Tiểu luận giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

Trang 1 BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _______._______ BÀI TIỂU LUẬN MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề bài: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

_. _

BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Đề bài:

Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập

và phương pháp chi phí thông qua các tình huống

thẩm định giá bất động sản

Họ và tên: Nguyễn Tuấn Đạt Mã Sinh viên: 1973402011817

Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/19.01_LT1 (Niên chế): CQ57/19.01

Tiểu luận môn học

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu

Tiểu luận môn học

LỜI MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá tài sản nói chung và thẩm

định giá BĐS nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức

về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, các

phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản Đó là sự ước

tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã

được xác định, tại một thời điểm xác định Giá bất động sản ngoài các yếu tố về

không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã

hội Định giá bất động sản chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính

đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác Do đó, muốn định giábất

động sản người ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp

Có rất nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản Trước khi chúng ta

nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể áp

dụng thì ta phải nắm vững nội dung cũng như ưu điểm và hạn chế của từng phương

pháp Trong đó, ta nên chú ý tới những hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh

định giá sai làm chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản Từ đó

em đã chọn đề tài “Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và

phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản”

(Trong bài tiểu luận này em sẽ đề cập sâu hơn về mặt hạn chế của các phương pháp.)

Hưng Yên, ngày 8 tháng 6 năm 2021

2

Tiểu luận môn học

A MỤC LỤC Trang

Lời mở đầu

Chương I

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Bất động sản

2 Thẩm định giá

2

4

4

4

Chương II

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP

THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ

1 Cơ sở lý luận và khái niệm

2 Nội dung phương pháp và các bước tiến hành

3 Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập

4 Điều kiện áp dụng

5 Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thông qua tình huống

thẩm định giá bất dộng sản cụ thể

5

5

6

7

8

8

Chương III

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP

CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ

1 Cơ sở lý luận và khái niệm

2 Nội dung phương pháp và các bước tiến hành

3 Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí

4 Điều kiện áp dụng

5 Phân tích hạn chế của phương pháp chi phí thông qua tình huống

thẩm định giá bất dộng sản cụ thể

11

11

11

13

13

14

Tiểu luận môn học

B NỘI DUNG

Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Bất động sản (BĐS)

1.1 Khái niệm

Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định

1.2 Đặc điểm của BĐS

Có 6 đặc điểm nổi bật sau:

- Cố định về vị trí

- Tính bền vững

- Tính khan hiếm

- Tính khác biệt

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau

- Có giá trị lớn

2 Thẩm định giá (TĐG)

2.1 Khái niệm

Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

2.2 Các nguyên tắc trong thẩm định giá

Có 5 nguyên tắc trong TĐG:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

- Nguyên tắc thay thế

Tiểu luận môn học

- Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc cung cầu

2.3 Quy trình thẩm định giá BĐS

Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

Bước 2: Lập kế hoạch

Bước 3: Thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản

Bước 6: Lập báo cáo

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU

NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ

1 Cơ sở lý luận và khái niệm

1.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp thu nhập xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

- Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư

- Giá trị bất động sản mục tiêu được coi là ngang bằng với giá trị của những bất động sản tương đương có thể so sánh được. Và để thuận tiện trong quá trình tính toán người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại

Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể.

Tiểu luận môn học

1.2 Khái niệm

Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đối với các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được

từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

2 Nội dung phương pháp và các bước tiến hành

2.1 Nội dung

Phương pháp thu nhập có bản chất là việc tiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính toán được tỷ lệ chiết khấu phù hợp

Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp Phương pháp thứ nhất

là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng thay đổi với trường hợp của họ thu nhập

từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và đầu tư số năm là vô hạn Phương pháp thứ hai là phương pháp dòng tiền chiết xuất áp dụng cho trường hợp nhập từ tài sản đâu qua các năm là khác nhau

2.2 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS

Công thức tính doanh thu đem lại:

∑ 𝑫𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒕𝒉𝒖 = Đơn giá x Tổng S sàn xây dựng x Hệ số xây dựng x Tỷ lệ phủ đầy

Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm

Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập

thuần hàng năm

Tiểu luận môn học

Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần

định giá

• Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:

Áp dụng công thức:

Trong đó:

- V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị BĐS)

- A: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS

- i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)

• Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn

Thu nhập không bằng nhau:

Trong đó:

+ V: giá trị của BĐS + CF t : thu nhập ròng năm t + T: giá trị năm n + t: năm thứ t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

Thu nhập bằng nhau:

3 Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập

i

A

V =

+

i

T i

CF V

1 ( 1 ) ( 1 )

n n

i

T i

i A

V

) 1 (

) 1 ( 1

+ +

+

−

Tiểu luận môn học

- Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Việc ước tính, dự kiến, dự báo dòng tiền trong tương lai là rất khó khăn; sai

số có thể xảy ra vì vậy kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ của các tham số trong quá trình tính toán Do vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

4 Điều kiện áp dụng

- Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp lí

- Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa các BĐS, bất kì BĐS nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thành thu nhập, có cơ sở tính dòng thu nhập thì có thể

áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị

- Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án đầu tư

5 Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thông qua tình huống thẩm định giá bất dộng sản cụ thể

Tình huống đặt ra: Cần thẩm định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi

nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:

– Diện tích thửa đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm

Tiểu luận môn học

– Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m2; DT sử dụng cho thuê làm văn phòng chiếm 70% DT sàn – Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng

– Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể – Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80% Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm

– Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng…) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu

– Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng

– Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r =

9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%)

Xử lí tình huống đặt ra theo phương pháp thu nhập:

Bước 1: Sử dụng công thức tính doanh thu đem lại từ các hoạt động tài chính với BĐS ta được

– Doanh thu một năm từ việc cho thuê văn phòng là:

0,23 triệu đồng/m2/tháng x 30.000m2 x 70% x 80% x 12 tháng = 46.368 triệu đồng

Tiểu luận môn học

 Hạn chế: Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt mới đưa ra được mức giá

bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là 0,23 trđ như vậy yếu tố đó đã được thẩm định viên làm đẹp nên khó thuyết phục

Bước 2: Chi phí quản lý, vận hành một năm là:

46.368 x 15% = 6.955,2 triệu đồng

– Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng

Bước 3: Doanh thu thuần một năm từ cho thuê văn phòng là:

46.368 triệu đồng – 6.955,2 triệu đồng – 30 triệu đồng = 39.382,8 triệu đồng

Bước 4: Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều

chỉnh như sau:

R=

r x (1 + r) n

=

9,83 % x (1 + 9,83 %)40

= 10,07%

(1 + r) n – 1 (1 + 9,83 %)40 – 1

Bước 5: Giá trị của bất động sản quy về thời điểm hiện tại

Giá đất của bất động sản =

39.382,8 triệu đồng

= 391.090,37 triệu đồng 10,07%

– Giá trị thị trường của thửa đất là:

391.090,37 triệu đồng – 315.000 triệu đồng = 76.090,37 triệu đồng

Như vậy giá trị thị trường của thửa đất cần thẩm định giá là 76.090,37 triệu đồng

 Hạn chế: Xảy ra sai số trong quá trình thẩm định viên tính toán, ước tính và

dự báo dòng tiền nên kết quả trên cũng chỉ mang tính chủ quan

Tiểu luận môn học

Chương III THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ

1 Cơ sở lý luận và khái niệm

1.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế

- Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị BĐS được xác định bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một BĐS tương đương thay thế

1.2 Khái niệm

Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá BĐS giả định rằng giá mà người mua phải trả cho BĐS phải (BĐS) bằng chi phí để xây dựng một tòa nhà tương

đương (Theo Cost Approach, Investopedia)

Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ

đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

2 Nội dung phương pháp và các bước tiến hành

2.1 Nội dung

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm

ra (tạo ra) một tài sản tương tự

Tiểu luận môn học

2.2 Các bước tiến hành

Bước 1- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng

đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện

có trên miếng đất

VD: Chi phí xây dựng mới hiện hành = Đơn giá x ∑𝑫𝒊ệ𝒏 𝒕í𝒄𝒉 𝒔à𝒏 𝒙â𝒚 𝒅ự𝒏𝒈

( với đơn giá dựa trên xuất vốn đầu tư )

Bước 3- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

∑ 𝑚ứ𝑐 độ 𝑔𝑖ả𝑚 𝑔𝑖á = 𝑇ỷ 𝑙ệ ℎ𝑎𝑜 𝑚ò𝑛(𝐻) 𝑥 𝐶ℎ𝑖 𝑝ℎí(𝐵2) = 𝐻𝑎𝑜 𝑚ò𝑛 𝑡ự 𝑛ℎ𝑖ê𝑛

Tính tỷ lệ hao mòn (H):

Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ

Cách 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời

Tỷ lệ hao mòn: 𝐻 = 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả

𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế 𝑥 100%

Tỷ lệ hao mòn/năm = 𝐻

𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả

Cách 3: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình

Công thức: 𝐻 = ∑ H𝑘𝑖 𝑥 T𝑘𝑖

𝑛 𝑖=1

Trong đó:

- n là số kết cấu chính của công trình

Tiểu luận môn học

- Tki là tỷ trọng kết cấu chính thứ i trong công trình

- Hki là tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính thứ i trong công trình

Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ (Bước 3) khỏi chi phí hiện tại (Bước 2)

để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công trình

Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị

ước tính của BĐS cần định giá

3 Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí

- Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí

- Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi

- Phương pháp chi phí đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng Nhìn chung, phương pháp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng

4 Điều kiện áp dụng

- Trong thực tế phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các BĐS

sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, Đặc biệt là những công trình công cộng ít có chứng cứ thị trường để so sánh

- Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền bảo

hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản

Tiểu luận môn học