CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
Tổng quan dự án
Dự án là một quá trình phức tạp, bao gồm nhiều nội dung công việc khác nhau, do đó, đứng ở các góc độ khác nhau, các nhà tài chính và nhà quản lý đã có nhiều quan điểm khác nhau khi đƣa ra khái niệm này.
Theo Ngân hàng thế giới (WB): Dự án là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau, đƣợc hoạch định nhằm đạt đƣợc những mục tiêu nhất định trong thời gian nhất định.
Trên góc độ quản lý nhà nước, dự án là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.
Dự án đầu tƣ đƣợc phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau tuỳ thuộc vào góc độ quản lý, mục tiêu quản lý Dự án đƣợc phân loại theo các tiêu thức khác nhau tùy thuộc vào góc độ nhìn nhận là vĩ mô hay vi mô.
* Phân loại dự án đứng ở góc độ vĩ mô đứng ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước có hai cách phân loại chủ yếu:
- Căn cứ vào thẩm quyền quyết định đầu tƣ hoặc cấp giấy phép đầu tƣ, dự án đƣợc phân làm 4 loại:
+ Dự án trọng điểm quốc gia: do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quyết định đầu tư.
+ Các dự án còn lại đƣợc phân làm 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý.
- Căn cứ vào nguồn vốn đầu tƣ, dự án đƣợc phân làm 4 loại:
+ Dự án sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.
+ Dự án sử dụng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh và vốn đầu tư phát triển của công ty nhà nước.
+ Dự án sử dụng các nguồn vốn khác bao gồm cả vốn tƣ nhân.
+ Dự án sử dụng nguồn vốn hỗn hợp.
* Phân loại dự án đầu tƣ đứng ở góc độ doanh nghiệp Theo mục tiêu đầu tƣ, có thể phân chia thành:
- Các dự án mở rộng: với một doanh nghiệp sản xuất, khi nhu cầu đối với sản phẩm dự kiến sẽ gia tăng mạnh trong tương lai và công suất của dây chuyền sản xuất hiện nay của doanh nghiệp không đủ để đáp ứng mức cầu mở rộng này, doanh nghiệp sẽ có thể thực hiện các dự án đầu tƣ mở rộng công suất nhằm chiếm lĩnh thị phần.
- Các dự án thay thế: Nếu nhƣ các sản phẩm trở nên lỗi thời theo thời gian, thì nhà máy, tài sản, thiết bị và các quy trình sản xuất cũng vậy Việc sử dụng thường xuyên làm cho hoạt động của các nhà máy lâu năm trở nên tốn kém hơn do chi phí bảo trì cao hơn và thời gian ngừng việc nhiều hơn Hơn nữa, việc triển khai các công nghệ mới làm cho các thiết bị hiện hữu trở nên lỗi thời về mặt kinh tế Các yếu tố này tạo nên cơ hội cho các đầu tƣ tiết giảm chi phí, bao gồm việc thay thế các máy móc thiết bị cũ kỹ, lỗi thời bằng các máy móc thiết bị mới hơn có năng suất cao hơn.
- Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn, môi trường: Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tư cho những thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông gió và phòng cháy chữa cháy…
Theo mối quan hệ giữa các dự án: một dự án đƣợc xây dựng dựa trên mục đích của việc đầu tƣ Tuy nhiên, khi phân tích không chỉ cần xem xét đến mục tiêu đầu tƣ mà còn tính đến tính hiệu quả về mặt tài chính của dự án Trong nhiều trường hợp, nhiều dự án có hiệu quả tài chính cùng được đề xuất một lúc Khi đó,việc xem xét mối quan hệ giữa các dự án để phân tích và ra quyết định đầu tƣ đúng đắn là rất quan trọng Theo mối quan hệ giữa các dự án, có thể chia các dự án thành:
- Dự án độc lập: là loại dự án mà khi chấp thuận thực hiện hay loại bỏ nó thì không ảnh hưởng đến các dự án khác đang cùng được xem xét.
- Dự án loại trừ nhau (dự án đầu tƣ xung khắc): là những dự án không thể đƣợc chấp nhận đồng thời, khi một dự án đƣợc lựa chọn thực hiện thì sẽ loại bỏ tất cả những dự án còn lại.
- Dự án phụ thuộc: là dự án mà việc chấp nhận một dự án phụ thuộc vào việc chấp nhận hay loại bỏ một dự án khác.
1.1.3 Yêu cầu của một dự án Để đảm bảo tính khả thi, dự án phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:
- Tính khoa học và tính hệ thống: yêu cầu này của dự án đƣợc thể hiện trên nhiều khía cạnh khác nhau Về số liệu thông tin, cần đảm bảo trung thực, nghĩa là phải chứng minh nguồn gốc, xuất xứ của những thông tin và số liệu đã thu thập đƣợc.
Về phương pháp tính toán, cần đảm bảo tính chính xác của các số liệu, các bản vẽ kỹ thuật phải đảm bảo chính xác về kích thước, tỷ lệ Về phương pháp lý giải, cần đảm bảo tính hợp lý, logic và chặt chẽ giữa các nội dung trong dự án Về hình thức, cần đảm bảo sạch đẹp, rõ ràng.
- Tính pháp lý: dự án cần có cơ sở pháp lý vững chắc, nghĩa là phù hợp với chính sách và luật pháp của Nhà nước Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ trương, chính sách của Nhà nước, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tư.
- Tính khả thi: thể hiện khả năng ứng dụng và triển khai trong thực tế Các nội dung của dự án đầu tƣ phải đƣợc nghiên cứu, xác định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư như: thị trường, vốn, nguyên vật liệu…
Thẩm định dự án
Theo giáo trình thẩm định tài chính dự án của PGS.TS Lưu Thị Hương: thẩm định dự án là quá trình kiểm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của một dự án đầu tƣ nhằm đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án; trên cơ sở đó ra quyết định đầu tƣ và cấp phép đầu tƣ Trong quá trình thẩm định dự án, nhiều khi phải tính toán, phân tích lại dự án.
- Đối với chủ đầu tƣ, thẩm định dự án nhằm đảm bảo tính xác thực trong các thông tin và hiệu quả do dự án đem lại trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây cũng là căn cứ để nhà đầu tƣ tìm ra những cơ hội đầu tƣ tốt, tránh đƣợc những rủi ro và giảm thiểu chi phí cơ hội Thẩm định dự án còn là cơ sở cho các nhà đầu tƣ lựa chọn các phương án đầu tư, xây dựng và điều hành kế hoạch đầu tư, kiểm tra giám sát quá trình thực hiện dự án và tìm kiếm các đối tác liên doanh.
- Đối với nhà tài trợ, thẩm định dự án là căn cứ quan trọng nhất để đi đến quyết định tài trợ cho dự án hay không dựa trên cơ sở tính khả thi, khả năng hoàn trả nợ của dự án và những quy định của ngành về đối tƣợng cho vay nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro và đảm bảo đem lại lợi nhuận.
- Đối với các cơ quan quản lý, thẩm định dự án đứng trên góc độ quản lý nhà nước chính là xem xét các lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án mang lại có phù hợp với các mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của địa phương hay không Dự án cần được thẩm định trên nhiều phương diện như sự ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, mức đóng góp cho ngân sách, giải quyết việc làm… Từ đó có những kết luận về hiệu quả kinh tế - xã hội do dự án mang lại để ra quyết định có cấp giấy chứng nhận đầu tƣ hay không Đối với những dự án phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển của Nhà nước thì việc thẩm định dự án là cơ sở để từ đó cơ quan quản lý xem xét các hình thức ƣu đãi về lãi suất, đất đai và thuế.
1.2.2 Nội dung thẩm định dự án
Một dự án được xem xét và thẩm định trên nhiều phương diện khác nhau. Quá trình thẩm định dự án thường bao gồm các nội dung chính như sau:
1.2.2.1 Thẩm định tính pháp lý của dự án
Tính pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng để dự án đƣợc triển khai và vận hành thông suốt Yêu cầu về mặt pháp lý nhằm đảm bảo dự án không trái với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch phát triển theo ngành, theo vùng lãnh thổ, lĩnh vực kinh doanh của dự án cần đảm bảo không thuộc danh mục hàng hoá bị cấm kinh doanh theo quy định của pháp luật Thẩm định tính pháp lý của dự án đƣợc thực hiện thông qua việc xem xét các văn bản pháp lý của nhà nước và của doanh nghiệp như: Quyết định thành lập doanh nghiệp, Điều lệ hoạt động của doanh nghiệp, Giấy phép đầu tƣ, Quyết định phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện dự án nhƣ kết quả thăm dò địa chất, môi trường, giấy phép khai thác tài nguyên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuê đất, giấy phép nhập khẩu nguyên vật liệu, máy móc thiết bị… Nhà đầu tƣ cần chứng minh sự cần thiết phải đầu tƣ và đƣợc phép của các cấp có thẩm quyền.
1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật công nghệ của dự án
Thẩm định kỹ thuật nhằm xác định cấu hình kỹ thuật cũng như những phương diện cốt yếu khác hình thành nên dự án đầu tƣ, định hình dự án một cách tổng thể về quy mô và quy trình sản xuất, lựa chọn thiết bị công nghệ, các yếu tố đầu vào và đầu ra của sản phẩm, khả năng bao tiêu của sản phẩm… làm cơ sở cho các bước phân tích tiếp theo, nội dung cụ thể nhƣ sau:
- Hình thức và quy mô công suất của dự án: Lựa chọn hình thức đầu tƣ phải phù hợp với năng lực và điều kiện sản xuất hiện tại của nhà đầu tƣ Cần xem xét các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến chất lượng, tính năng, công suất của máy móc thiết bị để lựa chọn quy mô đầu tư Quy mô và công suất phải cân đối với nhu cầu thị trường, khả năng cung ứng nguyên vật liệu và khả năng quản lý, tổ chức sản xuất của nhà đầu tƣ.
- Thiết bị của dự án: Thiết bị là bộ phận quan trọng trong hệ thống tài sản cố định, có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sản phẩm và quá trình sản xuất kinh doanh. Lựa chọn thiết bị phải phù hợp với quy trình và điều kiện sản xuất, đánh giá đƣợc mức độ hiện đại, ƣu điểm và hạn chế, nội dung chuyển giao công nghệ, giá cả và phương thức thanh toán thiết bị, danh mục thiết bị sản xuất chính, tính đồng bộ về công suất của thiết bị…
- Khả năng cung ứng các yếu tố đầu vào và tiêu thụ sản phẩm đầu ra của dự án: Đây là nội dung quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư của dự án Các yếu tố đầu vào cho việc xây dựng và vận hành dự án nhƣ: khả năng cung cấp thiết bị đảm bảo tiến độ thi công dự án, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, nguồn nhân lực… Tiếp theo là xem xét thị trường đầu ra sản phẩm tiêu thụ của dự án như khách hàng, sản lƣợng tiêu thụ, giá bán…
1.2.2.3 Thẩm định về xây dựng
Thẩm định về xây dựng là cơ sở để đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, nội dung bao gồm:
- Địa điểm xây dựng: Cần xem xét các vấn đề về đặc điểm, điều kiện tự nhiên (vị trí địa lý, khí hậu, địa chất, tài nguyên…), điều kiện xã hội, quy hoạch và chiến lƣợc phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu của ngành, của vùng và nhu cầu sử dụng đất Hiện trạng và phương án giải phóng mặt bằng, điều kiện về kết cấu hạ tầng, an ninh quốc phòng… Đánh giá ảnh hưởng của địa điểm xây dựng đến quá trình sản xuất, tiêu thụ sản phẩm.
- Tiến độ, lực lượng xây dựng: Cần quan tâm đến phương án bố trí mặt bằng, xác định tiêu chuẩn công trình, giải pháp kiến trúc, phương án tổ chức xây dựng và tiến độ thi công của công trình Cụ thể, cần thẩm định thời gian hoàn thành từng hạng mục và toàn bộ công trình, những hạng mục nào phải hoàn thành trước, những hạng mục nào có thể hoàn thành sau, những công việc nào có thể tiến hành song song. Quá trình thực hiện xây lắp cần đảm bảo theo trình tự nhất định, đảm bảo đƣa dự án vào vận hành đúng thời gian dự kiến.
- Các tiêu chuẩn, quy phạm, giải pháp kỹ thuật xây dựng, tiêu chuẩn, giải pháp xử lý môi trường, giải pháp chống ô nhiễm, xử lý chất thải.
1.2.2.4 Thẩm định phương diện thị trường sản phẩm đầu ra của dự án Đây là nội dung rất quan trọng của dự án, bởi thị trường sản phẩm đầu ra là nơi phát ra những tín hiệu cần thiết đối với nhà đầu tƣ, là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án đầu tƣ Việc phân tích, tính toán về nhu cầu thị trường được thực hiện dựa trên số liệu tổng hợp điều tra nhu cầu sản phẩm trong quá khứ, so sánh phân tích để đƣa ra dự đoán nhu cầu thực tế, khả năng chiếm lĩnh thị trường và cạnh tranh dựa trên mức giá hợp lý Ngoài ra, cần xem xét tới nội dung liên quan đến marketing, các kênh phân phối sản phẩm, chương trình hậu mãi… Việc thẩm định về phương diện thị trường của dự án nhằm mục tiêu xác định và làm rõ các yếu tố sau:
- Nhu cầu hiện tại của sản phẩm: Xem xét các yếu tố kinh tế và ngoài kinh tế tác động đến nhu cầu của sản phẩm và vùng thị trường mà sản phẩm của dự án sẽ được tiêu thụ Đồng thời, phân tích một số đặc điểm chủ yếu của thị trường tiêu thụ sản phẩm như: dân số, mức thu nhập bình quân đầu người, thói quen, tập quán tiêu dùng và thói quen mua hàng Xác định trực tiếp nhu cầu hiện tại của sản phẩm là việc rất khó khăn, vì vậy cần phải có các dữ liệu thống kê về số lƣợng sản phẩm hàng năm của các cơ sở hiện có, số lƣợng xuất nhập khẩu hàng năm và mức tồn kho cuối năm của sản phẩm.
Thẩm định tài chính dự án
Thẩm định tài chính dự án là việc sử dụng các phương pháp phân tích, đánh giá để kết luận tính khả thi và hiệu quả của dự án đầu tƣ về mặt tài chính Thẩm định tài chính dự án đầu tƣ là một nội dung quan trọng và phức tạp, kết quả thẩm định tài chính dự án là một trong những cơ sở quan trọng nhất đối với nhà đầu tƣ, nhà tài trợ và cơ quan quản lý nhà nước trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến dự án đầu tƣ.
Nhằm đảm bảo tính chính xác, thẩm định tài chính cần đặt trong mối tương quan với các phần hành thẩm định liên quan của dự án Thẩm định tài chính dự án sử dụng các dữ liệu thu thập đƣợc từ các phần hành thẩm định khác (ví dụ nhƣ: thẩm định thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật công nghệ…) để xây dựng nên phương án tài chính của dự án và đánh giá xem dự án có khả thi về mặt tài chính hay không Chính vì vậy, sự chuẩn xác của thẩm định tài chính dự án phụ thuộc lớn vào tính chính xác của các phần hành thẩm định khác.
Việc thẩm định dự án có thể thực hiện theo một trong hai quan điểm đó là: quan điểm tổng đầu tƣ và quan điểm chủ sở hữu.
- Quan điểm tổng đầu tƣ xem xét tổng thể dòng tiền của dự án, không quan tâm đến việc dự án đƣợc tài trợ từ nguồn nào và dòng tiền sẽ đƣợc phân chia nhƣ thế nào.
Do đó, trong quan điểm tổng đầu tƣ không thể hiện dòng tiền vay và dòng tiền trả nợ vay Cũng chính vì lý do này, dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tƣ là dòng tiền mặt tự do của doanh nghiệp (free cash flow to firm – FCFF) và cần đƣợc chiết khấu bởi chi phí sử dụng vốn bình quân (Weighted Average Cost of Capital – WACC).
- Quan điểm chủ sở hữu xem xét dòng tiền dự án đứng trên quan điểm của chủ sở hữu dự án, thể hiện dòng tiền còn lại dành cho chủ sở hữu Do đó, quan điểm này thể hiện rõ dòng thu từ việc đi vay và dòng chi trả nợ vay Chính vì vậy, dòng tiền theo quan điểm chủ sở hữu là dòng tiền mặt tự do của vốn cổ phần (Free Cash Flow to Equity – FCFE) và cần đƣợc chiết khấu bởi chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (Cost of equity).
1.3.2 Thẩm định tổng mức đầu tƣ và nguồn tài trợ của dự án
* Thẩm định tổng mức đầu tƣ của dự án
Theo quan điểm tổng đầu tƣ (“TMĐT”), TMĐT của một dự án là những khoản chi để hình thành nên những tài sản cần thiết của dự án, bao gồm cả tài sản cố định và tài sản lưu động thường xuyên, tạo tiền đề cho dự án đi vào vận hành. TMĐT của dự án bao gồm chi phí đầu tƣ của nhiều khoản mục khác nhau, tuy nhiên, có thể xếp thành hai loại:
- Chi đầu tƣ hình thành nên Tài sản cố định (“TSCĐ”): Là những khoản chi để hình thành nên TSCĐ hữu hình và TSCĐ vô hình của dự án, bao gồm cả những khoản chi liên quan đến hiện đại hóa để nâng cấp máy móc thiết bị.
- Chi đầu tư hình thành vốn lưu động thường xuyên cần thiết: Bao gồm số vốn đầu tư vào tài sản lưu động thường xuyên cần thiết ở thời điểm ban đầu đưa dự án vào hoạt động và số vốn lưu động thường xuyên cần thiết bổ sung thêm trong quá trình hoạt động khi dự án mở rộng quy mô kinh doanh Riêng thẩm định theo quan điểm của chủ sở hữu, phần chi phí đầu tƣ chỉ xem xét đến khoản tiền chi ra của chủ đầu tƣ (chủ sở hữu) để thực hiện dự án mà không tính đến phần tài trợ từ nguồn vốn vay Thẩm định TMĐT của dự án là rất quan trọng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác huy động vốn, tránh trường hợp khi thực hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối đƣợc nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án hoặc phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt lại Xác định TMĐT sát với thực tế là cơ sở để tính toán đúng hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án.
* Thẩm định nguồn tài trợ vốn của dự án Để thực hiện dự án, doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau với chi phí sử dụng vốn khác nhau, tuy nhiên, đối với loại hình Công ty Cổ phần (“CTCP”) có thể chia thành ba nguồn tài trợ cơ bản:
- Nguồn vốn cổ đông thường: Đây là nguồn vốn góp từ các cổ đông thường trong CTCP và bao gồm hai loại: Lợi nhuận để lại tái đầu tƣ và phát hành cổ phiếu thường mới.
- Phát hành cổ phiếu ƣu đãi: Doanh nghiệp còn có thể huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu ƣu đãi Cổ phiếu ƣu đãi là chứng chỉ xác nhận quyền sở hữu trong CTCP và cho phép người nắm giữ loại cổ phiếu này được hưởng một số quyền lợi ưu đãi hơn so với cổ đông thường Loại cổ phiếu ưu đãi thường được phát hành là cổ phiếu ƣu đãi cổ tức.
1.3.3 Thẩm định dòng tiền của dự án
Dòng tiền của dự án đƣợc hiểu là các khoản thu, chi đƣợc kỳ vọng xuất hiện tại các mốc thời gian khác nhau trong suốt thời kỳ hoạt động của dự án Khi xác định dòng tiền của dự án phải dựa trên các nguyên tắc cơ bản:
- Đánh giá dự án cần dựa trên cơ sở đánh giá dòng tiền tăng thêm do dự án đầu tƣ đƣa lại chứ không dựa vào lợi nhuận kế toán: Lợi nhuận kế toán đƣợc xác định dựa trên doanh thu và chi phí theo nguyên tắc phù hợp của kế toán trong khi đó, dòng tiền tăng thêm phản ánh lƣợng tiền mà dự án thực sự tạo ra cho chủ đầu tƣ Dòng tiền mặt cho phép nhà đầu tƣ biết đƣợc lƣợng tiền thực có ở từng thời điểm mà doanh nghiệp đƣợc phép sử dụng để có những quyết định mới: hoặc dùng tiền đó để trả nợ, hoặc trả cổ tức cho cổ đông, hoặc tăng vốn luân chuyển hoặc đầu tƣ TSCĐ… Trong khi đó nếu sử dụng lợi nhuận kế toán thì không thể đƣa ra đƣợc những quyết định như vậy Bởi lợi nhuận kế toán một mặt phụ thuộc vào phương pháp hạch toán kế toán của doanh nghiệp, mặt khác doanh thu để tính toán lợi nhuận kế toán bao gồm cả phần doanh thu bán chịu, làm cho doanh nghiệp có thể có lợi nhuận nhƣng không có tiền.
- Phải tính đến chỉ tiêu chi phí cơ hội khi xem xét dòng tiền của dự án: Chi phí cơ hội là khoản thu nhập mà nhà đầu tƣ có thể thu đƣợc từ dự án tốt nhất còn lại Chi phí cơ hội ở đây muốn nói đến chính là phần thu nhập cao nhất có thể có đƣợc từ tài sản sở hữu của doanh nghiệp nếu nó không sử dụng cho dự án Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhƣng vẫn đƣợc tính vào vì nó là một khoản thu nhập mà doanh nghiệp phải mất đi khi thực hiện dự án.
- Không đƣợc tính chi phí chìm vào dòng tiền của dự án: Chi phí chìm là những khoản chi phí của những dự án quá khứ (những chi phí đã xảy ra rồi) không còn khả năng thu hồi mà doanh nghiệp phải hoàn toàn gánh chịu bất kể dự án có đƣợc chấp thuận hay không Chúng không liên quan đến dự án mới nên nó không đƣợc đƣa vào để phân tích.
Thẩm định dự án bất động sản
1.4.1 Đặc điểm của dự án bất động sản
Dự án bất động sản là hoạt động đầu tƣ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản là: nhà, công trình xây dựng, quỹ đất có hạ tầng…để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong thực tế, có các loại dự án bất động sản nhƣ sau:
+ Kinh doanh cao ốc văn phòng;
+ Hạ tầng khu công nghiệp;
+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên.
Dự án bất động sản sẽ tạo dựng tài sản là những bất động sản mới Đây là một khâu phức tạp nhất trong các hoạt động kinh doanh bất động sản so với các hoạt động giao dịch, môi giới và tư vấn bất động sản trên thị trường Hoạt động đầu tư vào dự án bất động sản phải đi từ khâu chọn vị trí khu đất, xin các loại giấy phép để đƣợc thực hiện dự án, thiết kế, tiến hành xây dựng thi công để tạo ra bất động sản.Trong quá trình thực hiện, nhà đầu tư phải quyết định phương án kinh doanh như hoạt động chuyển nhƣợng hay tự quản lý vận hành.
1.4.2 Các nhân tố chủ yếu tác động đến dự án bất động sản
1.4.2.1 Chính sách kinh tế của nhà nước
Hoạt động của thị trường bất động sản rất nhạy cảm với các chính sách pháp luật của nhà nước đặc biệt là các chính sách về đất đai, các loại thuế liên quan đến đất đai hoặc những chính sách vĩ mô về thị trường bất động sản đã tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động đầu tư dự án bất động sản Khi nhà nước có những chính sách khuyến khích, ƣu đãi với những đầu tƣ bất động sản thì sẽ có nhiều dự án mới đƣợc phát triển.
1.4.2.2 Sự cạnh tranh trong thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản nếu kinh doanh hiệu quả sẽ là một kênh sinh lời mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng mong muốn Thị trường bất động sản cũng lên xuống theo chu kỳ kinh tế Trong thời kỳ sôi động của thị trường, các chủ đầu tư dự án liên tiếp phát triển các dự án mới sẽ làm dƣ thừa nguồn cung bất động sản Do đó, để tiếp tục bán được sản phẩm, các chủ đầu tư cần phải đưa ra những chương trình giảm giá, khuyến mãi hoặc thay đổi phương án kiến trúc, hoàn thiện sản phẩm tốt hơn để thu hút nhu cầu về với sản phẩm của mình Sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường luôn ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư.
1.4.2.3 Nguồn vốn trong kinh doanh bất động sản Để triển khai một dự án bất động sản, các chủ đầu tƣ cần phải có nguồn vốn lớn và dòng tiền ổn định để thu hồi vốn trong thời gian dài Nếu các chủ đầu tƣ không đƣợc tiếp cận nguồn vốn vay ổn định và lâu dài thì sẽ khó hình thành nên các dự án bất động sản mới, gây thiếu hụt nguồn cung.
1.4.2.4 Khả năng tài chính của doanh nghiệp
Khả năng tài chính của doanh nghiệp chủ đầu tƣ quyết định đến quy mô và chất lƣợng của các dự án Nếu doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh và huy động đƣợc nguồn vốn vay tốt thì sẽ đủ năng lực để triển khai xây dựng các dự án bất động sản hoàn thành đúng tiến độ và chất lƣợng cao.
1.4.2.5 Sự tiến bộ của khoa học công nghệ
Khoa học công nghệ nói chung và trong ngành xây dựng nói riêng đã góp phần thúc đẩy sự ứng dụng những thành tựu khoa học về cơ khí, xây dựng, kiến trúc đảm bảo chất lƣợng thi công, tính độc đáo và thiết thực của các dự án Một dự án bất động sản hấp dẫn không chỉ do uy tín, chất lƣợng, diện tích, vị trí… mà nó còn hấp dẫn bởi tính hiện đại của thiết kế kiến trúc Các kỹ thuật xây dựng mới có nhiều tính ƣu việt sẽ đẩy nhanh tiến độ thi công và tạo tính thẩm mỹ cao cho mỗi dự án.
Trong những năm nay, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 với sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực công nghệ, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, lưu trữ đám mây, big data, robot trả lời tự động đã thay đổi nhiều hành vi mua sẵm, tìm kiếm bất động sản của khách hàng Những năm tới, nhiều chủ đầu tƣ sẽ muốn khách hàng trải nghiệm sản phẩm qua internet, mua bán căn hộ online… nhƣng vấn đề này còn nhiều thách thức khi thị trường cần phải minh bạch, chủ đầu tư uy tín hơn thì mới thu hút đƣợc khách hàng và thay đổi hành vi mua bán của khách hàng trong lĩnh vực này.
1.4.3 Thẩm định tài chính dự án bất động sản
1.4.3.1 Xác định Tổng mức vốn đầu tƣ
Tổng mức vốn đầu tƣ bao gồm :
- Chi phí xây dựng: Chi phí xây lắp hạ tấng và chi phí xây lắp các công trình kiến trúc.
+ Chi phí xây dựng hạ tầng: san nền, đường giao thông, hào kỹ thuật, thoát nước mưa, cấp điện chiếu…
- Chi phí đất: Chi phí giải phóng mặt bằng; chi phí bồi thường nhà cửa; hoa màu, vật nuôi…; nghĩa vụ tài chính với nhà nước…
- Chi phí hoạt động: nhân sự bộ phận phát triển dự án, chi phí văn phòng…
1.4.3.2 Xác định nguồn tài trợ
Nguồn tài trợ có thể đƣợc cung cấp bởi các nguồn sau:
- Do nguồn ngân sách cấp phát;
- Do đƣợc Ngân hàng cho vay;
- Vốn hình thành do sự góp vốn của các bên liên doanh;
- Vốn tự có hoặc vốn huy động bằng vốn ứng trước của các cơ quan, cá nhân có nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc hoặc vốn ứng trước của các đơn vị thi công.
Các nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn:
- Vốn ngân sách cấp, vốn Ngân hàng cho vay phải có sự cam kết của cơ quan này bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơ thẩm định Dự án.
- Nguồn vốn do góp vốn liên doanh: Phải cam kết về tiến độ góp vốn, số lƣợng cổ đông, bên liên doanh và ghi vào điều lệ doanh nghiệp.
- Nguồn vốn tự có: Phải có giải trình về hoạt động của cơ sở 3 năm trước và hiện tại để chứng tỏ cơ sở đã đang hoạt động có hiệu quả, có tích lũy thì mới có vốn để thực hiện dự án đầu tƣ.
- Xác định cơ cấu vốn: Tính toán từng nguồn vốn chiếm bao nhiêu tổng mức vốn đầu tƣ dự án để từ đó lập kế hoạch xác định tiến độ thực hiện các công việc đầu tƣ và lập tiến độ huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể Việc huy động này phải tính đến tỷ lệ lạm phát hoặc biến động về giá cả.
1.4.3.3 Xác định dòng tiền dự án a) Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu từ việc bán sản phẩm là các đơn vị ở, kinh doanh thương mại hoặc doanh thu từ việc cho thuê.
Cách dự báo doanh thu của một dự án đầu tƣ bất động sản dựa trên các yếu tố sau: Đơn giá:
Căn cứ theo thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết định giá đất, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
- Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: đây:
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN
Tính pháp lý thực hiện dự án
Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đƣợc Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bắc Ninh cấp giấy chứng nhận đầu tƣ và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, theo đó Bên A đƣợc làm chủ đầu tƣ để thực hiện dự án đầu tƣ, xây dựng, kinh doanh, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh tại Khu công nghiệp đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh trên khu đất có diện tính khoảng gần 700ha tại xã Phù Chẩn, thị xã Từ Sơn và xã Đại Đồng, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, bao gồm gần 500ha đất công nghiệp và 200ha đất đƣợc cho thuê để phát triển đô thị (theo quyết định số 1501/QĐ – UBND do UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 06 tháng 11 năm 2007).
Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đã xin phê duyệt đƣợc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ Sở Xây Dựng tỉnh Bắc Ninh, theo đó Bên A đƣợc quyền kêu gọi nhà đầu tƣ thứ cấp đầu tƣ vào khu đô thị để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, văn phòng việc làm, dịch vụ thương mại phục vụ nhu cầu nguồn nhân lực tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh ( theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh, Thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh số 275/QĐ-SXD).
Căn cứ theo nghị số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở thì Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đƣợc quyền chuyển một phần quyền phát triển dự án để đầu tƣ khu đô thị theo quy hoạch được phê duyệt và hướng dẫn các nhà đầu tư thứ cấp về các bước kế tiếp thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đã đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật để khu đất đƣợc sử dụng nhằm phát triển dự án mà không bị bất kỳ hạn chế pháp lý hoặc trở ngại nào (Quyết định về việc thu hồi đất và giao đất choCông ty cổ phần phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam – Singapore thuê đất để xây dựng, kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh số 761/QĐ-UBND do UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 13 tháng 06 năm 2008).
Ngoài ra, Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đã có quyết định về việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án “Đầu tư xây dựng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh” số 913/QĐ-BTNMT do Bộ tài nguyên và môi trường cấp ngày 24 tháng 05 năm 2010.
Với các luận giải về tính pháp lý của dự án, tác giả đánh giá việc Công ty ATC sẽ nhận chuyển nhƣợng một phần quyền phát triển dự án thứ cấp là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật Khâu đền bù và giải phóng mặt bằng đã đƣợc thực hiện triệt để, hoàn toàn không vướng tranh chấp với các hộ dân vùng dự án là điều kiện thuận lợi để chủ đầu tƣ đẩy nhanh tiến độ xây dựng và trao đổi mua bán sản phẩm.
Đặc điểm dự án
Công ty TNHH Phát triển Thành phố Thương mại Á Châu (“Công ty Á
Châu”) là doanh nghiệp có giấy phép kinh doanh số 2300815631 cấp ngày 07/01/2014 ATC hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tƣ vấn, môi giới đấu giá quyền sử dụng đất ATC có chủ sở hữu là người Singapore.
Qua nghiên cứu khảo sát thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian 05 năm kể từ năm 2014 đến năm 2018 Nhận thấy nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và thu hút nhiều vốn đầu tƣ FDI trong lĩnh vực sản xuất, chế tạo, tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn lao động chuyên gia trong và ngoài nước đến làm việc. Nhờ công tác đánh giá nghiên cứu thị trường cẩn trọng, ATC đã lựa chọn tỉnh Bắc Ninh là địa bàn đầu tƣ chính Kế hoạch cụ thể là sẽ nhận lại một phần đất đô thị rộng 15.530 m2 để thực hiện dự án đầu tƣ và kinh doanh bất động sản.
Vị trí khu đất để đầu tƣ xây dựng dự án bất động sản trên nằm trong quy hoạch tổng thể đô thị - dịch vụ rộng 200ha của VSIP Bắc Ninh Đây là vị trí thuận tiện về giao thông khi nằm gần với trục đường Quốc lộ 1A, cách sân bay Nội Bài khoảng 1 giờ di chuyển, cách trung tâm Hà Nội 20 phút di chuyển Ranh giới khu đất nhƣ sau:
+ Phía Nam tiếp giáp với trục đường chính Hữu Nghị có bề rộng mặt đường là 64m, kết nối trực tiếp vào khu vực nhà máy sản xuất rộng 500ha;
+ Phía Bắc tiếp giáp đường tỉnh lộ 179 kết nối vào khu dân cư hiện hữu; + Phía Tây tiếp giáp đường nội khu dẫn vào khu đô thị Nam Từ Sơn;
+ Phía Đông tiếp giáp ô đất trống chƣa xây dựng.
Tác giả đánh giá đây là vị trí thuận tiện về giao thông và có khả năng kết nối tốt với các khu vực xung quanh.
Về đối tƣợng sử dụng dịch vụ sau khi dự án hoàn thành, trong bán kính khoảng 3km, hiện có trên 340 doanh nghiệp sản xuất đang hoạt động trong 3 khu công nghiệp là khu công nghiệp VSIP (30.000 lao động); khu công nghiệp Đại Đồng-Hoàn Sơn (15.000 lao động); Khu công nghiệp Tiên Sơn (32.000 lao động), tính bình quân mỗi doanh nghiệp có từ 3 - 7 chuyên gia người nước ngoài làm việc thì số lượng có thể lên đến khoảng 1.500 người, chưa kể các đối tác cung cấp dịch vụ cho nhà máy trong các khu công nghiệp Đây là đối tƣợng khách hàng có mức thu nhập cao và nhu cầu sử dụng dịch vụ cao cấp mà sản phẩm dự án hướng tới.
Với khả năng cho thuê và mang lại lợi nhuận, sản phẩm dự án hoàn toàn có thể hướng tới đối tượng khách hàng chuyên đầu tư sản phẩm căn hộ cho thuê Định hướng kinh doanh kết hợp thêm mô hình quản lý vận hành căn hộ và chia sẻ lợi nhuận. Ý tưởng phát triển dự án Để dự án mang tính khả thi cao ngoài các yếu tố nhƣ vị trí, chất lƣợng dự án, qui mô dự án thì yếu tố lựa chọn các hạng mục đầu tƣ cũng đóng một vai trò khá quan trọng Nhà đầu tƣ nên xem xét đến yếu tố nên đầu tƣ vào những hạng mục nào, thiết kế kiến trúc phù hợp với đối tượng khách hàng hướng tới và sản phẩm dịch vụ sắp cung ứng cho thị trường có điểm nào nổi bật vượt trội hơn so với các sản phẩm dịch vụ hiện đang cung cấp, đối tượng khách hàng mà dự án sẽ hướng tới là tầng lớp có thu nhập thấp, thu nhập trung bình hay thu nhập cao, điều tra tốc độ tăng trưởng ở hiện tại và dự báo được tốc độ tăng trưởng trong tương lai của ngành nghề, lĩnh vực mà chúng ta đang có ý định tham gia…và hiện nay có bao nhiêu dự án tương tự đang được phát triển trong khu vực lân cận và tại thành phố, giá cả của các dự án mang tính tương đồng, nhận định về xu hướng của thị trường… Tất cả những thông tin này nhà đầu tư phải quan tâm đầu tiên trước khi quyết định thành lập một dự án. Ý tưởng tổng mặt bằng ban đầu của dự án là trên diện tích 15.530 m2 được quy hoạch xây dựng 55 căn nhà liên kế bám các trục đường chính để kinh doanh dịch vụ, 12 căn biệt thự đơn lập cho chuyên gia và điểm nhấn là 01 tòa chung cƣ cao tầng với các tiện ích tiêu chuẩn 4* như bể bơi, khu thể thao, sân vườn tiểu cảnh tạo điểm nhấn cho dự án Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, phòng cháy chữa cháy) sẽ đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.
Bảng 2.1: Thông số quy hoạch sử dụng đất
STT Hạng mục Diện tích lô đất (m2) Số lƣợng Diện tích sàn (m2)
I Residential area/ Đất ở- Nhà thương mại DV/ Shop House
II Nhà ở biệt thự đơn lập/ Villa
III Căn hộ khách sạn/ Condotel
1 Căn hộ khách sạn/ Condotel 2.296 468 36.736
V Park and Gardens/ Công viên, cây xanh
1 Công viên, cây xanh/ Park &
Hệ số sử dụng đất 3,8
Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án
Dự án sẽ đƣợc chia làm 02 hạng mục chính:
Hạng mục 01: tập trung đầu tƣ xây dựng 55 căn nhà liên kế có diện tích trung bình là 66 m2 (ngang 6m x sâu 11m) và 12 căn biệt thự đơn lập có diện tích trung bình 126 m2 Đối với các mặt shophouse bám mặt đường chính sẽ được hoàn thiện một số hạng mục cảnh quan sân vườn tiểu cảnh để tạo điểm nhấn Theo luật kinh doanh bất động sản, điều kiện để bán nhà liên kế/ biệt thự xây thô hoàn thiện ngoài là có văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật của sở Xây dựng Do những tuyến đường ngoại khu đã đƣợc hình thành và có sẵn đầu chờ đấu nối hạ tầng kỹ thuật, nên đây sẽ là những sản phẩm bán trước vào đầu năm 2021 Thời gian hoàn thiện đối với nhà liên kế/ biệt thự từ 06 đến 09 tháng Sản phẩm sẽ dễ dàng thu hồi vốn nhanh và quay vòng đầu tƣ xây dựng chung cƣ cao tầng Số lƣợng căn biệt thự đƣợc bán vào đầu năm 2022.
Hạng mục 02: khối nhà cao 15 tầng với 01 tầng hầm, 01 tầng thương mại và
14 tầng căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ khoảng 40 – 70 m2, các căn hộ đƣợc sẽ căn cứ theo giá thị trường các căn hộ khác trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh để xây dựng giá bán cho phù hợp, vì diện tích căn hộ nhỏ sẽ làm cho tổng tiền không lớn, giá trị 01 sản phẩm sẽ trên dưới 1 tỷ đồng, với số tiền như vậy khách hàng sẽ bị thu hút và có nhu cầu đầu tư rất cao Chi phí đầu tư xây dựng tầm hầm cao mà định hướng khách hàng thuê phòng khách sạn sẽ chủ yếu là các chuyên gia làm việc trong nhà máy, khách vãng lai chủ yếu có xe đưa đón hoặc sử dụng phương tiện di chuyển là taxi, nên chỉ bố trí xây dựng 01 tầng hầm Trong quá trình đầu tƣ xây dựng kể từ thời điểm động thổ và bắt đầu làm móng, cần phải sử dụng ngân sách cho các chi phí về tiếp thị và quảng cáo để có khách hàng đăng ký mua căn hộ, do đó sẽ giảm các khoản phải vay nợ dẫn đến gia tăng chi phí tài chính.
Thông tin tóm tắt dự án:
Chủ đầu tư: Công ty TNHH phát triển thành phố Thương mại Á Châu Địa điểm dự án: khu đô thị dịch vụ VSIP Bắc Ninh, xã Phù Chẩn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
VNĐ Diện tích đất thực hiện dự án:
+ Condotel/ Căn hộ chung cƣ: 15 tầng
+ Liền kề/ Biệt thự: 67 căn
Nghiên cứu thị trường
Trong mục 1.2.2.4 Thẩm định phương diện thị trường sản phẩm đầu ra của dự án, nội dung phân tích tổng quan về kinh tế, các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản như tăng trưởng kinh tế GDP, thu hút vốn FDI, dân số và lạm phát sẽ giúp chủ đầu tư thấy được xu hướng biến động của thị trường, tác động qua lại của cung cầu đến giá cả của bất động sản.
2.3.1 Phân tích kinh tế a) Tổng quan Việt Nam
Trong hơn 30 năm qua, sự phát triển của kinh tế Việt Nam thực sự đáng đƣợc ghi nhận Thông qua chương trình Đổi Mới vào năm 1986, những cải cách về kinh tế và chính trị đã thúc đẩy kinh tế tăng trưởng nhanh chóng, đưa Việt Nam từ một trong những nước nghèo nhất thế giới để trở thành nước có thu nhập trung bình thấp Từ năm 2002 đến năm 2018, GDP bình quân đầu người của Việt Nam tăng 2,7 lần, đạt mức 63.370.000 VNĐ (tương đương với 2.700 USD) trong năm 2019.
Tỷ lệ đói nghèo giảm mạnh từ hơn 70% xuống dưới 6% (thu nhập dưới 74.000 VNĐ/ ngày) Phần lớn chiếm tới 86% người nghèo thuộc các vùng dân tộc thiểu số. Kinh tế - xã hội Việt Nam 2019 diễn ra trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới tiếp tục tăng trưởng chậm lại Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và vấn đề địa chính trị càng làm gia tăng đáng kể tính bất ổn của hệ thống thương mại toàn cầu, gây ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin kinh doanh và quyết định đầu tư Sự biến động khó lường trên thị trường tài chính – tiền tệ quốc tế, giá dầu diễn biến phức tạp tác động đến tăng trưởng tín dụng, tâm lý và kỳ vọng thị trường Với những khó khăn và thách thức gặp phải, Việt Nam vẫn duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô, cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, nhờ đó, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ Dữ liệu của Tổng cục thống kê chỉ ra rằng GDP tăng khoảng 7,02% trong năm 2019, gần sát với tỷ lệ dự báo trong năm 2018 Việt Nam đã trở thành một trong những nước có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất khu vực.
Với sự hội nhập ngày càng trở lên sâu rộng với thị trường quốc tế, Việt Nam cũng bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh Covid-19 Tuy nhiên, với sự chuẩn bị kỹ lƣỡng trong công tác tuyên truyền, phòng tránh và dập dịch hiệu quả, Việt Nam cơ bản đã kiểm soát được dịch bệnh, tình hình không nghiêm trọng như ở các nước khác nhƣ Mỹ, Brazil, Ý… Tác động của cuộc khủng hoảng liên quan đến Covid-19 đƣợc cho là khó dự đoán và có nhiều kịch bản khác nhau Ngân hàng thế giới World Bank dự báo, tăng trưởng kinh tế sẽ giảm từ 3 – 4% so mới mức 6,5% trước khi dịch bệnh diễn ra Kịch bản tăng đầu tƣ của chính phủ vào hệ thống cơ sở hạ tầng là tất yếu và các gói kích thích là cất thiết để bù đắp cho sự sụt giảm thu nhập của các hộ gia đình Nhờ vào sự kiểm soát tốt dịch bệnh tại thời điểm hiện tại cùng với giả định dịch bệnh trên thế giới sẽ đƣợc kiểm soát vào cuối năm nay, nền kinh tế ViệtNam sẽ cần phải hồi phục trong năm 2021 Điểm tích cực của dịch Covid-19 là nó cho biết những điểm yếu mà Việt Nam đang gặp phải và cần phải có sự cải cách mạnh mẽ hơn để giúp nền kinh tế hồi phục trong trung hạn và phát triển bền vững hơn.
Tổng sản phẩm nội địa GDP
GDP Việt Nam tăng khá đều kể từ từ năm 2016 – 2019 Trong năm 2019, GDP đạt khoảng 261,92 tỷ đô la Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, dự báo tăng trưởng GDP 2020 sẽ giảm 3 – 4% và tăng trở lại trong năm 2021.
Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng GDP danh nghĩa, 2016-dự báo đến 2021
Nguồn : Tổng cục thống kê và ngân hàng thế giới World Bank, 04/2020
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế của các quốc gia đang phát triển FDI bổ sung cho nguồn vốn đầu tƣ, cung cấp công nghệ mới, giải quyết việc làm phát triển nguồn nhân lực, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và mở rộng thị trường xuất khẩu.
Tính đến ngày 20/12, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào ViệtNam bao gồm vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và vốn góp mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 38 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018 Đây cũng là con số cao nhất trong vòng 10 năm gần đây Giải ngân vốn FDI năm 2019 đạt con số cao kỷ lục từ trước tới nay với 20,4 tỷ USD, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm 2018.
Tổng vốn đăng ký Tổng vốn thực hiện
Nguồn : Tổng cục thống kê
Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, khó lường trên thế giới đã làm giảm tăng trưởng ở hầu hết các ngành Trung Quốc – công xưởng sản xuất của thế giới đang chứng kiến sự dịch chuyển chƣa từng có của các công ty sản xuất đa quốc gia Với lợi thế lớn trong việc kiểm soát tốt dịch bệnh, Việt Nam đang đƣợc ghi nhận là điểm đến an toàn cho các nhà đầu tƣ Trong bối cảnh khó khăn chung của toàn bộ nền kinh tế, Việt Nam vẫn có điểm sáng khi thu hút đƣợc 15,7 tỷ USD vốn đầu tƣ nước ngoài đăng ký mới, giảm 15,1% so với cùng kỳ năm 2019 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện 6 tháng đầu năm ước tính đạt 8,65 tỷ USD, giảm 4,9% so với cùng kỳ năm trước.
Lạm phát có mối quan hệ cùng chiều với lãi suất danh nghĩa Sau khi xác định đƣợc kỳ vọng lạm phát, nếu nhà đầu tƣ tin rằng lãi suất tiết kiệm không thay đổi hoặc tăng rất thấp, thì lãi suất thực có thể sẽ âm và khiến nhà đầu tƣ rút tiền tiết kiệm và tăng cầu đầu tƣ vào các tài sản có thể tăng giá trị nhƣ bất động sản hay chứng khoán để bảo toàn nguồn vốn và hy vọng phát sinh lợi nhuận trong tươi lai.
Cuộc khủng hoảng kinh tế lần 3 bắt nguồn từ Mỹ, ban đầu là từ thị trường bất động sản sau đó lan sang thị trường tài chính và ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế sản xuất – tiêu dùng, làm giảm số lƣợng việc làm ở mức kỷ lục Việt Nam gia nhậpWTO từ đầu năm 2007, chúng ta mở cửa ngoại giao trên diện rộng và cũng bị cuốn
20162017201820196 tháng 2020 vào tình trạng đầu cơ bất động sản, đẩy giá và bị vỡ bong bóng này Tốc độ tăng giá tiêu dùng của Việt Nam trong giai đoạn này lên đến gần 23% Nhƣng kể từ năm
2015 – 2019, Ngân hàng nhà nước đã có những điều chỉnh về chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với các chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần tăng trưởng kinh tế Chỉ số CPI luôn duy trì ở mức thấp dưới 5% và có suy hướng giảm dần từ năm 2016 đến năm 2019, từ 4,74% xuống còn 2,79%.
Nguồn : Tổng cục thống kê
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, CPI bình quân 6 tháng đầu năm 2020 tăng 4,19% so với bình quân cùng kỳ năm 2019 Lạm phát cơ bản bình quân 6 tháng đầu năm tăng 2,81% so với bình quân cùng kỳ năm 2019 Dịch Covid-19 đã làm tăng nhiều mặt hàng liên quan đến lương thực và thực phẩm, đặc biệt là giá thịt lợn Tuy nhiên, nó cũng làm giảm giá xăng dầu và giá dịch vụ du lịch Hiện nay, lãi suất huy động bằng đồng Việt Nam phổ biến ở mức 0,1%-0,2%/năm đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng; 4%-4,25%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng; 4,9%-6,6%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 6 tháng đến dưới 12 tháng; kỳ hạn từ 12 tháng trở lên ở mức 6,5%-7,4%/năm Mặt
1990 2000 2010 2019 bằng lãi suất cho vay đồng Việt Nam phổ biến ở mức 6%-9%/năm đối với cho vay ngắn hạn; 9%-11%/năm đối với cho vay trung và dài hạn.
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về bất động sản tăng lên.
Việt Nam đang chứng kiến thay đổi nhanh về cơ cấu dân số và xã hội Dân số Việt Nam đã lên đến khoảng 97 triệu vào năm 2018 (từ khoảng 60 triệu năm 1986) và dự kiến sẽ tăng lên 120 triệu dân tới năm 2050 Hiện nay, 70% dân số có độ tuổi dưới 35, với tuổi thọ trung bình gần 76 tuổi, cao hơn những nước có thu nhập tương đương trong khu vực Nhưng dân số đang bị già hóa nhanh Tầng lớp trung lưu đang hình thành – hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026.
Nguồn : Tổng cục thống kê
Tỷ lệ tăng dân số bình quân năm giai đoạn 2009 - 2019 là 1,14%/năm, giảm nhẹ so với giai đoạn 1999 - 2009 (1,18%/năm). b) Kinh tế Bắc Ninh
Sau hơn 22 năm tái thiết, từ một tỉnh nhỏ bé thuần về nông nghiệp, tỉnh Bắc Ninh đã có sự phát triển toàn diện trên nhiều lĩnh vực Trong đó, công nghiệp sản xuất đóng góp tỷ trọng lớn, giúp Bắc Ninh có nhiều chỉ tiêu kinh tế luôn đứng top đầu cả nước Tỉnh Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi, nằm trong quy hoạch vùng thủ đô, tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội với diện tích tự nhiên 822,71 km2 Toàn tỉnh có
Thẩm định tài chính dự án Khu căn hộ Khách sạn Từ Sơn
Trong mục thẩm định tài chính dự án này sẽ đưa ra các phương án kinh doanh và phân tích đánh giá chúng theo các chỉ tiêu tài chính nhằm mục đích lựa chọn được phương án tối ưu nhất Các khoản doanh thu, chi phí, lãi vay và thuế cũng sẽ được tính toán đến để hình thành dòng tiền cho các phương án kinh doanh trên.
2.4.1 Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án
Sau khi các bên cùng thảo luận, làm việc với các đơn vị tƣ vấn thiết kế, tƣ vấn thị trường và phát triển sản phẩm, các bên sẽ cùng đưa ra phương án kinh doanh cụ thể Theo đó, luận văn đưa ra phương án kinh doanh là sẽ dành toàn bộ diện tích sàn hiệu dụng để bán hết Do phí xây dựng tầng hầm và các tiện ích dự án sẽ đƣợc phân bổ vào giá bán sản phẩm, phần doanh thu từ hoạt động thu phí dịch vụ trông giữ xe, phí bể bơi và tập thể thao sẽ đƣợc sử dụng làm doanh thu cho ban quản lý dự án Thông điệp bán hàng sẽ tập trung vào hạng mục căn hộ khách sạn, với hệ thống tiện ích tiêu chuẩn 4*, khách hàng có thể đầu tƣ gói nội thất khách sạn theo 3 mẫu thiết kế chủ đầu tư chuẩn bị trước, chính sách bán hàng sẽ kết hợp kèm thỏa thuận nhận lại căn hộ đã hoàn thiện nội thất theo tiêu chuẩn trên để đơn vị quản lý vận hành có thể chia lợi nhuận với chủ căn hộ, mức lợi nhuận phân bổ dự kiến là đơn vị quản lý nhận 30% lợi nhuận và khách hàng nhận 70% lợi nhuận Phương án tính toán cho dự án đƣợc thiết kế nhƣ sau:
- Bán toàn bộ phần diện tích nhà liên kế và biệt thự.
- Phần căn hộ đƣợc phân bổ nhƣ sau:
+ Tầng hầm: dịch vụ trông xe;
+ Tầng 01: diện tích sàn thương mại để bán, khu thể thao;
+ Tầng 02 -15: căn hộ để bán;
Dữ liệu cơ sở dùng để tính toán, phân tích cho phương án trên như sau:
- Thời kỳ phân tích dòng tiền đƣợc tính từ năm gốc (năm 0) là năm 2020 Dự án kéo dài 4 năm, kết thúc vào năm 2023.
- Đề xuất giá cho thuê phòng khách sạn:
Giá phòng 01 ngày của 01 căn hộ cho thuê đƣợc tham khảo theo mức giá trên thị trường, mức giá phòng tương đương với đêm nghỉ của khách sạn 4* tại Bắc Ninh là 1.200.000 VNĐ/ 01 ngày Giả định công suất phòng trung bình đạt 70%.
- Đề xuất giá bán liền kề/ căn hộ:
+ Căn cứ trên bảng khảo sát thị trường tại phụ lục số 02, luận văn đề xuất giá bán liền kề nhƣ sau:
Bảng 2.6: Bảng giá bán liền kề đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
STT Sản phẩm nhà phố
Vị trí Ƣu thế thương mại
Giá trung bình điều chỉnh
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán được luận văn so sánh với vị trí và dòng sản phẩm dự án đang có kế hoạch triển khai xây dựng.
Mức định giá trung bình 1m 2 đất liền kề làn 1 là: 35.933.330 VNĐ/m2 đất.
Mức định giá trung bình 1m 2 biệt thự làn 2 bằng 70% giá trị làn 1 với giá bán đề xuất là: 25.153.330 VNĐ/m 2 đất.
Giá bán diện tích sàn xây dựng được đề xuất theo mức giá trung tại thị trường khu vực là 5.500.000 VNĐ/m 2 sàn xây dựng.
+ Căn cứ trên bảng khảo sát thị trường tại phụ lục số 02, luận văn đề xuất giá bán căn hộ nhƣ sau:
Bảng 2.7: Bảng giá bán căn hộ đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
STT Sản phẩm căn hộ
Giá bán/m2 sàn căn hộ
Vị trí Ƣu thế thương mại
Giá trung bình điều chỉnh
4 Dự án nghiên cứu 22.800,00 sau:
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Mức định giá trung bình 1m 2 sàn căn hộ là 22.800.000 VNĐ/m 2 sàn xây dựng.
- Phí dịch vụ trông giữ xe:
Tính toán thiết kế sơ bộ phần diện tích sử dụng cho đỗ xe ô tô và xe máy nhƣ
+ Từ 4 – 6 hộ có 01 chỗ để xe ô tô với diện tích 25m2/xe.
+ 01 xe máy/ hộ với tiêu chuẩn diện tích là 2,5m2/xe.
Nhƣ vậy, số lƣợng xe máy và ô tô đƣợc xác định theo bảng sau:
Bảng 2.8: Số lƣợng xe máy và ô tô gửi tại hầm
Hạng mục Categories Thông số
Mật độ xây dựng (%) Building Density 75
Tổng diện tích sàn xây dựng GFA (m2) 1.722,0
Hệ số hiệu quả Efficiency 84%
Diện tích sàn hiệu dụng (m2) NLA (Net Lettable Area) 1.928,64 Diện tích căn hộ bình quân (m2) Average unit size (sqm) 55
Tổng số căn hộ Total units 468
Số chỗ để xe Parking lots
- GFA bãi đỗ xe (m2) - GFA for parking 5145,29
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Qua bảng trên cho thấy số lƣợng ô tô tiêu chuẩn là 78 chiếc, xe máy là 935 chiếc Tổng diện tích sàn xây dựng cần phải thiết kế cho bãi đỗ xe dưới hầm là 5145,29 m2 Sẽ lớn hơn tổng diện tích sàn xây dựng của tầng hầm là 2.296,0 m2, giá trị này gấp 2,24 lần Tuy nhiên, trong thực tế không phải lúc nào số lƣợng xe đỗ cũng lấp đầy tất cả các vị trí trong tầng hầm Ngoài ra lƣợng xe máy và ô tô có thể đỗ trên đường nội thị trong khu đô thị và sảnh căn hộ Lý do đề xuất chỉ thiết kế 01 tầng hầm là chi phí xây dựng rất tốn kém sẽ làm tăng giá thành sản phẩm bán ra ngoài thị trường, mất đi khả năng cạnh tranh Phần diện tích tầng hầm đã được tính vào giá bán Nên sau khi tòa nhà đƣợc đƣa vào vận hành, chủ đầu tƣ sẽ giao lại cho ban quản lý tự vận hành thu chi Do đó, trong phần tính toán hiệu quả kinh tế sẽ không đƣa phần doanh thu từ phí dịch vụ trông giữ xe.
- Dự án đƣợc tính toán vào suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình nhà năm 2018, trong đó đã bao gồm các chi phí cần thiết để xây dựng trên 1m2 sàn xây dựng Phần chi phí thiết bị đã bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị vận hành, máy bơm cấp nước và hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Chi phí xây dựng bể bơi, khu thể thao vẫn đƣợc tính toán dựa vào suất vốn đầu tƣ.
- Về yếu tố lạm phát, kể từ năm 2015 – 2019, Ngân hàng nhà nước đã có những điều chỉnh về chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với các chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần tăng trưởng kinh tế Chỉ số CPI luôn duy trì ở mức thấp dưới 5% và có suy hướng giảm dần từ năm 2015 đến năm 2019, từ 4,74% xuống còn 2,79% Với nhận định nhƣ vậy, luận văn giả định trong vòng 04 năm tới khi đầu tƣ xây dựng dự án, chi phí xây dựng, chi phí tài chính sẽ không thay đổi và giữ ở mức ổn định Các giả định về sự thay đổi của yếu tố đầu vào này sẽ đƣợc đƣa vào phân tích trong phần đánh giá rủi ro của dự án.
Suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình không bao gồm:
- Chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, chi phí ngoại thất bên ngoài công trình.
- Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng và tái định cƣ.
- Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường.
- Các chi phí liên quan đến đăng kiểm, kiểm định, chứng nhận.
- Chi phí thuê chuyên gia tƣ vấn.
Các chi phí trên đƣợc tính toán theo các khoản mục riêng, hoặc gộp trong phần chi phí đầu tƣ xây dựng công trình.
- Chi phí hoạt động: Trong thời gian triển khai xây dựng, chi phí quản lý chiếm 1% tổng chi phí xây lắp Sau khi hoàn thành, các phần diện tích để bán đều phải đóng phí dịch vụ Chi phí này đƣợc thu để trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ và ban quản lý.
2.4.2 Xác định tổng dự toán vốn đầu tƣ và các nguồn tài trợ Tổng dự toán vốn đầu tƣ
Sau khi xác định chi phí đầu tƣ của dự án, tổng dự toán vốn đầu tƣ của dự án là 657.587.912.000 VNĐ Chi tiết đƣợc thể hiện theo bảng sau:
Bảng 2.9: Tổng vốn đầu tƣ (đơn vị: 1.000 đồng) TOTAL INVESTMENT/ TỔNG VỐN ĐẦU TƢ 657.587.912
Construction Cost/ Chi phí Xây Dựng: 437.292.490,74 Infrastructure Cost/ Chi phí xây dựng hạ tầng: 7.240.000,00
Land Cost/ Chi phí Đất: 105.161.395,00
Operating Cost/ Chi phí Hoạt Động: 107.894.025,85
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Cơ cấu phân bổ vốn
Theo Khoản 2, khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:
“2 Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.”
Nhƣ vậy, theo quy định về điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tƣ để thực hiện dự án, luận văn nhận định chủ đầu tƣ cần phải chuẩn bị nguồn vốn tối thiểu là 20% trên tổng mức đầu tƣ dự án này Phần vốn còn lại chủ đầu tƣ cần phải huy động từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng và từ nguồn vốn của khách hàng. Trong đó tỷ lệ vay vốn từ ngân hàng là 30%, và từ nguồn vốn huy động từ khách hàng là 50% Phần vốn huy động từ khách hàng sẽ đƣợc tính chung vào chi phí vốn chủ sở hữu.
Bảng 2.10: Cơ cấu phân bổ vốn (đơn vị: 1.000 đồng)
Startup Capital/ Vốn Đầu Tƣ tự có: 131.517.582,32 20%
Bank Loan/ Vốn vay của tổ chức tín dụng: 197.276.373,48 30%
Other Capital Sources/ Vốn huy động khác: 392.843.195,83 50%
Nguồn: theo tính toán của tác giả
2.4.3 Xác định dòng tiền dự án Để xây dựng dòng tiền, các nội dung sau sẽ đƣợc tính toán gồm có: chi phí đầu tƣ, chi phí quản lý vận hành, doanh thu của dự án, vốn vay và kế hoạch trả lãi vay, khấu hao, báo cáo thu nhập. a) Chi phí đầu tƣ
Chi phí đầu tƣ xây dựng bao gồm các hạng mục: chi phí quyền sử dụng đất, xây dựng, tiện ích khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh và các loại chi phí khác. Tổng mức đầu tƣ của dự án là: 657.587.912.000 VNĐ Chi phí đầu tƣ đƣợc thể hiện qua lịch chi phí đầu tƣ nhƣ sau:
Bảng 2.11: Lịch chi phí đầu tƣ (đơn vị: 1.000 đồng)
I Construction cost/ Chi phí xây dựng
5 Park & Garden/ Công viên cây xanh - 680.000,00 680.000,00 340.000,00
7 Sport Center/ Khu thể thao - - - 4.266.000,00
Plant / Trạm xử lý nước thải
II Land cost/ Chi phí đất
III Project Management Fee/ Chi phí quản lý dự án
IV Construction & nvestment Consultancy Fee/ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
V Statutory Fee/ Chi phí pháp lý dự án
VI S&M Expense/ Chi phí tiếp thị
1 Commission fee/ Phí môi giới - 22.632.866,10 22.632.866,10 -
Phí xúc tiến quảng cáo - 9.053.146,44 4.526.573,22 -
Phí xây nhà mẫu và văn phòng
VII Contingency / Chi phí dự phòng
Nguồn: Công ty ATC và theo tính toán của tác giả b) Chi phí vận hành
Các khoản chi phí quản lý, vận hành, phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật sẽ đƣợc giao cho ban quản lý, đơn vị chủ quản vận hành khu đô thị gồm có hạ tầng kỹ thuật nội khu và tòa cao tầng Ban quản lý sẽ có nguồn thu từ phí trông giữ xe và quản lý khu tiện ích. c) Doanh thu của dự án
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Thẩm định dự án đầu tƣ là quá trình kiểm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của một dự án đầu tƣ nhằm đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án; trên cơ sở đó ra quyết định đầu tƣ Trong phạm vi thực hiện, luận văn tập trung nghiên cứu 2 phần chính là nghiên cứu thị trường và đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án.
3.1.1 Kết quả nghiên cứu thị trường
Về kinh tế Việt Nam
Trong bối toàn cầu chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, Việt Nam đã từng bước kiểm soát được dịch bệnh và ổn định kinh tế vĩ mô nhằm mục tiêu tăng trưởng kinh tế Việt Nam cũng đang là điểm sáng trên thị trường quốc tế về thu hút dòng vốn FDI sau khi nhiều tập đoàn đa quốc gia muốn rút hoặc chuyển một phần hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc.
Chính phủ cũng đƣa ra nhiều gói kích thích kinh tế và thúc giục các địa phương giải ngân vốn đầu tư công vào cơ sở hạ tầng Hoạt động đầu tư xây dựng sẽ tạo ra hàng triệu việc làm và giúp nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tốt trong 5 năm trở lại đây.
Xếp hạng của Fitch khẳng định viễn cảnh tăng trưởng mạnh mẽ trong trung hạn của Việt Nam dựa trên nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, mức nợ chính phủ thấp và khu vực kinh tế đối ngoại có khả năng chống chịu, bao gồm cả dự trữ ngoại hối ở mức khá lớn.
Về kinh tế Bắc Ninh
Những bước phát triển vượt bậc của Bắc Ninh sau hơn 23 năm tái lập được khẳng định trên tất cả các lĩnh vực Nổi bật nhất là Quy mô nền kinh tế đạt trên 197 nghìn tỷ đồng, xếp thứ 7 cả nước; giá trị sản xuất công nghiệp đạt 1,24 triệu tỷ,đứng thứ nhất toàn quốc; giá trị xuất khẩu đạt hơn 35 tỷ USD; Nếu nhƣ tại thời điểm tái lập tỉnh năm 1997, tỉnh chỉ có 4 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng vốn đầu tƣ đăng ký 177,58 triệu USD, thì đến hết năm 2019, Bắc Ninh đã thu hút 1470 dự án FDI với tổng vốn đầu tƣ đăng ký sau điều chỉnh: 18.83 tỷ USD. Nhiều tập đoàn xuyên quốc gia lớn trên thế giới đã vào đầu tƣ tại Bắc Ninh nhƣ: Samsung, Hồng Hải, Canon, Pepsi Co, Thu ngân sách của tỉnh tăng cao, đạt 30.430 tỷ đồng, vƣợt 11% dự toán, trong đó thu nội địa đạt 24.370 tỷ đồng, vƣợt 3.034 tỷ đồng Các vấn đề an sinh và phúc lợi xã hội của tỉnh đƣợc đảm bảo, quan tâm ở mức cao hơn so với cả nước, thu nhập bình quân đầu người đạt 6.163 USD, cao gấp 2,23 lần so với bình quân cả nước và đứng thứ 2 toàn quốc, tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 1,27%.
Với việc tăng trưởng kinh tế vượt bậc, cùng với dư địa tiếp tục thu hút vốn FDI đầu tư vào các khu công nghiệp, thị trường bất động sản Bắc Ninh sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong trung hạn từ 3 – 5 tới Với mức tăng số hộ bình quân khoảng 4,3%/năm tương đương với khoảng 18.258 hộ, mỗi năm tỉnh Bắc Ninh cần hàng chục nghìn đơn vị ở mới trên thị trường để ổn định kinh tế - xã hội Do đó, nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn Ngoài ra, hàng năm tỉnh Bắc Ninh cũng đón thêm hàng nghìn chuyên gia trong và ngoài nước đến làm việc, đây là đối tượng khách hàng có mức thu nhập bình quân rất cao, nhu cầu sử dụng dịch vụ hạng sang và đầy đủ tiện ích.
Theo định hướng phát triển quy hoạch, đô thị Bắc Ninh nằm trong vùng thủ đô Hà Nội, tỉnh đang phấn đấu mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc trung ƣơng vào năm 2022 Để đạt đƣợc mục tiêu này, tỉnh Bắc Ninh sẽ tiếp tục dành hàng ngàn tỷ đồng vốn ngân sách mỗi năm để đầu tƣ vào phát triển hạ tầng và các công trình xã hội Dòng tiền đầu tƣ này sẽ tạo điều kiện mạnh mẽ cho ngành xây dựng tiếp tục tăng trưởng, đây là ngành vốn chiếm tỷ trọng kinh tế cao tại tỉnh Bắc Ninh. Đánh giá thị trường
Căn cứ báo cáo khảo sát thị trường căn hộ tại Hà Nội vào Quý I/2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nguồn cung sơ cấp giảm so với năm 2019 Tuy nhiên mức giá bán lại không giảm và có xu hướng tăng nhẹ với mức tăng bình quân 10%/năm Cùng với nhận định Việt Nam tiếp tục duy trình và ổn định tăng trưởng kinh tế nửa cuối năm 2020 và đạt mức tăng trưởng dự báo 6,8% vào năm 2021. Hiện nay, đối tƣợng khách hàng tại Bắc Ninh không chỉ có nhu cầu mua để ở, mà nhiều khách hàng còn hướng tới thị trường mua để cho thuê Với mức giá đang còn thấp, tiềm năng tăng giá mạnh, thị trường bất động sản Bắc Ninh hứa hẹn vẫn khá sôi động trong nhiều năm tới và là kênh sinh lời hiệu quả cho các khách hàng. Với cái nhìn tổng quan về thị trường, nguồn cầu tiếp tục tăng cao trong những năm tới, nguồn cung dần ổn định với những dự án có đầy đủ pháp lý, luận văn đánh giá đây vẫn là thời điểm tốt để công ty ATC có thể tiếp tục đầu tƣ dự án bất động sản tại Bắc Ninh.
3.1.2 Đề xuất ý tưởng phát triển
Qua bảng tổng mặt bằng đƣợc công ty ATC cung cấp để luận văn thực hiện việc nghiên cứu và thẩm định hiệu quả tài chính dự án cùng với việc trực tiếp nghiên cứu thị trường Luận văn đề xuất:
- Do đối tượng khách hàng mà dự án hướng tới là những người sử dụng dịch vụ hạng sang và cần đẩy đủ tiện ích, luận văn đề xuất chủ đầu tƣ thiết kế kiến trúc sản phẩm theo hướng hiện đại, nổi bật và đẳng cấp nhất tại khu vực thị xã Từ Sơn. Phân khúc sản phẩm: loại hình nhà phố (shophouse)/biệt thự (villa) và căn hộ khách sạn (condotel).
Hình ảnh minh họa nhà phố/ shophouse
Hình ảnh minh họa căn hộ khách sạn
- Hiện nay, đối với các dự án bất động sản cao cấp, tiện ích là một phần không thể thiếu để thu hút khách hàng Do đó, trong luận văn, tác giả đã đề xuất xây dựng thêm bể bơi và khu thể thao, phần chi phí này đã có tính vào suất đầu tƣ xây lắp.
Hình minh họa bể bơi
Hình minh họa khu thể thao
Với ý tưởng phát triển mô hình căn hộ khách sạn cho thuê, khu vực lễ tân cần đƣợc trang trí theo tiêu chuẩn khách sạn 4*, đây cũng là một phần tiện ích trong dự án.
Hình minh họa sảnh căn hộ khách sạn
- Thị trường mục tiêu: Qua phân khúc sản phẩm của dự án, luận văn xác định thị trường khách hàng mục tiêu như sau:
+ Các chủ sản xuất, kinh doanh buôn bán trong các làng nghề truyền thống tại Bắc Ninh Đây là đối tƣợng khách hàng có mức thu nhập cao, tích lũy từ 5 – 10 tỷ VNĐ.
+ Những người giàu có tại Bắc Ninh, Hà Nội và các tỉnh/thành phố lân cận, ví dụ Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Giang, Lạng Sơn …, đang tìm kiếm các cơ hội đầu tƣ sản phẩm cho thuê.
+ Việt Kiều có quê hoặc có họ hàng tại Bắc Ninh hoặc các tỉnh/thành phố lân cận.
+ Các chuyên gia quản lý người Việt Nam hiện đang làm việc trong nhà máy tại các khu công nghiệp xung quanh.
+ Đối tƣợng khách hàng thu nhập cao, hiện đang ở nhà mặt đất nhƣng muốn tận hưởng cuộc sống phong cách thượng lưu, đầy đủ tiện ích và an ninh.
+ Hiện nay, các dự án bất động sản có thể đăng ký bán cho người nước ngoài với số lƣợng không quá 30% sản phẩm dự án Đây là đối tƣợng khách hàng rất tiềm năng đang tìm kiếm thêm những sản phẩm đầu tƣ để tạo lợi nhuận thu nhập thụ động.
- Đề xuất giá bán: Căn cứ trên kết quả khảo sát thị trường tại phụ lục 2, luận văn đã đề xuất giá bán nhƣ sau:
Bảng 2.6: Bảng giá bán liền kề đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
STT Sản phẩm nhà phố
Vị trí Ƣu thế thương mại
Giá trung bình điều chỉnh
Mức định giá trung bình 1m 2 đất liền kề làn 1 là: 35.933.330 VNĐ/m2 đất.
Mức định giá trung bình 1m 2 biệt thự làn 2 bằng 70% giá trị làn 1 với giá bán đề xuất là: 25.153.330 VNĐ/m 2 đất.
Giá bán diện tích sàn xây dựng được đề xuất theo mức giá trung tại thị trường khu vực là 5.500.000 VNĐ/m 2 sàn xây dựng.
Bảng 2.7: Bảng giá bán căn hộ đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
STT Sản phẩm căn hộ
Giá bán/m2 sàn căn hộ
Vị trí Ƣu thế thương mại
Giá trung bình điều chỉnh
Mức định giá trung bình 1m 2 sàn căn hộ là 22.800.000 VNĐ/m 2 sàn xây dựng.
Giá bán theo từng sản phẩm đƣợc điều chỉnh theo tiêu chí sau:
Theo vị trí: các căn hướng trục đường Hữu Nghị và tỉnh lộ sẽ cao hơn đường nội khu.
Theo mặt tiền: các căn góc sẽ có giá cao hơn các căn ở giữa dãy.
Theo hướng nhìn: Các căn nhìn vườn hoa, công viên sẽ có giá cao hơn.