cho người mua Thời hạn sử dụng đất sở hữu tài sản đất (tòa nhà hộ, từng hộ) theo thời hạn dự án đầu tư, không 50 năm 70 năm Điều có nghĩa người Trịnh Hồng Anh – MSHV 2070209 12 bấthợ cậptrong quản đầucòn tư dự căndự hộ án lưuđầu trú, văn phòng kết hợp sở lưuhữu trú mua chỉ được sở Những hữu thời lý hạn lạiáncủa tư, không được lâu dài Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất 4.2 Về việc chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất Pháp luật nhà hiện hành không quy định việc chuyển đổi công công trình thương mại, dịch vụ nói chung, hộ du lịch nói riêng sang thành nhà Các dự án có nhu cầu chuyển đổi hộ du lịch, biệt thự du lịch sang thành nhà cần được xem xét thận trọng, thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật đầu tư, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật xây dựng; đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà của địa phương đồng thời phù hợp với khả dung nạp dân số, khả đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực; tuân thủ quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng 4.3 Về chức sử dụng Phải đảm bảo hộ được sử dụng theo đúng chức làm trụ sở văn phòng (đối với hộ officetel) làm sở lưu trú ngắn hạn (đối với hộ condotel) Việc có người hộ dạng không cấm, để phục vụ cho công việc (đối với hộ officetel) để kinh doanh dịch vụ lưu trú (đối với hộ condotel) Theo đó, người sở hữu sử dụng hộ officetel phải sử dụng hộ làm trụ sở, văn phòng, nghĩa phải chủ thể kinh doanh, có đăng ký kinh doanh đặt trụ sở tại hộ officetel Chủ thể phải thông báo với quản lý tòa nhà công an khu vực thông tin cụ thể nhân viên lại qua đêm tại hộ officetel nhu cầu công việc (nếu có) có việc một nhân viên bản thân chủ thể sở hữu, sử dụng mà lại hộ văn phòng một cách thường trực, thường xuyên Hạn chế không có bếp nấu ăn hộ officetel Tương tự, người sở hữu, sử dụng hộ condotel phải sử dụng hộ làm nơi cung cấp dịch vụ lưu trú, nghĩa phải chủ thể có chức kinh doanh dịch vụ lưu Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 13 Những bất cập đầuchức tư dựnăng án cănthuê hộ lưu phòng kếtđểhợp lưu cấp trú trú ủy quyền hay cho chủtrong thểquản kháclýcó căntrú,hộvăn condotel cung lưu trú ngắn hạn 4.4 Về thiết kế xây dựng Hiện chỉ mới có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cho việc xây dựng hộ officetel, hộ condotel nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp Cần có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hướng dẫn áp dụng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia tương ứng cho việc thiết kế xây dựng tòa nhà hộ officetel tòa nhà hộ condotel không có hộ chung cư 4.5 Về quản lý, sử dụng Về bản chất, chủ đầu tư chỉ bán từng hộ officetel, hộ condotel cho người mua sở hữu Những phần diện tích còn lại tòa nhà (như hành lang, cầu thang, lới hiểm, thang máy, sảnh ) dù được sử dụng chung thuộc sở hữu của chủ đầu tư kể cả quyền sử dụng diện tích đất xây dựng tòa nhà Theo đó, nếu hợp đồng mua bán hiện rạch ròi thì trách nhiệm quản lý, sử dụng tòa nhà thuộc chủ đầu tư Tuy nhiên, cần có quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này, tượng tự điều chỉnh đối với nhà chung cư.[3] Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 14 Những bất cập quản lý đầu tư dự án hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú CHƯƠNG KẾT LUẬN Trong vài năm trở lại loại hình hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú được đề xuất cho phép đầu tư, xây dựng tại nhiều địa phương cả nước Các dự án đầu tư xây dựng sở lưu trú du lịch loại hình bất động sản mới đã cung cấp thêm sản phẩm, góp phần phát triển thị trường bất đợng sản đóng góp tích cực phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ, thương mại của nhiều địa phương Tuy nhiên, việc đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành loại hình bất động sản được quy định nhiều hệ thống văn bản pháp luật khác một số nội dung chưa được quy định chi tiết trình soạn thảo Trong phạm vi tiểu luận môn học, học viên – với kiến thức hạn hẹp của mình tập hợp đề xuất một số giải pháp để giải quyết những bất cập quản lý, đầu tư dự án có hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) Cũng có nêu vai trò của bên Cơ quan quản lý – Chủ đầu tư – Nhà đầu tư phối hợp Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 15 Những bấtloại cập lý đầu tư dự án hộ thực lưu trú, văn tiểu phòng kết hợp lưu trú với thực hiện dự ánquản Trong trình hiện luận tránh khỏi thiếu sót, nhiều quan điểm mang ý kiến chủ quan, rất mong nhận được sự góp ý từ giảng viên hướng dẫn để học viên có thể hoàn thiện TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật số 67/2014/QH13 – Luật Đầu tư (hết hiệu lực ngày 1/1/2021) - Luật số 61/2020/QH14 – Luật Đầu tư (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) - Luật sớ 65/2014/QH13 – Luật Nhà - Luật số 66/2014/QH13 – Luật Kinh doanh bất động sản - Nghị định 76/2015/NĐ-CP – Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản - Nghị định 99/2015/NĐ-CP – Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà - Chỉ thị 11/CT-TTg – Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh - Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình hộ du lịch biệt thự du lịch - Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà - Văn bản số 276/BXD-QLN ngày 20/01/2020 gửi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương việc quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh hộ du lịch, biệt thự du lịch Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 16 - Quy chuẩn kỹ thuật Những quốc bấtgia cậpvềtrong quy quản hoạch lý xây đầu tư dựng dự án QCVN hộ01:2019/BXD lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư QCVN 04:2019/BXD - Tiêu chuẩn quốc gia Văn phòng kết hợp lưu trú – yêu cầu chung thiết kế TCVN 12871:2020 - Tiêu chuẩn quốc gia Căn hộ lưu trú – yêu cầu chung thiết kế TCVN 12873:2020 [1] Báo điện tử Zing.vn - Thứ trưởng Bộ Xây dựng bất cập condotel https://zingnews.vn/thu-truong-bo-xay-dung-chi-ra-6-bat-cap-cua-condotel-post984220.html [2] Công ty Luật TNHH Olympic - https://olympiclaw.vn/su-that-ve-phap-ly-condotel-can-hodu-lich/ [3] Thời báo Kinh tế Sài Gòn - https://www.thesaigontimes.vn/td/306166/condotel-officetel-vanhung-van-de-phap-ly-nguoi-mua-can-luu-tam.html Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 17 ... Luật TNHH Olympic) Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 Những bất cập quản lý đầu tư dự án hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú CHƯƠNG 3: NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUẢN LÝ CÁC LOẠI HÌNH CONDOTEL,... trú CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ LOẠI HÌNH CĂN HỘ LƯU TRÚ (CONDOTEL), VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ (OFFICETEL) 2.1 Khái niệm Condotel tư? ? được viết tắt của hai nửa tư? ? tiếng Anh “condominium hotel”,... vụ lưu Trịnh Hoàng Anh – MSHV 2070209 13 Những bất cập đầuchức tư dựnăng án cănthuê hộ lưu phòng kếtđểhợp lưu cấp trú trú ủy quyền hay cho chu? ?trong thểquản kháclýcó căntrú,hộvăn