Đề án được triển khai nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất QSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng, từ đóPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm ĐồngPháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng
Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án du lịch giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, hoạt động này đã được quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị…Trong đó, nổi bật nhất là hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về GVBQSDĐ để thực hiện dự án Có thể kể tới một số công trình sau đây:
- Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất” 1 , tác giả Sỹ Hồng Nam đã đề cập đến thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ tại Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về GVBQSDĐ Tuy nhiên, tác giả mới chỉ đề cập đến góp vốn bằng QSDĐ nói chung mà chưa đi vào chi tiết mục đích góp vốn để thực hiện dự án đầu tư
- Luận văn thạc sĩ ngành Luật Kinh tế năm 2012 “Góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sở hữu trí tuệ ở Việt Nam” của tác giả Đoàn Thu Hồng, Khoa Luật, Đại học
1 Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Hà Nội
Quốc gia Hà Nội, đã đề cập đến việc thành lập doanh nghiệp với tài sản góp vốn là quyền sở hữu trí tuệ
- Luận văn thạc sĩ ngành Luật Kinh tế năm 2019 “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, qua thực tiễn thực hiện tại tỉnh Phú Yên” của tác giả Đoàn Ngọc Lâm, trường Đại học Luật, Đại học Huế, đã tìm hiểu những quy định của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ, cũng như thực tiễn áp dụng các quy định này tại tỉnh Phú Yên
- Luận văn thạc sĩ ngành Luật Kinh tế năm 2022 “Pháp luật về góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tại Bình Dương” của tác giả Nguyễn Gia Lâm, Trường Đại học Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đã nói về việc góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất với thực tế áp dụng tại riêng tỉnh Bình Dương
Ngoài ra còn một số bài viết đăng trên các tạp chí như “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước - Thực trạng và một số kiến nghị hoàn thiện” của đồng tác giả thạc sĩ Huỳnh Minh Phương và thạc sĩ Trần Linh Huân, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 402), tháng 4/2024; bài viết “Hoàn thiện pháp luật về góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” của tác giả Phan Thị Quyên, Hoàng Văn Nhất, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Kỳ 1 (Số 384), tháng 7/2023
Tóm lại, cho đến thời điểm hiện tại, dường như chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện, khái quát về hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại Việt Nam Các công trình nghiên cứu trên tập trung vào hoạt động góp vốn thành lập doanh nghiệp nói chung hoặc hoạt động góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng các quyền tài sản khác theo quy định của pháp luật Do vậy, các công trình nghiên cứu nêu trên so với đề tài đề án này là không trùng lặp về mặt nội dung Đề án đi vào việc nghiên cứu, tổng hợp một số vấn đề mới với hy vọng đóng góp một góc nhìn khái quát hơn cho việc nghiên cứu, xây dựng và ban hành hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch ở Việt Nam.
Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích làm sáng tỏ thực trạng trong việc áp dụng quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL, trên cơ sở đó đề xuất, kiến nghị về những phương hướng và giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng trong thời gian tới
3.1.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, mục tiêu nghiên cứu cụ thể của đề tài được xác định như sau:
- Phân tích làm rõ các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp để thực hiện DADL
- Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng
- Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp nói chung và trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng nói riêng.
Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Để hoàn thiện mục tiêu nghiên cứu của đề tài, đề án tập trung các nội dung sau:
- Quy định của pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL; nội dung và những yếu tố tác động đến pháp luật GVBQSDĐ; phân biệt giữa GVBQSDĐ để thực hiện DADL so với các dự án có sử dụng đất đai thông thường khác
- Thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng, qua đó chỉ ra những điểm thuận lợi và những điểm còn vướng mắc, bất cập, từ đó, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng.
Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể
Phương pháp luận nghiên cứu
Đề án sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, so sánh Trong đó về phương pháp luận, đề án nghiên cứu dựa trên quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về vai trò chủ đạo của các tổ chức kinh tế đối với sự phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, định hướng phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đồng thời, các nguyên lý chung về GVBQSDĐ để thực hiện DADL cũng được vận dụng để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.
Phương pháp nghiên cứu cụ thể
Để thực hiện đề án, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này nhằm luận giải làm rõ hơn những vấn đề lý luận về quy định của pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ nội dung Chương 1 và Chương 2 của đề án
- Phương pháp so sánh: thống kê số liệu về các dự án du lịch và so sánh những điểm giống nhau, khác nhau của việc thực thi các QĐPL và thực tiễn thực hiện về GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng và một số tỉnh thành miền núi, giàu tài nguyên rừng và tiềm năng du lịch, để đưa ra những điểm giống và khác nhau, nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu Phương pháp này tập trung chủ yếu tại Chương 2 của đề án.
Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài
Ý nghĩa về mặt khoa học: Đề án góp phần bổ sung, hoàn thiện những vấn đề pháp lý về góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theo hình thức hợp đồng BCC, thực tiễn áp dụng tại tỉnh Lâm Đồng, góp phần giúp các nhà lập pháp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các nhà nghiên cứu trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theo hình thức hợp đồng BCC nói riêng và góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL nói chung Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của đề án góp phần nâng cao ứng dụng quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng, đồng thời có thể sử dụng làm tài liệu trong quá trình công tác thực tiễn của tác giả Ngoài ra, có thể làm tài liệu tham khảo cho các học viên, sinh viên ngành Luật Kinh tế trong quá trình học tập, nghiên cứu khi quan tâm đến lĩnh vực của đề án.
Kết cấu của đề án
Ngoài Phần Mở đầu, Phần Kết luận và Tài liệu tham khảo, đề án được bố cục thành hai Chương như sau:
Chương 1: Quy định pháp luật Việt Nam hiện nay về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch
Chương 2: Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lâm Đồng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án du lịch.
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH
Nội dung của pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch
“Để xác định cấu trúc pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án du lịch phải xuất phát từ các quan hệ xã hội có thể phát sinh từ hành vi góp vốn bằng QSDĐ
Từ nhu cầu điều chỉnh của các quan hệ xã hội này sẽ định hình những nội dung pháp luật cần phải có Các nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực góp vốn bằng QSDĐ được pháp luật điều chỉnh bao gồm 9 :
9 Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr.47
“(i) Xác định tư cách chủ thể, đối tượng tham gia GVBQSDĐ tương ứng với quyền và nghĩa vụ phù hợp với từng loại chủ thể và QSDĐ Sở hữu năng lực pháp luật được trao, NSDĐ sẽ thực hiện hành vi GVBQSDĐ để thực hiện dự án với tư cách là chủ thể độc lập Quy phạm pháp luật này gồm quy định về hình thức xác lập QSDĐ, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tương ứng với các hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ khi GVBQSDĐ, điều kiện để QSDĐ có thể tham gia quan hệ góp vốn;”
(ii) Quan hệ xã hội giữa bên góp vốn và bên nhận GVBQSDĐ phát sinh từ việc góp vốn thông qua hợp đồng Bên góp vốn, với tư cách là NSDĐ được pháp luật công nhận và trao quyền GVBQSDĐ, sẽ thực hiện quyền của mình thông qua hợp đồng này
Do đối tượng góp vốn là QSDĐ, hợp đồng GVBQSDĐ phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia Pháp luật điều chỉnh hợp đồng GVBQSDĐ được xem là một phần quan trọng trong quy phạm pháp luật về GVBQSDĐ để thực hiện DAĐT du lịch DADL Mặc dù pháp luật này thể hiện quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong quan hệ góp vốn, nhưng có tính độc lập tương đối so với pháp luật về xác định tư cách chủ thể và đối tượng góp vốn Điều này do pháp luật về hợp đồng GVBQSDĐ chịu sự điều chỉnh của pháp luật hợp đồng, với những nguyên tắc chung của giao dịch như tôn trọng thỏa thuận giữa các bên, bình đẳng, tự nguyện và không ép buộc Ngoài ra, với đặc trưng pháp lý của QSDĐ, NSDĐ có thể chọn góp vốn để thành lập doanh nghiệp, góp vốn vào doanh nghiệp đã thành lập hoặc hợp tác kinh doanh Pháp luật về hợp đồng GVBQSDĐ để thực hiện DADL phải ghi nhận và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng Vì vậy, ngoài sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, hợp đồng góp vốn này còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Đầu tư và Luật Du lịch
“(iii) Quan hệ xã hội nảy sinh giữa CQQL nhà nước có thẩm quyền với bên góp vốn và bên nhận GVBQSDĐ Bên góp vốn và bên nhận góp vốn là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự nên khi tham gia quan hệ dân sự phải chịu sự giám sát của CQQL nhà nước và các chủ thể khác Quan hệ phát sinh giữa CQQL nhà nước có thẩm quyền với bên góp vốn và bên nhận GVBQSDĐ chủ yếu là quan hệ hành chính dựa trên nguyên tắc mệnh lệnh, một bên là CQNN có thẩm quyền với một bên là chủ thể bị quản lý Những quy định của bộ phận pháp luật này xác định quyền hạn của CQQL nhà nước có thẩm quyền trong việc quy định trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký GVBQSDĐ, xử lý QSDĐ khi chấm dứt góp vốn; đăng ký kinh doanh và giải quyết tranh chấp GVBQSDĐ Quy định này bảo đảm việc GVBQSDĐ để thực hiện DADL được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục.”
Với cách tiếp cận này, pháp luật GVBQSDĐ gồm những nội dung cơ bản như sau:
1.2.1 Hình thức góp vốn bằng quyền sử đụng đất để thực hiện dự án du lịch
Dựa vào mục đích kinh doanh, pháp luật quy định hai hình thức:
Một là, GVBQSDĐ để hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh
Trường hợp này, tổ chức, doanh nghiệp nhận góp vốn sẽ không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt việc góp vốn thì bên GVBQSDĐ được tiếp tục sử dụng đó trong thời gian còn lại Đặc trưng rõ rệt nhất của hình thức góp vốn này là không hình thành pháp nhân Đối tượng góp vốn là QSDĐ hình thành từ đất thuê, đất được Nhà nước giao hoặc đất được công nhận Hình thức góp vốn này có nhiều điểm giống với thuê đất như: (i) Góp vốn, thuê đất đều không chuyển QSDĐ Tuy không chuyển QSDĐ nhưng có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất trong thời hạn góp vốn, thời gian thuê đất Do không chuyển QSDĐ nên bên nhận góp vốn, bên thuê đất đều không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; (ii) Do không chuyển QSDĐ nên bên góp vốn, bên cho thuê đất vẫn được thực hiện các giao dịch với QSDĐ đã góp vốn, cho thuê với điều kiện không làm ảnh hưởng đến việc khai thác và sử dụng đất Sự khác nhau giữa hình thức GVBQSDĐ này với thuê đất là mục đích, góp vốn là để hợp tác kinh doanh còn bên cho thuê là lợi ích từ việc cho thuê đất.”
“Theo quy định của Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng hợp tác là một trong những hợp đồng thông dụng: “Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm 10 Hầu hết các quốc gia đều quy định hợp đồng hợp tác kinh doanh là một hình thức đầu tư.”
Về tính chất, hình thức GVBQSDĐ là một quan hệ đầu tư được thiết lập trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh mà không thành lập doanh nghiệp Các chủ thể tham gia chỉ bị ràng buộc bởi quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, không có sự ràng buộc pháp
10 Khoản 1 Điều 504 Bộ luật dân sự 2015 lý về tổ chức như trong trường hợp góp vốn hình thành pháp nhân Pháp luật về GVBQSDĐ có các quy định cụ thể để điều chỉnh quan hệ này dựa trên tiêu chí phân loại nói trên Quy định về các hình thức GVBQSDĐ giúp định dạng rõ ràng hoạt động góp vốn này Cùng với quan niệm về GVBQSDĐ, những quy định này giúp NSDĐ và các cơ quan chức năng nhận biết và thực thi pháp luật về GVBQSDĐ một cách hiệu quả hơn.”
“Hai là, góp vốn để thành lập doanh nghiệp mới hoặc cùng kinh doanh với pháp nhân đã được thành lập trước đòi hỏi pháp nhân phải nhận giấy chứng nhận QSDĐ sau khi hoàn tất thủ tục chuyển QSDĐ Góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp đã thành lập hoặc để thành lập mới doanh nghiệp là quyền của các tổ chức, cá nhân có tài sản là QSDĐ QSDĐ là loại hình tài sản được giao dịch trên thị trường và có thể định giá giá trị bằng tiền, vì vậy, NSDĐ có thể góp vốn để thành lập mới doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã thành lập từ trước Như đã đề cập trong phạm vi nghiên cứu của đề án, tác giả không phân tích sâu vào hình thức góp vốn này
1.2.2 Chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch
“Chủ thể tham gia quan hệ GVBQSDĐ để thực hiện DADL là các bên trong quan hệ góp vốn, bao gồm bên góp vốn và bên nhận góp vốn Quy định về chủ thể góp vốn bằng QSDĐ là cơ sở pháp lý giúp các bên có nhu cầu góp vốn bằng QSDĐ 11 Mặt khác, quy định này còn là căn cứ để xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng GVBQSDĐ để thực hiện DADL
“Bên góp vốn bằng QSDĐ, tại Việt Nam, NSDĐ là hộ gia đình, cá nhân có thể được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận QSDĐ thông qua thuê hoặc thuê lại đất 12 Tuy nhiên, không phải mọi chủ thể có QSDĐ đều được phép GVBQSDĐ để thực hiện DADL Khả năng này phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước, đại diện CSH đất đai, quyết định trao QSDĐ và quy định quyền và nghĩa vụ của NSDĐ Tùy theo mục đích sử dụng đất, Nhà nước xác lập các hình thức sử dụng đất như giao đất (không thu tiền, có thu tiền), cho thuê đất (trả tiền một lần, trả tiền hàng
11 Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr.51
THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LÂM ĐỒNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH
Thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng
sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng
Tỉnh Lâm Đồng là một tỉnh miền núi Nam Tây nguyên, độ cao trung bình từ 800
- 1500m so với mực nước biển, có diện tích tự nhiên 9.764 km 2 Lâm Đồng nằm trên ba cao nguyên và là khu vực đầu nguồn của bảy hệ thống sông suối lớn
Lâm Đồng có 12 đơn vị hành chính: 02 thành phố (Đà Lạt, Bảo Lộc) và 10 huyện Thành phố Đà Lạt là trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị xã hội của tỉnh Các tuyến quốc lộ 20, 27, 28, 55, các tỉnh lộ 721,722,723, 724 và 725, tuyến cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, đường Đông Trường Sơn nối liền Lâm Đồng với vùng Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh thuộc vùng Tây Nguyên, các tỉnh Duyên hải Nam Trung Bộ, tạo cho Lâm Đồng có mối quan hệ kinh tế - xã hội với các vùng kinh tế, các tỉnh trong khu vực
Dựa vào thế mạnh của tỉnh nhà là nơi dồi dào các nguồn tài nguyên rừng, khoảng sản, nước, đặc biệt là tài nguyên rừng, cùng với khí hậu ôn đới, không những vậy còn là một vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời với sự góp mặt của trên 43 cộng đồng nhiều dân tộc Nơi đây còn lưu giữ nhiều dấu tích văn hoá, lịch sử của các dân tộc
Những điều trên góp phần giúp cho Lâm Đồng có điều kiện để phát triển đa dạng hóa các loại hình du lịch như: du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, tham quan, vui chơi giải trí, văn hóa - thể thao, nghiên cứu khoa học, du lịch giáo dục…
Hạ tầng du lịch Đà Lạt (Lâm Đồng) ngày càng phát triển, tính đến 01/5/2020, tỉnh Lâm Đồng có 749 cơ sở lưu trú, trong đó có 202 khách sạn từ 1-5 sao (5.791 phòng) bao gồm 21 khách sạn cao cấp từ 3-5 sao quy mô 1.807 phòng Có 29 doanh nghiệp kinh doanh lữ hành - vận chuyển du lịch (bảy doanh nghiệp kinh doanh lữ hành quốc tế) Hình thành ba mươi hai khu, điểm tham quan du lịch được đầu tư và khai thác kinh doanh cùng với hơn sáu mươi điểm tham quan miễn phí khác (các danh thắng tự nhiên, các công trình kiến trúc, các cơ sở tôn giáo, làng nghề, làng dân tộc bản địa, khảo cổ…) 36 ”
Các khu du lịch sinh thái hiện nay thường được đầu tư manh mún, nhỏ lẻ, không tuân thủ quy hoạch được duyệt, các NĐT bao gồm cả các NĐT cá nhân, do vậy, nhận thức pháp luật còn hạn chế, tự tiện đầu tư các khu du lịch không tuân thủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến trúc xây dựng, xây trái phép, chặt phá rừng, lấn chiếm đất rừng trái pháp luật, gây ô nhiễm nguồn nước, phá hoại tài nguyên rừng thường xuyên xẩy ra, gây bức xúc lớn trong dư luận
Theo đánh giá của UBND tỉnh Lâm Đồng, hoạt động du lịch trên địa bàn tỉnh còn hạn chế, như:
“Thứ nhất, một số doanh nghiệp lợi dụng chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư du lịch để đăng ký đầu tư nhưng triển khai dự án quá chậm tiến độ, kéo dài gây lãng phí tài nguyên đất đai
Thứ hai, một số hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch còn manh mún, cạnh tranh chưa lành mạnh, lợi dụng công nghệ cao trong việc đặt phòng, bán đặc sản gây mất lòng tin đối với du khách
Thứ ba, nạn lấn chiếm đất rừng, san gạt đất trái phép làm biến dạng địa hình gây mất cảnh quan môi trường chưa quản lý triệt để
Thứ tư, việc phát triển nông nghiệp ứng dung công nghệ cao góp phần quan trọng phát triển kinh tế nông nghiệp đô thị; tuy nhiên phát triển nhanh nhà kính không theo chuẩn và đồng bộ đã gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị và xu hướng phát triển du lịch xanh 37 ”
Một trong những nhu cầu cấp thiết để thúc đầy ngành du lịch tỉnh Lâm Đồng phát triển bền vững, đạt tiêu chuẩn xanh trong bảo vệ rừng chính là đang thiếu các DADL được đầu tư bài bản, toàn diện, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an toàn phòng chống cháy rừng, bảo đảm an toàn vệ sinh môi trường, tuân thủ các QĐPL về bảo vệ tài nguyên rừng, tài nguyên nguồn nước
36 Tổng quan về Đà Lạt - Lâm Đồng (2020), Địa chỉ: https://lamdong.gov.vn/HOME/ABOUT/SitePages/tiem- nang-du-lich.aspx, [truy cập ngày 28/5/2024]
37 Báo Lâm Đồng (2023), Lâm Đồng: Giải pháp phát triển du lịch Đà Lạt xanh và bền vững, Đia chỉ: https://bvhttdl.gov.vn/lam-dong-giai-phap-phat-trien-du-lich-da-lat-xanh-va-ben-vung-
Tiếp tục quán triệt và triển khai quyết liệt, đồng bộ Nghị quyết số 18-NQ/TU ngày 25/7/2022 của Tỉnh ủy Lâm Đồng về phát triển du lịch chất lượng cao đến năm 2025, định hướng đến năm 2030 trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng một cách đồng bộ, hiệu quả 38 , ngày 28/02/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Văn bản số 1453/KH-UBND về
Kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TU ngày 25/7/2022, theo đó, UBND tỉnh ban hành kế hoạch triển khai thực hiện với một trong những mục tiêu là “Phát triển du lịch Lâm Đồng theo hướng chất lượng cao; xây dựng thành phố Đà Lạt trở thành đô thị du lịch Thực hiện tốt cơ chế, chính sách về phát triển du lịch; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về du lịch; tạo môi trường đầu tư và kinh doanh thuận lợi cho phát triển du lịch” và “Phát triển sản phẩm du lịch chất lượng cao, nâng cao khả năng cạnh tranh, chất lượng dịch vụ, khuyến khích xây dựng các khu vui chơi, giải trí lớn, hiện đại, các khách sạn, nhà hàng cao cấp Phát triển kinh tế ban đêm và các ngành công nghiệp văn hóa có lợi thế của địa phương gắn với phát triển du lịch” 39 Các chỉ tiêu cụ thể tại bản Kế hoạch này đến năm 2025 là:
- Hoàn thành đầu tư và đưa vào khai thác toàn bộ các dự án đã chấp thuận đầu tư tại Khu du lịch quốc gia hồ Tuyền Lâm Đầu tư và đưa vào khai thác công trình trọng điểm Khu du lịch hồ Đại Ninh (“Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh”); thu hút đầu tư và tiến hành đầu tư công trình trọng điểm Khu du lịch quốc gia Đankia - Suối Vàng Hoàn thành quy hoạch, thu hút đầu tư và triển khai đầu tư giai đoạn 1 công trình trọng điểm: Khu du lịch hồ Prenn và Khu du lịch núi Sa Pung và một số DADL khác thuộc danh mục thu hút đầu tư của tỉnh Thực hiện quy hoạch một số khu vực có tiềm năng để thu hút phát triển các DADL chất lượng cao
- Tiếp tục phát triển hệ thống cơ sở lưu trú du lịch cao cấp (đạt chuẩn 3 - 5 sao); phấn đấu đến năm 2025, số phòng đạt chuẩn cao cấp đạt khoảng 8.000 phòng, chiếm trên 25% trong tổng số phòng của hệ thống cơ sở lưu trú du lịch và trên 50% trong tổng số phòng đạt chuẩn 1 - 5 sao trên địa bàn tỉnh
- Hình thành và nhân rộng các mô hình khách sạn thông minh 4.0 đối với hệ thống các khách sạn cao cấp từ 4-5 sao trên địa bàn tỉnh
Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng
2.2.1 Ưu điểm về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng
Thứ nhất, góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL đã tối ưu hóa việc sử dụng nguồn lực về đất đai của hộ gia đình, cá nhân vào các dự án du lịch, đặc biệt là các khu vực đất có tiềm năng du lịch nhưng chưa được khai thác hiệu quả, đồng thời, tạo thêm nguồn thu nhập cho chủ thể có QSDĐ, tránh hoang hóa và lãng phí đất đai
Thứ hai, đẩy mạnh đa dạng hóa các hình thức đầu tư dự án, đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư dự án, kết hợp giữa tài sản đất đai và vốn tiền mặt hoặc tài sản khác Nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể linh hoạt trong việc thỏa thuận các điều kiện hợp tác, thời hạn góp vốn và phân chia lợi nhuận, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dự án, góp phần cải thiện môi trường đầu tư cho mọi thành phần kinh tế tại tỉnh Lâm Đồng, tăng nguồn thu ngân sách cho tỉnh
Thứ ba, cải thiện niềm tin của nhà đầu tư về một số chính sách khuyến khích, kêu gọi đầu tư của tỉnh, hình thành môi trường đầu tư lành mạnh, công bằng Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định và bảo vệ bởi các văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của giao dịch Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trong hợp đồng góp vốn được quy định rõ ràng, giúp các bên tham gia nắm rõ quy trình và thực hiện đúng quy định
Tóm lại, GBBQSDĐ để thực hiện dự án du lịch mang lại nhiều ưu điểm nổi bật, bao gồm tận dụng nguồn lực đất đai, tăng tính linh hoạt và đa dạng hóa vốn đầu tư, đảm bảo tính pháp lý và minh bạch, tăng giá trị sử dụng đất và phát triển kinh tế địa phương, thu hút đầu tư và phát triển bền vững, và giảm rủi ro tài chính Những ưu điểm này không chỉ hỗ trợ cho các nhà đầu tư và chủ đất mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững và hiệu quả của ngành du lịch tỉnh Lâm Đồng
2.2.2 Một số bất cập trong thực hiện đầu tư dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng
Thông qua việc nghiên cứu các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL kết hợp với đánh giá thực tiễn đầu tư dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng, tồn tại một số bất cập sau đây:
Thứ nhất, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn nhiều bất cập ảnh hưởng tới hoạt động GVBQSDĐ
Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định QSDĐ để trở thành TSGV phải có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ các trường hợp sau: “Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Thực tế, tại tỉnh Lâm Đồng, có nhiều thửa đất nông nghiệp có nguồn gốc sử dụng là đất khai hoang, lấn chiếm rừng từ trước năm 1993 (thời điểm LĐĐ năm 1993 ra đời), các thửa đất này đến nay vẫn được sử dụng ổn định nhưng vì chưa xác định được rõ nguồn gốc sử dụng đất hoặc do không có hồ sơ địa chính còn lưu, ranh giới không rõ ràng nên chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ Khi người sử dụng đất muốn góp vốn để thực hiện dự án liên quan đến hoạt động sinh thái, nghỉ dưỡng thì không đủ điều kiện tham gia góp vốn, dù họ đã sinh sống, canh tác hoặc khai thác đất ổn định từ lâu
Thứ hai, một số trường hợp đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng dẫn tới tranh chấp
Theo quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc GVBQSDĐ chấm dứt trong các trường hợp hết thời hạn GVBQSDĐ; một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; bị thu hồi đất theo quy định của LĐĐ… Trường hợp hợp đồng góp vốn có quy định cụ thể về việc chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên góp vốn không đồng ý bàn giao đất cho bên nhận góp vốn, thì phía bên nhận góp vốn hoàn toàn có thể lựa chọn giải pháp chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình
Thứ ba, vướng mắc trong trường hợp đã chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng nhưng chưa chuyển giao quyền định đoạt
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bên góp vốn đã chuyển giao mặt bằng khu đất và bên nhận góp vốn đã khai thác, sử dụng, xây dựng nhà xưởng và vận hành nhà máy nhiều năm nhưng bên góp vốn chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, không bàn giao hồ sơ đất Điều 47 Luật Doanh nghiệp năm 2020 đã bổ sung nội dung về thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về góp vốn sẽ không được tính vào thời hạn góp vốn
Thứ tư, quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng GVBQSDĐ còn có sự chồng chéo
“QĐPL hiện hành còn thiếu thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng GVBQSDĐ với góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng Trường hợp GVBQSDĐ cùng với nhà trên đất, theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 (sẽ hết hiệu lực vào 01/01/2025) và Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 (sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025), thời điểm chuyển QSH nhà là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực hợp pháp Tuy nhiên, thời điểm chuyển QSDĐ theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và LĐĐ năm 2013 là thời điểm được đăng ký Nếu GVBQSDĐ cùng với nhà trên đất chưa được đăng ký mà xảy tranh chấp thì áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 (sắp tới là Luật Nhà ở năm 2023) hay
Bộ luật Dân sự năm 2015, LĐĐ năm 2013 (sắp tới là LĐĐ năm 2024) để giải quyết, điều này chưa được quy định rõ ràng Nếu áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng có hiệu lực đối với phần nhà còn đất chưa có hiệu lực; nếu áp dụng Bộ luật Dân sự năm
2015 và LĐĐ năm 2013 thì hợp đồng góp vốn chưa có hiệu lực pháp luật vì chưa được đăng ký
Thứ năm, quy định về các vấn đề có thể xảy ra khi chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL chưa rõ ràng
LĐĐ năm 2013 và LĐĐ năm 2024 (có hiệu lực kể từ 01/8/2024) không quy định về thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng tại Nghị định số 01/2017/NĐ-
CP sửa đổi Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại có quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như Luật Đất đai năm 2003, theo đó: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật, trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất” 48 Ở góc độ pháp luật dân sự, tại BLDS năm 2005 có quy định, bên góp vốn được nhận lại đất theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết, tuy nhiên, đến BLDS năm 2015 đã bỏ các quy định này Điều đó có nghĩa, tùy từng trường hợp, tổ chức kinh tế có thể sẽ được nhận lại QSDĐ của mình đã góp vốn trước đây nếu còn thời hạn sử dụng đất, nếu hết thời hạn sử dụng đất và không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây là, trong trường hợp hết thời hạn góp vốn, bên nhận góp vốn là các chủ đầu tư trả lại QSDĐ cho người góp vốn nhưng nếu trong trường hợp QSDĐ này đã được sử dụng để thực hiện xây dựng các CTXD để bán trong dự án du lịch kết hợp nghỉ dưỡng và đã bán thì lúc này người mua các CTXD trên quỹ đất này sẽ như thế nào khi QSDĐ này được trả lại cho bên góp vốn khi hết thời hạn góp vốn, vấn đề này vẫn chưa được Luật Đất đai làm rõ
48 Khoản 52 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
Thứ sáu, việc phân loại hợp đồng góp vốn và hợp đồng cho thuê QSDĐ theo tiêu chí về sự chuyển dịch (hoặc không chuyển dịch) QSDĐ, lại gặp nhiều bất cập, do sự thiếu thống nhất và chưa rõ ràng trong quy định của pháp luật hiện hành
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015, NSDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, GVBQSDĐ hoặc thực hiện quyền khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai
Hiện nay, có hai loại hợp đồng GVBQSDĐ, gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp và góp vốn để hợp tác kinh doanh (hợp đồng BCC) không hình thành pháp nhân Góp vốn để hợp tác kinh doanh theo Điều 504 BLDS năm 2015 được hiểu là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc “cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm” Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản Khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 quy định: “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các NĐT nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm theo quy định của pháp luật mà không thành lập tổ chức kinh tế” Trong trường hợp góp vốn thông qua hợp đồng hợp tác, QSDĐ vẫn là tài sản của bên góp vốn, không có sự chuyển dịch về NSDĐ LĐĐ không quy định về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hợp đồng BCC Nếu các bên ký hợp đồng BCC nhưng có sự chuyển dịch QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn, thì sẽ thuộc trường hợp vô hiệu do giả tạo, bản chất của hợp đồng không phải góp vốn mà là chuyển nhượng QSDĐ Như vậy, có thể hiểu, việc góp vốn gắn với chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn chỉ được áp dụng trong trường hợp thành lập doanh nghiệp.
Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam và nâng cao hiệu quả về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng
2.3.1 Về hoàn thiện pháp luật Việt Nam để góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án du lịch
“ Một là, cần bổ sung quy định về hồ sơ góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là việc phải có biên bản bàn giao đất và tài sản liên quan Điều này giúp ngăn chặn tình trạng bên góp vốn chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đầy đủ Việc này là bắt buộc, đặc biệt đối với các tổ chức, cá nhân không kinh doanh
Hai là, cần điều chỉnh về thời điểm hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ để làm rõ các thời điểm liên quan đến hợp đồng và phù hợp với Bộ luật Dân sự năm
2015 Cụ thể, quy định rõ thời gian có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển nhượng QSDĐ Nhất là đối với tài sản góp vốn bao gồm cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhà ở, cần phải quy định rõ ràng và thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Theo đó, để khắc phục tình trạng chưa rõ ràng, thống nhất trong việc xác định thời điểm có hiệu lực đối với hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì đòi hỏi cần phải quy định rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này Theo đó, cần quy định rõ theo hướng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo hướng thống nhất như đề xuất là cần thiết bởi khi hoàn tất việc đăng ký vào sổ địa chính cũng là thời điểm cơ quan nhà nước đã ghi nhận việc chuyển QSDĐ từ chủ thể góp vốn sang chủ thể nhận góp vốn Do đó, đây là thời điểm hợp lý để xác định tính hiệu lực của loại hợp đồng góp vốn này
Ba là, cần tập trung vào việc cụ thể hóa một số điều khoản mới trong Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024) để khắc phục nhược điểm của Luật Đất đai năm
2013 Điều này bao gồm việc quy định về "quyền bề mặt" một cách rõ ràng, nhằm đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong hệ thống pháp luật Nếu không có quy định cụ thể, khái niệm này sẽ không được áp dụng vào thực tiễn cuộc sống một cách hiệu quả
Bốn là, về chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích, LĐĐ năm 2024 đã đề xuất các quy định rõ ràng về chế độ này nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của những người sử dụng đất Những điều chỉnh mới này sẽ hỗ trợ việc sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả hơn, từ đó giải quyết được vấn đề bỏ hoang đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích ban đầu, đồng thời cải thiện thu nhập cho cộng đồng dân cư Tuy nhiên, để các quy định này có hiệu lực, cần phải được thể chế hóa trong các văn bản hướng dẫn và nghị định cụ thể của Chính phủ
Năm là, cần phải phân biệt rõ hai loại hợp đồng góp vốn, một là để hợp tác kinh doanh và một là để thành lập doanh nghiệp, cả về khái niệm, phân loại, đặc điểm và thủ tục Điều này là cần thiết vì:
(1) Về nội dung và mục đích: Hai loại hợp đồng này có sự khác biệt cơ bản Hợp đồng để thành lập doanh nghiệp chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức sang pháp nhân, trong khi hợp đồng hợp tác kinh doanh vẫn giữ nguyên chủ thể sử dụng đất (2) Về trình tự, thủ tục: Để tiện lợi cho việc phân biệt và xác định hồ sơ, trình tự và thủ tục, cần sửa đổi, bổ sung các điều khoản liên quan đến giao dịch QSDĐ trong Luật Bất động sản và Luật Đất đai theo hướng tách biệt hai loại hợp đồng này Cụ thể, với hợp đồng để thành lập doanh nghiệp, cần có thêm các thủ tục như công chứng, đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trong khi với hợp đồng hợp tác, thủ tục sẽ đơn giản hơn
Sáu là, cần quy định rõ ràng và thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Theo đó, để khắc phục tình trạng chưa rõ ràng, thống nhất trong việc xác định thời điểm có hiệu lực đối với hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì đòi hỏi cần phải quy định rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này Theo đó, cần quy định rõ theo hướng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo hướng thống nhất như đề xuất là cần thiết bởi khi hoàn tất việc đăng ký vào sổ địa chính cũng là thời điểm cơ quan nhà nước đã ghi nhận việc chuyển QSDĐ từ chủ thể góp vốn sang chủ thể nhận góp vốn Do đó, đây là thời điểm hợp lý để xác định tính hiệu lực của loại hợp đồng góp vốn này
Bảy là, cần quy định rõ khi góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán (nằm trong tổng thể dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng) được coi như đã chuyển giao hoàn toàn QSDĐ cho bên nhận góp vốn Theo đó, để khắc phục những vấn đề còn bất cập, chưa rõ ràng trong việc trả lại QSDĐ cho bên góp vốn khi hết thời hạn góp vốn nhưng QSDĐ đó đã được dùng để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại để bán cho người tiêu dùng thì người tiêu dùng có phải trả lại QSDĐ đó hay không thì đòi hỏi pháp luật đất đai cần phải quy định rõ ràng, theo hướng, khi góp vốn bằng QSDĐ là xem như đã chuyển giao hoàn toàn QSDĐ cho bên nhận góp vốn và bên góp vốn sẽ không được nhận lại QSDĐ đã dùng để góp vốn này Quy định như vậy là cần thiết, giúp giải quyết được vấn đề bất cập khi trả lại QSDĐ đã dùng để góp vốn khi hết thời hạn góp vốn như hiện nay Đồng thời, cách quy định này cũng loại bỏ được tính thiếu tính khả thi khi trả lại QSDĐ do hết thời hạn góp vốn như quy định hiện hành, bởi khi QSDĐ được góp vốn và sau đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán cho khách hàng, sau khi khách hàng mua nhà ở kèm với QSDĐ ở thì sẽ không thể trả lại QSDĐ cho người góp vốn khi hết hạn góp vốn
“ Tám là, cần thống nhất tên gọi về góp vốn bằng QSDĐ trong các văn bản pháp luật như Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 (sau này được sửa đổi và bổ sung bởi Luật Đất đai năm 2024) Trong các văn bản như Bộ luật Dân sự năm
2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, các nhà lập pháp sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng giá trị QSDĐ," trong khi đó, trong Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024, sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng QSDĐ." Sự khác biệt này dẫn đến hiểu biết khác nhau về góp vốn bằng QSDĐ.”
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có quan điểm cho rằng thường ám chỉ việc góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã tồn tại, trong khi góp vốn bằng QSDĐ thường ám chỉ hình thức góp vốn thông qua hợp tác kinh doanh Sự khác biệt này không nằm ở giá trị của QSDĐ mà ở mục đích và mối quan hệ giữa các bên góp vốn và nhận vốn, cũng như cách xác định giá trị của QSDĐ.”
Ngoài ra, cần phải thực hiện sự thống nhất trong các văn bản pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ Do đó, Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, và Luật Đầu tư cần được sửa đổi để đảm bảo cùng một thuật ngữ được sử dụng, ví dụ như "góp vốn bằng QSDĐ."
2.3.2 Về nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng
