Giá đất là một phận quan trọng của chính sách tài chính về đất đai, là công cụ để điều tiết quan hệ lợi ích giữa Nhà và ng°ời sử dụng đất.Tuy nhiên,dù luôn đ°ợc quan tâm cải cách song qu
Trang 1BÞ TÀI CHÍNH HàC VI N TÀI CHÍNH à
BÀI THI MÔN: ĐÞNH GIÁ TÀI S¾N 1
LàI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan bài tiểu luận này do em độc lập nghiên cứu Các số liệu, kết quả trong bài tiểu luận là hoàn toàn trung thực
Tác gi¿
Nguyễn Đình Nhật
Trang 2MþC LþC
MþC LþC Trang
LàI CAM ĐOAN 1
Mâ ĐÀU&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&.3 1.Tính cấp thiết của đề tài……… …3
2.Mục tiêu nghiên cứu……… ….…….3
3.Kết cấu của đề tài……… ……3
NÞI DUNG&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&.4 I.Thẩm đßnh giá b¿t đßng s¿n theo phương pháp thặng dư 4
2.3 Các b°ớc tiến hành thẩm định giá bất động sản bằng ph°¡ng pháp thặng d° 7
2.4.¯u và nh°ợc điểm của ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sản 8
2.5.Điều kiện áp dụng ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sản 9
II Thực tißn viác áp dÿng phương pháp thặng dư trong thẩm đßnh giá b¿t đßng s¿n 9
1.Thực tiễn Việt Nam 9
2.Các biện pháp khắc phục 11
K¾T LU¾N 13
DANH MþC TÀI LIàU THAM KH¾O……… …… … 13
Trang 3Mâ ĐÀU 1.Tính cấp thiết của đề tài
Giá đất là một phận quan trọng của chính sách tài chính về đất đai, là công cụ để điều tiết quan hệ lợi ích giữa Nhà và ng°ời sử dụng đất.Tuy nhiên,dù luôn đ°ợc quan tâm cải cách song quy trình định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế,ảnh h°ởng không nhỏ tới lợi ích của các cá nhân doanh nghiệp nói riêng và của toàn xã hội nói chung Vì vậy, với tính cấp thiết của đề tài này,chúng ta hãy cùng nhau nghiên cứu vấn đề: <Thẩm định giá bất động sản theo ph°¡ng pháp thặng d° Từ lý thuyêt thuyết đến thực tiễn.=-
2.Mục tiêu nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu những lý luận về ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sản để có cái nhìn sâu sắc,toàn diện về vấn đề thẩm định giá bất động sản Từ đó tìm ra những hạn chế còn tồn tại trong lĩnh vực này và đ°a ra một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quy trình xác định giá đất, nhằm phát huy hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam 3.Kết cấu đề tài
Ngoài ba phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, tiểu luận còn bao gồm phần nội dung và chia làm 2 phần:
Em xin trân trọng cảm ¡n!
Trang 4NÞI DUNG
I.Thẩm đßnh giá b¿t đßng s¿n theo phương pháp thặng dư
1.Thẩm định giá bất động sản
1.1 Định nghĩa thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Thẩm định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị tr°ờng tai một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
1.1.2.Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giả bất động sản là số tiền °ớc tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản : quyền sử dụng đất , quyền sở sở hữu nhà , công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang đ°ợc mua bán trên thị tr°ởng vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã đ°ợc xác định rõ trong những điều kiện của một thị tr°ởng nhất định với những ph°¡ng pháp phù hợp đ°ợc quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
1.2.Vai trò thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị tr°ờng , có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế
Mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khai niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị tr°ờng
Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp c¡ quan Nhà nhân đ°a ra các quyết định liên quan đến việc mua , bản , đầu t° , phát triển , quản lý , sở hữu , cho thuê , đánh thuế bảo hiểm , cầm cố và kinh doanh tài sản
Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế có thể thúc đầy tài sản vào các hoạt động kinh tế qua đó thúc đẩy tài sản , bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế , tháo gỡ những mâu uẫn về th giá giữa các
Trang 5bên tham gia giao dịch dân sự trên thị tr°ờng và góp một phần lớn vào việc làm lành mạnh hóa thị tr°ờng và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu t°
Ngoài ra,nó còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sai bất động sản
1.3 Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là th°ớc đo giá trị của bất động sản Nhờ có th°ớc đo chính xác là c¡ sở mà có thể bảo vệ các quyền lợi hợp pháp cho các bên đảm bảo nghiệp vụ tài sản tiến hành thuận lợi
Với sự phát triển của nền kinh tế thị tr°ờng định h°ớng xã hội chủ nghĩa ở n°ớc ta, thẩm định giá trị bất động sản trong quản lý ngày càng có vị trí trọng yếu và nó mang một số ý nghĩa quan trọng và tiêu biểu
Thứ nhất, thẩm định giá là công tác c¡ bản để thực hiện bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả Trong nền kinh tế thị tr°ờng định h°ớng xã hội chủ nghĩa nh° ở n°ớc ta, Nhà n°ớc có vai trò là ng°ời mua lớn nhất, đồng thời cũng là ng°ời bán lớn nhất Để thực hiện đầu t° phát triển kinh tế, công tác thẩm định giá là một trong những công việc nhằm góp phần thực hiện việc bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản của nhà n°ớc một cách hiệu quả
Thứ hai, thẩm định giá góp phần để bảo vệ tài sản quốc gia đ°ợc bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội Lạm phát làm ảnh h°ởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và hiệu quả của các doanh nghiệp, tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp.Điều đó đồng nghĩa với việc giá bất động sản ở quá khứ cách xa so với thực tế Vì vậy việc tiến hành thẩm định giá bất động sản là rất quan trọng Chỉ có đánh giá một cách chính xác các tài sản tiêu hao và bổ sung đủ thì tín hiệu của giá cả mới có hiệu quả, quan hệ điều tiết tỷ trọng giữa tích luỹ và êu dùng mới ticó c¡ sở chắc chắn
Thứ ba, thẩm định giá bất động sản là th°ớc đo c¡ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của ng°ời có quyền sở hữu và ng°ời kinh doanh Xã hội xuất hiện mô hình mới về c¡ chế chủ quyền tài sản không những thực hiện đ°ợc quyền t° hữu và quyền kinh doanh thích hợp mà còn phát triển đ°ợc quyền l°u thông, chuyển nh°ợng, tổ chức lại tài sản Vì thế, tiến hành thẩm định giá một cách công tâm, chính xác tình hình giá trị bất động sản, tình hình bảo toàn để tránh
Trang 6tổn hại đến lợi ích quốc gia cũng nh° quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.Thứ t°, thẩm định giá bất động sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị tr°ờng và thị tr°ờng sản quyền, có lợi cho việc thúc đẩy nền kinh tế thị tr°ờng phát triển, bảo vệ quyền lợi cho những ng°ời sở hữu, phát huy ngày càng lớn tác dụng phục vụ cải cách mở cửa
Thứ năm,thẩm định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu t° n°ớc ngoài, duy trì lợi ích quốc gia Đầu t° trong và ngoài n°ớc là hoạt động rất phức tạp, thị tr°ờng bất động sản mang tính đặc thù, sai khác giữa thị tr°ờng trong và ngoài n°ớc lớn, có nhiều nhân tố không xác định đ°ợc, do đó, thẩm định giá đ°ợc coi là biện pháp kỹ thuật rất quan trọng nhằm bảo vệ cho quyền lợi quốc gia và của dân tộc.
1.4 Mục đích thẩm định giá bất động sản
Thứ nhất, thẩm định giá bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp cho ng°ời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đ°ợc; giúp cho ng°ời mua quyết định giá mua có thể chấp nhận đ°ợc; thiết lập c¡ sở cho sự trao đổi các bất động sản với nhau
Thứ hai, có mục đích tài chính và tín dụng: sử dụng bất động sản để vay thế chấp; xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm bất động sản
Thứ ba, thẩm định giá bất động sản nhằm xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê; xây dựng các điều khoản cho thuê Thứ t°, thẩm định giá bất động sản để phát triển bất động sản và đầu t°: so sánh với c¡ hội đầu t° vào các bất động sản khác để quyết định khả đầu t° hay không
Thứ năm, thẩm định giá bất động sản trong doanh nghiệp để xác định giá thị tr°ờng của vốn đầu t°; xác định giá trị doanh nghiệp; mua bán, hợp nhất, thanh lý các bất động sản của công ty; có ph°¡ng án xử lý bất động sản khi cải cách doanh nghiệp nhà n°ớc
Cuối cùng, thẩm định giá bất động sản vì mục đích đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với bất động sản, giá trị bồith°ờng khi Nhà n°ớc thu hồi bất động sản, thuế bất động sản khi đ°ợc bán hoặc để thừa kế, quyết định phân chia bất động sản khi xét xử các vụ án, giá sàn để đấu
Trang 7thầu, đấu giá các BĐS công hay phục vụ phát mãi các bất động sản bị tịch thu, xung công quỹ
1.5 Các ph°¡ng pháp thẩm định giá bất động sản
Các ph°¡ng pháp thẩm định giá bất động sản bao gồm: Ph°¡ng pháp so sánh, ph°¡ng pháp chi phí,ph°¡ng pháp triết từ,ph°¡ng pháp thặng d° vàph°¡ng pháp thu nhập
2.Thẩm định giá bất động sản theo ph°¡ng pháp thặng d°
2.1.Khái niệm ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sản Ph°¡ng pháp thặng d° là một trong hai ph°¡ng pháp thẩm định giá bất động sản đ°ợc xây dựng trên c¡ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị tr°ờng, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập
Ph°¡ng pháp thặng d° là ph°¡ng pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên c¡ sở lấy giá trị °ớc tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các doanh thu dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầ °) để tạo ra sự phát triển đó u t2.2 Những tr°ờng hợp áp dụng ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sản
Ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sản th°ờng đ°ợc áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2.3 Các b°ớc tiến hành thẩm định giá bất động sản bằng ph°¡ng pháp thặng d° B°ớc 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, ph°¡ng h°ớng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất Tuy nhiên nó phải phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và đem lại đ°ợc giá trị cao nhất cho thửa đất, dự án đó
B°ớc 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong t°¡ng lai Tr°ớc tiên cần phải °ớc tính đ°ợc tổng doanh thu phát triển của dự án,sau đó chuyển đổi tổng doanh thu vừa °ớc tính đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.
Trang 8B°ớc 3: ¯ớc tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản Đối với tr°ờng hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá
B°ớc 4: ¯ớc tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản Đối với tr°ờng hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá
B°ớc 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên c¡ sở lấy kết quả tính toán của B°ớc 3 trừ kết quả của B°ớc 4
Ta có công thức tổng quát sau: V= DT - CP Trong đó: V là giá trị tài sản thẩm định giá;
DT là tổng doanh thu phát triển; CP là tổng chi phí phát triển
2.4 ¯u và nh°ợc điểm của ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sản
Ph°¡ng pháp định giá này đ°ợc thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu t° từ đó mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các c¡ hội đầu t° vào bất động sản Vì vậy nó có giá trị quan trọng trong việc t° vấn đầu t° về các vấn đề liên quan đến chi phí xây dựng tối đa và mức tiền chi thuê tối thiểu cần đạt đ°ợc khi thực hiện các dự án về phát triển bất động sản
2.4.2 Nh°ợc điểm
Nh°ợc điểm của định gi bằng ph°¡ng pháp thặng d° nh° thể hiện rõ ở á việc rất khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất và có hiệu quả nhất
Mọi °ớc tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị tr°ờng Do dùng quá nhiều giả định nên ph°¡ng pháp này sẽ phải cần có
Trang 9rất nhiều thông tin để phân tích, vì vậy mà dự báo (doanh thu/chi phí) trong t°¡ng lai không dễ dàng
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.Bên cạnh đó ph°¡ng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền
Ph°¡ng pháp thặng d° là ph°¡ng pháp t°¡ng đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để °ớc tính tất cả các khoản mục khác nhau
2.5 Điều kiện áp dụng ph°¡ng pháp thặng d° trong thẩm định giá bất động sảnPh°¡ng pháp thặng d° đ°ợc áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển
Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố °ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đ°ợc độ tin cậy cao
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng c¡ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Đây là ph°¡ng pháp đ°ợc các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách th°ờng xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các c¡ hội đầu t° vào bất động sản.
Ph°¡ng pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất
Ph°¡ng pháp thặng d° dựa trên giả thiết là ng°ời mua có thể trả cho bất động sản phần thặng d° sau khi tổng doanh thu phát triển trừ( ) đi tổng chi phí -đầu t° để tạo ra doanh thu phát triển
II Thực tißn viác áp dÿng phương pháp thặng dư trong thẩm đßnh giá b¿t
đßng s¿n ã Viát Nam.1.Thực tiễn Việt Nam
Giá đất ở Việt Nam hiện nay đ°ợc định giá bằng các ph°¡ng pháp ch°a thật sự nhất quán chính xác,vẫn còn nhiều lỗ hổng và chủ yếu là dùng ph°¡ng pháp thặng d°, tuy nhiên ph°¡ng pháp này không thực sự chính xác, giả định, gây ra rủi ro pháp lý, tạo rủi ro cho doanh nghiệp và quản lý nhà n°ớc
Trang 10Thông qua các cuộc kiểm toán,chúng ta có thể thấy rõ rằng quá trình áp dụng ph°¡ng pháp thặng d° đã xảy ra nhiều sai sót lớn và phổ biến, đ°ợc biểu hiện rất rõ ràng
Thứ nhất, nếu tính theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 Thẩm định giá - bất động sản ban hành kèm theo Thông t° số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ tr°ởng Bộ Tài chính, khi tính toán giá đất theo ph°¡ng pháp thặng d°, ph°¡ng án đầu t° phải là ph°¡ng án tốt nhất, hiệu quả nhất Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có một số ph°¡ng án đầu t° không phải là tốt và hiệu quả, nh°ng địa ph°¡ng cũng nh° đ¡n vị đ°ợc kiểm toán vẫn xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo ph°¡ng pháp này không chính xác
Một ví dụ cụ thể là vào năm 2013, một doanh nghiệp đã thẩm định giá đất tại Khu đô thị The Sun CIty Minh S¡n, Quận 9, TP HCM theo ph°¡ng pháp thặng d° để chuyển nh°ợng quyền sử dụng đất và lựa chọn hình thức xây dựng chung c° cao 30 tầng, giá bán trong ph°¡ng án là 30 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng 20 triệu đồng/m2 Tuy nhiên kết quả xác định lại cho ra kết quả giá đất chỉ có 23 triệu đồng/m2, trong khi đất nền đang chuyển nh°ợng tại khu này cùng thời điểm là 40 - 45 triệu đồng/m2 Nếu lựa chọn xây dựng chung c° cao cấp với quy mô t°¡ng tự thì giá bán căn hộ sẽ là 50 triệu đồng/m2 chung c° Giả sử giá xây dựng chung c° cao cấp cao gấp 2 lần chung c° cao tầng, là 30 triệu đồng/m2 thì giá đất theo ph°¡ng án này cũng là 60 triệu đồng/m2, cao gấp đôi giá đất xác định theo ph°¡ng án của doanh nghiệp Có thể nói đây là một trong những sai lầm trong định giá nhà đất c¡ bản nhất
Ng°ợc lại, nếu thửa đất nằm ở vùng ven, nh°ng lại lựa chọn ph°¡ng án xây dựng chung c° cao cấp thì giá đất lại giảm rất nhiều, do chi phí xây dựng cao mà giá bán chung c° xa trung tâm thành phố lại thấp
Thứ hai, về tỷ lệ chiết khấu trong ph°¡ng pháp thặng d°.Theo b°ớc 4 của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, các tr°ờng hợp ph°¡ng án đầu t° là dự án phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn hoặc thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải °ớc tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất, sau đó áp dụng quy trình xác định giá tại b°ớc 5 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Tỷ suất chiết khấu hằng năm của dự án căn cứ trên c¡ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 4 ngân hàng th°¡ng mại nhà n°ớc (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam Agribank, Ngân hàng Th°¡ng -