Nghiên cứu sự biến động giá đất ở huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021 - 2023 nhằm định giá đất hợp lý
MỤC LỤC
Khái quát về giá đất và định giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. - Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào. - Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp: định giá BÐS cho mục dích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thu viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; định giá cho các mục đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác hay kiểm tra đấu thầu.
Những căn cứ pháp lý về giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023
Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;. Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;. Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;.
Nội dung nghiên cứu
Đây là vùng có những thung lũng tương đối bằng nằm xen giữa các dãy, lèn đá, các thung lũng này đất đai màu mỡ, nhưng đang tồn tại yếu tố hạn chế chính chưa khắc phục được đó là: úng lụt trong mùa mưa, hạn hán, thiếu nước nghiêm trọng trong mùa khô, trữ lượng nước ngầm lớn là một tiềm năng chưa được khai thác để phục vụ sản xuất và đời sống của đồng bào các khu vực này. Bên cạnh đó cùng với việc phát triển mạnh mẽ về sản xuất nông nghiệp, là việc bổ sung nhiều loại hoá chất (như thuốc bảo vệ thực vật, thuốc trừ sâu…) trên đồng ruộng có việc thu gom xử lý rác thải, chất thải chưa được tôt nên tác động xấu đến môi trường nước, không khí… ảnh hưởng tới đời sống và sản xuất của nhân dân. Cần phải quy hoạch thu gom, xử lý rác thải tốt, đảm bảo vệ sinh môi trường sống. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Trong những năm qua, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng giảm dần tỷ trọng nông nghiệp đã tạo nên sự phân bố lao động khá hợp lý. Tỷ lệ lao động nông nghiệp giảm dần, lao động phi nông nghiệp tăng dần. Dự kiến có trên 1.902 nghìn lượt khách du lịch, tương đương cùng kỳ. b) Công nghiệp, thủ công nghiệp. Là một huyện vùng cao, khí hậu mang cả sắc thái nhiệt đới và á nhiệt đới, tuy không giàu về tài nguyên thiên nhiên, cơ sở vật chất kỹ thuật còn nghèo và lạc hậu nhưng Bắc Sơn là mảnh đất truyền thống cách mạng, có sự đa dạng phong phú về hệ động thực vật, đó là cơ sở, là điều kiện có thể phát triển nền sản xuất hàng hoá nông - lâm - công nghiệp với những mặt hàng mà Bắc Sơn có lợi thế như: thuốc lá, hồi, quýt, gỗ chất lượng cao.
Đánh giá biến động giá đất tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023
Những hạn chế và thách thức: Cơ sở vật chất và kết cấu hạ tầng trong những năm gần đây tuy đã được đầu tư xây dựng nhưng vẫn còn nghèo nàn so với sự phát triển của đất nước, đặc biệt là giao thông và thuỷ lợi, do vậy sản xuất còn lệ thuộc vào thiên nhiên, hạn hán, thiếu nước xảy ra thường xuyên vào mùa khô ảnh hưởng nghiêm trọng đến sản xuất và đời sống của nhân dân. Kinh tế Bắc Sơn hiện tại chủ yếu vẫn là kinh tế nông nghiệp tự cung, tự cấp. Sản xuất hàng hoá phân tán nhỏ lẻ, công nghiệp còn kém phát triển, du lịch thương mại chưa được khai thác tốt. Dân trí tuy đã được nâng lên nhưng chưa ngang tầm với xu thế phát triển chung, chưa đạt tới tầm đáp ứng yêu cầu của sự phiệp phát triển kinh tế xã hội nông nghiệp nông thôn theo hướng sản xuất hàng hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Quá trình chuyển đổi cơ cấu quản lý kinh tế là quá trình chuyển đổi về nhận thức và tổ chức, có liên quan tới con người, tới công tác đào tạo - sử dụng và chính sách, cơ chế, hiện tại các yếu tố này chưa đáp ứng của sự nghiệp đổi mới. Đánh giá biến động giá đất tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn. Ðơn vị tính: triệu/m². Quỳnh Sơn và xã Long Đống). Vị trí này có giao thông thuận lợi, là nơi tập trung đông đúc dân cư, có điều kiện rất thuận lợi mở các cửa hàng phục vụ nhu cầu ăn uống, giải khát, cửa hàng tạp hóa phục vụ đời sống của người dân xung quanh và của khách qua đường,… Chính vì thế mà khả năng phát triển kinh tế, xã hội và an toàn xã hội được đảm bảo cũng như đáp ứng được cho người dân trên địa bàn huyện. Lý do một phần là do giá quy định của Nhà nuớc và chủ yếu là do khi xuất hiện nhiều dự án mở rộng đất đai trên địa bàn thành phố khiến thị yếu của nguời dân thay đổi đồng thời có nhu cầu sử dụng đất khác đi, không còn ồ ạt đầu tư vào những vị trí đất cũ có giá cao mà muốn tìm kiếm một địa điểm đẹp với giá cả hợp lí hơn.
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023
Số liệu bảng 3.4 cho thấy, giá đất ở tại các vị trí nghiên cứu năm 2023 (là thời điểm quy hoạch khu hành chính và khu Chợ mới của huyện Bắc Sơn đã đưa vào sử dụng), theo thị trường cao hơn theo quy định của UBND tỉnh Lạng Sơn không rất nhiều. Sau khi thực hiện quy trình xây dựng phiếu điều tra nghiên cứu tạm thời xác định có 10 yếu tố là nguyên nhân gây biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn như trong phiếu điều tra ở phần Phụ lục. Kết quả khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021-2023 ngoài phiếu điều.
Tổng 2 nhóm điều tra
Nhận xét: Từ bảng 3.8 tổng hợp 60 phiếu điều tra từ nhóm người dân ta thấy sự đánh giá mức độ ảnh hưởng đến biến động giá đất giữa các yếu tố có sự chênh lệch khá nhiều, xếp thứ tự như sau: Thứ nhất là Yếu tố Quy hoạch, xây dựng khu hành chính mới của huyện (4,90 điểm); Thứ hai là Yếu tố Xã hội (3,92 điểm);. Thực tế cho thấy, trong đó công tác xác định giá đất ở trên địa bàn thành phố vẫn chưa thực sự sát với mức giá giao dịch trên thị trường mặc dù hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giá đất mới nhưng giá đất quy định so với thị trường chỉ bằng 30 - 40%, thậm chí cá biệt có nơi chỉ bằng 10-15% so với giá giao dịch ngoài thị trường tự do. Việc xõy dựng bảng giỏ đất hàng năm cần làm rừ và đầy đủ hơn quan điểm về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường hoặc theo một tỷ lệ % của giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường là giá trong điều kiện bình thường (không chịu tác động của các yếu tố khách quan như thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư các khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời cũng loại trừ các yếu tố chủ quan như đầu cơ hoặc đầu tư theo phong trào) để thực.
