nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã cao ngạn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2017 2022

DƯƠNG THỊ MINH ANHTên đề tài: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI XÃ CAO NGẠN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 – 2022 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Giá đất ở tại xã Cao Ngạn theo quy định của Nhà nước, thực tế trên thị trường và sự biến động trong giai đoạn 2017 - 2022

- Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn trong giai đoạn 2017 – 2022

- Phạm vi về nội dung: Sự biến động về giá đất ở trên thị trường theo thời gian; Sự khác nhau giữa giá đất ở trên thị trường với giá nhà nước quy định theo bảng giá

3.1.3 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Thời gian: Từ tháng 1/2022 – tháng 12/2022

Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Khái quát về tình hình cơ bản tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Tình hình sử dụng đất tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

3.2.2 Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo quy định của nhà nước và trên thị trường

- Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo quy định của UBND tỉnh

- Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo thị trường

- Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2022 theo thị trường với quy định của UBND tỉnh

3.2.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2022

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng và xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

3.2.4 Nguyên nhân và giải pháp quản lý giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Nguyên nhân giá đất ở tại xã Cao Ngạn biến động giai đoạn 2017 – 2022

- Giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới

Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Các số liệu thứ cấp về thành phố Thái Nguyên, về xã Cao Ngạn và thực trạng giá đất theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên được thu thập tại các cơ quan của thành phố Thái Nguyên như: Văn phòng UBND, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai, Các sàn giao dịch bất động sản, các văn phòng môi giới đất đai tại thành phố Thái Nguyên

3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại xã Cao Ngạn được điều tra bằng bộ câu hỏi để đánh giá mức độ ảnh hưởng theo thang đo Likert

5 mức độ (phiếu điều tra) từ 2 nhóm:

- Nhóm 1: Người dân có giao dịch về đất đai = 60 người

- Nhóm 2: Người làm quản lí và dịch vụ công về đất đai (Phòng TNMT; Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thành phố Thái Nguyên) = 30 người

Tiến hành nghiên cứu và phát triển bộ câu hỏi cho phiếu điều tra “Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố sau đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn” ở hình 3.1

Hình 3.1 Quy trình xây dựng bộ câu hỏi của phiếu điều tra

Sau khi cuộc khảo sát kết thúc, đã xác định được năm nhóm yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng và tác động đến giá đất, được hiển thị trong bảng 3.1

Bảng 3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất liệt kê trong phiếu điều tra

A Các yếu tố quy hoạch

1 Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn (Danko)

2 Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1 (bắc sang Cao Ngạn)

B Các yếu tố nội tại của thửa đất (từ chính thửa đất)

3 Yếu tố tự nhiên của thửa đất (vị trí, địa hình, hình dạng…)

4 Khả năng cho thu nhập từ thửa đất

5 Yếu tố thị trường của thửa đất (quan hệ cung-cầu)

6 Yếu tố pháp lí của thửa đất (giấy tờ, hồ sơ)

C Các yếu tố chính sách của Nhà nước

7 Chính sách tín dụng bất động sản

9 Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần (4-7 km)

D Các yếu tố xã hội-môi trường Điều tra chính thức

Tổng hợp, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện lần 2 bộ câu hỏi của phiếu điều tra Đi điều tra thử Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện lần 1 bộ câu hỏi của phiếu điều tra

Tổng hợp các ý kiến góp ý, trao đổi với giáo viên hướng dẫn và các chuyên gia với những ý kiến trái chiều nhauNhóm nghiên cứu dự thảo bộ câu hỏi của phiếu điều traXin ý kiến phản hồi của giáo viên Xin ý kiến phản hồi của chuyên gia

10 Tăng dân số của cả nước

11 Chất lượng các dịch vụ sống (giáo dục, y tế, chợ, vui chơi…)

12 Môi trường sống (vệ sinh, an ninh, dân trí, bệnh tật, tuổi thọ…)

13 Phong thuỷ của thửa đất (nghĩa địa, đình chùa, cầu cống…)

E Các yếu tố kinh tế vĩ mô

14 Tăng trưởng kinh tế của cả nước

15 Cơ sở hạ tầng (điện, giao thông, cấp thoát nước…)

* Thang đo Likert 5 mức độ:

Thang đo Likert là thang đánh giá được sử dụng để đo lường ý kiến, thái độ hoặc hành vi Nó bao gồm một câu phát biểu hoặc một câu hỏi, theo sau là một chuỗi năm hoặc bảy câu trả lời Người trả lời chọn tùy chọn phù hợp nhất với cảm nhận của họ về câu phát biểu hoặc câu hỏi Ý nghĩa giá trị trung bình của thang đo để giúp cho việc phân tích số liệu được hợp lý và hiệu quả hơn

Cách tính thang đo Likert:

Giá trị khoảng cách = (Maximum – Minimum) / n = (5-1)/5 = 0,80 Ý nghĩa các mức như sau:

1,00 – 1,80: Rất không đồng ý/ Rất không quan trọng…

1,81 – 2,60: Không đồng ý/ Không quan trọng…

3,41 – 4,20: Đồng ý/ Hài lòng/ Quan trọng…

4,21 – 5,00: Rất đồng ý/ Rất hài lòng/ Rất quan trọng…

3.3.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

Các số liệu thu được được tổng hợp, xử lí, phân tích bằng phần mềm Excel Nghiên cứu và tổng hợp các biến động và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của địa bàn xã Sau đó, đưa ra các lời khuyên phù hợp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai của địa phương.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Khái quát về tình hình cơ bản tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên 21 1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên 4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý

Cao Ngạn là một xã có dân số 9.216 người sống ở phía Bắc của thành phố Thái Nguyên Xã có diện tích là 859,37ha và tiếp giáp với:

- Phía Bắc giáp xã Hóa Thượng

- Phía Tây giáp với xã Sơn Cẩm và phường Tân Long

- Phía nam giáp phường Quang Vinh

- Phía Đông giáp phường Chùa Hang và Đồng Bẩm

Hình 4.1 Vị trí địa lý xã Cao Ngạn b Địa hình

- Xã có địa hình đồng bằng với đồi núi, cách thành phố 6 km về bắc và chia thành phố Thái Nguyên thành 2 nửa theo chiều Bắc Nam Xã nằm ven sông Cầu (Đoàn Việt Dũng)

- Độ cao trung bình +1,6m đến 4,0m

4.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

- Tổng thu nhập tăng lên 106 tỷ đồng

- Cơ cấu: Sản xuất nông nghiệp: 55% - Công nghiệp: 30% - Dịch vụ: 15%

- Chủ yếu tập trung vào thương mại và dịch vụ, tăng tỷ trọng công nghiệp

- Thu nhập bình quân cho mỗi người là 15 triệu đồng mỗi năm

- Về sản xuất nông nghiệp:

+ Trồng trọt: Đúng lịch, gieo toàn bộ diện tích, cơ cấu giống lúa có giá trị kinh tế chiếm 80% diện tích và sản phẩm giá trị 28 tỷ đồng

+ Chăn nuôi: Ổn định và chăn nuôi công nghiệp, chủ yếu là lợn và gà vịt, đang trở nên phổ biến hơn Trong năm đó, địa phương không bị dịch bệnh, chất lượng chăn nuôi được cải thiện Theo ước tính, thu nhập từ chăn nuôi có thể đạt 29 tỷ đồng

+ Đất chuyên dùng: Đất cơ quan hành chính: diện tích 0,75 ha Khuôn viên cơ quan hành chính được xây dựng ở vị trí thuận lợi và khá khang trang; + Đất dành cho cơ sở sản xuất kinh doanh là 26,65 ha và đất dành cho hạ tầng kỹ thuật là 67,37 ha

4.1.2 Tình hình sử dụng đất đai của xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

Bảng 4.1 Tình hình sử dụng đất của xã Cao Ngạn

TT Loại đất Mã loại đất

Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất của đơn vị (1+2+3) 859,37 100,00

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 561,21 65,31

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 371,80 43,26

1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác BHK 114,48 13,32

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 189,42 22,04

1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 12,71 1,48

1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 2,32 0,27

1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 5,91 0,69

2 Đất phi nông nghiệp PNN 276,54 32,18

2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 76,04 8,85

2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 0,73 0,08

2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 9,37 1,09

2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh PNN CSK 36,20 4,21

2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 70,77 8,23

2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,07 0,01

2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,23 0,03

2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 13,35 1,55

2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 47,62 5,54

2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 3,29 0,38

3 Đất chưa sử dụng CSD 0,68 0,08

3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0,68 0,08

(Nguồn: UBND xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên)

- Nhóm đất nông nghiệp 582.15 ha

- Nhóm đất phi nông nghiệp 276.54 ha

- Nhóm đất chưa sử dụng là 0.68 ha

Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

4.2.1 Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên

Bảng 4.2 Giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022 theo quy định của

Giá đất theo quy định

Tỷ lệ (%) Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng

1 Mặt Quốc lộ (QL) 1B mới 2,50 3,10 0,60 1,24

2 Mặt đường trong khu tái định cư của Danko - 3,50 -

3 Mặt đường trong khu dân cư thương mại của Danko - 4,70 -

4 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách QL 1B mới < 200 m 1,00 1,50 0,50 1,50

5 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách QL 1B mới > 200 m đến < 500 m 0,75 1,10 0,35 1,47

6 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách QL 1B mới > 500 m 0,70 1,00 0,30 1,43

7 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách Danko < 200 m 0,75 1,50 0,75 2,00

8 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách Danko > 200 m đến < 500 m 0,70 1,10 0,40 1,57

9 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách Danko > 500 m 0,70 1,00 0,30 1,43

10 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m

(ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới < 200 m 0,80 1,00 0,20 1,25

11 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 200 m đến < 500 m 0,60 0,80 0,20 1,33

(ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 500 m 0,50 0,60 0,10 1,20

(ô tô khó tránh nhau), cách Danko < 200 m 0,60 1,00 0,40 1,67

14 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 200 m đến < 500 m 0,50 0,90 0,40 1,80

15 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m 0,50 0,80 0,30 1,60

(ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 500 m

(Nguồn: QĐ số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 và

QĐ số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh)

Số liệu bảng 4.2 cho thấy, giá đất ở tại các vị trí nghiên cứu, theo quy định của UBND tỉnh giai đoạn 2017 – 2022 có xu hướng tăng ổn định Mức tăng trung bình tăng từ 0,10 triệu đến 0,75 triệu đồng/m², tương ứng với tăng từ 1,20 đến 2,00 lần tại các vị trí nghiên cứu trên địa bàn xã Cao Ngạn Trong đó, theo giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên thì ta thấy ở các trục đường bê tông trong xã có xu hướng biến động nhiều hơn so với mặt quốc lộ; trong khi mặt Quốc lộ 1B mới có sự tăng nhẹ từ 2,50 triệu – 3,10 triệu đồng/m2 (tương ứng 1,24 lần) thì mặt các trục bê tông tăng từ 1,20 đến 2,00 lần vì năm 2019 thị trường bất động sản tại khu vực này sôi động vì vậy nhà nước phải nâng giá đất tại các vị trí này lên sát với giá thị trường

4.2.2 Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên theo thị trường

Bảng 4.3 Giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 – 2022 theo thị trường

Giá đất theo thị trường

2 Mặt đường trong khu tái định cư của Danko - 20,30 - -

3 Mặt đường trong khu dân cư thương mại của Danko - 23,80 - -

Giá đất theo thị trường

7 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách Danko < 200 m 1,70 10,00 8.30 5,88

(ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới < 200 m 1,70 4,82 3,12 2,84

11 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 200 m đến < 500 m 1,40 3,88 2,48 2,77

(ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 500 m 1,20 3,00 1,80 2,50

(ô tô khó tránh nhau), cách Danko < 200 m 1,70 6,65 4,95 3,91

14 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 200 m đến < 500 m 1,40 4,74 3,34 3,39

(ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 500 m 1,20 3,16 1,96 2,63

Qua bảng 4.3 ta thấy được tình hình biến động giá đất tại xã Cao Ngạn rất sôi động, giá đất cao nhất ở vị trí mặt quốc lộ 1B mới Tại vị trí này giá đất giao động từ 4,3 triệu đồng/m2 lên 15,20 triệu đồng/m2, tương ứng tăng 3,53 lần Các vị trí còn lại cũng có sự biến động đáng kể, giao động từ 1,20 triệu đồng/m2 đến 10,00 triệu đồng/m2, tương ứng 2,50 lần đến 5,88 lần Nguyên nhân là Quốc lộ 1B mới là một con đường quan trọng, là một vị trí thuận lợi trong kinh doanh, dẫn đến mức lợi nhuận cao hơn so với các vị trí khác

Qua bảng 4.2 và 4.3 có thể thấy rằng, giá đất ở trên địa bàn xã Cao Ngạn năm 2017 so với năm 2022 có sự biến đáng kể Bên cạnh đó, giá ở đất ở theo quy định của tỉnh so với giá trên thị trường hiện nay thì có sự chênh lệch lớn, thông qua điều tra phỏng vấn người dân tại những khu vực lân cận có vị trí tương đồng đã xác định được giá đất ở thực tế so với giá đất nhà nước quy định Điều này dẫn đến sự khác biệt lớn về giá đất giữa giá quy định và giá thị trường Năm 2022, giá đất quy định của xã Cao Ngạn có sự điều chỉnh giữa các khu vực Nguyên nhân là do việc đầu tư, xây dựng và đưa vào sử dụng những tuyến đường này đã tạo điều kiện tốt cho giao thông khu vực, tạo động lực phát triển hàng loạt đô thị hiện đại, góp phần to lớn thúc đẩy nền kinh tế xã trên quy mô lớn

4.2.3 Thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2022 theo thị trường với quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên

Giá đất trên địa bàn xã Cao Ngạn đã thay đổi rất nhiều trong những năm qua, đặc biệt là sau năm 2017, do ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản trong những năm gần đây Từ sau năm 2017 đến năm 2022 giá đất liên tục tăng Kết quả khảo sát cho thấy giá đất quy định thấp hơn giá đất thị trường Do giá đất trên thị trường bị chi phối bởi nhiều yếu tố như: vị trí thửa thửa đất, tâm lý người mua, khâu trung gian……

Bảng 4.4 Giá đất ở tại xã Cao Ngạn năm 2017 theo thị trường so với theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên

Giá thị trường so với quy định triệu đồng lần

2 Mặt đường trong khu tái định cư của Danko - - -

3 Mặt đường trong khu dân cư thương mại của

10 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới < 200 m 0,80 1,70 0,90 2,13

11 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 200 m đến <

12 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 0,50 1,20 0,70 2,40

Giá thị trường so với quy định triệu đồng lần m (ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 500 m

13 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách Danko < 200 m 0,60 1,70 1,10 2,83

(ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 200 m đến <

15 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 500 m 0,50 1,20 0,70 2,40

(Nguồn: QĐ số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh và từ phiếu điều tra)

Số liệu bảng 4.4 cho thấy, giá đất ở tại các vị trí nghiên cứu năm 2017 theo thị trường với quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên không có sự chênh lệch quá lớn Sự chênh lệch này giao động từ 0,70 triệu đến 1,80 triệu đồng/m², tương ứng 1,72 đến 2,83 lần ứng với giá thị trường cao hơn giá quy định tại các vị trí nghiên cứu trên địa bàn xã Cao Ngạn Nguyên nhân không có sự biến động lớn vào năm 2017 là do vào thời điểm đó tập đoàn Danko chưa có sự khởi công khu quy hoạch Danko, quốc lộ 1B chưa được nhà nước chú trọng đầu tư, tu sửa

Bảng 4.5 Giá đất ở tại xã Cao Ngạn năm 2022 theo thị trường so với theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên

TT Vị trí Giá quy

Giá thị trường so với quy định định (triệu đ/m 2 )

2 Mặt đường trong khu tái định cư của Danko 3,50 20,30 16,80 5,80

3 Mặt đường trong khu dân cư thương mại của

4 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 5,0 m (ô tô dễ tránh nhau), cách QL 1B mới < 200 m 1,50 6,25 4.75 4,17

10 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới < 200 m 1,00 4,82 3,82 4,82

Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m

(ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 200 m đến <

12 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách QL 1B mới > 500 m 0,60 3,00 2,40 5,00

13 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách Danko < 200 m 1,00 6,65 5,65 6,65

(ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 200 m đến < 0,90 4,74 3,84 5,27

Giá thị trường so với quy định triệu đồng lần

15 Mặt đường bê tông xóm, lộ giới > 2,5 m đến < 5,0 m (ô tô khó tránh nhau), cách Danko > 500 m 0,80 3,16 2,36 3,95

(Nguồn: QĐ số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh và từ phiếu điều tra)

Năm 2022, giá đất ở tại các vị trí nghiên cứu theo thị trường có sự biến động rất lớn so với theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên Sự chênh lệch này giao động từ tương ứng với giá thị trường cao hơn giá quy định từ 2,36 triệu đến 19,10 triệu đồng/m², tương ứng với giá thị trường cao hơn giá quy định từ 3,95 đến 6,67 lần tại các vị trí nghiên cứu trên địa bàn xã Cao Ngạn Trong đó, mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá quy định lớn nhất ở Mặt đường trong Khu dân cư quy hoạch (Danko), tới 5,80 lần (từ 3,50 triệu tăng lên 20,30 triệu đồng/m²) Nguyên nhân là vì năm 2022 là năm “nóng nhất” của thị trường đất đai, khi khu quy dân cư Danko xây dựng và thu hút rất nhiều nhà đầu tư, tạo nên cơn sốt đất lớn trong nhiều năm trở lại đây Ngoài ra, quốc lộ 1B đã được cải tạo, bảo trì để đảm bảo giao thông an toàn và êm thuận

4.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017-2022

4.3.1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022

Sau khi thực hiện quy trình xây dựng phiếu điều tra nghiên cứu xác định có 5 nhóm yếu tố là nguyên nhân gây biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn như trong phiếu điều tra ở phần Phụ lục

Kết quả khảo sát xác định các yếu tố gây biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, được tổng hợp tại bảng 4.6, 4.7, 4.8 như sau:

Bảng 4.6 Kết quả khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã

Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022 ngoài phiếu điều tra

Số mẫu điều tra (phiếu)

Còn yếu tố khác ngoài 15 yếu tố trong phiếu

Không còn yếu tố nào ngoài 15 yếu tố trong phiếu điều tra

1 Người dân có giao dịch về đất đai 60 00 0,00 60 100,00

2 Cán bộ quản lý và dịch vụ công về đất đai 30 00 0,00 30 100,00

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Nhận xét: Trong số các yếu tố được liệt kê trong bộ câu hỏi điều tra, 100% đồng ý với 15 yếu tố trên Không có phiếu nào chỉ ra bất kỳ yếu tố nào khác ngoài 15 yếu tố này Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đối với sự biến động giá đất, quá trình tìm hiểu và nghiên cứu tổng hợp đã xem xét số liệu của 90 phiếu điều tra theo 15 yếu tố được liệt kê trong bộ câu hỏi

Sau đây là bảng tổng hợp kết quả từ quá trình điều tra người dân sống tại các khu vực trên địa bàn xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên:

Bảng 4.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017-2022 theo ý kiến của người dân có giao dịch về đất đai

TT Yếu tố AH đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn

Có ảnh hưởng Không có ảnh hưởng

Số Tỉ lệ Số Tỉ lệ

1 Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở

2 Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1 (bắc sang Cao Ngạn) 60 59 100,00 0 0,00

3 Yếu tố tự nhiên của thửa đất (vị trí, địa hình, hình dạng…) 60 60 100,00 0 0,00

4 Khả năng cho thu nhập từ thửa đất 60 59 98,33 1 1,67

5 Yếu tố thị trường của thửa đất

6 Yếu tố pháp lí của thửa đất (giấy tờ, hồ sơ) 60 60 100,00 0 0,00

7 Chính sách tín dụng bất động sản 60 56 93,33 4 6,67

9 Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần (4-7 km) 60 60 100,00 0 0,00

10 Tăng dân số của cả nước 60 59 98,33 1 1,67

11 Chất lượng các dịch vụ sống (giáo dục, y tế, chợ, vui chơi…) 60 59 98,33 1 1,67

12 Môi trường sống (vệ sinh, an ninh, dân trí, bệnh tật, tuổi thọ…) 60 60 100,00 0 0,00

13 Phong thuỷ của thửa đất (nghĩa địa, đình chùa, cầu cống…) 60 60 100,00 0 0,00

14 Tăng trưởng kinh tế của cả nước 60 58 96,67 2 3,33

15 Cơ sở hạ tầng (điện, giao thông, cấp thoát nước…) 60 59 98,33 1 1,67

Bảng 4.7 trình bày kết quả tổng hợp từ 60 phiếu điều tra chứng minh: Có

7 yếu tố, trong số 15 yếu tố được liệt kê trong bộ câu hỏi được 100% số phiếu, cho rằng chúng có ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất Có 8 yếu tố được cho rằng ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở các mức độ khác nhau

Bảng 4.8 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017-2022 theo ý kiến của cán bộ quản lý và dịch vụ công về đất đai

Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng

1 Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn (Danko) 30 30 100,00 0 0,00

2 Quy hoạch Cầu Quang Vinh

3 Yếu tố tự nhiên của thửa đất

(vị trí, địa hình, hình dạng…) 30 30 100,00 0 0,00

4 Khả năng cho thu nhập từ thửa đất 30 28 83,33 2 6,67

5 Yếu tố thị trường của thửa đất (quan hệ cung-cầu) 30 29 96,67 1 3,33

6 Yếu tố pháp lí của thửa đất

7 Chính sách tín dụng bất động sản 30 30 100,00 0 0,00

9 Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần (4-7 km) 30 30 100,00 0 0,00

10 Tăng dân số của cả nước 30 30 100,00 0 0,00

11 Chất lượng các dịch vụ sống 30 30 100,00 0 0,00

Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng

(giáo dục, y tế, chợ, vui chơi…)

Môi trường sống (vệ sinh, an ninh, dân trí, bệnh tật, tuổi thọ…)

Phong thuỷ của thửa đất

(nghĩa địa, đình chùa, cầu cống…)

14 Tăng trưởng kinh tế của cả nước 30 27 90,00 3 10,00

15 Cơ sở hạ tầng (điện, giao thông, cấp thoát nước…) 30 30 100,00 0 0,00

Kết quả tổng hợp từ 30 phiếu điều tra có trong bảng 4.8 Trong số 15 yếu tố được đề cập, 11 yếu tố có ảnh hưởng đến biến động giá đất ở trên địa bàn xã ở các mức độ khác nhau Có 4 yếu tố được cho rằng không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản được đánh giá mức độ thấp

Từ bảng 4.7 và 4.8 ta thấy được kết quả điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất đã liệt kê trong phiếu điều tra của nhóm người dân và cán bộ địa chính xã ta thấy được kết quả tổng hợp từ 90 phiếu hầu hết các yếu tố trên đều có sự ảnh hưởng tác động tới tình hình biến động giá đất ở các mức độ khác nhau

4.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng và xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn

Bảng 4.9 Kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn từ nhóm người dân có giao dịch về đất đai

TT Yếu tố ảnh hưởng (AH) đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn

Số mẫu điều tra (phiếu) Điểm đánh giá

1 Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn

2 Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1 (bắc sang Cao

3 Yếu tố tự nhiên của thửa đất (vị trí, địa hình, hình dạng…) 60 3,33 9 Vừa

4 Khả năng cho thu nhập từ thửa đất 60 4,11 4 Nhiều

5 Yếu tố thị trường của thửa đất (quan hệ cung-cầu) 60 3,02 11 Vừa

6 Yếu tố pháp lí của thửa đất (giấy tờ, hồ sơ) 60 3,32 10 Vừa

7 Chính sách tín dụng bất động sản 60 3,88 6 Nhiều

8 Chính sách thuế đất 60 2,67 13 Vừa

9 Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần (4-7 km) 60 4,42 3 Rất nhiều

10 Tăng dân số của cả nước 60 2,57 14 Ít

11 Chất lượng các dịch vụ sống (giáo dục, y tế, chợ, vui chơi…) 60 3,60 8 Nhiều

12 Môi trường sống (vệ sinh, an ninh, dân trí, bệnh tật, tuổi thọ…) 60 3,70 7 Nhiều

13 Phong thuỷ của thửa đất (nghĩa địa, đình chùa, cầu cống…) 60 2,7 12 Vừa

14 Tăng trưởng kinh tế của cả nước 60 2,27 15 Ít

15 Cơ sở hạ tầng (điện, giao thông, cấp thoát nước…) 60 4,04 5 Nhiều

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Ghi chú: 1,00 → 1,80 điểm = Không ảnh hưởng; 1,81 → 2,6 điểm = Ảnh hưởng ít; 2,61 → 3,40 điểm = Ảnh hưởng vừa; 3,41 → 4,20 điểm = Ảnh hưởng nhiều;

4,21 → 5,00 điểm = Ảnh hưởng rất nhiều

Nguyên nhân và giải pháp quản lý giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

Từ bảng 4.11 tổng hợp 90 phiếu điều tra từ 2 nhóm (người dân và cán bộ chuyên môn) cho thấy: sự đánh giá mức độ ảnh hưởng đến biến động giá đất giữa các yếu tố có sự chênh lệch khá nhiều Kết quả tổng hợp điều tra từ 15 yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất cho thấy:

- Ảnh hưởng rất nhiều (3 yếu tố): Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn (Danko) → Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1 → Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần

- Ảnh hưởng nhiều (5 yếu tố): Khả năng cho thu nhập từ thửa đất → Cơ sở hạ tầng → Chính sách tín dụng bất động sản → Môi trường sống → Chất lượng các dịch vụ sống

- Ảnh hưởng vừa (5 yếu tố): Yếu tố pháp lí của thửa đất → Yếu tố tự nhiên của thửa đất → Yếu tố thị trường của thửa đất → Chính sách thuế đất → Phong thuỷ của thửa đất

- Ảnh hưởng ít (2 yếu tố): Tăng dân số của cả nước → Tăng trưởng kinh tế của cả nước

4.4 Nguyên nhân và giải pháp quản lý giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

4.4.1 Nguyên nhân biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Vị trí địa lí của xã: nằm ven sông Cầu, có Quốc lộ 1B mới và Quốc lộ

17 chạy qua; cách Quốc lộ 1B cũ chỉ vài trăm mét; cách huyện Đồng Hỷ (thị trấn Hóa Thượng) chỉ hơn 1 km

- Xã Cao Ngạn cách trung tâm thành phố chỉ 6km

- Hiện tại có cầu Cao ngạn bắc qua Sông Cầu, kết nối xã Cao Ngạn với phường Tân Long và xã Sơn Cẩm, cách đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên – Bắc Kạn chỉ 1 km

- Từ năm 2019 trên địa bàn xã Cao Ngạn khởi công thực hiện Dự án khu nhà ở thương mại Cao Ngạn - Chùa Hang (Danko), nối liền xã Cao Ngạn với Quốc lộ 1B cũ, góp phần thay đổi diện mạo xã Cao Ngạn

- Ngày 27/10/2021, UBND tỉnh Thái Nguyên Quyết định chủ trương đầu tư dự án cầu Quang Vinh 1 kết nối từ Quốc lộ 17, qua xã Cao Ngạn với phường Quang Vinh và phường Quan Triều đến đường Dương Tự Minh

(Quốc lộ 3 cũ), dự kiến thực hiện trong 4 năm (2022 - 2025), có tổng mức đầu tư là 1.596,6 tỷ đồng

Vì vậy, xu hướng đô thị hóa tại xã Cao Ngạn đang diễn ra với tốc độ nhanh; trong tương lai gần, chỉ vài năm nữa xã Cao Ngạn sẽ được nâng cấp thành phường khiến cho giá đất tại đây sẽ tiếp tục biến động tăng cao hơn nữa

4.4.2 Giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái

Nguyên trong thời gian tới Để góp phần kiểm soát và quản lí được biến động giá đất tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên cần:

1- Công bố công khai quy hoạch các dự án trên địa bàn xã Cao Ngạn nói riêng và toàn thành phố Thái Nguyên nói chung trên webside, trên cổng thông tin điện tử của thành phố, tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, như: quy hoạch cầu Quang Vinh 1, quy hoạch khu Danko giai đoạn 2 để mọi người quan tâm đều có thể biết, cùng thực hiện và cùng giám sát việc thực hiện

2- Để nâng cao giá trị thửa đất, chính quyền địa phương xã và thành phố phải hoàn thành hồ sơ pháp lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những thửa đất đủ điều kiện mà chưa được cấp giấy chứng nhận

3- Nhà nước cần chỉ đạo Ngân hàng sử dụng tín dụng công cụ để quản lí, kiểm soát giá đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung 1 cách hiệu quả hơn nữa

4- Trong khi lập và thực hiện quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng cần chú ý tới các chỉ tiêu về môi trường sống và các công trình dịch vụ cho đời sống kèm theo sao cho đảm bảo chất lượng cao nhất để nâng cao giá trị sử dụng đất

5- Để giá đất nói chung và giá đất ở nói riêng theo quy định của Nhà nước sát với giá thị trường thì nên thay đổi cách định giá đất, cần quy định cho doanh nghiệp thực hiện định giá đất và cộng đồng dân cư tham gia định giá đất, cơ quan Nhà nước chỉ thẩm định và phê duyệt giá đất.

Tiêu đề	Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Biến Động Giá Đất Ở Tại Xã Cao Ngạn, Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2017 – 2022
Tác giả	Dương Thị Minh Anh
Người hướng dẫn	PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Trường học	Đại học Thái Nguyên
Chuyên ngành	Quản lý đất đai
Thể loại	khóa luận tốt nghiệp
Năm xuất bản	2023
Thành phố	Thái Nguyên

Định dạng
Số trang	61
Dung lượng	1,97 MB