Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động và giải pháp quản lý giá đất ở xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

Mục tiêu nghiên cứu

- Đề xuất giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn trong thời gian tới.

Ý nghĩa của đề tài

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Cơ sở pháp lý của nghiên cứu - Luật Đất đai năm 2013;

Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.

Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu

Theo nghiên cứu của tác giả Trần Viết Khanh, Ninh Văn Quý và Đỗ Văn Hải, đề tài "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2017": nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá của một thửa đất, một trong ba yếu tố ảnh hưởng là vị trí. Theo nhóm tác giả Đỗ Thị Bích Nguyệt, Hoàng Văn Hùng, Nguyễn Ngọc Anh, Nguyễn Quang Thi nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018” xác định: 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở bao gồm vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm lô đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khác. Tác giả Trần Thị Hiền, Hoàng Văn Hùng “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình” xác định: Vị trí, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, đặc điểm của thửa đất và các yếu tố khác đều ảnh hưởng đến giá đất được lựa chọn nghiên cứu.

Đề tài “Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” của nhóm tác giả Phạm Thế Trịnh, Nguyễn Bá Long, Phạm Quý Giang, Phạm Thị Thanh Mừng xác định: Giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa chịu ảnh hưởng bởi 6 nhóm yếu tố chính theo thứ tự ảnh hưởng gồm: cơ sở hạ tầng, pháp lý, vị trí, cá biệt, xã hội và kinh tế. Đề tài “Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương” của nhóm tác giả Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Phạm Anh Tuấn, Trịnh Thị Mai xác định: Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở của thành phố Chí Linh gồm: yếu tố cơ sở hạ tầng;. Qua phần nghiên cứu trên thấy rằng thị trường bất động sản xã Cao Ngạn không nằm ngoài các quy luật bất động sản ở Thái Nguyên cùng với tình hình chung trên cả nước, giai đoạn 2017-2022, “nóng” dần, đặc biệt từ năm 2020 đến 2022 rất sôi động, giá đất tăng nhiều; có những vị trí sau 5 năm, giá đất ở tăng gấp vài lần.

Phương pháp nghiên cứu

1 Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn (Danko) 2 Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1 (bắc sang Cao Ngạn) B Các yếu tố nội tại của thửa đất (từ chính thửa đất) 3 Yếu tố tự nhiên của thửa đất (vị trí, địa hình, hình dạng…) 4 Khả năng cho thu nhập từ thửa đất. Trong đó, theo giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên thì ta thấy ở các trục đường bê tông trong xã có xu hướng biến động nhiều hơn so với mặt quốc lộ; trong khi mặt Quốc lộ 1B mới có sự tăng nhẹ từ 2,50 triệu – 3,10 triệu đồng/m2 (tương ứng 1,24 lần) thì mặt các trục bê tông tăng từ 1,20 đến 2,00 lần vì năm 2019 thị trường bất động sản tại khu vực này sôi động vì vậy nhà nước phải nâng giá đất tại các vị trí này lên sát với giá thị trường. Bên cạnh đó, giá ở đất ở theo quy định của tỉnh so với giá trên thị trường hiện nay thì có sự chênh lệch lớn, thông qua điều tra phỏng vấn người dân tại những khu vực lân cận có vị trí tương đồng đã xác định được giá đất ở thực tế so với giá đất nhà nước quy định.

Nguyên nhân là do việc đầu tư, xây dựng và đưa vào sử dụng những tuyến đường này đã tạo điều kiện tốt cho giao thông khu vực, tạo động lực phát triển hàng loạt đô thị hiện đại, góp phần to lớn thúc đẩy nền kinh tế xã trên quy mô lớn. Giá đất trên địa bàn xã Cao Ngạn đã thay đổi rất nhiều trong những năm qua, đặc biệt là sau năm 2017, do ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản trong những năm gần đây. Nguyên nhân không có sự biến động lớn vào năm 2017 là do vào thời điểm đó tập đoàn Danko chưa có sự khởi công khu quy hoạch Danko, quốc lộ 1B chưa được nhà nước chú trọng đầu tư, tu sửa.

Sự chênh lệch này giao động từ tương ứng với giá thị trường cao hơn giá quy định từ 2,36 triệu đến 19,10 triệu đồng/m², tương ứng với giá thị trường cao hơn giá quy định từ 3,95 đến 6,67 lần tại các vị trí nghiên cứu trên địa bàn xã Cao Ngạn. Nguyên nhân là vì năm 2022 là năm “nóng nhất” của thị trường đất đai, khi khu quy dân cư Danko xây dựng và thu hút rất nhiều nhà đầu tư, tạo nên cơn sốt đất lớn trong nhiều năm trở lại đây.

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017-2022

Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đối với sự biến động giá đất, quá trình tìm hiểu và nghiên cứu tổng hợp đã xem xét số liệu của 90 phiếu điều tra theo 15 yếu tố được liệt kê trong bộ câu hỏi. Từ bảng 4.7 và 4.8 ta thấy được kết quả điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất đã liệt kê trong phiếu điều tra của nhóm người dân và cán bộ địa chính xã ta thấy được kết quả tổng hợp từ 90 phiếu hầu hết các yếu tố trên đều có sự ảnh hưởng tác động tới tình hình biến động giá đất ở các mức độ khác nhau. Từ bảng 4.11 tổng hợp 90 phiếu điều tra từ 2 nhóm (người dân và cán bộ chuyên môn) cho thấy: sự đánh giá mức độ ảnh hưởng đến biến động giá đất giữa các yếu tố có sự chênh lệch khá nhiều.

- Ảnh hưởng rất nhiều (3 yếu tố): Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn (Danko) → Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1 → Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần. - Ảnh hưởng nhiều (5 yếu tố): Khả năng cho thu nhập từ thửa đất → Cơ sở hạ tầng → Chính sách tín dụng bất động sản → Môi trường sống → Chất lượng các dịch vụ sống. - Ảnh hưởng vừa (5 yếu tố): Yếu tố pháp lí của thửa đất → Yếu tố tự nhiên của thửa đất → Yếu tố thị trường của thửa đất → Chính sách thuế đất → Phong thuỷ của thửa đất.

Nguyên nhân và giải pháp quản lý giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên

- Từ năm 2019 trên địa bàn xã Cao Ngạn khởi công thực hiện Dự án khu nhà ở thương mại Cao Ngạn - Chùa Hang (Danko), nối liền xã Cao Ngạn với Quốc lộ 1B cũ, góp phần thay đổi diện mạo xã Cao Ngạn. Vì vậy, xu hướng đô thị hóa tại xã Cao Ngạn đang diễn ra với tốc độ nhanh; trong tương lai gần, chỉ vài năm nữa xã Cao Ngạn sẽ được nâng cấp thành phường khiến cho giá đất tại đây sẽ tiếp tục biến động tăng cao hơn nữa. Giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới.

3 yếu tố ảnh hưởng rất nhiều: Thực hiện quy hoạch Khu nhà ở Cao Ngạn; Quy hoạch Cầu Quang Vinh 1; Khoảng cách từ xã đến trung tâm thành phố gần. 5 yếu tố ảnh hưởng nhiều: Khả năng cho thu nhập từ thửa đất; Cơ sở hạ tầng; Chính sách tín dụng bất động sản; Môi trường sống; Chất lượng các dịch vụ sống. 5 yếu tố ảnh hưởng vừa: Yếu tố pháp lí của thửa đất; Yếu tố tự nhiên của thửa đất; Yếu tố thị trường của thửa đất; Chính sách thuế đất; Phong thuỷ của thửa đất.