Trang 1 BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _______._______ BÀI TIỂU LUẬN MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề bài: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các
BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _. _ BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Tiểu luậnĐềmơn học bài: Giải thích hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Họ tên: Nguyễn Tuấn Đạt Mã Sinh viên: 1973402011817 Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/19.01_LT1 (Niên chế): CQ57/19.01 STT: 06 ID phòng thi:530 053 0014 HT thi: 202-ĐT Ngày thi: 8/6/2021 Ca thi: 7h30 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Tiểu luận môn học LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường định giá tài sản nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng mơn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung kiến thức bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, phương pháp định giá bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản Đó ước tính giá trị bất động sản hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Giá bất động sản yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Định giá bất động sản ước tính mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ định giá tài sản thông thường khác Do đó, muốn định giá bất động sản người ta phải vào số nguyên tắc phương pháp Có nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản Trước nghiên cứu, để xác định phương pháp định giá bất động sản phù hợp, áp Tiểu luận mơn học dụng ta phải nắm vững nội dung ưu điểm hạn chế phương pháp Trong đó, ta nên ý tới hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh định giá sai làm chênh lệch nhiều so với giá trị thực tế bất động sản Từ đó em chọn đề tài “Giải thích hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản” (Trong tiểu luận em đề cập sâu mặt hạn chế phương pháp.) Hưng Yên, ngày tháng năm 2021 A MỤC LỤC Lời mở đầu Trang Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ Bất động sản Thẩm định giá Chương II THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ Cơ sở lý luận khái niệm Nội dung phương pháp bước tiến hành Những mặt hạn chế phương pháp thu nhập Điều kiện áp dụng Phân tích hạn chế phương pháp thu nhập thơng qua tình Tiểu luận môn học thẩm định giá bất dộng sản cụ thể Chương III THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ 11 Cơ sở lý luận khái niệm 11 Nội dung phương pháp bước tiến hành 11 Những mặt hạn chế phương pháp chi phí 13 Điều kiện áp dụng 13 Phân tích hạn chế phương pháp chi phí thơng qua tình 14 thẩm định giá bất dộng sản cụ thể B NỘI DUNG Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ Bất động sản (BĐS) 1.1 Khái niệm Bất động sản tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể TS gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; TS khác gắn liền với đất đai; TS khác pháp luật quy định 1.2 Đặc điểm BĐS Có đặc điểm bật sau: - Cố định vị trí - Tính bền vững Tiểu luận mơn học - Tính khan - Tính khác biệt - Tính ảnh hưởng lẫn - Có giá trị lớn Thẩm định giá (TĐG) 2.1 Khái niệm Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể đó thời điểm định 2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá Có nguyên tắc TĐG: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu 2.3 Quy trình thẩm định giá BĐS Quy trình thẩm định giá BĐS gồm bước: Bước 1: Xác định vấn đề Bước 2: Lập kế hoạch Bước 3: Thu thập thơng tin Bước 4: Phân tích thông tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản Bước 6: Lập báo cáo II Tiểu luậnChương môn học THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ Cơ sở lý luận khái niệm 1.1 Cơ sở lý luận - Phương pháp thu nhập xây dựng nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai - Lập luận theo phương pháp cho giá trị bất động sản xác định dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư - Giá trị bất động sản mục tiêu coi ngang với giá trị bất động sản tương đương có thể so sánh Và để thuận tiện q trình tính tốn người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến tương lai thời điểm Vì giá trị bất động sản xác định giá trị tất khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho chủ thể 1.2 Khái niệm Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển dòng thu nhập tương lai có thể nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Nội dung phương pháp bước tiến hành 2.1 Nội dung Phương pháp thu nhập có chất việc tiến hành chuyển hóa dịng thu nhập tương lai để tìm giá trị vốn đầu tư giá trị BĐS Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tốn tỷ lệ chiết khấu phù hợp Tiểu luận môn học Phương pháp thu nhập chia làm hai phương pháp Phương pháp thứ phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng thay đổi với trường hợp họ thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi đầu tư số năm vơ hạn Phương pháp thứ hai phương pháp dịng tiền chiết xuất áp dụng cho trường hợp nhập từ tài sản đâu qua năm khác 2.2 Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm BĐS Cơng thức tính doanh thu đem lại: ∑ 𝑫𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒕𝒉𝒖 = Đơn giá x Tổng Ssàn xây dựng x Hệ số xây dựng x Tỷ lệ phủ đầy Bước 2: Ước tính chi phí tạo thu nhập hàng năm Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta thu nhập hàng năm Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính tốn Bước 5: Áp dụng cơng thức vốn hố để tìm giá trị BĐS cần định giá • Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: V = Áp dụng cơng thức: A i Trong đó: - V: giá trị thu nhập tương lai (giá trị BĐS) - A: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS - i: tỷ lệ vốn hố (tỷ lệ chiết khấu, chi phí hội vốn) • Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn Tiểu luận mơn học Thu nhập không nhau: V = n CFt (1 + i ) t + T (1 + i ) n Trong đó: + V: giá trị BĐS + CFt: thu nhập ròng năm t + T: giá trị năm n + t: năm thứ t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi Thu nhập nhau: V = A − (1 + i ) − n T + i (1 + i ) n Những mặt hạn chế phương pháp thu nhập - Trong phân tích giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai…dẫn đến khó thuyết phục khách hàng thông tin điều chỉnh - Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai - Việc ước tính, dự kiến, dự báo dịng tiền tương lai khó khăn; sai số xảy kết định giá bị ảnh hưởng lớn trước thay đổi nhỏ tham số q trình tính tốn Do kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan Điều kiện áp dụng - Phương pháp thu nhập sử dụng để định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định hàng năm có thể dự báo trước cách Tiểu luận mơn học hợp lí - Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa BĐS, BĐS đưa vào kinh doanh tạo thành thu nhập, có sở tính dịng thu nhập áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị - Phương pháp thường áp dụng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư Phân tích hạn chế phương pháp thu nhập thơng qua tình thẩm định giá bất dộng sản cụ thể Tình đặt ra: Cần thẩm định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đường A, quận B, thành phố C Trên đất có cơng trình xây dựng, bao gồm 01 tịa nhà văn phịng cho thuê hạng mục phụ trợ với thơng tin sau: – Diện tích đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất lại 40 năm – Tịa nhà văn phịng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m2; DT sử dụng cho thuê làm văn phòng chiếm 70% DT sàn – Tổng giá trị cơng trình đất (tịa nhà hạng mục phụ trợ) thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng – Giá trị thu hồi cơng trình sau hết thời hạn sử dụng đất không đáng kể – Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự địa bàn Sau điều chỉnh yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê thị trường thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê (tỉ lệ lấp đầy) 80% Tiền thuê toán hàng năm, lần toán sau thời điểm định giá năm – Chi phí quản lý, vận hành tịa nhà văn phịng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân cơng quản lý, sửa chữa bảo dưỡng…) theo thống kê địa bàn 15% doanh thu Tiểu luận môn học – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm 30 triệu đồng – Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 9%; năm 2013 8,5%) Xử lí tình đặt theo phương pháp thu nhập: Bước 1: Sử dụng cơng thức tính doanh thu đem lại từ hoạt động tài với BĐS ta – Doanh thu năm từ việc cho thuê văn phòng là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng x 30.000m2 x 70% x 80% x 12 tháng = 46.368 triệu đồng Hạn chế: Sau điều chỉnh yếu tố khác biệt đưa mức giá bình quân cho thuê thị trường thời điểm xác định giá 0,23 trđ yếu tố đó thẩm định viên làm đẹp nên khó thuyết phục Bước 2: Chi phí quản lý, vận hành năm là: 46.368 x 15% = 6.955,2 triệu đồng – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng Bước 3: Doanh thu năm từ cho thuê văn phòng là: 46.368 triệu đồng – 6.955,2 triệu đồng – 30 triệu đồng = 39.382,8 triệu đồng Bước 4: Do khu đất có thời hạn sử dụng lại 40 năm, nên lãi suất điều chỉnh sau: r x (1 + r)n R= 9,83 % x (1 + 9,83 %)40 = = 10,07% Tiểu luận môn học (1 + r) – (1 + 9,83 %) – n 40 Bước 5: Giá trị bất động sản quy thời điểm 39.382,8 triệu đồng Giá đất bất động sản = 391.090,37 triệu đồng = 10,07% – Giá trị thị trường đất là: 391.090,37 triệu đồng – 315.000 triệu đồng = 76.090,37 triệu đồng Như giá trị thị trường đất cần thẩm định giá 76.090,37 triệu đồng Hạn chế: Xảy sai số q trình thẩm định viên tính tốn, ước tính dự báo dòng tiền nên kết mang tính chủ quan 10 Chương III THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ Cơ sở lý luận khái niệm 1.1 Cơ sở lý luận - Phương pháp chi phí xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay - Lập luận theo phương pháp cho giá trị BĐS xác định với tổng chi phí thị trường phải bỏ để tạo BĐS tương đương thay 1.2 Khái niệm Phương pháp chi phí phương pháp định giá BĐS giả định người mua phải trả cho BĐS phải (BĐS) chi phí để xây dựng tịa nhà tương Tiểu luận mơn học đương (Theo Cost Approach, Investopedia) Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở chi phí để tạo BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ hao mòn tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Nội dung phương pháp bước tiến hành 2.1 Nội dung Phương pháp chi phí dựa giả định hàng hố có tính thay lẫn Chính thế, giá trị tài sản cần định giá đo chi phí làm tài sản tương tự Lập luận phương pháp cho người mua có đầy đủ thông tin không trả giá cho tài sản lớn so với chi phí bỏ để làm (tạo ra) tài sản tương tự 11 2.2 Các bước tiến hành Bước 1- Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất đất trống giả sử sử dụng sử dụng cao tốt Bước 2- Ước tính chi phí để xây dựng lại cơng trình có miếng đất VD: Chi phí xây dựng hành = Đơn giá x ∑ 𝑫𝒊ệ𝒏 𝒕í𝒄𝒉 𝒔à𝒏 𝒙â𝒚 𝒅ự𝒏𝒈 ( với đơn giá dựa xuất vốn đầu tư ) Bước 3- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ cơng trình xây dựng có miếng đất xét tất nguyên nhân ∑ 𝑚ứ𝑐 độ 𝑔𝑖ả𝑚 𝑔𝑖á = 𝑇ỷ 𝑙ệ ℎ𝑎𝑜 𝑚ị𝑛(𝐻) 𝑥 𝐶ℎ𝑖 𝑝ℎí(𝐵2) = 𝐻𝑎𝑜 𝑚ị𝑛 𝑡ự 𝑛ℎ𝑖ê𝑛 Tính tỷ lệ hao mịn (H): Tiểu luận môn học Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ Cách 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời Tỷ lệ hao mòn: 𝐻 = 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế Tỷ lệ hao mòn/năm = 𝑥 100% 𝐻 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả Cách 3: Căn vào hư hỏng, hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình Cơng thức: 𝐻 = ∑𝑛 𝑖=1 H𝑘𝑖 𝑥 T𝑘𝑖 ∑𝑛 𝑖=1 T𝑘𝑖 𝑥 100% Trong đó: - n số kết cấu cơng trình 12 - Tki tỷ trọng kết cấu thứ i cơng trình - Hki tỷ lệ hao mịn kết cấu thứ i cơng trình Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ (Bước 3) khỏi chi phí (Bước 2) để xây dựng lại cơng trình có miếng đất, chênh lệch thu giá trị cơng trình Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), giá trị ước tính BĐS cần định giá Những mặt hạn chế phương pháp chi phí - Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí - Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Tiểu luận môn học - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể đó chấp nhận rộng rãi - Phương pháp chi phí địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kĩ thuật xây dựng Nhìn chung, phương pháp dùng trường hợp quan trọng Điều kiện áp dụng - Trong thực tế phương pháp chi phí sử dụng để định giá BĐS sử dụng với mục đích riêng biệt trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, Đặc biệt cơng trình cơng cộng có chứng thị trường để so sánh - Phương pháp chi phí sử dụng theo hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản 13 - Phương pháp chi phí thường dùng phương pháp bổ sung kiểm tra phương pháp khác Phân tích hạn chế phương pháp thơng qua tình thẩm định giá bất dộng sản cụ thể Tình đặt ra: Hiện trụ sở làm việc quan Nhà nước tỉnh A xuống cấp với tốc độ nhanh Yêu cầu xác định giá trị thị trường trụ sở để lập báo cáo tài dựa thông tin sau: 1, Tài liệu trụ sở làm việc - Diện tích đất 650m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, tổng diện tích sàn 450m2 - Hao mịn kết cấu chính: Móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Tiểu luận môn học Các thông tin liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 580m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp vừa bán với giá 5.220 triệu đồng Theo quy định hành: đất khơng có tranh chấp, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền thu sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước qui định diện tích hạn mức, 100% diện tích vượt hạn mức - Giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/m2 - Hạn mức đất theo quy định 350m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: Móng 8%, tường 18%, Sàn 16%, mái 14% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 4,8 triệu đồng/m2 14 - Chi phí khắc phục lạc hậu hệ thống điều hịa khơng khí 100tr đồng Xử lý tình theo bước phương pháp chi phí: Tình đặt u cầu xác định giá trị thị trường trụ sở Nhà nước tỉnh A gồm: đất, cơng trình đất khơng đủ liệu để xác định dịng tiền hàng năm Vì vậy, ta sử dụng phương pháp chi phí kết hợp phương pháp so sánh để xác định giá BĐS Bước 1: Mảnh đất có S = 580m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy CNQSD đất, bán với giá 5.220 triệu đồng - Chi phí để hợp pháp hóa quyền sử dụng mảnh đất trên: 350 x x 50% + 230 x x 100% = 2.025 (triệu đồng) - Giá trị thị trường mảnh đất có đầy đủ thủ tục pháp lý: 5.220 + 2.025 = 7.245 (triệu đồng) Tiểu luận môn học - Giá/m2 đất hoàn chỉnh thủ tục pháp lý đất: 7245 = 12,5 (𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔) 580 - Giá trị thị trường mảnh đất cần thẩm định giá với S=650m2 12,5 x 650 = 8.125 (triệu đồng) Vì bước ta sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp nên hạn chế bước giống với hạn chế phương pháp so sánh đó để tính giá trị đất cần phải tìm giao dịch đất BĐS tương tự khu vực với BĐS thẩm định giá Bước 2: Chi phí thay cơng trình xây dựng đất thời điểm với Ssàn = 450m2 là: 450 x x 4,8 = 6.480 (triệu đồng) - Chi phí thay hệ thống điều hòa xuống cấp: 100 triệu đồng 15 Hạn chế: Chi phí tính bước lúc đồng hay phù hợp với giá trị BĐS Nghĩa giá trị ước tính thay lớn hay thấp nhiều so với chi phí tính Do đó, định giá dựa chi phí nhiều khơng phản ánh giá trị thị trường Bước 3: - Tỉ lệ giá trị cịn lại kết cấu (Hi): Móng 68%; tường 56%; sàn 64%; mái 56% - Tỉ lệ giá trị kết cấu cơng trình (Ti): Móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% - Số kết cấu cơng trình đề cập n=4 Áp dụng công thức tỉ lệ chất lượng chất lượng cơng trình xây dựng đất (tỉ lệ hao mịn cơng trình): 𝐻= Tiểu luận mơn học = ∑𝑛 𝑖=1 H𝑖 𝑥 T𝑖 (68% 𝑥 8%+56% 𝑥 18%+64% 𝑥 16%+56% 𝑥 14%) ∑𝑛 𝑖=1 T𝑖 8%+18%+16%+14% = 60% Như mức độ hao mịn tự nhiên cơng trình là: 6.480 x 60% = 3.888 (triệu đồng) Hạn chế: Ở bước thẩm định viên thiếu kiến thức kỹ thuật xây dựng, chưa đủ kinh nghiệm áp dụng phương pháp dẫn đến việc ước tính hao mịn tài sản mang tính chủ quan chưa thực tế Ví dụ ước tính tỷ lệ hao mịn kết cấu cơng trình tình mang tính chủ quan thẩm định viên cịn nhiều kết cấu khác cơng trình chưa đề cập tới Bước 4: Giá trị ước tính cơng trình 3.888 – 100 = 3.788 (triệu đồng) 16 Bước 5: Giá trị ước tính cho BĐS tình đặt 3.788 + 8.125 = 11.913 (triệu đồng) Như BĐS cần thẩm định giá có giá trị thị trường vào khoảng 11.913 triệu đồng Danh mục tài liệu tham khảo: Tiểu luận môn học - Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh BĐS, NXB Tài - Sách tập Định giá tài sản, NXB Tài Chính 17