Dự án căn hộ dịch vụ cao cấp ven biển non nước

ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH DOANH TIỂU LUẬN BỘ MÔN HOẠCH ĐỊNH NGÂN SÁCH VỐN PHẠM DƯƠNG PHƯƠNG THẢO Dự án hộ dịch vụ cao cấp ven biển non nước TP Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng năm 2022 DỰ ÁN CĂN HỘ DỊCH VỤ CAO CẤP VEN BIỂN NON NƯỚC Link file google sheet dự báo dòng tiền: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1SAtJOVyFMR1SJADaOfD6C4rDIKMvzFSf4s0Pn7 ncIFM/edit?usp=sharing Ngồi nhóm tải lên tập excel để dễ theo dõi I Doanh thu tăng thêm Dự án hộ dịch vụ cao cấp ven biển Non Nước Với cấu xây dựng bao gồm: Vì tổng diện tích hộ tiềm cho thuê 19048 m^2 Giá cho thuê hộ tháng năm 2009 720.000 VND 1m2 chưa bao gồm 10% VAT Dự kiến, mức giá cho thuê theo giá trị thực tăng 6%/năm từ 2009 2016; 5%/năm giai đoạn 2017-2021; 4% giai đoạn 2022-2026; 3% giai đoạn 2027 đến 2036 Vì vậy, ta có giá cho thuê hộ năm (đã bao gồm VAT) là: Sau trừ VAT (10%), ta có giá cho th khơng tính VAT từ 2012 là: Trong năm đầu hoạt động (2012), tỷ lệ diện tích trống không cho thuê 50% Tỷ lệ giảm dần năm xuống 20% vào năm 2015 trì mức kết thúc dự án Vì ta có diện tích cho th năm: Sau đó, ta lấy giá cho th (khơng tính VAT) nhân với diện tích cho thuê có thu nhập gộp hiệu dụng (hay doanh thu) Do dự án dự án mở rộng phần doanh thu dự án non nước doanh thu tăng thêm: II Chi phí hoạt động tăng thêm Về phần chi phí hoạt động, sau tính doanh thu thực (thu nhập gộp hiệu dụng) theo đề ta có chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê ước tính 15% thu nhập hiệu dụng Từ tính chi phí trực tiếp qua năm( bắt đầu hoạt động vào năm 2012 đến năm 2036) Tương tự ta tính chi phí hành qua năm(ước tính 5% thu nhập hiệu dụng Từ ta tính thu nhập ròng qua năm = doanh thu thực - chi phí trực tiếp - chi phí hành chính: Theo đề ta có phí quản lý trả cho tập đoàn quản lý bất động sản 50% thu nhập rịng chi phí bảo trì nội thất thiết bị hộ 5% thu nhập rịng Từ ta tính chi phí quản lý chi phí bảo trì qua năm Phí dịch vụ quản lý tiện ích chung (gồm chi phí vận hành hồ bơi, trì cảnh quan, khu vực vườn khu vực chung khác, chi phí bảo vệ, chi phí quản lý tiện ích chung) 18.000 VND/tháng (giá 2009) m2 diện tích hộ Phí bảo trì tiện ích chung (bao gồm chi phí sửa chữa nâng cấp quan trọng cho thiết bị hệ thống khu hộ cơng trình tiện ích chung, khơng kể nội thất hộ) 4.500 VND/tháng (giá 2009) m2 diện tích hộ Với diện tích hộ 19048 m^2 Ta có phí dịch vụ quản lý tiện ích chung, phí bảo trì tiện ích chung năm là: Tiền thuê đất (bắt đầu trả từ 2012 125.000 VND/m2 đất/năm, giá 2009) Ta tính chi phí thuê đất phải trả hàng năm là: Từ yếu tố ta tính tổng chi phí hoạt động tăng thêm dự án : Tổng chi phí hoạt động = Chi phí trực tiếp + Chi phí hành + Phí quản lý + Phí bảo trì + Phí quản lý tiện ích chung + Phí bảo trì tiện ích chung + Tiền th đất III Chi đầu tư Chi phí xây dựng nội thất Đơn giá xây dựng 14,4 triệu VND/m2 diện tích xây dựng (giá 2009) Tổng diện tích xây dựng 1,2 lần tổng diện tích hộ ⇒ Diện tích xây dựng = 1,2 x Diện tích hộ Tổng chi phí xây dựng = Đơn giá xây dựng x Tổng diện tích xây dựng (1) Dự án xây dựng hồ bơi (với vườn cảnh quan xung quanh) diện tích 330m2 với chi phí xây dựng triệu VND/m2 ⇒ Tổng chi phí hồ bơi, cảnh quan = Diện tích hồ bơi, cảnh quan x Chi phí xây dựng/m2: (2) Căn vào số liệu cấu hộ chi phí nội thất (giá 2009), ta tính Tổng chi phí nội thất sau: (3) Căn vào dự kiến tiến độ xây dựng tỷ trọng chi phí đầu tư năm (từ 2009 2011) cộng với dự phòng tăng giá 10%, ta có bảng tính chi phí nội thất xây dựng cụ thể năm sau (đã tính dự phịng tăng giá): Chi phí đầu tư khác Ta có tổng chi phí xây dựng (chưa tính dự phịng) là: Các chi phí đầu tư khác tính sau nhân với phần trăm chi phí xây dựng : Từ đó, sau xem xét tỷ trọng phân bổ năm với dự phòng tăng giá ta có chi phí đầu tư khác giai đoạn 2009-2011 là: Sau đó, ta cộng chi phí xây dựng (đã tính dự phịng) chi phí đầu tư khác (đã tính dự phịng), ta tổng chi phí đầu tư (sau trừ lãi vay) : IV Khấu hao Về phần khấu hao, sau có chi phí đầu tư, ta tính chi khấu hao theo phương pháp đường thẳng để khấu trừ tính thu nhập chịu thuế: Tổng tài sản khấu hao 489,068,215.416 bao gồm mục khấu hao: ● Khấu hao chi phí xây dựng cơng trình ● Khấu hao chi phí nội thất ● Khấu hao chi phí thiết kế, huy động vốn, bảo hiểm ● Khấu hao chi phí thủ tục, tiếp thị, pháp lý - kế toán, quản lý Theo đề đề cập, ta biết thời gian khấu hao sử dụng tài sản cố định áp dụng cơng trình xây dựng 25 năm chi phí nội thất năm Chi phí thiết kế, huy động vốn, lãi vay thời gian xây dựng bảo hiểm tính gộp vào chi phí đầu tư cơng trình kiến trúc khấu hao 25 năm Và cuối hạng mục chi phí khác thủ tục hồ sơ, tiếp thị quảng cáo, pháp lý kế tốn, quản lý phí được khấu hao vòng năm Tất khấu hao bắt đầu tính kể từ dự án bắt đầu bước vào hoạt động Từ bảng trên, ta tính khấu hao mục sau: V Kết dòng tiền (Net cash flow) Ta có Dịng tiền dự án (Net cash flow) giai đoạn 2009 đến 2036 sau tính tốn doanh thu tăng thêm, chi phí hoạt động tăng thêm, chi đầu tư, khấu hao Phần chi phí hội thơng thường tiền thu từ việc cho thuê tài sản doanh nghiệp không thực dự án Tuy nhiên, khu đất doanh nghiệp thực dự án khu đất ven biển thành phố Đà Nẵng Thông thường khu đất thuộc sở hữu nhà nước cho doanh nghiệp thuê để thực dự án đầu tư Nếu doanh nghiệp thuê mà không chi tiền đầu tư xây dựng, thuê lại bị thu hồi gây lãng phí, thất tài sản nhà nước Vì vậy, chi phí hội dự án Các mục vốn luân chuyển, thu lý tài sản, thuế lý tài sản khơng đề cập Ngồi ra, đầu tư tài sản dự án chiết khấu năm 2009 (năm 0) với lãi suất chiết khấu tỷ suất sinh lợi yêu cầu 12% VI Thẩm định dự án đầu tư qua tiêu chuẩn Tỷ suất sinh lợi yêu cầu (theo giá thực) KQ Investment 12% lãi suất chiết khấu dịng tiền dự án Từ ta tính NPV, IRR PI dự án khu hộ ven biển Non nước: Vì NPV âm, IRR bé tỷ suất sinh lợi yêu cầu, PI bé nên từ chối dự án Nhà đầu tư không nên đầu tư vào dự án VII Vấn đề phi tài Những vấn đề phi tài chính, nhà đầu tư nên quan tâm trước đầu tư vào dự án là: - Vấn đề ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến cảnh quan sinh thái biển - Vấn đề đền bù đất đai, giải phóng mặt dự án liệu thực tiến độ - Năng lực ban lãnh đạo dự án, nhà thầu xây dựng - Vấn đề rủi ro thiên tai tương lai dự án …… ... thêm Dự án hộ dịch vụ cao cấp ven biển Non Nước Với cấu xây dựng bao gồm: Vì tổng diện tích hộ tiềm cho thuê 19048 m^2 Giá cho thuê hộ tháng năm 2009 720.000 VND 1m2 chưa bao gồm 10% VAT Dự kiến,...DỰ ÁN CĂN HỘ DỊCH VỤ CAO CẤP VEN BIỂN NON NƯỚC Link file google sheet dự báo dòng tiền: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1SAtJOVyFMR1SJADaOfD6C4rDIKMvzFSf4s0Pn7... Thẩm định dự án đầu tư qua tiêu chuẩn Tỷ suất sinh lợi yêu cầu (theo giá thực) KQ Investment 12% lãi suất chiết khấu dòng tiền dự án Từ ta tính NPV, IRR PI dự án khu hộ ven biển Non nước: Vì NPV