ứng dụng gis thành lập bản đồ giá đất tại khu vực phía nam thành phố thủ dầu một tỉnh bình dương

Mục tiêu đề tài Mục tiêu chung: Đề tài thực hiện nhằm mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất tại thành phố Thủ Dầu Một, nhằm phục vụ công tác qu

Tính cấp thiết của đề tài

Giá đất là thước đo kinh tế, phản ánh khả năng sinh lợi của đất đai, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp cho việc trao đổi trên thị trường Bất động sản được giao dịch một cách nhanh chóng (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015) Thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản thì việc thành lập bản đồ giá đất là cần thiết Bản đồ giá đất sẽ giúp các bên tham gia thị trường bất động sản và nhà quản lý đất đai có cái nhìn trực quan và khái quát về giá đất hơn, dễ dàng so sánh giá đất trong khu vực Từ đó, đưa ra quyết định nhanh và chính xác Hiện nay có rất nhiều phần mềm cho ngành quản lý đất đai nói chung và thành lập bản đồ giá đất nói riêng đã ra đời và được ứng dụng rộng rãi như: Mapinfo, Autocad, Microstation, Arcgis và Qgis

Việc ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất giúp bình ổn thị trường đất đai nên nhóm nghiên cứu áp dụng phần mềm này vào công tác thành lập bản đồ giá đất tại thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương Trong nhiều năm gần đây, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã hội nhập và được ứng dụng rộng rãi trong các ngành và các cấp khác nhau GIS là công cụ quản lý và trợ giúp được phổ biến trong nhiều ngành như kinh tế, quản lý đất đai, biến đổi khí hậu đến quản lý hạ tầng cơ sở kỹ thuật Thành Phố Thủ Dầu Một (TP.TDM) tỉnh Bình Dương đang được biết đến là một khu đô thị loại I, với sự phát triển nhanh chóng về kinh tế đã góp phần đẩy mạnh gia tăng sự tập trung dân cư mạnh mẽ đến từ các tỉnh thành Dân cư đông đúc, cơ sở hạ tầng phát triển dẫn đến sự đòi hỏi cấp thiết về chỗ ở Khu vực phía Nam thành phố Thủ Dầu Một là một khu vực kinh tế năng động nhất tỉnh Bình Dương, nơi thu hút các nhà đầu tư nước ngoài với số lượng lớn và cũng là nơi tập trung sản xuất hàng hoá lớn với công nghệ hiện đại Tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao đã kéo theo sự gia tăng nhu cầu khai thác tài nguyên và thị trường về đất đai thường xuyên có sự biến động rất lớn, giá đất luôn luôn biến động, do đó việc cập nhật, chỉnh lý những thông tin biến động về giá đất đai một cách kịp thời, chính xác là rất cần thiết, có ý nghĩa rất quan trọng làm cơ sở giúp cho Nhà nước có những chính sách thích hợp trong việc xác định các nguồn thu từ tài nguyên đất đai của quốc gia Đất đai và thị trường đất đai TP.TDM luôn được các nhà đầu tư quan tâm và trở thành vấn đề cấp thiết để phát triển kinh tế trên thị trường đất đai Từ đó, việc truy cập, tra cứu thông tin giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường là một trong những yêu cầu cấp bách của người dân và cơ quan quản lý nhà nước Vì vậy, nhóm nghiên cứu quyết định chọn thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương để thực hiện nghiên cứu đề tài Ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất khu vực phía Nam tại TP.TDM, tỉnh Bình Dương , nhằm ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác xác định giá đất giúp cho việc quản lý giá đất được tiến hành nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả trong việc quản lý giá đất

Mục tiêu, nhiệm vụ đề tài

Mục tiêu đề tài

Mục tiêu chung: Đề tài thực hiện nhằm mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất tại thành phố Thủ Dầu Một, nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai một cách hiệu quả, từng bước tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu thuế và minh bạch thông tin về giá đất, thể hiện giá đất tham khảo cho từng khu vực, tuyến đường Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương bằng phương pháp đánh giá đa tiêu chí (MCE).

Nhiệm vụ nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn khu vực phía Nam, thành phố Thủ Dầu Một

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn khu vực phía Nam, thành phố Thủ Dầu Một Áp dụng GIS để thành lập bản đồ giá đất, vị trí giá đất tại khu vực phía Nam, thành phố Thủ Dầu Một để thuận tiện trong việc tra cứu, lưu trữ Đề xuất giải pháp giải quyết thực trạng quản lý đất đai và giá đất và các giải pháp về cơ sở dữ liệu giá đất tại khu vực phía Nam thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Cách tiếp cận đề tài

Hiện nay, việc quản lý, tra cứu thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn nhiều bất cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu được lưu trên giấy, không có

3 sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính là giá đất, gây nhiều bất lợi cho nhà quản lý và người dân Trên cơ sở ứng dụng hệ thống thông tin đề tài thực hiện thông qua cách tiếp cận là xây dựng bản đồ chuyên ngành về giá đất bằng phần mềm Gis Vì vậy, nhóm nghiên cứu đã quyết định chọn Ứng dụng GIS để thành lập bản đồ giá đất tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương nhằm hạn chế bất cập trong việc tra cứu thông tin giá đất, góp phần phục vụ công tác định giá đất một cách hiệu quả, chính xác Nhóm nghiên cứu tập trung nghiên cứu, tiếp cận giá đất Nhà Nước bảng giá đất tại các phường Chánh Nghĩa, phường Phú Thọ thuộc địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương với mục đích giúp cho việc thành lập bản đồ giá đất bằng công nghệ GIS một cách thuận lợi, dễ dàng và sản phẩm cuối cùng đạt được hiệu quả cao nhất trong sử dụng và nghiên cứu.

Ý Nghĩa đề tài

Ý nghĩa khoa học

Việc ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất bổ sung về mặt lý luận cho địa phương trong việc quản lý và phát triển giá đất trở thành tài liệu tham khảo cho các công tác nghiên cứu có liên quan đến giá đất và công tác quản lý đất đai tại tỉnh Bình Dương nói chung và thành phố Thủ Dầu Một nói riêng.

Ý nghĩa thực tiễn

Ứng dụng trong việc tra cứu giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu của ứng dụng GIS Phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của cán bộ quản lý đất đai Bên cạnh đó, bản đồ giá đất còn phục vụ cho công tác theo dõi biến động về giá đất đai, phục vụ tính tiền thuế sử dụng đất cho cán bộ địa phương tại khu vực phía Nam, thành phốThủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Kết cấu đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Phương tiện – phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Kết quả thảo luận

Chương 4: Kết luận – kiến nghị

PHẦN NỘI DUNG

Căn cứ pháp lý: Điều 3, Chương 1, Luật Đất đai 2013: "Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất"

Giá đất chính là thước đo kinh tế của đất, đất có khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao và ngược lại Ngày nay, giá đất đóng vai trò trung tâm trong nền kinh tế quốc dân, mọi hoạt động kinh tế đều liên quan tới khả năng sinh lợi của đất (Nguyễn Thị Thu

1.1.2 Lý luận về sự hình thành giá đất

 Lý luận về quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế – xã hội của Nhà nước Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào mọi mục đích Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định pháp luật về quản lý và xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đồng thời người sử dụng đất cũng phải nộp phí về tài chính đất đai như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ (Nguyễn Văn Khánh, 2013) Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất”

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

 Lý luận về giá trị, giá trị sử dụng, giá cả thị trường của đất đai

- Giá trị Đất đai và tài nguyên thiên nhiên là “tặng vật” của tự nhiên cho con người Khác với những tư liệu sản xuất khác do con người tạo ra, đất đai do tự nhiên đem lại ngoài ý muốn của con người, đất đai cố định về vị trí, không gian, vô hạn về thời gian sử dụng Bản thân đất đai không tạo ra của cải vật chất, đất đai chỉ đem lại của cải khi con người đầu tư lao động vào đất đai, sự đầu tư lao động càng hợp lý thì lợi ích mang lại càng lớn, lao động

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Khái niệm giá đất và sự hình thành giá đất

Căn cứ pháp lý: Điều 3, Chương 1, Luật Đất đai 2013: "Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất"

Giá đất chính là thước đo kinh tế của đất, đất có khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao và ngược lại Ngày nay, giá đất đóng vai trò trung tâm trong nền kinh tế quốc dân, mọi hoạt động kinh tế đều liên quan tới khả năng sinh lợi của đất (Nguyễn Thị Thu

1.1.2 Lý luận về sự hình thành giá đất

 Lý luận về quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế – xã hội của Nhà nước Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào mọi mục đích Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định pháp luật về quản lý và xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đồng thời người sử dụng đất cũng phải nộp phí về tài chính đất đai như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ (Nguyễn Văn Khánh, 2013) Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất”

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

 Lý luận về giá trị, giá trị sử dụng, giá cả thị trường của đất đai

- Giá trị Đất đai và tài nguyên thiên nhiên là “tặng vật” của tự nhiên cho con người Khác với những tư liệu sản xuất khác do con người tạo ra, đất đai do tự nhiên đem lại ngoài ý muốn của con người, đất đai cố định về vị trí, không gian, vô hạn về thời gian sử dụng Bản thân đất đai không tạo ra của cải vật chất, đất đai chỉ đem lại của cải khi con người đầu tư lao động vào đất đai, sự đầu tư lao động càng hợp lý thì lợi ích mang lại càng lớn, lao động

5 chính là thước đo giá trị của hàng hóa Vì vậy, đất đai không phải sản phẩm của lao động mà là đối tượng của lao động, bản thân đất đai tự nhiên không có giá trị (Nguyễn Thị Thu

- Giá trị sử dụng Đất đai tự nhiên không có giá trị nhưng đất đai có những thuộc tính khiến đất có công dụng thỏa mãn nhu cầu con người trong sản xuất hoặc trong các mục đích sử dụng khác Bằng kinh nghiệm hoặc bằng lao động khoa học con người phát hiện đất đai có đặc tính có lợi cho loài người, ở những vị trí khác nhau đất đai có đặc tính tự nhiên, xã hội tốt xấu khác nhau Con người tiếp tục thực hiện điều tra khảo sát, khai hoang, quy hoạch, thiết kế, thi công, mua bán đất đai Đất đai tự nhiên lúc này trở thành đất đai kinh tế, là hàng hóa và có giá trị, thể hiện giá trị sử dụng của đất đai (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015)

Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế nên đất đai có giá trị, theo Mác giá trị này là cơ sở của giá cả thị trường đất đai (giá đất) Giá trị là bản chất bên trong, giá cả là biểu hiện bằng tiền ra bên ngoài Giá cả thị trường đất đai chịu ảnh hưởng của các nhân tố như: giá trị của đất đai, sức mua tiền tệ, tỷ suất lợi tức, mức độ lạm phát, cạnh tranh, tâm lý khách hàng, mức độ khan hiếm, cung - cầu, luật pháp, các chính sách đất đai, các hình thức địa tô (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015)

Nhân tố cung - cầu, sự khan hiếm và tâm lý khách hàng là nhóm nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá cả thị trường của đất đai Dân sô ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt nhu cầu đối với những mảnh đất có đặc tính tốt ngày càng lớn trong khi đất đai có hạn, khiến cho cung thường ở trạng thái nhỏ hơn cầu, dẫn tới giá cả thị trường của đất đai cao hơn nhiều giá trị của nó Đất đai kinh tế là loại hàng hóa đặc biệt, giá đất chỉ là một ước lệ trong mối quan hệ kinh tế giữa đất đai - con người tại một thời điểm, một hoàn cảnh nhất định, không thể tính đúng và đủ giá trị vốn có của nó (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015)

Theo Điều 55 - Luật Đất đai, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung

6 hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt

Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

Yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: yếu tố hành chính, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế, yếu tố kinh tế

Theo Hồ Thị Lam Trà (2005) các nhân tố thông thường ảnh đến giá đất bao gồm:

Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

Yếu tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao tốt, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao Ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất xuống theo

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất (Hồ Thị Lam Trà, 2005)

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Theo Hồ Thị Lam Trà (2005) các nhân tố khu vực ảnh đến giá đất bao gồm:

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

● Điều kiện giao thông Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng

8 lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

Khái niệm và nguyên tắc định giá đất

1.3.1 Khái niệm định giá đất Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà, 2015) Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan (Hồ Thị Lam Trà, 2015)

Tóm lại, định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau

Theo giáo trình Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hòa (2014), trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:

Căn cứ vào quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hàng hóa, khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tương tự như nhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay thế hoặc dịch vụ cùng tồn tại thì giá cả hàng hóa hoặc dịch vụ phải chờ sau khi so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn nhau mới quyết định Giá đất cũng tuân thủ quy luật thay thế Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất Như vậy nguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát như sau:

(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng;

(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;

(3) Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính không di động, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được vật thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Trên thực tế nguyên tắc thay thế có quan hệ nguồn gốc tương đối sâu xa với phương pháp hoàn vốn thu lợi, vì giá cả của mảnh đất nào đó, nếu có khả năng thay thế, thì có thể xác định một cách nhanh chóng mức đầu tư và giá cả của những thửa đất khác cũng sản sinh ra thu lợi ròng giống với nó Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

● Nguyên tắc thu lợi Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là tương lai Ý nghĩa quan trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp căn cứ để suy đoán hướng biến động về khả năng thu lợi trong tương lai Vì vậy, giá cả hàng hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng hóa đó quyết định Đất đai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo sự biến động của các nhân tố tạo thành thu lợi theo dự kiến Cho nên nhà đầu tư đất đai tiến hành đầu tư sau khi đã dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có thể đem lại trong tương lai Nghĩa là yêu cầu người định giá phải biết tình hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ càng về hiện trạng thị trường đất đai, xu thế phát triển tình hình kinh tế chính trị và ảnh hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự tính chính xác tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tương lai

Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý Nó yêu cầu nhân viên định giá phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dự tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai, phải loại trừ những dự tính sử dụng thoát ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ và sử dụng đất đai trái pháp luật

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Định giá đất đai trong thực tiễn, cần xác định rõ các phương pháp Nguyên tắc thu lợi là vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi

● Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người có quyền ứng dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó Thông thường, đất đai trong các thành phố hiện nay lẽ ra là ở trong trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, nhưng sự thật là không như vậy Việc sử dụng đất đai của nhiều thành phố là chưa thật hợp lý, do kéo dài chế độ sử dụng đất không trả tiền, không thời hạn trước đây, nên hiện tượng này càng phổ biến

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì lô đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Ví dụ: Đất nông nghiệp ở thành phố thì phương thức sử dụng tốt nhất lại không phải là nông nghiệp, đối với những thửa đất đó thì không thể dùng phương pháp định giá đất nông nghiệp để định giá

Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học có những định nghĩa khác nhau về GIS:

Theo Võ Quang Minh (2005) GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu rữ, quản lý và xử lý các số liệu địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau

Theo ESRI (Environmental System Research Institute) GIS là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ thống phần cứng, phần mềm máy tính, dữ liệu địa lý và con người, được thiết kế nhằm mục đích nắm bắt, lưu trữ, cập nhật, điều khiển, phân tích và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên quan đến vị trí địa lý

Theo Shunji Murai (2008): GIS là một hệ thống thông tin được sử dụng để nhập, lưu trữ, truy vấn, thao tác, phân tích và xuất ra các dữ liệu có tham chiếu địa lý hoặc dữ liệu địa lý không gian; hỗ trợ ra quyết định trong việc quy hoạch về sử dụng đất, quản lý tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, đô thị và nhiều lĩnh vực quản lý khác

1.4.2 Các thành phần của GIS

Có các kiểu phân chia khác nhau về thành phần của GIS:

Mô hình hệ thống 3 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, con người

Mô hình hệ thống 4 thành phần bao gồm: kỹ thuật (phần cứng và phần mềm), thông tin, tổ chức, con người

Mô hình hệ thống 5 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quy trình, con người

Mô hình hệ thống 6 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quy trình, tổ chức, con người

Theo Võ Quang Minh (2005), GIS gồm các thành phần: a Phần cứng (Hardware)

Phần cứng của hệ thống thông tin địa lý bao gồm các thành phần sau:

● Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ dọc đĩa, ổ cứng…

● Hệ thống mạng (LAN, WAN, Internet)

● Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS… b Phần mềm (Software)

Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một hoặc tổ hợp phần mềm máy tính Phần mềm được sử dụng trong hệ thống thông tin địa lý (GIS) bao gồm các tính năng sau:

1 Nhập và kiểm tra dữ liệu

2 Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu

5 Tương tác với người dùng

Phần mềm GIS được phân ra hai nhóm: phần mềm thương mại và phần mềm nguồn mở Các phần mềm sử dụng phổ biến trong GIS: Mapinfo ArcGis Grass GIS, ArcView, Quantum GIS… c Con người

Con người trong GIS gồm 3 nhóm người:

Nhà phân tích tính toán thực tế: nhóm người này có nhiệm vụ tìm hiểu, phân tích, tìm ra các bài toán thực tế giải quyết các vấn đề trong quản lý thông tin địa lý, nhóm này chiếm số rất ít

Nhóm chuyên viên kỹ thuật, quản trị hệ thống GIS: thực hiện chức năng chuyên về kỹ thuật trong hệ thống

Nhóm người sử dụng GIS phục vụ tác nghiệp hằng ngày, chiếm số lượng nhiều trong thành phần này d Số liệu, dữ liệu địa lý

Số liệu được sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lý riêng lẻ mà còn phải được thiết kế trong một cơ sở dữ liệu Những thông tin địa lý sẽ bao gồm vị trí địa lý, thuộc tính của thông tin, mối quan hệ không gian của các thông tin và thời gian Có hai hình dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS:

- Cơ sở dữ liệu bản đồ: là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hóa theo một khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ sở dữ liệu này xuất ra các bản đồ trên màn hình hoặc ra các thiết bị ngoại vi khác nhau như máy in, máy vẽ…

+ Số liệu Vector: được trình bày dưới dạng điểm, đường và diện tích, mỗi dạng có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu

+ Số liệu Raster: được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đều nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ được chỉ định giá trị của thuộc tính

- Số liệu thuộc tính: được trình bày dưới dạng các ký tự hoặc số, hoặc ký hiệu để mô tả các thuộc tính của các thông tin thuộc về địa lý e Chính sách và quản lý Đây là thành phần đóng vai trò quan trọng đảm bảo khả năng hoạt động của hệ thống Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải được đặt trong một khung tổ chức phù hợp và có những hướng dẫn cần thiết để quản lý, thu thập, lưu trữ và phân tích số liệu, đồng thời có khả năng phát triển hệ thống GIS theo yêu cầu

Hệ thống GIS phải được điều hành bởi một hệ thống quản lý, bộ phân này phải được bổ nhiệm để tổ chức hoạt động của hệ thống một cách có hiệu quả phục vụ nhu cầu người sử dụng thông tin

Ngoài ra, cần phối hợp với cơ quan chức năng có liên quan nhằm làm gia tăng tính hiệu quả sử dụng của GIS cũng như các nguồn số liệu hiện có

Nguồn: http://www.impe-qn.org.vn/ Hình 1.1 Các thành phần của GIS

1.4.3 Giới thiệu về cấu trúc cơ sở dữ liệu trong GIS

Theo Võ Quang Minh (2005), cấu trúc cơ sở dữ liệu của GIS bao gồm: a Dữ liệu không gian

Nguồn: http://www.impe-qn.org.vn/ Hình 1.2 Dữ liệu không gian

Có thể hiểu đơn giản là một “ảnh” chứa các thông tin về một chuyên đề Mô phỏng bề mặt trái đất và các đối tượng trên dốc bằng một lưới (đều hoặc không đều) gồm các hàng và cột Những phần tử nhỏ này gọi là những pixel hay cell Giá trị của pixel là thuộc tính của đối tượng Kích thước pixel càng nhỏ thì đối tượng càng được mô tả chính xác Một mặt phẳng chứa đầy các pixel tạo thành raster Cấu trúc này thường được áp dụng để mô tả các đối tượng, hiện tượng phân bố liên tục trong không gian, dùng để lưu giữ thông tin dạng ảnh (ảnh mặt đất, hàng không, vũ trụ…)

Một số dạng mô hình biểu diễn bề mặt như DEM (Digital Elevation Model), DTM (Digital Terrain Model), TIN (Triangulated Irregular Network) trong cơ sở dữ liệu cũng thuộc dạng Raster Ưu điểm của cấu trúc dữ liệu dạng Raster là:

● Dễ thực hiện các chức năng xử lý và phân tích

● Tốc độ tính toán nhanh, thực hiện các phép toán bản đồ dễ dàng

● Dễ dàng liên kết với dữ liệu viễn thám

● Nhược điểm của cấu trúc dữ liệu dạng Raster là:

● Kém chính xác về vị trí không gian của đối tượng Khi độ phân giải càng thấp (kích thước pixel lớn) thì sự sai lệch này càng tăng

Tổng quan phần mềm Mapinfo

Mapinfo là phần mềm hệ thống Địa lý GIS chuyên về thành lập và quản lý các cơ sở dữ liệu Địa lí trên máy tính cá nhân Đây là một phần mềm GIS khá phổ biến trên thế giới cũng như ở Việt Nam Ưu điểm của phần mềm mapinfo là dễ sử dụng, đồng thời nó cho phép tạo ra những bản đồ đẹp Chính vì vậy nhiều cơ quan và dự án sử dụng đã sử dụng Mapinfo như một giai đoạn cuối trong công nghệ GIS của mình (Lê Phạm Duy An, 2011)

Mapinfo Professional là phần mềm chạy trên môi trường Windows, có chức năng kết nối với các ứng dụng Windows khác (bộ lập trình Visual Studio), có thể tương tác trực tiếp với bản đồ của Mapinfo (Lê Phạm Duy An, 2011)

1.5.2 Các chức năng cơ bản của Mapinfo

Theo Lê Phạm Duy An (2011), chức năng cơ bản của Mapinfo bao gồm:

Trao đổi dữ liệu với các phần mềm khác (Import và Export)

Mô tả các đối tượng bằng các dữ liệu không gian và thuộc tính

Trực tiếp mở các file số liệu được tạo bởi các quan hệ quản trị cơ sở dự liệu như dBase, Lotus 1-2-, Excel,

Khả năng hỏi đáp tạo lập Selection để sửa đổi dữ liệu cũ , tạo cơ sở cho dữ liệu mới một cách dễ dàng

Không gian làm việc Workspace là một file tổng hợp cho phép lưu lại tất cả các Selection và Views nhằm tiết kiệm thời gian cho công việc của người dùng

Các hợp công cụ sử dụng các biểu tượng rất thuận tiện cho công việc vẽ và sửa chữa các đối tượng bản đồ

Có khả năng hiển thị số liệu theo 3 cách : Map Windows, Browser và Graph Windows

Mapinfo cung cấp một tập hợp các phím lệnh (button), rất thuận tiện cho việc sửa chữa (Editing) và vẽ (Drawing)

Dễ dàng tạo lập các bản đồ chuyên đề Thematic theo yêu cầu của người dùng, cửa sổ Layout giúp người dùng chuẩn bị,trình bày bản đồ trước khi in ra máy

Cho phép chồng xếp các định dạng ảnh (raster) làm nền bản đồ

Cho phép đăng ký vẽ một bản đồ từ một ảnh raster nền theo nhiều cách như (Non- Earth/Latitude, hay từ một bản đồ khác đã được đăng ký sẵn)

Hỗ trợ in bản đồ

Kết nối với Crystal Report (lập báo cáo dựa trên cơ sở dữ liệu địa lý của bản đồ) Lập trình tự động hóa công việc với Mapinfo

1.5.3 Tổ chức thông tin trong MapInfo

Theo Lê Phạm Duy An (2011), tổ chức thông tin trong Mapinfo: a) Tổ chức thông tin theo các tập tin

MapInfo tổ chức tất cả các thông tin bao gồm dữ liệu không gian và dữ liệu phi không gian dưới dạng bảng cơ sở dữ liệu (Table) Các thông tin không gian và thông tin thuộc tính này được MapInfo liên kết với nhau một cách chặt chẽ, không thể tách rời thông qua chỉ số ID, lưu trữ và quản lý chung cho cả hai loại dữ liệu Mỗi một bảng dữ liệu là một nhóm các tệp với các phần đuôi mở rộng khác nhau:

- Filename.tab: mô tả cấu trúc của bảng dữ liệu

- Filename.dat: hoặc Filename.dbf, Filename.wks, Filename.xls, Filename.mdb bao gồm dữ liệu kiểu bảng xếp thành hàng, cột Những dữ liệu được nhập vào MapInfo thông qua phần mềm dBASE/FoxBase, Lotus 1-2-3, Excel, mã ASCII hoặc Microsoft Access thì cơ sở dữ liệu MapInfo sẽ bao gồm Filename.tab và tệp dữ liệu hay bảng tính Với dữ liệu nhập vào dạng Raster, phần đuôi mở rộng tương ứng có thể là bmp, tif hoặc gif

- Filename.map: mô tả các đối tượng đồ họa

- Filename.id: là một tệp chỉ số có tác dụng liên kết dữ liệu với các đối tượng Đối với bảng dữ liệu của Microsoft Access, chúng có tệp filename.aid thay thế cho tệp filename.id, tệp này có tác dụng liên kết dữ liệu gắn các đối tượng với bảng thông tin trong Microsoft Access

Thêm vào đó, bảng cơ sở dữ liệu cũng có thể bao gồm một tệp chỉ số (Index), cho phép bạn tìm kiếm đối tượng thông qua lệnh tìm kiếm Find Khi đó chỉ số sẽ nằm trong tệp filename.ind

Ngoài ra, khi muốn ghi lại cách quản lý và lưu trữ tổng hợp nhiều bảng dữ liệu hay nhiều cửa sổ thông tin khác nhau trong MapInfo có thể ghi lại cách sắp xếp này vào một tệp tin filename.wor b) Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng

Các bản đồ máy tính được tổ chức, quản lý theo từng lớp (layers) Có thể hình dung các lớp như là các tờ giấy bóng trong suốt chồng lên nhau Mỗi một lớp thông tin chỉ thể hiện một khía cạnh của mảnh bản đồ

Các thông tin bản đồ trong phần mềm MapInfo được tổ chức quản lý theo từng lớp đối tượng Lớp thông tin là tập hợp các đối tượng bản đồ thuần nhất, thể hiện và quản lý các đối tượng địa lý trong không gian theo một chủ đề cụ thể, phục vụ một mục đích nhất định trong hệ thống, chỉ thể hiện một khía cạnh của mảnh bản đồ tổng thể Trong MapInfo, có thể coi mỗi một bảng dữ liệu (Table) là một lớp đối tượng, chứa đựng các đối tượng khác nhau dưới dạng vùng (region), điểm (point), đường (line), và chữ (text) ã Đối tượng vựng (region): thể hiện cỏc đối tượng hỡnh học khộp kớn và bao phủ một

24 vùng diện tích nhất định Chúng có thể là các đa giác, hình Ellipse, và hình chữ nhật ã Đối tượng điểm (point): thể hiện vị trớ cụ thể của cỏc đối tượng địa lý ã Đối tượng đường (line): thể hiện cỏc đối tượng hỡnh học khụng khộp kớn và chạy dài theo một khoảng cách nhất định Chúng có thể là các đường thẳng, các đường gấp khúc và các cung ã Đối tượng dạng chữ (text): thể hiện cỏc đối tượng khụng gian khụng phải địa lý của bản đồ như nhãn tiêu đề, ghi chú

Ví dụ, một lớp bao gồm các vùng với viền bao là ranh giới hành chính, lớp thứ hai bao gồm các ký hiệu tuyến thể hiện đường giao thông, lớp thứ ba ký hiệu thể hiện vị trí các thành phố, thị xã, lớp thứ tư thể hiện địa danh của các thành phố đó Bằng cách đặt các lớp thông tin này chồng lên nhau, chúng ta đã thấy xuất hiện một bản đồ Cứ như vậy cùng một lúc có thể hiển thị một, hai hay nhiều lớp

Với các bản đồ được xây dựng thành từng lớp như vậy có thể dễ dàng sắp xếp, thay hay thêm bớt các lớp thông tin để phù hợp với nội dung và mục đích của bản đồ cần thành lập

1.5.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu trong MapInfo

Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Những năm đầu của thập kỷ 60 (1963-1964), các nhà khoa học Canada đã xây dựng hệ GIS đầu tiên với tên gọi Canada Geographic Information System, được sử dụng trong công tác quản lý tài nguyên ở Canada Đến giữa thập kỷ 60, GIS đã phát triển để phục vụ cho công tác khai thác và quản lý đô thị Trong những năm của thập kỷ 70, công nghệ phần cứng máy tính phát triển, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của GIS Nhờ đó mà GIS dần được thương mại hóa và phát triển, đánh dấu một cuộc cách mạng trong việc mô hình hoá các sự vật hiện tượng trên bề mặt trái đất (Trần Thanh Hà, 2011) Bản đồ là tài liệu pháp lý quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước nói chung và trong ngành địa chính nói riêng, chúng có thể giúp ta trong bất kỳ lĩnh vực nào và ngày càng trở nên quan trọng trong cuộc sống hàng ngày GIS được sử dụng nhằm xử lý đồng bộ các lớp thông tin không gian (bản đồ) gắn với các thông tin thuộc tính, phục vụ nghiên cứu, quy hoạch và công tác quản lý các hoạt động theo lãnh thổ Việc ứng dụng GIS ở nhiều nơi trên thế giới đã tiến hành rất phổ biến và đem lại nhiều hiệu quả tích cực cho công tác quản lý đất đai một cách hiệu quả Hiện nay, có rất nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề ứng dụng GIS áp dụng cho nhiều lĩnh vực:

1.6.1 Tình hình nghiên cứu ngoài nước

Công nghệ ứng dụng GIS trong quản lý tài nguyên đất đai cũng được áp dụng nhiều trên thế giới hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước và cung cấp thông tin đến với cộng đồng Vào tháng 12 năm 2005, tại thành phố Cordoba là thành phố lớn thứ hai ở Argentina đã bắt đầu ứng dụng GIS trong quản lý hồ sơ đất đai thay thế cho phương thức quản lý giấy tờ trước đây Dự án được hỗ trợ bởi Ngân hàng phát triển Liên bang Mỹ (IDB) Sản phẩm cuối cùng của dự án là cung cấp hệ cơ sở dữ liệu quản lý trong Geodatabase trên ArcGIS 9.3 và SQL Server 2003 phục vụ cho quản lý hồ sơ đất đai bao gồm cả việc đăng ký thửa,

26 giá trị thửa đất và các đơn vị hành chính liên quan Dự án đã mang lại bước thành công trong quy trình quản lý đất đai, cung cấp một giải pháp quản lý linh hoạt và chuyên nghiệp hơn (Phạm Thanh Tùng và ctv, 2017)

Theo nghiên cứu “Tăng cường truy cập vào dữ liệu giá đất: một hệ thống dữ liệu không gian hỗ trợ ra quyết định thay thế dữ liệu đăng ký đất” của Jamie E L Spinney, Pavlos S Kangaroo Lou, Hugh A Millward (Canada) vào năm 2006, giữa những nguồn dữ liệu giá đất hạn chế ở Canada, Văn phòng Đăng ký Đất hay Đăng ký Chứng thư duy trì số lượng giao dịch bất động sản trong thẩm quyền của họ Tuy nhiên, dữ liệu Đăng ký Đất không cho phép trích xuất đơn giản giá đất trống do thiếu thông tin sử dụng đất và thông tin vùng xung quanh cho phân tích thị trường đất đô thị, cộng với giá bán báo cáo không được xác nhận là giao dịch thị trường công bằng Do đó, một cơ sở dữ liệu tham chiếu địa lý được xây dựng trong một hệ thống thông tin địa lý (GIS) định hướng đối tượng để mô tả khuôn khổ một hệ thống hỗ trợ ra quyết định dựa vào dữ liệu không gian, nó phát triển kết nối thông tin vùng xung quanh và thông tin sử dụng đất vào dữ liệu Đăng ký Đất đai, trích xuất giao dịch của đất trống và xác nhận thông tin giá chính xác Nghiên cứu cung cấp một phương pháp hiệu quả thay thế phương pháp truyền thống về dữ liệu Đăng ký Đất, do đó, tăng cường truy cập vào dữ liệu giá đất trống Việc ứng dụng GIS trong quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với đất cũng được phát triển nghiên cứu trong quản lý thuế bất động sản tại thành phố Kanpur thuộc New Delhi được thực hiện bởi nhóm tác giả Priya Daga và Apurv Danke Nghiên cứu xây dựng bộ dữ liệu trên nền ArcGIS về giá thuế tính toán đối với bất động sản, kết hợp xây dựng ứng dụng từ VB.net tạo công cụ hỗ trợ truy vấn, xem và cập nhật dữ liệu và thực hiện thống kê báo cáo tình hình cũng như giá trị thuế cho mỗi khu vực xác định Ở Nhật Bản, họ đã thành lập được bản đồ giá đất của thủ đô Tokyo Trong nghiên cứu “Bản đồ giá đất của khu vực thủ đô Tokyo” của Morito Tsutsumi, Akari Shimada, Daisuke Murakami (2011), sự phân bố không gian giá đất thể hiện cấu trúc đô thị của một vùng Tuy nhiên, bởi vì hầu hết thông tin về giá đất ở dạng điểm không phải dạng vùng trong khi dữ liệu dạng vùng rất cần thiết để thiết lập bản đồ giá đất Các tác giả phát triển một hệ thống hỗ trợ máy tính cho phép thiết lập bản đồ giá đất chính xác dựa trên nền tảng dữ liệu giá đất ở cho khu vực thủ đô ở Nhật với chi phí thấp và độ chính xác cao Trong bài báo này, hệ thống được áp dụng cho khu vực thủ đô Tokyo và tạo ra một vài bản đồ giá đất từ dữ liệu khảo sát giá đất quản lý của chính quyền quận và được chính thức cung cấp bởi chính phủ Nhật Bản

Tại Hàn Quốc xây dựng Hệ thống hỗ trợ quản lý đất đai thì được chia nhỏ ra thành các hệ thống ứng dụng cho quản lý giao dịch đất đai, quản lý giá đất đã niêm yết, quản lý thu hồi lợi nhuận phát triển, quản lý môi giới kinh doanh bất động sản, quản lý dữ liệu không gian và dịch vụ thông tin đất đai Hệ thống dịch vụ thông tin đất đai cung cấp thông tin đất đai cho các nhân viên và người dân thông qua mạng Intranet và Internet, đem lại lợi ích cho cả hai phía Nhà nước và cư dân địa phương (Phạm Thanh Tùng và ctv, 2017)

Trong nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng phân bố không gian giá đất trong Taiyuan” của Guo Shufen Yuan Mengping (Trung Quốc) vào năm 2011, sự hình thành phân bố không gian của giá đất đô thị là một quá trình phức tạp và bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố Bài báo này thiết lập bản đồ phân bố không gian giá đất dựa trên dữ liệu lấy mẫu đất thu thập và giá đất chuẩn của Taiyuan công bố vào năm 2004 sử dụng phần mềm DPS, phần mềm Arcgis, và phân tích các nhân tố phân bố không gian của giá đất ảnh hưởng Nó dựa vào thực trạng phát triển kinh tế để quy hoạch thành phố và bố trí những vùng quan trọng trong thành phố Taiyuan

Vào năm 2012, tại Trung Quốc, nhóm tác giả Li Sha, Chong Xiaoli, Wang Wei Wen, Geng Jijin, Xie Zuozheng đã tiến hành nghiên cứu về “Ứng dụng GIS trong thống kê tài sản nhà ở” Nghiên cứu lựa chọn Thâm Quyến làm khu vực triển khai nghiên cứu Theo đó, phương pháp nghiên cứu được xây dựng dựa trên những giá trị giao dịch thực tế tại các căn hộ chuẩn ở những khu vực khác nhau và ngoại suy ra giá trị bất động sản cho tất cả các căn hộ trong Thâm Quyến làm cơ sở dữ liệu tham khảo cho các giao dịch và mục đích cụ thể khác

Nghiên cứu “Phân tích phân bố không gian của giá đất ở trong thành phố Wuhan dựa trên GIS” của Jin LeLe; Zhang Jun; Liu Yong; Zhou Qun (Trung Quốc) vào năm 2013 dựa trên dữ liệu giao dịch giá đất ở từ 2008 đến 2011 và được hỗ trợ bởi ArcGIS 9.3, phân tích nội suy không gian được sử dụng để thành lập thông tin phân bố giá đất ở, bản đồ contour; và để phân tích phân bố không gian của giá đất ở Kết quả thể hiện phân bố không gian của giá đất ở trong vùng trung tâm của Wuhan có khác biệt và vùng giá trị cao chủ yếu tại trung tâm thành phố Các kết luận phản ánh luật phân bố giá đất ở trong trung tâm Wuhan và là tham khảo cho nghiên cứu các dạng khác của giá đất

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, để hỗ trợ cho việc thu thập, lưu trữ, xử lý, phân tích xác định và công khai giá đất đã phát triển các ứng dụng công nghệ thông tin mã nguồn đóng (MapGuide của Autodesk, MapXtreme của MapInfo và ArcGIS Server của ESRI) hay công nghệ mã nguồn mở (MapServer, GeoServer và Google Maps) trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất – bất động sản và hệ thống thông tin giá đất trên nền Web và phát triển hệ thống định giá đất tự động (Automatic Valuation Models - AVMs) bằng cách tích hợp công nghệ GIS, CA và các công cụ toán học, có các mô đun chức năng xây dựng bản đồ giá đất thị trường và định giá bất động sản cụ thể, (Tom KauKo, 2009), như thể hiện tại các trang Web sau đây: http://www.trulia.com/home_prices/ http://www.zoopla.co.uk/heatmaps/ http://www.landvaluation.bm/

Nhìn chung, việc quản lý về đất đai và tài chính đất đai là một khối lượng dữ liệu quản lý khổng lồ và có nhiều biến động Do đó cần thiết áp dụng những phương thức hiện đại vào quản lý để tăng hiệu quả quản lý, nhanh chóng, chính xác và có tính thực tế cao

1.6.2 Tình hình nghiên cứu trong nước

 Nghiên cứu về ứng dụng GIS trong công tác quản lý đất đai

Việc ứng dụng ở nhiều nơi trên thế giới đã tiến hành rất phổ biến và đem lại nhiều hiệu quả tích cực cho công tác quản lý đất đai một cách hiệu quả Hiện nay, có rất nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề ứng dụng GIS áp dụng cho nhiều lĩnh vực:

Luận án thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thế Cường (2013) Ứng dụng hệ thống địa lý (GIS) xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại Thị trấn Tam Đảo, Huyện Tam Đảo, Tỉnh Vĩnh Phúc Với luận án này, tác giả Nguyễn Thế Cường đã nghiên cứu ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai, đã thử nghiệm thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu địa chính đã xây dựng cho khu vực GIS thể hiện vai trò sử dụng và áp dụng của mình cho lĩnh vực đất đai nói riêng và các lĩnh vực khác nói chung Nhìn chung, đề tài ứng dụng công nghệ tin học để lập cơ sở dữ liệu đất đai dạng số đã được ứng dụng ở 100% cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh và cấp huyện Tuy nhiên, việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc biệt khó khăn

Trong Hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc năm 2011 (Hồ Thanh Trúc, Lê Văn Trung, 2011) đã trình bày nghiên cứu Mô hình ứng dụng GIS trong quản lý đất đai tỉnh Tiền Giang Nhóm tác giả đã đề xuất một mô hình và giải pháp ứng dụng GIS thích hợp, phân tích nhu cầu và nguồn cung cấp dữ liệu, phối hợp tổ chức trao đổi thông tin giữa các đơn vị để tiết kiệm kinh phí, đảm bảo chia sẻ thông tin và phát triển GIS đồng bộ Qua đó, ứng dụng GIS được phát triển, lãnh đạo thực hiện hiệu quả trong công tác quản lý đất đai của khu vực Bên cạnh những thuận lợi trong quá trình xây dựng mô hình GIS, thì vẫn còn tồn động những bất cập không đáng có trong việc thành lập cơ sở dữ liệu tài nguyên đất đai tại địa bàn Tỉnh Tiền Giang Đó là dữ liệu không thống nhất theo hệ thống tham chiếu không gian và không được cập nhật thường xuyên, dữ liệu thuộc tính vừa thiếu vừa không đáp ứng đúng yêu cầu Ngoài ra, sự trùng lặp vẫn thường tồn tại do thiếu sự phối hợp giữa các đơn vị trong cùng cơ quan Qua đó, nhóm nghiên cứu tiếp thu các loại mô hình và giải pháp để phục vụ cho khu vực, xây dựng và thực tiễn hóa các lý thuyết của hội thảo đã đưa ra, giúp nhóm nghiên cứu hoàn thành đề tài nghiên cứu.

Một nghiên cứu khác là Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai phục vụ đánh giá đất thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh của Nguyễn Thị Hải,

Phạm Văn Vân và Vũ Thị Quỳnh Nga năm 2017 Nghiên cứu việc xây dựng bản đồ đơn vị đất đai bằng công nghệ GIS là cần thiết, xác định chính xác các đơn vị đất đai, xác định các chỉ tiêu phân cấp để xây dựng bản đồ đơn vị đất đai tỷ lệ 1/25.000 theo phương pháp đánh giá của FAO Ngoài ra, còn ứng dụng kỹ thuật GIS trong phân tích và chồng xếp bản đồ đơn vị đất đai Các nghiên cứu trên làm cơ sở cho việc đánh giá đất đạt hiệu quả kinh tế cao trên địa bàn Thị Xã Quảng Yên (Tx Quảng Yên) Ngoài ra, việc sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp còn thiếu sự hợp lý, đất đai bị xâm nhập mặn do biến đổi khí hậu gây

29 khó khăn trong quá trình xây dựng bản đồ đơn vị đất đai để phục vụ công tác xác định giá đất

Tổng quan khu vực nghiên cứu

Thủ Dầu Một là thành phố thuộc tỉnh Bình Dương, có vị trí địa lý thuận lợi, là một trong những điểm thuộc vùng kinh tế trọng điểm của khu vực phía nam, cơ sở hạ tầng giao thông ở đây ngày một phát triển, thuận lợi di chuyển giữa các huyện trong tỉnh và cả nước qua quốc lộ 13, đặc biệt chỉ cách thành phố hồ chí minh 30km

☞ Phía Tây giáp với Huyện Củ Chi thuộc Thành Phố Hồ Chí Minh

☞ Phía Đông giáp với Thị xã Tân Uyên

☞ Phía Bắc giáp với Thị xã Bến Cát

☞ Phía Nam giáp với Thị xã Thuận An

Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương năm 2014 của Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, phường Chánh Nghĩa là một trong các phường nội ô của Thành phố Thủ Dầu Một, có tổng diện tích tự nhiên là 476,95 ha Dân số: 27.382 người có vị trí tiếp giáp với các phường, xã như sau:

+ Phía Bắc: giáp phường Phú Cường, Thành phố Thủ Dầu Một

+ Phía Nam: giáp phường Phú Thọ, Thành phố Thủ Dầu Một

+ Phía Đông: giáp phường Phú Hòa, Thành phố Thủ Dầu Một

+ Phía Tây: giáp huyện Củ Chi Thành phố Hồ Chí Minh

Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương năm 2014 của, Phường Phú Thọ nằm ở phía nam Thành phố Thủ Dầu Một, có tổng diện tích tự nhiên là 490,31ha Là phường giáp ranh của Thành phố Thủ Dầu Một với Thị xã Thuận An và huyện Củ Chi của Thành phố Hồ Chí Minh, phường có ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:

+ Phía Bắc giáp phường Phú Hòa, phường Chánh Nghĩa, Thành phố Thủ Dầu Một + Phía Nam giáp Thị xã Thuận An

+ Phía Đông giáp phường Phú Hòa, Thành phố Thủ Dầu Một, Thị xã Thuận An

+ Phía Tây giáp phường Chánh Nghĩa Thành phố Thủ Dầu Một và huyện Củ Chi thành phố Hồ Chí Minh

1.7.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

 Thành phố Thủ Dầu Một

Theo báo cáo số 217/BC-UBND ngày 28/11/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Dầu Một về Báo cáo Tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2019 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2020 thì điều kiện kinh tế - xã hội TP Thủ Dầu Một như sau:

Doanh thu ngành thương mại dịch vụ tăng khá, Các loại hàng hóa trên thị trường xã hội khá đa dạng, phong phú về chủng loại, hoạt động dịch vụ tham quan du lịch tăng cao

Dự ước tổng mức bán lẻ hàng hóa & doanh thu dịch vụ thực hiện 158.516 tỷ đồng, tăng 28,01% so cùng kỳ; trong đó khu vực kinh tế trong nước tăng 27,92%; khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tăng 32,28% Tổ chức sắp xếp mạng lưới kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, và vệ sinh an toàn thực phẩm, kiểm tra việc thực hiện niêm yết giá, ghi nhãn hàng hóa trên sản phẩm, kiểm tra việc kinh doanh hàng giả, hàng kém chất lượng, hàng quá hạn sử dụng

Sản xuất công nghiệp ổn định hơn, dự ước giá trị sản xuất công nghiệp (giá so sánh) đạt 35.818 tỷ đồng, tăng 27,18% so cùng kỳ; Khu vực kinh tế trong nước thực hiện 9.210 tỷ đồng tăng 25,86%; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tăng 27,64% Đầu tư - Xây dựng

Vốn đầu tư phát triển toàn xã hội ước thực hiện 14.940 triệu đồng tăng 23,09% so cùng kỳ; trong đó vốn đầu tư nước ngoài tăng 28,47%;

Cây hàng năm: tổng diện tích gieo trồng các loại cây hàng năm thực hiện 394,97 ha, so với cùng kỳ giảm 3,63%; trong đó cây lương thực có hạt giảm 7,41%

Cây lâu năm: tổng diện tích gieo trồng các loại cây công nghiệp & cây ăn quả lâu năm ước thực hiện 358,5 ha, giảm 0,13% so với cùng kỳ

Chăn nuôi: Tình hình chăn nuôi hiện nay Tổng đàn gia súc hiện có 4.076 con giảm 4,61%; tổng đàn gia cầm 51.733 con giảm 0,35% so cùng kỳ

Hoạt động giáo dục và đào tạo: Hiện trên địa bàn thành phố có 41/58 trường công lập đạt chuẩn Quốc gia đạt tỷ lệ 70,68%; có 17/58 trường được công nhận đạt chuẩn kiểm định chất lượng giáo dục Trong năm toàn thành phố có 100% trường mầm non- mẫu giáo thực hiện đúng chương trình giáo dục mầm non theo quy định; có 99,98% học sinh tiểu học hoàn thành chương trình; có 95% học sinh hoàn thành chương trình THCS và 95,3% học sinh tốt nghiệp THPT Công tác tuyển sinh lớp 1 và lớp 6 không để xảy ra tình trạng điểm nóng tại các trường

Lao động - việc làm, an sinh và phúc lợi xã hội: Thực hiện tốt công tác chăm lo cho các đối tượng chính sách, xã hội, giải quyết đúng, đủ các chế độ chính sách của Nhà nước, bảo đảm an sinh xã hội, giảm nghèo, giải quyết việc làm

Phối hợp với Trung tâm giới thiệu việc làm của tỉnh tuyên truyền cho người lao động chưa có việc làm trên địa bàn thành phố tham gia phiên giao dịch việc làm; phối hợp các ngành, các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố giới thiệu việc làm cho 7372/6000 người lao động vào làm việc các công ty, doanh nghiệp, đạt 122,9% chỉ tiêu kế hoạch năm 2019, trong đó giải quyết việc làm cho 1372 lao động từ chương trình vay vốn tạo việc làm; tỉ lệ lao động qua đào tạo đạt 78%

Tổ chức rà soát hộ nghèo, hộ cận nghèo năm 2019, kết quả: hiện toàn thành phố 860 hộ nghèo chiếm tỷ lệ 0,92%, 606 hộ cận nghèo chiếm tỷ lệ 0,82%, đạt chỉ tiêu kế hoạch năm 2019 (tỷ lệ hộ nghèo còn dưới 1%) (Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, 2019)

Trong những năm qua, được sự quan tâm của các cấp, các ngành trong tỉnh, Thành phố đạt được nhiều thành tựu quan trọng trong phát triển kinh tế- xã hội, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể, hạ tầng cơ sở phát triển như giao thông, thủy lợi, trường học, trạm xá và các công trình văn hóa phúc lợi, sức khỏe và trình độ dân trí được nâng lên

Thương mại dịch vụ: Số hộ kinh doanh trong năm là 516 hộ tăng 01 hộ so với cùng kỳ năm trước Dịch vụ giao thông vận tải là 47 phương tiện (giảm 01 phương tiện) thực hiện doanh thu trong năm là 215.301.727.000 đồng, đạt 106,4 so với Nghị quyết HĐND, tăng 11,7% so với cùng kỳ năm trước Phối hợp thẩm định 18 cơ sở xin phép đăng ký kinh doanh, kết quả: đủ điều kiện xin phép đăng ký kinh doanh (Uỷ ban nhân dân phường Chánh Nghĩa, 2014)

Tiểu thủ công nghiệp: Số cơ sở hoạt động trong năm là 104 không tăng không giảm so cùng kỳ thực hiện giá trị tổng sản lượng hàng hóa là 30.798.184.000 đồng, đạt 110% so với Nghị quyết HĐND, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước (Uỷ ban nhân dân phường Chánh Nghĩa, 2014)

Nông nghiệp: Diện tích gieo trồng 5,5 ha trồng rau thơm các loại Chăn nuôi gia súc, gia cầm: bò 6 con, heo 252 con, gà thả vườn tổng đàn 2.200 con và cá các loại khoảng 200.000 con Trong năm, nông nghiệp đô thị phát triển mạnh: Trồng 560 cây mai, 4.000 nhánh lan, bồ câu 400 con, baba 1.000 con, cá kiểng 300 hồ có 13.500 con, tổng giá trị sản lượng đạt 2.580.000.000 đồng đạt 112% so với Nghị quyết HĐND, tăng 17,9% so với cùng kỳ năm trước Trên địa bàn phường có 01 trang trại nuôi cá dĩa với diện tích 500m 2 doanh thu trong năm đạt 1.400.000.000 đồng (Uỷ ban nhân dân phường Chánh Nghĩa, 2014) Được sự quan tâm của các cấp, các ngành trong tỉnh, thị xã, Đảng bộ phường đã lãnh đạo nhân dân đạt được nhiều thành tựu quan trọng trong phát triển kinh tế- xã hội, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể, hạ tầng cơ sở phát triển như giao thông, thủy lợi, trường học, trạm xá và các công trình văn hóa phúc lợi, sức khỏe và trình độ dân trí được nâng lên

Tiểu kết chương 1

Giá đất là một phận quan trọng của chính sách tài chính về đất đai, là biểu hiện của giá trị của đất đai và là cầu nối quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản Để việc quản lý giá đất vững mạnh và mang lại hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế, thu

35 hút đầu tư nước ngoài thì việc phát triển các hệ thống thông tin địa lý là một vấn đề cấp thiết

Với vai trò là cơ sở lý luận của đề tài, Chương cơ sở lý luận đem lại cho người đọc một cái nhìn tổng thể về vấn đề giá đất từ hệ thống các khái niệm cơ bản về giá đất, phân tích phương pháp và nguyên tắc trong định giá đất và đặc biệt là các yếu tố tác động đến giá đất Đây được xem là tiền đề quan trọng trong việc sơ khai cơ bản kiến thức, lý luận chung đến chi tiết từ chuyên môn trong lĩnh vực giá đất và các yếu tố tác động theo đó Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu còn tìm hiểu rõ hơn về hệ thống thông tin địa lý (GIS) và chức năng, cơ sở dữ liệu của phần mềm Mapinfo, từ đó làm tiền đề cho việc ứng dụng phần mềm ArcGIS trong việc thành lập bản đồ giá đất tại 02 phường Phú Thọ và phường Chánh Nghĩa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Nhóm nghiên cứu tìm hiểu, chọn lọc các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài, làm cơ sở để nhóm nghiên cứu có thể nhận diện những bất cập, thuận lợi từ các công trình nghiên cứu.Từ đó, làm nền tảng cho việc khắc phục những bất cập của đề tài nghiên cứu và tìm ra tính mới của đề tài Cuối cùng, dựa vào các văn bản báo cáo của Uỷ ban nhân dân thành phố Thủ Dầu Một và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, nhóm nghiên cứu đã trình bày vị trí địa lý và điều kiện kinh tế - xã hội tại thành phố Thủ Dầu Một nói chung và khu vực phía Nam nói riêng để làm cơ sở cho việc điều tra thu thập số liệu và quy trình thành lập bản đồ trở nên thuận tiện hơn

Trên cơ sở lý luận nêu trên, người đọc có thể tiếp cận nội dung đề tài một cách chính xác, khoa học, đồng thời còn cung cấp một số kiến thức về giá đất nói chung và hệ thống thông tin địa lý (GIS) nói riêng Qua đó ta thấy, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động và ảnh hưởng đến thị trường giá đất một cách cụ thể Song song đó, việc ứng dụng GIS vào quản lý giá đất tạo quy trình xử lý chính xác, nhanh chóng, không còn quản lý truyền thông quy cũ trên hồ sơ như trước Ngoài ra, còn hỗ trợ cho các chuyên viên thực hiện những bước trích lọc, thống kê dữ liệu một cách khoa học và thuận lợi nhất

PHƯƠNG TIỆN – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương tiện nghiên cứu

Phương tiện nghiên cứu Ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất khu vực phía Nam, thành phố Thủ Dầu Một sau đây:

❖ Bản đồ địa chính phường Chánh Nghĩa, phường Phú Thọ năm 2018

❖ Bảng giá đất tỉnh Bình Dương năm 2020 -2024

 Các văn bản pháp luật liên quan đến đề tài nghiên cứu: Luật đất đai 2013, báo cáo kết quả kiểm kê đất đai, lập dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 phường Phú Thọ; báo cáo kết quả thống kê đất đai năm 2018 phường chánh nghĩa; báo cáo thuyết minh bản đồ hiện trạng 2 phường Phú Thọ, Chánh Nghĩa; niêm giám thống kê tỉnh Bình Dương năm 2018.

Phương pháp nghiên cứu

Để xây dựng bản đồ nói chung và bản đồ giá đất nói riêng việc đầu tiên là việc công tác chuẩn bị cho việc thành lập bản đồ Nhiệm vụ chủ yếu của công đoạn này là thu thập, kiểm tra, đánh giá các tài liệu, số liệu theo những yêu cầu của nội dung, mục đích của đề tài Kế thừa có chọn lọc các bản đồ, tài liệu đã có trên khu vực nghiên cứu Thành lập bản đồ giá đất mới cho khu vực nghiên cứu

2.2.1 Phương pháp thu thập - phân tích tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập bảng giá đất nhà nước mới năm 2019 tại địa bàn Thủ Dầu Một, bản đồ hành chính thành phố Thủ Dầu Một, bản đồ địa chính thành phố Thủ Dầu Một, quyết định hệ số đường tại thành phố Thủ Dầu Một, Bảng niên giám thống kê thành phố Thủ Dầu Một năm

Nghiên cứu tài liệu là một công việc quan trọng cần thiết cho bất kỳ hoạt động nghiên cứu khoa học nào Từ nhiệm vụ và mục tiêu đã đặt ra cho đề tài, nhóm tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu Những tài liệu, số liệu thu thập bao gồm:

Tài liệu chuyên ngành gồm tài liệu về hệ thống thông tin địa lý (GIS), phương pháp xác định giá đất, các nghị định, thông tư hướng dẫn và các tài liệu chuyên ngành khác có liên quan đến đề tài nghiên cứu, các bài báo, tạp chí,

Tài liệu về khu vực nghiên cứu gồm thu thập số liệu, tài liệu thống kê về điều kiện tự nhiên, tính hình phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, bản đồ địa chính, giao thông, giá đất thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương được chỉnh lý mới nhất

Sau đó nhóm tiến hành nghiên cứu, phân tích, xử lý và chọn lọc những tài liệu cần thiết đồng thời tổng hợp những kiến thức cần vận dụng trong việc thực hiện nghiên cứu đề tài

Kế thừa kết quả từ những nghiên cứu khoa học đã có trước đây để phát triển đề tài cũng như kế thừa các kết quả sản phẩm làm nguồn dữ liệu đầu vào phục vụ cho xây dựng cơ sở dữ liệu theo hướng nghiên cứu

2.2.3 Phương pháp xác định giá đất

Phương pháp này được thực hiện nhằm mục đích xác định giá đất (chủ yếu là giá đất ở, giá đất nông nghiệp) tại khu vực phía Nam thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương thông qua bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương, 2019 Quyết định số 36/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 Quyết định ban hành quy định bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Bình Dương Bên cạnh đó là việc xác định vị trí giá đất bằng phần mềm Autocad dựa vào bảng giá đất tỉnh Bình Dương nói chung và bảng giá đất được áp dụng cho thành phố Thủ Dầu Một để phân biệt và xác định mức độ giá đất thay đổi theo vị trí (1,2,3,4) các tuyến đường chính tại khu vực phường Chánh Nghĩa và phường Phú Thọ tại địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Thửa đất có cạnh tiếp giáp với đường nào thì thửa đất đó được áp theo giá đất của đường đó Trường hợp thửa đất tiếp giáp với các đường hoặc lối đi công cộng thông ra nhiều đường có lại đường phố hoặc loại khu vực khác nhau thì thửa đất đó được áp giá căn cứ theo bề rộng của đường hoặc lối đi công cộng và loại đường phố hoặc loại khu vực của tuyến đường gần nhất (đã được phân loại đường hoặc phân loại khu vực và đặt tên trong các phụ lục)

Thửa đất có cạnh tiếp giáp với nhiều đường thì thửa đất đó được áp theo đường mà khi áp giá có tổng giá trị đất cao nhất

Thửa đất không tiếp giáp với các đường nhưng có lối đi bộ vào thửa đất và thông ra nhiều đường thì nguyên tắc áp giá theo đường có cự ly đi bộ gần nhất đến thửa đất Thửa đất nằm trên nhiều vị trí đất thì phân ra từng vị trí để áp giá

Hình 2.1 Ví dụ nguyên tắc xác định giá đất

2.2.4 Phương pháp khảo sát chuyên gia

Sau khi đã hoàn tất việc thu thập và xử lý thông tin, nhóm tiến hành khảo sát thực địa các chuyên gia cán bộ quản lý tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương về những thuận lợi, khó khăn và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để có thể đưa ra được yếu tố nào quan trọng nhất nhằm đảm bảo tính khách quan, khoa học, chính xác của đề tài đồng thời giúp đề tài có tính cơ sở thực tiễn cao Việc khảo sát thực địa là cách tốt nhất để kiểm chứng lại những lý thuyết, những nghiên cứu trong công tác nội nghiệp nhằm đảm bảo tính thực tiễn khoa học Nhóm nghiên cứu thực hiện khảo sát với tổng 10 phiếu điều tra thực địa nhằm góp phần mang lại hiệu quả cho đề tài nghiên cứu Đối tượng điều tra chủ yếu là cán bộ địa chính khu vực 2 phường Chánh Nghĩa, phường Phú Thọ, cán bộ quản lý giá đất, thủ tục hành chính về đất đai với nội dung khảo sát các vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý giá đất nói riêng, cuối cùng là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực nghiên cứu Bên cạnh đó, nhằm đánh giá một cách chính xác về các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (yếu tố cá biệt) tại thành phố Thủ Dầu Một nói chung và khu vực phía Nam thành phố Thủ Dầu Một nói riêng, nhóm nghiên cứu tiến hành khảo sát 15 phiếu với những đối tượng điều tra như trên dưới dạng google form để có kết quả chính xác góp phần đảm tính khoa học cho đề tài nghiên cứu Khi khảo sát thực địa nhóm nghiên cứu sẽ nắm được tình hình thay đổi giữa hiện trạng sử dụng đất ngoài thực tế và trên bản đồ địa chính giúp cho việc xác định chính xác giá trị cho mỗi thửa đất sử dụng thực tế

Việc xây dựng các chiến lược về việc nâng cao công tác quản lý giá đất tại thành phố

Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương có nhiều công cụ, phương pháp hỗ trợ, trong đó một trong những phương pháp phổ biến và đem lại hiệu quả cao nhất là kỹ thuật phân tích điểm mạnh, yếu, cơ hội và thách thức (SWOT), đây là công cụ này giúp nhóm nghiên cứu xác định được vấn đề hoặc đưa ra quyết định trong việc phân tích tình hình sử dụng đất 2 phường, xác định những thuận lợi và bất cập về giá đất, từ đó đề ra những chiến lược để khắc phục những bất cập còn hiện hữu với mục đích đưa ra góc nhìn khách quan và góp phần cải thiện công tác quản lý giá đất tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

2.2.6 Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (MCE - Multi - Criteria Evaluation)

Phân tích đa tiêu chí (MCE) cung cấp cho người ra quyết định những mức độ quan trọng khác nhau của các tiêu chuẩn Phương pháp này được áp dụng dựa trên 03 nhóm yếu tố: Yếu tố cá biệt, yếu tố khu vực, yếu tố thông thường Dựa trên kết quả đánh giá của 10 chuyên gia là cán bộ công tác chuyên môn của địa phương để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phụ ảnh hưởng đến giá đất bằng các trọng số (W) của từng yếu tố Phương pháp MCE giúp chọn lọc các yếu tố có ảnh hưởng nhất đến sự hình thành và phát triển của giá đất (các yếu tố có trọng số cao nhất) dựa trên 03 nhóm yếu tố đã nêu trên

2.2.7 Phương pháp xây dựng bản đồ và hệ thông tin địa lý

39 Đây là phương pháp chủ đạo sử dụng triệt để như 1 phương pháp dùng để hiển thị bản đồ, kết nối các dữ liệu và phương pháp xử lý các dữ liệu đó phục vụ mục tiêu đề tài đã đặt ra

Từ các loại bản đồ số: bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất thu thập được tại địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, nhóm nghiên cứu tiến hành chuyển định dạng phù hợp trên phần mềm MapInfo xây dựng bản đồ giá đất

KẾT QUẢ THẢO LUẬN

Thực trạng công tác quản lý đất đai và quản lý giá đất tại thành phố Thủ Dầu Một, tĩnh Bình Dương

3.1.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất theo đơn vị hành chính

 Thành phố Thủ Dầu Một

Giao dịch đất đai tại Thành phố Thủ Dầu Một tăng trưởng nhanh chóng trong thời gian gần đây Nhiều khu công nghiệp, khu dân cư cơ sở hạ tầng liên tục mọc lên dẫn đến vấn đề về chỗ ở tăng cao

Hiện tại nhu cầu kiếm nơi nhà ở đã góp phần làm cho giá nhà đất khu vực này được đẩy lên rất cao Nắm được nhu cầu mua đất đang tăng cao trong thời gian tới, nhiều nhà đầu tư đã đầu tư vào phân khúc đất nền để thu về lợi nhuận

Nguồn: https://thuanhunggroup.com/du-an-khu-dan-cu-chanh-nghia/ Hình 3.1 Dự án khu dân cư Chánh Nghĩa, thành phố Thủ Dầu Một

Với vị trí địa lý đắc địa, tiềm năng phát triển kinh tế bền vững cùng với những cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi, thị trường giá đất tại Thành phố thủ dầu một Bình Dương đang là một chiếc nhu cầu cấp bách cho các nhà đầu tư cũng như nhu cầu sinh sống của người dân Thủ Dầu Một

Bảng 3.1 Số đơn vị hành chính thuộc tỉnh Bình Dương (tính đến 01/01/2018 phân theo huyện/thị xã/thành phố)

Tổng số Phường Thị trấn Xã

Phân theo đơn vị cấp huyện 91 43 2 46

Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Bình Dương 2018

Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất thành phố Thủ Dầu Một Đơn vị: ha

Tổng diện tích Đất sản xuất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất chuyên dùng Đất ở

Cơ cấu sử dụng đất thành phố

Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Bình Dương 2018

 Phường Chánh Nghĩa Đã tiếp nhận và giải quyết 1.332 hồ sơ các loại liên quan về nhà và đất Tập trung thực hiện công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính, phối hợp với các cơ quan chức năng thực hiện việc đo đạc, cắm mốc, đền bù, giải tỏa Phối hợp với các ngành giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai: 92 lượt vụ Triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm đầu kỳ (2011-2015) (Uỷ ban nhân dân phường Chánh Nghĩa, 2014)

Hiện nay đang quản lý theo quy hoạch phân khu chức năng, quy hoạch sử dụng đất

2020, kế hoạch sử dụng đất 2015 theo quyết định đã được phê duyệt

Bên cạnh những mặt đạt được cũng còn những mặt còn hạn chế, khắc phục như việc nhận thức của người dân vẫn còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn nên dẫn đến tình hình quản lý của UBND phường gặp nhiều khó khăn

Cơ sở và phương pháp thực hiện lập quy hoạch cũng có nhiều thay đổi do đó khó khăn trong cập nhật nội dung quy hoạch

Công tác kiểm kê, thống kê đất đai còn thực hiện chậm tiến độ do các văn bản về kiểm kê còn thiếu sót, phần mềm số liệu kiểm kê chưa hoàn thiện

Theo kết quả kiểm kê đất đai của phường Chánh Nghĩa năm 2014 thì tổng diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính là 476,43 ha, trong đó:

Nhóm đất nông nghiệp: 186.00 ha, chiếm 39,04% tổng diện tích tự nhiên của phường;

Nhóm đất phi nông nghiệp: 272,93 ha, chiếm 57,29% tổng diện tích tự nhiên của phường;

Nhóm đất chưa sử dụng: 17,49 ha, chiếm 3,67% tổng diện tích tự nhiên của phường

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất phường Chánh Nghĩa năm 2014

Diện tích các loại đất cụ thể theo từng nhóm được thống kê tại Bảng dưới sau đây:

Bảng 3.3 Diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính phường Chánh Nghĩa

Nguồn: Báo cáo kiểm kê phường Chánh Nghĩa năm 2014

Thứ tự LOẠI ĐẤT Mã

Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính

Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính 476.43

1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 181.31

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 181.30 Đất trồng cây hàng năm CHN 10.00

Nhóm đất nông nghiệpNhóm đất phi nông nghiệpNhóm đất chưa sử dụng

Thứ tự LOẠI ĐẤT Mã

Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính Đất trồng cây hàng năm khác HNK 10.00 Đất trồng cây lâu năm CLN 171.30

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 0.01

2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 295.12

2.1 Đất ở tại đô thị ODT 127.73

2.2 Đất chuyên dùng CDG 126.63 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 2.83 Đất an ninh CAN 10.14 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 10.15 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 27.39 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 76.12

2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 4.48

2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0.40

2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 3.48

2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 32.39

3 Đất chưa sử dụng CSD 17.49

Cùng với quá trình tăng trưởng kinh tế là sự dịch chuyển cơ cấu sử dụng đất Diện tích đất dành cho phát triển các khu công nghiệp, nhà trọ tăng nhanh đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của địa phương Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được bảo đảm và là một nguồn vốn để người sử dụng đất đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, tình hình quản lý và sử dụng đất đai thời gian qua vẫn còn bộc lộ một số hạn chế như: công tác xây dựng qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập; công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai đến người dân còn chưa sâu, rộng; công tác lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động không được thực hiện đồng bộ, kịp thời…

Theo Uỷ ban nhân dân phường Phú Thọ năm 2014, số liệu diện tích kiểm kê đất đai năm 2010 mang tính kế thừa từ số liệu diện tích kiểm kê đất đai năm 2005, nên có một số chỉ tiêu loại đất không xác định được vị trí trên bản đồ, trên thực địa nên dẫn đến có những chỉ tiêu có diện tích nhưng thực tế ngoài hiện trạng không có loại đất đó Đối với diện tích kiểm kê đất đai năm 2005, diện tích các loại đất được tổng hợp từ sổ Địa chính, sổ Mục kê đất đai, sổ Đăng ký biến động đất đai Việc tổng hợp diện tích này chưa đối chiếu đầy đủ với bản đồ địa chính, chưa rà soát đầy đủ hiện trạng sử đất dẫn đến số liệu diện tích các loại đất từ số liệu báo cáo với hiện trạng là chưa chính xác, chưa có sự trùng khớp với nhau

Theo kết quả kiểm kê đất đai của phường Phú Thọ năm 2014 thì tổng diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính là 490,31ha, trong đó:

Nhóm đất nông nghiệp: 183,50 ha, chiếm 37,42% tổng diện tích tự nhiên của phường

Nhóm đất phi nông nghiệp: 301,91 ha, chiếm 61,58% tổng diện tích tự nhiên của phường

Nhóm đất chưa sử dụng: 4,90 ha, chiếm 1,00% tổng diện tích tự nhiên của phường

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất phường Phú Thọ năm 2014

Diện tích các loại đất cụ thể theo từng nhóm được thống kê tại Bảng dưới sau đây:

Nhóm đất nông nghiệpNhóm đất phi nông nghiệpNhóm đất chưa sử dụng

Bảng 3.4 Diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính phường Phú Thọ

Thứ tự LOẠI ĐẤT Mã loại đất

Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính

Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 231.04 Đất trồng cây hàng năm

(gồm đất trồng cây HNK) CHN 32.53 Đất trồng cây lâu năm CLN 198.50

1.2 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 0.84

2 Đất phi nông nghiệp PNN 254.23

2.1 Đất ở tại đô thị OCT 93.24

2.2 Đất chuyên dùng CDG 123.24 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 0.35 Đất an ninh CAN 0.08 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 14.56 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 35.78 Đất có mục đích công cộng CCC 72.47

2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 3.44 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0.93

Thứ tự LOẠI ĐẤT Mã loại đất

Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính

2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 4.46

2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 28.92

3 Đất chưa sử dụng CSD 4.20

Nguồn: Báo cáo kiểm kê phường Phú Thọ năm 2014

⮚ Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất phường Chánh Nghĩa, phường

Tình hình sử dụng đất tại phường Chánh Nghĩa, phường Phú Thọ hiện nay đang chú trọng sử dụng đất phi nông nghiệp cho việc phát triển loại hình thương mại – dịch vụ, xây dựng hệ thống giao thông cùng với cơ sở hạ tầng hiện đại với mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển theo hướng tăng giá trị đất đai nhằm mang lại hiệu quả kinh tế trong quá trình đô thị hóa tỉnh Bình Dương hiện nay Để đánh giá một cách khách quan và chính xác về tình hình sử dụng đất phường Chánh Nghĩa, phường Phú Thọ, nhóm nghiên cứu đã ứng dụng một cách triệt để phương pháp SWOT từ đó đề ra chiến lược dựa theo nền tảng lý thuyết kết hợp với thực tế và các số liệu báo cáo thống kê, kiểm kê tại 2 phường

Thực trạng về tình hình sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại phường Chánh Nghĩa được hệ thống và phân tích theo bảng 3.5 như sau:

Bảng 3.5 Đánh giá thực trạng sử dụng đất phường Chánh Nghĩa

Triển khai quy hoạch nhiều dự án với cơ sở hạ tầng hiện đại phục vụ nhu cầu ở của người dân (vd:

Dự án KDC Chánh Nghĩa nằm mặt tiền đường 30/4, Chánh Nghĩa năm 2020)

Tình hình kinh tế biến động liên tục, các chủ đầu tư thất thu nguồn vốn, gây khó khăn cho việc giải tỏa đền bù (Vd: Khu dân cư Võ Minh Đức do công ty

Thực hiện sử dụng đất theo loại hình phát triển thương mại – dịch vụ nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế

Thành Nguyên làm chủ đầu tư)

Cơ sở và phương pháp thực hiện lập quy hoạch cũng có nhiều thay đổi do đó khó khăn trong cập nhật nội dung quy hoạch

Công tác quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quan tâm thực hiện

Thực hiện đầy đủ, đúng hạn các hồ sơ liên quan đến đất đai

Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật cũng được tiến hành thường xuyên, phát hiện và xử lý kịp thời các sai phạm trong việc quản lý và sử dụng đất

Quan tâm, ưu tiên bố trí vốn cho công tác lập quy hoạch xây dựng, nhất là quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị

Chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng các dự án làm cơ sở thu hút đầu tư nước ngoài, tăng giá trị bất động sản

Tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của đội ngũ cán bộ nhằm đưa công tác quản lý, sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích theo đúng pháp luật

Tăng cường hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra địa phương trong công tác quản lý thực hiện quy hoạch để kịp thời phát hiện, xử lý các vi phạm như thu hồi các dự án chậm tiến độ theo quy định

Thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và người dân

Phòng Tài nguyên Thành phố cần tăng cường quản lý, giám sát đối với trường hợp xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất tại khu vực phía Nam, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

3.2.1 Đánh giá đa tiêu chí (MCE)

Bước 1: Xác định mức độ quan trọng các yếu tố

Phân tích thứ bậc (AHP-Analytical Hierarchy Process) có thể đưa ra những quyết định, sắp xếp thứ tự của những chỉ tiêu xem xét và nhờ vào đó người quyết định có thể đưa ra quyết định hợp lý nhất (Saaty, T.L, 1980; Saaty, R.W, 1987; Saaty and Vargas, 2001) Dựa vào kinh nghiệm, hiểu biết của chuyên gia, các trị số so sánh các yếu tố sẽ được gán theo thang điểm so sánh mức độ ưu tiên của Saaty (1980) (Hình 3.19)

Các giá trị trung gian là 1/2, 1/4, 1/6, 1/8, 2, 4, 6 và 8 Hình 3.19 Thang điểm so sánh mức độ quan trọng của các yếu tố

Bước 2: Lập bảng ma trận so sánh các yếu tố

So sánh các cặp thành phần, bắt đầu từ chóp của sơ đồ thứ bậc, chọn tiêu chuẩn, thực hiện so sánh cặp các thành phần của bậc kế tiếp theo các tiêu chuẩn đã chọn

Vô Rất ít Ít quan Ít quan Quan Quan Quan Rất Vô cùng cùng ít quan trọng trọng trọng trọng trọng quan quan quan trọng nhiều hơn như hơn nhiều trọng trọng trọng hơn nhau hơn hơn hơn

Bảng 3.9 So sánh các cặp thành phần của yếu tố khu vực

Yếu tố Vị trí Điều kiện giao thông Điều kiện thiết bị hạ tầng

Hạn chế của quy hoạch

Vị trí 1 1 1/2 1/2 1/3 Điều kiện giao thông 1 1 1/3 1/3 1/5 Điều kiện thiết bị hạ tầng 2 3 1 1/3 1/5

Hạn chế của quy hoạch 3 5 5 3 1

Bước 3: Chuẩn hóa ma trận

Chuẩn hóa ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu bằng cách lấy giá trị của mỗi ô trong chia cho giá trị tổng của cột đó Tính trọng số trung bình (Wi), được tính bằng cách lấy tổng trọng số của yếu tố Xi so với Xj sau khi được chuẩn hóa chia cho n Để xác định độ tin cậy của trọng số (Wi) cần tính chỉ số nhất quán CR (Consistency ratio), CR 8 mét); c) Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 20 mét và tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 40 mét;

82 d) Độ dốc tối đa là 9% và dài liên tục không quá 400 mét, trừ vị trí dốc bến phà, dốc qua đê và qua cầu

Giao thông tại phường Phú Thọ gồm 11 con đường chính và được chia thành 4 loại:

* Đường Cách mạng tháng 8 chia thành 2 đoạn :

+ Đoạn 1 từ Đường 30 tháng 4 đến đường Lê Hồng Phong

+ Đoạn 2 từ đường Lê Hồng Phong đến ranh giới thị xã Thuận An

* Đường Đại lộ Bình Dương chia thành 2 đoạn:

+ Đoạn 1 từ Đường 30 tháng 4 đến đường Lê Hồng Phong

+ Đoạn 2 từ đường Lê Hồng Phong đến ranh giới thị xã Thuận An

* Đường 30 tháng 4 chia thành 2 đoạn

+ Đoạn 1 từ Đại lộ Bình Dương đến Cách mạng tháng 8

+ Đoạn 2 từ Cách mạng tháng 8 đến Lý Tự Trọng

* Đường Lê Hồng Phong chia thành 2 đoạn

+ Đoạn 1 từ Đại lộ Bình Dương đến ngã tư Cách mạng tháng 8

+ Đoạn 2 từ ngã tư Cách mạng tháng 8 đến Xóm Guộc

* Đường Nguyễn Hữu Cảnh từ Đường 30 tháng 4 đến Lê Hồng Phong

* Đường Trần Bình Trọng từ Đại lộ Bình Dương đến Cách mạng tháng 8

* Đường Võ Minh Đức từ Lý Tự Trọng đến Xóm Guốc

* Đường Lý Tự Trọng từ Đường 30 tháng 4 đến Phan Bội Châu

* Đường Phan Bội Châu từ Võ Minh Đức đến Cảng Bà Lụa

* Đường nội bộ trong khu dân cư Tiamo Homes

 Bản đồ vị trí giá đất phường Phú Thọ

Hình 3.25 Bản đồ vị trí giá đất phường Phú Thọ

+ Vị trí 1: Tiếp giáp với đường trong phạm vi 50m

+ Vị trí 2: Không tiếp giáp với đường trong phạm vi 100m hoặc cách đường trong phạm vi từ 50m đến 100m

+ Vị trí 3: Không tiếp giáp với đường trong phạm vi 200m hoặc cách đường trong phạm vi từ 100m đến 200m

+ Vị trí 4: Không tiếp giáp với đường và cách đường trên 200m

Mã code được đánh theo con đường trên từng tờ bản đồ

Mã số code các con đường:

DLBD Đường đại lộ Bình Dương

DHVL Đường Huỳnh Văn Lũy

CMTT Đường Cách mạng tháng 8

DNHC Đường Nguyễn Hữu Cảnh

DTBT Đường Trần Bình Trọng

DVMD Đường Võ Minh Đức

DNGT Đường Ngô Gia Tự

DNTP Đường Nguyễn Tri Phương

DLHP Đường Lê Hồng Phong

DPBC Đường Phan Bội Châu

PDNB Đường nội bộ khu dân cư

Hình 3.26 Bảng dữ liệu lớp vị trí giá đất phường Phú Thọ

 Bản đồ giá đất phường Phú Thọ

Dựa vào trung bình tổng giá đất của mỗi khu vực nên sử dụng mốc giá chênh lệch từ 7 đến 10 triệu làm mức giá để phân loại giá đất khu vực thành 4 loại

Khu vực có giá cao nhất là vị trí 1 của đoạn đường Đại lộ bình dương có giá 37.800.000đ/m2

Khu vực có giá thập nhất là vị trí 4 của đoạn đường Phan Bội Châu từ Võ Minh Đức đến cảng Bà Lụa có giá 1.250.000đ/m2

Tổng diện tích 4 loại đất ( không tính sông đường ) là 452,6 ha

+ Diện tích loại đất dưới 7tr/m2 là 197,66 ha tương đương 43,67%

+ Diện tích loại đất từ 7 đến 15tr/m2 là 178,12 ha tương đương 39,35%

+ Diện tích loại đất từ 15 đến 25tr/m2 là 54,32 ha tương đương 12%

+ Diện tích loại đất trên 25tr/m2 là 22,5 ha tương đương 4,98%

Hình 3.27 Bản đồ giá đất phường Phú Thọ

86 b) Bản đồ phường Chánh Nghĩa

 Bản đồ đường giao thông phường Chánh Nghĩa

Giao thông tại phường Chánh nghĩa gồm 15 con đường chính và được chia thành 4 loại

* Đường Cách mạng tháng 8 chia thành 2 đoạn :

+ Đoạn 1 từ Phan Đình Giót đễn Mũi Dùi

+ Đoạn 2 từ Phan Đình Giót đến Đường 30 tháng 4

* Đường Đại lộ Bình Dương từ Thích Quãng Đức đến 30 tháng 4

* Đường 30 tháng 4 chia thành 2 đoạn

+ Đoạn 1 từ Đại lộ Bình Dương đến Cách mạng tháng 8

+ Đoạn 2 từ Cách mạng tháng 8 đến Nguyễn Tri Phương

* Đường Thích Quãng Đức từ Đại lộ Bình Dương đến Phan Đình Giót

* Đường Phan Đình Giót từ Thích Quãng Đức đến Cách mạng tháng 8

* Đường Ngô Gia Tự từ Đại lộ Bình Dương đến Cách mạng tháng 8

* Đường Hoàng Văn Thụ từ Thích Quãng Đức đến Đường 30 tháng 4

* Đường Nguyễn Tri Phương chia thành 2 đoạn:

+ Đoạn 1 từ Cầu Thầy Năng đến Bùi Quốc Khánh

+ Đoạn 2 từ Bùi Quốc Khánh đến Đường 30 tháng 4

* Đường Bầu Bàng từ Cách mạng tháng 8 đến Cầu Thầy Năng

* Đường Lò Chén từ Cách mạng tháng 8 đến Bùi Quốc Khánh

* Đường Lào Cai từ Cách mạng tháng 8 đến Nguyễn Tri Phương

* Đường Bùi Quốc Khánh từ đường Bầu Bàng đến Đường 30 thánh 4

* ( Hẽm ) Bùi Quốc Khánh từ đường Bùi Quốc Khánh đến Nguyễn Tri Phương

* Đường D8 đường nội bộ trong khu dân cư

Hình 3.28 Bản đồ loại đường giao thông phường Chánh Nghĩa

 Bản đồ vị trí giá đất phường Chánh Nghĩa

Hình 3.29 Bản đồ vị trí giá đất phường Chánh Nghĩa

+ Vị trí 1: Tiếp giáp với đường trong phạm vi 50m

+ Vị trí 2: Không tiếp giáp với đường trong phạm vi 100m hoặc cách đường trong phạm vi từ 50m đến 100m

+ Vị trí 3: Không tiếp giáp với đường trong phạm vi 200m hoặc cách đường trong phạm vi từ 100m đến 200m

+ Vị trí 4: Không tiếp giáp với đường và cách đường trên 200m Để nhập giá đất cho các vị trí theo tuyến đường, ta xây dựng bảng giá Nhà nước năm

Bài học kinh nghiệm qua quá trình thực hiện

3.4.1 Những thuận lợi trong việc ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất

CSDL giá đất được xây dựng cho địa bàn phía Nam thành phố Thủ Dầu Một nói là sự kết hợp giữa ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ GIS vào quản lý đất đai, trong đó có nội dung quản lý tài chính về đất đai

Việc ứng dụng kỹ thuật GIS nói chung và công nghệ phần mềm MapInfo nói riêng mang lại kết quả to lớn mà trước đây bằng phương pháp thủ công không thể có được Hệ thống thông tin địa lý GIS còn mang lại cho các nhà quản lý một cách nhìn, một sự đánh giá tổng quát về mặt không gian các đối tượng quản lý từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau

CSDL số giúp cho các nhà quản lý thực hiện dễ dàng công tác lưu trữ, bảo quản, cập nhật biến động trong quản lý tài chính đất đai hàng năm: Thuế SDĐ, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân

Thực hiện tra cứu thông tin dễ dàng, nhanh chóng nhờ các công cụ có sẵn trong ArcGIS, đáp ứng nhu cầu của người SDĐ cũng như hỗ trợ trong công việc cho các nhà quản lý đất đai

Theo quy định của pháp luật về đất đai, giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai cũng như thực hiện các chính sách thu về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) Tuy nhiên, thị trường giá đất tại thành phố Thủ Dầu Một hiện nay vẫn ở giai đoạn phát triển chưa thật sự hợp lý và hoàn thiện, diễn biến còn nhiều biến động và tồn tại những bấp cập, tình trạng đầu cơ tích trữ còn phổ biến; giá đất chịu tác động nhiều từ thông tin quy hoạch, công bố dự án

Trong khi đó, các công cụ quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo thị trường còn khó khăn Có những khu vực hầu như không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có thị trường thực sự nên thiếu căn cứ để định giá đất phù hợp với thị trường

3.4.2 Khó khăn trong việc ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất Để việc ứng dụng CSDL giá đất có hiệu quả hơn nữa, trong xây dựng và quản lý CSDL cần chú trọng đến:

- Sự cập nhật biển động của CSDL theo tình hình thực tế để đảm bảo độ chính xác cũng như độ tin cậy của dữ liệu đầu vào

- Công tác xây dựng CSDL gần như được giao cho các công ty tư vấn, các nhà quản lý đất đai không trực tiếp thực hiện các công việc này Vì vậy, việc ứng dụng nhiều lúc gặp khó khăn, đòi hỏi các nhà quản lý đất đai cần có kiến thức nhất định về công nghệ thông tin nói chung và ArcGIS nói riêng, nhất là ở khu vực nông thôn, những nơi CSDL còn lưu trữ theo phương pháp truyền thống

- CSDL được lưu trữ trên máy tính, yêu cầu sự bảo mật cũng như sự an toàn tối đa cho hệ thống máy tính, nhằm hạn chế hỏng, mất hệ thống CSDL

- Nhà nước cần có các biện pháp chỉnh lí giá đất hàng năm sát với giá thị trường

- Giá đất chịu ảnh hưởng đa dạng của nhiều yếu tố, vì thế cần có các phương pháp định giá đất có tính đến các sự ảnh hưởng một cách đầy đủ nhất có thể

- Tuy bản đồ vùng giá trị đất đai dạng số mang nhiều lợi ích nhưng chưa được triển khai trên quy mô lớn với tính quy chuẩn cao, cần chú trọng đầu tư nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai trên quy mô cả nước trong tương lai

Kinh nghiệm của thế giới và trong nước cho thấy: quản lý bản đồ địa chính, định giá đất, giám sát biến động các loại hình sử dụng đất cơ bản, là vấn đề cần phải thực hiện liên tục và tiêu tốn nhiều kinh phí cũng như nguồn nhân lực của các cấp quản lý.

Đề xuất giải pháp

3.5.1 Các giải pháp về công tác định giá đất

✔ Giải pháp và kế hoạch thực hiện định giá đất thường kỳ của các cơ quan định giá Nhà nước:

- Đối với Bảng giá đất do UBND tỉnh

Cần phải xem xét và điều chỉnh lại các quy định về biện pháp và kế hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất của các địa phương như : Bảng giá các loại đất được xây dựng căn cứ vào mức giá đất của từng vùng giá trị trong khung giá đất; Quy định cụ thể về việc sử dụng tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung hoạt động tư vấn giá đất: “Tổ chức tư vấn giá đất được thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước khi xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể”

Phạm vi áp dụng đối với bảng giá đất do địa phương ban hành dùng để: (i) Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (ii) Tính lệ phí và phí trong quản lý và sử dụng đất đai; (iii) Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (iv) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá đất thuê; (v) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (vi) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

Về phương pháp định giá đất cần có quy định bổ sung: Quy định rõ hơn các trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất tại các vị trí; Quy định rõ các nội dung, yêu cầu trong khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường; Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất, không áp dụng hệ số vị trí

✔ Đề xuất lộ trình điều chỉnh giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường Đối với Khung giá đất do Chính phủ ban hành: Khung giá đất do Chính phủ ban hành được xác định theo kỳ trong thời gian nhất định là 5 năm, tương đương với một kỳ kế hoạch sử dụng đất Đối với Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định: Nghiên cứu đề xuất Bảng giá đất được ban hành 5 năm một lần, được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu tiên trong kỳ Bảng giá đất được điều chỉnh trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với công bố

✔ Đề xuất biện pháp và kế hoạch triển khai việc thực hiện định giá đất cá biệt trong trường hợp có sự điều chỉnh giá đất

Phạm vi áp dụng định giá đất đất cụ thể Giá đất cụ thể được xác định khi phát sinh yêu cầu của Nhà nước, người sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan và được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê một lần cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất

102 khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh nghiệp thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong quy trình định giá đất cụ thể, có sự tham gia của tổ chức, cơ quan định giá đất độc lập tiến hành định giá đất, UBND tỉnh là cơ quan xem xét và quyết định giá đất cụ thể Nếu người dân không đồng ý với mức giá do UBND tỉnh đưa ra, có thể yêu cầu cơ quan, tổ chức giá khác định giá hoặc khiếu nại và khởi kiện đến cơ quan tòa án

Việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính bồi thường: Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất, giá đất được định giá tại thời điểm thu hồi đất; Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá đất xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra; Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính bồi thường Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập

3.5.2 Giải pháp về công tác quản lý giá đất

✔ Giải pháp về các phương án xây dựng bảng giá đất mới năm 2020 - 2024 tỉnh

Thực tế cho thấy, bảng giá đất định kỳ được ban hành và điều chỉnh qua các năm đã phản ánh tương đối phù hợp với biến động của giá đất trên địa bàn tỉnh Tuy nhiên, giá đất trên địa bàn tỉnh trong thời gian qua có những biến động nhất định cũng như phát sinh thêm một số bất cập; bảng giá một số loại đất, vị trí còn chưa phù hợp tình hình thực tế của địa phương do khung giá đất nông nghiệp còn thấp, đặc biệt áp dụng cho khu vực đô thị, dân cư, khu vực có kinh tế - xã hội phát triển; một số tuyến đường mới vừa được đầu tư cơ sở hạ tầng, đặt tên mới chưa được bổ sung trong Bảng giá các loại đất…nên cần phải xem xét điều chỉnh, cập nhật bổ sung cho phù hợp

Từ năm 2016 đến nay, giá đất khu vực phía Bắc liên tục tăng và đã thiết lập mặt bằng giá đất mới cao hơn so với năm 2015 tương đối nhiều do tác động của hoạt động chuyển dịch hoạt động sản xuất từ khu vực phía Nam lên phía Bắc, nhiều dự án sản xuất đầu tư mới ở khu vực phía Bắc, đầu tư các tuyến đường Tạo lực để kết nối với khu vực phía Nam cũng như việc quy hoạch thêm mới, mở rộng các khu, cụm công nghiệp ở khu vực này Dự báo giai đoạn 05 năm tiếp theo, giá đất khu vực này, đặc biệt là đất nông nghiệp quy hoạch vào mục đích phi nông nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu nhà ở để phục vụ dân cư hoạt động ở các cơ sở sản xuất, khu, cụm công nghiệp nhưng chỉ ở mức độ vừa phải do mức giá đất các năm vừa qua đã tăng một mức đáng kể Đất ở tại đô thị hiện nay do nguồn cung đã vượt nhu cầu thực tế, mức giá đất tương đối cao, đang có xu hướng người dân lựa chọn mua nhà ở chung cư thay vì mua đất ở với

103 giá cao Do đó, dự báo trong thời gian tới giá đất ở tại đô thị khó có khả năng tăng mạnh như các năm gần đây

Từ kết quả tổng hợp giá đất chuyển nhượng phổ biến trên thị trường năm 2019, kết quả so sánh giá đất do UBND tỉnh quy định với giá đất chuyển nhượng phổ biến trên thị trường, tình hình áp dụng Bảng giá các loại đất giai đoạn 2015 - 2019, dự báo biến động về giá các loại đất đến năm 2024, các góp ý của các sở, ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố, dự thảo Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh đưa ra 03 phương án xây dựng giá các loại đất giai đoạn 2020 - 2024 Phương án 1: Giữ nguyên giá đất như hiện hành, chỉ điều chỉnh giá đất thị xã Thuận An và Dĩ An tăng từ 10% - 15% so với bảng giá đất hiện hành và điều chỉnh giá đất một số vị trí cho hợp lý (tương ứng bằng bình quân 50% so với giá đất phổ biến trên thị trường) Phương án 2: Điều chỉnh giá đất tăng tương ứng với giá đất theo Hệ số điều chỉnh giá đất K năm 2019 (tăng bình quân 35% so với bảng giá đất hiện hành và bằng bình quân 65% so với giá đất phổ biến trên thị trường) Phương án 3: Điều chỉnh giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai (tăng bình quân 70% so với bảng giá đất hiện hành và bằng bình quân 80% so với giá đất phổ biến trên thị trường)

Trên cơ sở so sánh và phân tích những ưu điểm và hạn chế của ba phương án trên, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất lựa chọn phương án 3 là phương án đảm bảo việc xây dựng Bảng giá các loại đất đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Đối với công tác quản lý nhà nước, tạo thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội sau này; xóa bỏ khoảng cách chênh lệch giữa giá đất bồi thường và nghĩa vụ tài chính…tránh việc khiếu nại, khiếu kiện và thanh, kiểm tra trong thời gian qua

Việc tăng giá đất, nhất là tại khu vực đô thị sẽ góp phần giãn dân ra khu vực ngoại thành, vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù giải phóng mặt bằng đối với nhiều doanh nghiệp, dẫn đến lựa chọn các địa điểm đầu tư xa trung tâm để triển khai dự án thuận lợi hơn, góp phần phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội ở những khu vực đó Giúp các chủ thể sử dụng đất có thể ước tính được chi phí về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi thực hiện dự án đầu tư, giúp các chủ đầu tư hạn chế các rủi ro trong quá trình đầu tư và tạo môi trường đầu tư lành mạnh

✔ Các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện, kiểm soát và giám sát thực thi giá đất

Cơ quan quản lý và định giá đất của Nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách về định giá đất, có tính độc lập về chuyên môn, chịu sự quản lý của cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện (yêu cầu về số lượng định giá viên về giá đất…)

104 Để thống nhất việc xác định và quản lý về giá đất, nên chăng thành lập mới cơ quan chuyên trách (am hiểu chuyên môn và có kiến thức khoa học về định giá đất)

Hình 3.40 Sơ đồ phân cấp cơ quan định giá đất của Nhà nước

Nguồn: https://isponre.gov.vn/home/dien-dan/951-gii-phap-gia-t-do-nha-nc-quy-nh-phu- hp-vi-gia-th-trng-vit-nam

Tiểu kết chương 3

Việc ứng dụng GIS hay các công nghệ khác phục vụ xây dựng CSDL giá đất được trên địa bàn phía Nam thành phố Thủ Dầu Một đã có được những thuận lợi nhất định trong ứng dụng được nhiều kỹ thuật hiện đại trong việc tận dụng được hệ thống thông tin hiệu quả, tối ưu Cơ sở dữ liệu xây dựng giá đất hiện có đã đạt được một số thành tựu nổi bật, giúp cho nhà quản lý có cơ sở đảm bảo trong việc quản lý giá đất nói riêng và quản lý tài

107 nguyên đất nói chung Ngoài ra thành tựu mang lại lớn trong việc giúp người dân hay cán bộ quản lý tra cứu thông tin giá đất một cách thuận lợi, dễ dàng và đa chiều Song song đó vẫn còn nhiều mặt hạn chế và bất cập như đảm bảo sự thống nhất trong công nghệ, kỹ thuật, cập nhật tình hình biến động thường xuyên và bám sát thực tế Các phương pháp định giá đất đưa ra phải có tính đến các sự ảnh hưởng một cách đầy đủ nhất có thể, nhà nước cần có các biện pháp chỉnh lí giá đất hàng năm sát với giá thị trường Tận dụng tuyệt đối hệ thống công nghệ thông tin trong việc thành lập bản đồ giá đất

Từ đó nghiên cứu đưa ra một số giải pháp về các mặt trong giá đất nói riêng và trong công tác quản lý đất đai nói chung Các giải pháp và kế hoạch thực hiện định giá đất thường kỳ của các cơ quan định giá Nhà nước; Các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện, kiểm soát và giám sát thực thi giá đất; Giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai Đưa ra từng giải pháp cụ thể trong việc đảm bảo tốt công tác định giá cũng như CSDL về giá đất và công tác quản lý chung hiệu quả, đảm bảo tính thiết thực và áp dụng được cao