Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án hạ tầng khu dân cư, tái định cư suối đúng, phường hữu nghị, thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN -  - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN HẠ TẦNG KHU DÂN CƯ, TÁI ĐỊNH CƯ SUỐI ĐÚNG, PHƯỜNG HỮU NGHỊ, THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 52850103 Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Mã sinh viên Lớp : ThS Nguyễn Thị Hải : Nguyễn Thị Ngọc Ánh : 1954030082 : 64 – QLĐĐ Hà Nội, tháng năm 2023 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành đề tài, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành khóa luận tốt nghiệp, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc ThS Nguyễn Thị Hải tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành khóa luận tốt nghiệp Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành khóa luận tốt nghiệp./ Hà Nội, ngày tháng năm 2023 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Ngọc Ánh i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA VẤN ĐỀ 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Tổng quan giá đất 3.1.2 Tổng quan định giá đất 3.1.3 Các phương pháp xác định giá đất 13 4.1.1.4 Báo cáo định giá chứng thư định giá 17 1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 20 1.3 CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH HỊA BÌNH 22 1.3.1 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình 22 1.3.2 Trình tự, thủ tục xây dựng giá đất cụ thể tỉnh Hịa Bình 24 1.3.3 Tình hình cơng tác xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình 24 1.3.4 Quy trình cách thức thực định giá 25 PHẦN VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨỨU 27 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 27 3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 27 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 27 ii 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 28 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 28 3.4.3 Phương pháp định giá đất 29 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 31 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 31 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI PHƯỜNG HỮU NGHỊ 32 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 4.1.2 Tình hình kinh tế xã hội 33 4.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT PHƯỜNG HỮU NGHỊ 33 4.3 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ 35 4.3.1 Kết thông tin thu thập từ thị trường 35 4.3.3 Xác định giá đất cụ thể suất đất cần định giá 37 4.4 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 44 4.5 NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 45 4.5.1 Thuận lợi 45 4.5.2 Khó khăn 45 4.6 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIÚP CHO HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH 46 PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 48 5.1 KẾT LUẬN 48 5.2.KIẾN NGHỊ 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt BTNMT Nghĩa tiếng việt Bộ tài nguyên & mơi trường BTC Bộ tài KV Khu vực BĐS Bất động sản NĐ Nghị định TSSS QL GĐVH QĐ Tài sản so sánh Quốc lộ Gia đình văn hoá Quyết định BHYT Bảo hiểm y tế TNHH Trách nhiệm hữu hạn MTV Một thành viên TSGĐ Tài sản giả định THCS Trung học sở TTCN Tiểu thủ công nghiệp TT UBND QSD VT Thông tư Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng Vị trí iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Hữu Nghị năm 2022 34 Bảng 4.2: Thông tin chi tiết đất cần định giá 35 Bảng 4.3: Thông tin loại đường phố vị trí đất cần định giá 36 Bảng 4.4: Thông tin chi tiết tài sản 37 Bảng 4.5: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 42 Bảng 4.6: Kết xác định giá đất cụ thể đất cần định giá 44 v PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực, nguồn vốn to lớn, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải tranh chấp đất đai thị trường Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định” Vì nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể quan trọng làm số trường hợp quy định Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất” Trong năm gần tỉnh Hịa Bình có nhiều dự án bồi thường giải phóng mặt với mục đích khác Việc xác định giá đất cụ thể phục vụ cho công tác bồi thường giải phóng mặt cần thiết Để xác định giá đất làm phục vụ cơng tác bồi thường giải phóng mặt thực đề tài: Xác định giá đất cụ thể phục vụ cơng tác bồi thường giải phóng mặt để thực dự án Hạ tầng Khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Trên sở điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường yếu tố ảnh hưởng để xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt dự án Hạ tầng Khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định giá đất cụ thể làm cho công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất dự án Hạ tầng Khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể địa bàn phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi thời gian: + Thời gian thực đề tài: Tháng 12/2022 đến Tháng 5/2023 + Thời gian thu thập số liệu: Tháng 1/2023 - Phạm vi nội dung: Áp dụng phương pháp so sánh xác định giá đất cụ thể - Phạm vi không gian: Thuộc dự án Hạ tầng Khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Tổng quan giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Như vậy, giá đất quyền sở hữu đất đai mà giá trị quyền sử dụng đất Khoản 20, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội, 2013) Trên thực tế tồn hai loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định giá đất hình thành thị trường Giá Nhà nước quy định sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích Nhà nước cịn giá đất thị trường hình thành sở thỏa thuận bên chủ sử dụng đất bên có liên quan Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh thấp giá đất thị trường trạng thái động cao nhiều (Trịnh Hữu Liên cs, 2013) 2.1.1.2 Các đặc điểm giá đất Theo Phạm Thanh Quế & cs (2016), Trịnh Hữu Liên & cs (2013) giá đất hình thành trình lâu dài, đặc trưng xem xét hai mặt: + Thứ nhất: giá đất hình thành q trình lâu dài từ cịn hoang sơ người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, q trình sử dụng người đầu tư cải tạo sở hạ tầng kỹ thuật với q trình thị hóa giá đất tăng theo + Thứ hai: xét quỹ đất vùng, quốc gia đâu có mua bán đất đai xuất giá đất trước; đâu có mua bán đất sau xuất giá đất sau; thực tế đất đai đưa mua bán, có khái niệm giá hình thành giá - Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường – quản lý Nhà nước Nhà nước quản lý đất đai theo giá hay nói cách khác giá đất công cụ kinh tế để quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai để người sử dụng thực nghĩa vụ nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch theo pháp luật - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt lớn lớn nhiều so với hàng hóa thơng thường đất đai có vị trí cố định, có giới hạn không gian thể hai phương diện: + Trong phạm vi đô thị tỉnh thành phố phân bố sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động yếu tố xã hội, mơi trường khu vực, vị trí có khác nhau, thực tế hình thành giá đất khu vực, vị trí có khác nhau, thực tế hình thành giá đất khu vực, vị trí cụ thể khác trí vị trí đặc biệt tính cá biệt lớn + Trong phạm vi quốc gia, giá đất có tính khu vực cao, vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt có khu vực hình thành giá đất, có khu vực hình thành giá đất giá thấp Trái lại, vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, đô thị lớn, đô thị trung tâm có giá đất cao hẳn vùng khác - Yếu tố từ phía người tác động mạnh đến giá đất hiệu so với giá hàng hố thơng thường Thể mặt: + Con người xây dựng thực sách điều tiết vĩ mơ; việc ban hành sách pháp luật đất đai, người quy định quyền giao dịch loại đất tác động trực tiếp đến hình thành giá đất + Con người với thói quen, tập qn hình thành khu dân cư, với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất khu vực, vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất 2.1.2 Tổng quan định giá đất 2.1.2.1 Khái niệm định giá đất Theo Trịnh Hữu Liên cs (2013) loại tài sản, đất đai tài sản đặc biệt Đất đai tài sản có đầy đủ thuộc tính tài sản; vật có - Thửa đất so sánh số 02: Thửa đất nằm đường Hữu Nghị phường Hữu Nghị; Mặt tiền rộng 4,0 m; Chiều sâu 15,3 m; Diện tích 61,2 m2; Chủ sử dụng: Bùi Thị Kim Cúc - Thửa đất so sánh số 03: Thửa đất nằm đường Hữu Nghị phường Hữu Nghị; Mặt tiền rộng 4,6 m; Chiều sâu 19,7 m; Diện tích 90,6 m2; Chủ sử dụng: Đồn Thị Loan 4.3.3 Xác định giá đất cụ thể suất đất cần định giá 4.3.3.1 Áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Qua điều tra, khảo sát kết hợp thông tin tài liệu thu thập được, tổ tư vấn nhận thấy đất định giá nằm đường phố Loại 2, vị trí cần định giá có đặc điểm tương đồng vị trí, loại đường phố, giao thơng, điều kiện an ninh, sở hạ tầng Vì vậy, để có sở xác định giá đất cụ thể đất cần định giá, tổ tư vấn sử dụng phần diện tích thuộc vị trí 1, đất số 152 ông Nguyễn Văn Quế (Mặt tiền rộng 3,29 m; Chiều sâu 20,0 m; Diện tích 65,8 m2) làm tài sản định giá xác định giá đất cụ thể vị trí 1, đường phố loại Sau sử dụng hệ số chênh lệch giá đất vị trí vị trí đường phố loại theo bảng giá để xác định giá đất cụ thể vị trí đường phố loại cần định giá Tổ tư vấn tiến hành định giá cho TSĐG thông qua đánh giá yếu tố tương đồng khác biệt tài sản so sánh (TSSS), có đặc điểm tương tự với đất so sánh với thông tin chi tiết cụ thể bảng sau Bảng 4.4: Thông tin chi tiết tài sản STT Đặc điểm BĐS A Họ tên chủ sử dụng đất Địa đất Mục đích sử dụng đất Vị trí TSĐG TSSS TSSS Thông tin tài sản Nguyễn Văn Nguyễn Công Bùi Thị Kim Quế Thâu Cúc Thửa số 152, Thửa số 472, Thửa số 4, tờ 35, tờ 09, tổ 8, tờ 19, tổ 12, tổ 12, phường phường Hữu phường Hữu Hữu Nghị, TP Nghị, TP Hòa Nghị, TP Hịa Hịa Bình Bình Bình Đất đô Đất đô thị Đất đô thị thị (ODT) (ODT) (ODT) Vị trí 1, Vị trí 1, đường Vị trí 1, đường đường phố phố Loại phố Loại Loại 37 TSSS Đoàn Thị Loan Thửa số 439, tờ 35, tổ 12, phường Hữu Nghị, TP Hịa Bình Đất thị (ODT) Vị trí 1, đường phố Loại STT 10 11 12 13 Đặc điểm BĐS Giá đất theo bảng giá sau điều chỉnh (đồng/m2) Giao thông Thời điểm chuyển nhượng Quy mô, diện tích đất (m2) Độ rộng mặt tiền (m) Chiều sâu trung bình (m) Hình dáng đất Vị trí thuận lợi cho việc thương mại TSSS TSSS TSSS 14.400.000 14.400.000 14.400.000 14.400.000 Thửa đất có mặt tiếp giáp đường đơi Hữu Nghị Thửa đất có mặt tiếp giáp đường đơi Hữu Nghị Thửa đất có Thửa đất có mặt tiếp giáp mặt tiếp giáp đường đôi Hữu đường đôi Hữu Nghị Nghị Tháng 8/2021 Tháng 8/2021 Tháng 9/2021 65,8 97,9 61,2 90,6 3,29 6,2 4,0 4,6 20,0 15,8 15,3 19,7 Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Các yếu tố hạ hạ tầng xã tầng khác, điều hội đầy đủ; kiện an ninh, an ninh, xã môi trường hội, sinh hoạt thuận lợi Tình trạng Giấy chứng pháp lý nhận quyền quyền sử dụng sử dụng đất đất Tài sản gắn liền với đất 14 TSĐG Không Cơ sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đầy đủ; an ninh, xã hội, sinh hoạt thuận lợi Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng kỹ thuật hạ kỹ thuật hạ tầng xã hội đầy tầng xã hội đầy đủ; an ninh, xã đủ; an ninh, xã hội, sinh hoạt hội, sinh hoạt thuận lợi thuận lợi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Không Nhà riêng lẻ (3 tầng, tum), tường gạch, khung, sàn, mái bê tông cốt thép Nhà tầng cũ, kết cấu khung tường gạch, mái bê tông 216,2 72,2 80 40 6.663.636 4.3.4 Diện tích xây dựng (m2) Chất lượng cịn lại (%) Đơn giá xây dựng (theo suất đầu tư Quyết định 65/QĐ-BXD 38 STT 15 16 17 18 19 Đặc điểm BĐS ngày 20/01/2021)_đ ồng Giá trị xây dựng nhà xây (đồng) Giá trị bất động sản chuyển nhượng (đồng) Giá trị quyền sử dụng đất (đồng) Đơn giá (đồng/m2)_Là m tròn TSĐG Nguồn tin TSSS 2.900.000.000 29.622.000 Thu thập thơng tin ngồi thị trường, UBND phường B TSSS TSSS 1.152.542.483 125.496.712 3.000.000.000 2.900.000.000 1.847.7.517 2.774.850.909 30.187.000 30.624.000 Thu thập thông Thu thập thơng tin ngồi thị tin ngồi thị trường, UBND trường, UBND phường, phường, Nhận xét Quy mơ, diện tích đất (m2) Độ rộng mặt tiền (m) Chiều sâu trung bình (m) Kém lợi Lợi Kém lợi Lợi Lợi Lợi Lợi Lợi Lợi Từ bảng thông tin TSSS TSĐG, lập bảng điều chỉnh yếu tố so sánh Kết phân tích cho thấy tài sản cần định giá 03 tài sản so sánh có 03 yếu tố khác biệt cần điều chỉnh sau: Quy mô, diện tích đất; Độ rộng mặt tiền; Chiều sâu đất a) Yếu tố quy mơ, diện tích - Tài sản so sánh 1: Thửa đất có diện tích 97.9 m2 Kém lợi đất cần định giá + Có giá 29.622.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% - 4% = 96% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-96%)/96%=4.17% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: 4.17% 1.234.250 đồng/m2 39 29.622.000 = - Tài sản so sánh 2: Thửa đất có diện tích 61.2m2 Lợi đất cần định giá + Có giá 30.187.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% +2% = 102% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: -1.96% 591.902đồng/m2 30.187.000 = - - Tài sản so sánh 3: Thửa đất có diện tích 90.6 m2 Kém lợi đất cần định giá + Có giá 30.624.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% - 5% = 95% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-95%)/95% = 5.26% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: 5.26% 1.611.789 đồng/m2 30.624.000= b) Yếu tố độ rộng mặt tiền Ta có tỷ lệ điều chỉnh yếu tố độ rộng mặt tiền sau: - Tài sản so sánh 1: Thửa đất có độ rộng mặt tiền 6.2 m Lợi đất cần định giá + Có giá 29.622.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% + 6% = 106% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-106%)/106% = -5.66% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: -5.66% 1.676.717 đồng/m2 29.622.000 = - - Tài sản so sánh 2: Thửa đất có độ rộng mặt tiền 4.0 m Lợi đất cần định giá + Có giá 30.187.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100%+3%=103% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-103%)/103% = -2.91% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: -2.91% 879.233 đồng/m2 40 30.187.000 = - - Tài sản so sánh 3: Thửa đất có độ rộng mặt tiền 4.6 m Lợi đất cần định giá + Có giá 30.624.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% + 4% = 104% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-104%)/104% = -3,85% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: -3,85% 1.177.846 đồng/m2 30.624.000 = - c) Yếu tố chiều sâu trung bình Ta có tỷ lệ điều chỉnh yếu tố chiều sâu trung bình sau: - Tài sản so sánh 1: Thửa đất có chiều sâu trung bình 15.8m Lợi đất cần định giá + Có giá 29.622.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% + 5% = 105% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-105%)/105% = -4.76% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: -4.76% 1.410.571đồng/m2 29.622.000 = - - Tài sản so sánh 2: Thửa đất có chiều sâu trung bình 15.3 m Lợi đất cần định giá + Có giá 30.187.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% +5% =105% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-105%)/105% = -4.76% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: -4.76% 1.437.476đồng/m2 30.187.000 = - - Tài sản so sánh 3: Thửa đất có chiều sâu trung bình 19.7 m Lợi đất cần định giá + Có giá 30.624.000 đồng/m2 + Giá tài sản so sánh có tỷ lệ là: 100% + 1% = 101% + Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: (100%-101)/101% = -0.99% + Mức điều chỉnh tài sản so sánh là: -0.99% 303.208 đồng/m2 41 30.624.000 = - Bảng 4.5: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh STT Nội dung I Đơn giá đất (đồng/m2) Quy mô, diện tích (m2) Đánh giá TSĐG TSSS1 TSSS TSSS 29.622.000 30.187.000 30.624.000 97,9 61,2 90,6 65,8 Với đất thị, diện tích nhỏ dễ giao dịch chuyển nhượng có lợi so sánh nên tính khoảng cao Do đánh giá lợi quy mơ, diện tích TSSS2>TSĐG>TSSS3>TSSS1 Kém lợi Lợi Kém lợi 96 102 95 Tỷ lệ điều chỉnh (%) 4,17 -1,96 5,26 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 1.234.250 -591.902 1.611.789 6,2 4,0 4,6 Tỷ lệ (%) Độ rộng mặt tiền (m) Đánh giá 100 3,29 Với đất đô thị, chiều rộng mặt tiền lớn, có lợi kinh doanh dễ giao dịch chuyển nhượng nên tính khoản cao Do đánh giá lợi độ rộng mặt tiền TSSS1>TSSS3>TSSS2>TSĐG Lợi Lợi Lợi 106 103 104 Tỷ lệ điều chỉnh (%) -5,66 -2,91 -3,85 Mức điều chỉnh (đồng/m2) -1.676.717 -879.233 -1.177.846 15,8 15,3 19,7 Tỷ lệ (%) Chiều sâu trung bình (m) Đánh giá 100 20,0 Đối với đất nói chung chiều sâu phổ biến tiệm cận 20m thiên nhỏ 20m có lợi tính khoản cao Do đánh giá lợi chiều sâu trung bình TSSS3>TSSS1>TSSS2>TSĐG Lợi 42 Lợi Lợi STT II Nội dung TSĐG TSSS1 TSSS TSSS Tỷ lệ (%) 100 105 105 101 Tỷ lệ điều chỉnh (%) -4,76 -4,76 -0,99 Mức điều chỉnh (đồng/m2) -1.410.571 -1.437.476 -303.208 Mức giá dẫn 27.768.962 27.278.389 30.754.735 Giá trung bình mức giá dẫn (đồng/m2) 28.600.695 Làm tròn (đồng/m2) 28.600.000 Tỷ lệ chênh lệch đơn giá thẩm định/giá tài sản so sánh sau điều chỉnh 2,99 4,84 -7,01 * Tỷ lệ điều chỉnh = (Tỷ lệTSĐG-Tỷ lệTSSSj)/Tỷ lệTSSSj*100% (j = 1→3) Giá đất đất cần định giá bảo đảm chênh lệch với giá đất ước tính khơng q 10% Căn thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường: áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tiến hành điều chỉnh tối thiểu tài sản so sánh lấy bình qn mức giá ước tính sau điều chỉnh Do đó, giá Đất thị thuộc đường phố Loại vị trí 1, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình có giá là: 28.600.000 (đồng/m2) (Bằng chữ: Hai mươi tám triệu sáu trăm nghìn đồng chẵn) Hệ số chênh lệch giá đất vị trí so với vị trí đường phố loại phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình theo bảng giá là: 12.120.000 : 14.400.000 = 0,84 Suy ra, giá đất đô thị thuộc đường phố Loại vị trí 2, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình có giá là: 28.600.000 (đồng/m2) 43 x 0,84 = 24.024.000 (đồng/m2) (Bằng chữ: Hai mươi bốn triệu không trăm hai mươi bốn nghìn đồng chẵn) 4.3.3.2 Tổng hợp giá đất Trên sở thu thập số liệu sử dụng phương pháp định giá, em đưa kết định giá đất cụ thể thời điểm tháng 05 năm 2023 đất cần định giá dự án Hạ tầng Khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình sau: Bảng 4.6: Kết xác định giá đất cụ thể đất cần định giá Diện tích Loại V Mã loại thu đườn ị đất hồi g phố trí (m2) Giá đất theo QĐ 48/2021/QĐ -UBND tỉnh (đồng/m2) Hệ số ĐC giá đất theo QĐ 83/2021 /QĐUBND tỉnh Đơn giá cụ thể đề nghị Thành tiền (đồng) phê duyệt (đồng/m2) STT Họ tên CSD Nguyễn Văn Quế ODT 6,5 2 10.100.000 1,2 24.024.000 156.156.000 Tào Văn Quang ODT 41,2 2 10.100.000 1,2 24.024.000 989.788.800 Nguyễn Thị Mai ODT 66,3 2 10.100.000 1,2 24.024.000 1.592.791.200 Nguyễn Văn Hạnh ODT 57,0 2 10.100.000 1,2 24.024.000 1.369.368.000 Nguyễn Văn Hưng ODT 60,4 2 10.100.000 1,2 24.024.000 1.1.049.600 Tổng 231, 5.559.153.600 4.4 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT - Phương pháp so sánh trực tiếp thực dựa sở số liệu khảo sát thị trường thời điểm định giá đất, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hành 44 - Giá đất đưa phù hợp Có thể đưa làm giá khởi điểm để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất khu đất cần định giá phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Tại thời điểm định giá, thị trường bất động sản không sôi động, số lượng giao dịch bất động sản thành công không nhiều 4.5 NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 4.5.1 Thuận lợi - Việc sử dụng phương pháp so sánh trình định giá đơn giản, dễ áp dụng, cơng thức tính tốn rõ ràng, dễ hiểu phù hợp với loại đất khu vực cần định giá - Được hỗ trợ, giúp đỡ nhiệt tình từ cán địa chính, phịng ban có liên quan, lãnh đạo phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, phịng tài ngun mơi trường, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình - Việc sử dụng phương pháp định giá trình định giá đơn giản, dễ áp dụng, cơng thức tính tốn rõ ràng, dễ hiểu - Thu thập tài liệu thứ cấp phục vụ cho công tác định giá dễ dàng, nhanh chóng quan cung cấp - Việc vấn điều tra thông tin diễn xuôn sẻ từ người dân địa phương cách thuận lợi - Các Nghị điṇh, Quyết đinh, Thông tư, văn quy pham pháp luât đất đai nước taị địa phương đươc̣ quy đinh rõ ràng, xác, dễ hiểu, dễ tìm kiếm - Đươc hơ ̣ gia đình, cá nhân điạ bàn giúp đỡ nhiêṭ tình, tân tâm để tơi thu thập đầy đủ thơng tin môt cách dễ dàng - Được giúp đỡ, bảo tận tình giáo viên hướng dân sử dung ̣phương pháp thu nhập trình định giá đất - Tiến trình thục cơng tác định giá tiến hành theo kế hoạch đề 4.5.2 Khó khăn 45 - Ban đầu có khó khăn việc vấn điều tra thông tin từ người dân đề tài khơng phải người dân địa phương phải có cán địa phương đưa đến hộ trực tiếp - Trong việc tìm, vấn thông tin đất so sánh phương pháp so sánh cịn gặp khó khăn đất trống chủ sử dụng đất người từ nơi khác không xã Cư Yên Đối với trường hợp đề tài phải vấn qua điện thoại - Phương pháp so sánh trực tiếp thực dựa sở số liệu khảo sát thị trường thời điểm định giá đất, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hành - Một số định cấp huyện chưa cơng bố trang web huyện Tìm kiếm cịn gặp khó khăn 4.6 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIÚP CHO HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH - Nâng cao lực quản lý đất đai giá đất, nhanh chóng hồn thiện sách giá đất góp phần phát triển kinh tế, xã hội Các quan có thẩm quyền cần rà soát các văn quy phạm tỉnh Hịa Bình nói chung phường Hữu Nghị nói riêng đối chiếu với Nghị định, Thơng tư, văn Luật để sửa đổi, bổ sung cho quán phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật nghiêm túc, đắn - Xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật biến động giá đất - Thường xuyên cập nhật hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai để cán quản lý nắm bắt rõ ràng xác - Địa phương cần phối hợp với quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới nhà đất để công khai, niêm yết giá đất - Cơ quan định giá nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán thông qua tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia hội thảo liên quan đến lĩnh vực định giá đất, tăng cường thêm đội ngũ nhân viên đào tạo 46 chuyên sâu lĩnh vực định giá đất Thường xuyên có trao đổi, thảo luận để cán đưa ý kiến mình, rút kinh nghiệm công tác định giá Bên cạnh nâng cao trình độ chun mơn cần thực tốt cơng tác giáo dục trị, tư tưởng cho cán bộ, làm rõ trách nhiệm cá nhân khâu công việc Lấy hiệu công việc cán để đánh giá lực phẩm chất họ, khơng cấp hay quan hệ mà đánh giá chủ quan Kịp thời khen thưởng phạt để tạo động lực khuyến khích cán nhân viên nhiệt tình cống hiến, có tinh thần trách nhiệm cao công tác - Các liệu nên lưu trữ thành sở liệu online cập nhật thường xuyên, quản lý rành mạch - Thường xuyên cập nhật định, công văn huyện nên trang web để dễ dàng việc tìm kiếm thơng tin - Địa phương cần tăng thêm nguồn lực quan quản lý đất đai để quan làm việc hiệu 47 PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thu thập lựa chọn thông tin tài sản so sánh (TSSS) chuyển nhượng từ năm 2021 đến đường phố Loại 2, vị trí phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình để tiến hành so sánh, điều chỉnh yếu tố Hồ sơ tài sản so sánh thu thập Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hịa Bình, cụ thể sau: - Thửa đất so sánh số 01: Thửa đất nằm đường Hữu Nghị phường Hữu Nghị; Mặt tiền rộng 6,2 m; Chiều sâu 15,8 m; Diện tích 97,9 m2; Chủ sử dụng: Nguyễn Công Thâu - Thửa đất so sánh số 02: Thửa đất nằm đường Hữu Nghị phường Hữu Nghị; Mặt tiền rộng 4,0 m; Chiều sâu 15,3 m; Diện tích 61,2 m2; Chủ sử dụng: Bùi Thị Kim Cúc - Thửa đất so sánh số 03: Thửa đất nằm đường Hữu Nghị phường Hữu Nghị; Mặt tiền rộng 4,6 m; Chiều sâu 19,7 m; Diện tích 90,6 m2; Chủ sử dụng: Đoàn Thị Loan Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tiến hành điều chỉnh tối thiểu tài sản so sánh lấy bình qn mức giá ước tính sau điều chỉnh Do đó, giá Đất thị thuộc đường phố Loại 2, vị trí 2, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình có giá là: 24.024.000 (đồng/m2) (Bằng chữ: Hai mươi bốn triệu không trăm hai mươi bốn nghìn đồng chẵn) Trong trình định giá đất giúp đỡ nhiệt tình từ cán địa chính, cán phịng ban có liên quan, lãnh đạo phường Hữu Nghị giáo viên hướng dẫn để hoàn thiện báo cáo Bên cạnh có khó khăn định trình thực định giá đất phường Hữu Nghị, báo cáo đề xuất số giải pháp nhằm hồn cơng tác xác định giá đất cụ thể khu vực nghiên cứu 48 5.2.KIẾN NGHỊ Tôi xin đưa số kiến nghị qua trình định giá đất địa phương, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn sau: Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai, cần bổ sung thêm hướng dẫn chi tiết việc áp dụng phương pháp định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài Chính cần đưa nhiều giải pháp để trình phủ việc giải vấn đề sách tài đất đai như: hướng dẫn việc xác định giá sát với giá thị trường để thực sách thu tiền SDĐ; tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, UBND tỉnh Hịa Bình cần thường xun thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ TN & MT (2014), Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 2.BTNMT (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 3.BTNMT (2015), Quyết định số 1351/2015/QĐ-BTNMT ngày 04 tháng năm 2015 Bộ Tài nguyên Môi trường việc đính Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 2013 5.Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất 6.Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 7.Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 8.Chính phủ (2014), Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 9.Chinh phủ (2014), Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài Hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 10.Quốc hội (2014), Luật Đất đai số /2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 11.Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 5.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 12.QĐ-UBND (2021), Quyết định số 83/2021/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2021 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 địa bàn tỉnh Hịa Bình 13 .QĐ-UBND (2018), Quyết định số 552/QĐ-UBND ngày 07 tháng năm 2018 UBND tỉnh Hòa Bình việc phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Hạ tầng khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình 14 TB-UBND (2015), Thơng báo số 25/TB-UBND ngày 11 tháng năm 2019 UBND thành phố Hịa Bình việc thơng báo thu hồi đất thực dự án: Hạ tầng Khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình 15 Văn số 462/TTPTQĐ ngày 05 tháng năm 2021 Trung tâm Phát triển quỹ đất việc xác định giá đất cụ thể phạm vi GPMB thực dự án Hạ tầng khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hòa Bình 16 UBND-TNMT (2021),.Cơng văn số 1731/UBND-TNMT ngày 27 tháng năm 2021 UBND thành phố Hịa Bình việc xác định loại đất để bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất thực dự án: Hạ tầng khu dân cư, tái định cư Suối Đúng, phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình - Mảnh trích đo địa số 09-2019 tỷ lệ 1:500 Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Hịa Bình lập ngày 05/7/2019