ÚNG DỤNG MCE DÀNH GIÁ CÁC YẾU Tố ẢNH HlrtNG DẾN GIÁ BẤT TẠI KHU Vực PHÍA NAM THÀNH PHÔ THÚ DẪU MỘT, TỈNH BÌNH DƯƠNG Trần Thị Anh Thư1, Tôn Thất Lộc1 2 1 Khoa Khoa học Quản lý, Trường Đại học Thủ Dầu M[.]
ÚNG DỤNG MCE DÀNH GIÁ CÁC YẾU Tố ẢNH HlrtNG DẾN GIÁ BẤT TẠI KHU Vực PHÍA NAM THÀNH PHƠ THÚ DẪU MỘT, TỈNH BÌNH DƯƠNG Trần Thị Anh Thư1, Tơn Thất Lộc1 TĨM TẮT Nghiên cứu thực nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thủ Dầu Một, tinh Bình Dương Nghiên cứu sử dụng phương pháp thu thập sỡ liệu thứ cấp, phịng vãn cán chun mơn phương pháp đánh giá đa tiêu chí (MCE) Kết quà nghiên cứu đánh giá thực trạng giá đất, từ xác định 18 yếu tố tổng hợp thành 03 nhóm yếu tố có ánh hưởng đến giá đất Đáng ý, có 03 yếu tố quan trọng vị trí đất, tính phù hỢp với quy hoạch sử dụng đất điều kiện kinh tế So với phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá đa tiêu chí xác định yếu tõ định đến giá đất mức độ quan trọng chúng cụ thể Từ đó, điều chỉnh mức chênh lệch yếu tố cách phù hợp Nghiên cứu chứng tỏ góp phần phương pháp MCE góp phần định giá đất cách đa chiều khách quan Từ khóa: Đa tiêu chí, giá đãt, phương pháp định giá đất, Thủ Dầu Một, tinh Bình Dương GIÚI THIỆU Khi kinh tế phát triển, đất đai giá đất thu hút nhiều quan tâm người dân nhà đầu tư Bởi thị trường đất đai giá đất ln biến động có xu hướng tăng so với thời kì trước Vì vậy, cơng tác định giá xem nhiệm vụ quan trọng quản lý đất đai xác định nghĩa vụ tài liên quan Theo quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, Việt Nam có 05 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) Tuy nhiên, cơng tác định giá đất cịn gặp nhiều khó khăn việc ứng dụng phương pháp định giá đất Điển phương pháp thu nhập thặng dư cần nhiều thông tin liên quan đến thu nhập đất, mà thông tin khó thu thập đầy đủ bời người sử dụng đất khơng nhớ xác bảo mật riêng tư Đối với phương pháp so sánh, việc lựa chọn yếu tố đánh giá chênh lệch yếu tố không thực dễ dàng Nguyên nhân có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, dẫn đến định giá Khoa Khoa học Quản lý, Trường Đại học Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương Viện Nghiên cứu Khoa học Cơ ứng dụng, Trường Đại học Duy Tân, Tp Hồ Chí Minh ‘Email: thutta.khql@tdmu.edu.vn viên khó đánh giá xác mức độ yếu tố Đa số so sánh yếu tố dựa kinh nghiệm định giá viên Điều dễ dẫn đến chủ quan khó giải thích cách đầy đủ so sánh với dự án xung quanh, chí dự án Vì vậy, phương pháp định giá đất hành bộc lộ nhiều bất cập Với phát triển toán học, nhiều phương pháp phát triển để hỗ trợ việc định, tiêu biểu phân tích thành phần (PCA), phân cấp thứ bậc (AHP) hay đánh giá đa tiêu chí (MCE) Trong đó, MCE phương pháp bán định lượng định tính (Ton That Loc ctv., 2019), giúp đánh giá đa chiều lượng hóa yếu tố đầu vào Do đó, nghiên cứu ứng dụng phương pháp đánh giá đa tiêu chí vào cơng tác định giá đất nhằm xác định yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất mức độ quan trọng yếu tố Bình Dương tỉnh phát triển mạnh cơng nghiệp với 29 khu công nghiệp 12 cụm công nghiệp (Cục Thống kê tỉnh Bình Dương, 2021) Thủ Dầu Một thị loại I thuộc tỉnh Bình Dương Đặc biệt, vùng phía Nam bao gồm 02 phường Chánh Nghĩa Phú Thọ có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhờ vào vị trí đắc địa nằm thành phố Mới, Thuận An Hồ Chí Minh Nhờ vào phát triển công nghiệp kinh tế, cấu sử dụng đất khu vực có nhiều 33 biến động lớn Điều dẫn đến giá đất thay đổi Do đó, Phú Thọ Chánh Nghĩa lựa chọn làm khu vực nghiên cứu điển hình (Hình 1) Hình Bản đồ vị trí phường Phú Thọ Chánh Nghĩa, Tp Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cứu 2.1 Phương pháp thu thập liệu Nghiên cứu thu thập liệu thứ cấp liên quan đến giá đất Quyết định việc quy định Bảng giá đất tỉnh Bình Dương năm 2020; Quyết định hệ số đường Sở Tài nguyên Mơi trường báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương năm 2021 với Niên giám thống kê tỉnh Bình Dương năm 2020 Cục Thống kê 2.2 Phương pháp đa tiêu chí Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (MCE) dựa vào kinh nghiệm kiến thức chuyên gia, trị số so sánh yếu tố gán theo thang điểm so sánh mức độ ưu tiên Saaty (1980) Kết xếp thứ tự ưu tiên yếu tố xem xét Một số nghiên cứu ứng dụng phương pháp MCE quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp (Ton That Loc et al., 2019), đánh giá phát triển bền vững đô thị (Shuaibu and Kara, 2019) điều kiện sở hạ tầng Nhóm yếu tố cá biệt có 08 yếu tố: vị trí, khả sinh lợi, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng phong thủy 05 yếu tố nhóm thơng thường gồm: hành chính, nhân khẩu, kinh tế, quốc tế xã hội Các nhóm yếu tố lập thành 03 bảng ma trận so sánh để tính trọng số Bước 2: Chuẩn hóa ma trận Chuẩn hóa ma trận mức độ quan trọng yếu tố Trọng số trung bình (Wj), tính cách lấy tổng trọng số yếu tố Xị so với Xj sau chuẩn hóa chia cho n Để xác định độ tin cậy trọng số (Wị), cần tính số quán CR (Consistency ratio) CR < 0,1 thoả điều kiện qn Tính CR theo cơng thức (1) (2): (-1