báo cáo cuối khóa môn học thẩm định giá bất động sản

nhap 7.2 Phương pháp thâm định giá Căn cứ vào mục đích thâm định giá, đặc điểm và cơ sở giá trị thị trường của tài sản thắm định giá, nhóm thâm định viên sử dụng phương pháp so sánh và

Danh sách thành viên 1 Va Quỳnh Anh — 31211025110

Nguyén Truong Anh Thu - 31211023430 Trần Nguyễn Trường Sơn - 31211025781 Huỳnh Lê Mỹ Tiên - 31221026831

Trịnh Bích Tuyên - 31211025881 Nguyễn Lê Công Minh - 31221020354

CONG TY CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM

Số: 01223/CTS03 Hồ Chỉ Minh, ngày 25 tháng 11 năm 2023

CHUNG THU THAM DINH GIA

Kính gửi: Ông Nguyễn Văn C Căn cứ Hợp đồng thâm định giá ngày 20/10/2023 ký kết giữa công ty dịch vụ thắm định

UEH và van ban đề nghị thâm định giá ngày 20/10/2023 của ông Nguyễn Văn C; Công ty dịch vụ thâm định UEH cung cấp Chứng thư thâm định giá số 01223/CTS03 ngày

25/11/2023 với các nội dung sau đây:

1 KHÁCH HÀNG THÂM ĐỊNH GIÁ

Tên khách hàng: (Ông) Phạm Ngọc Thanh

Địa chỉ: 803/23/10/34 Đường Huỳnh Tần Phát, Phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh

Số điện thoại: 0984778631

Người đại diện theo pháp luật: (Ông) Phạm Ngọc Thanh

2 THONG TIN VE TAI SAN THÁM ĐỊNH GIÁ

2.1 Tén loai tai san: Giá trị công trình xây dựng trên đất 2.2 Đặc điểm về mặt pháp lý:

Bất động sản nằm ở số 803/23/10/34 đường Huỳnh Tấn Phát, Phường Phú Thuận, Quận 7,

thành phố Hồ Chí Minh Bắt động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

2.3 Đặc điểm về mặt kỹ thuật:

2.3.1 Đặc điểm thửa đắt: - Thửa đất số: 78

Tờ bản đồ số: 42 (phường Phú Nhuận)

Dia chi: 803/23/10/34 đường Huỳnh Tan Phat, Phường Phú Thuận, Quận 7, thành phố

Hỗ Chí Minh

Diện tích: 64 m2 Hình thức sử dụng: riêng:64m2 chung: không Mục đích sử dụng: đất tại thành phố

Thời hạn sử dụng: lâu dài Nguồn góc sử dụng: công nhận quyên sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất 2.3.1 Đặc điểm tài sản gắn liền với đất — Nha 6

Số toilet: 4 phòng Nội thất: đầy đủ nội thất cơ bản Hướng nhà:

Mục đích sử dụng: Làm nhà ở Thời hạn sử dụng: Lâu dài Đã được công nhận quyền sở hữu nhà ở

3 THOI DIEM THẦM ĐỊNH GIÁ

Too long to read on your phone? Save

7 CÁCH TIẾP CAN, PHUONG PHAP TH

your computer

7.1 Cach tiep can

định giá, nhóm thâm định viên sự dung cac tic

nhap

7.2 Phương pháp thâm định giá Căn cứ vào mục đích thâm định giá, đặc điểm và cơ sở giá trị thị trường của tài sản thắm định giá, nhóm thâm định viên sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá làm phương pháp thâm định giá

9 KET QUA THAM ĐỊNH GIÁ

Trên cơ sở dữ liệu thông tin khách hàng cung cấp kết hợp với khảo sát thực tế tinh trang của tài sản thâm định giá, tham khảo giá giao dịch của tài sản so sánh trên thị trường với phương pháp được sử dụng làm phương pháp chính, Công ty thông báo kết quả thâm định

giá trị bất động sản nằm ở vị trí 803/23/10/34 đường Huỳnh Tan Phát,Phường Phú Thuận, Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh tại thời điểm 25/11/2023 như sau:

KET QUA THAM ĐỊNH GIÁ

Giá trị tài sản cần thâm định giá 5,702,134,809

Ghi bang chir Năm tỷ, bảy trăm linh hai triệu, một trăm ba mươi

bốn nghìn, tám trăm lĩnh chín đồng

10 NHUNG DIEU KHOAN LOAI TRU VA HAN CHE CUA KET QUA THAM DINH GIA

Kết quả thâm định giá tài sản mà nhóm thâm định viên đưa ra tồn tại một số điều khoản loại trừ và hạn chê như sau:

Thứ nhất, do sự hạn chẻ về thông tin và những đữ liệu liên quan cần thu thập, những yếu tổ so sánh được điều chỉnh chỉ dựa trên những tài sản so sánh nhất định Do đó, việc điều chỉnh đơn giá đất theo những yếu tô này đôi khi tổn tại sự khác biệt nhỏ

Thứ hai, giá trị tài sản so sánh là giá đang rao bán ở các môi giới và các sản bất động sản, vậy nên đôi khi giá trị này có thê không phản ánh đúng hoàn toàn giá trị tài sản hoặc sẽ có sự biến động trong thời gian tới

Thứ ba, kết quả thâm định giá được đưa ra dựa trên cơ sở kỹ năng, kiến thức của người thâm định giá và giá trị kỳ vọng của tài sản tại thời điểm thâm định Những điều đó có thể thay đối trong thời gian ngắn

11 THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KET QUA THAM ĐỊNH GIÁ

Thời gian có hiệu lực của kết quả thâm định giá là tối đa 06 tháng kế từ thời điểm ban hành

chứng thư và báo cáo thâm định giá — ngày 25/11/2023, nghĩa là kết quả thắm định giá hết

hiệu lực sau ngày 25/05/2023

12 CÁC TÀI LIỆU KÈM THEO

- Bao cdo két qua tham định giá - Cac phu luc kém theo - Ching thu tham dinh gid duoc phat hanh 02 ban chinh bang tiéng Việt, công ty dịch vu

thâm định UEH giữ 01 bản, khách hàng thâm định giá giữ 01 ban

- _ Mọi hình thức sao chép Chứng thư thâm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của công ty dịch vụ thâm định UEH đều là hành vi vi phạm pháp luật

THAM DINH VIEN VE GIA DOANH NGHIEP THAM DINH GIA/CHI HANH NGHE NHANH DOANH NGHIEP THAM DINH GIA

DUQC PHAT HANH CHUNG THU THAM

<chit ky, dong dau> Ho tén So thẻ thâm định viên về giá:

CONG TY THAM DINH CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM

GIA UEH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

BAO CAO KET QUÁ THẤM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số NEA voces Jove) 1 Các thông tin về doanh nghiép tham định giá

Tên doanh nghiệp: Công ty thâm định giá UEH

Địa chỉ trụ sở chính: 59C Nguyễn Dinh Chiếu, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

Địa chỉ văn phòng giao dịch: 279 Nguyễn Trí Phương, Phường 5, Quận 10, Thành phố Hồ

Chí Minh

2 Các thông tin cơ bản về cuộc thấm định giá

2.1 Thông tin về khách hàng thẫm định giá tài sản

Khách hàng thâm định giá: (Ông) Phạm Ngọc Thanh

Địa chỉ: 803/23/10/34 Huỳnh Tấn Phát, tổ 19, khu phố 2, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hỗ Chí Minh

Hợp đồng thâm định giá số 01223/CTS03 ngày 25 tháng II năm 2023 2.2 Thông tin về tài sản thấm định giá

Tên tài sản thâm định giá: Giá trị đất và nhà ở Địa chỉ: §03/23/10/34 Huỳnh Tắn Phát, tổ 19, khu phố 2, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hỗ Chí Minh

2.3 Thời điểm thấm định giá

Tháng I0 năm 2023 2.4 Mục đích thâm định giá

Thâm định giá bất động sản 803/23/10/34 Huynh Tan Phat, t6 19, khu phố 2, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hỗ Chí Minh với mục đích làm cơ sở xác định giá bán

2.5 Các nguồn được sử dụng trong quá trình thâm định giá

Thắm định viên sử dụng nhiều nguồn thông tin khác nhau tùy thuộc vào tài sản và mục đích str dung tai san trong quá trình thâm định

- Đối với trường hợp thâm định bất động sản tại khu vực Quận 7, thâm định viên tiễn hành khảo sát thực tế tại địa bàn Quận 7 và phường Phú Thuận Ngoài ra, thâm định viên bô sung kiến thức về thị trường nhà ở và giá cho thuê bằng cách nghiên cứu trên các nền tảng thương mại điện tử cung cấp thông tin và dich vụ bất động sản, chăng hạn như Bất động sản, Chợ tốt, Đô thị, Điều này cho phép thâm định viên xem xét, đánh giá động thái cung cầu và tiềm năng phát triển bất động sản trong khu vực

- Đối với tài sản cần thắm định, thâm định viên nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất (bản sao có công chứng) của bất động sản 803/23/10/34 Huỳnh Tan Phat, tô 19, khu phố 2, từ khách hàng vào ngày 25/1 1/2023

- Đối với những tài sản so sánh, thâm định viên sử dụng thông tin thu thập được thông qua khảo sát thị trường bao gồm: giá chào bán và giá giao dịch Giá của những tài sản này được thâm định viên thu thập thông qua liên hệ trực tiếp với môi giới và chủ sở hữu của các tài sản thâm định trên

Ngoài ra, thâm định viên căn cứ vào những văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn thâm định giá có liên quan do cơ quan nhà nước có thâm quyền ban hành đề thực hiện thâm định giả

2.6 Căn cứ pháp lý

2.6.1 Các văn bản pháp quy về thấm định giá

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về quy định thí hành một

số điều luật của Luật Giá về Thâm định giá; - Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24/12/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bố sung một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về quy định

thi hành một số điều luật của Luật giá về thâm định giá;

- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá số 01, 02, 03 và 04;

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu

chuẩn thâm định giá số 05, 06 va 07; - Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá số 08, 09 và 10;

- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/12/2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu

chuẩn thấm định giá s6 11

2.6.2 Các văn bản pháp quy về đất đai

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thí hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đối, bỗ sung

một số nghị định quy định chỉ tiết Luật Đất dai;

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bô sung một số nghị định quy định chỉ tiết Luật Đất đai;

- Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ V/v Quy định chỉ tiết thí hành một số điều của Luật Kinh doanh Bắt động sản

2.6.3 Các văn bản pháp quy khác

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế

độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cô định;

- Thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13/10/2016 của Bộ Tài chính sửa đôi, bố sung một số điều của thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về

chế độ quản lý, sử dụng và trích khẩu hao tài sản cỗ định;

- Thông tư số 28/2017/TT-BTC ngày 12/04/2017 của Bộ Tài chính về việc sửa đôi, bô sung một số điều của thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 và thông tư số 147/2016/TT- BTC ngày 13/10/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về chế độ quản lý, sử dụng và trích

khấu hao tài sản cô định; 3 Thông tin tông quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm

(loại) tài sản thẩm định giá

Thông tin tông quan về thị trường: Vị trí địa lý

Quận 7 tọa lạc ở vùng ven sông phía Đông Nam thành phố Hồ Chí Minh, có đặc điểm vị trí địa lý tiềm năng Phía Bắc giáp quận 4 và quận 2, ranh giới là kênh Tẻ và sông Sài Gòn Phía Nam giáp huyện Nhà Bè, ranh giới là rạch Đĩa, sông Phú Xuân Phía Đông giáp quận 2 và tỉnh Đồng Nai, ranh giới là sông Sài Gòn và sông Nhà Bè và cuối cùng ở phía Tây giáp

quận 8 và huyện Bình Chánh, ranh giới là rạch Ông Lớn Hệ thống sông rạch chính của

quận 7 bao gồm sông Sài Gòn, sông Nhà Bè, sông Phú Xuân, rạch Đĩa, rạch Ông Lớn, kênh Tẻ và nhiều rạch nhỏ Với hệ thống sông nước — kênh ngòi dày đặc, khu vực này sở hữu

một vị trí chiến lược tiềm năng trong phát triển hệ thống mạng lưới giao thông đường thủy — bộ, là cầu nỗi mở hướng phát triển của Thành phó Hồ Chí Minh với các quốc gia khác Nhờ có địa hình bằng phăng được bao quanh bởi các sông và kênh rạch vừa có vai trò về giao thông vừa giúp Quận 7 có cảnh quan xanh mát thu hút sự phát triển các dự án, căn hộ, nhà phố, biệt thự ven sông

Cơ sở hạ tầng giao thông Voi vi tri dia lý thuận lợi, g1ao thông thuận tiện do được kết nối các con đường huyết mạch như Nguyễn Hữu Thọ, Huỳnh Tân Phát, Nguyễn Văn Linh di chuyên đến Nhà Bè, Quận 8, Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương, Huỳnh Tấn Phát Bên cạnh đó là cầu Phú Mỹ giúp kết nối xuyên suốt đến quận 2 và quận 9 Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến các hoạt động giao thương, thương mại, giải trí, văn hóa và các kênh đầu tư cả trong và ngoài nước Giao thông thuận tiện khiến việc đầu tư trở nên dễ đàng, nhả đầu tư không ngại rót tiền vào các

khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị sinh thái bơi khả năng sinh lời cao Đây là điều

kiện thuận lợi để phát triển những tiềm năng kinh tế của quận 7 trong thời gian tới Bên

cạnh những ưu điểm trên, khu vực Quận 7 vẫn có những nhược điểm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản Cụ thể, một vài tuyến đường ở khu vực này thường xuyên xảy ra ngập nước, đặc biệt vào các mùa triều cường dâng cao hay mưa lớn Thông qua tiền hành khảo sát thực địa, những tuyến đường gặp phải vẫn để này gồm Trần Xuân

Soạn, Tân Quy, Huỳnh Tấn Phát (từ gò Ô Môi đến hẻm 1333), Ngoài ra, khu vực Quận

7 hiện đang tồn tại những tuyến đường xuống cấp nghiêm trọng như đường Nguyễn Văn Quỳ, đường Trần Xuân Soạn (đoạn từ chân cầu Tân Thuận 2 đến ngã ba giao với đường Nguyễn Thị Xiếu),

Các cơ sở hạ tầng giao thông đã và đang hoàn thiện: + Nút giao Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ: Cuối 2010 — đầu 2020 sẽ triển khai giai đoạn 1 với hầm chui 3 tầng Tổng mức chi phí đầu tư lên đến 830 tỷ đồng

+ Công trình Cầu Nguyễn Khoái: Dự án giao thông này được khởi công trước tết nguyên đán 2020 Có thể nói đây là công trình hạ tầng giao thông quan trọng kết nối trung tâm Quận 4 với Quận 7 Khi hoàn thiện, cầu Nguyễn Khoái sẽ giải quyết bài toán giao thông và tình trạng thắt cô chai khi cư dân Quận 7 di chuyền về trung tâm

+ Cầu Phước Khánh: Vị trí cầu nằm trên đường Cao tốc Long Thành — Bên Lức Dự kiến

khi hoàn thiện sẽ kết nối khu Nam Sài Gòn với Nhơn Trạch Đồng Nai

+ Cầu Thủ Thiêm 4: Cây cầu kết nỗi Quận 7 qua Thủ Thiêm Quận 2 Hiện thành phố đã

phê duyệt quy hoạch xây dựng cây cầu này Đây là hạng mục hạ tầng giao rất quan trọng,

không chỉ giúp hạn chế tình trạng kẹt xe mà ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn bộ thị

trường bất động sản khu Nam + Đường Phú Thuận mở rộng: Tuyến đường nối từ khu vực phức hợp 6 sao Mũi Đèn Đỏ vào thắng vào khu đô thị Phú Mỹ Hưng Quận 7

+ Trục Bắc - Nam: Hạng mục giao thông kéo dài từ Quốc lộ 22 đến Hiệp Phước Nhà Bè được nâng cấp lên 6 làn xe

+ Tuyến Metro số 4: Với số vốn đầu tư lên đến 97.000 tỷ đồng, đây là tuyến Metro dài nhất

thành phó, nối từ Thạnh Xuân (quận 12) đến Khu đô thị Hiệp Phước (Quận 7) Metro 4 là

động lực phát triển chính của khu Nam Sài Gòn trong tương lai + Cầu Cần Giờ: Hạng mục giao thông kết nỗi 2 huyện Cần Giờ và Nhà Bè (Nơi có mặt tập đoàn VinGroup với resort nghỉ đưỡng siêu lớn Vinpearl Cần Giờ)

Những cải tiến trên giúp kết nỗi các tuyến giao thông lớn, điều này tạo ra một nhịp tăng giá cho thị trường bat động sản tại quận 7

Kinh tế dịch vụ: Dọc theo các tuyến đường lớn nhỏ ở Quận 7 đều có những nhà thuốc, quầy thuốc chuyên bán các thuốc nội - ngoại nhập ĐI cùng với y tế, khu vực quận 7 là nơi tập trunLà nơi tập

trung nhiều cơ sở y tế lớn như Bệnh viện quốc tế FV, bệnh viện tim Tâm Đức Bệnh viện

Quận 7 và nhiều phòng khám đa khoa đảm bảo nhu cầu về khám chữa bệnh của người dân địa phương và người nước ngoài nhiều trường học đáp ứng được nhu cầu về mặt giáo dục đối với các gia đình Quận 7 có hơn 65 trường mầm non, mẫu giáo, nhà trẻ và có hơn 25 trường tiêu học, THCS, THPT Quận 7 có các trường đại học gồm ĐH Tôn Đức Thăng, ĐH RMITT Việt Nam (cơ sở TP HCM), ĐH Tài chính - Marketing, ĐH Cảnh sát nhân dân, ĐH CNTT Gia Định và các trường cao đắng, trung cấp Ngoài ra Quận 7 cũng có rất nhiều trung tâm ngoại ngữ, trung tâm gia sư - luyện thi, năng khiếu, dạy nghề Hằng năm, các cơ sở giáo duc - dao tao 6 Quan 7 cung ứng hàng nghìn lao động trẻ có trình độ chuyên môn cao cho thị trường lao động địa phương và các vùng lân cận Nhiều người đã chọn Quận 7 để học tập, làm việc và an cư lâu dài Ngoài ra, hoạt động kinh tế tại khu vực nay soi noi tir nông nghiệp, công nghiệp đến thương mại — dịch vụ Điền hình là khu chế xuất Tân Thuận có diện tích 300 ha ở phường Tân Thuận Đông luôn nhộn nhịp với hoạt động xuất khâu đi các nước Các công ty nôi tiếng như Vinamilk, Unilever, VNG, MoMo, Manulife và Grab

Việt Nam đều có văn phòng làm việc ở Quận 7 Các tòa nhà văn phòng cho thuê nỗi tiếng ở Quận 7 như Petroland, Maple Tree, M Building, Cac dia điểm dịch vụ của Quận 7 không chỉ phục vụ người dân địa phương mà các thu hút người dân các quận, huyện lần cận làm cho Quận 7 luôn nhộn nhịp cả ngày lẫn đêm Chính vì lẽ đó sẽ tạo ra nguồn cầu cao về căn hộ cho các cán bộ và nguồn lao động điều này tạo ra nhịp tăng cho thị trường bắt động sản nói chung và thị bất động sản căn hộ chung cư tại quận 7

Tỉnh hình giao dịch của thị trường nhà ở tại khu vực quận 7 về tong quan, tinh hinh giao dich bat động sản tại khu vực Quận 7 sôi nỗi và đa dạng bởi khu vực này là thị trường tiềm năng Thị trường bất động sản quận 7 luôn là tâm điểm được nhà đầu tư và người mua thực đặc biệt quan tâm Ưu thế về sông ngòi, kênh rạch và mảng xanh giúp BĐS quận 7 khai thác yếu tô sinh thái cao cấp trong các dự án nhà ở và thương

mại Tính từ năm 2020 đến cuối năm 2022, quận 7 có hơn 70 dự án nhà ở được chấp nhận

chủ trương quy hoạch chi tiết đầu tư phát triển, trong đó phường Phú Thuận, Phú Mỹ, Tân Thuận Đông là khu vực tập trung nhiều dự án nhất Bên cạnh đó, BĐS quận 7 thu hút sự quan tâm của người mua không chỉ bởi lợi thế vẻ vị trí, hạ tầng còn vì giá cả cạnh tranh Trong bối cảnh vùng lõi trung tâm thành phó có giá quá đắt đỏ, chưa giải quyết được vấn đề kẹt xe, ô nhiễm thì quận 7 lại có lợi thế ven sông, tầm view đẹp, không khí mát mẻ, trong lành mà mặt bằng giá mềm hơn Đặc biệt, các dự án chung cư và nhà phố quận 7 đều được đánh giá cao về chất lượng môi trường và tiện ích sống

Với thị trường buôn bán nhà đất và nhà liền thổ, quận 7 cũng có tầm giá khá cao do có vị trí gần quận trung tâm và sở hữu mảng xanh, diện tích mặt nước rộng lớn Thị trường bắt động sản quận 7 phát triển khá nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư sinh thái cao cấp Tuy nhiên từ năm 2020 đến cuối năm 2022, khu vực này gần như không có thêm dự án mới được triển khai, hoạt động mua bán chuyên nhượng đất nền, nhà liền thô chủ yếu đến từ các dự án cũ, hiện hữu rao bán thứ cấp Loại hình đất nền, nhà phố được rao bán chủ yếu ở khu vực phường Tân Phong, Phú Mỹ, Tân Hương hay Phú Thuận với tầm giá trung bình vào khoảng từ 45-80 triệu đồng/m2 Giá nhà riêng quận 7 hiện vào khoảng từ 68-150 triệu đồng/m2, nhà mặt phô và biệt thự có thê rơi vào khoảng giá từ 160-450 triệu đồng/m2 tùy dự án và khu vực Một số dự án đất nền, nhà liền thổ tiêu biểu tại quận 7 như Jamona Golden

Silk gid giao dich tir 80-120 triệu đồng/m2; Venica Garden giá từ 75-150 triệu đồng/m2

Khu nhà phố Hưng Gia giá từ 200-300 triệu đồng/m2; Khu dân cư Tấn Trường giá 92-150

triệu đồng/m2, KĐT Nam Long 120-220 triệu đồng/m2, Khu dân cư Ven Sông Sadeco giá

từ 120-250 triệu đồng/m2, Khu dé thi Him Lam Kénh Te, CityLand Riverside g14 tu 150-

230 triệu đồng/m2

Với thị trường bất động sản cho thuê, quận 7 là nơi tập trung của nhiều chỉ nhánh công ty đa quốc gia, văn phòng cho thuê nỗi tiếng, hoạt động giao dịch cho thuê bất động sản tại quận 7 vô cùng sôi nỗi và đa dạng Bên cạnh đó, do nhu cầu thuê nhà tại khu vực nảy đến từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như nhân viên văn phòng, công nhân, học sinh sinh viên, nên nguồn cung căn hộ chào thuê tại Quận 7 phong phú với nhiều mức giá khác nhau Tầm giá thuê căn hộ trung cấp tại đây dao động từ 5 đến LI triệu đồng/tháng với căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích từ 30 đến 70m” Với những dự án cao cấp hơn, giá thuê đao động từ 12 đến 18 triệu đồng/tháng với căn có diện tích từ 68 đến 90m2, trong đó, các dự án cao cấp trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng như The Ascentia, Midtown sẽ có giá thuê cao hơn trong khoảng 19 đến 4l triệu đồng/tháng với căn có từ I đến 3 phòng ngủ Ngoài ra, với nhà ở riêng lẻ, g1á thuê tại khu vực quận 7 biến động mạnh từ 8 đến 45 triệu đồng/tháng, phụ thuộc vào vị trí, điện tích Ngoài ra, mặc dù không phải là điểm tập trung của nhiều dự khu dân cư và không có lượng cung — cầu bất động sản lớn như những phường trọng tâm, hoạt động cho thuê nhà ở tại khu vực phường Phú Thuận cũng khá đa dạng và sôi nỗi bởi vị trí gần quận trung tâm, khu chế xuất, Cụ thê, giá thuê dao động từ 5 đến I0 triệu/tháng với những nhà thuê riêng lẻ có diện tích từ 25 đến 50 m? tùy thuộc vào vị trí và diện tích

4 Thông tin về tài sản thâm định giá

4.1 Tình trạng pháp lý

Bất động sản nam ở số 803/23/10/34 Đường Huỳnh Tấn Phát,Phường Phú Thuận,

Quận 7, Thành phố Hỗ Chí Minh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt, công nhận giá trị quyên sử dụng đât vả tài sản găn liên với đât

4.2 Vi tri

Vi tri của bắt động sản cần thẩm định giá

Bắt động sản nằm ở số 803/23/10/34 Đường Huỳnh Tần Phát,Phường Phú Thuận, Quận 7, thành phó Hồ Chí Minh Nhà hẻm ở đường Huỳnh Tắn Phát, Quận 7 Bắt động sản cách

Trường tiểu học Phú Thuận 800m, cách Trường THCS Lé Van Huu 1,2km va cach Truong Mam non Hoa Hồng Quận 7 400m Vì vậy, vị trí của bất động sản phù hợp với những nhu cầu về giáo dục, đặc biệt là đối với những người mua có con nhỏ trong độ tuôi đi học Bên cạnh đó, bắt động sản cách Bệnh viện Quận 7 1,4km, Trung tâm thương mại E-Maill 1,8km Với đặc điểm vị trí như vậy, bất động sản không chỉ đáp ứng được nhu cầu về mặt giáo dục mà còn về mặt sức khỏe cũng như các nhu cầu trong cuộc sống Chính vì vậy, dù không phải quá gần ở các vị trí kế trên nhưng cũng không ở quá xa các nhu cầu thiết của cuộc sống khiến bất động sản là một địa điểm đáng cân nhắc

4.3 Đặc điểm công trình xây dựng trên đất

4.3.1 Thông tin về thửa đất

- Thửa đất số: 78

- _ Tờ bản đồ số: 42 (phường Phú Thuận) - _ Diện tích đất: 64 m?

-_ Nguôồn gốc sử dụng đất: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

4.3.2 Thông tin về tài sản gắn liền với đất— Nhà ở - _ Loại nhà ở: Nhà ở riêng lẻ cấp I

- Dia chi: 803/23/10/34 Đường Huỳnh Tan Phát,Phường Phú Thuận, Quận 7, thành

phố Hồ Chí Minh.

- Két cau nha: tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT

- §6 tang: 03 tang + 1 lửng

- Hướng nhà: Đông Nam - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - _ Đã được công nhận quyền sở hữu nhà ở 4.4 Hiện trạng sử dụng

Bắt động sản thâm định số 803/23/10/34 Đường Huỳnh Tần Phát,Phường Phú Thuận với kết cầu nhà là tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT được xây dựng vào năm 2012

kết hợp với khảo sát thực tế về hiện trang của bất động sản thâm định viên ước tính rằng tuổi đời hiệu quả của bất động sản cần thâm định là 60 năm Ngoài ra nội thất như bếp, tủ, đều ở hiện trạng tốt và không có hư hại

4.5 Mục đích thấm định giá Thấm định giá bất động sản 803/23/10/34 Đường Huỳnh Tân Phát,Phường Phú

Thuận, Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích làm cơ sở xác định giá bán 5 Cơ sở giá trị của tài sản thấm định giá

Trên cơ sở mục đích và đặc điểm của tài sản cần thắm định giá, thâm định viên căn cứ theo cơ sở giá trị thị trường đề thâm định giá Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 02 quy định: “Giá trị thị trường là giá trị thực ước tính của một tài sản phải trao đổi vào ngày thâm định giá giữa người mua tự nguyện và người bán tự nguyện trong một giao dịch bình thường sau khi đã tiếp thị đúng cách Ở nơi ấy các bên đã hành động thận trọng, am tường và không bị ép buộc.”

6 Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có)

7 Phương pháp thắm định giá 7.1 Cách tiếp cận từ chỉ phí và thị trường- Phương pháp chỉ phí thay thế kết hợp với so sánh

Thông tư số 126/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định: “Phương pháp chỉ phí thay thế dựa trên chỉ phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tải sản thâm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn Thông thường, tài sản thay thế thường có chỉ phí tạo ra thấp hơn so voi chi phi tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phố biến tại thời điểm thâm định giá Vì vậy, tông giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài

san thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng đo chỉ phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí van hanh cao.”

Về quy trình thâm định giá, thâm đính viên căn cứ vào Thông tư số 28/2015/TT-BTC

và Thông tư số 126/2015/TT-BTC, thâm định viên thực hiện theo các bước sau: “ Bước 1: Xác định tổng quát vẻ tài sản cần thâm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thâm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thâm định giá Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thâm định giá Bước 6: Lập báo cáo kết quả thâm định giá, chứng thư thâm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan ”

Cụ thê, đối với tài sản thâm định giá 803/23/10/34 Huỳnh Tắn Phát, thâm định viên tiễn

hành các bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thấm định giá và giá trị thị trường làm cơ sở thâm định giá

Thông tin tông quát vẻ tài sản thâm định (803/23/10/34 Huỳnh Tần Phát) được thể hiện

dưới bảng sau đây:

Đặc điểm Nội dung

Tên tài sản Đất và công trình trên đất Địa chỉ §03/23/10/34 Huỳnh Tân Phát, Phường Phú Thuận, Quận 7,

- _ Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

b Tài sản gắn liền với đất— Nhà ở - Loai nhà: Nhà ở riêng lẻ cấp I

- _ Kết cấu nhà: tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT

- Số tầng: 3 tầng + | ling

- Hướng nhà: Tây Bắc - Mục đích sử dụng: Làm nhà ở - Thời hạn sử dụng: Lâu dai - _ Đã được công nhận quyền sở hữu nhà ở

c Đặc điểm vị trí của bất động sản - _ Gần với các cơ sở giáo dục như Trường tiêu học Phú Thuận

500m; trường mầm non Green Garden 800m - _ Địa điểm nằm gần trung tâm thương mại Crescent Mall quận

7 - Gan các công viên ( công viên Hồ Bán Nguyệt, công viên

Bước 2: Lập kế hoạch thấm định giá

Bắt động sản được tiến hành thẳm định giá bởi một thâm định viên duy nhất và do đó, các nội dung trong kế hoạch thâm định giá được chịu trách nhiệm bởi thâm định viên đó

Noi dung Thoi gian

Tiên hành thâm định tài sản 15/11/2023 đến 20/11/2023

Báo cáo kết quả thâm định giá 21/11/2023 dén 22/11/2023

- Lap bao cao két quả thâm định giá 21/11/2023 - _ Lập chứng thư thâm định giá

22/11/2023

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Tham định viên tiến hành khảo sát thực địa từ ngày 13/11/2023 đến ngày 17/11/2023 (8

ngày) Dữ liệu thu thập được bao gồm: - _ Thông tin về những tải sản so sánh đang được chảo bán trên thị trường được thu thập

trực tiếp từ những người môi giới, bao gồm (hình ảnh thực tế, hiện trạng và giấy tờ

pháp lý)

Bảng tổng hợp thông tin về tài sản so sánh và tài sản thâm định

Tài sản thâm

Tài sản so sánh forall

803/23/10/34 803/23/8/20 Hẻm 935 994A/31/5⁄5 Huỳnh Tân Huỳnh Tân Huỳnh Tấn Huỳnh Tấn

Phát Phát Phát |sà¡ Di

271/42/17 Lê Văn I0 bà)

Thời gian sử dụng thực tế 11 11 6 6 0

6 dat

Hướng Tây Bắc Tây Bắc Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam

Độ rộng

4m 4m 3m 2m 4m hẻm

Chiều rộng 4m 4m 5.2m 4m 4m

Chiéu dai 16m 13.25m 8.7m 14m lim

Cách mặt Cách đâu hẻm | Cách đâu hẻm | Cách đâu hẻm | Cách đầu hẻm Cách đâu hẻm

- Đặc điểm khu vực bất động sản tọa lạc:

Về các tiện ích xung quanh, bất động sản nằm ở khu vực đường Huỳnh Tan Phat Bat dong sản ở vị trí gần cầu Phú Mỹ, gần các khu dân cư lớn như KDC Bộ Công An, KDC Nam Long, KDC Tân Thuận môi trường sống an ninh Bên cạnh đó bắt động sản còn gần với các cơ sở giáo dục như Trường tiểu học Phú Thuận 500m; trường mam non Green Garden