Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối bưng trên địa bàn xã thu phong, huyện cao phong, tỉnh hòa bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN KÈ CHỐNG SẠT LỞ ỔN ĐỊNH DÂN CƯ SUỐI BƯNG TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THU PHONG, HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HỊA BÌNH NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 403 Giáo viên hướng dẫn: TS Xuân Thị Thu Thảo Sinh viên thực hiện: Đào Thị Thuận Mã sinh viên: 1654030307 Lớp: 61 – QLĐĐ Khóa học: 2016 – 2020 Hà Nội, 2020 i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành khóa luận, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành khóa luận, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới cô TS Xuân Thị Thu Thảo tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành khóa luận Tơi xin trân thành cảm ơn tồn thể lãnh đạo, cán nhân dân xã Thu Phong, huyện Cao Phong giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành khóa luận Hà Nội, Ngày tháng 05 năm 2020 Sinh viên thực Đào Thị Thuận ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vi PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Giá đất 2.1.2 Định giá đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.4 Các phương pháp định giá đất 12 2.1.5 Báo cáo định giá chứng thư định giá 15 2.2 CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẤT 20 2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 21 2.3.1 Định giá đất giới 21 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 25 3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 25 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 26 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 27 3.4.3 Phương pháp định giá đất 28 3.4.4 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 30 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 30 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 4.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THU PHONG HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HỊA BÌNH 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 32 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 35 4.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ THU PHONG 36 iii 4.2.1 Cơ cấu diện tích đất địa bàn xã Thu Phong 36 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 36 4.2.3 Tình hình biến động sử dụng đất xã Thu Phong 39 4.3 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HỊA BÌNH 41 4.3.1 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hòa Bình 41 4.3.2 Căn pháp lý vấn đề giá đất định giá đất huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 42 4.3.3 Bảng giá đất nông nghiệp huyện Cao Phong 43 4.4 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KHU VỰC CẦN ĐỊNH GIÁ TẠI XÃ THU PHONG 43 4.4.1 Căn pháp lý 43 4.4.2 Giới thiệu chung khu vực cần định giá 44 4.4.3 Xác định vị trí khu đất định giá theo bảng giá đất 48 4.5 XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ CỦA KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ TẠI XÃ THU PHONG 48 4.5.1 Sơ đồ quy trình thực xác định giá trị khu đất cần định giá 49 4.5.2 Các bước cụ thể xác định giá trị khu đất cần định giá 49 4.5.3 Kết thông tin thu thập 52 4.5.4 Kết định giá đất 66 4.6 ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ Ở ĐỊA PHƯƠNG 69 4.6.1 Thuận lợi 69 4.6.2 Khó khăn 70 4.7 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIÚP CHO HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNG 70 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 5.1 KẾT LUẬN 72 5.2 KIẾN NGHỊ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản NĐ - CP Nghị định Chính phủ NQ - HDND Nghị Hội đồng nhân dân QĐ Quyết định QĐ - BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên môi trường QĐ - UBND Quyết định Ủy ban nhân dân QH Quốc Hội QSD Quyền sử dụng TB - UBND Thông báo Ủy ban nhân dân TT- BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường TT-BTC Thông tư Bộ Tài UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí v DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Thơng tin đất điều tra xã Thu Phong 28 Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 37 Bảng 4.2 Biến động diện tích loại đất đai giai đoạn 2014 - 2019 39 Bảng 4.3 Bảng giá đất nông nghiệp huyện Cao Phong 43 Bảng 4.4 Danh sách thu hồi đất hộ gia đình cá nhân 45 Bảng 4.5 Diện tích loại đất cần định giá xóm Bưng 1, xã Thu Phong 47 Bảng 4.6 Diện tích loại đất cần định giá xóm Bưng 2, xã Thu Phong 47 Bảng 4.7 Vị trí xác định khu đất cần định giá 48 Bảng 4.8 Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng lúa 53 Bảng 4.9 Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng lúa 54 Bảng 4.10 Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng lúa 56 Bảng 4.1 Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng hàng năm khác 58 Bảng 4.12 Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng hàng năm khác 59 Bảng 4.13: Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng hàng năm khác 60 Bảng 4.14 : Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng lâu năm 63 Bảng 4.15 Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng lâu năm 64 Bảng 4.16: Tổng hợp kết thu thập thông tin đất trồng lâu năm 65 giá đất trồng lúa 66 Bảng 4.18 Kết xác định giá đất trồng hàng năm khác 67 Bảng 4.19 Kết xác định giá đất trồng lâu năm 68 Bảng 4.20 Kết định giá đất cụ thể xã Thu Phong thời điểm tháng năm 2020 69 vi DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí xã Thu Phong 31 Hình 4.2: Hiện trạng đất trồng lúa 57 Hình 4.3 Hiện trạng trồng mía 62 Hình 4.4 Hiện trạng trồng cam canh 65 Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2019 xã Thu Phong 36 Sơ đồ 4.1 Quy trình thực xác định giá đất đất cần định giá 49 vii TÓM TẮT KHÓA LUẬN Đề tài: Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Trên sở điều tra, khảo sát thông tin liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu đề xác định giá đất cụ thể làm cho công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Mục tiêu cụ thể - Phân tích thơng tin liên quan đến giá đất khu vực thực dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Xác định giá đất cụ thể làm cho công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Đánh giá thuận lợi khó khăn trình xác định giá đất cụ thể - Đề xuất số giải pháp giúp cho hồn thiện cơng tác định giá để bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Nội dung nghiên cứu - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Hiện trạng sử dụng đất xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình - Thực trạng cơng tác định giá đất huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình viii - Xác định giá đất cụ thể làm cho công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Thuận lợi khó khăn trình xác định giá đất cụ thể xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Một số giải pháp giúp cho hoàn thiện định giá đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 4.Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp định giá đất Phương pháp phân tích xử lý số liệu Phương pháp chuyên gia ix PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Để tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải tranh chấp đất đai thị trường, định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể sau : “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định.” Trong năm gần tỉnh Hòa Bình nói riêng tỉnh khác nước nói chung có nhiều dự án cho thuê đất thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Do đó, để có tính tiền th đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi việc định giá đất cụ thể cần thiết Căn vào Quyết định số 785/QĐ-UBND ngày 30 tháng năm 2016 UBND tỉnh Hòa Bình việc phê duyệt dự án đầu tư di dân tái định cư Xóm Trầm, xã Yên Lập kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng khu vực xã Thu Phong, xã Đông Phong thị trấn Cao Phong huyện Cao Phong Thông báo số 36/TB-UBND ngày 10 tháng năm 2020 UBND huyện Cao Phong việc thu hồi đất thực dự án di dân tái định cư vùng thiên tai xóm Trầm, xã Yên Lập kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng khu vực xã Thu