3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình. Tiếp giáp với Thành phố Hà Nội và xã Hòa Sơn ở phía đông, giáp thành phố Hà Nội về phía bắc, phía tây giáp xã Lâm Sơn, giáp xã Tân Vinh
và xã Nhuận Trạch về phía Nam. Cách Thủ đô Hà Nội khoảng 40 km về phía Tây và cách thành phố Hòa Bình khoảng 30 km về phía Đông. Có đường quốc lộ số 6A và 12B đi qua, có tài nguyên phong phú và nguồn lao động dồi dào.
3.2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.2.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá đất ở đô thị và tình hình biến động giá đất trên địa bàn Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn
2020 – 2023.
3.2.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực hiện tại Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
- Phạm vi thời gian: Số liệu giá đất để đánh giá tình hình biến động giá đất ở giai đoạn 2020- 2023. Số liệu phỏng vấn trực tiếp người dân được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng trong các năm 2020, 2021, 2022, 2023.
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Để hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra thì đề tài đã tập trung nghiên cứu các nội dung sau:
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Lương Sơn.
- Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 – 2023.
- Đề xuất một số giải pháp quản lý giá đất và nâng cao hiệu quả công tác
quản lý đất đai.
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp
- Thu thập văn bản liên quan tới giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Hòa Bình quy định.
- Thu thập các tài liệu, số liệu về các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 - 2023.
- Thu thập các thông tin, tài liệu có liên quan đến tình hình biến động giá đất ở trên các sách, báo cáo, bài báo…trên mạng internet.
3.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Số liệu về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất ở của thị trấn Lương Sơn được thu thập từ việc điều tra các đối tượng có tham gia giao dịch quyền sử dụng đất và cán bộ, công chức, viên chức công tại địa
phương, các nhà môi giới bất động sản tại địa bàn nghiên cứu.
Để đảm bảo yêu cầu cho phân tích, số lượng hộ điều tra (n) được xác định dựa trên công thức:
n = N
1+ N (e)2 Trong đó:
+ N là tổng số hộ thực hiện giao dịch trong 04 năm (2020,2021,2022,2023);
theo số liệu thu thập được tại chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Lương Sơn, trong 04 năm 2020,2021,2022,2023 tổng số giao dịch chuyển nhượng tại thị trấn Lương Sơn là 381 trường hợp.
+ e là sai số cho phép: Do điều kiện thực hiện điều tra, phỏng vấn tại thị trấn của huyện miền núi nên sai số chọn mẫu áp dụng trong nghiên cứu là 10%. Như vậy, với công thức được đưa ra ta tiến hành tính toán số mẫu phiếu tối thiểu cần điều tra là:
n =
381
= 79.20 1+ 381 (0.1)2
Do vậy, dung lượng mẫu tối thiểu đảm bảo là = 79.20 phiếu khảo sát. Tuy
nhiên, để tăng độ tin cậy của số liệu điều tra và đảm bảo tiêu chí mỗi vị trí nằm trong loại đường phố điều tra tối thiểu 03 phiếu (Bộ tài nguyên và MT, 2014) tại Thị trấn Lương Sơn có 8 loại đường, có 32 vị trí. Vì vậy, nghiên cứu thực hiện điều
tra tổng số phiếu là: 120 phiếu/8 loại đường phố (mỗi loại đường phố là 15 phiếu).
Các hộ được chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên từ danh sách các hộ đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2020 – 2023.
3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, phân tích số liệu
Từ các số liệu, tài liệu thu thập được đề tài tiến hành thống kê tổng hợp các số liệu đã thu thập được về biến động giá đất ở tại thị trấn Lương Sơn và tiến hành
phân tích, biến động giữa các năm nhằm đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Lương Sơn.
3.4.4. Phương pháp chuyên gia
Để có những đánh giá và nhận định tốt hơn về giá đất tác giả tham khảo ý kiến của các nhà khoa học, chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực định giá đất, các chuyên gia môi giới bất động sản đã có nhiều năm kinh nghiệm, các nhà quản lý của địa phương…để có những đánh giá sát nhất về giá đất trên thị trường.